英国 | 退欧后英镑大跌 英国正利用英镑大幅贬值吸引中国投资者

据英国《金融时报》7月8日报道,英国官方正利用英镑大幅贬值吸引中国投资者,称公投退欧之后的英国有一些廉价资产值得投资。

“在英国投资的时机从来没有像现在这么好,”英国贸易和投资国务大臣普睿勋爵(Lord Price)周四在北京表示。就在前一天,英镑兑美元汇率触及31年低点。

“英镑贬值,资产价格非常超值,”这位英国国务大臣表示。他还专门花时间安抚一些关键的现有投资者,如电信设备制造商华为(Huawei)和能源集团中广核(CGN)。

普睿是在20国集团(G20)周六在上海举行贸易部长会议之前表态的,这次会议将是英国决定退出欧盟后他第一次与欧盟同行一起出席大型会议。

他表示,“现在是时候开始探索关于贸易协定的各种选项”,至于以何种顺序谈判这些协定,那将由接替戴维•卡梅伦的英国首相决定。

退欧之后,英国将有更大自由度与其他国家(包括中国)谈判贸易协定——英中关系正处于自我宣称的“黄金年”。“中国正在发出非常积极的声音,”普睿表示。

北京中国国际贸易学会(CAIT)中美欧研究中心主席何伟文表示,英国是一个“特例”,但周边国家很可能在自由贸易议程上获得优先对待。“我无法判断(与 英国的谈判)会在什么时候发生,”他表示,但英国可以期望比欧盟更快同中国谈判达成自由贸易协定,“因为它只是一个国家”。

与欧盟国家谈判自由贸易协定的时机颇为敏感。在激活《里斯本条约》第50条、开启为期两年的退欧过程之前,英国正寻求谈判其退出欧盟的条款。

欧盟领导人拒绝与英国进行谈判。欧盟贸易专员塞西莉亚•马姆斯特罗姆(Cecilia Malmström)在BBC《新闻之夜》节目上表示,在英国激活第50条之前,个别欧盟国家甚至不会开始与英国谈判任何协议。“实际上有两个谈判。首先 是你退出,然后是你谈判新的关系,无论这种关系是什么,”她表示。

普睿对此表示异议,称:“我个人的观点是那不符合欧洲的利益。”他表示,英国退出欧盟后,贸易关系将受到世界贸易组织(WTO)规则的规范,关税将提高到至少3%的平均水平,汽车等一些特定行业还要高得多。

“我认为,在大家都冷静下来,在退欧决定引发的情绪有时间消退之后,我们会发现一种更为专业、冷静和务实的态度。”

“就签署贸易协定而言,显然我们是欧盟的一部分——直到我们离开欧盟。所以,在我们离开欧盟之前,我们不会签署贸易协定。但这并不意味着我们不能同其它国家展开谈判,看看退欧之后的贸易协定会是什么样子的,”他补充道。

英国脱欧后将寻求与中国等国加强贸易合作

《金融时报》此前在6月30日报道,英国首相的高级商业顾问团当天早上在首相府召开会议商讨脱欧之后英国的对外贸易关系。英国首相卡梅伦对商界领袖说,英国不应“迷恋”欧盟,而应该下大力气在欧盟之外寻求合作,这才是紧要的事。

据报道,英国将向中国、印度、美国和英联邦国家派出高级贸易代表团。

在会议上,卡梅伦号召商界在接下来几个月的“政治真空期“”中帮助稳定英国的气氛,并表示政府会成立一个大臣小组在脱欧事宜上与商界进行接洽,该小组将由商务大臣领导。

英国商务大臣萨伊德•贾维德表示:“我们必须齐心协力,让世界知道英国仍对商业保持开放姿态,而且仍是值得进行贸易与投资的地方。”他还表示,自己会和政府各部大臣一起努力,确保企业了解需要的信息,发现机会。

该会议原定于7月初举行,但是在公投结果揭晓后提前至6月30日。与会人员包括英国首相的商业顾问团,共19人,包括英国易捷航空首席执行官卡罗琳•麦考 尔、英国金巴斯集团保罗•沃什以及英国财政大臣乔治•奥斯本和商务大臣萨伊德•贾维德。参加本次会议的公务员数量较往常有所增加,包括即将接任英国财政部 常务秘书的一名官员。

此次会议是在英国商业信心加速下滑的背景下召开的。英国董事学会的一项调查显示,23日公投刚一开始,超过1000位董事就发现英国商业信心出现下滑。

英国小企业联合会报告称,2016年第一季度英国商业信心出现下滑。虽然英国脱欧所导致的最终结果还不明朗,但最新报告会显示出更严重的下滑情况。

相关资讯:英国 | 脱欧会怎样影响世界

(据观察者)

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澳洲 | 澳国民银行美国发行债券 融资54亿

据《澳洲金融评论报》报道,澳洲大银行无惧全球和澳洲国内政治动荡,勇敢面对动荡的融资市场,试图通过销售债券融资数十亿。

周二晚,国民银行(NAB)在美国债券市场融资40亿美元(54亿澳元),这是英国脱欧投票以来全球首家大银行进行债务融资。

国民银行新债券分为3年期、5年期和10年期。保险公司、资产管理公司和其他投资者共订购了近100亿美元的债券。由于各国利率低,这些公司以及投资者的投资回报已经被压缩。美国长期国债利率已经低至近200年低位。

周二晚,国民银行(NAB)在美国债券市场融资40亿美元(54亿澳元),这是英国脱欧投票以来全球首家大银行进行债务融资

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国民银行3年期债券利率为不到1.5%,5年期利率不到2%,10年期利率不到2.6%。

但是,相较于债券利率,澳洲银行更担心信用利差(credit spread,除了信用等级不同,其他所有方面都相同的两种债券收益率之间的差额),因为其会影响净利润率。

就国民银行的新债券而言,其5年期债券利率比美国国债高出100个基点,10年期债券高140个基点。分析师称,这相当于比澳洲5年期国债高120个基点,比10年期国债高152个基点。

这意味着国民银行的融资成本更高,相比之下,西太银行(Westpac)之前在美国发行的5年期债券利率低20个基点。

根据联邦银行(CBA)的分析,到目前为止,澳洲银行在海外市场共融资约430亿,在国内市场融资212亿。

(据澳洲新快网)

 

 

美国 | 英国退欧情势不妙?美国房地产市场渔翁得利

英国公投决定脱离欧盟,也称为“英国退欧”,让人倍感意外,这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。因此,股市的动荡暗示了未来的预期结果。尽管金融市场的波动性会持续,但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固,因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头,因为投资者希望寻找安全稳定的投资。但是,未来几周可能会出现更多的波动性。

要说公投之前全球金融市场没有为英国退欧付出代价,显得太过轻描淡写。金融市场一夜之间陷入混乱,很多人回忆起2008年雷曼兄弟破产后出现的廉价抛售。尽管这种动荡的局面将会持续一段时间,但当前的情况与2008年的金融危机有所不同。虽然所有的市场无一幸免,但欧洲脆弱的市场受到了严重的冲击,有可能会继续像坐过山车一般。

然而,英国退欧公投并不意味着英国马上就会脱离欧盟;公投不具备法律约束力,只有国会才可以通过立法脱离欧盟。如果这成为事实,欧盟与英国至少需要两年的时间来重新协商他们的双边协议。但是,没有人能够预测英国退欧的全部影响,动荡与不确定性可能会持续一段时间。

谁胜谁败?

不幸的是,我们很容易预料到英国退欧的直接影响而不是间接影响。原则上来说,退欧的决定对美国或全球经济的直接影响较小。

英国经济在全球的国内生产总值中只占4%。同时,美国对英出金额仅占国内生产总值的0.4%,美国从英国的进口额只占3%。此外,国内银行的英国资产只占3%——因此,如果英国经济衰退,对美国金融体系的影响也非常有限。

在受到影响的各方中,英国的前景最为暗淡,而欧盟也笼罩在一片阴影之中。尽管对于另外27个欧盟国家的直接影响较小,但目前我们很难预料全部的间接影响。对接下来要采取哪些措施仍然存在很多不稳定性与争论,这都不利于保持信心与经济增长,还可能导致货币政策进一步放宽。

间接影响可能有利于美国的房地产市场

但是,英国退欧对美国的间接影响可能并没有那么消极。首先,由于事态的发展,美联储提高利率的决定可能会被进一步推迟。此外,全球金融的不确定性可能会持续不断,美国财政仍然具有很强的吸引力,可能会吸引很多投资者。上述因素将使利率持续走低——特别是贷款利率。

同时,美国的基本经济因素并未发生实质的变化,国家会继续保持稳定的就业形势与工资增长。美国房地产市场可能会进一步从全球的不确定性中获利,因为它们目前仍保持安全、相对稳定的局面,且从某种程度上来说价格较低,尤其是与英国价格过高的房地产市场相比。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普(Selma Hepp)撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师,在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师,在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学(布法罗)主修经济学,并取得文学硕士学位,在马里兰大学研究都市与区域规划和设计,并取得博士学位。

英国脱欧前,伦敦的房产每年增值5-10%,国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后,由于对经济预期的不确定性,很多欧盟外的投资者采取了观望态度,过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期,有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择,情况真的会这样吗?【阅读原文

 

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巴西|从往届经验看奥运会对房市的影响 奥运会“惹火”了房市

奥运会对一个国家房价的影响究竟有多大呢?像悉尼、亚特兰大、雅典等奥运会举办地的历史经验告诉我们,由于交通设施是推动房地产市场发展的三种力量之一,在主办城市为迎接奥运会所做的准备中,随着交通设施的愈加完善,也拉动了周边房地产的发展。

一、奥运会怎么就影响房地产了

奥运会“惹火”了房市

奥运会是展示国家实力和形象的好时机,所以国家和主办城市都会花大价钱把自己从内到外折腾一番,这一折腾,就会有大量的人涌进主办城市,需求一上来,房价自然就涨。有的国家还会借助奥运会对城市格局做一定的改变:例如北京就借助奥运会的春风发展新城,在政策的影响下,原来郊区的房价也会水涨船高了。

除了这些,从历届奥运会主办城市的经验来看,奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升,有的甚至是大幅提升:例如亚特兰大为1996年奥运会特意兴建的奥林匹克公园就带动了周边房地产的升值,升值普遍超过30%。

二、往届奥运会“惹火”了房市

往届奥运会“惹火”了房市

大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风,让当地的房价火了一把:

1996年亚特兰大奥运会:奥运会举办的前五年,房价共增长19%;从1993年到1995年,亚特兰大的房屋销售全美最佳,平均每年销售3.3万套。

2000年悉尼奥运会:从1993年到2000年,每年房价递增的幅度都超过10%,在随后的七八年时间中,城市房价翻了近一番;

2004年雅典奥运会:从1995年到2002年,房价涨幅超过65%;

2016年里约热内卢奥运会:在世界杯和奥运会的双重影响下,从2008年到2013年,里约的房价上涨了225%;

2020年东京奥运会:虽然不知2020年东京奥运会是否还会复制当初的辉煌,但是数据显示:因为日元贬值和2020年东京奥运会的双重影响,大陆扫房热潮蔓延到了日本,目前东京的公寓价格已经上涨到1990年代初以来的最高水平,涨幅达到11%。

关于日本更多房市,可点击:除了商品 日本房市也要被中国买家“攻陷”了

 

 

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巴西|世界杯奥运会”功不可没” 巴西里约房价”步步高升”

2014年6月,四年一度的世界杯狂欢盛宴,在巴西如火如荼的举行;而2016年,巴西里约热内卢又将迎来另外一场体育盛宴——第31届夏季奥林匹克运动会。作为东道主的巴西,连续承办世界杯和2016年奥运会,给巴西的城市面貌、经济旅游、房地产市场带来怎样的影响?房价又如何呢?

里约城旧貌换新颜

里约城

根据里约市政府公布的数据,在本届奥运会总共约387亿雷亚尔(目前约合713亿元人民币)预算中,只有74亿雷亚尔(约合136亿元人民币)是用于奥运会和残奥会运行的,并且全部来自私营部门。而其余资金都是用来建设奥运所需的各项基础设施,以及改进巴西的交通、环境等永久性基础设施。

居外观点:在7年筹备过程中,奥运会给里约城带来的积极变化随处可见。里约被评为全球第三拥堵的城市,而举办奥运会无疑有助于改善整个里约的交通体系。为了办奥运,里约新建地铁线路,铺设轻轨,增加公交线路,拓宽交通要道。随着奥运会筹办的推进,到2030年,人口有望再翻一番。奥运会主场馆巴哈区的名气也日益上涨,相信在奥运会结束后,巴哈区将成为里约一个新的旅游景区。

旅游业获益最大

奥运会不仅改变城市的面貌,而且也将为地方经济注入新动力。里约申奥成功后,据研究报告,称举办2016年奥运会将使巴西全国生产总值在2009年到2016年间累积增长41.6%,工作岗位数量累积增加53.1%,平均每年新增12万个就业岗位,巴西全国工资总量将累积增长50.9%。

除了拉动基础设施建设之外,体育盛事对巴西的最大回馈是对旅游业的推动作用。据数据显示,2008年至2014年,里约旅游业来自国际市场的收入从12.64亿增长至21.04亿美元,其中休闲旅游收入从5.29亿增至7.79亿美元,商务旅行由3.6亿增长至6.38亿美元。其中2014年由于承办多场世界杯赛事,全年综合旅游收入首次超过20亿美元。

居外观点:奥运会就是对世界展示里约风貌的绝佳窗口,通过完善服务接待能力给旅游留下良好的印象,可以利用口碑传播,即使在奥运周期结束后依然可以吸引持续的客流量,最终使经济有所增长。

里约房价近五年上涨200%

巴西先后迎来世界杯和奥运会,这是难得的机遇。但对于普通百姓来说,房价上升的压力却让他们不堪重负。很多巴西人将这几年的房价暴涨归罪于2014年的世界杯和2016年的里约奥运会。据相关报道,2010年里约的平均房价约为2万元人民币/㎡,2012年巴西普通地段的房价已经涨到4万元人民币/㎡。目前,里约的房价基本保持在6万人民币/㎡,贵的达到了每平方米约10万元人民币。

08年-16年,里约房价的变化幅度

里约的房价,无论是高档社区、还是普通住宅,都上涨约200%,这样的增长幅度在巴西过去是不曾有过的。至于富人区伊帕内玛海滩附近的莱布伦区更不用说,最差的房子也至少要卖到五到六万雷亚尔,也就是起步价就在10万元人民币。

居外观点:近年来,巴西的人均收入有所增长,不少富裕起来的中产阶层的购房意愿较为强烈。因此,居外认为巴西人的购房能力增加,在一定程度上促使房价的上涨;与此同时,巴西旅游业的兴起、世界杯以及2016年奥运会的举办等因素也推动里约房价的迅速上涨。

里约的房价,无论是高档社区、还是普通住宅,都上涨约200%,这样的增长幅度在巴西过去是不曾有过的。至于富人区伊帕内玛海滩附近的莱布伦区更不用说,最差的房子也至少要卖到五到六万雷亚尔,也就是起步价就在10万元人民币。

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巴西|奥运村似旅馆,里约本地人住房情况是什么样的?

连续承办世界杯和2016年奥运会,给巴西和里约带来的影响不小,这其中不可忽视的一个方面就是房价。有资料显示,2008年至2013年间,巴西里约的房价上涨了225%,房价的飙升,世界杯和奥运会功不可没。崩溃的经济和飙升的房价让人们举棋不定,前不久曝光的奥运村住宿环境简陋如小旅馆,那么当地人住的房子又是什么样的呢?

一、地段/环境:贫富差距巨大

1、概况

巴西是世界上贫富差距最大的国家之一,富人有豪宅、私人管家、厨师和保镖;穷人却还在为生存而挣扎,里约热内卢就是其中一个。

里约除了市中心区,基本分别三个区,南区、北区和西区。南区有海滩,有狂欢节,有马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢最新开发的地区,整区主要以高级住宅为主,吸引了一批富裕阶层居住,并有豪华的购物中心。北区则是贫民区,住着大量贫民。

里约可划为南北两半,城南是富人区,城北是穷人区,有三分之一的城市人口处于贫困线以下,住在半山腰的贫民窟里。如果以里约这个城市为主角拍一部电影,大概可以冠以“双城记”的题目。 里约热内卢贫民窟的独特之处在于它们距离富人区非常之近。上流社会的社区伊帕内玛和科帕卡瓦纳夹在海滩和群山之间,而山上就是穷人区所在。

 

2、富人区的黄金地段 价格远超国内

里约的住宅有明显的贫富分区,位于海边的莱伯伦(Leblon)区是里约房价最高的区域,一平米的价格已经达到了1.73万雷亚尔,相当于人民币6.3万。

莱伯伦(Leblon)是里约热内卢最富裕的街区,位于该市的南区,拥有拉丁美洲最昂贵的房价。东面的伊帕内玛(Ipanema)是里约热内卢第二富裕的地区。 莱伯伦同时也是当地海滩的名字,莱伯伦海滩比伊帕内玛海滩更加安静放松。莱伯伦是一个非常国际化的街区,夜生活充满活力,有很多酒吧、餐馆和夜总会。

在2008年全球金融危机后,巴西不同于其他大部分国家,其一直处于房地产繁荣期,并在五年扩展下变得前所未有的强劲。几乎是2008年前后,巴西获得世界杯、奥运会举办权,大赛效应显而易见,这至少是推动房价上涨的一股强大力量。然而许多业内人士并不看好上涨的持续性,认为这是房地产泡沫破灭的前兆。

 

3、平民区的贫民窟有胆才敢进

根据巴西的土地制度,无论获得土地的初始方法是否合法,只要住满45年,土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础,很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人,获得了土地产权。

里约的贫民窟解决了相当一部分人口的居住问题,虽然居住环境恶劣,但对穷人来说性价比很高。

最重要的是住满一定期限后,就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。在政府已经掌握的贫民窟里,政府开始建设市政设施,提供治安等公共产品,许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

奥运会来了,贫民窟也有不小的改变。参观贫民窟的旅游项目火了,迈克尔·杰克逊曾经到过的一个贫民窟,如今要进去参观的话,要90雷亚尔。同时贫民窟很多人家还提供住宿,价格自然比酒店便宜不少。很多从巴西内陆过来的手艺人、小商贩,就选择住在贫民窟里。当然对于国外远道而来的人而言,住在贫民窟的安全是最难保证的。

 

二、买房需求:有房就好

1、租房的人多 买房的人少

过高的房价,已经超过了普通工薪阶层的承受能力,因为里约的收入水平并不算高,普通工薪阶层在1000-3000雷亚尔,跨国公司上班的员工,每月能赚到5000雷亚尔,这是很高的工资了。

既然买不起房,还不能租房吗?在巴西很多年轻人的观念里,租房生活、结婚未尝不可,买房的观念并没有中国这么浓重。科帕卡巴纳大街的公寓,一半住户都不是房屋的主人,全都是外租赚租金。而租客里面年轻人最多,三五个人合租一套,生活舒适负担又低,未尝不可。

2、里约人买房不求大

巴西人(包括里约人)对房的态度是梦寐以求、量力而行,他们不会像不少国人那样一上来就求大。一般而言,巴西人先是租房,经过约5年时间,在攒够一定数量的钱后,先买一室一厅的小户型,然后继续努力,再扩大为两室一厅和三室一厅,达到这个水平,一般巴西人就心满意足了,不再为房子问题操心,而是转向汽车、旅游等其他享受和消费了。根据这种需求趋势,开发商建房时,小区都是按30%一室一厅(30多平米),40%两室一厅(64平米),20%三室一厅(100平米)和10%四室两厅(180—200平米)的比例来建造。

巴西人并不一味追求房子越大越好,只要功能齐全,环境舒适就行。可贵的是,当地的年轻人没有攀比心理,住小面积的房子很心安理得,大多数人努力工作,靠自己的收入买房。

三、房价水平:里约房价居巴西各城之首

根据巴西FipeZap房地产指数显示,今年6月份,巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔(约合2536美元),环比上涨0.13%,低于同期0.72%的通胀率。这是巴西房价涨幅连续第八个月低于通胀水平。

今年6月份,里约热内卢房价居全国各城市之首,平均每平方米为10643雷亚尔(约合3548美元);圣保罗居次,每平方米为8593雷亚尔(约合2864美元);首都巴西利亚位居第三,每平方米为7969雷亚尔(约合2656美元)

今年上半年,巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%,过去12个月累计则上涨4.52%。由于今年上半年巴西的通胀率达6.1%,因此,今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。今年6月份,巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约热内卢的平均房价与5月份基本持平。

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巴西|里约之最——狂欢节

里约热内卢狂欢节举世闻名。该盛事每年于复活节前 40 天开始举行,历时五天。其规模之宏大、场面之壮观堪称世界之最,常吸引数百万巴西人和世界各地的游客汇聚于此,共度节日。节日期间,激情欢快的音乐、五颜六色的服装和热情奔放的舞蹈将整个城市化为一片欢乐的海洋。

关于里约热内卢狂欢节的起源,人们有着多个解释。其中,最可信的起源是葡萄牙大斋节前的一个名为“Entrudo”(恩特鲁多)的欢庆活动。这是一场热闹的街头派对,人们戴着面具东奔西跑,相互泼水、互掷泥块和柑桔类水果。1600 年前后,葡萄牙殖民者将该活动带到了巴西,在这里逐渐演变成现代的狂欢节

载歌载舞

里约热内卢狂欢节举世闻名

音乐是节日期间必不可少的一个部分。舞者们踏着桑巴舞的旋律,带领兴高采烈的游行队伍前行。这种风格的音乐源于 19 世纪末来到里约的移民群体。当时,咖啡业的蓬勃发展和奴隶制的废除使大批移民涌入巴西。来自巴伊亚省的许多获得解放的奴隶在里约热内卢定居,带来了他们当地的舞蹈、音乐和习俗。后来,狂欢节的参与者们又加入了各种多彩的元素,比如游行花车和奇装异服,让狂欢节的内容更为丰富。

里约的街头乐队

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约的每个区都有其最受欢迎的街头乐队 (bloco)。这座城市号称拥有不下三百支乐队,并且该数量还在每年递增。每个乐队都会着力展现自己的桑巴舞音乐家和舞者,以及他们创作的曲目和舞蹈。狂欢节期间,他们总会在城市中的固定地点表演。里约热内卢最著名(且规模最大)的乐团莫过于在市中心表演的传统乐队 Cordão do Bola Preta 以及在伊帕内玛区 (Ipanema) 街头表演的伊帕内玛乐队 (Banda de Ipanema)。

桑巴大道游行

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约热内卢狂欢节的一大亮点是在大型露天运动场 - 桑巴大道 (Sambodromo) 举行的游行,该运动场专为此目的而建。该活动的总参与人数在 2500 到 5000 人之间,里约热内卢的桑巴舞学校提前数月就会为该盛事进行彩排。每所学校都会精心编排,设计奇装异服,努力展现其各自的主题。该游行从傍晚时分开始,一直持续到第二天清晨,活动还有评委会打分。最终,评委们会选出最优秀的桑巴舞学校、最美丽的花车和冠以“年度桑巴女王”称号的幸运儿。该演出的门票有售,但是极为热销,欲购从速。

里约热内卢狂欢节举世闻名

 

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澳洲 | 投资墨尔本房产需要了解的那些区域

墨尔本区域的划分细小而繁复,一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说,要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料,可以跟大家分享一下。

墨尔本的CBD非常小,只有几条马路,没有多久就能走完了。年轻人,在CBD上班的人,学生甚至临近退休的老人都喜欢CBD。购物,吃饭和交通都非常方便。

以CBD为中心发散,墨尔本的居住区域分成东面,西面和北面。CBD很接近海港,所以墨尔本没有特别明显的南面,只有相对偏南和东南区域。

墨尔本新移民居住分布地图

最近SBS发布了一个新移民居住分布地图,非常有意思。总体而言,中国人(红色区域)把CBD附近及东边给占领了,印度人(绿色区域)和越南人(粉红色)把西边包下了,意大利人(蓝色区域)大部分在北边。剩下几个小小的灰色区域,犹如鹤立鸡群,基本都是英国人等欧洲人住着。

某国人聚集在一起居住,其实在购物,餐饮上有着极大的便利。中国人基本上在那些集中的区域都能方便找到自己日常的烹饪用品,熟悉的品牌和地道的中国餐厅。如果让中国人住到欧洲人聚集的地区,他们可能会感受到很大程度上的不方便。

历史悠久的高档住宅区

历史的积淀,通常会赋予那个区域特殊的气质。跟上海一样,徐汇、卢湾、静安属于高档区域,墨尔本有些区域,也是有着高贵的气质,有时开车路过,你就能被那种气质所吸引。中国大使馆在墨尔本的驻地就在墨尔本最高档的Toorak区域,Toorak区域里有条路叫 St Georges,两边都是历史悠久的豪宅,或者可以称其为宫殿。不过这种地方都是世代传下来的,偶尔有个别中国富豪会去买一幢炫耀下。

Toorak虽好,但是不是大家都能买得起的,于是 Camberwell,Hawthorn,Marlvern,Kew,Glen Iris,Hampton 这些区域成了推而求其次的选择。至今而言,对于墨尔本本土的人来说,他们更喜欢住在这些区域,就跟上海人向往静安,徐汇一样。

CBD 周边

中国人喜欢CBD和CBD周边的Docklands,Southbank,South Yarra,St Kilda Road,Richmond 那些区域,热闹,生活很方便,随时就能方便到达CBD。

Docklands离开City很近,核心区域在维多利亚海港,沿着海港边有一排餐厅,步行着就能去会员制超市Costco,和海港城购物区域。去CBD的交通很方便也是免费的,步行25分钟也能到了。这几年Docklands的发展很快,新建了很多的高楼,相对密集了很多,但是Docklands的另外一头相对就比较冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠赌场为中心。那条Yarra河景色优美。 South Bank 也是墨尔本艺术文化中心,有著名的维多利亚州美术馆。近几年这个区域的住宅建设也很快。这里有现在墨尔本最高的住宅Eureka,未来这里会有墨尔本另一幢108层的高层住宅。

South Yarra 核心区域在South Yarra车站附近,新旧交融的建筑,各种精品店和餐饮店非常密集,极具艺术气息,生活更便利。坐地铁去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集着众多的知名的广告公司,IT公司,是上班族聚集的一个区域。那里有墨尔本著名的Albert Park,高尔夫球场,美丽的人工湖。坐公交车就可以到达CBD,非常方便。可能唯一的缺点在于晚上就有些冷清,吃饭酒吧的选择不是很多。

东区

很多中国人喜欢的区域还有东边的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。这些区域有不错的学校,很多中国餐馆,亚洲超市,生活非常便利。这些区域离开CBD比较远,一般有15到20公里,但是这些区域对于当地人来说是非常适合居住的区域。

墨尔本东区有很多中国人聚集的区域

Glen Waverley 因为有一家澳洲排名非常好的公立学校,所以房价一路攀升。那里有地铁直接到CBD,大概需要40分钟时间。但是Glen Waverley这个区域非常完善,购物中心,各种餐厅,基本需要的都能在这个区域内解决。

Boxhill 也是华人聚集的地区,有很多中国餐厅,超市。坐地铁到CBD应该在25分钟这样。

Doncaster主要是有学区房,加上那里有一个Doncaster购物中心,所以也是生活便利。

越来越多的中国孩子选择留学,在澳洲的中国留学生人数也一直占据首位。而在澳洲留学申请的学生中一直以硕士申请为主,我就针对硕士的留学申请做出一个详细的时间安排参考,以确保学生能在在最为合适最好的时间内申请到澳洲的名校。把握时间,做好规划非常重要哦!【阅读原文

 

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英国 | 脱欧会怎样影响世界

英国脱离欧盟这一事件,犹如潘多拉打开魔盒。未来的金融环境只能用一句话概括:更加充满风险,充满不可预知。

由于人们普遍具有“厌恶非常态事件”的人性弱点,所以在此之前的“留欧”呼声被无意间放大并制造了“不可能脱欧”的市场幻觉,而一旦超预期的极端事件发生,很难说投资机构、各国央行们已经做好相应的准备。

此外,一个金融历史上从来没有出现过的重大事件发生后,一定会有连锁反应,未来“黑天鹅”也许会竞相飞出。

人民币兑美元:贬值压力巨大

随着英国公投脱欧,避险货币汇率飙升,6月24日公投当天“美元指数”便大涨2.5%。由此,便被动地加大了人民币兑美元的贬值压力。为了“打预防针”,当天人民币中间价下调118个基点。

英国脱欧公投结果出来后,国际汇率市场随即出现巨幅波动。其后的第一个交易日(6月27日),中国央行将人民币兑美元中间价大幅下调599个基点,下调幅度0.9%,为2015年8月11日汇改启动(当天人民币一次性贬值1.1%)以来最大贬值幅度。

6月28日,人民币兑美元中间价继续下调153个基点,跌破6.65,报6.6528,创2010年12月以来新低。

连续3个交易日人民币贬值幅度达到1.3%,这个幅度已经超过今年1月那一轮人民币快速贬值的幅度(1.09%)。

不过,与1月份相比,此次人民币属于被动贬值,源于英国脱欧这个上半年以来最大的“黑天鹅”事件。而1月份那一轮贬值,则是为了抑制美联储加息而引发的资本外流,属于主动性的贬值。

民生银行(600016,股吧) 在获悉脱欧结果后,发布了一份对人民币汇率影响的评估报告:按照不同情境的压力测试来看,最优情境,英镑、欧元同跌10%,美元指数升至99,人民币中间 价理论最大贬值压力为跌2.53%,至6.74;最差情境,英镑、欧元同跌30%,美元指数升至114,人民币中间价理论最大贬值压力为跌7.5%,至 7.0。

对于5月份以来的人民币下跌,多数学者认为“6.60”是阶段大限,当时市场没有充分考虑脱欧的可能性。然而,在脱欧公投表决当天在岸人民币已经跌至6.61。28日,人民币兑美元跌破6.65关口,而离岸人民币兑美元价格更是盘中跌破6.68关口。

可以说,因为脱欧这个突发事件,人民币本轮贬值幅度已经远超市场预期。

对此,兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委认为:“英镑、欧元的贬值,美元被动升值,将带来人民币汇率下跌的压力。而一旦未来英镑反弹,美元就有可能有所回调,人民币也会有机会反弹。从这个意义上来讲,只能说未来人民币汇率的波动幅度可能更大了。”

英国脱欧公投当日,央行行长周小川正在参与国际会议,他在发言中也暗示“人民币汇率的波动会更加市场化”。

他指出:“下一步人民币汇率制度应符合市场经济的更高要求,即汇率更加灵活,经常账户和资本账户资金流动更加自由,本外币兑换更加方便,并能为本国和外国投资者提供风险管理工具。”

从数据上看,2016年以来人民币波动幅度加大,振幅在200个基点以上的日子,占过去22年的一半。截至6月28日,人民币兑美元中间价在一年之内贬值的幅度约为7%。

人民币兑英镑:大幅升值

在24日上午“脱欧”票数领先的时候,外汇市场就出现了疯狂的场面:英镑兑美元连续几波大幅下探,盘中一度跌幅超过11%,最低触及1985年来新低1.3226。当天截至收盘,英镑兑美元收于1.3678,较上一交易日下跌8.1%。

8.1%这个跌幅不但创了英镑历史最高纪录,而且差不多是1992年“黑色星期三”跌幅4.1%的两倍,当时英国被迫退出欧洲汇率机制引发汇率大跌。因此,用“核爆”、“血流成河”来形容英镑的惨烈也毫不夸张。

28日,英镑兑美元盘中再度创下新低——触及1.3122。

由于英镑兑美元的剧烈贬值,也带来人民币对英镑的被动式升值。

6月27日,是英国脱欧公投结果出炉后第一个交易日。中国外汇交易中心数据显示,人民币对欧元中间价上涨超过1250个基点,人民币对英镑中间价上涨更是达6705个基点。按照中间价计算,人民币兑英镑一日内涨幅就达6.99%。

6月28日,人民币兑英镑中间价继续上涨1202个基点,报8.7992。

虽然英镑已经“蹦极”般暴跌,但市场普遍预期这仅仅是噩梦的开始。

德银分析师表示,尽管最初的跳空下跌主要受头寸调整和流动性驱动,然而英国退欧对英镑的中期影响还没有显现出来。

汇丰银行预计,今年年底欧元兑美元将跌至1.10,这意味着英镑兑美元汇率在目前低点位置还有约15%的下跌,人民币兑英镑的被动式升值也将持续。

投资、消费:有喜有忧

由于英镑兑人民币短期内大幅贬值,用人民币换英镑去英国消费则相当于捡了大便宜。例如去英国旅行、购物、留学,都比脱欧公投之前打了一个大折扣。

就签证政策而言,英国的签证一直都是单独的,因此不受脱欧影响。同时,从2016年1月1日起,中国游客可申请2年有效期的多次往返签证。即便是脱欧后,英国政府针对中国游客的这些签证政策优惠短时期内也不会有变化。

不少旅游业的专业人士都预计,今年暑期预订赴英旅游产品人次同比将大幅增长。

与此相反,在英国购买了房产的中国人,则要焦虑一阵了,主要原因是房价下跌预期。

仲量联行预计:“脱欧后,预计伦敦等地2016年上半年房价涨幅将在下半年被抹去,而且2017年至2018年房价跌幅将在3%~5%之间。”

   值得关注的是,戴德梁行为了解房产投资者对脱欧的反应,曾对欧洲境外的不动产投资者进行了调查。调查结果显示:英国退出欧盟,超出三分之二的房 产投资者表示会减少其在英国的投资;12%的投资者表示,如果英国退出欧盟,他们将于今年或者明年抛售掉所有资产;另外四分之一的投资者表示可能会观察一 段时间之后再抛售。

该项调查时间是在脱欧结果公布之前,目前脱欧已经不可逆转,金融市场的动荡也超出预期,因此英国房地产投资的前景更加不乐观。

买好房子的还不是最悲催的,在脱欧之前刚刚兑换英镑,正准备在英国买房的人有可能最为受伤。

在脱欧投票之前的6月23日,人民币兑英镑的中间价是9.7242,换100万英镑需要972.42万元人民币;到了6月28日,人民币兑英镑的中间价是8.7992,同样换100万英镑,只需要879.92万元人民币,仅仅几天时间,就可以节省92.5万元人民币。

此外,汇率巨幅波动带来的“汇兑损益”也让在英国有大量投资的中国企业很受伤。

其中,最具代表的恐怕就是李嘉诚了。统计数据显示,李嘉诚56%的投资在欧洲,其中英国是“主战场”,大约占到37%。如今,英国近三成的天然气市场、近三成的电力分销市场和约5%的供水市场都由李嘉诚旗下公司实际控制。有英国媒体甚至因此形容李嘉诚“买下了大半个英国”。

然而,脱欧之后,李嘉诚旗下在中国香港上市的公司股价均大跌。仅在24日当天,李嘉诚旗下的5家主要上市公司,市值合计就蒸发逾425亿港元。

有机构分析认为,这些公司的业务很大比例在英国(长江基建、电能实业、长江和记,其英国业务占比分别为72%、63%和21%),要赚取英镑,再转换为港元以计入利润,因此“汇兑损失”的担心是造成李嘉诚旗下公司近期股价暴跌的主要原因。

全球股市:A股一枝独秀

受英国脱欧影响,美国、欧洲、亚太股市普遍大跌。尤其是24日当天,德国股市重挫6.82%、法国股市下滑8.04%、英国股市跌3.15%、美国股市三大股指下跌均超3%、日经225指数重挫7.9%。

美国标准普尔公司最新数据显示,英国公投决定脱离欧盟后,全球股票市场24日蒸发2.08万亿美元,创有史以来最大单日损失,超过1987年“黑色星期一”股灾。这一损失金额相当于全球股市容量的4.7%。

27日,股市继续下跌,两个交易日蒸发市值达到创纪录的3万亿美元。标普全球广泛市场指数下跌了近6.9%,为2008年金融危机以来最大的两日跌幅。

相比较全球股市而言,A股市场却一枝独秀,24日当天上证指数仅小幅下跌1.30%,远远强于中国香港、东京等亚太股市。

分析其中原因,“国家队”护盘有功是重要因素。当天下午开盘后,上证指数也有一波大幅跳水,但在跌至2810点左右,“国家队”两大砝码——券商股、银行股齐齐拉升,终于确保没有出现大跌。此后27日、28日两个交易日连续上涨。

对于A股的后期走势,目前市场分歧较大。

乐观派认为,风险事件释放后,“吃饭行情”又来了。例如长城证券认为:“在消化英国脱欧公投结果这只黑天鹅后,市场将迎来一个喘息的时间窗口,反弹总体幅度或在10%-15%。”

海通证券(600837,股吧)认为:“过去两个月国内外利空因素不断,如国内经济下滑、A股未加入MSCI、产业资本减持等。随着英国脱欧的黑天鹅事件落地,阶段性的利空已基本得到释放。目前市场情绪处于较低水平,频频落地的利空和投资者偏谨慎的心态,将使得短期市场走势的天平更有利于多方。”

但在悲观派眼里,人民币持续性贬值始终难以回避。

瑞银证券指出,如果人民币近期贬值,则A股市场可能承压。海外经验表明,新兴市场上每一轮的本币贬值都伴随着资本流出和股市回调。就行业板块而言,金融、房地产、航空行业受到的负面影响最大。

(短评)理解风险

和讯网: 刘 畅

英国真的脱离欧盟了!今年最大的一只“黑天鹅”飞出来了!

既然事先就知道有脱欧可能,为啥还是“黑天鹅”事件呢?这是因为,一个重大事件发生后,我们可以知道它是负面的,但是却没有人会知道负面的程度会有多深,依然是超预期的。

对于投资者来说,如果在这类重大金融事件面前没有做好准备,既可能造成巨大的损失,也可能错失轻松获利的机会。如何在风险事件来临之前做好准备,这就涉及到对“风险”的认识和管理。

投资经典书籍中有两本值得反复阅读,一本是芒格所著《穷查理宝典》,另一本就是橡树资本创始人霍华德的名著《投资最重要的事》。

脱欧事件发生后,再次阅读《投资最重要的事》,又碰撞出新的发现。

首先,“风险”是什么?霍华德认为,“风险”就是确定的损失。这是从投资效果上来看的,并不全面。

从哲学层面、本质含义上看,风险即不确定性或多种可能性。从表现形态上看,多与某些具体的事件相对应。

这些事件可以又分为两类:一类是事件发生了,而市场要有一个过程才能意识到风险来临了,如2014年6月初证监会发文严打场外配资,这个事件成了股灾的导火索;另一类是市场已经有充分共识的事件,一旦发生,一秒钟都不需要,灾难即已来临——脱欧就是这样的事件。

对于第一类事件,我们不可能预测到它的发生,但是我们可以争取做到当风险事件发生后,我们是最早发现和理解这个风险事件的那5%的人,这样一来“风险”就基本不会伤害到你。如何做到?简单说,就是要始终理性。

对于如脱欧这样的第二类事件,我们不可能预测到最终结果,但是我们可以做好准备。怎样准备?如果风险与潜在收益基本对等,那最好采取完全规避态度,不要在任何一方下注。

如果风险与潜在收益严重失衡,则可在潜在收益大而风险小的一方下注,例如英国公投前买“黄金股”。当时市场“留欧”风气占优,作为避险资产的黄金类股票已经有所回落,如果结果“留欧”其再次回落幅度也有限,如果“脱欧”则可能大涨。

相关资讯:英国脱欧:欧洲房产投资第一大目的国的位置会被德国取代吗?

据和讯网

 

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英国 | 脱欧将如何影响普通民众的经济状况

随着一直以来备受瞩目与争议的英国脱欧公投结果于上周五尘埃落定,英国最终以51.9%脱欧比48.1%留欧的微弱比例优势与相守了43年之久的欧盟组织分道扬镳。

历史信息显示,此前脱离欧盟的国家只有一个,格陵兰。但格陵兰也是仅靠出口鱼类产品为主的小国,这与此次英国脱欧所造成的影响无法通论而与。那么,到底此 次脱欧将会对英国的普通民众的经济状况造成哪些可能的潜在影响呢?以下是为广大读者综编自英主流媒体的相关信息,我们一起来了解一下吧。

英镑

自公投结果公布后,英镑的汇率已经出现了大幅下跌,曾经一度跌至1985年以来的最低水平。另外,大多数经济学家也预期英镑可能会在中期持续走弱。这可能意味着:

1.从其他国家购买产品或者服务的支出会增加

2.通货膨胀因此会变得更高

3.对于其他国家的买家来说,买到英国产品的成本变低

房贷

财政部在公投前曾经预测,如果公投结果脱欧,借款成本将会向上升0.7%-1.1%,首相则表示预计脱欧后的房贷平均成本将会每年上升多达1000镑。

此外,利率上升导致房东成本上升,因此也会影响租房群体。

但在市场担心脱欧会带来低增长的同时,也有经济学家认为英格兰银行将会降低利率来降低借贷成本。

近日,UBS英国经济学家廷斯利(David Tinsley)表示英格兰银行预计将会在未来6个月内进行两次降息,将利率从目前史上最低的0.5%降至零。

英国 | 脱欧将如何影响普通民众的经济状况
英国退欧会导致房价快速下跌。但这是基于房贷成本上升的预期上做出的假设

房价

国际货币基金组织(IMF)警告说,英国退欧会导致房价快速下跌。但这是基于房贷成本上升的预期上做出的假设。

财政部表示比起留在欧盟,脱欧后的房价可能会在未来2年中下降10-18%。这对初次买房的居民来说是个好消息,但对于已经拥有房产的人来说则是个坏消息。

对于伦敦的房产,全国房产中介联合会(NAEA)认为伦敦的房价变化幅度相比其他地区将会最为显著。比起留在欧盟的情况,未来3年平均降幅可达7500镑。其他地方的房价下跌幅度则在2300镑左右。但由于房价预期仍然会上涨,这意味着增速将放缓,而不是实际价值减少。

同样,这些预测都是基于英格兰银行不会选择降息的前提之下。

居民房产税

随着英国脱离欧盟,预计对普通居民房产的Council Tax的征收价格会再次上涨。此前的Council Tax价格设定标准是在1991年平均房产价格为53635英镑的时候被设定的。当下,随着英国房产调查者们对退欧后各地区房产的重新价值考核,预计更高 的Council Tax费用征收标准不久将会出现。

工资

部分专家预测离开欧盟带来的经济冲击会导致英国失业率上升,而这会减少工资增长的压力。财政部估计在脱欧后影响最大的阶段,工资收入将会下降2.8-4%,年平均收入将减少至少780镑。

但同时我们也不要忘记,英国在未来2年中仍然是欧盟成员国。众所周知,即使在正常情况下,预测2年内的经济表现也是有一定困难的。

福利救济

如果英国经济脱欧后至少从短期来看出现放缓,那政府的收入也会受到影响,导致可供支出的费用变少。可能出现的金额缺口到2019-20年将在280-440亿镑之间。

由于福利预算占政府支出的28%左右,因此在这种情况下福利预算很有可能会出现大幅度削减,进一步减少税收抵扣和福利支出。国家社会和经济研究所(National Institute of Social and Economic Research,简称:Niesr)的一份报告认为,部分家庭一年可能会损失多达2771镑。

实际上英国的经济增长以及可能出现的预算缺口很大程度上都依赖于贸易协议的本质,以及英国是否仍然是欧洲经济区(EEA)的一员。

政府也有可能会不再遵守之前承诺的在2020年前平衡收支的保证,这被称为“财政授权(fiscal mandate )”。如果这样,政府将有更大的余地来将福利支出维持在目前水平。

税收

财相奥斯本在公投前一周曾警告说,脱欧将导致纳税增加。他谈到基础所得税税率将会在现有的20%基础上增加2%,高收入税率则会在目前40%的基础上上升 3%。此外遗产继承税也可能从目前40%上升至45%。但这些做法都与保守党政府在上次选举时的承诺相悖,因此从政治上来说很难实现。

很多人认为政府更有可能会将紧缩时间延长至2020年后。财政研究所(IFS)也表示政府可能需要将削减开支的时长再延长两年。

脱欧阵营曾在宣传活动中表示希望能取消目前欧盟设定的国内燃油征收5%增值税的规定。但目前还不清楚这一目标将在何时、以何种方式达成。

养老金

在公投前的宣传活动中,卡梅伦曾表示英国脱欧将会影响国家养老金的“三把大锁”。这指的是养老金每年的增幅将至少达到收入增幅、通胀或2.5%这三者中最高的一个。但这也是基于经济状况变坏,收入变低的前提下得出的。

如果经济表现变差,英格兰银行可以决定进行新一轮的量化宽松,作为替代降低利率的另一个选择。这将带来债券收益和年金利率的下降。因此购买了养老年金的人群的收入将出现减少。

英国 | 脱欧将如何影响普通民众的经济状况
对于有存款的人来说,升息是利好消息。但在公投宣传活动中,财政部警告说如果英国脱欧

投资和存款

对于有存款的人来说,升息是利好消息。但在公投宣传活动中,财政部警告说如果英国脱欧,英国股票对于外国投资者的吸引力将会减弱,从而出现贬值。

从长期来看却不一定。股票一般都会随着公司利润增长而上升。大型出口公司可能会从英镑贬值中获利,因此这些公司的股价也有可能会上涨,而进口商的利润则会下降。

大型投资平台Hargreaves Lansdown曾表示,无法预估英国脱欧带来的长期经济影响,不能假定脱欧的公投结果会对股票市场会带来长期的负面影响。

度假

英镑走弱将导致以欧元结算的住宿成本增加,从而带来欧洲度假成本上升。卡梅伦声称英镑贬值会让4口之家的8晚的度假成本上升230镑。

但机票的价格则与航空公司本身,以及基础价格是英镑还是欧元有关。Easyjet和Ryanair都表示脱欧后限制更多的航空管理条例将导致机票价格变得 更贵。但拥有英航公司的IAG(International Airlines Group)则表示英国脱欧将不会影响其业务运作。

通讯手机

广大英国的移动用户在欧洲使用手机的成本也将上升。BT和Vodafone都表示欧盟对于手机漫游收费的最高限额将可能将不再适用。但实际上这将由未来英国政府来决定是否采用欧盟的价格限制政策。

相关资讯:英国|退欧是一次永远的再见吗?

(据英中网)

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