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首先給大家介紹一下房租收入是如何徵稅的，每一個納稅人都是按照累進稅制給HMRC繳稅，每一個人每年都會有一個personal allowance。

如果你的非資本性收入沒有超過這個數字的話，那就是一分錢都不交稅。若超過personal allowance的數字，就有一個basic rate band，在這個band內是交20%，超過了以後交40%。

如果收入實在是非常高，對於絕大多數人是難以實現的一個數字，就要交45%，我們討論的時候暫時忽略不計。

一般來說，大多數人最基本的收入是工資,工資在發放的時候才用PAYE系統pay as you earn自動把稅扣除，NI也扣除，所以我們暫時忽略稅和NI。

那麼我們的房租收入呢？是把淨收入加在你的比如工資收入上進行計算的。

假如說你是一個全職媽媽,沒有工資,你的房租收入可以吃到personal allowance，一分錢不交。而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的稅。

新政對利息做了哪些調整

按照目前的政策，房東mortgage payment的利息部分是可以作為成本完全抵扣的，這樣的話，計算房租收入相對簡單。只要把房租收入扣除各種費用和利息就是你的淨收入。針對這個收入按照你的邊際稅率自己報稅就好。

有一點要注意的就是如果你是repayment mortgage，這個金額不是你的mortgage payment金額，而只是其中的利息部分，按照現在的政策，可以想像，如果你是40%tax payer的話很合算，因為否則你的利潤要按照40%繳稅。

但是這個算法改了,規定從2017年開始，利息逐漸只能按照20%的稅率抵稅，而不是實際上按照你的邊際稅率,也就是說邊際稅率40%以上的人將不能全部得到抵扣。

首先給大家介紹一下房租收入是如何徵稅的，每一個納稅人都是按照累進稅制給HMRC繳稅，每一個人每年都會有一個personal allowance。

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舉個例子

這位朋友收入比較高，到了40%的邊際稅率，按照老算法，他的利息全部可以抵稅。而新算法裡面，先按照40%交了稅，再按照20%給你退回來，顯然要遭受損失了。我們可以看到兩種算法的差異是1800磅。

總結

總結歸納一下，新政對邊際稅率沒有到達40%的房東沒有影響，但是對40%的人就影響很大，有些房東甚至會因此從盈利變成虧損。特別是採用repayment mortgage的房東，因為要同時付本金和利息，本來現金流就比較小。

實際問題解答

Q：為什麼Rental profit之前是6000，之後是15000？

A：6000是簡化的算法，因為現在受益的稅率和利息抵扣的稅率一致，所以15000－9000=6000簡化算。以後就不一樣了。

Q: BTL和Deposit的比例大概是多少呢？ 要有Gross rent 18000 至少房價要30萬以上吧？

A：300K要的，按照我的投資理念，BTL能付的Deposit越少越好。

Q: 例子中算的工資收入的稅是假定自己報，但是實際我們的收入是單位幫你報了已經稅後。

A：PAYE和自己報稅的結果是一樣的。

Q：房子即使按照新政來算交了稅後，在當前低稅率的情況下應該還是每月會有收益的？

A：每個人的房子的情況不一樣，無法保證誰的房子就是現金收益狀態，可以保證的是新政以後會更危險。

Q： 大多數人可能只有一套或者兩套BTL，假設mortgage是2年的 tracker或者fixed，拿出那麼多現金流而不Repayment其實上有什麼用呢？因為兩年時間錢拿手裡再攢一套首付其實有點困難，存銀行利息還 要付20-40% 利息稅，為什麼不選擇Repayment呢？

A：有一定的道理，然而這又要分析每個人的情況。但是從2016年開始對 於普通人來說 利息基本就不收稅了。我又要提Santander了，3%的利息不收稅，和你貸款的利息差不了多少吧？ 2016年有很多allowance，你還可以用ISA，offset mortgage也是一個好辦法，雖然利率往往不太好。

相關資訊：聽說，英國印花稅新政並非「無可避免」？

（據英中時報）

 

 

上週大量投資者欲贖回房地產基金，這引起新的房地產市場恐慌，英國央行正考慮採取一系列緊急措施，以應對英國最大房地產基金公司投資者的贖回請求， 據《每日電訊報》。

上週大量投資者欲贖回房地產基金，這引起新的房地產市場恐慌，英國央行正考慮採取一系列緊急措施

英國退歐公投後，大量投資者試圖贖回基金，上週，包括英傑華集團（Aviva）、M&G和英國標準人壽保險公司（Standard Life）在內的六家英國最大商業房地產基金公司已暫停基金交易，基金數額總計約150億英鎊，約佔英國投資市場的一半。其它金融領域也面臨受到波及的擔 憂，而有些專家更是警告房地產崩盤即將來臨。

據瞭解，英國央行官員正考慮採取一系列措施，包括硬性規定贖回前的通知期限，對臨時提出贖回請求的投資者實行削減價格，或對基金實行額外的流動性要求。當 大量投資者提出贖回請求，基金經理可削減價格和轉儲資產，為了防止基金的進一步擠兌，甚至可暫停基金交易。對辦公室、倉庫和零售中心的投資基金提供日流動 性，這意味著除了在低價期不得出售房產外，投資者可自由買賣資金。

監管機構將限制流動性以便更好地與資產相匹配，如強制要求投資者在贖回前給予30天到6個月的通知期限，或要求持有流動性更好的資產以應對贖回要求，如持有更多、更易出售、更具市場價值的房地產類股票和債券。

監管部門預計將效仿美國證券交易委員會（US Securities and Exchange Commission）的措施，如實行擺動定價，或在投資者突然出售大量持有基金時強制削減價格。

金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）新負責人Andrew Bailey稱，他正研究改變基金運作的方式。他表示：「暫停交易是措施之一，並不是慌亂之舉，當市場出現動盪，此方式可合理地處理狀況。我們需要從市場 行為和系統穩定性的角度來看待這些措施。」

相關資訊：英國脫歐後國人投資英房產將何去何從？

（據英中網）

 

英鎊在未來時間內將可能下跌至1英鎊兌1.5美元，馬格努斯說到。那麼，這將是福是禍呢？

英國公投決定退出歐盟後，英鎊兌美元匯率跌至31年來的低點，英鎊貿易加權匯率下跌10%，同時伴隨著波動性指標大幅上升，以及流動性狀況偶有收緊。

這使銀行交易室和財務部門面臨更嚴峻的形勢，但英鎊很可能進一步下跌，可能至少跌至1英鎊兌1.15美元。我們有必要問一問，這將是因禍得福，還是預示了未來將更加黑暗？

這 兩種情況歷史上都有過例子。1992年英鎊退出歐洲匯率機制的時候，英鎊匯率從被高估的水平大幅下跌，幫助推動經濟復甦以及國際收支狀況改善。然 而，要記得當時利率被下調，全球經濟從1991-92年的衰退中恢復過來，信息技術革命在進行之中，中國和新興市場正在全球範圍內嶄露頭角。

相比之下，2008年英鎊下跌30%並未帶來可持續的經濟復甦。經濟形勢和政策環境都不一樣，而且儘管國際收支逆差在2008年到2013年間穩定下來，之後卻逐漸惡化，最近達到佔國內生產總值(GDP)7%的創紀錄水平。

在6月的公投後，展望未來，英鎊的下跌看起來更多是深層經濟問題和政治不確定性的表徵，而非一次積極的宏觀經濟衝擊。經濟下行似乎即將到來，很可能以經濟衰退告終。

其中會有受益者。英鎊下跌可能會幫助英國的出口商，其中很多都是富時100指數(FTSE 100)成分股公司。會有更多遊客來到英國，外國資本也可能返回英國購買房產和當地企業。然而，有關這些發展的傳聞不應分散我們對可能進一步拉低英鎊的強大力量的注意力。

英鎊急劇下滑與其政治真空

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英鎊還未反映出最大的不確定性來源，也就是英國已陷入的政治和憲法真空，即便幾個月後新首相和新一屆政府上了台，這種狀況可能還將持續。自2010年以來的政府政策的基本部分正在被撤銷，尤其是2020年的預算盈餘目標。

法律、政策和監管方面與英國退歐相關的不確定性不太可能迅速解決。這將導致投資的停滯或者下降。大型金融服務機構正在考慮將哪些業務或者工作崗位安置到別處。許多公司都宣佈暫停或評估未來的投資計劃。如果進入英國的移民顯著減少，這可能損害經濟的潛力。

如 果英國解除與單一市場的關係，貿易不可避免會受到影響。我們主要出口服務和高科技製造產品，這些產品對價格的敏感性較低，對貨幣貶值反應較少。全 球需求疲弱，世界貿易處於停滯狀態。新興市場中被大肆宣揚的機會受到阻礙，因為中國和其他新興市場國家已經陷入可能持續多年的增長放緩。

英鎊到目前為止的表現顯然反映了經濟和政治風險。但它尚未反映那些不容忽略的不確定性。這些包括倘若出現進一步的政治不確定性，經濟將受到的短期需求衝擊、較長期的供應衝擊，以及信心和資本流動將受到的損害。

（據金融時報）

 

更多數人希望英國退歐的意願反映在了公投結果上，然而未來的走勢卻難以預料。政治及經濟不確定性正反映在貨幣和金融市場上。不穩定狀態仍將持續。

儘管對於經濟的期望值不出意外地下跌，但與之前的經濟衰退相比，英國經濟基本要素仍保持穩固。

倫敦辦公地產使用者的需求將在近期處於低迷態勢。但相比於之前的市場修正，空置率低和多樣化使用者基數增加這雙重因素將阻止租金大幅下跌。

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雖然英鎊貶值將吸引海外購房者需求擴增，尤其是中東投資者和亞洲投資者，倫敦高端地產卻可能遭遇需求減弱。

英國酒店地產或受益於英鎊貶值和旅遊增長，且有可能扭轉成本的影響。高端酒店資產對於任何價格修正的抵抗力相對不是那麼羸弱。

自從2008年經濟危機之後，零售地產對於週期性和結構性的變化一直反應良好。零售消費雖非對任何消極因素免疫，但具備復原能力。關聯性強且有彈性的零售地產將保持堅挺，但相對較弱的次級市場將受較重影響。

另類地產市場的需求，如健康保健、教育及學生住宿市場將獲得結構及人口變化的支撐。但另類地產投資市場或在短期內受影響。

間接投資本可能在公投後售空，但隨即復原。直接地產投資或暫停去吸收公投結果帶來的隱喻。假設地產使用需求比起之前的經濟衰退能夠保持更佳狀態，英鎊貶值令海外投資者需求持續，退歐公投對於價值的影響將可限制。

公投後政治不穩定因素集中爆發

公投退歐的結果出人意料，政治遭遇極不穩定因素的一段時間將接踵而至。目前英國正準備迎接以為新首相，在野黨蠢蠢欲動，而英國的彌補措施卻尚處於疑問狀態。

就短期而言，焦點集中在《里斯本條約》（Lisbon Treaty）第五十條，即關於英國退歐進程的議案。一旦第五十條啟動，英國退歐將進入限時兩年的正式協商。然值得一提的是，該進程性不一定包含英國未來與歐盟的貿易關係。

這或許解釋了為什麼現任首相大衛•卡梅倫（David Cameron）認為該問題只能由其繼任者啟動。延誤在歐盟政界不常見，但能夠讓英國保留其位置直至解決內部問題。一旦第五十條啟動，那麼退歐進程將完全 取決於歐盟。英國退歐完全有可能通過獨立途徑進行協商，但目前其他歐盟成員國並沒有這樣的意向。

經濟擔憂增長

市場對公投結果的第一反應非常嚴峻，這並不出乎意料，因為公投結果本身就是出人意料 的。英鎊對美元匯率大跌10%至30年新低。與此同時，富時指數下跌5%至6%，但6月28日有所反彈。更大幅的下挫體現在房地產投資信託公司、房屋建造 商和英國各大銀行，同時一些歐盟國家的證交所數據下跌更甚於英國。由於投資者預測央行或將降息，英國的10年期國債首次下跌1%。

7月1日，英格蘭銀行承諾籌資2500億英鎊緩解經濟緊張，且暗示或將很快降息。6月27日，財相奧斯本在公投後首次露面，重申無論遭遇任何不穩定因素，英國經濟根本將保持堅挺。他還重申，英國退歐的公投結果將驅動增稅和支出削減。

房地產市場影響

地產使用者的需求或將與經濟增長和商業期望的下滑同步削減，金融服務和製造業等部分板塊或也受到不同程度的影響。要在數量上重新取得一些作為將需要一些時間，但由於供應量緊張，租金所受影響有限。

從短期到中期，投資者情緒將進一步削弱受抑制的資金流動。未來兩年資本價值的調整適應或走向消極，在面對修正時，倫敦市場將成為最羸弱的部分。

儘管降息在即，住宅市場或將冷卻，但任何修正都將是溫和的。高端倫敦住宅價值已經歷了一些向下的調整，或在一定程度上受益於如今的貨幣貶值走勢，不過其它的一些逆風走勢也將存在。住宅交易量或呈現出更顯著的下滑。

就房地產市場而言，起初的修正或是最為嚴峻的，隨後將因為機遇重現而迎來一個轉圜，而英鎊貶值帶來的益處正在顯現。房地產市場的發展更多地取決於投資者情緒、歐洲的相關定價及其與英國的新協商進程。

地產使用者觀點

消化、諮詢與計劃

企業型地產使用者目前正處於消化、諮詢和計劃階段。不少企業在公投前就明確表示支持英 國留在歐盟，地產企業管理層如今正忙於評估和複查CRE貸款策略。更大規模的組織在數月內一直產生偶然規劃，但任何潛在的戰略性遷移決策不大可能在歐盟與 英國協商出更穩定的結果之前訂立，互聯貿易、法律及運營決策也是如此。

不確定因素與猶豫不決

市場、貨幣和股價動盪，再與退歐政治結果有關的固有複雜性結合，將導致不少企業愈發猶 豫和謹慎。如此謹慎將影響到投資情緒、企業投資水平乃至就業。一項面向1000名企業主管的IOD調查顯示，英國公投退歐之後，四分之一的企業凍結招聘， 但也有三分之一的企業表示原有的招聘計劃無任何改變。逾三分之一企業計劃減少投資計劃。

各行業所受不同影響：英國各行業所受退歐影響同樣大有不同。股市面臨的不穩定因素從一 開始就加諸於金融服務業。關於英國金融服務機構在歐銷售服務或從倫敦向歐元主導機構交易，英國與歐盟任何關於「通行證」權利的協商都將在長期內對金融服務 機構的選址和投資組合戰略產生巨大影響。這些決策無法再短期內完成。

靈活性將變得更重要

對於尋求交易的企業，靈活性變得越來越關鍵。仲量聯行預測，租賃協議將愈發能夠適應企業所要求的更大靈活程度，使得企業型地產使用者能夠應對政治及外交形勢的變化。

相關資訊：退歐讓商業房地產市場受到衝擊 29億英鎊房地產基金遭凍結

（據英中時報）