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由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。

但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。

听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？

在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。

不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。

”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。

总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。

1、固定资产税

日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。

这里需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

1. 发生房产交易，当所有者改变时
2. 两种税全年税额的纳税义务者
3. 仍然是1月1号登记的所有者
4. 通常的房地产交易会在交接的时候
5. 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

2、都市计画税

日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3）

3、物业费/年

根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。

4、物业修缮基金

修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。

5、租赁管理费/年

将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。

6、个人所得税/年

净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。

7、税理士费用

税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。

在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？

以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施：

1、住宅用地

小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分：

固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分

固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1

都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。

• 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
• 上述以外的住宅 → 3年内
• 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下

税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。

4、如果买新公寓，买一楼

如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

5、买二手房，房龄越老固定资产税越少

因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

6、买入新房后，6年以内卖掉

新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

7、向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。

8、如果重建，在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。

9、用信用卡支付（有积分制度的卡）

有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。

納税方法：

纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。

到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。

缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。

住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。

当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。

这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。

在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。

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日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。

如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。

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来源：趣日本
责编：Zoe Chan

最近，美国《福布斯》杂志发布了2019年《最适合经商的国家和地区》（best countries for business） 排行榜，英国连续第二年蝉联榜首，当选全球第一。

福布斯“2019年最适合经商的国家和地区”排名：英国第一，美国排名大幅下降

除了第一名英国，在刚出炉的排行榜上，瑞典、中国香港、荷兰、新西兰、加拿大、丹麦、新加坡、澳大利亚、瑞士分列第2至10位。

全球“营商环境”排名前十的国家

值得一提的是，在美国《福布斯》杂志的榜单上，其母国美国的“营商环境”排名却在特朗普上台后大幅滑落，今年再降5位，跌至全球第17位，中国位居第49位。

福布斯每年综合产权、创新环境、税制、技术、劳动力、腐败、投资保护及生活质量等15个指标选出最适合经商的国家。

2019年是这份榜单的第13期，共有161个国家和地区上榜，其中只有英国在所有15项指标方面都进入前30名。

针对这份排名，福布斯采访了穆迪首席经济学家Mark Zandi，他解释了为什么英国会排在第一：

“英国有全球化的经济，在贸易、投资、资本流动方面，甚至在移民方面，都比全球多数经济体都要开放。”

在福布斯的完整报告里，也引用了The Heritage Foundation对于英国脱欧的评价，福布斯指出：

“脱欧进程会为英国政府带来机会，纠正遗留的结构问题。英国的营商和投资环境位居世界前列，很快将进一步打开大门，扩大全球贸易往来。”

福布斯在报告里写道，随着英国脱欧具体条款逐渐明确，其营商环境还会进一步提升。

1. 福布斯排名第一的背后

公布全球“营商环境”榜单的同时，福布斯也披露了排名所参考的报告，分别是：

世界银行的《Doing Business》报告，长达311页，详细分析了世界上190个国家的商业环境。

世界经济论坛（World Economic Forum）的全球竞争力报告（Global Competitiveness Report），一共671页。

美国中情局（CIA）的世界国家手册（World Factbook）。

咨询公司Marsh & McLennan发布的全球政治风险地图，红色越深，政治风险越大。

综合这些报告和数据，福布斯最终把英国推上“营商环境”全球第一的位置，而这也让许多对英国脱欧持悲观预期的人大跌眼镜。

参考英国财政部在Autumn Budget里发布的官方数据，英国经济在2018年并没有因为脱欧而垮掉，GDP增速仍维持在1.3%，未来5年英国GDP增速还将保持在1.4%以上。

根据英国财政部的预测，英国失业率将在2019年降至过去四十年以来的最低点——3.7%。

未来5年，英国的就业人数还将进一步上升，持续刷新历史新高。

2. 脱欧的乱，英国的稳

从上边一系列数据和福布斯的排名可以看出，英国经济受政治变化影响很小，无论政坛和脱欧怎么“乱”，前人留下的制度优势大大保证了英国的下限，确保英国社会有序运转不受政治影响，甚至英国媒体还公开把英国政坛和脱欧乱局大肆渲染，作为英国人茶余饭后的谈资。

无论英媒如何自黑，也改变不了英国政客权力早已被关进笼子的事实，在英国人眼中，政客就是制度践行者，政治闹剧也约等于八卦新闻。

几天前的摄政街圣诞和伦敦眼跨年，烟花和彩灯依旧

2018年，由于英国在脱欧谈判期颇为难得的整体表现，在福布斯的排名之外，还收获了诸多“第一”：

2018年7月，美国南加州大学外交研究中心联合英国波特兰公关公司共同发布了《2018年全球软实力研究报告》。

在这份连续第四年发布的报告中，英国“软实力”排名全球第一，法国、德国、美国和日本分别位列第二至第五位。

2018年11月15日，GaWC发布2018年版世界城市评级报告，伦敦连续7次问鼎世界城市榜首。

在GaWC的排名中，超一线的Alpha++级城市只有两个——伦敦和纽约，伦敦排在前面。

2018年11月12日，加拿大咨询公司Resonance Consultancy发布“全球最佳城市”排名，伦敦同样当选第一。

也是在11月，日本森纪念财团（Mori Memorial Foundation）发布了“2018全球城市实力指数”，伦敦连续第七年当选全球最具实力城市，纽约排名第2，东京排名第3，巴黎和新加坡分列第4和第5。

2018年3月，智库机构Z/Yen发布了第23期《全球金融中心指数》研究报告（Global Financial Centres Index 23），伦敦击败纽约，稳居全球金融中心第一名的宝座。

 

此外，咨询公司Duff & Phelps在2018年4月公布的一份报告也指出，伦敦仍被金融人士选为全球第一的金融中心。

英国留学产业因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，意外在2018年迎来第二春。

在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。

3. 为什么能拿这么多“第一”？

英国在2018年拿到非常多的“第一”，除了上面谈到的制度优势，英国人其实也在经济上默默发力。

仔细观察英国经济，其在受到脱欧冲击的同时，也借助脱欧倒逼自身不断进化，伦敦就是最好的例子。

这张图是伦敦两大产业从业人数对比，蓝色代表金融保险业，灰色代表新兴的TMT（科技、传媒、通讯）行业。

可以看出，伦敦TMT从业人数在2013年就超过了金融从业人数，而且这个趋势还在不断扩大。

伦敦不断自我进化，加速往科技转型，早已不是你熟悉的那个金融之都。

伦敦市长办公室在2018伦敦科技周上发布的数据显示，英国科技公司在2017年吸引的风险投资创下历史新高，达到29.9亿英镑，其中伦敦的科技公司吸引了24.5亿英镑，占到82%。

伦敦在2017年吸引的资金远超其他任何欧洲大城市，几乎是德国的四倍，超过法国、爱尔兰和瑞典的总和。

如果从英国脱欧公投开始算，英国科技公司获得了超过50亿英镑的风险投资，其中伦敦占了80%。

风投公司方面，欧洲排名前10的风险投资巨头，有7家把总部设在伦敦。

在风投巨头的引领下，英国拥有欧洲34家科技独角兽（市值在10亿美金或以上）中的13家，占到近40%，稳居欧洲第一。

耳熟能详的英国独角兽包括外卖巨头Deliveroo、人工智能公司Benevolent AI，金融科技公司Oaknorth Bank等。

Tech Nation发布的数据显示，伦敦已经成为继硅谷纽约之后，全球第三大、欧洲第一大科技创业生态系统（Tech Start-up Ecosystem），整个生态系统价值高达440亿美元。

以苹果、脸书、亚马逊、谷歌为代表的美国科技巨头更把其欧洲总部定于伦敦，不但大量招人，还要买地盖新总部，亚马逊位于伦敦科技城的新总部已经启用，谷歌位于国王十字的新总部也将于2019年，也就是今年正式落成。

总结来说，英国，特别是伦敦，其实一直在丰富其产业，增加其经济的弹性，也因此获得了良性循环。

曾经有英国学者把伦敦比作一个微缩的美国：在伦敦，你可以找到硅谷的科技、纽约的金融、甚至洛杉矶的娱乐传媒广告业。

伦敦的产业丰富度和包容性意味着你能随时和其它行业的人交流，进而迸发出新的灵感和创意，而这也是“最佳营商环境”应该有的状态。

4. 英国能否挺过脱欧？

本文从英国“营商环境”排名全球第一展开，列举了英国在2018年取得的多个“第一”和背后的原因。

但归根结底，主要还是我在第二部分写的制度和模式优势，才使得英国能够不断进化。

这样的经济模式，也让许多经济学家对英国挺过脱欧抱有信心。

为什么这么说？

根据经济学家的分析，英国属于自由经济市场，主张政府对企业尽可能少干预，实行自由经济、自由贸易；企业高风险、高利润；强调个人自由，反对国家制定经济发展规划。

自由市场经济模式的特点是：

1. 私有经济占绝对主导，国有经济比重小；
2. 逐利的私有资本高度集中，垄断性强；
3. 市场自发调节作用很大，国家干预少；
4. 劳动力市场的自由开放程度高、流动性大，就业竞争压力大。

这样的经济模式能够很好地解释英国对脱欧的适应能力。

因为英国的金融体系是以逐利的资本市场为主导，每次遇到危机之后资本都能快速的响应，流通到最需要资本的行业，使得英国企业能够快速反弹。

看一下这张统计图表：

图为1960-2007年间，资本市场和商业银行主导的OECD国家在金融危机后的反弹速度

IMF的两位经济学家研究了1960-2007近50年的历史中17个OECD发达国家的经济发展情况，期间这些国家共发生大大小小80次经济金融危机。

统计表明，危机后复苏速度最快的总是金融体系以资本市场主导的四个国家，即美国、英国、加拿大、澳大利亚。

而复苏最慢的无一例外都是银行主导的四个国家：奥地利、葡萄牙、西班牙和比利时。

究其原因，资本市场发达的金融体系资源配置方式更加市场化，背后也有比较市场化的经济体系支撑，因此在每次危机后反弹速度更快，经济也因此更有弹性。

相比之下，由商业银行主导的金融体制配置资源方式市场化程度低，每次危机后的反弹速度也更慢。

如果每一次危机后都能迅速反弹，久而久之这个国家就崛起了，如果每次都复苏很慢，久而久之这个国家就衰落了。

其实不论是各种“第一”，还是所谓的产业转型，都只是表象。

通过探究内部机制，你才会发现，高度市场化的制度和快速流通的资本市场，才是英国能否挺过脱欧的根本。

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来源：英伦投资客
责编：Zoe Chan

一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。

与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。

踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。

在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。

“金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。”

“富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。”

熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。

点击查看柬埔寨金边的更多房产项目

章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。

大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。

这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。

比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。

但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。

在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境……

售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。

售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。

置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。

“金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。

黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。

章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。

被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。

除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。

比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。

一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。”

黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。”

不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。

金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。

2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。

不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。

由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。

房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。

这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。

2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。

房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。

在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。

章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。

那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。

参考来源：界面新闻
排版：KYRA WANG