前兩期探討了“買”和“賣”的策略後,在產業投資四分法的第三期,我們來學習如何“用”你的房地產。
對於你最終是否能取得想要的產業投資回酬,“用”的策略扮演著舉足輕重的角色。
除了市面上的常見方式,這裡還有六種方法能讓你“善用”房產,來創造更多收入。
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更小的空間,更高的租金
在市場上如日中天的共有工作空間風潮,證明了這個概念是可行的,也反映出市場對此概念的良好需求。以每平方尺租金來看,其實租用一個辦公桌的空間,會比租用一個正規的辦公空間來得更貴,但以總價來看,租金還算是便宜,因此這有助吸引租戶。
根據這個概念,相較於把整間產業出租給一名租戶,如果你把該單位的每一間房都出租給不同租戶,你可以獲得更高的租金回酬。
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靈活的租期
在出租產業方面,國內的慣例是以每月來計算租期,但這並不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式,出租給租戶。
其實房產業主可以參考酒店營運的方式,以每晚來計算租金,甚至可以出租給學生,並根據學期的長度來制定租期。
此外,屋主可提供一些優惠或獎賞,以事先收取一筆租金,來緩解定時收取租金的困難程度。
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出租多余的空間
共享經濟已經成為主流經濟模式的一部分,所以投資者應該向Uber、Grab和Airbnb等初創公司學習,利用本身產業的多余空間,來創造收入。
一個辦公室總有些多出或少用的空間或房間,而這些石磚制成的空間,在沒有恰當的使用,很快會出現老化的跡像。
舉例來說,如果你擁有一個辦公空間,並將它出租給一名只在白天工作時間使用的租戶,其實你還可以考慮把這個空間,出租給另一名只會在晚間使用的租戶。
大馬是一個很受歡迎的業務外包地點,很多幫外國公司外包業務的企業,會需要在晚間工作,以處理那些生活在不同時區的客戶。
這樣的做法能夠創造出雙贏的局面,你可以向兩名租戶收取較低的租金,但整體而言,你的總租金收入會比只租給一名租戶來得高。
如果你是餐館行業,而只做早餐、午餐或晚餐,或許可以考慮出租給其他人來經營其他時段的生意,也可提高本身生意的收入。
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達成共識並集體管理
居住在同一個社區的居民,除了一起管理治安,也有很多種方式可以互相幫助。
舉例來說,在出租社區內的產業方面,其實業主們可以團結起來並達成共識,通過集體管理的方式來處理有關租戶的問題。
假設業主們把產業出租給學生,那麼他們可以在事先達成共識,然後再跟租戶協商有關的出租細節,甚至可以共同聘請專業的產業管理人來執行,從而降低風險和達到共贏的局面。又或者,業主們可以用一個共同的風格來布置各自的單位,從而吸引租戶來集體租下這些單位,來經營比較大的生意規模。
要達成這個目標並不困難,業主們只需推舉一名合適的領袖,來集合所有業主的資源、人脈和專業,以執行這個方案。
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探討更多使用產業的可能
隨著科技的進步和環境的改變,房地產在使用方面有著更多的變化,從而帶來更多商機。只要沒有違法,你可以把一間倉庫改造成辦公室或共用辦公空間,或者把一個SoHo單位變成Airbnb。
在地方政府的分區規劃和重新規劃方面,業主也可以找到很多新商機,例如一些面向大路的住宅房屋已經允許用作商業用途,所以業主可以把這些房屋出租給那些用來做生意的租戶,以賺取更高的租金。
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量身定做的裝潢與設計
這是一個非常簡單的行銷策略,但它能讓你在眾多競爭者當中脫穎而出,尤其是在這個“買家的時代”。
為你的產業注入一個具有明確主題的設計和擺設,能夠吸引那些願意付高價以享有這個環境的租戶。因此,你可考慮跟著名室內設計師和風水師合作,來改善你的產業,從而提升該產業的價值。事實上,你甚至可以讓你的產業去參加一些比賽,若能夠獲獎,就能夠借助媒體來提高它的知名度。
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以上六點顯示,市面上有很多方式讓業主“善用”他們的產業,從而提高投資的價值。
這些方式千變萬化,因此業主應該多做功課,也可以咨詢專業人士,以避免自己掉入違法的陷阱還渾然不覺。
責任編輯:Zoe Chan
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