Category: Juwai WIKI

(简体中文)

居外维基频道

2%海外買家稅正式開征，英國房產投資熱情何以不減？

多年來，英國房地產市場一直是海外投資者的主要目標。今年年初，在國際律師事務所DLA Piper的一項調查中，英國更被評為全球首選的頂級房產投資熱點，有33%高淨值投資者和資產經理表示希望在2021年內投資英國房產。

不過，英國已於今年4月開始對外國投資者征收額外2%的附加印花稅。Stamp Duty Land Tax（簡稱SDLT）政策生效後，海外買家仍然會繼續投資英國房產嗎？

從2021年4月1日起，英國新的2%印花稅附加費將對海外投資者生效，這是在現有稅率的基礎上增加的。政府表示，該政策背後的想法是為了降低房價，並將重點重新挪回英國國內的房屋所有權上。

原本英國基礎印花稅率如下：

從4月1日起，“海外買家”的基礎印花稅率就會是以下：

在額外的印花稅附加費生效之前，許多外國買家和投資者已經在英國各地搶購房產。雖然有些人可能會認為這個新稅率是個阻礙，但很多人並不會因此而放棄購房，因為說實話，這增加的2%放眼全世界真不算高，遠低於加拿大、澳大利亞、新加坡等國。更重要的是，英國房產投資之所以如此吸引人，有很多因素。

房貸利率低

利率處於較低水平，這使得抵押貸款的成本更低。目前抵押貸款產品數量在增加，這為尋求貸款買房的投資者提供了更多選擇。雖然利率也同時在上升，不過目前仍有非常具競爭力的利率。如果海外買家迅速行動，他們可以鎖定有吸引力的抵押貸款利率。

英鎊貶值

近年來，英鎊價值下跌。脫歐的不確定性，隨後又迅即發生新冠疫情大流行，使得英鎊的價值一直處於低位。這使得英國對海外投資者更具吸引力，特別是對於中國買家來說，彙率尤其有利。

需求不斷增長

由於英國住房供應嚴重不足，住房需求持續旺盛。租賃市場的需求也一直保持強勁。盡管經濟不穩定，但租金甚至一直在上漲。由於需求旺盛，供不應求，投資者往往可以獲得可觀的收益率，尤其是投資於發展中地區時。

相關文章：疫後購房，倫敦這4區值得投資者關注

長期預測強勁

英國是頂級的房產投資熱點，即使身處逆境，房產市場也持續表現強勁。英國一直被視為國際投資者的避風港，房產市場持續供不應求。

近日，第一太平戴維斯預測，英國房價將在2025年前的五年內上漲21.1%。在其他地區，房地產價格的預測甚至更高，特別是在英格蘭北部和中部地區。

在2021年期間，預測外國投資者將繼續熱捧搶購英國房產。一旦國際旅行恢復到正常的水平，尤其是在今年晚些時候，市場氣氛將會更熾熱。

相關文章：認識英國房產：6大種類 2大投資方式，您要怎麼選？

在英國投資房產，要了解自己的需要及目標，找到適合的策略。

居外的英國置業專家樂意為您效勞！留下您的聯系方式，免費獲取投資咨詢服務。

全球實現“財富自由”要幾錢？從上海移居這裡，輕松騰出千萬元！

達成“財富自由”也許是許多人畢生的目標，但在全球主要城市可能難如登天。據《南華早報》4月6日報導，亞洲最大房地產科技集團居外IQI（Juwai IQI）的調查顯示，全球“財富自由”的門檻，只有倫敦比上海更貴。

調查指出，所謂“財富自由”是指個人擁有足夠的存款，可在退休後仍過著“稱心如意”（desirable）的家庭生活。調查據以評估是否達到“財富自由”的基准是，在生活機能良好的都市持有約120平方米的房產、兩台好車，加上120萬美元（約786萬元人民幣）的金融投資，以及稅後9萬美元（約59萬元人民幣）的家庭收入。

在此基准下，在全球11個“門戶都市”中，英國倫敦居民的財富必須達到457萬美元（約2992萬元人民幣），上海居民則需有350萬美元（約2292萬元人民幣）。第三到第五名為美國紐約、日本東京和加拿大溫哥華，分別需擁有344萬美元（約2252萬元人民幣）、336萬美元（約2200萬元人民幣）、324萬美元（約2121萬元人民幣）。

全球主要城市的中心地段購房成本

2021年全球主要城市的財富自由門檻

“除了倫敦，對中國一線城市家庭來說，移居到世界上很多熱門城市實際上可以上可以活得更輕松些，甚至可以就此退休。多倫多、悉尼、西雅圖也是實現財務自由相對實惠的地方，”居外IQI聯合創始人、集團執行主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）先生說。

胡潤最近的一項調查發現，根據與居外IQI研究相同的標准，在北京和上海等中國一線城市，“入門級”的財務獨立需要1900萬元人民幣（約289萬美元）。“關鍵是房產價格。我預計倫敦、紐約、東京、悉尼等地的房價不會比上海、深圳和北京貴，”胡潤董事長兼首席研究員胡潤（Ruper Hoogewerf）先生表示。

至於同樣具有國際金融中心地位的新加坡則排名第六，“財富自由”的門檻為323萬美元（約2115萬元人民幣）。至於第七至第十名則是加拿大多倫多、澳洲悉尼、美國西雅圖和馬來西亞吉隆坡，分別是271萬、245萬、195萬和183萬美元。

在居外IQI國際門戶的城市名單中，最實惠的城市是吉隆坡，在那裡無憂無慮地生活，經濟上的花費約為183萬美元（約1198萬元人民幣）。奇米爾先生指出，吉隆坡離新加坡很近，從中國出發過去也很方便。用上海換吉隆坡，可以騰出大約1000萬人民幣，可用於改善生活方式、投資、創業或其他開支。

“對不少中國家庭來說，用更貴的市場換取更便宜的市場套利不失為一條實現財務自由的途徑。賣掉房價漲得很高的一線城市自用住宅，用這筆錢在海外置一套價格低得多的房子，在那裡他們可以擁有更好的生活方式——包括高質量但價格較低的英語國際學校，”奇米爾先生又說。

吉隆坡服務式公寓項目ISOLA國齊軒@KLCC，永久產權，距地標雙子塔僅400米。摩天大樓建築設計非凡，彙聚頂尖配套設施，美景一覽無余，房價僅由300萬元人民幣起。

對不少中國富裕家庭來說，送孩子去英語國際學校就讀，培養孩子成為有國際視野的雙語人才，是家庭的重要考慮。英國國際學校（British International School）在亞太各地學校的一年學費差別不小，在上海，一年學費在229,968 – 321,497元人民幣之間； 在吉隆坡，學費為72,323 – 158,556元人民幣之間。而在上述英語國家城市，無論是公立學校還是私立有國際課程的學校，也都比國內一線城市實惠。

主要城市最佳公立學校學區房與最佳私立學校學費一覽表

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI，旨在助力亞洲居民成為全球居民。

趕快留言給我們，讓專家為您規劃全球性海外身份，實現“財富自由”不是夢！

你知道嗎？近90％的澳洲房主都賺到了，平均獲利超百萬！

據市場導報（The Market Herald）報導，2020年12月季度，隨著全澳房地產價格持續飆升，近90%的澳洲賣房者都實現了盈利。這個好消息來自CoreLogic最新的“痛苦與收益（Pain and Gain）”報告，該報告分析了截至12月季度的9.8萬宗銷售的情況。

根據觀察，89.9%的銷售在12月季度之前出現了名義上的收益，而在截至6月的三個月中，這一比例為87.4%，創下了近期的新低。截至12月季度，全澳轉售利潤中位數為23萬澳元（約合114萬元人民幣），高於上一季度的20萬澳元（約合99萬元人民幣）。自住業主普遍享有較高的收益率，達到92.2%，而投資者則為84.9%。

新州巴瑟斯特（Bathurst）的房市收益可期，98.7%的業主能在賣房時獲利，平均利潤達到14.5萬澳元。

“受11月之前現金利率下調的提振，12月季度各州和領地的房產價值上漲，利潤值也大幅增加。12月季度來自轉售的總收益從上一季度的248億澳元上升至319億澳元，9月至12月季度來自轉售的綜合損失也從12億澳元縮減至10億澳元。”CoreLogic研究主管伊麗莎•歐文（Eliza Owen）說。

盈利能力增加的同時，全國各地的房市表現也出現了轉機。房屋中虧損銷售的房產比例從截至9月的三個月的9.3%下降到7.3%，而公寓虧損銷售的比例從19.6%下降到18.7%。

從地方政府區域（LGA）的最高獲利銷售率來看，在各主要州份的五大LGA中，30個之中有20個均位於澳洲的區域市場內。

新南威爾士州和維多利亞州最賺錢的地區都位於區域市場，包括非沿海地區中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米爾杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。這與12月季度巴瑟斯特3.5%、米爾杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增長率相吻合，也與新州和維州房價較低的區域中心在2020年大部分時間內的廣泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是達爾文，有51.4%的房產是虧損出售的。

隨著整個澳洲房市價格的持續上漲，CoreLogic預計，獲利銷售的比例也會隨之上升，但也提醒說，非常事件會迅速改變房地產的盈利前景。


延伸資訊：

澳洲房價漲勢如虹，升值率高！

點擊查看澳洲在售好房，或立即與我們聯系，免費獲取項目咨詢和獨家優惠，抓緊時間置業獲利。

2021年日本大學排名出爐：是誰力壓東大穩拿二連冠？｜居外專欄

英國教育雜志《泰晤士高等教育》（THE）近期發布了2021年日本大學排名，東北大學榮登榜首，這也是其連續第二年蟬聯日本大學排名首位。

排名概覽

東北大學（Tohoku University），是一所創立於1907年，本部位於日本東北地區宮城縣仙台市的國立研究型綜合大學，是日本東北地區的最高學府。2017年東北大學入選“指定國立大學法人”頂尖3校。東北大學是世界材料學中心，校友包括若干諾貝爾獎、拉斯克獎、IEEE愛迪生獎章等得主。

圖/東北大學官網

位於本次排名第二的是東京工業大學，東京大學位列第三；排名第四至第十的依次為京都大學、大阪大學、北海道大學、名古屋大學、九州大學、築波大學、廣島大學。這是《泰晤士高等教育》第5次發布的日本大學排名，相比其世界版大學排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

圖/東京工業大學官網

受到為應對新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暫停接納留學生的影響，2020年外國留學生，在大學和專門學校等高等教育機構擁有學籍數為218,783人，較上一年同期減少9,620人（該統計數據包含了因疫情無法赴日而在線上課的學生）。本次留學生人數的減少，是自2012年以來再次出現減少。

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

 

新手買家看過來：美國購房需要什麼條件？

無論您是尋找度假屋的國內投資者，還是剛開始第一次找房的新移民，在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同，好消息是，外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。

本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦，這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。

第１步：聘用專門服務外國買家的房地產專業人士

在尋找、評估房地產和作出財務安排時，重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理，而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。

組建一個稱職的團隊需要一些時間，您可以請親友或同事推薦，在居外網上搜索，在地產代理名錄尋找當地人，並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力，您的專業團隊應該包括：

具有CIPS認證的買方代理：具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業，成為注冊國際房地產專家（Certified International Property Specialists， 簡稱CIPS）。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言，還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。

在一些州份，除了代理人之外，您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照，需要更多的課業時間和更嚴格的考試，房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。

房產律師：有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作，而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同，檢查產權和其他與您購房有關的文件，並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。

業務遍布全球的貸款公司：選擇一家提供全球服務的銀行，幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。

總部設在美國的財務顧問/會計師：雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問，但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。

稅務顧問/律師：向稅務專業人士咨詢，他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明（如果適用）。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則。

第２步：獲取個人納稅人識別號（ITIN）

您需要一個個人納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification Number，ITIN）來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN，您需要聯系認證受理機構（CAA）填寫W-7表格。

作為非公民，在美國買房需要什麼？

如果您需要申請抵押貸款，您可能需要出示以下資料：

  • 社會保障號碼或ITIN
  • 有效的外國護照、美國簽證或駕照
  • 銀行對賬單和海外銀行的財務記錄（如果適用）
  • 儲備金證明
  • 工資單
  • 信用評分
  • 報稅表

第３步：建立信貸記錄

作為外國人在美國要想獲得房屋貸款，首先要建立信貸記錄，獲得良好的信用分數。您的信用分數越強，未來房貸的利率就越優惠。

如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶，請優先考慮這一步，並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行，了解從零開始建立信用的各種方法和工具。

除了信用分數，貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格，但無論就業狀況如何，都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。

第４步：先咨詢顧問，再選擇房貸機構

單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率，但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談，以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款，但可能需要額外的文件。

根據您的情況，更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說，20%的首付被認為是理想的購房方式，但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款，所以請與您的貸款機構商討，以確定適合您的付款計劃。

常問問題解答

Ｑ：有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎？

外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。

馬上查看近百萬套在售美國精彩房源

住房合作社或合作組織（co-ops）通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國，而且買方的大部分資產必須保存在美國。

Ｑ：我應該以個人的名義購買美國房產嗎？

外國投資者可以直接以自己的名義購買房產，也可以通過商業實體購買，如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。

如何使用該房產應成為您的決定。此外，您是否以自己的名義購買房產，可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。

Ｑ：我可以用現金購房嗎？

可以，全現金購買是允許的，但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人（購買者、房產中介、律師、產權公司等）。您需要證明您是如何賺取這筆錢，並且是合法獲得的。

現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。

Ｑ：我必須親身前往美國完成交易嗎？

雖然您應該很希望在房產交收時在場，但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易，您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件，授權他人代表您並代您簽字。

Ｑ：我是否需要在成交時支付額外的費用？

是的，除了您的首付款外，買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用，這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例，這相當於另外3000至6750美元的費用。

Ｑ：在美國買房一般需要多長時間？

您可以預期，買房過程到您的房屋簽訂合同為止，平均需要4.5個月的時間，再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。

Ｑ：在美國買房會對我的稅務產生什麼影響？

外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師，以獲得稅務相關問題的解答。

編譯自Zillow

需要更深入、更全面的房產投資建議嗎？

趕快在下方留言給我們，居外IQI的專業團隊會盡快為您提供美國置業咨詢。

澳洲永久居民簽證真的“永久”嗎？如何才能正確維護身份？︱居外專欄

都說移民不易，除了需要下定決心舉家前往一個陌生的國度安家定居，好不容易一咬牙一跺腳，決定開始辦理，申請的時候，又是一頓披荊斬棘，方能換來一張永久居留簽證，稱為永久居民。但所謂的“永久居民”真的“永久”的嗎？今天就和大家一起來嘮一嘮這個話題。

我們先來普及一個概念，什麼是“永久居民”？以及如何證明您的永居身份？

所謂永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也稱為“PR”。澳洲永久居民是用“簽證”來體現的，該簽證的有效期為五年。如果簽證持有人一直生活在澳洲，那該永居簽證是不需要續簽的。如果五年內在澳洲居住滿兩年可以再續簽一個新的五年簽證。

但是很多情況下，有些新移民拿到PR後，由於種種原因不能長期在澳洲居住。那麼問題來了：

永居簽證會不會過期？
如果五年內大部分時間都在不在澳洲，累計在澳洲居住的時間不夠兩年怎麼辦？
還有些人離開澳洲超過五年，過了才想起來簽證已經過期了該怎麼辦？

難道好不容易拿到的澳洲永居身份就這麼沒了嗎？就沒有辦法再以澳洲永居身份回澳洲了嗎？莫著急，且聽我慢慢道來。

澳洲永居簽證是否會過期？

首先為大家解釋一下，什麼是澳洲“永居簽證”。很多朋友對澳洲“永居身份”有誤解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 變成海外公民

其實“永居”和“入籍”並不是同一個概念。“永居”意為“永久居住權”，是指該類簽證持有人獲取了某國的”永久居住權“，但並不改變其國籍。

如該簽證持有人有意願入籍，並滿足一定的居住要求，即可通過申請獲取澳洲的公民身份。一旦入籍，根據《中華人民共和國國籍法》第九條的規定，“定居外國的中國公民，自願加入或取得外國國籍的，即自動喪失中國國籍”。除此之外，澳洲公民前往中國需要辦理中國簽證，持有有效簽證方可入境中國，回到中國後，如居住在自己家/親友家中（非酒店），則需要在24小時內去居住地所在的派出所登記。這對於常常需要回國的華人來說就會顯得非常不便。所以，這也是很多華人只選擇只保留永居身份（PR）而不加入國籍的原因。

前文有提到，澳洲的永居是一個五年的簽證，允許簽證持有人在獲簽後五年內自由出入澳大利亞。不僅如此，如果持有永居簽證在“must not arrive after date”這一天或之前在澳洲境內，只要之後不離境就可以永遠在澳大利亞居住下去。簡而言之，永居簽證是會到期的，其實只是您的澳洲居住和出入澳洲的權利（travel facility）。

那麼，在五年永居簽證到期之後，打算離開澳洲出境又該怎麼辦呢？

五年到期之後，如果想繼續自由進出澳洲，就必須申請155/157居民返程簽證，俗稱“PR續簽”或者“PR回頭簽”。

什麼是155/157居民返程簽證？

155/157類居民返程簽證 (RRV) 本質上是永居簽證，允許簽證持有人在澳洲永久居住。通常分為五年（155居民返程簽證）、一年（155居民返程簽證）和三個月（157居民返程簽證）三種。具體移民局會給予多久的批復，取決於申請人在澳洲的居住情況、與澳洲的聯系以及離開澳洲的時間長短和理由等因素。

155/157居民返程簽證申請條件：

  • 是澳洲永久居民
  • 在申請簽證前的五年內，在澳洲境內累計居住滿兩年（730天）或以上
  • 通過品格測試

如申請人同時符合以上三個要求，即可獲得五年的155居民返程簽證。155/157居民返程簽證允許申請人在境內申請，也可以在境外申請。

舉一個極端的例子：

申請人A在過去一天都沒有在澳洲居住，TA在簽證到期前最後一天登陸澳洲，並在澳洲連續居住滿兩年，之後他遞交了155簽證申請，也可獲得五年有效期的155居民返程簽證。

那如果沒有滿足這個條件怎麼辦？沒關系！

移民局也不是那麼不近人情，如果在持有PR期間在澳洲居住至少一天，而且可以滿足並證明您與澳大利亞有：

  • 商業聯系
  • 文化聯系
  • 雇佣聯系
  • 個人聯系

將有機會獲得為期一年的155/157居民返程簽證。

如果離開澳洲的時間比較久，比如超過了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解釋當初為何必須要離開澳洲，且能證明自己與澳大利亞在生意、文化、工作或個人關系上仍然有實質性的聯系（substantial ties of benefit to Australia），則仍然有機會獲得為期一年的155居民返程簽證。

如果在過去五年內，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累計居住時間不滿兩年但至少有一天，有令人信服的理由可以解釋自己離開澳洲的原因，仍有機會申請到為期三個月的157居民返程簽證。

為了方便大家理解，我彙總了如下表格：

什麼是令人信服的理由？

“令人信服的理由”是指當初不得不離開澳大利亞的原因。換句話說，申請人必須向移民局證明，當時離開澳洲是因為一些重大事件，迫不得已而為之。至於什麼樣的理由才算“令人信服”的呢？

以下情況可以被移民局接受為“令人信服的理由”：

➤申請人海外家人身患重大疾病或死亡；

➤申請人在海外居住是為了和澳籍配偶團聚，兩人的關系必須是持續穩定的；

➤申請人由於自然災害，政治事件或其它類似的事件無法返回澳大利亞；

➤申請人或申請人陪同的家庭成員在海外接受復雜或長期的醫療治療，且無法旅行；

➤申請人在海外有司法程序要走，並且時間不受掌控；

➤申請人由於重要的個人原因，推遲了返回時間，例如等待孩子在海外完成學業（通常時間不得超過12個月）。

需要注意的是：簽證官在判斷申請人的理由是否“令人信服”時，也會綜合考慮申請人之前在澳洲的居住時間以及之後返回澳洲定居的意願。

什麼是實質性的聯系？

根據移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申請人如果在過去五年中沒有在澳州以永久居民或公民的身份居住滿兩年，您需要證明您與澳大利亞仍有實質性的生意、文化、工作或個人關系上的聯系並對澳大利亞有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是這四個方面的要點：

  • 商業聯系

    指在海外從事與澳大利亞有聯系的商業活動。比如公司雇佣了澳洲公民，給澳洲政府交稅，給澳洲帶來新技術，提供就業，帶來大額投資等等。

  • 文化聯系

    如果在澳洲從事知識、藝術、體育或宗教方面的事業，並且達到專業級別，而且還是澳洲相關文化或體育團體/協會的成員，就能證明自己在文化上與澳大利亞的實質性聯系。

  • 雇佣聯系

    如果在澳洲有穩定的工作，通常就可以滿足要求。但如果只是兼職或者打零工，移民局就要看過去兩年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但還沒有開始工作，也沒關系，只要工作與所學學歷、資質相關，並能提供證據證明自己很快就會開始工作（如澳洲的租房合約、房產證等），同樣可以體現與澳洲在工作上有實質性的聯系。

  • 個人聯系

    包括與擁有澳大利亞公民資格或是澳大利亞永久居民的家庭成員（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的聯系。

由於澳大利亞移民法的高度復雜性，在此我們只能大致介紹155/157居民返程簽證的要點。最後要叮囑幾句：

1. 對於已經居住滿兩年的申請人，盡管申請比較簡單，但需要注意的是，任何簽證申請都會在移民局留下記錄，千萬注意材料的一致性。

2. 對於沒有居住滿兩年的申請人，究竟能批多久？還需根據具體材料個案而論。許多您們不起眼的點很可能會對批復產生重大影響。因此，強烈建議尋求專業律師/移民代理的協助。

如需簽證協助，請即預約專業評估。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

印花稅減免分不清？澳洲買地建房印花稅優惠詳解｜居外專欄

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱，房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。本人對此深有體會，每周初始都會接到十幾單甚至二十幾單的過戶請求，三個字概況——忙瘋了。

相比與傳統的購房合同來說，人們對land & house package的關注熱情上升了不少。

什麼是land & house package？

Land & house package即是買家從開發商直接購買土地，當土地成交之後，買家可以選擇自行尋找建築商承建自己心儀的房子，或者是買家直接和開發商簽署土地和建築兩份合同，除了土地以外，開發商也將承建買家的房子。

那麼如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢？即買這種land & house package的項目是不是享受更優惠的印花稅？和買現房的合同對比又有什麼區別呢？

我們可以從兩方面來對比：

1. 對比現房的印花稅

對比與買現房（無論是二手房或者是樓花），本身購買land & house package就會節省大量的印花稅。買地再蓋房僅僅按照土地合同中的合同價格來繳納印花稅，之後是不征收房屋部分價值的印花稅。但是買樓花或者是二手房則是按土地和房屋的總價來交印花稅，因為只有一本合同，合同價格包括了土地和建築。

2. 首次置業印花稅減免

如果是現房，符合一定條件的買家即可享受自住或者首次自住印花稅減免（home and first home concession）。然而同樣條件的買家如果購買土地的話則無法享受以上兩種優惠。

如果是購買土地的話僅有一種情況可以申請印花稅減免，即首次購買空地的印花稅減免（first home vacant land concession）。

申請首次購買空地的印花稅優惠需要滿足一些條件，主要有：

  1. 這是您第一次申請首次購買空地的印花稅減免；
  2. 在澳洲或者海外，您名下沒有任何的房產；
  3. 在土地上承建您的首套房子，並在土地交割後的兩年內搬入；
  4. 空地上僅能建造一個住宅；
  5. 以您個人名義購買（不能是公司或信托）等。

如果符合上述條件：

當土地的價格是25萬澳元以下時，您可以申請印花稅的免除。

當土地價格在40萬澳元以下時，您可以申請印花稅的優惠。

當土地價格超過40萬澳元，無論您是否是首次購買空地，沒有任何的印花稅減免。

所以總的來看，land & house package對比與同價位的現房可以節省大量的印花稅。如果您是首次置業，滿足一定要求，還可以申請印花稅的減免，可謂是“折上折”。

如果您今年內有購置房產的計劃，並且符合申請條件，趕快來聯系我們吧。居外IQI聯同澳和律業會詳細研判您的情況，幫您完成澳洲首次置業的夢想！

參考網站：Queensland Government – First home vacant land concession

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

 

在印尼買套房，房價後面有多少個零？

您可能早就聽說，在印尼您可以輕松做個千萬富翁！一點都沒錯，如果您在國內每月工資5千元，換算成印尼盾，每個月應該有1千萬盾以上了。其實國內的朋友初次到巴釐島旅游，都經常會驚訝於印尼貨幣數額之大。

以上就是印尼的七種面額紙幣。印尼官方貨幣叫Rupiah，讀作“盧比亞”，一般稱作“印尼盾”或者“盾”。2021年3月，1人民幣約合2210印尼盾。

2000盾，可以在路邊停一次車；
100000盾，夠一個人吃一頓豐盛的印尼美食；
1800000盾，某五星級酒店房費；
510000000盾，一輛豐田SUV的價格。

那麼，如果您想在印尼買一套房，房價裡會有幾多個零呢？居外IQI帶大家去了解這個東南亞最大國家的最新房價走勢。

印尼房價疫下趨穩 利於投資者入市

印尼的住宅房地產市場可以說是幾乎沒有動靜。根據印尼銀行（Bank Indonesia）的數據，經通脹調整後，去年房地產價格實際下降了0.2%，2020年期間房地產價格指數（包含16個主要城市）僅上漲1.29%。從更長遠的角度看，房地產價格漲幅呈縮小趨勢：2019年僅上漲1.77%，2018年上漲2.95%，2017年上漲3.5%，2016年上漲2.38%，2015年上漲4.62%，2014年上漲6.29%。

年度房價變化（%）

來源：印尼銀行，全球房地產指南

在最近一個季度，住宅樓價按季微漲0.1%（經通脹調整後為0.26%）。高力國際表示，“幾乎所有項目都決定不提高售價。因此，平均售價與2020年第三季度持平。我們希望在明年看到一些改善。”如果考慮到通脹因素，2020年期間，印尼只有9個主要城市的房價錄得增長。

印尼主要城市的住宅物業價格—2020年第四季度

來源：印尼銀行，全球房地產指南

印尼五大城市房價指數

來源：印尼銀行，全球房地產指南

根據高力國際的數據，在雅加達，地層產權公寓的價格在2020年期間微漲了0.47%，每平方米均價為34960000印尼盾（約合1.58萬元人民幣）。換句話說，雅加達一套80平米的三房公寓，就需要2796800000——27億9680萬印尼盾！但其實折算下來，都只是126.4萬元人民幣呢，相比國內還是劃算多了。


雅加達頂級區位，與印尼總統為鄰！居外推薦門騰行政公寓，由4套頂層公寓相連構成520平米超大豪華空間，原價180萬美金，限時特價為150萬美金！點擊了解詳情

  • 在雅加達中央商務區，分層產權公寓的平均價格按年微漲0.13%，2020年達到每平方米5232萬印尼盾（約合2.37萬元人民幣）。
  • 在雅加達南部（雅加達的商業區和使館區），分層產權公寓的平均價格按年上漲0.37%，2020年達到每平方米3927萬印尼盾（約合1.78萬元人民幣）。
  • 在首都的非黃金地段，分層產權公寓的平均價格按年上漲0.89%，同期達到每平方米2660萬印尼盾（約合1.2萬元人民幣）。

雅加達公寓均價—2020年第四季度

來源：高力國際

新冠疫情對房市造成打擊是預計之內。根據印尼銀行的數據，繼第二季度同比下降25.6%和第一季度同比下降43.2%之後，2020年第三季度住宅物業銷售額同比大幅萎縮30.9%。按季度計算，2020年第三季度銷售額增長7.9%。

礙於為防控疫情采取的相關流動限制和封鎖措施，去年的住宅建設活動陷入癱瘓。2020年期間，雅加達僅建成2698套新房，比上年的9769套減少了72.4%。

在經歷了20年的無間斷增長後，印尼經濟在2020年萎縮了2.07%，與2019年5%的增長形成鮮明對比。

為了提振經濟活動，政府去年推出了價值744.28萬億印尼盾（約合3364億元人民幣）的刺激計劃，其中包括1.5萬億印尼盾（約合6.8億元人民幣）的住房補貼計劃資金，預計將用於17.5萬套新房的融資。除此之外，財政部長Sri Mulyani Indrawati近日宣布，政府2021年的新冠復蘇預算將從最初的預算撥款372.3萬億印尼盾（約合1682億元人民幣）進一步擴大到619萬億印尼盾（約合2798億元人民幣））。

印尼首席經濟部長Airlangga Hartarto亦稱，預計今年經濟增長將在4.5%至5.5%之間。這比世界銀行最近預測的4.4%的增長略為樂觀。

近年印尼房地產市場向外國投資者敞開了大門，進場入檻甚低，且具有非常不錯的增長前景，您有興趣了解更多嗎？

歡迎給我們留下聯絡資料，居外IQI的東南亞置業專家期待成為值得您信賴的投資伙伴，共同發掘這個龐大新興市場的無限機遇。

澳洲擬提高投資移民簽證門檻！率先掌握最新改革方向

在疫情爆發前，澳洲投資移民簽證一直供不應求，為此，澳洲內政部進行了審查，並已於今年2月份完成審查，新規定可能會在未來幾周內公布。據悉，澳洲政府准備向更多富有的外國投資者發放臨時居留簽證，條件是他們需額外投資100萬澳元。

據《澳洲金融評論報》報導，政府對投資移民簽證的最終修改預計會要求申請者增加對企業的投資，將急需的資金引流到中小企業。目前，投資者簽證要求申請者購買政府債券，先獲取四年的臨時居留權，再從不同途徑獲得永居。

業內專家預計，“投資者簽證”的投資門檻要求將從150萬澳元提高到250萬澳元，但等待獲得永居的時間很可能會縮短。專家亦建議，為了鼓勵更高水平的投資活動和吸引投資者移居澳洲邊遠地區，也可以考慮降低在該地區的移民投資門檻。

據了解，在英國，如果申請人投資200萬英鎊，購買英國注冊的、交易活躍的公司貸款或股本，英國的Tier 1投資者簽證允許此類簽證持有者五年後獲永居；如果申請人投資500萬英鎊，等待永居的時間可以縮短到三年；如果申請人投資1000萬英鎊，則等待時間縮短到兩年。

去年年底，澳洲內政部已經公布了一些投資移民簽證更新的規定，包括將現有的9種不同的商業和投資簽證簡化到4種——即從2021年7月1日起，商業和投資移民簽證將為簡化為商務創新（188A – Innovation Stream）、企業家（188E – Entrepreneur Stream）、 投資者（188B – Investor Stream）和重大投資者（188C – Significant Investor Stream）四類簽證，投資門檻也被調整。

相關報導：澳洲商業創新與投資簽證大改革：精簡類別 提高門檻

據澳大利亞中國工商業委員會（The Australia China Business Council，簡稱ACBC）估計，盡管重大投資者簽證項目每年只占所有赴澳簽證的0.1%，但自2012年啟動以來，已為澳洲經濟貢獻了超過100億澳元。值得關注的是，在重大投資簽證中，來自中國的申請占了絕大多數。

ACBC表示，提高門檻可能會減少對簽證的需求。“如果提高投資金額門檻，確實存在這樣的危險，即中國投資者將對申請澳大利亞重大投資者簽證望而卻步，可能會考慮投資其它國際司法管轄區，如新西蘭或美國。”

來源：澳洲金融評論報
責編：Zoe Chan

想更深入了解澳洲各投資移民計劃的申請條件嗎？

歡迎瀏覽【居外百科】的干貨內容，或留下您的聯系方式，居外的專業團隊期待為您提供投資移民咨詢。

穩拿多個“世界第一”，全球最佳城市非她莫屬！

近日，全球資產管理公司施羅德（Schroders）發表了最新的《全球城市指數報告》，根據經濟、環境、創新和交通四大指標，具體參考了經濟活力、優秀的大學、前瞻性的環境政策和交通基礎設施等因素，來評選出全球30個最佳城市。

倫敦憑借著高校雲集的人才儲備，和科技金融公司聚集的創新氛圍，繼續吸引著跨國公司和全球投資者；此外，大量的公園綠地、四通八達的公共交通更是為倫敦加分不少。所以，即使在疫情脫歐等多重壓力下，倫敦重登榜首，被評為全球最佳城市。

整體而言，倫敦因為積極應對氣候變化，排名從去年的第二位上升到了今年的第一位。具體指標上，倫敦在創新上贏得10分的滿分，其余3項經濟（8.4分）、環境（7.72分）、交通（9.32分）也都創下歷史新高，綜合得分8.53分。對比來看，2019年名列榜首的美國洛杉磯（7.97分）因為交通系統不完善，排名下滑至14位。

在30個最佳城市中，前十大城市排名分別為：

  1. 倫敦（8.53分）
  2. 舊金山（8.4分）
  3. 波士頓（8.29分）
  4. 巴黎（8.27分）
  5. 紐約（8.19分）
  6. 中國香港（8.11分）
  7. 多倫多（8.1分）
  8. 聖荷西（8.06分）
  9. 西雅圖（8.03分）
  10. 墨爾本（8.01分）

全球城市指數（Global Cities Index）是什麼？

施羅德（Schroders）是全球最大的資產管理公司之一，成立於1804年。該集團每年都會發布全球城市指數（Global Cities Index）排行榜，遴選出當年最好的、最具發展前景的城市，為全球投資者指明方向。

施羅德官網上顯示，全球城市指數使用了一系列因素來評判全球最具經濟活力的城市，這些因素包括：

  • 15歲及以上人口數
  • 家庭平均收入
  • 大學排名
  • 零售業銷售
  • 國內生產總值

每個城市的經濟得分 = 各因素當前得分的80% + 各因素未來增長潛力的20%。

除上述經濟因素外，施羅德還會綜合考慮環境、創新等其他因素。其中，衡量環境狀況的指標分別為自然環境風險、環境政策風險和居民福祉。而創新這一項則主要是考察該城市的優秀大學數量和畢業生人數等。

今年，施羅德對全球指數指標進行了調整，在保留經濟、環境、創新的基礎上，還加入了交通這一新指標，主要考察交通基建的建設情況。

因此，在該排名中處於前列的城市，大都是國際商業和文化的中心。它們通常擁有龐大而多樣化的經濟，具備強大的文化氛圍、教育和世界領先的基礎設施。

為什麼倫敦會脫穎而出？

施羅德的報告解釋說，本次評分加強了對環境因素的考察，降低了對經濟因素的重視，使得一些人口稠密的大城市排名暴跌。

此外，新引入的交通因素著重分析各大城市的交通基建的狀況，具體的指標包括計算到公共汽車站和火車站的步行時間、汽車在公路上的行駛時間、以及港口和機場的客/貨運量。

報道指出，之所以對全球城市指數的評級標准進行改變，目的在於提高人們對城市效率的認識。

在這一系列嚴格標准考核下， 倫敦四通八達的交通網絡被認為是其最大優勢之一。值得一提的是，倫敦巴士獲得了10分滿分。這一點確實是實至名歸，倫敦巴士系統不但具備觀光屬性，而且十分便利，許多班次還是24小時運營。

如果在倫敦晚歸不想乘坐巴士，出租車或Uber等打車軟件也很方便。

此外，倫敦的地鐵系統也非常便利，明年通車的女王線還將進一步拉進東西城市之間的距離。

當然，倫敦還擁有跨境客運量排名第一的希思羅機場，雖然因為疫情航班量暴跌，但相信疫苗護照推出後，希斯羅機場的客運量會逐步回升。

相關文章：健康護照來了！這對投資移民意味著什麼？｜居外專欄

交通之外，倫敦在環境方面也拿到了高分。事實上，倫敦並不是人們刻板印像中的那種“鋼鐵叢林”城市，數據顯示，倫敦有40%的土地是綠地或公園，約等於2萬個足球場那麼大。

英國國家統計局（ONS）的報告指出，2014至2018年間，較高的綠化覆蓋率有效降低了倫敦的空氣溫度，使倫敦夏季溫度適宜，也為其節約了超過50億英鎊。雖然倫敦歷史上曾是著名的“霧都”，但經過近百年的治理，即使是陰天，倫敦的空氣質量也是非常棒。

創新指標方面，倫敦是全球大學數量最多的城市之一，擁有超過40所高等院校及約40萬學生群體。與此同時，倫敦老金融城和金絲雀碼頭還彙集了不少世界500強企業的總部。

相關文章：金絲雀碼頭將變倫敦一區！最新規劃全曝光

疫情之下，倫敦還得了哪些“第一”？

事實上，除了前文提到城市實力指數排名，倫敦還在過去一年收獲了諸多“第一”：

1. 全球最適宜工作的城市

就在施羅德發布全球城市指數的同時，波士頓咨詢集團（BCG）和Totaljobs也聯合發布了全球最適宜工作城市的調查結果。

基於對190個國家/地區的20多萬名受訪者的研究，調查結果表明，盡管脫歐和疫情都產生了不確定性，但倫敦仍是全世界最適宜工作的城市，繼2014、2018年獲得這一殊榮2014、2018年獲得這一殊榮，第三次蟬聯全球最適宜工作城市的稱號。國家排名方面，英國的整體排名未變，保持在第5位。

該研究顯示，倫敦對世界各地受過高等教育、從事專業工作的白領最具吸引力，其中法律（21%）、保險（21%）、金融（20%）、媒體（20%）和衛生社會護理（18%）排在前列。

2. 全球最佳城市

去年11月，加拿大咨詢公司Resonance Consultancy發布了“2020全球最佳城市”名單，倫敦連續5年力壓紐約，當選全球最佳城市。巴黎、莫斯科、東京位列第3至第5位。

Resonance Consultancy從6個維度（地點、人口、規劃、產品、繁榮度、發展）、25個影響因素，給全球263個居住人口超過100萬的主要城市打了分，並排出了Top 100的榜單。除倫敦外，上榜的英國城市還有曼徹斯特和格拉斯哥，分別排名第94位和96位。

3. 全球超一線城市首位

2020年8月21日，全球化與世界城市研究網絡（Globalization and World Cities Study Group and Network，GaWC）發布了2020年版世界城市評級報告，倫敦連續8次問鼎世界城市榜首。

Alpha++城市指的是那些與全球經濟聯系最緊密的城市。在GaWC的排名中，超一線的Alpha++級城市只有兩個——倫敦和紐約，倫敦排在紐約之前。

延伸閱讀：

來源：英倫投資客

倫敦再次榮登全球榜首也許不足為奇，正如施羅德全球城市投資組合主管Hugo Machin所說：“倫敦奪冠的結果，突顯了這個城市在基本面上就對全球投資者有很大吸引力。”

歡迎留下個人信息，居外IQI會盡快聯系您，為您提供全面專業的英國置業及移民咨詢，一起發掘倫敦的投資優勢和機遇。