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美國房產真的是永久產權嗎？

了解美國房產的讀者朋友們也許已經知道，美國房屋是永久產權的。很多國人對“永久產權”的理解是可以住一輩子，並世代相傳，而美國房產的“永久產權”實際包括什麼呢？又是否真的像大家所理解那樣可以世代相傳嗎？

一、中國房屋的70年產權

在中國，買了房子之後就擁有了房屋使用權，而住宅土地的使用年限一般為70年。要說明的是：70年產權的計算是從開發商拿地開始起計，不是從買房或拿到房產證那一刻開始算的。等房子產權轉移到您手裡的時候，使用年限早已不足70年了。

土地屬於國家所有，人民享有土地使用權這是中國制度的鮮明特點。我們要搞清楚一個問題，70年產權年限指的是土地使用權年限，而我們對房屋的使用權是永久的。據最新的民法典草案規定，70年產權到期，也就是說房子土地使用期滿了，產權自動進行續期，根據當時的情況免繳或者繳納合理的續期費用。

二、美國房屋的永久產權

精明的猶太銀行家早就明白：房地產業中，“增值的是地，貶值的是房”。美國的國土面積982萬平方公裡，除掉66萬平方公裡的水面，陸地面積為916萬平方公裡，其中大約三分之一歸政府所有，其余為私人財產。換而言之，這三分之二的土地均可被購買。

在購買美國房產的同時，也買到了地表所有權、地下所有權和領空所有權，即包括地球表面到地心，和土地上方的領空。其中地表的建築、樹木、河流之類都是您家的。

地表所有權（Surface Rights）

地表權是指使用、改良和出售土地表面的權利。這意味著您有權占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因為您擁有土地所有權，您可以在您的土地上蓋房子，建造一條私人道路，或種菜種樹之類，而您只受當地區號（zoning）的限制。

地表權利可以單獨購買、出租或出售。因為地表權只是土地的一系列權利之一，可以從這些權利中分離出來的。

地下所有權（采礦權，Mineral Rights）

地下所有權賦予該地塊的所有人勘探、開發、開采和銷售地表以下資源的權利。如果發現您家地下可能會有石油、金礦之類資源，那您就中大獎了——全部歸您所有，和國家沒有半毛錢關系。

與地表權一樣，地下權也可以根據州和聯邦法律買賣和轉讓。

領空所有權（Air Rights）

領空權是指控制、占用或使用您土地上方垂直空間的權利，但它通常比地表權利更受限制。這意味著其他人也可以使用您的土地上面的空間，如果這樣做是合理和必要的。例如，您不能禁止民航或電線經過您的土地上方。

與地表權一樣，領空權也可以單獨買賣，尤其是在人口密集的地方（高建築樓層買賣）。

三、產權永久不代表世代擁有

購買美國房產是永久產權，但是產權的持有是有成本的，比如每年都要繳納房產稅、物業費、遺產稅等等。

美國人不抗拒房產稅，因為房產稅取之於民用之於民，主要體現在當地的教育、治安和城建設施上。美國公立學校的資金來自政府，而政府的收入來自當地居民的房產稅。如果查看美國政府公布的財務表，就會發現，政府的房產稅收入，有較大比例投入在當地的公立教育上。

房價高的地方，房產稅高，學校得到的資金多，教育質量相應就好，整體學區就比較優質。學區優質又繼續吸引重教育、能負擔高額房產稅的家庭集中，使之形成一個良性的循環。業主繳納了房產稅之後，也可以享受當地更好的治安和城建設施。

此外，如果房產所有人去世，房子不會自動變成法定繼承人的財產，也不是簡單辦個手續就能繼承，這中間涉及到一個國內沒有的概念：贈與稅和繼承稅。美國稅法對於贈與稅的認定屬於認資產不認身份，簡單來說就是無論你是否為合法居留身份，是持綠卡還是公民，哪怕你從未踏入過美國領土，但只要以個人名義在美國持有不動產，就需要牽扯到贈與稅和遺產稅。

通俗來講，納稅人生前免費給予他人的行為受到贈與稅的約束，納稅人去世後財產分配的行為受到遺產稅的約束。

所贈額在一定限度內是免稅的，且有年贈與額度限制和一生贈與額度限制。每個美國公民一生中的遺產稅和贈與稅的抵稅總額是1120萬美元，父母兩人加在一起就有2000多萬美元的額度，普通人怎麼都夠用了。但如果父母都不是美國公民，每個人只有6萬的稅款免交額度，加在一起12萬美元，也就是說，房產價值超過6萬美元開始起征贈予/遺產稅，這就需要好好算一算。如果房產在贈予或繼承時市場價值50萬美元，那麼孩子需要按50萬-12萬=38萬美元來繳納稅款。

美國房產永久產權，所有人的確是可以住一輩子；但對於後代來說，是除去繼承稅部分的世代擁有。

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2021年美國購房流程：輕松十步走！

去年初以來受新冠疫情的影響，美國經濟基本面遭受了較為嚴重的衝擊，目前美國經濟正處於疫情後期的緩慢修復當中。然而整體經濟緩慢修復的背景下，美國房地產市場卻表現搶眼，當前美國房地產行業景氣程度已超過經濟危機前期高點水平。

從美國房地產市場銷售和房價情況來看，疫情後美國新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，20個大中城市房價指數和成屋銷售價格的同比增速明顯升高，美國房市成交火熱。從新建住宅獲批和開工情況來看，新建住宅獲批數量也已恢復至疫情前水平，開工數量同樣回升至高位。

種種數據指標顯示，美國房地產仍然是一個熱門市場，加劇的競爭為2021年提供了絕佳的購買機會。上周我們解決了美國買房的一系列常見問題，今天居外IQI就帶大家了解在美國買房要走什麼流程吧。

流程一：確定買房預算和房屋價位

買房可不是一個小動靜，需要大量的資金，尤其是在簽訂房屋合同時，需要首先交付房屋首付、過戶費用，同時，每個月您還需要繳納房屋貸款、房主協會（HOA）費用、和房產稅等費用。所以，請根據自己的存款和每個月的收入來合理確定計劃購買的房屋的價格區間。

房屋貸款與買房時的貸款利率有很大關系，時間不同、貸款期限不同，每個月的房貸都不一樣；
HOA費用與買房的小區有關；
房產稅與買房的城市和學區有關；
房屋保險與買房的城市和地區有關。

您可以使用28/36原則來計算您可以購買的房屋價格區間。28原則指的是房屋的總花費不能超過收入的28%，您可以使用整年或者每月來進行計算。36原則指的是家庭的總花費不能超過收入的36%，包括房屋總花費、學生貸款、信用卡花費等等。

確定好買房預算後，就需要決定在哪裡買房，您需要考慮學區、社區、離公司遠近、新房/舊房等因素。當然對於這些買房因素並不是一成不變的，您可以在後面的步驟中做實時的調整。

流程二：聯系房地產經紀人

房地產經紀人將是您在買房過程中最重要的合作伙伴，是您買房的代理人。他們主要負責：

提供房源信息；
帶您看房、並對房屋本身給予專業指導意見；
代表您與賣方進行信息互通，比如，詢問有關房屋的問題；
代表您給予賣方出價、並協調價格；
協助您完成所有的過戶文件簽署；
為您提供多方面的信息資源，比如，從哪裡購買房屋保險。

其實，任何與您買房的問題和困惑，您都可以向您的房地產經紀人尋求幫助。在確定房地產經紀人之前，您需要注意以下幾點：

了解房地產經紀人的資質和經驗；
最好是找朋友、或者可靠的人推薦的房地產經紀人；
確認房地產經紀人是否提供返點，返點的比例是多少。

小貼士：房地產經紀人是整個買房過程中最為重要的因素之一，房地產經紀人的態度、經驗和職業操守直接決定您買房的效果。請遠離那些發信不回、電話不接的房地產經紀人。

流程三：開具貸款預批函、並洽談多個貸款機構

預批函（Pre-Approval Letter）是為了證明您的信用額度和貸款能力，您可以找您存款所在的銀行來辦理，但是，最終您並不需要從這家銀行貸款。

這份文件在您給賣家出價的時候需要使用，所以如果暫時沒有拿到銀行開具的貸款預批函，也不影響您開始選房和看房。

同時，請聯系多個貸款機構，詢問可以提供的貸款利率，比如，您可以在網上查詢Wells Fargo和Bank of America的貸款利率。

很多貸款公司為了吸引您來貸款，都會給予一定的優惠條件，比如，很多貸款公司會支付您的全部或者部分的過戶費用。

小貼士：房屋貸款利率在一定的範圍內是可以討價還價的，所以請多聯系幾家貸款公司，看看誰能提供最好的貸款利率。一定要貨比三家。

流程四：選房和看房

如果您是第一次買房或者第一次在美國投資房產，一定要多看、多比較。房子看多了，您自己都能成為專家了。房屋信息主要來自以下四個來源：

房源1：居外網是非常大型的房產網站平台，在國內所有平台的排名當中位居前3。該房產網站以一站式平台為全球華人提供海外房產服務信息，網站內包含了90多個國家，280萬條真實可靠的環球房源，會用自己最專業、帶有實效性的海外房地產信息協助房產投資者做出更英明的決策，幫助房產投資者開啟一段愉快的海外置業之旅。

房源2：您的房地產經紀人，會給您發送大量的新房源。每個星期都會有大量的新房出來，您的經紀人會將這些房源信息發送給您。

房源3：通過您的朋友或者同事了解房源，您可以問問，他們的小區或者附近的小區有沒有空房，如果能和朋友或者同事住在一個小區，真是個不錯的選擇，互相也有個照應。

房源4：在您感興趣的城市和學校周圍，開車轉轉。您會看到很多“Open House（開放參觀）”的字樣，或者您會發現很多非常漂亮的小區，您可以開車進去轉轉，看看有沒有正在賣的房子。

流程五：談價格和出價

看到心儀的房子，自然就要談價格了，在談價格前，請先准備好第二步流程中的貸款預批函。您在出價的時候，需要將這封信一起拿給賣家。同時，您需要更多的了解這個房子目前的市場價格，這些信息可能包括：

最重要、且可得的信息：查詢同一個小區的其他房子最近一段時間的銷售價格，您可以找您的房地產經紀人查詢這些專業信息；
最重要、且可得的信息：如果您的房地產經紀人很有經驗，那麼他可以很好的為您提供最正確的價格判斷。問問您的經紀人，“這個價格是否合適？”
重要、但不易得的信息：看看能否找到小區的其他房主，和他們聊一聊當時的購買價格，比如，您看看小區有沒有朋友、同事、或者熟人，當然，人家很可能不願意分享這些信息，但是，試一下總沒錯；
不重要、但易得的信息：對於舊房，您可以在網上查詢到這棟房子近幾年的房屋評估價格，房主每年是按照這個價格交付房產稅。

有了以上的信息，您在談價的時候，自然會胸有成竹。但是，價格是否能談下來，完全取決於當時的市場狀況、買房的時間、和賣家是否急切出手等眾多因素有關。

如果您是買舊房，您可以將期望價格告訴您的房地產經紀人，讓他幫助您去和賣家交涉，您只要等著房地產經紀人的回復就可以了。
如果您是買新房，那您需要直接和Builder談價格：您可以和房地產經紀人一起去銷售辦辦公室與銷售人員談。

流程六：簽署房屋交易合同

如果買賣雙方對於價格達成一致，那麼就需要定個時間簽署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效應的正式文件，是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。合約中包含大量的信息，比如，房屋出價、買家如何付款、房屋最終何時過戶等等具體內容。

在簽署房屋交易合同的時候，您需要繳納兩筆費用：

購房保證金（Earnest Money）：一般為房價的1%左右，就相當於購房定金，這筆錢在最後一步過戶的時候，將成為您的一部分付款。注意，這筆錢在簽署房屋交易合同後的一定時間內可以退還，這個取決於合同中的具體時間。
期權費（Option Fee）：大約100~300美元不等，為的是保護買家的權益，讓買家在簽完合同的一定時間內（5~10天）可以無條件取消購房合同，並取回購房保證金。買家一般會在這5~10天，完成下一流程——房屋檢查。

流程七：房屋檢查

房屋檢查是房屋交易合同後、房屋過戶手續之前必備的手續，一般在Option Fee所保證的5~10內完成。您需要聘請第三方的房屋檢查機構，來檢查房屋的質量。費用大概幾百塊錢，這個和房屋的大小有關。您可以咨詢您的房地產經紀人，讓他們給您推薦可靠的房屋檢查人員。

如果房屋檢查過程中，發現了大問題，自然您就不能購買了，您可以退出之前簽署的房屋合同，拿回購房保證金，繼續選房、看房。但是，Option Fee是不能拿回來的；
如果房屋檢查中，出現了小問題，您可以與賣家協商，讓賣家去修繕，或者讓賣家在價格上做些讓步。

流程八：確定貸款公司，鎖定貸款利率

在最後完成房屋過戶之前，您需要最終確認您的貸款公司以及鎖定貸款利率。其實這一步可以與第五步流程和第六步流程同時進行。

在第二步流程中，您已經聯系了好幾家貸款公司，並且商談了他們可以提供的房屋貸款利率。在這一步中，您需要最終和每一家公司確定貸款的利率以及所能提供的優惠條件。

請注意，貸款的申請需要一定的時間，一般2~3個星期，最快1個星期可以完成。

小貼士：由於買房貸款利率每天都在浮動，在房屋過戶之前，您必須完成所有的貸款申請過程，並且鎖定您的貸款利率。有時候，您需要繳納一定的費用來更早的鎖定您的貸款利率。

流程九：購買房屋保險

房屋保險必不可少，如果您不購買房屋保險，貸款公司怎麼可能貸款給你買房？如果房子出了任何的問題，買房者又還不起錢，那貸款公司肯定不願意。

所以，在簽署房屋合同之前的一個星期以前，您需要聯系不同的房屋保險公司，比如Geico、State Farm等等，您的房地產經紀人也會給您推薦非常不錯的房屋保險銷售人員；索要價格清單，比較價格，從而最終確定從哪裡購買，並在簽署房屋合同之前，將信息傳達給貸款公司。

流程十：簽署房屋過戶文件，繳納過戶費用

買房的最後一步是到產權公司（Title Company）簽署房屋過戶文件、並且交付繳納過戶費用（Closing Cost）。您在第六步流程中，已經和賣家確定了具體的簽署過戶手續的時間。

在簽署過戶手續的前1~2天，您會收到貸款公司給您發送的過戶費清單（稱作HUD-1），這份清單明確的表明了簽署房屋合同當天您需要繳納的費用。過戶費用請詳見【居外百科｜美國買房要交什麼稅？】一文。簽完字，交完錢，就完成了產權交付手續。

恭喜您，完成了上面的個十個流程，您的房屋就正式過戶了，之後拿到鑰匙，您就可以入住，開始一段全新的旅程了。

參考來源：美國生活指南
責編：Zoe Chan

2021年有興趣投資美國房市嗎？希望以上指南對您有所幫助。

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【視頻】情懷中的鎮屋、風口上的鎮屋：黃嵐獨家分析多倫多鎮屋市場｜居外專欄

鎮屋Townhouse，顧名思議是坐落於鎮上的房屋，溫馨而有社區氛圍。從歷史上看，鎮屋是貴族或富裕家庭的城市的住所，以便於社交。如今城市不斷的擴張以及土地的稀缺使得鎮屋價值凸顯，在北美大城市如紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、多倫多，鎮屋已經成為高品質的兼容城市生活和舒適環境的居住選擇。

從投資或自住的角度看，一直以來鎮屋Townhouse給大家的印像是一個介於獨立屋和公寓Condo之間的品種。二十年以來大多倫多地區房價年復合增長率為6%，無論是獨立屋、鎮屋、還是Condo公寓在不同的時間段內都呈現輪動的態勢，而市場品種的熱度也是相對的，有的買家喜歡買漲而有的買家喜歡撿漏，本期Daisy黃嵐選擇漲幅可觀的鎮屋做個分析。

首先不管是Condo漲還是獨立屋漲，從歷史曲線來看，鎮屋的漲幅基本都介於前兩者之間。而均價方面，最新的大多倫多鎮屋達到了80萬加元。

當然大多倫多不同城市的鎮屋成交量和均價都有較大的差別。不出意外其中多倫多中區（含市中心、中城區、和北約克）均價最高，有趣的是大量印度裔集中的布蘭普頓成交量最大，而華人較喜歡的萬錦和列治文山無論在均價還是成交量方面都處於中上較高的位置。

許多鎮屋是有管理費的，根據小區不同，物業管理項目會有不同，但主要是公共部位維護。由於鎮屋不像獨立屋，公共部位交織較多，協調統一專業的維護更能確保生活品質和房屋保值增值的最大化。

許多買家認為鎮屋管理費是額外的成本，其實不盡然… 首先，無管理費物業的維護也是有成本的：

獨立屋維護成本低是個誤區
無管理費鎮屋公共部位維護協調很困難
換屋頂、換窗戶、換密封條，這些都是實打實的開銷
割草、除雪、刷車道其實都是成本，自己做也是花自己的時間成本，這一定得要算
管理費每個月得出，相對於自己維護不固定的金錢支出，在心理上更顯得容易被注意

再來，管理費是有價值的：

業主可以放心小區得到專業的維護，維護得好的小區房價更高
業主省下時間做更有價值的事
業主自己的勞動其實也是成本，還不如讓專業的來干

最後，無管理費或管理費低的鎮屋其價格也會更高。所以Daisy黃嵐的結論是存在即是合理的，絕大多數情況下管理費提供的服務和價值是相當的，而且一切的成本和服務都已經體現在了鎮屋的總體持有成本中。所以鎮屋有無管理費不應當是首選要素，在我們鎮屋投資和自住的決策過程中不能撿了芝麻而丟了西瓜。

鎮屋買賣決策過程中的真正關鍵是對個案價值的了解和對參照系的准確把握。為此Daisy黃嵐選取我們華人比較偏愛的多倫多、萬錦、和列治文山，給大家在這個時間點上搭建一個投資參照系。當然，細分社區不同會有很大的差異，Daisy黃嵐這裡只是介紹一個粗略的概念（方法論），具體需要根據您的地段社區房型喜好做深入的分析。 今年以來多倫多市鎮屋成交中位價達到100萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

多倫多市今年以來的最高成交價鎮屋位於著名的Annex社區的Yorkville約克維爾（見下圖）。約克維爾可以說是多倫多當之無愧的鑽石地段，多年來Condo和鎮屋的最高成交價都出於此社區。

再來看萬錦市，鎮屋中位成交價達到89萬加元，下圖列舉了幾處中位價位的鎮屋和位置：

萬錦市今年以來的最高成交價鎮屋位於萬錦最著名的愚人村（見下圖），這裡環境宜人，豪宅輩出。

再來看一下多倫多北面的列治文山，這裡的鎮屋成交中位價達到92萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

列治文山今年1月至9月的最高成交價鎮屋位於Westbrook社區（見下圖）這裡環境好，學區更好。

影響鎮屋買賣決策的另一個重要因素是社區的風格和情懷。和獨立屋和Condo比起來，鎮屋居住是最具社交氣息的，這也是人們選擇鎮屋的原因之一，因此小區的設計至關重要。

Daisy黃嵐把鎮屋小區設計分成以下幾類：

現代小鎮風情型：街區錯落有致，房屋各有特色。

質樸婉約型：安靜、小徑通幽、溫馨煙火氣。

桃花源記型：設計精巧、專業園藝、真正的世外桃源。

簡單直接型：排屋設計、真正的聯排別墅。

所謂蘿蔔青菜各有所愛，無論您青睞哪種風格，哪塊區域，或是那類戶型，Daisy黃嵐的專業分析和眼光都會為您的買賣決策保駕護航。

更多【黃嵐地產榜】精彩內容：

多倫多【黃嵐地產榜】主創
資深Broker，金牌經紀人
聯系郵箱：daisyhuang88@gmail.com

2021年美國房產稅需要交多少？

一直以來，房產稅都是大眾較為關注的話題，並且每個國家的標准不一樣。而美國作為各項發展都靠前的國家，經過長期的調整，已經形成了比較完善的稅收體系。美國房產稅的稅率由地方政府根據各級預算來制定，而預算應征收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產稅稅率每年都不同。

那麼2021年美國房產稅需要交多少呢？下面就隨居外小編一起去看看吧。

美國的房產稅稅收是地方政府的主要收入來源，征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利。對於購房者，房產稅的意義是永久持有房產的最基本保證。目前美國的房產稅稅率維持在1%-3%之間，總體比例一般不會超過百分之三。

相關資訊：【2021年美國房產稅如何征收？】

在美國，房產稅經常被列為最不受歡迎的稅收形式之一。特別要注意的是，在美國買房是對未來價值的投資，而房產稅的收取也是為了創建更好的房產及地區發展，房主所繳納的稅收將被用於改善該地區的教育、公共安全和生活設施。通常美國房產繳納的房產稅費越高，就說明房子在各方面的發展條件都較佳。通過這樣的數據，您也可以直接了解到哪些地方的房子增收率是比較高的，更加有利於自身的發展以及投資。

個人理財網站Wallet Hub發布了最新的各州房產稅報告，對全美每年的房產稅進行了比較。美國家庭平均每年花費2375美元在房產稅上。根據美國國家稅收留置權協會（National Tax Lien Association）的數據，每年有超過140億美元的房地產稅沒有繳納。

為了將房產稅按州從高到低進行排名，研究人員利用美國人口普查局的數據對所有50個州和哥倫比亞特區進行了比較，以確定房地產稅率。研究人員將各州的“房地產稅繳納中位數”除以“房價中位數”，然後用結果得出一棟價值204,900美元的房子所繳納的房地產稅金額。（注：根據美國人口普查局的數據，204,900美元是截至2018年美國房屋的中位值。）

下圖為美國各州房產稅列表。夏威夷的房產稅（0.27%）最低排名第一，而伊利諾伊州（2.30%）和新澤西州（2.47%）以全美最高的年房產稅排在最後。

最後，我們為大家整理出華人聚居州份的關鍵房產稅數據（由高至低）：

新澤西州（New Jersey）

平均支付的財產稅：房價的2.47%
人均房產稅：3,276元（第二高）
房價中位數：34.4萬美元（第六高）
住房擁有率：64%（第12低）
家庭收入中位數：81,740美元（第二高）

德州（Texas）

平均繳納的房產稅：房價的1.81%
人均房產稅：1,872美元（第13高）
房價中位數：18.6萬美元（最低第21位）
住房擁有率：61.7%（第五低）
家庭收入中位數：60,629美元（第24位）

紐約州（New York）

平均繳納的房產稅：房價的1.71%
人均房產稅：2,902美元（第四高）
房價中位數：325,500美元（第八高）
住房擁有率：53.7%（最低）
家庭收入中位數：67,844美元（第14位最高）

麻州（Massachusetts）

平均繳納房產稅：房價的1.23%
人均房產稅：2,434美元（第六高）
房價中位數：400,700美元（第三高）
住房擁有率：61.8%（第七低）
家庭收入中位數：79,835美元（第四高）

華盛頓州（Washington）

平均繳納房產稅：房價的1.01%
人均房產稅：1,498美元（第25低）
房價中位數：373,100美元（第五高）
住房擁有率：62.8%（第10低）
家庭收入中位數：74,073美元（第九高）

佛州（Florida）

平均繳納房產稅：房價的0.94%
人均房產稅：1,330美元（第22位最低）
房價中位數：230,600美元（第23位）
住房擁有率：65.9%（最低的第23位）
家庭收入中位數：55,462美元（第14位最低）

北卡州（North Carolina）

平均繳納房產稅：房價的0.85%
人均房產稅：974美元（第10低）
房價中位數：180,600美元（最低第19位）
住房擁有率：65.1%（第15低）
家庭收入中位數：53,855美元（第11位最低）

加州（California）

平均繳納房產稅：房價的0.76%
人均房產稅：1,607美元（第20高）
房價中位數：54.68萬美元（第二高）
住房擁有率：54.8%（第二低）
家庭收入中位數：75,277美元（第六高）

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英國房價漲幅創新高，2021走勢預測又如何？

英國國家統計局不久前發布的數據顯示，9月英國房屋均價約為24.5萬英鎊（約合214.4萬元人民幣），同比上漲4.7%，創歷史最高水平。9月倫敦房屋均價約為49.6萬英鎊，同樣創歷史新高。

房價創新高，交易量也出現激增。根據英國央行英格蘭銀行11月30日披露的最新數據，10月英國購房抵押貸款批准量增加至9.75萬筆，相比今年2月之前增加33%，比5月9400筆的谷底高出約10倍，為2007年9月以來的最高水平。

四大因素助推房價創新高

此輪樓市量價齊升，主要原因是英國政府推出了印花稅減免政策。此外，疫情期間被壓抑的消費反彈、較低的貸款利率以及購房理念轉變等，也是推動市場活躍的重要因素。

自疫情暴發以來，英國經濟遭受重創。為帶動經濟走出泥潭，英國政府推出一系列刺激政策，其中房產交易印花稅減免就是眾多減稅降費的舉措之一。

政府規定，自去年7月8日至今年3月31日期間，英國房產印花稅起征點從此前的12.5萬英鎊提升至50萬英鎊，也就是說，房產價格不超過50萬英鎊的購房者，無需支付印花稅。這一舉措使得大部分購房者免於繳納該稅費，從而助推了購房熱情。

印花稅減免政策效果可謂立竿見影。根據英國主要抵押貸款機構之一哈利法克斯公司11月6日公布的數據，自印花稅減免政策實施以來的4個月間，英國房屋均價同比增速為5.3%；10月均價同比上漲7.5%，為2016年以來的最快增速。

疫情期間被壓抑的消費開始反彈也是原因之一。政府3月公布“禁足令”之後的幾個月間，整個房產市場活動基本暫停，建築工地、測量公司、房產中介等相關活動無法開展。隨著7月以來逐漸復產復工，印花稅減免給出有限的時間窗口，大量房產交易活動隨之湧現。

較低的貸款利率也為購房者提供一定動力。今年3月，英格蘭銀行兩次下調基准利率，並最終設定為0.1%的歷史低位。根據央行公布的10月貸款數據顯示，英國10月房貸實際利率為1.78%，低於今年疫情前的利率。

疫情期間讓人們對居住環境有了新需求。英國房產經紀公司萊坊表示，在經歷兩次封鎖之後，人們正在重新思考居住環境。

一些業內人士認為，此輪房地產市場的上漲，可能因今年印花稅減免政策的結束而減退，因此不少機構和個人呼吁延長該政策。

2021年房價漲幅放緩

英國房地產網站Rightmove預計今年房價漲幅將小幅放緩至4%，保持大部分動能，盡管稅項優惠即將結束，而且預計失業率將上升。

Rightmove表示，11月8日至12月5日首次掛牌的房地產要價較上年同期上漲6.6%，並稱這一升幅不可持續，高於前月的6.3%。

6月防疫限制措施初步結束後，英國房地產市場意外繁榮，因為人們尋求更適合居家工作的大房子，以及抓住房產購置稅暫時削減的機會。

稅收優惠將於3月底截止，但Rightmove稱，潛在需求和低借款成本意味著這不大可能導致房地產市場活動顯著放緩。

“除非稅收優惠延期，否則第二季地產活動可能表現低迷，但對很多買家而言，稅收優惠不會成為決定因素，但可能會在一定程度上促使他們調低報價，”Rightmove的房地產數據主管Tim Bannister稱。

來源：經濟參考報、路透新聞部
責編：Zoe Chan

泰國買房攻略【2021版】

一直以來，泰國都是最受度假人士和投資者歡迎的地方之一。特別是首都曼谷，是一個充滿活力的大都市，擁有引人入勝的歷史，讓人難以抗拒的美食天堂和夢幻般的城市場景。曼谷不僅僅是一個度假的好去處，也是一個令人神往的居住地。

據《曼谷郵報》2020年1月的報道，蓬勃發展的旅游業讓泰國成為投資者的首選，占全國國內生產總值（GDP）的12%。旅游和體育部（Tourism and Sports Ministry）的數據顯示，2019年外國游客人數達到創紀錄的3980萬人次——相當於泰國人口的一半以上！同年游客收入增長3%，達到1.93萬億泰銖。

2020年居外客戶興趣熱度排行，泰國高踞榜首，成為中國人在海外購買房地產的首選目的地。在迎來2021新年之際，泰國住房市場開始受益於新冠疫苗研發取得進展的利好消息帶來的樂觀情緒，疊加泰國國家經濟社會發展辦公室公布的第三季度經濟數據高於預期，以及泰國政府近期計劃推出“買房送簽證”政策，都對住房市場產生了正面影響。從今年1月起到2022年年底，外國人可以通過花費至少1,000萬泰銖（約215萬元人民幣）購買指定房產開發項目中的現房（非在建）就可以獲得泰國精英簽證。

那麼，2021年我們應該如何投資泰國房產呢？居外IQI將從海外投資者的限制、貸款與稅費、如何選房和管理投資組合4個方面進行探討。

對海外投資者的限制

雖然外國人不允許在泰國擁有土地，但可以通過在泰國注冊一家至少擁有51%泰國所有權的公司來擁有土地。另外，外國人也可以選擇擁有30年可續約的土地財產。買家可以在土地部續簽30年的租約，最長可達90年。這種續約不能登記，承租人也不能出售、轉讓或轉租該物業。

由於法律限制，大多數海外買家選擇購買永久產權的公寓，外國人可以擁有最多49%的單位。買家可以指定委托書（POA）來轉移物業的所有權，授權將在地政署進行。

曼谷全新低層豪華公寓項目Walden Thonglor 8，2臥1衛售價約¥274萬。

買房貸款與稅費

外國人在泰國購買房產，在簽訂購房合同前，需要支付約10%的預訂費作為定金。

下一階段包括向開發商支付30%的首付款，以確保預訂。待項目完工後，全額支付70%的余款，所有權就會轉移到您的手上。不同開發商的付款方案可能有所不同。

一般來說，外國買家會在國內融資，然後在收到彙款通知後將資金轉入泰國銀行賬戶，以方便付款。然後，泰國銀行會出具一份外彙交易表，作為在土地廳轉移所有權的證明。

泰國央行於2019年4月1日出台了新的房產貸款准則和限制。 如果第一筆抵押貸款不到3年，或者房產價格在1000萬泰銖（約215萬元人民幣）或以上，第二套住房買家的最高貸款額度將被限制在房產價值的80%；第三套住房及以後的購房者的貸款額度將被限制在不超過房產價值的70%。

泰國房地產稅費一覽表

購房期間的其他費用包括一次性的償債基金和注冊價值2%的轉讓費。

根據不同的因素，如所有權的時間長短，房產稅為3%至8%。如果房產在“tabien baan”（一種政府發行的小冊子，列出了泰國特定地址的所有登記人）中登記至少一年，或者業主持有該房產超過五年，則可免除此稅。

雖然泰國沒有資本利得稅，但如果從購買之日起5年內出售房產，則出售房產的收入將被征稅。根據所有權年限的不同，稅率在售價的1%至3%之間。印花稅和預扣稅在出售房產期間適用。

挑選合適的物業

泰國住宅物業需求持續上升。根據泰國銀行的數據，繼2018年增長7.7%之後，2019年第一季度全國範圍內，土地和建築交易量同比增長3.8%。

在目前的經濟狀況和抵押貸款規則收緊下，最近幾個季度的曼谷住宅房產價格雖然觀察到一些放緩，但基本保持穩定。

除了價格外，海外買家在購買前考慮的因素還包括該地區是否有著名的地標性建築，以及該地區公共交通系統的連接性，以及是否受益於直達旅游區和商業區。特別是曼谷市區，在2020年曼谷城市規劃生效後更是炙手可熱的投資地點。

如果您有意投資泰國房產，請選擇基礎設施先進的地點。除了曼谷之外，外國投資者還可以考慮投資的其他高需求地區包括普吉島和芭堤雅等海灘度假區，以及泰國第二大城市清邁。居外網的過千套泰國真實房源覆蓋各個熱門地點，讓您足不出戶都可以安心搜房。馬上一鍵檢索泰國好房

投資組合管理

與任何海外投資一樣，外國投資者可能對當地租賃市場的了解有限，也不知道如何將其房產出租。

在泰國，越來越多的房產投資選擇聘請專業的房產管理公司，他們對市場有著敏銳的洞察力，並擁有管理此類房產的經驗。這就最大限度地減少了投資者開始賺取回報所需要的知識、時間和精力，吸引了那些追求被動租金收入的投資者。

總而言之，作為海外房產投資者，在投資國外市場之前，需要正確評估市場和投資可行性。

延伸閱讀：

參考來源：利斯蘇富比
責編：Zoe Chan

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2021年如何在美國買房？

種種數據指標顯示，美國房地產仍然是一個熱門市場，加劇的競爭為2021年提供了絕佳的購買機會。下面讓我們就美國買房的一系列常見問題，了解今年應該如何開始在美國買房吧。

在美國買房需要考慮哪些因素？

根據每個人的需求不同，需要考量的因素也不盡相同。這裡我們列舉幾個：

1）學區：好的學區，價格會更好；

2）社區：好學區周圍，一般社區也不錯。還需要考慮社區的新舊、安全與否、房主協會（HOA）費用等等；

3）交通：您要考慮上班是否方便，尤其是上下班的高峰期，上下班需要多長時間；

4）房屋本身：您一定要去查看房屋本身，比如，透光如何、用料如何、是否節能、房屋朝向如何等等。尤其是地基是否堅固，有沒有白蟻問題等等；

當然還有好多需要考慮的問題，比如價格、貸款利率等等。

我是否需要請房屋代理人？

一定要請。房地產經紀人，擁有專業執照，為買方或者賣方提供專業幫助，保證過戶手續合理、合法。在房屋買賣的過程中，可能會有兩個房地產經紀人，一個為買家服務，一個為賣家服務，也可能是一個經紀人同時為雙方服務。作為買方，我們聘請房地產經紀人，為的是幫助我們查找房源、聯系看房、提供相關資源、給予專業建議、協助簽署過戶手續等等。

您至少能從下面三個方面受益：

1）房屋代理人可能會給返點，所以您最終的購買價格會更便宜；

2）您在看房的時候，房屋代理人的經驗會幫助您發現房子的潛在問題；

3）您在簽署房屋買賣合同的時候，房屋代理人可以為您把好關，保證手續合理、合法。

通常房地產經紀人會收取房價的3%作為佣金。

有哪些網站提供可靠的房源信息？

想要在國外投資一套好的房產，選擇一個好的平台非常重要。居外網是非常大型的房產網站平台，在國內所有平台的排名當中位居前3。該房產網站以一站式平台為全球華人提供海外房產服務信息，網站內包含了90多個國家，280萬條環球房源，會用自己最專業的海外房地產信息協助房產投資者做出更英明的決策，幫助房產投資者開啟一段愉快的海外置業之旅。

居外網之所以受到大多房產投資者的青睞，主要是因為該網站內所提供的房源信息都是真實可靠的，並且有很多具體的信息帶有實效性，投資者在進行房產購買時，可以通過這些信息來判斷哪個時候的房產更具備投資價值，或是哪個城市的房產價值在未來發展中會不斷上升。該房產網站是大型的中文國際房產搜索引擎，專門為全球華人所提供的平台，因此國內人士想要投資海外房產，可以放心使用該平台。

一鍵檢索美國在售真實房源

在美國買舊房，還是買新房好？

根據您的喜好、以及您所在州的情況，結論都會有所不同。很多州，比如紐約州和伊利諾伊州，已經沒有太多的新房建設，所以買舊房是比較唯一的選擇；對於德州、北卡等州，新房建設從沒有停止，所以您可以選擇新房或者舊房。

新建房和二手房的主要區別如下：

新房維護費用低，10年內不會有太多維修費用，房屋的結構、布局、設計都緊跟潮流。同時比較節能，您會發現在用電、用氣、用水方面，相對便宜。但是，新房可能價格較高，同時地一般較小，尤其是後院比舊房子明顯減少很多。

舊房子的地都很大，在德州，您常常能看到一畝的地，價格相對好談。但是，由於房子老，會有很多的維修費用，水電氣的花費也較大。

過戶費用一般有哪些？

過戶費用（Closing Cost），這是您在簽訂房屋合同時，需要立刻交付的一筆費用。

費用可能包括貸款手續費（Origination Charges）、勘查費（Survey Fee）、產權保險（Title Insurance）、房屋估價（Appraisal Fee）、登記費（Recording Fee）等等。

如何查找目前的房屋貸款利率？

您可以從大多數的銀行網站上查找到目前房屋貸款的利率，比如：Wells Fargo和Bank of America的網站。您的房地產經紀人也會給您提供更多的信息渠道。

選用15年貸款還是30年貸款？

如果選擇15年貸款，利率較低（目前是2.875% ），但是由於您選擇更早的完成還款，所以您每個月的還款費用較高；

如果選擇30年的貸款，利率相對較高（目前是3.625%），但是由於您選擇長時間還款，所以您每個月的還款費用較低。

我們的建議是選擇30年的貸款，原因如下：

每個月的還款越少越好，這樣給於您家庭每個月的經濟負擔相對較小；
按照28/36原則，每個月的還款費用決定了您能購買的房屋價格區間，如果選擇30年的貸款，意味著您可以購買更高檔次的房屋；
如果您買房是為了租賃，那麼選擇30年的貸款，可以讓您每個月更少還款，這樣租客付給您的費用，就可以有更多的剩余，保證每個月足夠的現金流。如果您選擇15年貸款，那麼您每個月收取的租金，可能比您還款的金額還低，那麼您自己還要倒貼錢去養這個房子，應該不是一個好選擇。

在美國買房必須辦理房屋保險嗎？

所以，在簽署房屋合同之前的一個星期以前，您需要聯系不同的房屋保險公司，比如Geico、State Farm等等，索要價格清單，比較價格，從而最終確定從哪裡購買，並在簽署房屋合同之前，將信息傳達給貸款公司。

延伸閱讀：

參考來源：美國生活指南
責編：Zoe Chan

2021年有興趣投資美國房市嗎？希望以上回答對您有所幫助。

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新加坡私宅價格走勢年終總結和2021年展望

橙易產業（OrangeTee & Tie）根據2020年第4季新加坡市區重建局（URA）快報估計，私人住宅價格指數連續第三個季度繼續上升，按季增長2.1%。這是自2018年第二季度以來最大的季度漲幅，當時價格按季上漲3.4%。2020年全年價格上漲2.2%，低於2019年2.7%的價格增長。

上季度的價格上漲主要是由其他中央區（Rest Of Central Region，簡稱RCR）和核心中央區（Core Central Region ，簡稱CCR）推動的，按季上升4.8%及3.3%。至於中央區以外（Outside of Central Region ，簡稱OCR），價格按季上升1.7%。2020年全年，代表中檔私宅的其他中央區和中央區以外的價格漲幅最大，分別為5.1%和3.1%。

新加坡私人住宅價格指數

今年第四季度有一些新項目推出，可能會推動這些地區的價格上漲。例如，根據在1月4日從URA Realis下載的信息，2020年第四季度，其他中央區的新項目The Landmark鼎瑞苑的中位價為2137新元/每平方英尺（108個單位），The Linq@Beauty World的中位價為2171新元/每平方英尺（119個單位）。這些項目的成交價高於2020年其他中央區所有新建非有地住宅的每平方英尺1,813新元的中位價。

在中央區以外，2020年第四季度，金文泰地區的新項目Clavon悅文薈的中位價為每平方英尺1,637新元（471個單位），Ki Residences at Brookvale為每平方英尺1,766新元（165個單位），Midwood山景坡為每平方英尺1,624新元（51個單位）。所有這些項目的成交價同樣高於2020年中央區以外所有新的非有地住宅的每平尺1,547新元的中間價。

The Landmark鼎瑞苑坐落於珍珠山城市公園（Pearl’s Hill City Park）的地勢最高處，1臥1衛在居外網上現售約¥464萬。點圖查看項目詳情

許多新推出的項目價格也有所上漲。例如在核心中央區，Fourth Avenue Residences 富雅軒的中位價從2020年第三季度的每平方英尺2,258新元（63個單位）上漲到2020年第四季度的每平方英尺2,296新元（23個單位）。同期，Kopar At Newton 鈕頓銅源的價格也從每平方英尺2,384新元（47個單位）上漲到每平方英尺2,433新元（6個單位）。

其他已推出的項目，如The M、The Avenir、Leedon Green綠墩雅苑、Royalgreen御景苑、Treasure at Tampines聚寶園、The Garden Residences嘉和馨苑、Jadescape順福軒、Forett at Bukit Timah福瑞軒、Stirling Residences尚景苑、The Florence Residences悅湖苑、The Woodleigh Residences樺麗居和Avenue South Residence南峰雅苑從2020年第三季度到第四季度也有類似的價格上漲。馬上查看新加坡最新項目！

2021年展望

全世界的投資者都在為2021年的穩定復蘇做准備。疫苗的快速開發和預期的療效可能會改變游戲規則，使今年的疫情受到控制。航空、旅游、零售、休閑和會展等受困行業可能會迎來更好的日子，而新加坡經濟有望在2021年反彈。

新加坡的房市將繼續受到金融體系中仍在流通的充足流動性的提振。疫苗樂觀情緒日益高漲和三期重啟，買家情緒可能進一步升溫。豪宅區和城市邊緣區可能會有一些重磅項目推出，可能會提振整體價格指數。整體私人住宅價格可能會上漲1%至4%，而2021年新房價格可能會以更快的速度增長2%至5%。

過去幾個月，人們對轉售物業的興趣再度升溫。豪宅和大型轉售單位的需求一直很旺盛，而大眾市場和城市邊緣地區價格誘人的私人轉售房也被搶購一空。橙易產業（OrangeTee & Tie）預計今年轉售屋的需求將進一步回升，而全年轉售價格可能會上漲1%至4%左右。

延伸資訊：

本報告由居外IQI與合作伙伴橙易產業（OrangeTee & Tie）共同發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

澳洲商業創新與投資簽證大改革：精簡類別提高門檻

澳大利亞對倍受歡迎的商業創新與投資簽證（BIIP）實施了大規模的調整，砍掉5個類別，提高資金要求。

澳大利亞政府在結束了和公眾與私人利益攸關者的一輪磋商後（一年前開始，結束於2月份）決定提高投資要求，認為流程簡化有利於商業創新與投資簽證的發展。

鑒於項目配額一直供不應求（一年大約7,000個），澳大利亞移民局去年得出結論“投資行為和財富都顯示申請人有能力有意願進行超過目前標准的投資。”確實，截止去年底，項目申請積壓量接近2萬宗。

昨日（12月17日），澳大利亞政府宣布了項目的一系列變化，同時表示這是基於公開協商期間收到的反饋。

澳大利亞代理移民部長 Alan Tudge表示，將於7月1日生效的新政策最顯著的變化就是減少了簽證類別，從目前的9個削減到4個：

該項目將從9種簽證類別簡化為4種：商業創新類、企業家類、投資者類、還有重大投資者類。都有通向永久居留的明確路徑。

2021年7月1日起，至尊投資者類、顯著商業背景類、還有風險投資企業家類都將關閉。已經提交的申請將繼續審理。

所有這4個類別的臨時簽證持有人如果3年後滿足要求，可以申請轉為永久居留身份。但是，臨時簽證有效期為5年，這意味著他們有更多的時間來滿足要求。

商業創新和重大投資者簽證持有者如果未在規定的時間內達到商業和居住要求可申請延長其臨時簽證。

關於最低營業額和持有資產的要求也首次提高：

對商業創新簽證持有者的要求將會提高，以確保該項目能夠吸引具有成熟商業技能的移民。商業創新簽證持有者需要持有125萬澳元的資產（之前是80萬澳元），年營業額達到75萬澳元（之前是50萬澳元）以證明其商業才能。這些要求自2012年首次推出以來就沒有變過。

企業家簽證申請人20萬澳元的資金門檻將被取消。但是，申請人仍需要得到州或領地政府的擔保。這是SISA在南澳成功試點以後又一大舉措，將為各州和各領地提供一個吸引國際企業家的額外途徑。

澳大利亞政府也將與業界廣泛磋商，告知關於合規投資框架的任何進一步變化。該框架的任何變化都將在明年上半年宣布，有足夠的時間讓企業和投資者進行調整。

Alan Tudge表示，經由商業創新與投資簽證來到澳大利亞的資金“對於疫情後的經濟復蘇至關重要”。他說，這些變化的目的是要讓資金最大程度地去創造就業。基於經濟復蘇戰略，Alan Tudge 10月份表示，2021財年開始要讓項目配額接近翻番。

ANZ Migration的James Hall 10月份接受《投資移民知情者》采訪的時候就預測了這些變化，他昨日表示，盡管這些變化已經醞釀了一段時間，但是宣布的時候還是讓人感覺有點突然。但是，盡管資金要求更高，配額接近翻番，他還是預測2021年的配額會用完。

“我們看到前一年度的配額在2020年早些時候就用完了，那時項目年度才剛剛過了一半時間，” James Hall 10月份表示。“我給潛在申請人的建議就是盡快申請。我們會看到各州和各領地未來幾周將陸陸續續宣布各自項目全面開放。那些旨在刺激各州各領地經濟復蘇的企業很可能會受到青睞（醫療行業、創造就業、區域商業機會、大額投資）。”

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來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan

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加拿大要對房產開征海外買家稅！中國買家或受影響

據加拿大《環球郵報》（The Globe and Mail）12月1日報道，加拿大自由黨政府表示，作為降低房價計劃的一部分，2021年起將采取措施對境外的外國房主征稅。過去幾年，這一想法在不列顛哥倫比亞省（又稱卑詩省）、安大略省和愛德華王子島等省越來越受歡迎，但一些專家質疑這樣的計劃是否有效。

據報道，在最新公布的財報中，加拿大政府表示，征稅計劃將使首次購房者受益，並通過向那些利用加拿大被動地將財富儲存在住房市場上的房主征稅，讓更多的房屋投入市場。

加拿大總理特魯多（Justin Trudeau）2019年曾表示，他的政府將引入這一征稅計劃，並在他最近的競選活動中贊揚了不列顛哥倫比亞省的類似措施。

報道稱，不列顛哥倫比亞省政府表示，2019年其投機和空置稅籌集了1.15億美元，主要由海外業主支付，財政部長詹姆斯（Carole James）認為，這項稅收是2019年上半年房價下跌5.6% 的原因之一。

不列顛哥倫比亞大學（University of British Columbia）索德商學院）Sauder School of Business）副教授薩默維爾（Tsur Somerville）表示，雖然對外國購房者征稅後，溫哥華地區的房價確實下降了，但這項政策並不是解決負擔能力問題的靈丹妙藥。

不列顛哥倫比亞特許專業會計師事務所（Chartered Professional Accountants）監管機構稱，除了對那些擁有當地住宅但不繳納省所得稅的人征收投機和空置稅之外，不列顛哥倫比亞省還試圖對外國人征收房產轉讓稅。

【居外百科】助您一鍵了解加拿大房產稅

報道稱，在向非加拿大籍購房者征稅的新議題出現之際，全國各地的幾個房地產市場在新冠肺炎（COVID-19）大流行期間創下了銷售記錄，在低利率和有院子的對遠程辦公友好的房屋熱潮中推高了房價。

薩莫維爾指出，該政策針對溫哥華的中國人提出了反對意見，盡管該國不同地區的不同人口會受到影響。

西蒙菲莎大學（SFU）商學院的金融學教授巴甫洛夫（Andrey Pavlov）表示，將不列顛哥倫比亞省的政策國有化是一個“糟糕的”想法，這種征稅計劃會在不提高負擔能力的情況下阻礙外國投資。

巴甫洛夫認為，對住房所有權進一步征稅的問題是，它可能會挫傷建築商和投資者的積極性，從而實際上減少住房供應。他還質疑這項政策是否會幫助政府支付其財政刺激計劃的費用。

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來源：多維新聞
責編：Zoe Chan

對有意在加拿大投資置業的您，趕緊在海外買家稅實施之前行動吧！省下來的可能不是一筆小數目哦！

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