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拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

拜登正式宣誓就任美國總統，投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道，這位新總統如果遵守競選承諾，可望推動以下政策來刺激樓市：

首次購房者少繳1.5萬美元的稅，等於多了一筆錢去買房；
敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款（FHA）；
鼓勵單戶和多戶住房建設；
加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設，拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解，畢竟最近幾個季度，美國的房地產已經很火爆了，許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據，去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%，樓市競爭非常激烈，一般獨立屋的銷售時間只需66日，較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示，在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下，去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升，同比增長超過8％。

樓市已經這麼瘋狂了，為什麼拜登還要繼續加碼？

首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道，面對樓市供應緊張，拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免，最多1.5萬美元（約9.7萬元人民幣），相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案，相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策，就是要幫助有購房“剛需”的年輕人，縮小貧富差距。在過去，高昂的房價和嚴格的貸款標准，已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付，並獲得一份貸款。

相關資訊：2021年美國房產稅如何征收？

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32％。從歷史上看，這一比例接近40％。稅收抵免顯然將進一步榨取需求，從而導致庫存短缺加劇。

但同時，美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。過去，土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本，特朗普政府收緊移民政策，導致本就短缺的勞動力雪上加霜，增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後，關稅及移民政策有望放寬，減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免，他們不想失去潛在的購房者。這意味著，市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態，供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。

重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言，另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局（FHA）加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案，由政府為個人背書，買家可以低至3.5%的首期承造按揭，但買家需要購買按揭保險，降低銀行的借貸風險。而且，FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說，FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為，目前FHA貸款的表現遠好過預期，拜登或會下調按揭保險保費，這樣才能真正幫助首次購房者，特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計，美國國家經濟委員會（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市發展部（HUD）的官員會向大銀行施壓，令他們重新受理FHA貸款。同時，銀行還要遵守《社區再投資法（Community Reinvestment Act）》的要求，必須把從社區中吸納的存款，拿來對社區進行再投資。

希望與隱患並存

然而，拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款，然後建更多住房，這與其他重要目標，尤其是環保目標，背道而馳。比如說，為了更容易推進房屋建設，拜登希望擺脫過時的區劃規則，將減輕建築商的監管負擔，鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是，環境問題這一難關橫在面前。

另一個大問題是，最近幾周，抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡，房貸利率一直徘徊在歷史低位，這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力，使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券（MBS），從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者，而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲，至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率，但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長，那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出，投資於其他市場。

財政支持、貸款條件改善和宏觀經濟復蘇是成熟房市快速復蘇的最重要驅動因素。只要市場上不缺房子，買家受到成本驅動，就不會忌諱入場，購買資產。拜登的樓市新政不僅會讓美國房市迎來新的“拜登反彈”，還會對經濟形成長遠影響。

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信息來源：CNBC、北美掘金

2021年最新泰國買房流程全解析

一直以來，泰國都是最受度假人士和投資者歡迎的地方之一。特別是首都曼谷，是一個充滿活力的大都市，擁有引人入勝的歷史，讓人難以抗拒的美食天堂和夢幻般的城市場景。曼谷不僅僅是一個度假的好去處，也是一個令人神往的居住地。

據《曼谷郵報》2020年1月的報道，蓬勃發展的旅游業讓泰國成為投資者的首選，占全國國內生產總值（GDP）的12%。旅游和體育部（Tourism and Sports Ministry）的數據顯示，2019年外國游客人數達到創紀錄的3980萬人次——相當於泰國人口的一半以上！同年游客收入增長3%，達到1.93萬億泰銖。

2020年居外客戶興趣熱度排行，泰國高踞榜首，成為中國人在海外購買房地產的首選目的地。在迎來2021新年之際，泰國住房市場開始受益於新冠疫苗研發取得進展的利好消息帶來的樂觀情緒，疊加泰國國家經濟社會發展辦公室公布的第三季度經濟數據高於預期，以及泰國政府近期計劃推出“買房送簽證”政策，都對住房市場產生了正面影響。從今年1月起到2022年年底，外國人可以通過花費至少1,000萬泰銖（約215萬元人民幣）購買指定房產開發項目中的現房（非在建）就可以獲得泰國精英簽證。

那麼，2021年我們應該如何投資泰國房產呢？上回居外IQI探討海外投資者的限制、貸款與稅費、如何選房和管理物業4個方面，今天我們再來了解在“微笑之國”買房所需的主要步驟。

步驟1：房產中介

如果不了解泰國的市場和要求，在泰國找房是相對困難的；所有權的規則、語言和文化的障礙以及操作的差異都是您需要房產中介公司幫助的原因。此外，代理佣金將由賣方支付。許多原因都證明了房地產中介公司的作用很重要。所以，讓居外IQI協助您選擇一家最合適的吧！

步驟2：前期研究

一旦您確定好需求，研究就是您購買旅程中的重要一步。您將完善條件和其他要素，這些因素將決定您的選擇。

雖然您可能已經對您想在泰國購買的房產類型有所了解，但您必須確保已經考慮到所有正確的問題：

您想要一套新房或是二手房？
公寓還是別墅？
房間數量、面積、希望看到的景色、樓層、希望包含的電器等。
您的目的是自住、投資、度假，還是養老？
您希望位置附近有什麼設施——靠近高速公路、公共交通或學校？

我們充分意識到，如果不了解當地市場，可能很難定義您的標准。因此，請隨時與居外IQI的房地產專家聯系，我們很樂意協助並指導您實現您的購房目標。

馬上一鍵檢索泰國好房

研究期間需要考慮的重要因素：精確預算

與中國一樣，在泰國有很多類型的房產，價格也不盡相同。確定精確的預算至關重要，因為這將允許您微調您的物業搜索。

請注意，在泰國，轉售房地產的公布價格，總是包括其售價以及與交易有關的稅費和成本。只有轉讓費，一般占房產價值的1%，不包括在內。此外，泰國沒有針對買方的中介費，這費用由賣方承擔。

房源廣告

房源掛牌的價格、建築面積和房產的供應情況都是需要仔細考慮的要素，以免失望。在泰國的用法中，住宅的面積會以臥室的數量來呈現，而不是以房間的數量；換句話說，客廳是不計算在內的。另外，廣告上的單位面積一般都是近似值。在談判的時候，最好先索要產權證，以獲得准確的單位面積——產權證顯然是用泰文寫的。

在互聯網上有很多房地產門戶網站，但許多廣告是過時或無效。事實上，獨家授權在泰國是非常罕見的，這導致了同一物業會以不同的價格重復打廣告，因為它們是在不同的時期被掛牌出售，甚至有可能已經售出！

想接收定期更新的優惠，您可以訪問居外網聯系我們的雙語代理。

步驟3：實地看房

在選擇好房產後，接下來就是實地看房。對於買家來說，這是一個機會讓您想像未來的住房。居外IQI致力於為您提供您所期望的服務：我們可以為您安排交通，並確保在同一天或一周內根據您的日程盡可能安排看房，當地經紀人亦將隨時為您效勞。

成功看房小提示：參觀房產可以讓您了解它與您的搜索條件的匹配程度。對於公寓，不要忘記考慮周圍的社區和公共區域，例如電梯、設施的狀況、大樓的維護等。進入物業後，請考慮檢查物業的朝向、材料的質量（隔音和隔熱）、設備的運作（空調、水龍頭等）以及家具的質量（如果是帶家具的住宅）。

步驟4：出價議價

您已作出決定了嗎？我們經驗豐富的經紀人將協助您向賣家出價和議價。要知道，90%的業主都是泰國人，議價方式與中國人截然不同。在泰國，接受報價的下一步便是簽署買房協議。

步驟5：買房協議

銷售協議采取銷售合同的形式，賣方同意將其房產出售給買方，以換取買方支付相當於房價5-10%的定金。在這個階段，所有權的轉移日期將由土地局確定。泰國沒有公證處，所以我們會與當地政府一起辦理整個法律程序（見下文）。

銷售協議確認了您對賣方的承諾。此外，如果交易失敗，除非雙方有規定並接受，否則所付定金仍將委托給後者。反之，如果賣方因銷售協議條款中沒有規定的原因而退出，後者必須向買方提供相當於定金兩倍的賠償。

步驟6：融資彙款

對於外國買家來說，資金轉移仍然是泰國房地產最普遍的融資方式。買家有義務將他們的外幣資金從國外賬戶轉移到泰國銀行賬戶。如果您有需要，居外IQI可以協助您在泰國開設賬戶。

房產貸款

抵押貸款是外國人在泰國房地產最不受歡迎的融資方式。事實上，外國人在泰國獲得貸款是相當困難的，因為條件非常嚴格，所要求的出資額可以占到貸款的50%。此外，利率也很高，一般在5-7%左右。對於外國人來說，最有利的解決方案仍然是在買方的原籍國借款，並將資金轉到泰國。當然，銀行會要求提供抵押擔保。

支付條款

付款條件根據您購買的房產類型而不同。

如果是二手房，在您簽署銷售協議時，通過銀行轉賬或泰國銀行支票支付定金。余款的支付應在所有權轉移當天在土地局進行，並始終以泰國銀行支票支付。

作為購置期房的一部分，付款通常會在工程完成後分期支付。根據開發商的情況，付款也可以在交付鑰匙的時候進行。

步驟7：交易手續

如前所述，泰國沒有公證處，不像很多西方國家。居外IQI的房地產代理和行政部門都有豐富的經驗，並且對房地產交易方面的法規有深入的了解。因此，我們將為您辦理與國土部門的所有必要手續。在所有權轉讓之前，任何交易均需經過土地局的批准，而房產交易的平均時間約為1個月。

步驟8：買房合同

流程的最後一步，在銷售契約上簽字，標志著您正式成為業主。這一步是在泰國土地部門進行的。

出售契約和產權證將在所有權轉移的當天由土地局交給您，並允許您行使您作為所有者的權利。專業的經紀人會在房產轉讓當天和您一起去國土部門，以便向泰國當局辦理所有必要的行政手續。

延伸閱讀：

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拜登上任擬開通“快速入籍”！中國人移民美國熱潮不減

據最新發布的《中國國際移民報告2020》，中國大陸以約1073.23萬的輸出移民成為世界第三大移民輸出國。雖然中美關系趨冷，但美國仍是中國移民輸出目的國的首位。

同時，中國學生出國留學熱潮不退。根據2019年美國《門戶開放報告》顯示，2018-2019學年在美中國留學生數量占國際學生總數的33.7%，繼續蟬聯最大國際留學生生源國。對於想要留美工作的學生來說，拜登入主白宮或許是個好消息。

移民政策改革——拜登的頭等大事

即將於當地時間1月20日正式成為美國第46任總統的拜登，或將再遞給給留學生們一顆定心丸。根據其計劃，在就職當天拜登政府將遞交給國會一份移民改革法案，其中科學、技術、工程和數學（STEM）領域的博士畢業生將免於簽證限制。

另外，該法案將通過回收往年未使用的簽證等手段，增加關鍵的就業和家庭簽證的數量。持有簽證的臨時工的配偶和子女，將被發放工作許可，不過，高技能外國工人的H-1B簽證和低技能非農業工人的H2-B簽證的可用數量不會增加。

拜登拋出的移民改革法案，將為約1100萬名移民提供為期八年的入籍途徑，此舉將完全顛覆此前四年強硬的移民政策。在過去四年間，特朗普政府逐步收緊移民政策，除對非法移民進行大規模驅逐外，還出台了多項限制性行政令。特朗普政府宣布改革後的H1-B簽證計劃規定，如果畢業生想要找工作，必須嚴格專業對口。比如想做程序員，那必須是計算機專業出身，連電子工程學位都不可以。

獲得公民身份的“最快途徑”

據美聯社報道，根據該法案，自2021年1月1日起，在美國居住且沒有合法身份的人，可以獲得為期五年的臨時合法身份。若能通過背景調查、納稅義務並符合其他基本條件，只需要五年就可獲得申請綠卡的資格。隨後如果他們決定入籍，三年後可申請公民身份。

對於某些特定移民來說，獲得公民身份的過程將會更快。這主要包括那些自小就抵達美國但沒有獲得合法身份的年輕人、農業領域工作者和處於“臨時保護地位”的人。如果他們在工作、上學或滿足其他要求，就可以立即獲得綠卡。

民主黨初選期間，拜登一直將移民行動列為其“上任第一天”的優先事項之一，並表示可以使用一系列行政權力來扭轉特朗普的政策。他即將出台的移民政策在很大程度上兌現了大選時對拉丁裔和其他移民社區選民的承諾，為近年來沒有合法身份的人提供了獲得公民身份的最快途徑之一。

拜登的計劃得到了支持移民的團體、高科技企業和民主黨議員的贊揚，但如何讓這份法案在國會通過仍十分棘手。中國社科院美國研究所社會文化研究室副主任、副研究員魏南枝在接受《第一財經》采訪時表示，奧巴馬政府推行充滿雄心的移民政策沒有成功，拜登政府也很難做到。

拜登政府將開辟八年快速入籍通道，居外IQI會密切關注美國最新移民政策，繼續將實用資訊帶給大家。

歡迎各位諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。

馬來西亞豁免產業盈利稅（RPGT），投資者如何受惠？

新冠疫情在全球爆發，馬來西亞固然無法幸免，首相建議推出多項激勵措施，以協助推動房地產市場，以及為購房者、業主提供經濟援助。這些措施包括：重新推出“擁屋計劃”（HOC）和豁免產業盈利稅（RPGT）。馬來西亞公民在2020年6月1日至2021年12月31日之間出售房產，將可豁免產業盈利稅。這項豁免只限於每人出售3個房產。

在2019年之前，在5年內脫售房產的業主都必須繳付產業盈利稅，5年後脫售無需繳付產業盈利稅。不過，從2019年起，所有業主脫售房地產都要被征收產業盈利稅，其中第6年或之後脫售，也被征收5%的產業盈利稅。

原本房主在3年內脫售需要付30%的產業盈利稅，第6年或之後脫售則需要付5%的產業盈利稅。不過，由於新冠疫情的關系，只要房主在2020年6月1日至2021年12月31日之間出售，政府不征收產業盈利稅。

一般上房主會把產業盈利稅的費用算進房屋價格，因此房價包含產業盈利稅。現在房主不需要付產業盈利稅，因此相信房價將會稍微降低，房主將會以較低的價格出售房屋。如果房主想賣房子，現在應該是比較好的時機。當然，購屋者也可以在這個時候向房主討價還價。

我們對產業盈利稅進行深入了解，有助於決定在更適合的時機出售房產，並省下一些錢。

產業盈利稅（RPGT）是什麼？

每個人出售房產的原因各有不同，比較普遍的原因包括：為了工作搬遷、找到更滿意的房產，或是趁著房價增長賺取利益。無論是哪一項原因，如果從出售房產取得賺利，就必須繳付產業盈利稅（RPGT）。

政府公布2019年財政預算案時，宣布將修改產業盈利稅。在購買房產的第6年（或更久）後出售房產，馬來西亞公民需繳付5%的產業盈利稅（在這之前賣家無需繳付該項稅務）。在3年內賣出房產的賣家，需繳付30%的產業盈利稅、第4年出售需繳付20%、第5年則為15%。

不過，以下情況將被豁免繳交產業盈利稅：

馬來西亞公民或永久居民

a）將房產作為禮物，捐贈給丈夫或妻子、父母或兒女、祖父母或孫子／孫女。兄弟姐妹之間的房產轉換權，則不包括在產業盈利稅豁免條例中。

b）將享有一生一次出售私人房產豁免產業盈利稅的優惠。

c）售價低於20萬令吉的房產，出售時不需被征收產業盈利稅。

免稅推升二手房市場交易

行業數據顯示，產業盈利稅（RPGT）的豁免導致更多的二手市場交易和新的轉售物業需求。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI最近的統計數據顯示，二手房市場的轉售活動錄得65%的增長，從2019年的1458套增長至2020年的2410套。免稅後，轉售的交易額也從2019年的2.7億美元，上升78%至2020年的4.8億美元（19億令吉）。

居外IQI集團聯合創辦人兼首席執行官Kashif Ansari表示，免稅有助於降低成本，這讓屋主在進入二手市場前能夠升級自己的物業。升級買家占二手房市場的30%，更多的升級買家活動可以轉化為更多的二手房銷售。相比之下，升級買家只占一手市場的四分之一。

Kashif表示，“盈利稅豁免也有利於投資者。雖然它未必使今天購買的投資者直接獲利，但它讓投資者對投資大馬房市和獲得收益的可能性感到放心。免稅向投資者暗示，他們將保留更多的收益，而不是在出售時繳稅，”他告訴《大馬儲備報》（The Malaysian Reserve）。

Kashif認為，RPGT豁免將看到升級買家和投資者將房屋推向市場，因為豁免給買家提供了更多的選擇和談判時的籌碼。“如果賣家能節省5%的稅款，買家就有更多的談判空間。擁有普通價位住宅的馬來西亞人，將因豁免而節省超過2萬令吉的收益稅。購買二手房時，買家可以在出價前實際檢查房產，不像買新盤那樣。”

他補充道，如今買家可以獲得利率為2.85%至4.5%的貸款，在貸款期內可以節省數萬令吉。“以收取3.5%利率的貸款來說，您在30年內支付的總利息將比您的利率是6.5%少30多萬令吉。”

居外IQI的2020年第三季度馬來西亞住宅調查與指數報告，發現房地產行業預計未來幾年平均房價將反彈約10.6%。該增長可能會將房價增長推高至近年所創的水平之上，部分原因是受到一般經濟活動類似復蘇的推動。

Kashif表示，國家房產信息中心（NPIC）的數據顯示，買家一直在對市場變化做出反應，因為2020年第三季度的交易數量攀升了7.4%，達到89245套。“我們相信，如果有經濟實力，現在就是購買住宅房地產的好時機。疫情的復蘇即將到來，一旦開始，很可能會持續而迅速。任何持有實物資產的人都可能從大幅升值中受益，”他補充說。

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綜合整理自星洲網、大馬儲備報
責編：Zoe Chan

據最新消息，在2021年1月1日至2025年12月31日，購買房價不超過50萬令吉的新房，首次購屋者在簽署買賣合約和貸款合約，也可以豁免繳付印花稅。

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父母出資給小夫妻買房，是贈與還是借款？｜居外專欄

撰文：澳大利亞法律執業博士林匯銘

一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。

問題一

當父母出資給其子女買房，房產登記在其子女名下，這究竟是贈與還是借款？對婚姻財產分割上會產生什麼實質影響？

實踐案例1：

丈夫H的父母P在2010年出資1百萬給小夫妻購買了一套房產，此房產登記在丈夫H的名下。

問題二

法院如何確定其父母在出資時的真實意圖？

實踐問題：補充的借款協議是否有效？

法院會綜合考慮很多因素（不限於以下因素）來決定是借款還是贈與：

實踐案例2：

男方H的父母P在2010年出資1百萬為小夫妻購置房產，並未要求其子女還款。2019年夫妻關系變差，同年，男方H和其父母P補簽了借款協議。2020年，夫妻關系破裂，進行離婚財產分割訴訟時出資父母P主張這是一筆債務。

法院更傾向於這是贈與，因為：

1. 借款協議是在出資9年後訂立的；

2. 在2010年至2019年期間父母並沒有主張還款，其子女也沒有還款行為；

3. 2019年的借款協議是在夫妻關系破裂期間訂立的。

綜上：法院會認為如果不是當事人婚姻關系破裂，其出資父母P不會主張這是一筆債務。9年後補充的借款協議是一種法律手段，不足以證明其出資時的真正意圖，不能推翻贈與的法律推定，由此認定為贈與。這意味著在婚姻家庭法的財產分割上，夫妻雙方的淨財產價值不會因此減少。

問題三

對於惡意減少夫妻資產的行為，比如通過出售房屋來償還債務，另一方婚姻當事人該如何保護自己在該房屋上的利益？

實踐案例 3：

在婚姻關系中，男方H的父母P出資購買房屋（房產證上所有權人為男方H），他們之間有借貸協議，並在房產上注冊了抵押（Registered Mortgage），男方H要通過出售房屋來償還其父母P的債務。女方W知道此事後可以通過何種途徑來保護自己在該房屋上的權益？

盡管女方W在此房屋的房產證上沒有寫名字，但仍然可以通過以下途徑來保護自己在此房屋上的權益。

途徑一：如果走到了婚姻財產分割訴訟，你可以在遞交的證詞（Affidavit）中闡述夫妻共同的財產包括其房屋，闡明男方H通過轉讓財產來減少夫妻共同財產的行為， 讓法院做最終裁決。

途徑二：向所有權登記處（Registrar of Titles）提出一個警告（Lodge a Caveat）。房產所有人H不能出售房屋，除非移除這個警告。這個警告的有效期是3個月，在有效期間，你必須要開始訴訟程序並且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房產所有權人H不想等待3個月，他有權利迫使你在14天內開始訴訟程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申請。如果證明了你在此房屋上並沒有法律上的權益，那麼產權人H可能要求你賠償因為該警告所造成的經濟損失。

澳大利亞法律執業博士林匯銘 為您解析澳洲投資法與移民法。
關於本文的更多問題，歡迎聯系林律師獲得澳洲（昆士蘭州布裡斯班）領先華人律師團隊的法律建議。

2021年在澳洲如何買房？

疫情來襲，許多專家、經濟學家甚至是大銀行都預測澳洲整個房地產市場將出現大幅下滑，但2020年對一些投資者來說，卻變成了充滿機遇的一年。去年11月，澳洲央行降息至歷史新低0.10%，這是最強的經濟穩定器之一，而購房者即使在疫情中也能實現自己的房產目標，無論是首購房、換新房、升級還是投資。總的來說，隨著住房可負擔性改善和需求暢旺，我們預計2021年將是澳洲房地產比較光明的一年。

2021年澳洲房市的三大預測如下：

1. 門檻價格從未如此實惠

創紀錄的超低固定利率，加上略微疲軟的房市狀況，預計將在今、明兩年繼續促使貸款買房比租房更便宜的趨勢。

2. 潛在的需求將繼續增加

由於買家急於利用當前的房產條件和貸款機構提供的誘人利率，預計全國各地房產以及抵押貸款的需求將繼續上升。

3. 2021年將提供強有力的購買條件

隨著需求上升，加上利率保持在低位，掛牌房源也可能出現增長，預計未來一年的住宅銷售量也將進一步增加。但由於移民數量持平和對國際旅行的限制，銷量應不會超過2015年的高點。

接下來，居外IQI手把手教您如何在2021年底前成功投資澳洲房產。

1-2月：訂立目標，制定戰略

為什麼您要有一個目標？您需要一個激勵您堅持投資策略的理由和工具。花點時間確定您的宏觀生活目標——是財務自由、成為自雇人士、半退休，還是海外度假？一旦您明確了這一點，您就可以開始制定您的投資戰略了。

接下來，確定您想在哪裡購買、幾時購買和購置什麼。您的目標將為這一決定提供參考，例如，您可能購買一個藍籌股物業以實現長期增長，或者您將建造一套復式住宅以實現現金流。

3月：保障融資

很多人都以為需要數百萬澳元和巨大的借貸能力來投資，但事實遠非如此。獲得抵押貸款並不總是一件簡單的事情，所以您可能需要咨詢抵押貸款經紀人。他們會評估您的財務狀況，說明銀行將如何看待它；並解釋不同類型的利率，確定哪些貸款可能適合您的目標和策略；確定最好的銀行，並概述在申請您選擇的房屋貸款之前需要做出的任何變動。

但是，如果您是自己去買房，您需要向貸款人展示您的背景，要在哪個地區買房，買什麼類型的房產，您的購房意圖以及需要借多少錢。您必須要有強大的成本緩衝，因為房價很容易被低估，如果只存夠存款，便會有導致財困的風險。

4月：雇用夢想團隊

為了成功融資和購買房產，並在時間和預算範圍內滿足多種法律和實際要求，您需要建立一個專業的團隊，這可能包括買方代理、抵押貸款經紀人、財務規劃師、會計師、律師或轉讓人、驗房師、蟲檢員、工料測量師和保險代表。

5-7月：尋找合適的投資物業

在澳洲，只有不到5%的房產是投資級的，那麼您如何在一個發展成熟的地區找到一處房產呢？在理想的情況下，您將找到“三連勝”物業——即時資產、現金流和增值。

為了實現這一目標，根據以下因素篩選房產：良好的區域增長驅動力，幾個不同的行業發展，地區政府的支出預算增加，交通連接，當地失業率低，低空置率和靠近教育和兒童保育設施。找房可能需要一些時間，所以要拿出耐心來。

8-10月：從簽約到落戶

一旦您找到了夢寐以求的房產，出價並被接受，您和賣家之間必須簽署合同。

確保您在銷售合同中注意到任何特殊條件、信息披露和保險條款。同樣重要的是要知道在銷售合同中可以協商的內容——這包括冷靜期、結算期、定金數額和設備及裝置。在結算日，所有各方代表，包括任何融資人相互溝通，並交換法律文件。

11-12月：當上房東

一旦您購買了投資物業，了解您作為房東的責任是非常重要的，以避免代價高昂的錯誤，最大限度地提高您的回報，並保護您的投資。這包括了解各州或領地政府所制定的法律，並聘任物業管理人——不要只選擇最便宜或最大的中介公司。

在尋找優質租戶時，要對他們進行信用檢查，評估他們的就業和租房歷史，並聯系他們的推薦人。一旦簽署了租約，記得要為物業的維護做預算，以助投資保值、升值。

延伸閱讀：

來源：Smart Property Investment, Money Magazine
編譯：Zoe Chan

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業主佳音！英國將延長房屋租賃產權至990年

近日，英國政府表示會徹底改革英格蘭的房屋租賃權制度（leasehold），把租期延長990年，同時取消地租（ground rent）。

房屋租賃制度使英格蘭幾百萬購買了租賃權的房主面臨不斷上漲的地租，購買產權困難，甚至無法出售房子。英國政府自從2017年開始就在調查現有的租賃權制度，近日決定會按照去年7月法律委員會（Law Commission）的建議采取行動。

永久產權 vs 租賃產權

在全面解讀官宣改革內容之前，我們先看一下英國永久產權（freehold）和租賃（leasehold）的區別：

永久產權（freehold）是指買家對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性的所有權。英國大部分別墅都屬於永久產權房。簡單來說，永久產權房主既是業主，也是地主。值得注意的是，地主如果選擇出售租賃產權（leasehold）但保留土地的話，則可以向租賃產權業主收取地租（ground rent）。

租賃產權（leasehold）是指買家對房屋本身擁有所有權，但其房屋占用範圍內的土地所有權歸他人或政府所有（比如中國住房為70年產權，就屬於租賃產權）。英國絕大部分公寓都屬於租賃產權，一般產權年限為999年、250年，125年。簡單來說，租賃產權房主只是業主，不是地主。

租賃權問題成患

據估計，英格蘭和威爾士目前有大約450萬戶家庭只擁有住房的租賃權，租賃權問題讓一些業主苦不堪言。一些開發商會在房產開發完成幾年後，把房子的產權出售給投資商，投資商會大幅增加購買產權的費用。

2011年，一對夫婦在利物浦附近購買了一棟只出售租賃權的三臥室房產，花了15.3萬鎊。他們最初一年支付295鎊的地租。他們在即將迎來第三個孩子的時候決定搬家，這時他們才知道，地租會每十年翻一番。他們想要出售房子很難，希望可以聯合同一開發項目的其他屋主一起購買房屋的產權，據估計需要花費8000至1.2萬鎊，取決於參加的屋主人數。

另有住在Cheshire的一位兒科護士披露，她當初購買房子的時候，開發商說她可以在兩年後花2000至4000鎊購買產權，但是後來產權被出售給一家投資公司，費用增加至超過1.3萬鎊。

改革1. 990年租期、取消地租

根據英國的現行法例，房子的租賃權只能延期一次，每次只能延長50年，而且屋主還要給產權所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情況下，地租不多，但是近些年開發的一些新的房產卻規定，地租每十年翻一番，這讓許多房主面臨高額地租，也無法出售房產。

根據法律委員會的建議，現在無論是房子還是公寓，租賃期都應該延長至990年，同時取消地租；新建的退休老人公寓出售的時候也不應該收取地租。英國政府表示，今年春季議會重開的時候就會提出有關地租的立法。英國政府此前承諾，會禁止將來出售的房子只出售租賃權。

改革2. 降低延租費用

延長房產的租賃權需要支付費用。英國政府表示會修改計算延期費用的方法，將會由政府決定計算的方法，而不是由租賃權所有者和產權所有者協商。

目前延期收費的計算方法中，擁有租賃權一方需要支付較多的費用，因為租賃期延長，房產價值會增加，擁有租賃權的一方也會受益，因此需要支付一筆費用，大約相當於房產價值增加的50%。新的計算方法將取消這部分收費。

改革3. 引進“產權共有制”

英國政府將會建立一個新的名為“產權共有制委員會”（Commonhold Council）的機構，其中將包括代表房屋租賃權所有者的團體和房地產行業的代表。

產權共有制是指購買公寓的人擁有對公寓的產權，這些業主組成房產的管理公司，這樣公寓的業主就可以自己決定服務費的收費，不需要有第三方產權所有者和管理公司的參與。將公寓轉為共有制是法律委員會最主要的改革提議之一。

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綜合整理自外媒報導
責編：Zoe Chan

英國房產權政策大改革將使租賃權房屋所有者受益，每個家庭每年可以節省數千甚至上萬英鎊！

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【購房案例】資金被凍結，買家如何免成苦主？｜居外專欄

2020 年的聖誕節，本來應是普天同慶的日子。但對於經黃馮律師行進行交易的買家來說，卻可能是惡夢的開始！事緣於黃馮律師行涉嫌有前文員不誠實挪用客戶款項，被中國香港律師會接管了，並且凍結其所有銀行戶口資金。

據報導有 79 個案件涉及 1.27 億的訂金及尾樓被凍結。如果只是訂金被凍結，大部份買家還可以應付，但一旦剛碰著當天成交的話，九成的樓價（包括銀行貸款及買家應付的樓價尾款）都已經存入黃馮律師行的戶口。資金被凍結，意味買家無法及時在成交日將款項轉到業主手上，業主有權剎訂及向買家追討損失。而貸款銀行的錢已經借出，但沒有相應的樓宇作抵押，又可以向買家要求立即還款。大家可以想像涉事買家情況是何等慘情，何等無辜！

更嚴重的是，凍結資金會拖近延多久？類似案件在 2016 年也曾發生，當時何伯華律師行要超過一年才能將資金解凍。這一年的等候時間，對涉事買家來說，絕對是慘無人道，痛苦萬分！

接管律師行的原意，當然是保障客戶利益，但結果反令無辜客戶利益受損，心靈受創。而且這種事件，隔幾年便偶有發生，無論政府或律師會等監管機構應該即時檢討現行制度，令保障客戶的精神得以全面落實！

當今的監管制度，主要依靠對律師行老板的信任；但本身是律師的立法會議員謝偉俊也提到，行內不少律師行都是由法律行政人員（俗稱師爺）掌管。換句話，律師行的律師老板也只是橡皮圖章，明顯地現行制度已追不上時代的演變。

當今科技發達，但律師行的款項交收仍然停留在支票年代。筆者大膽提議，就一筆樓宇買賣的客戶款項，應存入銀行的特定專戶。專戶只限有關買家、賣家、銀行及律師樓使用。資金的安全程度就自然大增，更可藉互聯網的方便，有關人士可以隨時上網了解資金的流向。畢竟每年都有近六萬宗交易，單靠律師公會的監管，不及買家自己監管自己的款項來得及時有效。

當然，在制度未有成功改革之前，買家在挑選律師行，就要萬二分小心！歷史悠久、信譽良好的律師行，比收費便宜更重要。律師行的規模也是參考因素，有多少個合伙人？律師行購買多少金額的“賠償保障”？這些也是客觀考慮因素。如果有可信的業內人士，就能更易了解律師行的背景，以便更安心地進行交易。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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泰國房產中國人可以買嗎？

現在國家出台了各種房子的限購政策，所以很多人都會選擇去國外買房，用於投資或者居住，但是泰國並不屬於移民國家，所以無法獲得國籍的。那麼在這樣的條件下中國人還可以在泰國買房嗎？不妨和居外小編一起來看看吧。

中國人可以在泰國買房嗎？

可以，但是不是所有類型的房子都能購買。在泰國外國人只能購買該國家的部分公寓，其他類型的房子無法購買，雖然泰國也可以貸款買房，但是中國人貸款非常麻煩，很難審批下來，基本要付全款；而且用於投資出租的話也會比較難出租。

中國人在泰國買房的條件有哪些？

1、沒有泰國國籍的人就無法購買泰國的土地，也就是中國人去購買泰國的房子無法購買永久性產權的防止，特別是別墅類的。

2、中國人可以在泰國買公寓，雖然有產權但是，大部分公寓的產權都是屬於泰國人都，外國人口只能購買49%的公寓。

3、除泰籍人口其他人要在泰國買別墅土地，想要有產權那就需要在該國家注冊泰國公司，雖然不要實際經營，但是需要支付公司報賬費用。

4、在泰國買房可以貸款，首付和國內差不多，但是利率比較高，而且通過率比較低。

馬上一鍵檢索泰國好房

在泰國買房的風險有哪些？

1、在泰國買房的流程相對復雜，而且當地銀行很可能不會給外國人貸款，還需要把房款兌換成泰銖才可以交易。

2、泰國的產權比較復雜，絕大部分的置業都是沒有產權的，即便在比較熱門的吉普島地區的產權率也才只有10%左右。

3、在泰國買房要繳納的稅收非常高，非泰國籍人口在泰國買房稅收高達37%左右。

泰國房地產稅費一覽表

延伸閱讀：

如果有朋友想要在泰國買房的話，一定要提前了解當地的行情和購買條件，避免帶來經濟損失。更多關於這方面的內容可以關注居外網。

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2020年葡萄牙黃金簽證中國人獲批最多｜居外專欄

鑒於2020年的情況，葡萄牙黃金簽證表現還是很不錯的；盡管項目投資額經歷了13%的下滑，但是去年的申請量（1,182）只比2019年少了5%。2020年總投資額達到6.47億歐，與2019年的7.42億歐相比略微下降。投資額下滑比申請量下滑還快是因為替代性投資選項的逐漸走紅，很多人認為這些替代性投資選項是經濟上更劃算的投資類別，主要是需要翻新的房產和投資基金。

葡萄牙黃金簽證：簽證簽發量

葡萄牙黃金簽證各年度投資額

誠然，選擇我們稱之為“替代性”資產類別（除傳統50萬歐買房的其它任何投資選項）的申請人的份額從2019年的24%升至2020年的33%。相對來說，增長最強勁的是35萬歐投資基金類別（第7類），盡管選擇這個選項的申請人數量只占總申請人數量的4%，但是其2020年申請人數量是2019年的6倍。

葡萄牙黃金簽證替代性投資選項在總投資中比例

葡萄牙投資居留計劃——各資產類別的投資額

但是，以絕對數字來看，增長最強勁的則是35萬歐需要翻新的房產類別；305名主申請人選擇需要翻新的房產，比2019年多出91名。從去年7月1日開始，投資者在房產熱點城市，比如裡斯本、波爾圖、還有阿爾加維，購置房產再也不具備申請葡萄牙黃金簽證的資格了。所以，需要翻新的房產投資選項有望在2021年提升其份額。

但是，2020年相較於2019年最大的變化則是美國人對項目興趣的急劇增加——這一現像肯定不是葡萄牙黃金簽證所獨有的，而是市場上各項目中普遍存在的。

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全年貢獻了75名主申請人的美國人——史上頭一次進入了前5申請人來源地。但是這確實是一個強勁的首秀；只有中國人（296名）和巴西人（126名）比它更多。南非和土耳其分別占74人和72人。

葡萄牙黃金簽證按月度和申請人來源地排列的主申請人數量

來自裡斯本律所VCA Valadas Coriel & Associados的Patricia Valadas Coriel把美國人對歐洲居留許可的興趣歸結為一系列因素的疊加，認為美國人的動機就像它這個國家本身一樣多樣化：“對一些人來說，他們對特朗普不滿意；另一些人則不看好拜登。美國對疫情的處理相對較差、政治不穩定、還有騷亂。”

“這些因素都有負面影響，” Patricia指出。“但是去年真正的大事則是幾乎全世界都對美國人關上了大門。所以美國人對於無法去歐洲旅行感覺很挫敗，於是最終決定拿一個歐盟國家的居留許可。”

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