Category: wiki-Investment

在新加坡投资房地产有三大优势。

1.国际大环境推动新加坡房产投资

在新加坡国内来讲，房价的最大的支撑因素就是目前的负利率。

欧美各国的利率依然处于历史低位，美国近年多次量化宽松政策引发一波又一波的资金流入新加坡的房地产业，导致新加坡房价一直处于大幅上扬状态。

新加坡住宅地产的价格从2009年到现在上涨了51%。

另外欧美经济面临严重的困境，欧美金融危机的外溢风险日益严重。日元持续走软成为世界经济下行风险的潜在因素。

在这种情况下亚洲逐渐成为世界经济增长的主要动力。

较高的租金和低利率以及市场价值和充足的当地资金，使得东南亚投资者的态度相对积极，东南亚房地产市场成为了外国资本和买家的投资热点。

2.新加坡自身的竞争优势

新加坡是一个成熟的经济体，去年吸引到的固定资产投资创下历史新高，对比2011年同期增加了17%。

新加坡全方位的优势包括健全强大的基础设施和宜居环境以及有利的投资条件、亲商的环境等带动国际买家对新加坡青睐有加。

与盛行炒房炒地，房价高得离谱而且房产泡沫较大的香港比较，新加坡房地产市场表现的相当平稳，房价走势稳定上扬，房产泡沫成分少，且利率保持低水平，实乃当之无愧的亚洲最佳房地产投资地。

中国买家认为：目前在新加坡购房性价比更高，不仅可以得到99年产权，而且可以得到良好的教育条件、安全的环境以及舒适的生活等。

考虑子女的教育和未来，新加坡无疑最适宜孩子安定学习成长以及未来工作发展的国家之一。

3、供需不平衡买房需求依旧不减

新加坡政府日前公布人口白皮书，预计国内总人口数量在2030年将来到650万~690万。

政府在鼓励生育的同时，还每年引进1.5~2.5万个新移民和批准3万名外籍人士成为永久居民。

新加坡政府调控旨在打压房产需求，如果不增加供应，结果就是把大众(新加坡公民、永久居民、外国买家)买房的需求向后延。

一轮轮调控的出台，新加坡并没有在房源供应上增加很多。尽管接下来四年新加坡将有近20万个新住宅单位建成。但目前市场供需极度不平衡。

大量的组屋在未来十年进入40年的年龄，但如果拆掉这些房子又重建，以目前的建房速度和供应量，这几年将无法满足现有的和未来增加的人口需求。

新修订的额外买家印花税虽然减少了炒房客的炒作和投机，却也使大家意识到了房产的价值，更加不轻易卖房，这导致买房变得越加的困难，从而市场买房需求得不到满足。

尽管现在预测降温措施对房地产市场的影响还为时过早，但并不排除新加坡政府的再一次政策干预，或将从购房贷款比例入手，届时房市入场门槛更高更难。

眼下房地产市场的恐慌气氛逐渐在平息，是在新加坡投资房地产的绝佳机会，或将是最后良机。

1. 外国人在国外定居的越南人（以下通称为外国人）买房子的条件：

-对于在国外定居的越南人：只要有入境许可的对象（有合法的入境签证）；

-对于有外资企业，外国企业的分公司，办事处，国外投资基金以及在越南活动之外国银行（有投资执照，成立分公司，办事处证明）；

 -对于外国人：只要是合法入境越南的对象。

以上条件按住房法的规定，自2015/07/01起效.颁行住房法的细则后会有进一步的说明.

2. 交易流程

(1)选择商品房/别墅后，客户给代理下订金来申请买房（订金金额后定）；

(2)代理转客户的订金与买房申请书给投资商（期限后定）；

(3)收到订金后，投资商与客户进行签订同意书（具体的订金金额按售货政策）；

(4)客户按售楼政策下订金；

(5)投资商按同意书的期限通知客户签订买卖合同以及其他与卖房有关的相关资料.

(6)客户按买卖合同的进度转款至投资商在越南开户的账号上.结算的货币是越盾.

(7)完成工程时，在交商品房/别墅前30日，投资商发通知给客户；客户按买卖合同规定接收商品房/别墅（在已按买卖合同结算完的情况下）；

(8)投资商给客户办理商品房的红本.

注意：客户所需证件：

(1)合法的护照；

(2)有效入境越南的签证（需保证在签订买卖合同时，签证有效）或免签证证明（外国人有妻子，丈夫，孩子是越南人或在国外定居的越南人）

3. 有关销售房子给外国人的问题以及相关的手续和问题

3.1 转款买房的手续

（1）在越南的银行开户，转款到投资商的账号.

（2）直接从国外转款给投资商在越南银行开户的账号，或客户用现金转入投资商在越南的账号.

-注意：

(1)外国人随身只能携带5000USD进越南并且必须向越南海关申报.

(2)若是房屋交易，携带的金额不能超过交易的价值（价格按房屋买卖合同）.

(3)若外国人承担转款费用那么收款人承担进账费用以及外币兑换费用(若要取出外币).若外国人只承担部分或不承担任何费用，那么收款人必须按外国银行的费用承担转款费用

(4)有关外国人的账号都会让银行检查相关文件和交易目的，检查用户的随身证件以及在转款
 指令/委托支付单上登记的签字样本

有关在越南银行开户的规定：查看编号23/2014/TT-NHNN的通知

有关运行账号的规定，见16/2014/TT-NHNN通知

有关不使用现金交易的规定见编号101/2012/N?-CP的规定和46/2014/TT-NHNN通知

3.2 租赁收入转款的手续

-客户可以选择以下方式

(1)在越南银行开一个越盾账号（或使用越南银行所开进行支付买房款的账号）用来从投资
 商或承租方接收租金收入（交易的账号）

(2)投资商或租赁不动产单位直接转营收到客户在国外的账号.

-投资商或租赁单位会按买卖合同与越南法律扣除营收的税金和费用：

(1)营收中的投资商税费（个人所得税）：租赁财产的税金为收入的5%；

(2)外国人增值税：增值税是营收的5%

(3)转款费用+国外银行的费用（若有）

-注意：外币转出越南领土不能超过租赁合同价值（从越盾兑换出来）或外国人与被转让房屋方之间的房屋转让合同上面的价值.承包商税按通函103/2014/TT-BTC的第5，12条的规定
 对于国外组织的企业所得税按通函103/2014/TT-BTC的规定

个人经营租赁财产的税率按2007年个人所得税第十条，由律法编号71/2014/QH13修补的规定（第2.4条）编号26/2013/TT-NHNN通知有关银行费用的规定

3.3 外国人在越南买不动产的各种税，费用与例费

1.商品房的增值税是10%（不包括土地使用权与商品房的2%公共面积维修费用）.别墅的增值税是10%（不包括土地使用权）

2.对于商品房：2%的公共面积维修费用

3.证明的注册费：财产的0.5%，最多5亿元/财产/注册.由省人委按每个时间段而定.

4.申请证明的国家行政费用，例费：按每个时间段由国家规定收取，目前是661.000元.

3.4 外国人转让不动产的各种税，费用与例费

1.个人所得税：转让价的2%

2.按3.2项的国外承包商的增值税

3.行政费用，例费（若卖方同意代买方出）：按每个时间段由国家规定收取，目前是661.000盾.

4.登记注册费（若卖方同意代买方出）：财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册.由省人委按每个时间段而定.

3.5 外国人可以携带现金进越南吗？

-外国人只能携带一定的外币进越南并且必须向越南海关申报.按规定,若外国人携带5000美元以上必须向海关申报

3.6 外国人能用信用卡（creditcard）来支付订金吗？

-外国人可以在越南使用国外的信用卡（但是要国际的信用卡）来交易买卖货物以及使用服务,必须以越盾来结算,若标价是外币就要体现在合同兑换成越盾.此问题在2014/04/22日的文件编号04/VBHN-NHNN与决定编号20/2007/Q?-NHNN与通函编号23/2014/TT-NHNN合一调整.

3.7 签发红本与所有权的手续

-在完成交接房屋与结算买卖合同（预算在30日内）的情况下，投资商会通知要求客户按法律规定上交文件来办红本；

-投资商给客户办理红本在收到客户的一切文件的50日后.签发红本的具体时间由政府管理部门决定（实际上，上交一切文件后的3-6个月）

房屋使用期限：

-对于定居国外的越南人：永久性所有权，与越南人一样.

-对于外国个人：50年的所有权,可以延期.

-对于国外组织：根据在越南的投资执照期限.

3.8 买卖合同样本，订金同意书以及相关交易卖房的资料包括：

1.订金同意书，登记买房文件（打桩前）或订金同意书（打桩后）；

2.买卖合同以及附录

规定格式的买卖合同样本（不区分外国人与越南人）.
把合同样本翻译成英文.若有争议，越文版优先.

3.9 抵押房屋买卖合同或者抵押房屋来贷款买房的手续

根据2015/7/01日生效的2014年《住宅法》第144条规定,房屋所有者是组织单位可以抵押房屋给越南的信用组织,房屋所有者是个人可以抵押房屋给信用组织或是在越南经营的企业或个人.

但是,目前越南法律没有规定外国人可以将房屋在国外抵押做财产担保,只有规定可以抵押给越南的外资银行.

3.10 委托签订买卖合同与相关文件的手续

在国外定居的越南人可以委托他人签订买卖合同以及相关文件.委托书必须有国外公证处公证,并有领事馆认证同时在越南翻译成越文,或在驻国外的越南大使馆立具委托书并附带委托人与被委托人的护照/身份证.

3.11 向银行贷款

条件：证明有偿还贷款本息的能力；
-在越南工作的劳动合同；或者
-有国外的银行担保此越南贷款；
-证明主要财产性收入来源（如租金,营收等等）
 贷款比例按照具体的情况.

3.12 有关保证工程质量的规定

-保证工程按所审批的计划以及越南工程指标来建设（在合同里面详明）；
-商品房保修5年,别墅对结构部分保修2年；
-所附的设备根据厂家标准来保修.

特别注意：

1. 买房时必须通过银行转款

2. 房屋所有权为50年,非永久产权,但与越南公民结婚的外国人同越南人同等待遇

3. 每个外国人人在一个公寓小区最多只能拥有一套房屋

4. 外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区所有外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套

5. 外国人购房不允许在越南银行贷款,可以在外资银行贷款

6. 外国人不允许继承房产

自从今年7月1日起，越南政府宣布《住房法》修正案正式生效，其中包括放宽外国人在越南买房条件。

获知越南《住房法》（修正案）将从7月初开始生效，来自中国的黄伟华先生正收集信息，对有关越南房地产市场和在河内购买房子的相关规定进行了解。

根据新《住房法》的规定：与越南公民结婚的外国人都有权享有房屋所有权。

黄伟华说：“我们一直等着这个时间段的到来，而且我们也都在关注，到时候怎么实行我们也可以了解一些房子的信息。对我们长期在越南工作的人来说，都是希望我们不用在租房子生活、工作，可以买到自己的房子。这样也更加放心的在这里工作与生活。”

根据2014年11月底通过的《住房法》（修正案），外国人在越南购房现在只有两条限制：一是房屋产权为50年（但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权）；二是每个外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划拥有不能超过一套房屋。尽管外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区不能有超过三成的住房为外国人拥有，每个坊级区划内外国人拥有的房屋（包括别墅和联排屋）最多不能超过250套。购房的外国人和组织也像越南公民享有同样的权利，可以出租、转让或出售房子。

许多外国人对上述新规定都持支持态度，并认为越南《住房法》（修正案）将为在越南生活与工作的外国人创造便利条件。

英国籍公民格雷姆·卡特（Graeme J Carter）先生表示说：“我认为，这些新规定为正在越南生活的外国人带来喜讯，特别是像我一样与越南公民结婚的人。这样我们在越南生活时会觉得更舒服。”

韩国籍公民Ock Seung Min说：“越南新《住房法》将为长期在越南生活与工作的外国人和国际组织提供更多机会。”

来自印度的哈里·查特拉迪已在越南生活与工作10多年了，他对上述规定给予高度评价。然而他也对越南房子购买手续的复杂性表示担忧。他说：“越南的房子购买手续很难理解，不同的机构就有不同的规定。尽管越南在此问题已进行了许多改革，但我觉得还有许多地方不太易懂。”

有些外国人认为，越南应制定《住房法》修正案及其相关手续的实施细则。
日本公民Kenji Koga指出：“我支持越南《住房法》允许外国人在越南购房的新规定。但实际上想购房的外国人却不知道自己要办理哪些手续。因此我希望越南政府将制定一份实施细则，让购房者顺利办理手续。”

房地产经营者希望该新政策将为越南房地产市场带来新动力，给投资者和消费者创造更多的机会。

据越南房地产协会秘书长陈玉光，《住房法》（修正案）和一部分《房地产经营法》具有积极性内容。虽然今年7月1日起才生效，但自从2015年初以来，这些新规定已经对越南房地产市场带来很大的积极影响。河内和胡志明市今年前五个月新房成交量达1.4万套。此外房地产领域吸引外资额在越南外商直接投资总额排行榜上居第二位。

他说：“越南《住房法》（修正案）鼓励外国人和有实力的客人在越南购买房子，这样将有助于提升房地产市场流动性。”

陈玉光先生表示，外国人和有实力的客人可以在越南购房将有利于提升越南房地产的竞争力和提高住房建设质量。越南《住房法》（修正案）体现了越南政府在化解包括外国人在内的购房者的困难所做出的努力，同时为长期在越南生活的外国人带来更多机会。

美国房产与中国房产有所不同，所以在买房时可能会碰到一些专业名词或者英文所写让人一头雾水，例如townhouse，难道是“小镇房子”？其实不然，本义为：连体别墅（一般带有车库）。下面我们一起看看在美国买房时可能见到的英文术语吧！

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一、各类房子及设施

 real estate property：房地产

house：房子

foreclosure：法拍屋的产生与终结过程（请参考我的上一篇文章）

shortsale ：亏本出售的法拍屋（屋主是卖房人，但卖价由银行或债权人决定）

bank owned（REO）：银行持有的法拍屋

single family residence （SFR）：独立别墅

townhouse ：连体别墅（一般带有车库）

condominiums：公寓房 (常简写为condo，一般提供车位）

garage：车库

attached ：连体的（attached garage：与房子连接的车库）

detached ：分开的，独立的

bedroom ：房间，卧室

bathroom ：卫生间

kitchen：厨房

kitchen appliances：厨房设备：主要有以下7种，包含在房价里的设备

1）cabinets：橱柜

2）oven：烤炉

3）dishwasher：洗碗机

4）stove：炉灶

5）microwave：微波炉

6）exhaust fan：抽油烟机

7）garbage disposer：垃圾搅拌处理机

pool & spa：游泳及冲浪式热水浴池 

frontyard ：前院

backyard：后院：位置

view：有风景，看得远（的房子）如：mountain view：山景;ocean view：海景;

no view：没风景，看不远。

lot size ：占地尺寸（包括前后院）SqFt（square footage）：平方英尺 – 房屋居住净面积（不含车库）注：1平方米=10.76平方英尺，粗略的算法可用10来算：一栋2000平方英尺的房子就相当于200平方米。

 二、房产交易中的职业及机构名称： 

buyer：买房人，买方

seller：卖房人，卖方 

real estate agent ：房地产经纪人/代理人（不一定是美国地产协会会员）

Realtor：房地产经纪人（同时也是美国房地产协会会员）real estate consultant（房地产经纪人，专家顾问）listing agent：卖房经纪人

buyer’s agent ：买房经纪人

lender：贷款行

loan broker：贷款代理人（或公司）

escrow officer：过户公证人员

escrow company ：过户公证公司 

title company：产权公司

home inspector ：房屋检查专家

appraiser：估价师

 三、买房过程中的常见术语（按买房先后次序排列）： 

MLS（multiple listing service)：上市房地产综合信息服务网

（这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台）

listing ：挂牌上市房屋

search criteria：搜房条件/标准open house: 向众人开放的上市屋caravan：成群结队的人一起看房

make offer：报价

purchase agreement：购房协议书（在报价时填写并签署，加州有十几页的条款）

counter offer；还价

addendum：附加条款

deposit：押金（报价时支付的诚意金，一般是牌价的3%）

down payment：首付

interest rate：利率

loan amount ：贷款额

all cash offer：全现金购买报价

30 years amortization：30年分期付款

purchase price：购买价  

offer accepted：购买协议被接受（协议接受价）

open escrow ：进入过户过程/环节

cancel escrow：取消合约（终止转户过程）

contingency：附带条件：包括以下三个：

1）loan contingency：贷款附带条件，但现金购买则不需要;

2）appraisal contingency：估价附带条件;

3）home inspection contingency：房屋检查附带条件    注：一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies（取消所有附带条件），也就是说如果在17天之内，贷不到款，或专家估价不到位，或房屋检查后不满意，买方都可以取消合约，拿回定金。

disclosure：告白书 —交易之前，卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。

how to hold title：（决定）产权的持有方式（有以下四种：）        

1）joint tenancy：联合持有财产权（可为任何人数，也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式）

2）tenancy in common：共同持有财产权（可为任何人数）

3）community property：夫妻共有财产权（仅限于夫妻）

4）community property with right of survivorship：可由配偶继承的夫妻共有财产权（仅限于夫妻）title insurance：产权保险

preliminary title report：产权认证初步报告

home inspection;检查房屋

termite inspection：白蚁害虫检查

termite repair：白蚁害虫处理

home warranty：房屋保修保险（这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险）

HOA（home owners association）：社区管理费

Mello Roos：特殊附加税

property tax：房地产税

home owners insurance：屋主保险费 

loan document：贷款材料（指有关合同、法律文件等）close escrow：结束转户过程（转户过程一般为30-45天，现金买卖可缩短）record：存档备案（指在政府机关登记备案而成为真正的屋主）

 

来源：touzivegas.com

排版：Shelly Du

新加坡被联合国认定为“最适宜人类居住的城市”， 被誉为“花园城市”。其政治稳定、社会治安良好、环境清洁优美、基础设施非常完善、教育体系全球领先。新加坡一直经济以及货币稳定，为全球最具投资潜力城市。近几年新加坡成为许多国人移民或海外置业的优选。可是许多人对新加坡房产市场和政策缺乏了解，今天小编为大家整理了一些在新加坡买房的常见问题，希望为大家置业新加坡排忧解难。

  问题1：在新加坡买房对移民有帮助吗？

新加坡移民渠道分三种：留学、投资和工作移民。在新加坡买房并不能帮助移民，与购买房屋这一方法相近的是投资移民。由于近年大批移民涌入，新加坡政府不断提高投资移民的门槛。政府对于投资者在国内的创业经历、时长、公司股份、营业额等都提出了明确规定。投资移民的数额也需在S$250万以上，实际数额根据投资人的具体情况还会有变化。

问题2：外国人及永久居民可以在新加坡买房吗？
新加坡的住宅分为两种，政府组屋（HDB）和私宅（Condominium）。政府组屋是政府专门建给老百姓使用，使用权限多为99年。国家建屋局对于物业费、水电费等都有补贴。

外国人和永久居民均可以购买私宅，但外国人只能购买圣淘沙住宅区以内的地产（Landed Property）。永久居民可以购买二手政府组屋，但必须是永久居民夫妻合买。购买的两位或以上永久居民都要大于21岁，不受控于工资上限（Income Ceiling）。只有永久居民须在持有绿卡三年后，才能购买二手政府组屋，且无法享用建屋局贷款（HDB Housing Loan）和公积金房屋津贴（CPF Housing Grants）。

问题3：外国人在新加坡买房的基本政策是什么？

新加坡公民方可以购买一手政府组屋及地产（Landed Property），永久居民可购买私宅及二手政府组屋，外国人可购买非地产私宅和圣淘沙住宅区。新加坡公寓房产面积都是不带公摊的实用面积，每个单位都带车位。私宅的月管理费一般在S$300到S$500之间，而政府组屋的月管理费则是S$50到S$100。

外国人在新加坡买房时，需要缴纳15%的额外印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty）、3%的印花税（Stamp Duty）和S$2000-S$3000的律师费。如果业主打算在购买房屋后的4年内转售产业，仍需缴纳一定的卖家印花税（Seller’s Stamp Duty）。一年内的SSD是16%，第二年是12%，第三年是8%，第四年则是4%。

问题4：外国留学生在新加坡买房需要注意什么？

外国留学生只能购买新加坡房产中的非有地私宅，及圣淘沙住宅区。对于准备购房的外国留学生，由于购房程序复杂，又涉及到不少法律文件，推荐留学生寻找合法、负责的房产中介代为办理。

二十一世纪世界经济重心已经转移到亚洲，新加坡作为欧亚桥梁，未来的亚洲瑞士，归功于其完善的法律体制、金融体系、基础设施，高素质的劳动人群。让我们完全能够相信，新加坡房产投资的市场前景非常优秀。

距离2017年4月21号实施15%外国买家税的政策已经满一年了。在这过去的一年时间里，好多朋友们把自己购房的梦想搁置了，大多数的朋友无非想先观望下情形，又或者不愿意多付那15%沉重的赋税，但其实现实真的这么残酷吗？真的没有别的渠道在多伦多 海外购房了吗？

答案是有的，那就是通过购买期房（多伦多华人口中的楼花），用简单的杠杆原理花最少的首付，换来最大的回报。如果学生朋友们有对自己未来3到4年移民的打算，那投资楼花是个绝佳的选择，等房屋交接时，时间让房屋的价值增长了，而且拿到身份之后还能避开15%的外国买家税。

下面就为大家简单的介绍下投资期房（楼花）中注意事项和应该所知道的税费。

期房顾名思义就是到特定日期房屋才会建好并且交接。所以当我们准备购买期房大部分情况是楼盘的地址还只是空地，楼盘还没开始动工。这里就建议买家朋友们找到自己信任的地产经纪做一个全面的楼盘分析，比如楼盘开发商，周围社区，交通，生活便利程度，学校等等。

下面所说的这些费用，小编保证就算之前买过楼花的客人都不一定了解这些费用的存在，或者不知道这些费用都来干什么。房屋总房价之外的费用一定要提前了解清楚的，了解清楚才能为未来房屋交接之时减少麻烦，这些费用通常在签约3-4年之后入住和交接时发生。

一般来说交接时要准备总房价3%-5%，来处理一些列的税费，下面为大家罗列了一些常见的交房费用：
– 开发费（Levies）：政府向开发商收取的销售税，土地转让税，申请手续费，建筑批准费等其他费用。由于这些费用年年上涨其中一部分费用会转嫁到买家上。

– 转楼花手续费（Assignment Fee）：当房屋在最后交接日之前转售给了别人，开发商收取的转楼花手续费。有些开发商免手续费，大部分会收取$2500-$5000不等的手续费。不转楼花无需缴费

– 入住费（Occupancy Fee）:入住日到交接日之前大概有3-6个月的时间用于开发商开始过户手续和买家找交房律师，申请贷款。这几个月因为还没有办过户手续，所以买家相当于从开发商那里租房住，进而要交每月的入住费。

– 土地转让税（Land Transfer Tax）:多伦多市，安大略省地产收取的土地交易税费。（首次购房者会有相应部分的退税）

– 过户律师费（Lawyer Fee）:律师收取的服务费，大概$1500左右。