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德国二手房购买一般流程，个别排序根据情况不同会有调整：

1.寻找房源。房源最多的网站为is24， 也可以在其他 immowelt 等网站寻找。还有如下的地方也可以看看：银行：有些银行就有自己的房屋中介，他们或许有一些房源是不公开的。房屋中介的网站。c:法院拍卖房。

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2.联系卖房人或者中介，通过电话或者邮件索要Expose，根据Expose的描述判断是不是有必要去看房。如果感兴趣，就约时间。德房咨询建议约时间前先对 要买房的区有一个大致的了解，区不合适尽量不去看，节省双方时间。如果是房东自己在卖房的话，在电话中我一般会问一下这个房子有没有特殊的地方。如果是中介的房子，这些特殊的之处都会写出来的。

3.看房。如果需要，尤其是二手Haus，可以找相应Gutachter看一下，看看近期和中期需要做哪些维修工作。讲价（如果你认为还有得讲的话），了解交接时间等等。

4.要房屋的各种材料，有一些材料是必须的，当然根据不同银行的要求可能还需要提供其他材料。Wohnung的话可以给WEG Verwalter 电话联系一下，打听一下情况。

5.去银行或者贷款中介询问贷款事宜，向银行提供两类材料：一类是关于贷款人收支和经济状况类的材料。另外一类是关于房子类的材料。贷款流程我会另起帖子讨论。拿到银行Zusage，注意不是Kreditvertrag。

6.有可能会同卖方签一个Reservierungsvertrag，请注意这个合同针对房屋是没有法律效力的，它只能保证你能从卖方拿到公证师的费用。

7.联系公证师，约公证时间。签合同

8.同银行签Kreditvertrag，

9.付中介费，付Notar费，Grunderwerbsteuer，法院费用等。

10.收到Notar的Fälligkeitsmitteilungh后（让银行）付款

11.如果没有租户的话，联系卖家进行交接。没有租户的话，联系卖家把房客的押金和当月已经支付给卖家但是其实属于你的那部分租金转给你。

12.Wohnung的话需要联系WEG Verwalter提供你的联系方式和扣Hausgeld的账号信息

13.有房客的话通知房客今后把租金交给你。空置房准备出租的话，可能需要装修一下，再找房客。Viel Glück，你成为地主了！

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（据德国之家）

拥有自己的房屋对于全世界刚刚成家立业的年轻人来说都是一个梦想，但是高房价 却让他们很难轻松地实现这个梦想。在德国，初次购房或建房者的平均年龄高达42岁；在美国，52%的首次购房者年龄在31岁；在比利时，许多人都是在35 岁之后开始买房。

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德国：42岁才成为房子主人

德国的年轻人也大都喜欢租房。近年来德国房价一直较低，每平方米均价在1000至1500欧元，且供应量充足。但德国联邦统计局的数据表明，德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。

年轻人作为社会的“贫穷一族”，按照德国《住宅建设法》规定，政府必须为他们提供住房，并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身订做，满 足需求。比如“社会住房”，就专供给低收入者租住，或者可以购买德国二手房。德国社会学家科鲁格教授在接受《环球时报》记者采访时说，德国近些年来经济不景气，失业率居高不下，这 显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者，德国人口呈现总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。德国平均月租金低得令人惊讶，每平方米仅 为5欧元。“购房者每年的支出分别比租房者高出70%左右，而且还要花钱维修”。此外，政府也没有出台鼓励购房的税收激励措施。

现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就 连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套，这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上 扬。

不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。数据显示，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也是罕见的——作为对照，英国人平均25岁就成为房主。

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（据推文网）

与德国的经济繁荣相比，德国房地产市场一直不温不火。在这里，近6成国民住在人均居住面积33平方米的出租房中，享受较高品质的生活。他们对房地产的“性冷淡”反应，源自德国政府强大的支持。德国政府规定，房东不能随意赶走房客，租金也不能超过规定的价格上限。另外，对那些炒房的投机者，德国政府准备了一 系列税收政策进行打击。所以综合来看，租房成本就像一粒芝麻，而购房成本就像一个西瓜，孰轻孰重，一目了然。

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“在海德堡当地，一套房屋住宅的月租金大概在500欧元。很多当地人都是租房，因为房租只占他们收入的一小部分。德国人认为，花钱去享受世界各地的阳光，要比购置一套不动产更有意义。”大海说，与热衷当房奴的中国人相比，德国人更在乎生活的品质。

的确，德国是一个很“处女座”的国度。除了追求生活的品质，德国人严谨的性格还让他们常年位于世界头等强国之列。2015年全年，德国名义GDP为30259亿欧元，同比增长3.8%，位列世界第四位。而德国人均收入，也高达42505欧元，也就是30.74万人民币。

那么，德国人追求的生活品质有多高？

就拿房子来说吧。财迷哥了解到，德国人均居住面积达到33平方米，其中90%住在中低层住宅中。而这些敞亮的house，居然有多一半是出租房。

是德国人买不起房子吗？当然不是。

柏林是德国房价涨幅最快的城市，目前中心地段房价为每平方米4111欧元，普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

这要是在中国北京，一套中等价位的住房大约500万，2015年北京平均年薪17.07万，需要29年。

对比来看，德国房地产的性价比明显要高于中国。

但是为什么超过一半的德国人不愿意买房？

这是因为德国人天生就对房子“性冷淡”。而这种观念，是因为德国人只把房地产看作居住的保障工具，而不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道。

德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利的基调，考虑中低收入群体。这就给德国的房地产制度定了基调，那就是为穷人服务。

与中国政府不同，德国政府直接把面粉卖给百姓。

德国政府严格监管土地销售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，开发商很难垄断市场，操纵地价。

德 国老百姓买地建房有两种方式，一种是从开发商那里买宅基地，这样的土地所有权归自己，但是建房成本稍微贵一些，好处是房子建成以后，每年就不用再向国家交 租金了。另一种是政府救济贫民百姓，你可以在这块地上建房子，但土地权不是归自己，建成房子以后，需要每年给国家或者土地开发商交一点土地使用租金。这样 的建房成本就比较便宜。

尽管政策这么好，但德国人并不领情。

德国是全球产权房拥有率最低的国家之一。德国人认为，买了房子后，手里的现金流就会被封死，自己也会被禁锢在一个地方。德国人的天性是，哪里工作好，咱就往哪去。所以他们觉得，人活着千万不能被房子困死。所以，更多的德国人选择租房。

当然钱也是一个问题。因为在德国做业主，你根本没有投机的机会，反而还会承受各种“心累”。

1.购房

德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，因此，潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。大家都知道，德国并不是一个储蓄型国家。所以两成首付对他们来说，也是一笔不小的巨款。购买之后，购房人还要缴纳高额综合税率。

2.出租

讲真，真心觉得德国房东是最憋屈的。

德国的优惠税收政策鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。但是对房东来说，租房也很累。

德国房租出租法规定，那些出租的房子，房东绝对不能任意涨价，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果超过，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。

这两年欧洲经济陷入危机，德国政府更是人情做到底。去年3月，德国议会通过租房法的修改案（《限制房租法》），对房租上涨限制得更严，要求对老住户3年内租金涨幅不得超过10%。这项新法还规定，谁委托中介出租房屋，谁支付中介费，以减轻租客负担。

除了法律规定租金上限，德国还有一个租客协会。目前协会会员超过300万人，如果哪里租金上涨快，租客协会会组织游行示威，汉堡、柏林都发生过。

再 说个正面教材。话说在德国有个城市叫奥格斯堡市，这个城市里有个叫Fuggerei的福利院，这个福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已经有500年 的历史。这个福利院不但古老，还是世界上租金最便宜的房子。租金多少？0.88欧元，也就是差不多人民币6块左右，而且这不是月租，是年租。所以也就是说 一年租金是6块人民币，为什么这里的房子会这么便宜呢，因为这里的房子已经500年没有涨过租金。

3.卖房

德国二手房买卖更是要收上一笔巨款。用于出售的房产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，假如通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。新购住房未满7年转让，综合税率更高达50%。

4.继承

德国还对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与税。

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（据中国新闻周刊）

记者5日从银监会官网获悉，为促进银行业金融机构境外业务健康发展，防范境外业务风险，更好地服务实体经济，银监会发布《中国银监会关于进一步加强银行业 金融机构境外运营风险管理的通知》。通知要求，加强风险识别判断，完善决策管理制度，明确境外投资运营责任，加强统一授信管理，审慎开展自营投资等。

银监会要求，银行业金融机构应根据自身业务特点、规模和复杂程度，结合总体业务发展战略、管理能力和能够承担的风险水平，审慎开展自营性境外投资类业务， 充分考虑投资对象和项目风险、所在国家或地区的经济金融形势变化和市场波动带来的潜在风险。债权类投资不能完全依赖外部评级，应将债权类投资纳入全行统一 的风险管理体系；对于属于并表范围的股权类投资应经董事会审议，并全面评估投资损失可能对银行集团产生的影响。

银监会还要求，银行业金融机构应加强对境外业务经营发展环境和风险形势的分析评估，充分认识境外业务的复杂性和特殊性，加强对业务所在国家或地区政治经济形势、金融市场走势和金融监管环境的跟踪研究。

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（据新浪网）

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（据腾讯证券）