中国买家涌入长岛购房 目光从市中心转向郊区

过去几年,中国富人已在纽约曼哈顿的奢华高楼大厦购买投资性房产或临时住所。不过随后,一些中国买家已开始向东拓展,在长岛投资,他们涌向北海岸(North Shore)黄金海岸(Gold Coast)的昂贵房产。

大量中国买家涌入美国长岛买房,推荐房源:长岛16室5卧5卫的豪宅

据《纽约时报》(New York Times)报道,一些中国买家将资金投向他们视为低风险投资的房产,而另一些则寻求一处显示身份地位的住房。当然还有一些人则是因为子女在长岛教育水平颇高的学校求学,他们购买房产长期居住。

中国买家在纽约长岛掀起购买浪潮

长岛郊区并不是唯一一处对中国购房者具有巨大吸引力的地方。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示,在全美至少46个州的房地产市场中,中国购买者不是第一大海外购房群体就是第二大购买群体。

在纽约,头条新闻总是聚焦,中国富人花费巨资在类似卡内基57号(One 57)这样奢华的公寓购房上。然而,他们也在长岛地区的高端房市掀起购买浪潮。纳苏县(Nassau County)研究报告指出,2013年1月1日至2015年1月30日之间达成的136笔房地产交易中,37笔交易买主来自中国,在总交易中占比27%。该数据还不包括目前正在商谈的交易。

中国买家涌向纽约东部的原因众多,包括相对便宜的房价、教育水平较高的公立学校,以及该地区距离法拉盛(Flushing)、皇后区(Queens)和曼哈顿(Manhattan)华裔社区较近。从该地区前往海滨方便且空气清新。

美国房产成中国富人“保险箱” 

丹尼尔·盖尔·苏富比国际物业(Daniel Gale Sotheby’s International Realty)经纪人安德鲁·吴(Andrew Wu,音译)对此表示,纽约市是一座到处是高楼大厦的城市,与北京、上海很像。长岛则有清新的空气,居民较少,还位于海边。“在中国拥有一处房产是一回事,但如果你在美国的滨海区拥有一座海景别墅,那么这是身份的象征。”他说。

众多房地产经纪人认为,中国人善于利用来自网络或其它来源的信息,是非常精明的生意人。“中国人总是担心自己的资金会一夜之间消失。很多中国人将美国的房产视为‘保险箱’,谁也拿不走。” 苏富比国际物业的销售人员丹尼尔·常(Daniel Chang,音译)说。

虽然中国买家大批涌入正在改变长岛北岸各城镇的外貌,但这是一个比较平稳的改变过程。纽约州大颈镇(Great Neck, N.Y.)利曼地产公司(Douglas Elliman)经纪人珍妮弗•罗(Jennifer Lo,音译)称,大颈镇曾经是中东犹太人的聚集地,但很多中国人来到这里,他们必须保持欢迎的态度。

不过,有些时候也会出现一些小误解。2014年,一个中国家庭购买了一处五居室的房产。交易一达成,新房主就将钥匙交给罗女士,并要求她帮着照看房产。

“他们告诉我,他们会回中国,两年之内不回来美国。我问他们:那房子怎么办?花园怎么办?这个家庭的女主人建议我可以把草地改成水泥地,或改成篮球场。我只能向他们解释,在长岛,事情不是这么解决的。”罗女士说。

当这个中国家庭回中国以后,罗女士帮他们找到一个租客,保留了花园。

中国购房者“一切为了子女”

一大部分中国买家移居长岛则是被这里的公立学校所吸引,希望子女在这里上学。罗女士表示,很多中国人希望子女获得美国教育。中国的竞争很激烈,不管是富家子弟还是穷人家子女,进入小学都存在竞争。

在长岛,中文学校已如雨后春笋一般出现,在一些公立学区中,超过一半的学生是亚裔。这些亚裔学生有来自华裔家庭本土出生的学生,也有海外出生,后来移居美国的华裔学生。

特丽萨·王(Theresa Wang,音译)来自成都市,她希望躲避成都的雾霾,也希望自己4岁的女儿甜甜(Tian Tian,音译)获得美国教育。王女士2013年在长岛老维斯伯瑞(Old Westbury)购买了一处房产。就像很多在长岛购房的中国家庭一样,王女士的丈夫在中国工作,时不时来美国看妻女。

王女士的房产位于在全美享有盛誉的杰利科联合自由学区(Jericho Union Free School District)。《美国新闻和世界报道》(U.S. News & World Report)数据显示,该学区的高中在纽约州排名第13名。

苏富比国际物业的经理芭芭拉·坎迪(Barbara Candee)表示,最近有一处待售的房产,3对中国夫妻来看房,他们所知道的英语单词只有一个,即“杰利科学区”。“这是一个卖点。”她说。

虽然王女士希望能够居住在杰利科学区,但她也认为,对于自己和女儿来说,这个房产太大了。王女士的房屋面积超过7000平方英尺(约合650平方米),配备6个卧室;房屋外还有1个网球场和1个游泳池。她也购买了一些家具,为客厅的壁炉上搭配了一张猎狗的油画,在家庭多媒体娱乐室中安装了高档的视听设备(她从来没用过)。

“我第一次看房就喜欢这个房子,但这对我们来说太大了。”王女士说。她希望能够居住提供24小时保安的封闭式社区中,房屋面积大约为5000平方英尺(约合464平方米),这种房屋更易于打理。

中国买家在乎幸运数字

房屋的定价也需要斟酌,对中国人来说,数字“3”、“6”、“8”代表好运。“我们在沙点地区(Sands Point)有一处待售房产,定价368万美元。”吴女士说。选择被认为是好运的房屋价格是吸引中国买家的一种手段。

在绿野地区(Green Fields),中国风水是设计房屋的指导原则,这里的房产售价都在500万美元以上。例如,房地产开发商雷蒙德·哈凯米安(Raymond Hakimian)表示,中国房屋需要朝南,保证日照充足;房屋大门不能对着楼梯。

哈凯米安讲述了一对中国夫妻看房的经历。“他们对看房有种着迷的情绪。他们带着子女来看房,随后这对夫妻的父亲还带着指南者来看房,碰巧这座房产朝北。虽然他们愿意支付全价,但他们还是告诉我,这个房子朝向错了。”他说。最终哈凯米安为他们重新建造了房子。

利曼地产公司在绿野地区(Green Fields)的地产经纪人罗伯塔·福伊尔施泰因(Roberta Feuerstein)也表示:“我们采取的营销策略非常注重中国买家。”

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盘点央行降息对加拿大房地产市场的影响

加拿大中央银行星期三上午宣布把基准利率从1%降到0.75%。这个决定出乎所有经济学家的意料。加拿大广播公司记者史蒂夫.奈尔斯说,加拿大央行自2010年9月以来一直把利率维持在1%。彭博资讯公司在这次央行例会前夕请22位经济学家做相关分析,竟没有一人预测出央行降息。

原本就一路下滑的加元币值应声再降将近2美分,目前停留在81美分以下。

加拿大央行降息对消费者和房地产市场的影响

油价之过

尽管此前有经济学家认为原油价格下降有利于加拿大的出口贸易和制造业发展,但加拿大央行行长博罗兹(Stephen Poloz)在星期三上午的新闻发布会上表示,原油价格的下降对加拿大经济的影响毫无疑问是负面的,包括原油出口的利润下降,能源领域的投资和就业缩减。

原油星期三在国际市场上的每桶价格在50美元以下。加拿大央行已经把对今年的经济发展预测从2.4%降到2.1%,2016年回升到2.4%。但是这个预测是在今后两年原油价格每桶60美元的基础上做出的。 如果原油价格持续停留在目前水平,央行可能再度降低对经济发展的预测。

加拿大央行因此认为有必要下调基准利率以助经济一臂之力。各大银行的跟进将减轻那些需要贷款的公司企业的利息负担,并增加加拿大消费者的购买力。加元汇率下降将有助于扩大对美国的出口贸易。

房贷浮动利息率可能下降0.25%

对于以浮动利率贷款的房主来说,加拿大央行的决定可以让原本担心今年房贷利息增加的他们松一口气。经济学家们估计,在博罗兹的新闻发布会后,各银行都会做出略微下调利息率的反应。加拿大帝国商业银行国际市场部的首席经济师艾弗里.申菲尔德(Avery Shenfeld)认为,房贷浮动利息率的下降可能也在0.25个百分点上下。

固定利息率随债券收益率起伏。鉴于后者将随央行基准利率而降,因此固定利息率可能也会轻微下降。目前的五年房贷利率在4.79%上下。

利息率一旦下降,势必鼓励更多的加拿大人贷款购房。这对加拿大中部和东部地区的房地产市场和房价是一针强心剂。但是,加拿大人本来已经创纪录的个人债务恐怕也会再上一级台阶。

加拿大央行过去屡次呼吁加拿大人减少债务,现在降低利率,等于是鼓励人们借钱。申菲尔德说,央行现在只能是两害相权取其轻,先顾经济发展这一头。

但是不列颠哥伦比亚大学的房地产市场专家萨默维尔(Tsur Somerville)指出,利率降低0.25%,对一个付房贷的人的实际影响其实并不大,不过是每个月几十块钱的差别而已。这并不足以炒高房价,尤其是在阿尔伯塔等省份,这点收益远远不能弥补石油价格下跌造成的冲击。

中部、东部和西部:有人欢喜有人愁

道明银行经济师克莱格.亚历山大(Craig Alexander)也说,尽管低利率会有利于加拿大太平洋地区和中部地区的房地产市场的发展,但是西部地区,尤其是经济严重依赖石油的省份,低利率对房地产的影响恐怕抵不过低油价的影响,当地的经济因此会放缓。

对于吃利息的退休人士来说,加拿大央行的降息决定也将使他们感到手头比过去紧。申菲尔德说,这将会促使他们寻找比担保投资证(GIC)收益更高的投资方式。

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英国40万家庭一夜变“房贵”每月250镑豪宅税在劫难逃

由于英国房价持续飞涨,2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”,这些业主持有的房产价值均为百万英镑以上,总价值达到8360亿英镑。

2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”

置业专家认为,2015年每天将有近200人成为持有百万价值房产的新贵。但很多英国家庭仍旧资金短缺,因为他们的财富已被绑定在房产中。

据第一太平戴维斯公司和《星期日泰晤士报》联合研究, 2014年以七位数价格出售的房屋数量是十年前的3倍。

英国逾10600条街道的房屋均价超100万英镑。伦敦有12条街道的房产仅车库价格便已超过百万镑。

房价最高的街区为Kensington Palace Gardens,房屋均价达到4270万英镑。伦敦的百万房产数量甚至高于英国其它地区的总和,而百万房产群在康沃尔郡(Cornwall)、柴郡(Cheshire)、爱丁堡(Edinburgh)和 萨福克郡(Suffolk)等地区也颇为密集。

据对英国土地登记管理局和地方当局数据的分析,继2007年峰值之后,英国一些地区的百万房产销量呈八倍增长。

剑桥,物业销售价值至少100万英镑的房产自经济萧条以来已经上涨了200%。Hackney和Lewisham,这两个以前算不上流行的伦敦区,分别上升了814%和275%。

估计在伦敦有27.5万个家庭住宅价值在100万英镑以上,72100个在伦敦东南。在东部和西南部,百万镑以上的房产自2006/07年以来已分别升值35%及17%,这归因伦敦人变现他们价值100万英镑以上的房产,然后在乡村抵押贷款买房。

专家认为,大多数“房贵”拥有百万镑以上的财产纯属意外,在十几或二十年前以合理价格买入的房产,幷在市场繁荣时看到自己的房产价值飙升。有人担心这些房主将被工党领袖埃德·米利班德(Ed Miliband)提出的豪宅税政策进行不公平的课税 – 对那些房屋价值超过200万镑的家庭,一个月要多支付250英镑。

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2014年加拿大房价最昂贵的十大城市

根据加拿大房地产协会最新的全国房屋销售数据。9月份加拿大房屋销售持续走强。与去年同期相比房屋销售增长超过10%,价格平均上升了5.9%。截至今年9月,加拿大房价最高的十大城市如下:

10.萨斯卡通

2014年9月平均房价:333,888加元

比2013年9月: – 1.3%

售出的单位数目:592

萨斯卡通

9.基奇纳 – 滑铁卢

2014年9月平均房价:338,917加元

比2013年9月:+7.2%

售出的单位数目:565

基奇纳 – 滑铁卢

8.渥太华

2014年9月平均房价:357,753加元

比2013年9月:+2.6%

售出的单位数目:1,144

渥太华

7.埃德蒙顿

2014年9月平均房价:367,381加元

比2013年9月:+5%

售出的单位数目:1,778

渥太华

6.汉密尔顿 – 伯灵顿

2014年9月平均房价:411,699加元

比2013年9月:+5.4%

售出的单位数目:1,227

汉密尔顿 – 伯灵顿

5.卡尔加里

2014年9月平均房价:461,099加元

比2013年9月:+5.8%

售出的单位数目:2,837

卡尔加里

4.维多利亚

2014年9月平均房价:509,667加元

比2013年9月:+4.7%

售出的单位数目:544

维多利亚

3.菲沙河谷

2014年9月平均房价:520,477加元

比2013年9月:+5.8%

售出的单位数目:1,344

菲沙河谷

2.多伦多

2014年9月平均房价:573,676加元

比2013年9月:+7.5%

售出的单位数目:8,051

多伦多

1.温哥华

2014年9月平均房价:836,735加元

比2013年9月:+6.4%

售出的单位数目:2,965

温哥华

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由房贷利率和移民数量透视加拿大2015房市走势

2014年加拿大房市的情况已基本尘埃落定。2014年的房市,仅就多伦多的情况而言,终归没有让太多人心想事成。相对往年略显稀少的二手房源注定今年能买到房的人也少,整年持续高升的房价也让很多人最终未能果断上车。除了兜里怀揣着足够银弹的富裕人家,普通老百姓要么降低标准,要么依然在蠢蠢欲动中延续着购房的梦想。

由房贷利率和移民数量透视加拿大2015房市走势

而在新楼销售方面,2014年的楼花销售仍然进行得如火如荼。几个在多伦多以北新开盘的独立屋楼花引发了人龙没日没夜地排队领号的壮观景象。而在市中心推出的好几个公寓楼盘都达到了预期的销售计划,并超额超量地完成了开发商的指标。这都印证了2014年初各方对新屋价格和销量持续走高的预测。

不过,新楼销售哄抢度高也从侧面说明,其实投资人和大众都一样,对于二手房市场能否持续上行是抱有怀疑态度的,与其争抢不知道是否已经接近峰顶的二手楼,还不如出手那些从原始价买入,只要实体房一建成就能坐享升值成果的楼花。在没有太多稳健的投资渠道的实际情况下,将钱投入房市仍是大部分人最佳的投资选择。

2014年,很多事都已尘埃落定。但即将迎来的2015年,仍是可以给予大众满满的希望。

根据近日加拿大房地产协会所发布的关于2015年加拿大整体房产市场发展的预测数据,从整体上看,2015年加拿大房价预期将会增长0.7%,但销售量就会出现微量的下滑约为0.4%。总的来说,2015年的房市仍是趋于平衡地发展。对于目前的情况来说,要想2015年房价能下调的机会几近为零,只要能保持,对于想要追赶末班车上车的人来说已经是最好的情况了。但是预测毕竟只是预测,真正的情况还待实际因素决定。以下几项因素作为重要参考用于考究2015年多伦多的房市走势极为有帮助。

1.房贷利率

众所周知,就是因着加拿大这几年房贷利率一直维持在历史最低水平,才引发了普通大众和海内外投资客纷纷进入加拿大房地产市场的热烈效应。尽管这两年内,房贷利率即将大幅上调的声音此起彼伏,但最后都没有真正发生,稍微的上调也在置业者的可接受范围内,所以对于房市也没有造成多大的影响。但是,同一时间,房价并没有维持在同一个水平之上,这几年来房价已经以飞速增长到了一个偏高水平,如果在房价最高的时候再遭遇利率提高,大众是否仍然能够承受双重重荷呢?

当然,加拿大政府历来以“心系民生”而闻名,为了保障不会重滔美国房贷危机的覆辙,政府会持续出面干预房贷对房市所引发的毁灭性打击。但是,大众也要明白,政府也知道“纸包不住火”,房价再上涨也不能无上限地上涨,现在加拿大的房价只因对比同样是国际大都市的其他国家地区而言低,才有了持续的大幅度上涨,到了一定程度,就应该达到平衡,以免在经济低迷的情况下造成民众负债过高的危险状况。房贷可以说是国家抑制房价的最有力工具,如果到了国家真正认为房价已经不能再恶意往上,房贷调控也就必然出台了。

不过,据早些日子BMO银行利时证券分析员的评论分析表明,预期至少在2015年10月之前,央行都不具备加息的条件。的确,房贷市场从来都不是孤立存在的,它与加拿大整体经济发展以及房屋市场和就业市场等都有着直接关联。目前,油价下跌,加元汇率对美金又持续贬值,这些都对加拿大的经济带来不稳定因素。根据加拿大央行近期发布的数据,有近100万人只能找到兼职工作,这都显示加拿大的经济呆滞,将会抑制通胀。所以,从这个层面来看,毋庸置疑,整个2015年的房贷利率仍然可以保持低水平。

2.移民人数

这两天,微信圈传得沸沸扬扬的莫过于加拿大移民部又把早前关闭的CEC移民类别下的六个职业重新开启,又可以重新通过“快速移民”系统重新等待移民申请的机会。身边不少的留学生对此好消息倍感兴奋,本来打算放弃移民的念头回国的好些人又重拾移民的希望。当然,移民与否是个人的选择意向。但是,这样的举动无疑又给房市带来了某种程度上的推动意义。

近年来,我的客户当中,相当一部分是购买房产让孩子在这边以房养学的国内来的留学生家长,也有相当一部分是已经毕业有了工作正着手移民的留学生。他们的共同观点都是:租不如供。这也是源于中国人对于家和土地的长久建立的依赖感。没有一个房子,家就没有一种归属感。所以,华人移民的到来对于整个加拿大房地产的推动起到了深刻的作用。

尽管这两年,一系列表面无损哪个族群,但是实际对华裔打击最大的移民政策不断出台。当然,这是加拿大政府希望移民能增加对加拿大经济和社会的贡献的举措。最后他们仍以最新调整的政策再度向同一批人发出橄榄枝。我们都明白,加拿大无法割舍华裔移民带来的经济效应。尤其是房市。基本上,只要是华人喜欢的置业地区,那里的房市走势就会游离在全局走势之外,因为那里只有上行的趋势。“良禽择木而栖”,华人对居住的地方十分讲究,花多少钱也在所不惜。所以,这两年只要确保了移民人数的平衡或增长,作为一个移民首选的生活地区,多伦多的房市也不会有大的回落。

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澳洲房价最新走势:悉尼、墨尔本6年涨50%领先

最新数据显示,澳洲各大城市房价的涨幅之间的差距已越发拉大。墨尔本和悉尼持续强劲增长,而其它城市有的只略长,有的还下跌。

悉尼房价涨幅仍然领先全国

金融研究中心CoreLogic RP最新数据显示,今年1月墨尔本房价涨幅达2.7%,悉尼涨1.4%,布里斯本涨0.6%。

但是达尔文房价下跌了1.3%,阿德雷德跌了1.2%,珀斯跌了0.6%,看起来澳洲的低利率还不够抵消资源业衰退带来的影响。

自金融危机以来最滞缓的市场——霍巴特,倒是终于有点起色。今年1月房价增长了1.6%,过去三个月里增长了4.4%。

CoreLogic研究主任罗利斯(Tim Lawless)说,除了霍巴特形势扭转是亮点外,悉尼再次是澳洲房产的领先地区。在过去三个月里,悉尼房价涨幅达2.4%,在过去12个月内涨幅达13%。

“悉尼还是自全球金融危机以来房产增值最多的地区。”CoreLogic的报告说,“自2009年1月至2015年1月,悉尼房屋增值了57%。”

其次是墨尔本房价,自经济危机以来房产增值50%。

但是澳洲房产总体有降温迹象。“年度资本增值涨幅有所降低。至1月底,全国房产增值综合指数已降至8%,而在2014年初高峰期该指数为11.5%。”罗利斯分析说。

两大城市投资者面临投资收益的降低。墨尔本目前独立屋出租净收益达最低,只有3.2%。

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多伦多房价57年涨了52倍!看当地居民的投资之道

最近10年多伦多的房地产市场异常火爆,几乎所有类型的房屋至少都翻了一番。

 根据多伦多地产局的数据,从2000年至今,多伦多房价平均上涨了127%,仅仅从2006年以来,多伦多的房价都上升了50%以上。

 如果你入市的时间更早,甚至早到上世纪50年代,光是靠房子你赚的钱何止倍增,英文《环球邮报》挑选了几名几十年前投资(或者自住)多伦多房地产的居民,他们的回报可能会让你大吃一惊。 

1957年

 多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)是从1967年才开始定期公布多伦多地产数据的,在此之前的1940年代和1950年代,许多数据都无从比较,不过大量数据显示以前多伦多的房地产市场的发展非常平稳,屋价也稳定的上升。

 Mae和Leonard夫妇于1957年买下位于多伦多Chaplin Crest街上一栋两层高的房子,当时Mae35岁,Leonard39岁,两人刚刚从美国移居加拿大,丈夫担任1家工厂的经理,管着超过200名工人,妻子在家里照看3个儿子。 

房子的Lot是64英尺,当时两人花了3万500元买入。

Mae已经记不清当时两人的年收入,只记得丈夫向老板借3千元作为房子的首期付款,但是老板慷慨的的开出3万元的支票,让他们一次性把房款付了,年轻的夫妇心存感激,很快就把老板的3万元还清了。 

Leonard今年去世,Mae决定把这栋两人拥有的半个世纪,也是两人唯一共同拥有的房子卖掉,房子的售出价是160万元,比当初的买入价升值52.4倍。 

几十年前房屋买卖似乎比现在容易,当时没有那么多抢价战,房价也不会像今天这么离谱,几乎每天都有变化。 

遗憾与建议:只要你能够承受,赶紧为自己买一套房子吧。

最近10年多伦多的房地产市场异常火爆,几乎所有类型的房屋至少都翻了一番。

 1958年

 Ron和Joan当时都是20岁出头的年轻人,当时Ron还是实习警员,两人花了1万6900元买下位于Birchmont和Eglinton交界附近的Chelwood Rd街上一栋2层高的半独立屋,作为他们的爱巢。

 买房子的首期款是1500元,其中500元是Ron自己存的,另外1千元来自遗产的继承。当时Ron的年收入为3千500元,每个月还按揭款75元,平时两人都比较节省,一有闲钱就偿还按揭,用了15年就把按揭还清了。

 Chelwood Rd街上的半独立屋目前价值40万元,等于1958年他们买入价的23.7倍。Ron早已去世,目前Joan住在多伦多北面度假胜地Moskoka湖滨的度假屋里,Chelwood Rd的房子是他们人生中购买的第一栋房屋,之前两人越搬越北。

 遗憾与建议:踏出第一步吧,尽快偿还按揭欠款,开始时买房子不要太大,这样可以把开支降下来。

 1967年

 上世纪60年代的多伦多与现在相比大不一样,许多标志性的建筑还没有兴建,现在高档商店林立的Yorkville当时不过是嬉皮士的避风港。

 1967年多伦多的平均屋价仅为2万4千元,3年之后屋价大幅跳升了20.4%,平均屋价也不到3万元。

 40岁的Jean和44岁的Mac当时买入Moore Park附近Hudson Dr街一栋3层高的独立屋,有40英尺的Lot,当时的价格是4万2千元。当时多伦多平均家庭的年收入大约2万元,当时的按揭利率为4厘。

 根据多伦多地产局数据,现在Moore Park附近的C9区平均屋价为250万元,等于Jean和Mac当初购入价的60倍。Jean和Mac在此之后还买了6栋房子,目前Jean住在多伦多市区Cabbagetown的Wellesley St街上。

 遗憾与建议:小区邻居永远是买房首先要考虑的,一旦决定了,就跟着感觉走吧。

 1973年

 上世纪70年代是多伦多房价大幅上升的年代,1970年多伦多平均房价仅为2万9429元,到了1979年,这个数字就升到7万830元。屋价大幅上升导致普通购房者难以承受,建筑商不得不减少动工量,以及将房子的面积缩小。

 1973年,Nick和Rochelle买下多伦多Kecala Rd(位于Birchmont和Lawrence附近)的一栋侧复式独立屋,有3个睡房,花了3万4千元。

 当时多伦多的平均屋价为4万元。

 Rochelle在一家翻译公司任职,Nick在Lipton公司任会计师。

 买房的首期款为3千元,其中一半是自己存的,一半是借的,当时的按揭利率高达9厘,平均家庭年收入为1万1到1万3千元。

 根据多伦多地产局的数据,该区域(E04)同类房屋的均价为54万元,等于当初购买价的16倍。 目前两人都退休了,Nick住在多伦多东面的Pickering,Rochelle住在蒙特利尔。

 遗憾与建议:回顾过去,Nick似乎应该在这栋房子住的时间长一些,交易的费用不菲,买家永远要考虑装修和重建的费用。按揭利率不会永远如眼下这般低,记住要避免抢Offer之类的价格战。

 1981年

 上世纪80年代的按揭利率是你难以想象的,经常达到双位数字,1981年更高达22%,不过利率这么高也难以阻挡屋价上升的步伐,整个80年代多伦多平均屋价上升了260%,从1980年的7万7千元,上升到1989年的27万4千元。

 Janet和2个哥哥连手买入位于Trinity Bellwoods小区的Grace St街上一栋2层半高的半独立屋,这个30英尺Lot的房子从中间分开,可以分成4个独立的单位,当时Janet只有23岁,2个哥哥分别是25岁和27岁,买这栋房子花了8万1千元。

 1981年多伦多的平均房价是9万元。

 这栋房子的首期款是2万元,其中1万元来自母亲的贷款,5千元来自投资者,3兄妹每人拿出1700元把剩余的款项凑齐。当时3兄妹踏入社会没多久,Janet在影视业做自由撰稿人,每周有300元收入;其中1个哥哥是法律系学生,另1名哥哥在纽约当餐厅侍应。

 他们与银行谈下的按揭利率是13.5%。Janet住在顶层,哥哥住在主层,他们把其中2个单位出租,帮补一下按揭的压力,后来Janet从2名哥哥手上把整栋房屋的产权都买下来,最终自己把房子卖掉。

 多伦多地产局的数据显示该区-C1半独立屋在2014年10月的平均价格为91万5千元,等于当初购买价的11.3倍,而这个物业在今年初卖出时的实际价格为146万元,等于当初投资价的18倍。 

Janet目前住在多伦多Glenholme大道上的自住物业里,她和丈夫在多伦多市中心Riverdale区、安省Prince Edward County分别拥有收租的房子,在美国佛罗里达州还有1个公寓单位,退休生活完全无忧。

 遗憾与建议:看准心仪的物业就下手,别犹豫,Janet告诉记者,如果一切可以重来,她绝对不会把Grace街的房子卖掉而买现在Glenholme街的房子,好的邻居小区是无价之宝。

 1986年

 John和Ruth当时都是31岁,那年他们决定花22万元买下河谷区(Riverdale)Langley大道上一栋3层高的半独立屋,面积达4千尺,当时多伦多平均屋价只有13万9千元。

 辛苦存了4年积蓄,加上向父母借款,两人终于凑齐了5万5千元的首期款项,开始了清还按揭之旅,当时按揭利率高达11.25%,两人都是艺术家。4千尺的大屋在河谷区非常难得,加上房子保养得又好,目前的价值轻松过2百万,与当初的购入价比较,增值9倍以上。

 John和Ruth现在还住在这栋房子里,后来他们又陆续投资购买了6栋房子。

 遗憾与建议:尽可能多付首期款,加快还款速度。John后来说,如果有可能就尽量多买物业,能买多少买多少。

 1991年 

1990年多伦多的平均屋价为25万5千元,这是一个屋价下跌的10年,整个90年代多伦多的屋价跌了11%,到了1999年,多伦多市的平均屋价跌到22万8千元。

 90年代初的经济危机令失业率上升,人们对房屋的承受能力大受打击,其中1996年到达谷底,当年的房屋均价为19万8千元,之后才开始回升,但是无论如何到世纪末还没有回升到10年前的水平。

 在影视界工作的Laura于1991年花了16万9千元买下她的爱巢,当年多伦多的平均屋价是23万4千元,她买的房子是有2间睡房的镇屋,在多伦多上湖滨区(Upper Beaches)的Swanwick Ave大道,房子不大,Lot只有14英尺,只有1个浴室卫生间。

 Laura的老板借给她1万元作为首付,当时的按揭利率也很高,达到11.25%,物业税一年要交505元,她的年薪是5万8千元,还有花红。

同类型的镇屋现在价值50万元,等于23年前的3.25倍。

 Laura后来又买了2栋房屋又卖掉,目前住在美丽的湖滨区Herbert Ave大道上1栋3层高的独立屋里。

 遗憾与建议:没有遗憾,不要怀疑自己的能力,要看重房屋的升值潜力,不要因为一些小问题比如橱柜颜色而放弃大好机会。

 

 

2015年加拿大房价还涨得动吗?

 2015年刚到,加拿大房市是否存在泡沫,泡沫到底有多大,再次成为年末的热门话题。

虽然还没有到12月份的最后一天,但加拿大房地产协会(CREA)最新的年度预测显示,2014年加拿大房价将增长6%,至405,500加元(约人民币(6.2198, 0.0050, 0.08%)220万元)。

个别热门城市涨幅惊人,温哥华的房产均价早已超过80万加元,多伦多房产均价达55万加元,卡尔加里均价达46万加元。而根据Teranet National Bank房价指数,过去五年加拿大房价累计已上涨了27.2%。

但与之对应的,加拿大央行(Bank of Canada)的2014年下半年金融系统评估报告表达了对房产市场的担忧。央行认为,目前加拿大的房价已经被高估10%至30%,给购房者带来了巨大的房贷压力,也成为当前加拿大经济面临的最大风险。

如果从经济的角度分析,推动房价上涨的因素,主要是收入、就业、利率、住房供应和人口增长几个方面。

过去几年加拿大房市上扬,超低利率是主要推手。加拿大央行维持1%的基准利率已超过4年之久。

人们付更高价格买房,而不考虑自己的收入,“一不小心”就贷多了。但过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。

央行报告显示,目前大约12%的加拿大家庭处于严重负债水平,其债务/收入比高达250%。

考虑到加拿大目前的通胀率为2.4%,创2012年3月以来最大升幅,一旦利率恢复正常化,还款压力上扬,而薪资与其他收入又不可能突增,这种对立必将对房市产生重大冲击。

住房供应量和人口增长情况则是供求关系的两端。假设2015年加拿大将接受26万到28.5万个新移民,而住宅开工率预计为18.49万套(根据加拿大按揭房屋公司CMHC的预测数据),那么新移民的涌入的确可以给房产市场带来促进作用。

但这里面有个问题:高企的房价即便对于部分富有的新移民而言也已是天价,这些新来者中有多少能转化成有切实消费能力的购房者,来消化这些新建房?

而且,新移民主要登陆在大城市及经济中心,比如大多伦多和大温哥华地区,这些地区有可能呈现一定程度的“供不应求”,但在其他地区,房市表现已明显呆滞。

仍然以CREA的数据进行分析。虽然全加2014年的房屋交易量增幅预计将达到5.1%,但列入统计的10个省中,有4个省录得年度跌幅,1个省持平,另2个省增幅仅为0.8%和1.8%,真正对全国增幅起贡献的,其实只是BC省(14.5%),阿尔伯达省(9.3%),安大略省(3.6%)。

而从价格方面来说,虽然全国的涨幅达到6%,但仍有2个省(新斯科舍省、新不伦瑞克省)录得跌幅,领跑的也仍然是安大略省(6.3%)、BC省(5.2%)和阿尔伯达省(5.0%)而已。

再以安大略省为例。虽然大多伦多地区和哈密尔顿市行情火爆,但是只要过了东部边界,行情立刻走低,渥太华贵为首都,也摆脱不了库存过多、销售疲软的态势。

一直以来,这种地区差距都存在于加拿大房产市场,只是近几年,因为各地经济环境、发展潜力、人口增长预测等因素的差异,被进一步放大了而已。相比大城市,郊区、小城镇事实上找不到房价上涨的强有力支撑,因而也并不存在普遍性的狂热。

经历过上次加拿大房市风暴的业主,有句意味深长的评价:“房价怎么涨上来的,就有可能怎么跌回去。”

再看看加拿大历史上曾经历过的房市风暴。80年代初和90年代初,房产价格快速上涨,媒体大量报道人们对房地产的各种痴迷,那些没抢到房、错过了买入机会的人捶胸顿足,后悔得无以言表。这些都是资产泡沫化的典型特征,而结局无一例外都是深幅回调。

一些曾经历过上次风潮的“老业主”冷眼旁观这几年的房市,有句意味深长的评价:“房价怎么涨上来的,就有可能怎么跌回去。”这跟咱们中国人说的“出来混,总归要还的”,倒是有异曲同工之妙。

不过,来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主,但2014年有所转折,非能源产品出口增加,预计2015年这一趋势还将继续。

如果加拿大GDP在2015上涨2.5%,就业率及工资水平呈现良好的发展态势,那么将对整个房产市场起到积极的推动作用。但如果实体经济得不到持续改善,则房地产泡沫危机将明显化,住房市场冷却与衰退速度之快,或达到20年来前所未有的程度。

以能源重镇卡尔加里为例。石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到这里,从而刺激了对房屋的需求,然而,现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约四成,对当地的就业也产生了一定的冲击,预计新的一年里更多的人将持等待观望态度,而不是急着下单。

另一个常被房市乐观主义者强调的外部支撑因素则是海外投资者尤其是亚洲投资者的避险需求。

对很多投资者而言,在温哥华或多伦多购置一处房产,是一种“保险”而非单纯的投资,目的是用来抵御本国或有的金融风险,做全球范畴的资产配置。不过这种趋势也越来越多地引起了当地民众及政府的不满,未来政策制定者可能会采取更多“挤泡沫”的步骤,让市场逐渐失去动力。

如果用一个词语来形容加拿大房市,“参差不齐”可能比“形势一片大好”更合适,而“软着陆”或许是政府与民众乐见的最佳结局。

在决定投资或者投机加拿大房市之前,城市规模、就业情况、居民收入、金融环境,甚至全球经济的异动,都值得购房者深入研究,细细琢磨。

 

 

加拿大房主要小心:你的房子究竟值多少?

买家和卖家握手成交时,才能确定一所房子的真正价格。但是,在买房或卖房之前,抑或是在交地产税时,人们还是需要一个价格数据来作参考。这个价格是多少,不同的人会给出不同的答案。

你的房子究竟值多少钱?

通常,如果一所房子的挂牌价低于评估价,你会立即怀疑这个房子是不是有什么问题。其实,对不同的人或机构来说,同一所房屋会有不同的价值,而且房屋的评估价与真正的市场价可能会相差好几个百分点。

房产经纪估价:$$$$

房产经纪的工作就是让一所房子的价格卖得尽可能地高,因此从房产经纪那里所知道的房屋价格可能是最高的。

房产经纪可以从房源西悉尼服务商MLS(Multiple Listing Service)那里获取公众不可能看到的资料,并且一直关注着房地产市场中的最新消息,盯着各处的楼盘,与买家沟通信息,并与其他经纪交流。

综合所有这些信息,并考虑该地区类似房屋的价格以及市场行情后,他们会给出他们认为可能达到的最高价钱。

业主估价:$$$

房主对自己的房子通常是充满信心的。在卖房以前,房主会做一些功课,阅读与房地产相关的报刊,查看这些报刊上所列的房源,对自己的房子处于什么价位有一个估计。不过,即使是同类型的房屋,也会有细微的差别,所以业主根据模拟进行的估价可能偏高。另外,有些房主想卖旧房换新房,因此新房的价格也可能对房主的评估造成影响。

银行:$$

银行作为放贷者,对房子的估价比较保守,这样一旦贷款人最后不能偿还贷款,房子需要被出售的话,他们也比较容易拿回自己的钱。

当房子的要约价被买家接受之后,在大多数情况下,银行会派出评估员查看房屋,并确定这个房子是不是真的值这个成交价。如果评估员认为房子的实际价值大大低于成交价,那么买家不得不从其他途径筹措资金,融资也完全可能落空。

BC物业估价署(BC Assessment):$

对房屋最保守的估价来自于政府自营机构——BC省估价署。BC省估价署负责对全BC省两百万套私有房产进行估价,不会漏掉1元钱的价值。因为基于这个评估标准,每个市政和税务机关可以收取相应的房产税。

当然,这并不意味着估价署每年会派人上门估价。虽然他们有评估员,但如果这样做人手显然不够。评估署有个巨大的数据库,包含来自于市政、省府、房地产局及其他相关机构的大量数据。

当年房屋的评估价通常为前一年7月1日的价值,评估时考虑的因素包括:可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及小区设施。

BC房屋评估署通过批量分析房屋的销售资料来为某一小区性质差不多的房屋确立市场估价。基本上与买家搜寻房源时所做的事情差不多,比如说买家常会考虑,“这个房子内部状况比较好但是离大马路太近;另一个房子小一点,但是所在的位置比较安静而且地下室也装修好了” 。

大部分估价上升是因为房地产市场的整体变化。如果你所在的小区去年突然变得比较受欢迎,去年的成交量比前年多很多,那么今年的评估价格就会反映这种变化。

如果市场变化过于极端,政府就会介入给估价设限。2009年就曾发生这样的事,因为某些地方的房价相比于2008年的高峰跌了超过10万。

房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化,比如,改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会使房屋升值。

我的房子到底值多少?

想要正确客观的了解自己房屋的价格,就要了解上述各种评估途径的利弊,综合考虑。

你可以通过BC物业估价署网站的e-valueBC工具(http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx)获得房价。你只需输入自己房屋的地址,就可以查到房屋的估价,但要记得这是去年7月1日的价格。

也可以多找几个地产经纪和他们谈谈。他们非常了解本地的房产市场,也通常有自己的方法来确定一所房屋的价格。可能你会得到几个不同的答案,但都在相近的范围。同样地,不同的经纪有不同的销售策略,挂牌价也会有差别。

和不同的经纪交流,能帮助你更正清晰的认识自己的房价,也可以取多种结果的平均值或中位数作参考。

你还可以找经过加拿大估价协会(Appraisal Institute of Canada,AIC)认证的估价师,他们能提供比较公正的房屋当前市场价。估价师通常由放贷者、律师事务所、投资者和其他需要准确的不动产价格的人雇用。你可以通过AIC的“Find a Real Value Expert”工具(http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/)查找评估师。

如果你想知道详细的的房屋当前价值,也可以查找放贷机构和房产专业人员所用的资料。Landcor资料公司(Landcor Data Corporation)的不动产估价报告通常29.95元一份,还包括当前市场行情。通过这份报告,你可以了解该不动产的历史、估价、所在地区的市场趋势等等。Landcor公司利用BC估价署的数据库及其他数据源,并有其独特的方法来分析这些海量数据。

当然,也不妨和邻居、朋友、亲戚多交流一下,获得多样动态的房产信息。

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房屋贷款更容易 美国房市2015年继续“吹暖风”

美国房市将在2015年迎来一股暖风。

全美房地产经纪联盟(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun) 向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示,2015年美国房市将健康发展,成屋销售将上升至530万栋,超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%,主导着美国房市

美国“两房”下调房贷首付比例,美国房市2015年将继续复苏。推荐房源:美国纽约“公园广场30号”

劳伦斯同时预期,成屋销售中间价格继续稳中有升,但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%,而根据2014年12月公布的数据,去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%,达到20.83万美元。而在2013年11月,成屋销售中间价格同比上升9.4%。

经济复苏拉动房市

保罗(化名)去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前,由于整个基金行业的不景气,他工作一直不稳定,甚至在年中下岗。他告诉本报记者,当时,已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜,失去收入来源后非常不安。然而,让他高兴的是,新的工作非常稳定,工资也超过每年10万。

“找到工作后,我们的婚礼如期举行。另外,我已经存了一些钱,准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者,“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”

虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐,GDP在2014年第一季度甚至下降了1%,但是随着天气的转暖,美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安(Beth Ann Bovino)在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。

劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生,我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。

首次购房者回到房市

美国房市最近的最大变化就是,曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示,首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%,比2013年下降了5个百分点,使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来,每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。

根据报告,首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出,“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”

此外,97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付,因为当银行将房贷打包卖给“两房”(房地美、房利美)时,两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难,对信用分数和文件的要求更高。

而联邦房屋署(Federal Housing Administration)为低收入者提供担保,允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款,但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制,最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款,与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比,联邦房屋署的房贷担保费太高了,阻止了首次购房者贷款的愿望。

有鉴于此,房利美和房地美在去年12月9日联合宣布,两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款,大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局(FHFA)主任沃特(Mel Watt)曾对媒体表示,“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力,我们需要看信贷历史、收入等,全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。

许多专家预期千禧世代(1978~2000年间出生)的人将逐步取代老去的“X世代”(二战后出生的一代)成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰,千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今,千禧世代逐步进入首次买房大军,加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。

住房库存紧张有所缓解

除了贷款难以申请,无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计,美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋,比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕,比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市,短于6个月就表明待售住房库存紧张。

劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计,去年虽然消费者信心指数不断上升,房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋,而在2015年,新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%,劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求,大约需要150万栋新房才能满足。

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