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据多伦多房地产局TREB(Toronto Real Estate Board)本月初发布的数据，虽然今年1月份GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨，但该月新上市的房屋数量明显下降，从2016年1月份的8,906套降至7,338套，降幅为17.6%，某种程度上反映出GTA地区房屋供应量下降的情况。

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不过据加拿大统计局今天公布的2016年人口普查数据，2016年安省人口比2011年普查时增长4.6%，但同期安省新住宅增长率为5.8%，不仅高于人口本身的增长率，而且也高于同期全国的新住宅增长率(5.6%)。

如果从绝对数量来看，2011-2016年期间安省新住宅增加28万套，比阿省和魁省加起来还要多，两省各为137,403套和136,320套。

再回过头来看房价，以GTA为例，今年1月份该地区房价仍然涨势不减，各类房屋售价比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均价达到$770,745;若按更准确的反映房价变化的MLS房价综合基准指数(MLS Home Price Index composite benchmark)，今年1月份也比一年前同期上涨21.8%。

再看独立屋的均价，在GTA两大地区中，今年1月份416地区的独立屋售价比一年前上涨26.8%， 平均房价达$134万;而905地区则更升27.8%，平均房价也达$999,102。

TREB同时预测说，一年之后，也就是2018年的这个时候，多伦多的房屋均价将涨至$820,000，相当于今年各类房屋价格平均要涨$50,000左右。

这就是安省的现实：一边是新住宅大批兴建，一边却是房价居高不下，而且涨势不减。

GTA周边地区人口增长和新建住宅涨幅惊人

根据2016年人口普查数据，2011-2016年期间，多伦多新建住宅增长率也达6.4%，令住宅总数超过110万套，5年间的增长率不仅高于全国平均的5.6%，也高于同期安省5.8%的增长率。

统计局发布的第一批数据还显示，无论人口增长，还是新建住宅涨幅，比起GTA周边城市，多伦多不过是小巫见大巫!

多伦多西面米尔顿(Milton)5年间的人口增长率高达30%，新建住宅涨幅也达26.7%;多伦多北面的King Township，新建住宅涨幅为25.2%，而Bradford West Gwillimbury社区也达到了19.4%。

全国住宅总数为141万 5年增幅5.6%

人口普查第一批数据还显示，到2016年，全国住宅总数为141万。2011-2016年间全国住宅增幅为5.6%，低于前两次的统计数字，其中2006-2011年的增幅为7.1%，2001-2006年间增幅更高一些，为7.5%。

此外，加拿大全国66%的人口集中居住在距离美加边境100公里的范围内。

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（据加国无忧）

百载破小屋逾百万成交 51年前买入价只一万元

供应不足屋价升势难遏

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大多伦多的楼价狂升，连普通房屋都能抢得高价，近日市区小希腊(Greektown)一栋将会被推倒重建的地段狭小平房(bungalow)，成交价衝破100万元。这间1966年售价1万元的小屋，51年后屋价翻升逾百倍。

该平房位于Muriel Avenue 69号，靠近丹佛路(Danforth Avenue)和坡路(Pape Avenue)交界，该区的房屋前院大多用来泊车，缺乏绿色景观。房屋在1912年建成，地段只有20呎阔，78呎深;业主在上月23日挂牌，叫价679,900元，2月1日开始接受报价。在2月2日，该房屋以1,050,000元售出，高出叫价54%。

上手业主在1966年以10,000元买入房屋，经通胀调整后也只是约73,000元。根据市镇物业评估公司(Municipal Property Assessment Corporation)的估价，该房屋在2012年1月1日和2016年1月1日的价格分别为443,000元和645,000元。预计东约克其他小型物业业主，在出售物业时，都会参考今次的成交价。

在整个大多伦多地区，上月整体房屋的平均售价为770,745元，比2016年1月升22.3%。多市1月独立屋平均售价高达134万，郊区为999,102元，比去年同期分别上升26.8%和27.8%。

Realosophy Realty Inc.总裁John Pasalis说，大多区现在经常有房屋的成交价大幅高出叫价，认为人们稍微兴奋过度。现时大多市的房屋供应愈趋紧张，多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)市场分析主管默瑟(Jason Mercer)指，要到楼盘供应数量持续高于销售数目，强劲的价格增长才会停止，他认为政府应针对市场供应问题，找出对策。

多伦多地产局去年10月一份调查显示，大多区涉及海外买家的交易不足4.9%。满地可银行(Bank of Montreal)首席经济师波特(Douglas Porter)表示，4.9%仍然是一个大数目，他说虽然造成大多市楼价高企有多重因素，但转捩点是卑诗省府在去年8月实施的海外买家税，海外买家在大温区置业，需缴付15%税款。波特指，政策导致不少人转而关注维多利亚及大多区的楼市。

住宅供应不足楼价高 最少5至7年才可解决

城市人口迁移小镇饱受压力

有大学教授倡议城市郊区开发可负担住宅，利用城市与城市之间的「中间地带」，兴建更多可负担房屋。

有地产权威机构警告﹐多伦多地区的住宅短缺问题正变得日益严重。有经济专家建议﹐多市应建设更多城市镇屋和中高度公寓解决市民住房问题。

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)最近几月作的研究报告指出﹐多伦多地区的住宅供应严重不足﹐许多民众不得不搬迁到大多地区以外生活置业。BILD总裁特利(Bryan Turkey)表示﹐「目前新房上市挂牌的数量处于歷史低点﹐按照现在多市新建房屋的速度计算﹐市场住宅不足问题最少需要5到7年时间才能恢復健康水平。」

特利还指出﹐造成住宅短缺的塬因有多个方面﹐比如省府审批新建住宅手续繁琐，拖延上市时间等﹐而最根本塬因还是多伦多地区昂贵的房价，迫令一些房产卖家惜售﹐因为担心一旦房产卖出便没有实力再买入。

来自多伦多地产局的数据也证实了多市住宅供应非常短缺的情况。特利警告说﹕「如果政府和房产开发商不能找到解决办法﹐多伦多将面临伦敦、叁藩市(San Francisco)同样问题﹐会看到大量人口由于负担不起住房﹐不得不迁离城市﹐结果导致城市人口大量迁徙﹐工作大量流失。」

特利还以新近公佈的多伦多都市区人口普查结果进行分析。他指出﹐虽然从2011年到2016年﹐大多区的人口增长率6.2%高于全国平均水平﹐但是地区内部看﹐多伦多周边城市的人口增长明显超过多伦多地区﹐其中宾顿市、卡灵顿市、皇帝市、万锦市等的人口增长最多﹐说明人口在大量流出多伦多。

以人口增长最快的米尔顿市(Milton)为例﹐人口普查数据显示有30%的人口增长。特利指出﹐「由于多伦多难以负担的房价和人们更愿居住低幢住宅的需求﹐导致大量在多伦多地区上班人士远赴905地区买房置业。这一方面促进了多伦多週边城市的经济繁荣﹐但是也给像米尔顿这类小城市带来交通、住房、子女入学等诸多方面的压力。」

米尔顿市议员贝斯特(Colin Best)同意特利的观点﹐他说﹕「人口大量涌入米尔顿﹐受衝击最大的就是房产市场。还有交通问题﹐现实有大约63%的荷顿区(Halton)市民工作在荷顿区以外﹐每天的交通通勤是个大问题。比如﹐由于米尔顿市与多伦多的GO列车运力不足﹐许多米尔顿市民每天要花费3个多小时在路上。」

如何解决多伦多地区的住宅短缺避免人口被迫流动问题﹐怀雅逊大学城市建设研究所执行总监伯德(Cherise Burda)指出﹕「我们应该在城市郊区开发可负担住宅﹐充分利用城市与城市之间的『中间地带』﹐而不是像现在这样要么在市中心密集开发高幢公寓﹐要么是摊大饼式向四週无序扩张。」

伯德还建议﹕「政府应该引导开发商在城市郊区开发镇屋和中高度的柏文公寓﹐这样既解决了房屋可负担问题﹐又使老百姓免除每天交通通勤的痛苦。」

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（据加拿大家园）

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周三公布的最新数字显示，2017年1月份，温哥华人口普查都会区（Census Metropolitan Area，简称CMA）新屋动工量，仅得16,519个单位，比2016年12月录得的26,342个单位明显减少，幅度超过37%。

CMHC统计的月度新屋开建量，是采用6个月的移动平均数，称为“每月季节调整年率”（SAAR）。

据CMHC地区经济学家布查特（Christina Butchart）指出，经过2016年录得纪录水平后，温哥华新屋动工走势正在放缓。

他补充说，由于发展商目前正把焦点放在较高密度的多户式房屋单位，令到1月份单户房屋动工量低于一般水平。

至于卑诗省，2017年1月份新屋动工量为26,308个单位，远低于2016年12月时录得的39,011个单位。

布查特分析，无论是单户房屋或多户房屋，1月份动工量均有减少。不过，他指出，尽管近几个月新屋动工步伐持续降温，但卑诗省的房屋兴建数字仍然维持在高水平。

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（据星岛日报）

根据研究公司Demographia的新数据，2016年纽约地区的房价中位数是$397,600美元，大多伦多地区是$615,800加元，温哥华是$830,100加元。按当前汇率换算，2016年多伦多的房价中位数是$464,164美元，比纽约大都会区高17%。

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如果有人问你，多伦多和纽约，哪里的房子更贵，你可能毫不犹豫的说，是纽约。但是你错了。

别以为曼哈顿区那些高楼的昂贵租金就代表了纽约的房价。那些居民只占整个纽约大都会区所有居民的7%，曼哈顿岛上的居民是最富有的7%。

如果把城市和近郊都算在内，现在是多伦多和温哥华的房子明显更贵。

根据研究公司Demographia的新数据，2016年纽约地区的房价中位数是$397,600美元，大多伦多地区是$615,800加元，温哥华是$830,100加元。

按当前汇率换算，2016年多伦多的房价中位数是$464,164美元，比纽约大都会区高17%。

如果加元汇率没有因为油价而下跌，大多伦多区的房价中位数可能比纽约大都会区贵69%。而温哥华的房价则会是纽约房价的两倍。

多伦多的房价自2010年起就开始超过纽约，当时纽约的房价刚刚从美国楼市崩盘后复苏，而多伦多和温哥华的房价因为央行降息而飙升。

之后，多伦多的房价就开始抛离纽约的房价。

如果这些数字让你觉得不太真实，再来看一下房屋可负担性。

以下是两个城市房价中位数（median house price）与收入中位数（median income）之比的对照表：

图表显示，目前，纽约市房价中位数是收入中位数的5.7倍，多伦多是7.7倍。

在多伦多买房，相比在纽约买房多赚两年的薪水。

如果你还是无法相信，那些下面是一些纽约市周边社区的中产家族所住的中等房屋和价格：

这间房屋位于Yonkers镇，从纽约Penn站搭乘Armtrak火车35分钟到达。

距离华尔街30分钟的四卧室房屋：$479,000美元

这间房屋已经被分割成两个两卧室的公寓。位于新泽西州Harrison，从世贸中心站搭乘PATH火车30分钟到达。

如果你愿意每天驾车相当于从密汉尔顿到多伦多的距离，不妨在长岛的Islandia镇买这间4卧室的房屋，不到$30万，附近有大商场，但是搭公交不太方便。

最后来看一下世界主要大都会城市的房价中位数排名。不算市区，而是考虑可以开车上下班的距离范围，那么多伦多的房价贵过巴黎、纽约、东京。

温哥华的房价贵过伦敦和洛杉矶。

另外，仅34.4万人口的维多利亚，房价也贵过纽约、迈阿密或新加坡。

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 （据温哥华找房网）

本地楼市欣欣向荣，市面上过百万元房屋及如城堡般的豪宅越来越多，但有意见指华丽背后其实多了一批“隐闭穷人”，旺市食物赒济库行政总监称，该市新登记需要食物赒济的家庭，由200户升至现时的250户，每户平均人口5至6人，即有此需要之人数增加至少300人，当中尤以贫穷长者、新移民及低收入者为甚。

旺市人口约为32万，家庭平均年收入为10万元或以上，平均房价约85万元，区内更有不少外型设计令人叹为观止的豪华“怪兽屋”（Monster Home），整个城市看来观感华丽，但有意见指以数据而言，旺市“隐闭穷人”数量有上升之势。

大多伦多地区过去12年，楼房价格维持升势，市民看来较以往富有，一份新出炉研究报告“Measuring What Matters”却声称，低收入居民增加61%之多，指看似富裕的旺市，近期登记使用食物赒济库的人士逐渐增加。

旺市食物赒济库行政总监韦斯逊（Peter Wixson）表示，旺市登记食物赒济库家庭，在华丽背后由200户增至250户，若以每户约5至6名成员计算，即市内至少有1,500人依赖食物赒济库生活，他指情况较想像严重。

报告指出租屋不足

他举例说曾试过在一天内，有6个新家庭登记使用该市食物赒济库，而上月则有15户新家庭登记。韦斯逊称登记者多是市内贫穷长者，也有一些是尚未有资格领取长者福利的新移民长者、新移民家庭，同时更有一批是有工作但属于低收入的家庭。

他声称不少需要食物赒济库协助生活的家庭，租住豪华房屋地库，这类将大房屋分割成多个住宅房间的状况，已成社区内公开秘密，有些房屋分租予9户家庭，房屋车道停泊逾10部车辆。约克区政府一份报告亦提到旺市出租房屋不足，市内贫穷家庭唯有租住房屋地库作栖身之所，显示旺市居民对廉租房屋有重大需求，但政府未能应付需要。

该市一关注社区组织研究声称，市内约92%业主花上入息的34%，作按揭及其他房屋开销之用，随着物价飞涨，其实不少业主的生活属表面风光。

组织指房屋开支增 万锦业主“另类拮据”

对于有意见指旺市“隐闭穷人”有增加趋势，关注社区发展民间组织公民动力成员萧振华声称，类似情况不单发生在旺市，他相信万锦市及烈治文山市亦不乏“隐闭贫穷户”。他声称以万锦市为例，约38.6%居住家庭年收入低于3.4万元；即使拥有物业的屋主，在新例下需动用高比例收入支付按揭及房屋必要开支，也影响到他们的生活质素，成为另类生活拮据户。

谈到约克区内廉租房屋数目似乎出现供不应求，萧振华指以万锦市为例，市府政策有订明可负担房屋比例，应该是35%水平，即发展商兴建楼宇也需迎合此一数字，不过他声称市面却出现了一些可负担的细面积单位，如仅约500平方呎的柏文单位，即使价格属可负担水平，但对数口之家而言，居住环境却质素欠奉。

萧振华声称万锦市与烈治文山市，与旺市情况相若，有在职贫穷（Working Poor）情况存在，年收入少于34,000元应视为贫穷家庭，声称以万锦市为例，在职贫穷占该市人口约38.6%，他们因语言障碍难以找到较好收入的工种；他称在旺市同样出现不少在职贫穷，如从事地盘散工的新移民家庭等。

他认为现时楼房价格高企，业主在供楼之馀，家庭花费一阔三大，对于没有能力购置房屋者，则选择共管式柏文单位，若连柏文也没能力购置的，则选择租屋，再退而求其次，则是租住分租房屋。

现时即使夫妇二人年薪10万元，过往可向银行借贷65万元按揭，但在新例下他们或只能借贷55万元，既要供楼又要支付房屋开支，生活足襟见肘可想而知。

他认为政府理应多建公营出租房屋，联邦政府其实已认知到廉租房屋需求，然而也同时需要资源作旧公营房屋维修之用，故此在兴建可负担房屋上，各级政府是时候要积极面对。

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（据星岛日报）

去年打响“房改第一枪”吸引了万千人士目光的大温楼市，新年伊始也没有闲着，最新的统计数据已经出台，不出所料又是一个“跌”，情势正在变得日益严峻。

温哥华地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver)最新统计显示，今年1月份的时候大温楼市完成1500次交易，比起同期的2016年1月跌了39.5%，当时的交易量有2500次。而且今年1月的交易量也比该地区十年来的同期平均交易量低10%。这个月甚至比2016年12月都跌了11%，当时的交易量都还有1700次。

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在价格已经下降了不少的前提下，成交量仍然持续大幅萎缩，这对于地产市场而言肯定不是好现象。卑诗省政府的地产调控政策，已经严重挫伤了市场参与者的信心，让他们畏首畏尾，即使价格一跌再跌也不敢入场抄底，市场笼罩在浓重的观望氛围之中。这样下去，恐怕价格又要下一个台阶了。

很显然，在缺乏承接力度的市场中，那些占用资金比重高的品种肯定是首当其冲下跌的，这就不难解释为什么独立屋的基准价格在1月约为150万元，在过去6个月下降了6.6%。地产局透露，镇屋和公寓楼市场比独立屋的市场表现明显活跃，价格也保持稳定。

房产局表示，与2016年1月相比，独立屋，镇屋和公寓楼的新上市房屋数量也下降了近7%。但1月份放盘的房屋数量比12月份增长了约14%。

对于一个处于调整的投资市场而言，比较理想的结果是低位持续放量，说明场外资金入场承接力度开始加大，然后价格止跌企稳，再转为上升，那么一轮波段调整有望结束。

而大温楼市持续5个月销量大幅下降，价格也连续阴跌，丝毫没有看出场外资金进场的意愿，尽管前阶段有放风说外国接盘侠已经回来了，周边地区100万以下的房子差不多都被消灭了，但最终决定性的还是销量与成交均价，按照这样一个势头，未来两三个月形势仍然不容乐观。

这是谁一手造成的呢?

加拿大第一财经在前两天已经分析指出，大温外国投资者占比其实并不算高，而且真正出于投机牟利的更是少之又少。卑诗新政打击面太广，误伤一大批友军，市场信心沦丧。

而今恶果显现，市场一片凄风苦雨，卑诗政府也有点坐不住了。

2月1日卑诗省财政部长麦德庄(Mike de Jong)宣布，可能会考虑退还部分人买房产生的15%海外买家税，前提是如果买家在缴纳海外买家税之后的短时间内获得加拿大永久居民或公民身份。麦德庄在接受采访时透露，该省省府正考虑将一部分已征收的土地转让税退还给海外买家，正在对已经实施6个月的海外买家税政策作出调整，至于具体哪些人可以获得退税，他只表示在缴税后不久就收到移民身份的海外买家将会享受此优惠，并且部分海外税务居民也可能会在税务退还的考虑范围之内。

不久前的上周日，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)已经宣布了一个重大政策：持有工签的海外房屋买家可以豁免支付15%的海外买家土地转让税。

这是不是政府在出台了一个有点莫名其妙的政策，在导致了一系列比较莫名其妙的后果之后，再开始一个在逻辑上同样莫名其妙自相矛盾的纠错行为呢?

对于卑诗新政，笔者从一开始就是持坚决否定态度的，尽管我也没料到这种违背市场经济精神、严重损害自由市场根基的行为会产生5连阴这种比较严重的后果。

当然阵痛自有人去承受，在价格跌到一定程度之后，市场开始放量修复也是可以期待的。但愿卑诗新政成为包括安省大多地区在内其他省份政府管理层的一个警示：以后做事情尽量有点大局观和系统性思维，老是为自己擦屁股同样不雅。

（据温哥华找房网）

美国是加拿大的主要移民来源国之一

川普上台让不少美国人想在加拿大购房

去年11月8日美国大选日川普当选美国总统的那一天，加拿大移民局的网站被想移民加拿大的美国人挤爆;其实这并非是一时的头脑发热，不少美国人还与加拿大的房地产经纪人联系购房事宜。

加拿大广播公司记者 Pete Evans报道说，加拿大最大的房地产经纪公司之一的Royal LePage发表的报告显示，从川普当选美国总统的消息被媒体报道后到12月底，该公司网站来自美国民众的访问量猛升了40%。

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Royal LePage的报告说，11月份和12月份一般是房地产销售的淡季，但该公司旗下有六分之一的房地产经纪人在这两个月中收到过来自美国客户的购房咨询。

Royal LePage房地产经纪公司总裁Phil Soper认为，美国已经是加拿大主要的移民来源国，再加上川普出任美国总统，有兴趣来加拿大购买房产的美国人数量在过去几个月显著上升。

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（据加拿大家园）