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美国《福布斯》5月4日报道“寻找爱情刺激了中国楼市泡沫”，文章中写到若想娶个迷人的上海姑娘，首先得有套不错的房子。对想找对象的中国年轻人来说，如此条件无疑相当苛刻，毕竟中国是全球最昂贵的房地产市场之一。房地产专家说，这种现象一定程度上刺激了中国疯狂的楼市。

从房地产角度看，在中国，结婚组建家庭的确创造了住房新需求。调查显示，大多数中国女性认为男人结婚前应该买房。年轻夫妇通常是首次购房，因而成为中国房地产市场需求的主要来源之一。但这种趋势截然不同于西方文化，但是在相隔太平洋的加国，房地产依然火爆，到底是什么刺激了加国的楼市呢？

经济分析专家所收集世界各地过去数十年来的房价指数﹐按通胀调整加拿大的房价在20年来上升了一倍半。幅度相相似的国家还有比利时，丹麦，法国及芬兰。根据《经济学人》的资料﹐加拿大的房价相对入息比率﹐乃属于全球最高之列。住房负担能力是一个需要留意的因素。经济专家指出﹐若利率保持在低水平﹐房价应会获得支持。加拿大中央银行把利率维持在低水平﹐据专业人士估计﹐部分原因要是保住楼市。

公寓买卖多为自住 一半购房者没有贷款

报告称，多伦多房屋建筑的主要部分为共管公寓。2014年共建1.85万个公寓单位，2015年建筑数量将继续攀升至2.03万间。如此庞大的共管公寓供给，是否可以保证公寓的销售持续火热呢？我们拭目以待！

但就2014年的调查数据显示，虽然供给充足，但是刚性需求依然旺盛，购房者不再持币观望，而是投入到房主的大军中。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查数据显示，绝大多数共管公寓的持有者购买物业用于自住，少数购买者用于出租，通过买卖公寓牟利炒楼的更是少之又少。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)在多伦多和温哥华两地的调查了4万2191个家庭，惊讶的发现在2014年购买至少一套共管公寓的家庭中，将近84%的购房者买房是为了自住。

我们可以粗略认为余下的16%基本为投资客，据数据显示，这些投资客中约75%拥有2套公寓，约18%拥有三套公寓，约10%拥有四套或者更多间公寓单位。投资客将手中多余的公寓单位用于租赁。但是相比84%的购房者用于自住这样的比例来看，投资客所占整体市场份额的确不大。这与我们普遍认为的公寓、楼花买卖交易多为炒楼牟利的想法大相径庭。

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)的调查还显示将近半数的共管公寓购房者中没有贷款。投资客中极少数人会通过向银行大额贷款来购买共管公寓。数据显示，在公寓销售最为火热的多伦多和温哥华两地，45%的购房者没有房贷，还有将近20%的购房者没有靠借债来买共管公寓，这就意味着将近半数的购房者一次性付清所有款项。

背负房贷的购房者中，有33%支付了至少20%，甚至更多的首付。而在投资类共管公寓的购买者中，有高达45%以上的投资客支付了至少20%，甚至更多的首付款。

这项调查结果再一次与我们一直认为的公寓、楼花买卖多为炒楼的想法大相径庭。公寓投资者并不是通过贷款炒高楼价，与许多人想的共管公寓持有者中很多为炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买後入住其中超过10年者的比率更是高达45%。

丰厚的税务收入 加国政府无意打压房价 

虽然温哥华、加拿大两地房价高居不下，引发许多民众抱怨，也总有一些政客明确表态要抑制房价上涨，但是近年来，房价节节攀升，拐点一直没有到来。

本地英文媒体Vancouver Courier指出，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那麽必须得先认清以下一些事实∶

7亿5700万元∶这是去年省府全年的财产过户税(Propertytransfer tax)所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。

19亿元：这是房市给温哥华市府带来的收入，也足以让政府面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18亿8000万元，比2008年增长了77%。

如此丰厚的税务收入，政府很难下定决心打压房价。若高房价真的被打压下去了，将会引起在高位接盘的持有者不满情绪。

独立屋持续紧俏 即将一套难求

独立屋做为拉高整体房价的首要因素，多年来一直处于销售价格疯涨的魁首地位。据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表的春季报告显示，独立屋和镇屋的开建数量今年和明年同样非常少。其中独立屋今年开建数量仅7,700间，明年预计7,000间。此外，镇屋开建数还少过独立屋，今年才5,050间。

紧俏的镇屋与独立屋将处于一套难求的境地。供给的持续减少，将推高买家的购房意愿，竞争将更加火热化，从而推高房价。底层房屋，如独立屋，已经成为本年度推高大多地区房屋均价的主力。随着市场环境的收紧，平均价格的涨势仍会相当强劲。然而，紧缩的环境因素将会导致市场报复性反弹。在多伦多的住宅中，以独立屋的价格涨幅将持续强劲。温哥华的独立屋均价在几年前已经突破百万，多伦多紧随其后成为第二个独立屋均价突破百万元一套的城市。

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来源：网络

目前加拿大房地产市场发展状况趋于良好。蒙特利尔银行的经济学家Sal Guatieri认为，如果未来加拿大房市真的出现崩塌，最大的也是唯一的可能是因为国内失业率陡增，或者央行利率升高，最终导致需求出现剧烈减少。

报告显示，多伦多的公寓供应量与需求在逐渐地走向平衡，同时公寓房的价格也在持续上升，尽管上升的幅度趋于平缓。而今年第二季度的二手公寓交易量也达到了历史新高，价格增长速度也是最快的，达到了6.8%，已经保持了连续三年的增长。

目前，温哥华的公寓市场因为需求增加而趋紧。卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是未出售公寓存量并不多。而蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房产开发商已经在减少新项目的开发。

路透社（Reuters）26日公布的最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年持续上涨但整体增加幅度略为下滑，预计会有2%成长率。

该调查共询问20多位市场分析师，受访专家6月份时认为今年房价涨幅应仅有3.4%，但最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师也更新明年与2017年的房价预测，将涨幅由6月份预测的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。

尽管今年上半年，加国经济因国际油价下跌而出现疲软状态，穆迪分析公司（Moody’s Analytics）资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）还是认为，目前加国房市是“刀枪不入”（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是“相当奇怪，且令人出乎意料”。

多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体市场活动量也会减少。

报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价“火上加油”，部分受访分析师担忧价格修正现象的出现。霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（U.S. Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。

不过霍普金斯说，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。

部分美国华尔街对冲基金（Hedge Fund）投资人7月初曾看坏大温房市，且针对房价崩盘规画相关投资操作，不过全球最大基金债券公司PIMCO的加国项目总裁达富连（Ed Devlin）27日表示，这些不熟悉加国经济环境的美国投资经理人，已经开始“付出代价”。

达富连说，许多美国投资人错判加国经济仅仰赖石油出口，加国银行股价过高，房市即将泡沫化的观点，目前有许多经理人已经因错估情势而有所损失。

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（据加房网）

来自 Sutton Seafair 地产经纪 JohnLovelace 有着丰富的经验，专攻 BC 省内地产并且正迎来他人生的高峰。

“BC 省内不动产现在对国际开放，目前我们的客户来自中东、英国、印度、澳大利亚和德国”，Lovelace 说到。“当然，中国市场是推动这项事业的真正力量。”他补充道。

自 从 John Lovelace 全方位出售BradianGhost Town 以来，中国投资者的热情被点爆。“我们很快意识到中国投资者是非常精明的买家。在过去的十年中，他们大量在温哥华投资民用住宅，现在他们急于拓展到其他的领域中去。” Lovelace 表示，现在电话成天响个不停，来电者都是对大温地区过高房价已经生厌的投资者。在大温，一英亩的土地需要一百万，而在大温以外的卑诗地区，一英亩的土地起价才600 元。这样看起来，农地具有强大的吸引力。更让人心动的是，不像阿尔伯特省和萨斯喀彻温省的政策，海外投资者在 BC 省购买土地没有任何限制。

但是，这还不是全部。牧场和农地吸引投资人的另一个重大要素是“投资者不仅可以坐抄底 BC 郊区物业拥土地等待增值也可以立刻获取现金流”。Lovelace 这样解释：“因为牧场和农地都特别适合购买后转租，所以这些产业可以让投资人立马得到回报。”

近期，Lovelace 才卖了一片宽达 8000 英亩的牧场，这可是 8 个斯坦利公园那么大，因为买家就是喜欢拥有一片辽阔土地的感觉。“在这个世界上，能买到 6000、8000 甚至 30,000英亩土地的地方太少了，而 BC 省恰好满足这个条件。”Lovelace 说。

值得一提的是，买地是一个专业领域，拥有足够的知识才能更好的投资。这就是为什么Lovelace 团队拥有一个专业的研讨小组来帮助投资者。

最近，他们帮助了超过 100 名的投资者规划牧场和农地。他们也会专为投资人以个别或小组形式开特别会议，介绍具体情况。近期，他们刚为 100 多位潜在的投资人针对牧场与农地投资举办了为期一天的说明会议。“BC 省太大了，与其花很多天在各地奔波，我们不如在会议厅给客户带来一场虚拟的旅行。”研讨会组员 Georgia Primar 说。“我们同时还可以仔细梳理投资融资选项，预计收益。”

Lovelace 的时间除了花在 Richmond 的办公室里接待客户，还经常到实地去。在别的经纪平时上班花去的时间里，他已驾驶自己的双引擎小飞机飞越卑诗，到达项目地点。他是一名开飞机的老手，有着 40 年的飞行经验。如果某个物业坐落于水上，他也会驾着水上飞机赶过去。

现时段对于所有 BC 远郊的房地产，是一个激动人心的时刻。投资者也在搜寻商业广场和公寓的投资机会，因为只要出了大温地区，所有的回报率都变得高了起来。现在卑诗省内物业还未遭哄抢，但按照现在的情形发展下去，很快这些物业将变得炙手可热。

（据加房网）

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连日来的全球股灾及油价暴跌让加元汇率再创新低，有来自美国的经济分析专家认为，一旦美联储在今秋加息，那么温哥华的地产泡沫就会像金融危机时的美国楼市一样破灭。

不过，近日加拿大蒙特利尔银行（BMO）发布的全国房地产分析报告却给出了不同观点：那些预测加拿大房市将会像美国一样崩盘的人显然是多虑了，目前加拿大房地产市场发展状况处于良好态势。

8月25日，加元汇率再创11年来的新低，盘中跌破75美分大关，收于74.97美分，创下2004年以来的新低，兑人民币汇率则为4.81元。看空加元和加拿大楼市的说法尘嚣直上，认为加拿大地产市场泡沫严重，随时都有可能被引爆甚至导致崩盘，现在已经有资金开始付诸行动。美国金牌投资者柯霍德斯（Marc Cohodes）更直接表示，温哥华楼市非常疯狂，它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。

然而，BMO的全国地产分析报告却得出了截然相反的论调。数据表明，多伦多和温哥华两大城市独立屋长期供不应求，公寓需求也不断攀升，今年第二季度二手公寓交易量达到历史新高，价格也同比上升了6.8%。BMO资深经济专家卡特瑞（Sal Guatieri）表示，新公寓的库存数量正在减少，这其实是对独立屋供应紧张的一种市场补足。这也影响了加拿大居民住宅的销售情况。

目前，多伦多公寓的供应量与需求量关系比较平稳，虽然价格看涨，但涨幅平缓；温哥华的公寓市场则一直保持紧凑的态势；卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是库存并不多；蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但目前房产开发商已经在减少开发新项目。这表明加拿大房地产市场正在通过自我调整，趋于平衡。

BMO的分析报告同时指出，加拿大房地产全面崩盘的可能性也不是没有，最大的也是唯一的可能是，失业率陡增，或者央行利率突然升高，最终导致需求剧烈减少，因而房地产市场泡沫一夜破灭。但就现阶段来看，加拿大住宅建设贡献的GDP占全国比例的7.1%，其中房屋翻修所创造的价值约占总GDP的2.6%，新房屋建设则占总GDP的3%，是国民经济重要的一环。所以，如美国的房市崩塌现象离加拿大尚比较遥远。

加拿大房贷保险公司对加拿大15个主要城市的房地产市场进行了风险评估后认为，大部分加拿大城市的房地产市场风险并不高，但萨斯喀彻温省会里贾纳、曼尼托巴省会温尼伯、安大略省会多伦多这三个城市的房地产市场处于高风险水平，其中多伦多甚至可能已经进入危险的风险区域。

加拿大房贷保险公司的研究报告指出，多伦多、里贾纳和温尼伯这三个城市的房地产市场虽然都有高风险的特点，但造成高风险的原因却各有不同。

在加拿大最大的城市多伦多，地产市场的高风险主要来自两个因素：一是房价上升的幅度超过了居民可支配收入的增长幅度；二是公寓楼过度建设，市场上未售出的公寓楼单元存量多得创了历史最高水平。

温尼伯地产市场的高风险主要来自房价虚高得脱离了市场实际价值，以及新房建设过多这两个因素。

贾纳地产市场的高风险主要来自房价上升速度过快、房价虚高、和公寓楼建设过量这几个因素。

CMHC认为，从房地产市场风险的角度来看，魁北克省的蒙特利尔和魁北克城的房地产市场虽然房价有些虚高，但风险仍然属于中等程度。

至于加拿大房价最高的城市温哥华，CMHC经过风险评估后得出的结论是，温哥华的房地产市场属于低风险，因为温哥华的人口在不断增加，温哥华居民的可支配收入也在增加。

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（据温哥华找房网）

加拿大的房地产投资似乎和本国经济形势的步调并不一致，尽管加拿大经济已经陷入低迷，但房地产市场的火爆程度却一直有增无减。全世界范围内，仍有大量富豪手握重金准备进军加拿大房地产业。

早前，《MoneySense》杂志给加拿大35个主要城市做了一份“房地产实际价值”排行名单，从经济学角度反应各城市房产的投资与回报关系，可谓“买房必读”。

这份名单从平均房价、买房所花费的时间、房价和房租增长的比例等情况详细分析了加拿大35个城市的投资性价比。根据数据显示，安省许多中小城市比较值得投资，房价可负担性高，房租也处于稳步上涨的趋势。

表格中最突兀的莫过于卑诗省温哥华了，平均房价高达80多万，购房时间也超过9年，是所有城市里最难负担的。不过《MoneySense》却将其放在了第18名的位置上，说明这里的房地产仍然有利可图，值得投资，主要原因是升值空间大。

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（据温哥华房产网）

股市动荡 加央行下月或再减息

国家银行(National Bank)26日预测，鉴于加拿大经济迟迟没有起色，全球金融市场动荡，加拿大央行将可能在下月再度减息。

在接受彭博通讯社采访时，国家银行的经济师平森纳特认为，央行行长普洛索(Stephen Poloz)将在下月的央行例行议息会议中宣布，削减央行的隔夜拆款利率0.25%，使这项基本利率降至与2009年全球金融危机时同样的0.25%。

一周之前，国家银行还将央行减息的可能性订为18%，现在该行将之向上修正为31%，上修的理由是全球金融市场激烈震荡。最近全球各大股市指数大起大落， 暴跌的结果令加元汇率跌至2004年以来的最低水平。虽然央行已在1月和7月两度各减息0.25%，加拿大今年1至5月经济成长率依然接连萎缩。

国家银行报告说：“如果随着时间推移，国际及加拿大经济状况好转，央行总是可以适时调高利率，即使减息过头，都好过将来为未能及时行动而感到惋惜。”

这份研究报告又指出，由于从现在起至10月19日大选投票日是大选时期，在这个时期内，联邦政府迅速采取刺激经济增长的能力相当有限。报告作者分析，如果 不在9月的央行议息会议上作成减息决定，下次例行议息将是10月21日，亦即要在差不多两个月之后，或有缓不济急之虞。

美林银行：央行若降息 料冲击房市

国家银行(National Bank)26日做出最新预测，指出在原油价格下滑与中国经济衰退的状况下，加国央行很可能9月再度下调利率0.25%。但美国美林银行经济分析师安勒纳佳(Emanuella Enenajor)亦抱持类似看法，她认为房价问题可能会成为央行顾全经济大局之下的牺牲品。

安勒纳佳指出，尽管再度调降利率恐造成房市已十分火热的大温与多伦多地区的房价继续上攀，但若以整体经济环境来看，目前油价与期货价格亦不断下滑，加国央行为了避免通货紧缩之状况出现，确实可能再以降息作为刺激经济的手段，而伴随而来的高房价效应，仅会被视为一个附带性伤害(collateral damage)。

美林银行原先预计，央行下一波调降利率将在明年1月份出现，不过安勒纳佳表示，根据目前状况来看，她认为此一时间点将提前至10月份，因为届时央行才有机会对今年整体经济状况做出完整评估。

安勒纳佳同时提到，就目前的状况而言，她预测央行明年不会上调利率。

多位本地地产业界人士就房价走势接受“世界日报”记者访时，均指出低利率与加元汇率走软，是大温房价不断攀升的主要动力，虽然正寻求连任的加拿大总理哈珀(Stephen Harper)开出选举支票，宣示若能连任，将收集海外买家资讯以抑制房价，不过许多业者认为，这样的资讯虽然有助于本地民众了解房市结构，但对于房屋可负担性的问题，其实并无太大的帮助。

其中一名地产业者提到，目前舆论将房价焦点转移到中国买家身上，其实是有失公允的，因为温哥华环境优美，本来就受到世界各地地产投资人的喜爱，加元不断走软持续地加强这些持有外币的买家之购买意愿，因此才会出现需求量大过供应量的问题。

他指出，加国政府若想解决高房价问题，应该从经济整体面下手，若加元能重回强势货币之列，海外买家的投资意愿自然便会降低。

（据加拿大华人网）

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“世界日报”在本月初报导，根据房产经纪公司高力国际(Colliers International)公布的一份最新报告，目前温市作为出租用途的整栋旧公寓在交易市场上炙手可热，部分温西丽景区(Fairview)的物业在过去16年以来价格成长3.6倍，以西10街一栋中文名为“帝苑”的8层出租公寓为例，年初的转手成交价格更达1150万元，“房地产投资网络”(Real Estate Investment Network)资深分析师甘宝尔(Don Campbell)对此表示，这类旧公寓会受到投资人欢迎，主要都是因为获利导向，房屋本身的价格高低，对投资人来说其实并不重要。

甘宝尔指出，虽然在温哥华投资这类物业的资本回报率(Capitalization Rate)仅约3.2%，不过因为投资人可获得政府担保之低利贷款，利率在1.8%左右，比卑省省府每年所允许的租金涨幅还要更低，这样的差异使投资人可“不劳而获”。

温西丽景区“帝苑”出租公寓今年以1150万元的价格转手，负责销售的地产业者估计，大楼2014年可为屋主带来近44万元的总收入。　　

甘宝尔进一步提到，投资出租旧公寓的投资者身分多元，包括较为富裕的婴儿潮世代、专业地产投资管理人与海外买家，有时也会有本地民众。多数人购买整栋出租公寓后，自己住在其中一间，将其余单位出租赚取利润，他们投资这类物业的主要目的，就是看重旧公寓既能保本又能获利的特性。

不仅如此，温市目前租屋空房率极低，也让投资者不须担心找不到租客，一名在丽景区长期从事公寓管理的业者对“世界日报”记者透露，近年来当地租房空屋率不断下降，时常在贴出招租讯息后，当天或是隔天便有多组民众上门看房，两天或三天内便找到新租客，已成家常便饭，多数空屋在一周内一定会被人租走。

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（据加拿大华人网）