1月份非有地私宅转售价持平 | 新加坡

本地非有地私宅转售价1月份环比维持不变,反映整体私宅价格正逐步趋稳。不过,中央区非中央区单位,一起一跌,呈现截然不同走势。

 1月份非有地私宅转售价持平 | 新加坡
分析师指出,投资者对中央区的高档私宅的兴趣越来越浓,包括一些外国基金都到本地寻找心仪投资项目,图为去年认购率不错的中央区私宅项目格美华庭(Gramercy Park)(城市发展提供)

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新加坡国立大学昨天发布的房地产价格指数(NUS SRPI)预估数据显示,1月非有地私宅整体转售价格指数报140.9。当中,不包括小型公寓中央区单位和非中央区单位转售价完全相反,前者上扬0.7%,扭转之前一个月的0.3%跌幅;后者下跌0.6%,而一个月前它却是上扬0.5%。
 
至于小型公寓,1月转售价上扬0.1%,跟去年12月下跌0.4%相比。也是不同走势。
 
小型公寓指的是不超过506平方英尺的单位,国大房地产价格指数是唯一追踪这类小单位转售价的指数。
 
中央区跌幅收窄 非中央区涨幅扩大
 
另一方面,昨天指数也调整去年12月数据。整体转售价从持平,上修至增长0.1%。中央区单位价格跌幅从0.6%收窄至0.3%;非中央区单位价格涨幅从0.4%扩大至0.5%。
 
智信研究与咨询总监王伽胜指出,1月份私宅转售价没多大变动是在意料之中,一方面是因为1月份是农历新年期间,转售市场交易较少,另一方面,不少买家也在观望新的一年有哪些新私宅推出,哪些项目会有进一步削价等。
 
对于中央区单位转售价1月上扬,王伽胜认为这是个别月份的价格波动,并不能视为中央区私宅市场出现回弹。
 
Global Alliance房地产公司合伙人陈耔豪则持稍微不同看法。他在接受《联合早报》采访时指出,投资者对中央区的高档私宅的兴趣越来越浓,包括一些外国基金都到本地寻找心仪投资项目,准备以“打包”形式一次过买下多个单位。
 
陈耔豪说:“我最近刚招待来自韩国的投资基金,这批机构投资者除了看本地的酒店或商业房地产项目,也关注私宅市场,特别是已完工和有租赁合约的私宅单位,因为这类单位可以马上出租,获取租金收入。”
 
据陈耔豪所知,去年美国总统大选后,一些美国投资基金也到新加坡考察房地产市场,准备把部分资金由国内移到新加坡和附近区域。
 
根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)数据,去年中央区黄金地带售出的公寓单位有647个,比2015年的123个多了四倍多。一些高档公寓如位于利安尼山路的OUE Twin Peaks和坐落在格兰芝路的格美华庭(Gramercy Park),去年都有良好的认购率。
 
市建局数据也显示,高档私宅是表现最好的私宅类型,去年第四季价格不跌反升,上扬0.1%;全年而言,高档私宅跌幅也最小,报1.2%。
 
橙易产业研究与咨询部主管黄显洋说,中央区私宅前几年跌幅较大,如今价格已到相当吸引投资者的水平,加上中央区私宅供应量较少,所以需求增加,就会出现供不应求的局面,
 
他说:“高档私宅变动一般较大,跌得急,涨的也快。如果市场风向转了,预料高档私宅也是最快回弹的私宅类型。”
 
 
(据联合早报)

分析师:地点优越 近期新私宅项目料受欢迎 | 新加坡

分析师:地点优越 近期新私宅项目料受欢迎 | 新加坡
这两个月来推出的新私宅项目获得热烈反应,受访分析师认为,接下来的几个新项目地点优越,附近的其他私宅项目较少,预料也会吸引许多买家订购

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这两个月来推出的新私宅项目获得热烈反应,受访分析师认为,接下来的几个新项目地点优越,附近的其他私宅项目较少,预料也会吸引许多买家订购。

即将推出数项目受瞩目

位于红山的The Artra、在巴耶利峇的Park Place Residences,以及实乞纳的Seaside Residences预计在3月至4月间登场,但已引起许多买家关注,原因相信是这些项目四周已好几年都没有新的私宅项目推出。

其中以Seaside Residences最受瞩目。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦接受《联合早报》访问时说:“上一次这个区出现新私宅项目是在2000年推出的旭日湾(Costa del Sol)公寓,地点稍微远一点的有在2014年兴建的丹绒加东项目Amber Skye。附近没有其他项目与Seaside竞争,因此该区的潜在需求非常大。”

Global Alliance房地产公司合伙人陈耔豪也有相同看法,他认为Seaside可能会掀起抢购热潮。“该区的卖点主要是东海岸的休闲生活和海边清新空气,而且靠近机场,前往市区也方便。”

位置属于东南部的Park Place Residences也会赢得买家青睐。陈耔豪认为,这个项目位于东西地铁线的巴耶利峇站旁,能乘搭地铁直达中央商业区,很适合买来出租。

另一个新项目是The Artra。该项目的99年地契商住两用地段,在前年11月推出时共吸引10方竞标,最终被中国香港上市公司远东发展(Far East Consortium International)的子公司Tang Skyline以3亿7688万元标得。

橙易产业研究与咨询部主管黄显洋预计,若发展商要取得15%的利润,可把公寓售价定在尺价1600元,这是非常合理的价格。“这个项目位于中部,而且靠近红山地铁站,对买来投资或自己居住的人而言,都深具吸引力。”

近两个月新项目

出乎意料受热捧

新加坡经济前景不明朗,就在人人谨慎开销花费之际,过去两个月推出的两个私宅项目和执行共管公寓项目却出乎意料地受欢迎。

位于金文泰的The Clement Canopy自本月25日开始接受预订以来,已售出200个单位。

在几乎同个时期推出的丹那美拉的豪佳苑(Grandeur Park Residences)示范单位,吸引了数千人前去参观。负责这个项目的集永隆发展在受询时说,预订数字仍在统计中,所以暂时无法公布详情。

坐落于蔡厝港第五道的执行共管公寓悦心雅轩(iNz Residence)自本月24日提供记录预购意向的电子服务以来,共收到450分申请,参观示范单位的人已超过1800人次。

陈耔豪指出,这三个项目之所以会大受欢迎,除了地点不错之外,主要是因为之前受房地产降温措施所影响,潜在买家多持观望态度。如今,许多买家意识到政府不会在近期内解除降温措施,于是决定不再等待,趁现在价格处于较低位置进场。

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(据联合早报)

1月新私宅销量同比增17.6% 分析师:下来买气会更旺 | 新加坡

分析师指出,从年比的增长数字中可看出买气从去年开始提高,因此1月的增幅显示了买家对市场仍有信心,他们也被价格合理的项目所吸引。

今年1月份的新私宅销量延续去年的上扬势头,比去年12月份多了3.8%,达到381个单位,与去年同期相比则增加17.6%。

分析师指出,接下来会有更多新私宅项目陆续推出,本月的销量预计会继续攀升。

根据市区重建局昨天公布的最新数据,若包括执行共管公寓,上个月的销量为565个单位,这比去年同期的480个增加17.7%。

1月新私宅销量同比增17.6% 分析师:下来买气会更旺 | 新加坡
分析师表示,随着近期有更多新私宅项目推出市场,预期接下来几个月的销量会进一步上升

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售出的新私宅大多是中央区以外(OCR)的大众私宅项目,共有238个,占62.5%;其他中央区(RCR)的中档私宅项目有110个,占28.9% ;核心中央区(CCR )的高档私宅有33个,占8.6%。

发展商在1月份共推出108个新单位,比去年12月多18个。新推出的单位当中,有30个属于其他中央区,另有78个在中央区以外的地段,核心中央区则没有推出新单位。

1月份正值农历新年,属于房地产淡季,可是销量却出乎预料地好,分析师认为,这延续了去年的市场上扬趋势。

ERA产业主要执行员林东荣接受《联合早报》访问时说:“从年比的增长数字中可看出买气从去年开始提高,因此1月的增幅显示了买家对市场仍有信心,他们也被价格合理的项目所吸引。”

有五个针对不同顾客群的新私宅项目在这几个月推出,而且地点分散在新加坡不同地区,林东荣因此认为接下来的买气会更盛。他预计,2月份的私宅销量介于600个至800个单位,执行共管公寓则能售出200至300个。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦,也持有相同看法。

他说,刚推出的The Clement Canopy和可能即将推出的豪佳苑(Grandeur Park Residences),将进一步推高新私宅销量。

他也表示,新私宅项目的数量仍然比过去两年少,因此买家仍会考虑购买较早前推出的单位。

他说:“新私宅需求将保持平稳,全年销量应该在7000个单位左右,但市场会密切关注(银行贷款)利率的波动,因这会影响买家的决定。”

在1月份销量最好的是卖出38个单位的Parc Riviera公寓,价格中位数为每平方尺1270元。The Santorini公寓以售出30个单位排名第二,尺价中位数为1066元。

戴玉祥产业咨询公司(Edmund Tie & Company)的研究报告指出,随着私宅价格保持稳定,而且销量也有上升趋势,政府不太可能会在下周一公布的2017财年预算案中宣布修订房地产降温措施。

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(据联合早报)

黄金地带售出公寓 去年销量比前年多 | 新加坡

高档私宅领域正在稳定下来,而数据也显示,去年在黄金地段售出的公寓单位数量,比前年更多。

黄金地带售出公寓 去年销量比前年多 | 新加坡
刚在1月份推出的The Peak@Cairnhill II,在短短一个多月的时间内卖出66个单位中的34个,认购率超过一半(东园发展提供)

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根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)数据,去年在黄金地带售出的公寓单位有647个,比2015年的123个高出超过四倍。

刚在1月份推出的The Peak@Cairnhill II,就在短短一个多月的时间内卖出66个单位中的34个,认购率超过一半。该项目的发展商是东园发展(TG Development)。

类似高档公寓如位于利安尼山路的OUE Twin Peaks和坐落在格兰芝路的格美华庭(Gramercy Park),在去年下半年也都享有良好的认购率。

市建局房地产资讯系统显示,在去年第四季,OUE Twin Peaks和格美华庭分别卖出55个和八个单位。至于全年销量,这两个项目则分别售出237个和44个单位。

高档私宅所处的黄金地带有圣淘沙升涛湾、乌节路、纽顿和武吉知马。市建局最近发布的数据也显示,高档私宅是三类住宅中不跌反升的唯一住宅类型,去年第四季价格起0.1%;全年而言,各类私宅价格都下跌,但高档私宅跌幅最小,报1.2%。

对于高档私宅有良好销量,以及去年第四季逆势上扬,东园发展执行董事王文川指出,这显示优质私宅在具挑战性的环境中仍然卖得出。

他表示,在有市场信心扶持的情况下,该发展商认为现在推出The Peak@Cairnhill II 正是时候,而该项目推出以来的销量就是一项证明。

该项目位于经禧圈,属于永久地契。项目有58个双卧房和双卧房阁楼单位,当中28个单位面积904平方英尺,另28个面积829平方英尺。两个双卧房阁楼单位分别是1884和1864平方英尺。

王文川表示,认购率高是因为该项目为买家提供延迟付款计划(deferred payment scheme)的关系。多数单位都是通过这项计划售出。

买家只需要支付20%选购费。他们有两年时间可行使选购权。期间,买家跟发展商签署母租约,让他们能出租单位,取得租金收入。

目前,该发展商也提供12%折扣,并为买家吸收两年的保修费和房地产税。

(据联合早报)

去年12月非有地私宅整体转售价止跌 | 新加坡

本地非有地私宅转售价终止连续四个月下滑的跌势,去年12月的整体转售价环比维持不变。

新加坡国立大学昨天发布的房地产价格指数(NUS SRPI)预估数据显示,12月非有地私宅整体转售价格指数报140.8,跟11月指数相同,比11月0.8%环比跌幅有所改善。

12月中央区单位(不包括小型公寓)价格环比下跌0.6%,跌幅比11月的下跌0.8%收窄。

去年12月非有地私宅整体转售价止跌 | 新加坡
分析师预测,今年全年的非有地私宅转售价会下滑2%

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非中央区单位(不包括小型公寓)的转售价则上扬0.4%,也扭转之前一个月0.7%的跌势。

至于小型公寓,12月转售价下跌0.1%,跌幅与11月相同。

小型公寓指的是不超过506平方英尺的单位,国大房地产价格指数是唯一追踪这类小单位转售价的指数。

智信研究与咨询总监王伽胜指出,去年12月整体转售价维持不变,一方面是因为12月假期期间,交易一般较淡静。一方面也显示房价已趋向平缓。

他说:“整体而言,去年私宅转售价的波动不大,有不少月份是像去年12月般毫无波动。从乐观角度来看,你可视这是私宅转售价已稳定下来的迹象。但你可从较谨慎角度出发,认为私宅转售市场已停滞不前,价格没有任何起色。”

对王伽胜而言,他倾向于后者观点,认为私宅转售价短期内不太可能会回弹。

至于今年私宅转售价走势,王伽胜预测今年全年的非有地私宅转售价会下滑2%。这是因为今年会有更多市郊的完工单位推出市场求售,与此同时,转售私宅需求却会相对温和。

他说:“比起新私宅买家,转售市场买家一般都做足功课,更精打细算,对价格差距也更敏感,也更擅于讨价还价。他们往往只有在完工私宅比同地区的新私宅便宜很多(至少便宜20%)时,才会选择出手购买。”

(据联合早报)

新加坡 | 一带一路机遇:长线投资首选新加坡

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新加坡,这个被视为中国香港竞争对手的国家,有着成熟稳健的金融体制,除了与中国香港共列为“亚洲四小龙”外,亦是全球三大金融中心之一。当人们经常拿中国香港与新加坡比较时,原来新加坡的楼市政策及发展,与中国香港和中国大大不同。

新加坡的房屋政策非常完善,超过八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的组屋(公共房屋)。然而,只有新加坡公民才能享受这种福利,另外亦只有新加坡永久居民才可在二手市场购入组屋;作为多元化的国际金融中心,在当地工作和短暂居住的外国人,自然要在市场上寻找私人住宅。事实上,为了令整体人口增长及人才素质上升,带动当地经济发展,新加坡不断输入海外人材,现时已有超过100万海外居民,可见当地的房地产市场潜力仍然强大。

超过八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的组屋
超过八成新加坡公民均以低廉的租金,租住政府提供的组屋

租金回报高 贷款息率低

自从中国香港政府推出新的加辣措施遏止住宅楼价涨势后,资金纷纷转投车位市场,一个位于天水围嘉湖山庄的车位都需要100万港元才能买得起,是名副其实的寸金尺土;而美孚新邨拆售车位,更有传在一日内快速沽清,即使有钱也未必抢购到车位。但在新加坡,你就不用另外准备资金去抢车位,因为大部分新加坡物业都会附送车位及单位部分家具,包括冷气、厨衞及衣橱等,为投资者节省不少成本。

新加坡住宅的租金回报率高达4.5%,而贷款年利率却低至1.5%,贷款额更高达70%至80%,投资者不需要缴付一大笔首付,适合不希望资金被绑住的人。

良好稳健的投资环境

新加坡拥有良好的经济经础、完善的法律保障,以及透明度高的交易程序,投资安全程度令人放心。在某些范畴,星州的表现比中国香港更胜一筹,例如金融科技发展、具弹性的监管等,而政府的财务状况亦有充足支持,给予大众一个优质的投资环境。

除此之外,在中国提出的“一带一路”战略下,新加坡和中国香港两地均有望获益。若星港两地加强合作与联系,例如新加坡分享其在东南亚和印度的影响力,而中国香港则分享其在中国内地的地缘优势,相信必能为两地经济带来极大裨益。

新加坡交通四通八达,发展成熟,来往各区十分方便
新加坡交通四通八达,发展成熟,来往各区十分方便

楼价见底 宜趁低吸纳

在新加坡投资楼市,现在的确是一个难得的机遇。新加坡2016年第三季的私人住宅楼价指数按季跌1.5%,不只是自2009年6月以来最大的按季跌幅,更是连续第12季下跌。不少分析师均认为,新加坡楼价已见底,投资者若于现时入市,有望捉紧当地楼价触底反弹的机会。

新加坡政府亦未有对楼价持续下跌坐视不理,与中国香港政府相反,新加坡金融管理局(MAS)自今年9月起“减辣”放宽对业主申请加按物业的“总偿债率”(TDSR)限制,不再对TDSR推出前和推出后的住宅物业作出区分,以维持物业市场稳定。

值得留意的是,如果海外投资者想投资新加坡楼市,只能购买公寓、私人住宅及商业地产,不能购买组屋或有地住宅。此外,新加坡政府规定,若业主在购入单位五年内转税,需缴交不同程度的“惩罚式”税项——首年转售需付楼价16%的税款、第二年12%、第三年8%、第四年4%,直至第五年起才免罚税,故投资新加坡物业只宜作中长线投资,短炒的话随时要倒贴税项。

有意趁低位在狮城置业的你,以下这个楼盘或许正是你想寻找的目标。Commonwealth Towers位于女皇镇(Queenstown)地铁站,乘坐地铁前往主要商业区莱佛士坊(Raffles Place)只需12分钟,而前往乌节路购物区(Orchard Road shopping belt)亦只需数分钟车程。这个由知名发展商丰隆集团主理的楼 盘,拥有完善的设备,包括泳池、健身室、网球场等等,另外更设有露天顶楼设施如烧烤场、按摩浴池等,单位更配备高级装潢及云石地板,绝对是一等一的住屋享受。项目预计将于2019年落成,现时购买将可享有5%预购优惠。有意在新加坡入市的你,不妨紧握现在这个趁低吸纳的时机,静待数年后的收成!

Commonwealth	Towers单位配备高级装潢及云石地板,是一等一的住屋享受
Commonwealth Towers单位配备高级装潢及云石地板,是一等一的住屋享受

 

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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新加坡 | 房价还会跌吗? 4.11亿通吃45间豪宅 新加坡老大出手了!

新加坡商业时报报道,福布斯2016新加坡排名第七、净资产49亿美元的银行家、投资家、大华银行创办人黄祖耀通过旗下公司庆隆(Kheng Leong)从开发商凯德置地手中买下了The Nassim(纳森华庭)剩余的45间豪宅

新加坡 | 房价还会跌吗? 4.11亿通吃45间豪宅 新加坡老大出手了!
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就在普通投资者对市场复苏将信将疑的当儿,新加坡老大已经果断出手了!

这笔交易总值达4.11亿新元(约2.87亿美元),或相当于S$2300/平方英尺。作为大宗交易的回报,凯德置地给予了18%的折扣。

这个折扣水平和近期的市场数笔大宗交易基本一致。

这45间永久地契豪华公寓单位总面积约16,446平方米,相当于每间365平方米的超级豪宅

项目位于新加坡那森路,靠近乌节路。周边一公里之内,是各国领事馆,包括中国及美国大使馆。 

十几世纪末,新加坡那森路的黑白洋房,是大英帝国殖民政府派驻于此的高官专属住所,后来这一段那森路就渐渐变成昔日权贵阶层和政要商儒聚集的重要地标。这些独树一帜的英式设计黑白洋房,因为种种客观条件,在岁月的洗礼下,更成为小岛上富贾名士们梦寐以求的终极憩息小家。

看来新加坡豪宅市场正在复苏并非子虚乌有。市场的合理价值区间已经到来。

(据新加坡佳居网)

新加坡 | 未售单位创新低 本地私宅市场现曙光?

近年来随着新竣工私宅单位增加,加上经济不明朗和降温措施等因素,造成房屋价格和租金面对下行压力。去年,私宅空置率创亚洲金融风暴后的新高,新竣工单位也达历史高点。然而,2016年也出现一个特别现象,即未售出私宅单位创下历史新低。进入2017年,又会是怎样一番光景?《楼市乾坤》找来多名分析师分享看法。

空置率近年逐年上扬,新竣工单位也在去年创下新高,对房地产市场显得不利。

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 虽然已入夜,但在位于东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,亮着灯的单位并不多,有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。(谢智扬摄)

然而,自2015年以来,市场上发展商售出的私宅数量却比推出的单位数量来得多,以致未售出的私宅单位出现历史新低,这给暗淡的私宅市场带来一线曙光

接受《联合早报》访问的分析师预料,随着房价降至合理水平吸引买家进场,而新竣工单位和未售出单位也继续减少,房地产市场将在今年趋稳。不过,出租市场将继续是租户的天下,投资者仍得调整“战略”,以便在竞争激烈的租金市场中求存。

根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)和综合各房地产研究公司的数据,去年整体私宅空置率是亚洲金融风暴之后的新高,第三季(最新数据)为8.7%,若只是非有地私宅则高达10%。

私宅空置率虽然不是历来最高,但仍然是10多年来的高点。分析师认为大量新私宅竣工、经济放缓和企业改变外来人员住房津贴等因素,都是空置率去年攀高的原因。

ERA产业主要执行员林东荣指出,从2014年起开始出现大量新竣工私宅单位。除了去年的大量竣工私宅,2015年和2014年各有1万8971个和1万9941个新单位竣工。此前,本地10年均值是9582个。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉说:“竣工单位大增,而外劳的招聘却收紧,以及经济放缓所造成的裁员、外来员工被派往其他国家和削减住房预算,都是空置率过去几年连年高涨的原因。”

分析师预料去年全年的新竣工单位,可能打破2014年1万9941个单位的峰值。

根据第三季数据,今明两年预计竣工的私宅,分别有1万3284个和9587个单位。不过,值得注意的是去年发展商未售出私宅单位纪录,出现历史新低,为2万2502个单位,似乎给房地产市场带来曙光。在2015年,发展商推出和售卖的私宅单位分别是7056和7440个。去年首11月,发展商推出和售卖的私宅单位分别是7763和7768个。

谈到发展商的“存货”创新低,橙易产业研究与咨询部主管黄显洋指出,政府售地计划的住宅地段近年来减少,而发展商销售的私宅则增加,是促使私宅“存货”减少的原因。

在空置率居高不下的同时,数年来数量庞大的竣工单位,也给本地房地产市场雪上加霜。近年来的竣工单位动辄上万个,甚至直逼两万,高于此前不足1万个的10年均值。截至去年11月,新竣工单位是1万9193个。

空置率、私宅存货和竣工单位,这三大因素在今年的情况会如何?在相互影响的情况下,加上宏观经济和加息等因素,本地房市今年有望复苏吗?

受访分析师都认为空置率会继续维持在高水平,并预料存货会持续走低。由于新竣工单位在今明两年预计会比过去几年来得少,分析师大多预料我国房地产市场今年会趋稳,并认为现在是投资者可考虑物色心仪房地产的时机。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说:“价格可能会得到扶持,但在市场自我调适之前,租金市场会维持疲弱。对于拥有现金的投资者和买屋自住者,这是‘到处看看’的好时候。”

不过,也有分析师认为房价会持续下滑。高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为,若利率上扬,可能推动更多屋主在转售市场脱售房地产,造成价格下滑。不过,今年新推出的私宅,视各自具备的特点而定,若竣工日期是在2019年以后,那么推出价可能持稳。

世邦魏理仕新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为,高涨的利率环境,可能迫使一些投资者脱售房地产,但不太可能出现仓皇卖屋的情况。

他指出,几年前热卖的项目如今竣工,增加出租市场的供应,在需求方面带来挑战。许多外派人员如今是在“本地配套”下受聘,自然会选择租金较低的房屋。整体来说,分析师认为今年会延续去年的买气。

在各地区私宅空置率方面,前年空置率“居冠”的东部在去年情况好转,而东北部则跃升为空置率最高的地区。

尽管如此,本报“夜访”东部淡滨尼的Q Bay Residences和弗洛拉通道的The Inflora,发现亮着灯的单位并不多,有的公寓大楼甚至几乎“漆黑一片”。

根据URA Realis和智信研究与咨询的数据,截至去年第三季,东北部的空置率是10.9%,而中部和西部则紧随其后,分别是9%和7.9%。

谈到东北部跃居空置率最高的地区,智信研究与咨询总监王伽胜认为,这主要是因为该地区近来有大量私宅竣工,以及附近缺乏聘请大量外派人员的办公场所所致。

他指出,2010年至2013年是买家拥屋期望高涨时期,随着东北部当时推出的项目纷纷竣工,空置率也因此走高。

东北部近来竣工的项目,有榜鹅的Flo Residence和万国的万宝阁(Jewel@Buangkok)以及乐丰轩(La Fiesta)等。

至于北部的空置率,则是五大地区当中最低的,在去年第三季为5.5%。北部是许多跨国厂商的聚集地,可为出租市场提供外来人员租户群。

房地产市场还未复苏,当中的利益相关者如何避开风险,掌握机会?分析师为投资者和买屋自住者、房东与租户,以及发展商提出不同建议。

转售市场竞争激烈,对买家有利。ERA产业主要执行员林东荣指出,由于屋主更愿意洽谈价格,这类买家可能会买到物有所值的房子。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,买屋自住者应该仔细分析利率将如何影响他们偿还贷款的能力。他们应该谨慎置产,并可考虑到转售市场物色物有所值的房子。

智信研究与咨询总监王伽胜相信发展商今年会减价,因此建议买屋自住者直接跟发展商买房子。不过,他表示,若买屋自住者急着买房子住,可以考虑购买新竣工的私宅。

林东荣建议投资者跟发展商购买未竣工的私宅。这是因为建造私宅需要多年时间,虽然当前出租市场下滑,但屋主还有时间等待市场复苏。

对于那些准备从转售市场买屋,并期望立即出租的投资者,王伽胜指出,这类投资可能面对较大风险。在房地产市场当前面对逆风的情势下,要出租房子可能会面对困难。

竣工房地产增加,租金下滑,房东面对不利形势。林东荣建议他们开出较低租金,以及采取其他策略脱颖而出,例如重新装潢房子。

王伽胜建议不要对租户国籍或类型过于挑剔。他说,疲弱的出租市场可能迫使屋主把房子租给他们不想要的租户,但能为房东“开辟”更多租户来源,也不失为一个好尝试。

他也建议房东在更新租约时维持现有租金,甚至减租来留住现有租户。

当前的房地产市场对租户极为有利。林东荣指出,市场有大量供出租的私宅,租户能挑选到最合意的房子。

林东荣指出,由于新推出项目较少,竞争也随着减少,目前是发展商“清货”良机。

不过,王伽胜认为,发展商要赢得买家的心,最好的方法还是减价。

他说:“我预料2017年是那些在2013年和2014年买地的发展商,通过减价快速脱售项目的一年。从买地开始,他们有五年时间售卖项目,但它们不会要等那么久才把项目卖掉。”

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉认为,发展商应该尝试填补土地库。不过,他们可能会因为找不到地段而受到限制。

他估计政府可能会增加住宅地段的供应,而只要价格合理,发展商对集体收购的兴趣也会提高。

年份 空置率(%)* 竣工单位* 未售出单位**

2012 5.4 10329 37176

2013 6.2 13150 32082

2014 7.8 19941 28779

2015 8.1 18971 24546

2016 8.7 19913(首11月) 22502

*每年第四季数据  **竣工与未竣工

来源:市区重建局房地产资讯系统、各房地产研究公司数据

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(据联合早报)

加拿大 | 大多区独立屋开售每小时涨价1万!排队已经没用了

多伦多独立屋一房难求早就已经不是新闻了,但每次一有新的好楼盘出来抢购的盛况还是让人瞠目结舌。

加拿大 | 大多区独立屋开售每小时涨价1万!排队已经没用了
为了抢到独立屋楼花,有人不分酷暑严寒彻夜排队,也有人花钱请人排队,更有人不惜多花5万元“入场费”优先认购

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万锦市一个独立屋楼盘,两年前放盘时售价不足140万,如今转让价已经爆涨了百万。当年的楼花买家,以十几二十万元的首付为杠杆,短短两年多就撬动百万盈利,当然是桩好买卖。

于是为了抢到独立屋楼花,有人不分酷暑严寒彻夜排队,也有人花钱请人排队,更有人不惜多花5万元“入场费”优先认购。有地产从业员透露,一些特别出色或稀有的屋盘入场费,可以高达约屋价的5%,预计这个黑市价今年可能上涨至平均6万元。

房地产市场业内人士声称:几年前若约克区有新盘推出,很多人会提前一星期便开始架设营帐通宵达旦排队买楼花,初期只要买家肯受累,排队便能买到屋。

过了一段时间之后,很多人怕辛苦不愿意自己排队排足7日,于是“排队党”应运而生,有人摆放小椅子占位置。但导致了不少争吵甚至打架的情况发生,要劳动警察到场维持秩序。

其后发展商为杜绝“排队党”,实行每隔两小时点名一次,以确定是买家本人排队。多次混乱情况被传媒和社交媒体披露之后,不少发展商干脆取消排队,改为向一些经纪发放部分配额(行内术语称之为“筹”)。

地段越好“筹”价越高

该人士声称,初期一些有“筹”的经纪,因手上未必有客,于是将“筹”转让。业内人士声称,转让费3年前只是5,000至8,000元,但最近两年由于楼市畅旺,这笔俗称所谓“排队费”升至2万至3万元。买家支付额外费用之后,便可以优先入内拣屋。

2016年初“排队费”已经涨到5万元,业内人士说,一些特别出色的屋盘“筹”价,更可以高至8万至10万元,约是屋价的5%,这些新屋位于市中心或地点很好;或是区内只剩下一幅地皮可供开发,很多人想迁居入住;又或是觉得当地很有投资价值,例如康山、烈治文山等。

据业内人士声称,这种情况越来越夸张,也反映楼市完全转变为卖家市场,以前只是独立屋有排队费,但目前半独立屋和镇屋的新盘,也开始出现排队费,只是费用较低。

公寓大厦新盘也有所谓“VIP经纪”,但由于单位数量多,市场上争抢的情况不如独立屋,所以没有排队费,只是优先挑选单位。业内人士说,多年前是发展商向经纪支付佣金,但现时是没有佣金,买家尚要支付额外费用才有机会买新屋。

独立屋开售每小时涨价1万元

业内人士又声称,市场上的VIP经纪也是有真有假。发展商拣选VIP经纪的原则,是依据地产公司和地产经纪在过去几年的销售纪录来分配名额。

一个新楼盘开售,据业内人士声称,利益最大的是内部认购(Builder’s Family and Friends),支付“排队费”的买家属于第二轮,然后才轮到公开发售。

业内人士声称,目前情况尚未恶化至排队先后次序出现不同价位争抢的情况,不过有迹象显示,发展商似乎也要从中分一杯羹,早前一个位于烈治文山北端约有50栋屋的新盘,以VIP方式预售,发展商开售后每小时涨价1万元,换言之,上午最早入场的买家,与下午最迟挑选房屋的买家,楼价已相差逾10万元,该新盘当天只卖剩不足10间屋,留待翌日公开发售予上网登记的准买家。

经纪指“排队费”违规

对于房地产市场存在所谓的“排队费”,运亨地产经纪黎宇昌表示,他知道有此情况,但个人从未经手,若有客人想买新楼盘,只会转介予其他人。他表示,地产业有规定,经纪在任何情况下均不能以现金交收,必须经由地产公司出支票,“排队费”属违规行为,会被吊销牌照;但他认为长远而言,由于需求持续增加,排队费只会越来越高。

据知业内曾有传闻,一名有配额的经纪因客人迟到近两小时,经纪在售楼处外等候期间,一名华裔买家趋前表示准备买3套屋,但只得一个配额,自称手上有15万元现金,让经纪开价转让配额,不过该华裔买家最终被经纪拒绝。

若楼盘烂尾,“排队费”则打水漂

买家支付“排队费”要冒相当高风险,黎宇昌表示,虽然可优先拣楼,但若最终未能买到心仪房屋,“排队费”不会退回;如果发展商破产或其它原因,道致楼盘烂尾或无法成交,“排队费”则如“肉包子打狗”一去无回。

安省新屋均有保险,主要是保障订金,惟因“排队费”不属于订金或首期的一部分,全部是现金交易,当然也没有任何收据,因此若楼市逆转或发展商出现问题,即使提出民事诉讼,也无法追讨这笔款项。

黎宇昌称,数年前也有一些小型发展商眼见房屋价格飙升,于是将尚未动工的楼盘屋价提高近20%,若业主不愿加码,只能取回订金和些微利息。发展商合约通常含有一些有利发展商的条款,即使经民事诉讼取得赔偿金,扣除律师费之后,可能反而不如楼价升幅。

他声称,发展商现时已经直接将屋价提高至两年后交吉时的预 期市场价格,以前新屋楼花售价是较现货为低,但目前是楼花价格反而比现货高,因为发展商是以将来的市价计算。

由于楼花价格较现屋贵,黎宇昌说,也带动了二手楼市的升幅。发展商通常将一幅地皮分成数期兴建出售,由于楼价上升,因此第一期的屋价,可能与后期的价格相差数十万元。一般楼花要一年半至两年交吉,当第一期新屋尚未成交,而发展商仍在开售时,首批买家帐面上已经“赚”了30至40万元,于是出现楼花转让和炒楼的问题。

税局严查“转让获利不纳税”

多伦多地区的楼价以往每年平均升幅约为4-6%,最近两年的升幅为15-20%,换言之两年前入货,到今日尚未成交,但已经升值35%至40%。黎宇昌称,买家可以用10万元订金,赚取30万元的利润,相当于变相鼓励炒楼。

他又声称,法律上第一个买家尚未成交,因此政府田土厅没有纪录,只是发展商的档案有资料显示买家曾经未成交前转让物业,很多转让楼花的人没有报税,税局近年派人专门向发展商索取这些楼花转让的交易纪录,向未交税的人发信追讨。

Condo市场“买筹”不多见

据廿一世纪岭先地产楼花专家Ken Yeung表示,购买镇屋或独立屋新屋盘的“买筹”潮流,并未延伸到Condo市场。他指,主要原因在于供应问题,一个Condo楼盘可能有数百甚至逾千个单位出售,而且在同一时间,甚至同一地段亦可能有多个楼盘在发展及开售,在供应充足的情况下,没可能出现独立屋或镇屋要花数万元买筹才能优先买楼的情况。

Ken又指,由于目前Condo单位需求亦不错,所以发展商基本不需要利用削价来吸引买家,只是在一些楼盘出售到一定程度要推出货尾时,才会提供一些优惠,目的是尽快将货尾出手,优惠可能是减一万元楼价、送储物室或保証两年租金等。

他强调很多人以为“扫货尾”可占到好处,但货尾单位通常在楼层、朝向及面积大小方面都很少有选择,同时一个楼盘的呎价在开盘时是最低的,随后就会渐渐上 升,发售到要出售货尾时,可能已经是开盘两年之后,余下单位售价亦随时日水涨船高,就算发展商将楼价减一万元促销,但单位可能已较开盘时涨价了几万元。

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(据加拿大家园)

新加坡 | 比隔邻地段标价高27% 柏鲁马路地段11方竞标出价远超预期

尽管官方数据显示楼价继续下挫,一幅位于花拉公园地铁站附近的地段,却吸引了11方人马进场争夺,发展商的出价更远远超出市场的预测。

本地发展商刘景发(Low Keng Huat)的出价最高,它以1亿7408万元,即每平方英尺约1000元,来投标这幅位于柏鲁马路(Perumal Road)的99年地契的共管公寓地段。

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按这个地价来计算,如果刘景发顺利标得地段,推出价格很可能要订在每平方英尺1700元或更高的水平。

但是,过去三个多月来,附近的共管公寓,如Sturdee Residences的中位成交价只有每平方英尺1535元,最低为1437元、最高为1738元。

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣说:“这个(投标)价格相当乐观,(刘景发)的出价比2015年3月、附近Sturdee Residences地段的成交价,足足高了27.2%。”

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯说:“这与整体楼市趋软的情况不符,楼价在2015年下跌了3.7%后,2016年又下跌了3%。”

她认为,发展商“敢敢”出价,意味越来越多发展商看好楼价可能在2017年见底,并于2018年反弹。这样一来,当柏鲁马路的项目推出时,应该就能刚好赶上楼市回暖。

李敏雯也留意到,不单单只是刘景发一家“敢敢”出价。实际上,11方人马中有九方人马的出价都高于Sturdee Residences地段的成交价。

当年以容积率每平方英尺787元买下Sturdee Residences地段的发展商SL资本,也参与这次的投标。它以容积率每平方英尺852元来投标柏鲁马路地段,出手比两年前提高了8%。

刘景发的出价,比排名第二的中建南洋(China Construction (South Pacific))高4.4%;比排名第三的长春产业(Allgreen)则高7.8%。

料建200个共管公寓单位

柏鲁马路为商住两用地段,占地面积为4万1418平方英尺,最高可建筑面积为17万3957平方英尺,预计可以建造200个共管公寓单位,第一层可作商业用途。

由于地段靠近地铁站,距离中央商业区的莱佛士地铁站只有四个站的距离,再加上单位数量较少,牵涉的投资金额不高,容易“消化”,因此吸引了中大型发展商都蜂拥而至。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉认为,如果柏鲁马路地段的投标价格比Sturdee Residences地段高10%至15%,应该是因为它更靠近花拉公园地铁站。

他说:“更高的溢价则是激烈的竞争炒出来的,而这背后也反映了发展商对楼市前景的乐观,以及建筑商出身的发展商对于成本的节约能力。”

政府的土地供应减少,也是另一个刺激11家发展商进场争夺地皮的原因。李敏雯认为,最近政府延迟推出位于实龙岗上段的正选地段,也可能吸引一些发展商改而把目光转移至这个地段。

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(据联合早报)