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中國買家超愛美國房市，今年已經成為美國房地產最主要的海外買家，而且有 46% 的買家更是直接用現金付款，比例較 10 年前大增了 229%。房地產數據分析網站 RealtyTrac 副董事長 Daren Blomquist 就表示，外國買家佔美國房市的比重已經較 10 年前大幅增加，特別是華人買家。這些全額付現買房的外國客推升了美國房價近幾年的漲勢，他們比較不像本土買家受到較大的收入限制。

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根據《CNBC》報導，中國經濟和股市近期的波動反而趨使更多中國買家前往美國購屋。房產公司 Long & Foster 董事長 Pandra Richie 指出，家中有小孩的中國買家需求強勁，他們依賴公司的團隊來深入瞭解本地的教育環境，獲得高品質的教育是中國買家首要考量的因素之一。去年亞洲買家佔美國房市的外國買家比例高達 35%，共花費了 280 億美元在美國房市上。其中，他們在高價房地產市場，如加州和紐約的買氣又特別熱烈。

剛從中國房產論壇回來的房地產經濟人 Kathy Sloane 表示，中國的買家家境富裕，他們很多人都帶著小孩前去參加論壇，想知道在美國如何為小孩取得良好的教育環境，以及父母怎麼取得醫療建保。中國客有些想在紐約買豪華公寓，然而並非全部，但整體來說中國客確實傾向較新的房屋。

Kathy Sloane 認為，這些中國客到美國買房跟資本外流無關，他們只是要改善生活，基於許多原因而搬離中國。教育、醫療建保和房價可望續漲的因素都對中國買家充滿吸引力。雖然目前中國客的需求主要在較高階的房屋，但中階房屋的需求也會開始增加。現金付款是目前買房的特別優勢，很明顯的中國買家清楚這點。

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9月22日舊金山市議會，全票通過了歷史最嚴厲的租務管制條例，承認舊金山存在可負擔住房危機的現實。舊金山市長李孟賢在10月1日和5日兩次召集租客團體和小業主代表雙方溝通會議，聽取雙方的意見，並將於10月9日前作出是否簽署的決定。小業主們認為，嚴厲的租務管制將令原已傾斜租客的政策更加極端，最終可能將導致租房市場的崩盤，他們呼籲李孟賢市長在10月9日最後期限前否決由金貞妍市議員提出的、被稱為「租客保護2.0」的法案。

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其中引起爭議最多的，是租客可無需屋主同意，即可增加合租人數的條款。對這一條款在市議會討論時也引發分歧，最終單獨投票表決，以7票贊成、4票反對而通過。據悉，租客團體方面認為，舊金山租金高漲，只有採取分租的辦法，才能緩解可負擔住房危機。

李孟賢問，租金控制下的住房單元的房租應當遠低於市價，不應有這方面問題。租客團體方面回答稱，由於屋主採取各種逼遷的辦法，換租客以收取市價房租，如果不放開租客人數將讓許多人無力負擔舊金山的房租。

住房政策改良會聯合創始人招霞表示，「租客保護2.0」將成為骨牌效應中的第一張倒下的牌，恐怕將引發租房市場崩盤。李孟賢表示，擔心租務管制修正案將令舊金山可出租房源減少。

「租客保護2.0」規定，屋主不得以輕微過失為由迫遷；警告過失須有證據，並給予一定改正時間；非法單元和姻親單元不得迫遷；非租客過失的迫遷，5年內不得調漲租金等。

以小業主協會和住房政策改良會為代表的團體認為，新的條例將進一步增加屋主的負擔，導致更多不合理現象出現。在一封呈交市府官員的公開信中，反對者提出若干質疑，認為按照「租客保護2.0」有若干漏洞，包括：難以負擔非法單位拆除或者居住單元合法化的屋主，可能會讓租賃欺詐者白住；可讓租客不經屋主同意就任意增加居住人數；令屋主負擔更多；引起租客之間更多爭執；控制最多居住人數無法執行。

舊金山市府憲章規定，市長有權對市議會通過的法令實施否決，市議會需要2/3多數通過才能覆蓋市長的否決。李孟賢表示，他將在本週作出決定，希望能夠兼顧業主和租客的利益。

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據美國媒體報導，過去十年間在美國以現金購買住宅的中國買家的人數增長了兩倍，講普通話的中國人所購買的主要是高端房產，房價中值超過50萬美元(約合317萬元人民幣)。

土豪們用現金購美國房產 中國買家十年增長2倍

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會講普通話已成為房產中介的職業技能

「如果你想要在美國向一位現金買家銷售房產，你可能會需要一名能夠講普通話的房產中介。」自2005年以來，在美國購買住宅的中國現金買家的人數呈爆炸性增長趨勢，受此影響，正如報導中所言，會講普通話已成為房產中介需要具備的一項重要的職業技能優勢。

近日，位於美國加利福尼亞州的房地產研究公司「地產跟蹤」(RealtyTrac)和位於新澤西州的多元文化營銷公司「種族科技」 ( Ethnic Technologies)發佈了一份聯合分析報告，稱截至2015年5月的17個月內，在美國購買住宅的講普通話的中國買家中有 46%使用現金全額付款，是2005年的三倍。總體而言，在非英語現金買家中，講普通話的買家佔比18%，僅次於講西班牙語的買家(佔比43%)。

中國現金買家市場佔據份額很大

「如今現金買家在房地產市場佔據的份額比十年前大得多，對於講普通話的中國買家尤其如此，」「地產跟蹤」公司副總裁達倫·布朗奎斯特說，「由於外國現金買家通常不會像本地的傳統按揭買家一樣受到收入水平的限制，所以過去幾年間這些人推動了美國住宅房價的上漲。」

目前，美國住宅房價中值已經上漲至18.08萬美元(約合114.7萬元人民幣)，是自2008年年中以來的最高水平，僅在過去一年房價中值就上漲了 3.3%，預計2016年還將上漲2.2%。　　根據美國全國地產經紀商協會(NAR)公佈的數據，截至2014年3月的12個月內，中國買家購得220 億美元(約合1396億元人民幣)的美國住宅，比上年同期激增72%，並且中國買家購買的大多是房價中值超過50萬美元的高端房產。

奧比·雅可比是西雅圖一家房地產經紀公司的負責人，他說在西雅圖最昂貴的社區，近乎一半的房地產交易活動與中國買家有關，並且超過3/4的房產交易用現 金結算，「西雅圖是距離北京最近的美國大陸城市，當地有潔淨的空氣、優質的教育和多家世界500強企業提供的就業機會，這對於中國買家極具吸引力」。在過 去一年，西雅圖的房價上漲了12%，預計在2016年還將上漲6.4%。

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經濟學家預測未來四年洛杉磯房價還會上漲至少8％，華人現在仍是美國房產市場的寵兒。不少華裔房產專家或投資人都會受邀參加不同的房地產會議。近日，在洛杉磯喜來登酒店舉行的第二屆房地產創新融資會議上，華裔面孔增多。

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法學博士吳佳璐，2013年作為合夥人加入了Gelt房地產投資公司，主要負責公司的華人業務。他介紹，他們的主要項目都在外州，管理3000多套公寓。

房地產投資市場類型有住宅自住、公寓出租和商業樓等，但洛杉磯公寓出租市場並不紅火，反而外州的鳳凰城、鹽湖城和丹佛等地市場更搶手。吳佳璐道出了主要原因：「因為洛杉磯的房地產市場的資本轉換率太低了，在這裡購置房產的話，租金的收益非常微薄。」

洛杉磯有很多房地產投資公司，幫助客戶購置、管理、裝修以及出售公寓樓。他們的客戶除了當地西人投資者，華人投資者也越來越有競爭力，特別是來自中國大陸的投資人。

吳佳璐說，他們也有很多來自大陸的客戶，主要是機構投資人。他說：「這些機構有基金公司和房地產公司，他們在中國獲得巨大的財富之後，想平攤風險會進行一些海外投資。」

專業人士表示，一個好的投資項目需要考慮很多因素，包括當地的宏觀經濟、人口增長率和就業率等方面問題。基於這些因素，造成很多外州城市房產市場紅火。例如丹佛每年人口增長為5％，收入也在穩定增長，租金增長每年有10％，所以吸引了很多投資人。

家住河濱縣的房產投資人許先生，有35年的投資經驗，他建議投資新手，可以先從小額度的投資項目開始，中間轉手的機會多一點，風險也相對較小。

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今日，洛杉磯市正式頒佈了在全國範圍內涉及面最廣、最為嚴苛的地震領域相關法規，此項規定中要求洛杉磯市一萬五千棟建築要被加入到加固行列，以此來抵抗由於地震所引起建築損害。

針對該規定的市議員不記名投票結果肯定了洛市民眾幾十年來的願望。在過去的幾十年中，洛市的議員與民眾最渴望的是加固那些脆性混凝土高層建築以及四 方木製結構的房屋，因為這兩類房屋是最容易在地震中受損並造成人員傷亡的。而這兩種結構的房屋在洛杉磯市所有房屋中所佔的比例非常大。在1971年和 1994年大地震中，由於此類建築倒塌所引起的死亡人數高達65人。

本次規定的出台標誌著洛市在行政和心理上所跨出的重要的一步。這表示，現在，洛杉磯作為一個地震高發城市，真正願意付出行為掃去心中的恐懼與陰霾。 今天，市長賈希提（Garcetti）表示：「今天的所作所為是在挽救生命。我們並不是希望創造什麼所謂的史上最嚴厲的法規，我們只是希望我們的城市在遭 遇地震後可以迅速地恢復和繁榮起來。」

在這條法律的規定下，木製房屋房主將擁有7年的時間來改善他們的公寓，鋼筋混凝土結構建築的所有人將有25年的時間來對房屋進行加固。房屋的所有人 與租客都非常關心這條法規所帶來的經濟負擔，但他們雙方也都非常清楚，這筆費用勢必需要雙方來共同承擔。城市房屋管理中心建議房主與房客按各自分擔50% 的方式來均攤這筆加固費用，同時規定由於房屋加固而引起的每月房租上調金額不能超過38美元。

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中國買家持續在美國住宅房市投入大筆資金，從陽光明媚的洛杉磯市郊歐文市（Irvine）的發展案到曼哈頓可俯瞰群樓天際線的摩登公寓。據全美房地產經紀人協會（NAR），中國現在居外國買家之首，將近一半是現金支付房款。

在美購房 近一半中國買家選擇現金支付

 

2015年迄今，中國買家46%以現金購房，較10年前增加約2.3倍。外國買家整體而言，33%以現金購房，較10年前增長65%。

近幾年來，外國現金買家助長美國房產升值，他們不同於美國本地需貸款融資的傳統買家。不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家的數量並不大。

根據NAR，在過去的12個月，外國買家購買了20.9萬套房產，約佔成屋銷售的4%。海外買家購買的房產價值較高，佔到總銷售額的8%。

CNBC 報導稱，由於中國近期經濟和股市不穩定，帶動更多買家到美國。位於弗吉尼亞州的房產商Long & Foster最近開始與中國房產網站居外（Juwai）合作。該房產商總裁Pandra Richie表示：我們看到來自中國家長的需求，有買家的孩子年僅1歲，要求他們幫助深入瞭解當地的社區、教育品質，包括從小學至大學。他說：「優質教育 是中國買家首先考慮的因素之一。」

截至2015年3月的12個月內，中國買家在美房產花費超過286億美元，平均房價成本83.18萬美元。報導中說，中國買家心動於美國的教育、老人醫療保健和房產升值。有仲介商依此推出配套方案。

中國人也較青睞新建築，一些建商專為中國買家量身打造建蓋房子。

截至目前，雖然較高端的需求一直很旺，但如大西洋岸中部城市更實惠的市場也開始看到需求增加。

加州大學洛杉磯分校經濟學家William Yu表示：從經濟和政治上考慮，對中國資金來說，最聰明的投資目的地是美國。中國投資者希望用美國房地產分散投資。

美百萬房產銷售年增21%

另外，根據Coldwell Banker週二（6日）公佈的國際豪宅市場報告顯示，截至七月份為止的12個月內，美國百萬美元以上的房產銷售約92,000戶，增長了21%。

該報告稱，推動豪宅市場的動力是全球財富增加，以及富人購買房地產作為投資與安全資產所在的興趣漸增。

美國百萬美元的房產銷售仍高度集中在東西兩岸。紐約市銷售的百萬房產最多，有6,753戶，其次是洛杉磯的2,685戶，舊金山2,324戶。

擁有最多百萬住宅的前三個郵編都在紐約市：10023（中央公園西）、10019（中央公園南）和10011（切爾西）。在美國加州拉霍亞（La Jolla）郵編92037排名第四，加州弗裡蒙特（Fremont ）郵編94539，排在第五位。

 

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美國的房產銷售正逼近2007年以來的最高水平。今年至8月的房屋銷售總額對比2014年同期增長5.4%。共計售出194萬7028套房屋，創下了自2007年以來的一年中前八個月的最高水平。

傳統而言，大部分外國投資者喜歡在紐約，波斯頓，三藩市，西雅圖與拉斯維加斯買房產，最新數字也如此顯示。在這些城市，以現金轉手的房產比例都有增加的趨勢；通過現金將房產一次過付清是外國熱錢流入最明顯的痕跡。

房產中介也表示，加州南部越來越受外國投資者青睞；一位受訪的經紀人透露，加州爾灣城 (洛杉磯的市郊) 80%的新房被中國內地人買去。在另外一個南加富人區亞凱迪亞，買方90%來自中國；亞凱迪亞有著個很活躍的華人社區。

中國人是加州房產的最大海外投資群體，佔海外投資總數的三分之一。他們買的房產也比本地人來得貴；其購買的房產價格中位數為52萬美元，本地人則是20萬。

加州大學洛杉磯分校經濟學家William Yu表示：「從經濟和政治上來考慮，中國投資者希望保護他們的資產，用美國房地產分散他們的投資。對中國資金來說，最聰明的投資目的地是美國。」

截至2015年3月的前12個月內，來自中國的買家首次超越加拿大買家，成為美國房地產市場第一大海外買家。根據全美地產經紀商協會（NAR）數 據，中國買家同期投資了286億美元於美國當地產市場，房屋均價為83.18萬美元。以房屋的價值來計算，中國買家佔到了海外買家成交額的27.5％，其 中有35%的交易在加州。這成就了大量的中國—美國房地產經紀公司。

不過，在整體的美國房地產市場中，外國買家的數量並不大。根據NAR，在過去的12個月，外國買家購買了20.9萬套房產，約佔成屋銷售的4％。海外買家購買的房產價值較高，佔到總銷售額的8％。

不過顯然中國人大都喜歡投資於美國兩岸地區。據彭博報導，美國北達科他州已出現了鬼城，不像中國，這些空著的房子都沒主人的。北達科他州是美國的重 要石油產地，房產公司原本預料水力壓裂法開採石油產業的快速發展會使得大量的美國人遷移到此地。然而，油價的猛跌與持續低迷導致數千座賣不出的房子的出 現。

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《CNNMoney》報導，如果想要在紐約曼哈頓買房子，最好先準備 100 萬美元。

根據美國房地產估價公司 Miller Samuel 的數據顯示，2015 年第 3 季，紐約房屋均價上漲至 99.8 萬美元。與 2014 年第 3 季相比，漲幅達 10% 。

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25 年以來，紐約房屋價格已上漲至每平方英呎 1497 美元。

估價公司 Miller Samuel 總裁 Jonathan Miller 表示，由於紐約就業人數和移入人口不斷增加，使得房地產價格越漲越高。

2001 年時， 78% 出售的房屋價格都低於 100 萬美元。然而到了 2015 年第 3 季，僅剩 50% 出售的房屋價格低於 100 萬美元。現在交易市場極為熱絡，平均每 73 天，就有 1 間房屋成交，為 15 年以來房屋交易最熱絡的時刻。

週四 (1日) 3 家房地產機構所公佈的數據稍有不同，然而，卻都顯示，要在紐約曼哈頓買 1 間房子，已經越來越不容易了 。

Miller 說，紐約市中心的房屋價格越來越高，連帶紐約市蛋白區的房屋租金也開始上漲。另外，以往只有 40% 到 45% 的民眾使用現金購屋， 2015 年第 3 季湧現現金購屋潮，使得 50% 以上的房屋都已現金出售。

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美國房市持續增溫，在民間住宅建案熱的帶動下，8月份營建支出再創2008年以來新高，並為連續第九個月增加。

美國房市火爆 8月營建支出創2008年以來新高

美國商務部1日公佈，8月份經季節性因素調整後的營建支出年率為1.0862兆美元，較前月(修正後為1.0791兆美元)上升0.7%，並創2008年5月以來新高。路透社訪調經濟學家原先預期營建支出月增0.5%。8月營建支出與2014年同期相比，攀升13.7%。

商務部指出，8月民間營建支出年率為7,880億美元，較前月上揚0.7%。民間住宅營建支出年率較前月增加1.3%至3,833億美元，創2008年1月以來新高。民間非住宅營建支出年率為4,047億美元，較前月揚升0.2%，也創2008年11月以來新高

8月公共營建支出年率自前月攀升0.5%至2,982億美元，教育類建設月減0.2%，公路建設月減0.4%。

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