南加州房市9月年同比上升 好房區的房市有放緩跡象

加州的房地產市場9月銷量和價格比一年前繼續上升。根據房地產市場調查公司CoreLogic星期一(10月19日)公佈的數據,上個月,新房和二手住房(包括康斗)銷售比去年增長了13%,達到21,350棟。這是六年來9月銷售額的最高峰。同時,南加六縣中間房價也比去年提高了6%,達到43.5萬美元。另據亞凱迪亞房地產商、國安建設公司董事長王世雄分析,在受華人青睞的好學區,受大陸反貪影響,房市可能會經歷一個speed bump(減速帶),但上升的總體趨勢仍可維持一兩年。

南加州的房地產市場9月銷量和價格比一年前繼續上升。橙縣爾灣新推出的小區住宅

CoreLogic的報告顯示,洛杉磯縣是南加最大的房地產市場,銷售量比去年增長了16%,達到7,448棟;中間價格增加了5%,達到49萬美元。

相比之下,聖貝納迪諾是最便宜的房地產市場,銷量比去年增長了7%,達到2,540棟;價格增長了13%,達到26.8萬美元。

但是南加房市的月同比數字,無論是銷售量還是價格都呈現持平或者微降的趨勢。

王世雄說,在整個加州,灣區和洛杉磯兩地最火,但是近半年有點退燒,「我覺得可能是受大陸反貪影響」。

他說大陸熱錢基本上都用來買聖馬力諾、亞凱迪亞這樣的高檔好學區房。其中聖馬力諾比亞凱迪亞還貴。這些房子有的價格達到六、七百萬美元。但是它們都沒有西北山腳地帶的布拉德伯裡(Bradbury)貴。那裡山坡上只有一百多戶人家,卻成了中國富豪的搶手房區。

但是,他說最近這些好房區的房市都有放緩跡象,「整個趨勢來看會有一個speed bump,只是稍微頓一下而已,整個情況還是基本往上,只是沒有像前一陣飆上去。但是在這兩年內(房市)還是沒有什麼大問題。大家稍微保持了一點觀望的態度。」

他還說:「我們知道利率可能會上來,但是即便上不來,聯儲會用的詞也是normalize,就是要正常化。正常化的意思就是說你不可能保持在零。所以今年12月不漲,下一年第一季度,一定會漲個0.25,這是一定的。但是會不會比0.25再加上去就不一定了。所以我覺得這只是一個減速帶。」

美聯儲9月17日延遲啟動加息,並歸因於全球經濟增長力的減弱,以及近期金融股票市場的不穩定。部分分析師認為美聯儲首次加息時間將延遲到2016年年初,但也有專家認為年內加息仍有可能。

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2015第三季度 舊金山地產漲幅依舊兩位數

舊金山最近被評為全美地產最熱的城市可謂名副其實。僅從第3季度銷售中位價來看,舊金山住宅市場仍保持了2011年以來每年兩位數的增長勢頭。

舊金山房地產2015年第三季度依舊表現漲勢

據Paragon地產集團第3季度統計數據:2014年第3季度,舊金山房屋銷售中位價為98.73萬美元,而今年第3季度為115.5萬美元,提高了16.99%。

第3季度銷售中位價一般會比第2季度有所下降。下降的原因和公平市場價關係不大,主要源於高端地產市場在暑期的銷售一般會減緩很多,帶動了總體銷售中位價的下降。

舊金山地產保持兩位數增長

從20年長期地產市場價格變化來看,舊金山獨立房中位價從1994年以來一直增長到2007年,在經歷了4年金融危機期間的下降後,2011年以來至今再次保持長期快速增長之勢。

與去年相比,舊金山第3季度房屋中位價從每平方英呎1,075美元,上升到1,250美元,上升175美元,增幅16.28%;比2011年最低時期690美元左右提高約560美元,增長81.16%。

Condo每平方英呎中位價從2014年第3季度的956美元提高到1,100美元,提高144美元,增幅達15%。比金融危機後2011年第3季度最低點637美元提高了463美元,增幅達72.68%。

TIC共用產權房(兩人以上共同擁有一個房產的產權)從799美元提高到929美元,提高16.27%,比2011年第3季度提高354美元,提高61.56%。

2015年目前為止,兩居室帶車位Condo總體中位價為123萬美元,面積為1,144平方英呎,每平方英呎價格為1,062美元。

中位價落差66.5萬

在舊金山市內不同地段,價格差異較大。價格最低的為Van Ness區域,中位價格為98.5萬美元,最高的為Russian Hill中位價165萬美元。從米慎灣、太平洋高地和Cow Hollow、南灘(South Beach)到Yerba Buena、Nob Hill、Marina等地,價格依次上升。價格相對較低的地區除了Van Ness之外還有Inner Mission、Central Richmond、Potrero和SoMa地區。

3居室獨立房總體中位價為135萬美元,中位面積為1,530平方英呎,每平方英呎價格為819美元。價格最高的為Marina地區,中位價為313.75萬美元。最低的為灣景區(67.3萬美元)和Excelsior Portola區(85.1萬美元)和Ingleside(86.5萬美元)。

房屋中位面積也有變化。在灣景區,3居室獨立房面積一般為1,200英呎,在Bernal Heights為1,535平方英呎,而在Marina為2,000平方英呎。

上市天數略短於去年

與年初相比,今年住宅市場上從上市到出售的天數雖不斷減少,但前後差別不大。第一季度在市場上一般停留28天,第二季度為26天,第三季度為25天。總體上略少於去年停留天數。

另外,那些開始要價過高,隨後又降價的住宅,在市場上停留的時間通常會增加6~8周的時間。

在可售住宅數量方面,200萬以上的豪宅在過去一年波動較大,但總體上出現增加之勢。200萬以下的住宅供應量比較平穩。統計顯示,春季和秋季住宅銷售較為強勁,而冬季和夏季則通常因為假期會減緩。

低價房比高價房銷售更熱。高端住宅銷售受季節性影響較大,銷售在暑期和冬季會明顯放緩,這是房價在這兩個季節通常會下降的一個原因。

第三季住宅銷售快照

第三季度獨立房新上市銷售的數量為736棟。Condo和合作公寓為819套,TIC公寓為97套。

接受出價的獨立房為592棟,Condo和合作公寓為579套,TIC為59套。

過期的銷售數量:獨立房為139棟,Condo和合作公寓為120套,TIC為35套。

市場上週轉天數:獨立房為27天,Condo和合作公寓為29天,TIC為42天。

中位價:獨立房為123萬美元,Condo和合作公寓為105萬美元,TIC為93.5萬美元。

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美元強勁內需充足 投資美國房地產或大賺

美国总统奥巴马上任以来失业率不断下降,就业机会增加,且经济复苏强劲,但房地产慢了一拍。美元强劲,内需又充足,美国房地产租金投率不差,值得投资人考虑。

美元强劲内需充足  投资美国房地产或大赚
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房产专家表示,美国在欧巴马执政的 8年里,避开区域纷争、获得足够休养,使美国国势回到金融海啸前的水准,几近世界独强。未来不论哪一党当选总统,投资本钱满满的美国都是上选。

专家指出,欧巴马上任后创造逾1300万个就业机会、失业率从10%大幅下降至5.1%,蓝领阶级的平均时薪也首度突破21美元。同时,欧巴马帮助美国的财政赤字从2009年的9.8%,削减至2014年的2.8%,稳健实现他力主的中产阶级经济学(middle-class economics)。

但相较于就业的提升,美国房市的供给似乎慢了一拍。徐觞指出,美国商务部公布今年Q2住宅持有率为63.4%,是1967年以来的最低点,租屋人数达历史新高。景气好,但物业自有率却不升反降,主要原因除了建筑业缺工、供给跟不上需求外,1980年后出生的千禧世代推迟买房计划,也是影响租金飞涨的推手之一。

专业人士杨建杰透露,国内不少退休公教人员、医药专业人士和科技新贵,利用美国成屋收租,将钱变美金。

杨建杰以佛罗里达奥兰多市(迪士尼乐园所在)为例,单身公寓约10万美元,每月净租金716美元,年净收租金8592美元,扣除免税额4000美元,折旧3600美元,应纳税所得992美元,以税率10%计算,年缴99.2美元税金。

杨建杰说,由于美国房地产租金报酬率有7%到9%,持有成本不高,一年必须缴的税还不足净收益的1.6%,兼具安全与保值,值得投资人考虑资产配置。

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華人買家赴美國現金買房暴增229% 推高多地房價

據美國中文網綜合報導,對於中國投資者來說,希望在美國購買新房,欣欣向榮的美國房市是他們的最佳投資目標。而據加州房地產數據分析公司「RealtyTrac」和「多元文化行銷研究公司(Ethnic Technologies)近日公佈的分析顯示,在今年5月之前的17個月的全美住房交易中,46%的華裔買家選擇以現金支付全額房價,而在十年前的 2005年,該數字只為14%。也就是說,在10年時間內,華裔買家現金全額支付房價的比例暴增了229%,是所有族裔中增幅最大的。

華人買家赴美國現金買房暴增229% 推高多地房價

美國所有族裔使用現金全額支付房價的比例在2005年為20%,2015年7月,這一比例上升到了33%,增幅為65%。

」RealtyTrac「副主席Daren Blomquist表示:」和十年前相比,現金買家在美國房市中扮演了更加重要的角色。雖然不同族裔現金買房的比例都出現增加,不過華裔買家的增長最為明顯。」他還指出,在過去幾年間,現金買屋的外國買家推動了房價的增長。

除了現金支付全額房價的比例暴增之外,華裔買家在所有購房買家中所佔的比例,也比十年前增加了9%。

「Ethnic Technologies」CE西安雁塔租房 (http://www.lijiafc.com/czf/q610113/)O威霍特(Zachary Wilhoit)指出:「亞裔,西語裔和非裔帶動了房地產和行銷主導的市場的可觀成長,這三個族裔就佔美國市場的一半,此外,這三個族裔在成長最迅速的數位市場中做佔的市場份額也十分可觀。」

此 外,從加州爾灣的郊區新房,到紐約的全新共有公寓大樓,來自亞洲的買家大把資金投進美國住宅市場。全國房地產商協會(National Association of Realtors)指出,中國買家已成為了目前美國房市最大的外國買家,而且他們使用現金在美國買家的熱情將會一直持續下去。

華人通常喜歡全新建築,加州爾灣(Irvine)營建商甚至專門為中國買主設計新屋,紐約則以公寓最紅火。此外,爾灣市一些美國的大型建商正如火如荼地興建新屋,買房者幾乎是中國投資客。

據爾灣開發商表示,有超過2萬名潛在的買家蒞臨,他們多數是亞洲面孔,他們希望新屋能按照自己的需求建造,有的希望加入幾代同堂的平面圖,甚至風水方面的設計。

當地的新房造價約在100萬美元左右,多金的投資客只要喜歡,價錢不是問題。華人認為,美國的創新力和可預見性,使美國經濟持續成長,因而增強了在美投資的實力和吸引力。

西雅圖溫德米爾地產公司(Windermere Real Estate)總裁賈克比(OB Jacobi)表示,西雅圖是中國移民全球置產最受歡迎地點中排名第六的,因為這裡有清潔的空氣,良好的教育和就業機會,此外,這裡也是離北京最近的美國 本土城市。」 賈克比還說:「在西雅圖市昂貴的社區,中國買家佔到了40%到50%,其中至少有75%是使用現金支付。」

南加州的第一團隊地產公司營運長修斯表示,南加州已成為外國買家投資的避風港,而且多是以現金交易。

剛從中國回來的紐約地產經紀斯洛尼(Kathy Sloane)說,「許多中國客戶都希望能來紐約看房,許多美國建築商也希望知道中國客戶的品味。到美國買房的中國客戶都很富有,他們希望自己的孩子能到美國上學,而且自己的父母能得到美國的醫療照顧。」

除了如紐約,洛杉磯和西雅圖等傳統熱門置產城市,華人買家也正在將觸角伸向其他的美國城市。比如,科羅拉多丹佛的要價地產公司的華人經歷,就在兩個月之內做成了三筆交易,房價在65萬美元到100萬美元之間。

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(據利家網報導)

美波特蘭接近租賃高峰 租賃人口比例高於以往任何時候

經濟學家認為,美國波特蘭可能已經接近租賃高峰。也就是說,以租賃代替購買住房的人口比例高於以往任何時候,但該數字可能會開始轉向。

美波特蘭接近租賃高峰 租賃人口比例高於以往任何時候
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在過去的十年中,許多人已經決定租房,而不是擁有自己的住房。其原因是多方面的,經濟大蕭條中出現房屋止贖的大幅增長,同時銀行不願意做按揭貸款。經濟不景氣意味著許多年輕人找不到首付資金。最後,也有人們口味的轉變,人們更希望住在市中心的多戶單元房,而不是住在郊區。

儘管如此,俄勒岡經濟學焦石華•亞萊納(Joshua Lehner)認為,經濟的改善可能使擁有房屋更具吸引力,他說:「我們並不指望租房份額下降很多,而僅期待天平會向著擁有房產的方向稍稍傾斜一點。」

他說,新千年一代由於嚴峻的經濟形勢延遲了他們的房屋採購,這些人現在進入30歲,正是以前年輕人買第一個房子的年齡。當然,口味也會改變,人們可能希望留在出租公寓。

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伊州房市全面好轉 芝加哥房產月銷量增長13%

2015年,美國伊州和大芝加哥地區的房屋市場大有復甦跡象。房屋銷售量較去年同期相比出現2位數漲幅,在持續低迷近8個月後,伊州的房市終隨溫度一起回暖,煥發生機。

伊州房市全面好轉 芝加哥房產月銷量增長13%
伊州和大芝加哥地區的房屋市場大有復甦跡象

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伊州3月的房屋市場起色明顯,房屋銷量增長11.5%,房價上漲16.6%。房市回暖現象同樣出現在芝加哥市區,芝城一個月房屋銷售量為2,118棟,較去年同期增長13%。

賣房者歡喜,購房者哀愁

伊州房產代理協會(IllinoisAssociation of Realtors)數據顯示,大芝加哥地區9個郡縣在3月售出獨棟別墅和公寓套房共計8,158棟,與去年同比增長11.5%。房價中位數為20.4萬元,較去年同期的17.5萬元上漲了16.6%。

房市回暖現象同樣出現在芝加哥市區,芝城一個月房屋銷售量為2,118棟,較去年同期增長13%。房價也有顯著提高,市區內房價中位數為26.3萬 元,同比上漲11.9%。其中,公寓式套房同比銷量增長15.1%,目前房價水平為31.5萬元,較去年同期上升了10.5%。

大芝加哥華夏地產負責人彭子新表示,與去年同期相比,芝加哥房屋成交數量回暖趨勢明顯,房價在30至40萬美元間的交易更是大幅上揚。

擁有超過30年房地產經驗的彭子新強調,房地產不但已脫離了前幾年的低靡,而且正邁向另一個高峰。芝加哥的房市在復甦,房價在回升。但與金融危機前的峰值相比,只恢復到了當時房價的79%。不過,這也意味著長遠的升值潛力,芝加哥房地產市場正處於上升通道,還有很大空間。

資深房地產律師林碩照(Robert Lin)提到,貸款利率是影響房地產景氣的重要因素,在普遍認為今夏美聯儲即將漲息的推動下,很多人會加快腳步購買中意的房子,因此低利率對帶動房地產繁榮起到一定作用。

房租上漲,公寓仍供不應求

伴隨房價上漲,芝加哥市區內的公寓樓租金價格也在持續上升。

據租房網站Zumper數據顯示,3月,芝加哥市內一居室租金價格中位數達1760元,2居室租金中位數為2370元,較上月相比分別上漲5.4% 和6.8%,其中近北區(Near North Side),路普區(Loop),和近西區(Near West Side)的房租價格最高。近北區一居室平均月租金甚至高達2000元。數據還顯示,目前,芝加哥的房租價格位列全美第7高。
據瞭解,芝加哥54%的住宅為出租房,租客多為年輕群體。由於近年來租房市場供不應求,眾多市區公寓樓項目重新開工,今年預計將有8000套全新公寓單位上市。

10大芝城近郊住房 年輕夫婦首選

春季是美國房市銷售關鍵時期,許多家庭得在夏季結束前為孩子挑選學區。對那些剛結婚的年輕夫婦,經濟基礎尚未打牢,孩子年齡小。在近郊選房不失為首選。

據NBC報導,Movoto房產網評選出芝加哥10個最適合年輕夫婦購房的市郊,排名依次為:Round Lake,Cary,Lake in the Hills,Winfield,Mundelein,New Lenox,Glencoe,La Grange,

Monee and Lake Villa。評選社區選樣為:小孩5歲、父母為22歲-34歲、已婚人口比例高,房價適中,犯罪率低,學校排名靠前。

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房屋購買力 費城位全美前列

經濟諮詢公司「NerdWallet」最近對全美100個大城市的消費水平進行了分析,包括平均家庭收入、房價與家庭支出,以比較各地的房屋購買能力。結果發現,各地的收入高低與房屋購買能力關係不大。舉例來說,洛杉磯與硅谷的居民平均收入不錯,但那裡房價之高讓許多人望而卻步。而在俄亥俄州,由於房價便宜,即使收入低許多人也能找到不錯的住處。

費城

該報告還指出,大費城地區較高的收入與較低的房價讓許多人能夠負擔得起大房子。這在美國東北部可以說是一個例外,因為大部份低房價的大城市都分佈在美南或中西部。包括德拉華與南澤西在內的大費城居民平均家庭收入為10萬2千美元,這足以負擔得起面積2800平方英呎、價格367,000美元的房子。這使大費城居民的房屋購買能力在100個大城市中名列前茅,位居第24位。

相比之下,包括新澤西在內的大紐約地區的房屋購買能力則教差,排名第92位。而排名第99位的洛杉磯,由於房價高,家庭平均只能住得起不到760平方英呎的房子。在100個大城市中,房屋購買能力排在首位的是印第安納州的印第安納波利斯

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探究:為何紐約房價只有中國香港房價的三分之一?

紐約房價只有中國香港房價的三分之一?那中國香港房價多少錢一平米?紐約房價多少錢一平米呢?當然,紐約也同樣面對著住房壓力,但房市仍比中國香港便宜許多。在諸多原因裡,有三點最為突出,第一是紐約土地100%開放,除非地塊編列為公園、交通、公用設施等,否 則任何土地都可以開發作文娛工商居住之用,而反觀中國香港,政府願意放手開發的土地僅佔城市的6%~7%,差別巨大,紐約土地供應豐足,房價自然比較低。

探究:為何紐約房價只有中國香港房價的三分之一?

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第二是紐約地產商借助政府包攬土地資源的情況較小。紐約的市場規劃相對有序,實力強的地產商可以開發曼哈頓的世貿中心、第五大道的摩天樓,但普羅大 眾只要有足夠積蓄,也可以在紐約另外的4個區覓一小塊地皮蓋個小房子,逐漸建立財富。換言之,就是紐約有小地主、小地產商生存的空間,此政策的存在使得公 眾不會被逼為大地產商的房奴。這種情況與亞洲城市盛行的土地拍賣或中國香港的「勾地」政策大相逕庭。

第三就是紐約政府從公營到私營提供類型眾多的房屋選擇,以迎合不同階層人民的需求,各適其適。紐約市政府利用政府樓、Mitchell-Lama中 產公寓、老人屋、平價置業、租金管制公寓、公共土地開發包含平價單位等方式,為市民提供相對低廉的租住與置業機會。而私營方面,「合作公寓」 (Cooperative)以及「褐石屋」(Brownstones)兩個類別對中國人來說可能較為陌生。

合作公寓

紐約在殖民地時代開埠之初,住宅以獨立大屋為主,後來隨著工業化人口上升,由一至三家庭組成的連棟屋便大行其道。再後來百物騰貴,合作公寓大樓的居住形式於1800年末從歐洲傳入美國, 工薪階層藉此分擔居住成本。但是對於中國讀者來說,「合作公寓」無論是法律或財務結構,都與今天大家所熟悉的共有公寓有極大的差別。合作公寓大樓基本上就 是由一家公司擁有整個大樓物業,所有住戶雖然名義上也都是「業主」,但從法律觀點來說他們只是這家公司的股東,並不擁有任何房契,只擁有一張所住單位的永 久專屬租約。大樓的貸款、開支、地稅、管理費用都是由所有「業主」攤分。而且合作公寓大樓都有一個權力極大的管理委員會,設立嚴厲的規章。這些限制大至買 家身份、租客身份、寵物、聲浪、氣味,小至自家屋裡是否要鋪地毯都有規定。管理委員會甚至有權將不聽話的「業主」驅逐,逼售單位。曾有人覺得此舉無理到法 院申訴,還打出人權牌、種族歧視之類的原因,但經過無數次法庭的考驗,這些管理委員會大多立於不敗之位。

紐約客最欣賞褐石屋的原始美感

合作公寓的設計原意是為了降低房價,但也因為入住資格有所規定,有些合作公寓久而久之反倒成為了身份的象徵,即使名人也會被拒之門外,包括麥當娜、 全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服裝鉅子Calvin Klein、歌手瑪麗亞•凱莉等都曾被紐約的合作公寓拒絕,可見門檻之高。由於合作公寓大樓限制眾多,又大多不能出租,因此對於「愛自由」的中國購房者來 說並非最好選擇,目前中國人大多還是投資有房契的共有公寓。雖然目前紐約新蓋的樓宇已不再出現此形式,但出於歷史的原因,曼哈頓高達70%的房屋單位仍然 是合作公寓。由於供應量仍然偏少,此舉也造成當今曼哈頓的共有公寓繼續水漲船高,舊式一臥室的合作公寓售價在60~70萬美元左右,新蓋的一臥公寓售價則 大多已破百萬美元,但在布魯克林與皇后區一些較樸實的小區房價就能便宜一半。

布魯克林一枝獨秀

中國人都知道投資曼哈頓的公寓,但卻不知近十年紐約發展更快速的是在布魯克林。事實上,在金融風暴期間,雖不至大倒退,但連曼哈頓的房地產也不景 氣,只有布魯克林繼續大幅成長,呈一枝獨秀之象。目前紐約正處歷史的建房最高峰期,根據紐約市樓宇局數字,上個財政年度批出的52618個單位申請,在紐 約曼哈頓、布魯克林、皇后區、布朗士、史丹頓島五區之中,布魯克林便佔了23326個單位,即接近五成,該地區房地產之蓬勃興旺可想而之。目前布魯克林多 區的房價甚至超越了曼哈頓,例如威廉士堡、布魯克林下城等,引得中國綠地集團、信源集團等近年也趕來投資分一杯羹。布魯克林這波升幅主要有兩個動力,第一 是新建的豪華公寓,第二是百年褐石屋的復興。豪華公寓帶動房價上升不難理解,但是褐石屋的復興涉及美國的歷史,卻是很多中國人、甚至本地華僑可能都不知道 的,平白錯過了最佳的投資機會。

布魯克林是如今紐約開發最為興盛的地區

布魯克林擁有全球最集中的維多利亞(房源) 式褐石屋,這些外觀壯麗的豪宅建築在1850年代是美國中上階層的最愛,當時布魯克林的主要交通工具仍然以馬車為主,所以大家聚集而居,但隨著1900年 汽車的發明,許多中上階層搬入郊區,導致20世紀貧民遷入布魯克林的褐石屋群,居民也從以白人為主變成以非裔為主,後期更演變成為全紐約最危險的小區之 一,人們避之唯恐不及。但過去十年因為曼哈頓租金過於高昂,大批年輕人、藝術家、同志人群遷入布魯克林,結果這批對藝術有強烈觸角的人們又重新發現布魯克 林的褐石屋之美,他們完全改變了這一區域的居住生態,造成房市勁揚。這個模式從布魯克林的公園坡開始,一直向各處蔓延,遍佈褐石屋的布魯克林 Bushwick與Bedford-Stuyavansat過去因為犯罪率而惡名昭彰,但目前褐石屋叫價動軋150萬至200萬美元,升幅在十年裡翻了五 倍還多。《金融時報》於2012年甚至以「淘金熱」來形容。目前布魯克林的褐石屋就像一個藝術品,成為紐約年輕新貴身份與品味的一個象徵。哥倫比亞大學房 地產中心六月發佈的一個報告指出,布魯克林的房屋即使已成為全美最難負擔的房產,但該校研究主任基南說:「我們還沒看到盡頭。」報告甚至指出這個泡沫可能 永遠不會破。

地產投資風險

近年,中國人移民美國成為趨勢,無論是通過EB5投資移民取得綠卡或者在紐約購置物業出租或房屋自住,赴美生活成為中國富人甚至中產的熱門話題。但 是,由於兩地法律與財務迥然不同,很多人在購置過程中處處碰釘。就以EB5投資移民為例,目前國內200多個項目中,可能僅有5%是可靠的。紐約兩個公認 實力穩健的EB5業者之一林氏集團董事長林建中介紹說,目前EB5絕大部分都是投資在房地產的項目,開發商大約花十萬美元就能請律師申請一個「區域中 心」,然後交由中介公司做一個漂亮的包裝,問題是開發商是否有能力完成整個項目。他進一步指出,當投資者將50萬美元交給開發商,的確是很容易就能拿到臨 時綠卡,但移民局會在一段時間後開始審計項目,包括項目是否能夠如法例要求創造就業機會,如果開發商經營不善,無法提供足夠的職位,投資人的臨時綠卡也會 被取消,無法取得永久綠卡。本身以酒店作為投資項目的林建中說:「為了加強投資的信心與保護資本,集團包辦開發商、區域中心、和中介公司三個角色,而且將 EB5投資控制在項目資金的25%,所佔比例不高,藉此對客戶提供最大的保障。」他建議投資人選擇項目時,最為關鍵的還是瞭解開發商是否有良好的長期記 錄。

紐約唐人街的年輕人紛紛搬離,令唐人街呈老齡化趨勢

近年中國資本大舉進軍紐約酒店業,身為紐約最大酒店開發商的林建中笑稱:「他們90%都是在交學費。」他介紹說,中過企業喜好併購地標酒店,但紐約 人工很貴,平常工會工人時薪為20~30美元,再加上酒店福利時薪,工資成本便飆升至40美元,普通工人一天工資成本便達到300美元,加上其他客房成本 與房地產稅,品牌酒店一晚的成本接近600美元。但問題是美國企業文化與中國不同,管理高層也不會住六星級酒店,因此品牌酒店要賺錢其實不易。而中企在支 付市場溢價後再想高價脫手就更難,因為美國房產的評估與盈利掛鉤,使得不少中企的酒店併購不賺錢也不升值,只是成了負擔。而且由於近年紐約房價飆升,紐約 州議會已提案針對200萬美元以上的物業,要求不常住的外國籍業主繳交懲罰性稅金。雖然此案仍未通過,但因為該法案一來為州政府提供額外收入,且又不是從 紐約居民身上抽取——不怕惹怒選民,因此估計通過的機會不小。

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全美20个最热地产 湾区占5个

2015年9月份,全美20個最熱的地產市場中,加州佔了11個,而北加州有10個城市位列其中,舊金山灣區佔了5個。最熱的地產市場在舊金山,另外還有聖荷西、聖塔科魯茲(Santa Cruz)和曾經破產的城市瓦列霍(Vallejo)。這些城市通常包括衛星城鎮。比如,舊金山地產市場包括奧克蘭、海沃德。

全美20個最熱地產 灣區佔5個
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根據美國地產經紀人協會網站的數據,今年地產市場明顯好於去年。但其首席經濟學家Jonathan Smoke認為,住宅市場雖然強勁,勢頭卻已明顯有利於買家。

購房者一直很難買到房子,但庫存量也相應增加。房屋價格增長依舊高於正常水平,但比起春季和夏季的最高增幅已有下降。因為銷售放慢,賣房者現在可能更願意與買方協商價格或做出讓步。因此,市場上有觀點認為,現在是買房的好時期。

Smoke認為,現在賣方要自我抑制,做出適度的價格預期,需要更有耐心,因為瘋狂的夏季市場已經結束,年末的假期潮又快要來臨。儘管去年市場交易健康增長,買賣雙方也要認知市場有所變化。

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中國投資者在美購房節奏放慢 越來越挑剔

來自加州房地產經紀人協會的數據顯示,隨著房價攀升和來自中國的投資者(外國人購房的最大來源)減少購房,國際買家在加州住宅銷售中佔據的比例至少是8年來的最低。專家表示,中國買家越來越挑剔,更有選擇性和見識。他們正把目光投向土地和開發區,而不僅僅是住宅。

中國投資者在美購房節奏放慢 越來越挑剔

 

據美國彭博新聞社10月9日報導,加州房地產經紀人協會8日在一份報告中說,今年國際買家在加州住宅銷售中所佔的比例跌至4%以下,和2013年8%的峰值相比有大幅下降。這些發現是基於今年6月對大約1000名房地產經紀人進行的調查。2008年是房地產經紀人首次在這個問題上接受調查的一年。自2008年以來,調查結果顯示外國人買房在加州住宅銷售中至少佔到5%的比例。

報導稱,加州是美國最大的州。大量外資湧入造成加州房地產價格飆升,特別是在沿海地區,那裡的需求高漲,新房庫存受到限制。調查顯示,今年來自中國大陸、中國香港和中國台灣的買家在國際買家當中佔到43%的比例,隨後是墨西哥韓國,兩者分別佔到8%的比例。

加州房地產經紀人協會的首席經濟學家萊斯利·阿普爾頓-揚認為,中國對個人有5萬美元購匯的限制,隨著經濟增長放緩,中央政府也在加大反腐的力度。

阿普爾頓-揚在電話採訪中表示:「我的一名經紀人說,在上一次交易中,一位中國買家把支票開成是學費,實際上這是用來買房的。」

報導稱,進行上述調查的時候,上證綜合指數在6月12日達到頂峰,目前還不清楚此後的經濟動盪對中國買家產生了何等影響。和高點相比,股指已經下跌了將近40%,8月份人民幣對美元匯率出現貶值。

據阿普爾頓-揚透露,今年加州住宅的均價估計會上漲6.5%至476300美元,這抬高了房產交易的門檻。中國買家一般願意在聖加布里埃爾谷和歐文這樣的地區買房,還有舊金山灣區有好學校的地方。

全國房地產經紀人協會在今年6月的報告中說,從整個美國來說,來自中國大陸、中國香港和中國台灣的買家在截止今年3月結束的一年裡花了大約286億美元在美國買房,是排名第2的加拿大的2倍以上,後者的花費約為112億美元。中國買家的交易均價為831800美元,相比之下,所有國際買家的交易均價為499600美元。

全國房地產經紀人協會稱,外國人在加州買房佔到全國總量的16%,排名第2。排在第一位的是福羅里達州,佔全國總量的21%。

米爾肯學會的經濟學家黃華躍認為,加州住宅銷售下降可能反映出人們對美國房地產的投資正變得越來越複雜多樣和分散,而不是表明中國人的投資在減少。他說,中國人正在紐約和西雅圖加大購房力度,同時還投資像酒店和辦公樓之類的商業房地產。

報導稱,黃華躍說:「中國買家更有選擇性,更有見識。他們正把目光投向土地和開發區,而不僅僅是住宅。」

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(據鉅亨網報導)