達拉斯房市火爆 購房者露營買房

德州的房高火爆到這個程度,以至買家為了能夠獲得新房屋地塊的最先選擇權,需要在外面露宿排隊守候。

達拉斯房市火爆 購房者露營買房

9月28日晚上,在西麥金尼(McKinney)380號公路附近一處在建的新一期住宅小區的樣品房公園外,有十幾名人士搭帳篷過夜通宵排隊,目的只是為了能夠第一時間選定他們看中的新房屋地塊。

德州農工(Texas A&M)大學房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)聽到這一消息後感到很震驚。他表示,情況正變得有些嚇人,如果人們需要露宿過夜來買房子,這聽起來並不是什麼好事。

這個小區共有80棟新房屋的地塊,房屋的售價從大約315,000美元起。

露營者之一是房地產經紀Keah,她在麥金尼生活了很長時間了,看著從前的玉米地上新房屋如雨後春筍般拔地而起,她認為在這買房是一個很好的投資,因為她看到了該地區的增長趨勢。

不斷上漲的房價

達拉斯地區的新房屋的中間價格已經沖高至大約285,000美元,並且由於該地區急劇增加的土地及建築成本,許多住宅區的新房屋價格被推高至30萬美元以上。

相反,已建成的新房屋供應卻降至接近歷史最低點,目前僅有2,700棟新房屋可供立即入住。而像這次露營者排隊購買的待建房,則需要等好幾個月才能建起來。因為今年春季多雨,以至建造商工程滯後。

無論是新房屋還是二手房屋都嚴重短缺,導致達拉斯地區房屋價格飈升。根據最新的標準普爾/凱斯席勒房價指數,達拉斯地區七月份的房價和2014年同期相比上升了8.7%,同比升幅是全美第三高,僅次於舊金山丹佛

達拉斯地區蓬勃發展的經濟已經讓購房者倍感壓力。Metrostudy公司的房屋分析師大衛·布朗(David Pown)說:「我們每年有超過10萬的就業增長,通常來說,每增加兩個就業機會,就需要建造一棟新房子。但我們的房屋建造明顯不能滿足需求。」

嚴重滯後的房屋建造

房屋建造商預計,2015年全年在達拉斯地區只會新建大約28,000棟新房屋,僅相當於經濟衰退之前水平的一半多一點。而且買家所需要的中低價位的新房屋就更短缺,這是造成在麥金尼人們露宿排隊買房的原因。

大衛·布朗表示,這個現象在該地區極其少見,而這又不像十年前在拉斯維加斯和加州看到的情況,當時那裡房屋緊缺是由投機炒賣引發的,並非是潛在的經濟增長。

根據全美互聯網房屋選購網站Realtor.com的最新數據,達拉斯地區是本月全美第二繁忙的房屋購買市場,只有舊金山比達拉斯的網上購房人數更多。丹佛則排第三位。

而根據Home.com的一份最新報告,達拉斯地區在過去幾年的房屋市場復甦勢頭比全美任何其它市場都要強勁。

收復失地的淨資產

達拉斯的房屋價格現在要比經濟衰退前高峰水平還高出15%,而在丹佛和奧斯汀,房價也比經濟衰退前高13%。Home.com的總裁大衛·邁樂(David Mele)在報告中表示,在這幾個房屋市場中,大多數房主在房市崩潰時損失的資產淨值已經恢復回來了,全美其它地區也朝著這個方向有很大進展。

目前達拉斯地區的房價上升速度超過長期平均水平的兩倍。CoreLogic、惠譽國際評級(Fitch Ratings)和拱門抵押貸款保險(Arch Mortgage Insurance)等機構最近的研究都對這裡的房價暴漲發出警告。

無論是德州的石油和天然氣行業衰退,還是預期明年抵押貸款利率上漲都不足以讓北德州的房屋銷售和價格熱度冷卻下來,甚至近期股市的下跌也擋不住房市上升勢頭。蓋恩斯說,這裡的房市升勢簡直是勢如破竹,從來沒有見過房屋的供需關係這樣不平衡的。他說:「有人問我,在達拉斯是否存在房地產泡沫,我認為沒有。」

儘管這裡的房價達到創紀錄的高水平,但對於跟隨豐田汽車公司從南加州搬到北德州來,或者隨著利寶互助保險公司(Liberty Mutual Insurance)從波士頓搬來的人,這裡的房價仍然是實惠的。和全美其它大都市相比,達拉斯地區的房價水平並不算高。

大量壓抑的需求

住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)表示,本週在麥金尼露營排隊買房的情況很可能並不會在整個地區出現,這只是該社區的位置和房價等因素造成的。但這也是這個時期房屋市場特點的一個標誌。

房地產經紀人透露,對於價格低於30萬美元的二手房需求特別強勁,這類房屋吸引著大量的潛在自住買家,同時也被投資者搶購。那些房屋狀況良好價格大約25萬美元的房屋特別搶手。很多房屋的賣家獲得多人競價,最終售價高出要價的情況屢見不鮮。

來自房地產經紀的數據顯示,在達拉斯地區出售一棟二手房屋僅需不到40天時間,並且以要價的96%至100%賣出。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數七月份同比變化百分比

亞特蘭大 5.8% 邁亞密 7.3%

波士頓 4.3% 明尼亞波利斯 3.6%

夏洛特 4.9% 紐約 1.9%

芝加哥 1.8% 鳳凰城 4.6%

克里夫蘭 3.1% 波特蘭 8.5%

達拉斯 8.7% 聖地亞哥 5.4%

丹佛 10.3% 舊金山 10.4%、

底特律 5.4% 西雅圖 4.3%

拉斯維加斯 6.2% 坦帕 5.5%

洛杉磯 6.1% 華盛頓 1.7%

全美範圍 4.7%

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美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難

加州大學洛杉磯分校(UCLA)經濟學家表示,舊金山灣區的失業率可能會再下降5%以下。若以這樣的趨勢來判斷,到2016年時,舊金山灣區將達到「充分就業」水平。屆時,對那些打算在房屋市場上購屋或是租屋者來說,無疑是更加困難了。

美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難
美國灣區就業市場熱 買租房都將更困難

根據KCBS媒體報導,哈拉斯(Jennifer Halas)和她的丈夫都在舊金山灣區上班,可是他們卻無法居住在當地。哈拉斯說:「我們兩人都在非常遠的帕洛阿圖市工作,但我們卻必須每天花長時間的通勤來上班,因為我們買不起那裡的房子。」

加州經濟持續研究中心的利維(Stephen Levy)表示,當舊金山灣區的就業市場逐漸轉好時,家庭和租賃價格也會水漲船高,「我們有一個非常火熱的經濟」。

經濟學家指出,更多的就業機會將意味著有更多的人轉移到灣區來工作,這無疑會導致更多的交通流量和更高的租金,因為灣區已經沒有足夠住房供應。

「有更多的工作機會和收入擺在大家的面前,確實是一個好消息。問題是除非真的賺得很多,要不然房價和租金的漲幅都將遠遠超過你的收入所得」,利維說。

加州大學洛杉磯分校預測,灣區的「充分就業」的榮景,並不僅僅是指高科技產業,也意味著其他產業的就業機會也在上升。

利維說:「更多的餐館工作、更多的商店工作、更多的服務人員會出現在就業市場上。道理很簡單,因為從事高科技產業的高收入人士,賺錢後需要消費。」他還表示:「建築業也會捲土重來。事實上,我們正面臨技術工人短缺的問題。」

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美國10月移民排期表變更 申請人集體提訴

原本準備在10月1日遞交材料的部分美國職業技術移民申請人,由於美國國務院9月25日臨時修改排期,落得空歡喜。包括2名中國人在內的多位申請人已集體委託律師,於28日向西雅圖市聯邦地區法院提交針對國務院和移民局的訴訟。有律師估計,受影響的申請人至少有2萬至3萬名,也有移民界人士估計在5萬人以上。

美國10月移民排期表變更 申請人集體提訴

中印兩國EB-2「遞件排期」忽倒退

美國國務院9月9日發佈的10月移民排期表推出「雙軌制」,即在正式批准綠卡申請的優先日之外,增設一檔「遞件排期」,方便那些長期卡在申請程序中的美國境內申請人先遞交調整身份的I-485申請,以提前享受「准綠卡人士」的諸多便利:他們可以先獲批EAD工卡,可以更換僱主,在某些州的申請人的孩子可以享受當地居民的大學學費優惠,同時,也可以拿到回美紙,出國旅行更方便。不想25日國務院又公告修改日期,使數萬名滿心歡喜的申請人被劃回界外。

從9月9日的排期表看,中印兩國出生的EB-2申請人(即擁有碩士或以上高學歷的人士或特殊人才)的遞件排期分別為2014年5月1日和2011年7月1日,在25日的公告中則分別退回到2013年1月1日和2009年7月1日。此外,菲律賓出生的EB-3等類別移民申請人的遞件排期也發生倒退。

9月25日美國國務院網站更新9日發佈的移民排期,用加重字體標示了中國、印度和菲律賓職業移民項目的排期倒退。

《紐約時報》1日報導援引奧巴馬政府官員的話說,問題出在國務院和移民局之間溝通不及時:移民局官員在國務院的排期表發佈後才意識到,他們手上沒有足夠的綠卡發給新放進來的申請人。

眾多資深高技能人士受打擊 損失巨大

美聯社30日報導說,這些移民為按時提交申請文件,除了要向公司請假辦手續,每個人往往還要耗費數千美元,包括律師費、體檢費、預防接種費、證件費等。另外,他們還取消了行程,未能出席重要的婚禮和葬禮,最終卻一無所獲。部分申請人表示,他們或許可以拿回律師費,但是體檢的有效期只有一年。

受影響的很多申請人是持H-1B工作簽證多年的資深高技能人士,其僱主已向勞工部遞交過文件,證明有關職位聘不到合適的美國人。職業移民總配額每年只有14萬個,且每個國家的獲批人數都不能超過7%,中印兩國的申請人往往要等待10年或更久。

在弗吉尼亞州擔任軟件工程師的文納姆巴克(Swaroop Venumbaka)告訴美聯社,為了準備申請,他請了三天假,花了2,600多美元請律師和做體檢。他過去三年都沒有回印度,因為沒有綠卡很不方便。看到9日的移民排期表,他首先想到的是帶四個月大的兒子回去見父母和親戚。而現在,他只能讓妻子帶兒子在年底前回家探親。

33歲的印度籍電氣工程師維克拉姆‧德塞(Vikram Desai)已經持H1-B簽證13年,在美國結婚生子並買了房子。擔任合法移民組織「移民之聲」(Immigration Voice)領導人的他表示:「我們認為自己是未來的美國公民,不是臨時工。」該組織創始人阿曼‧卡普爾(Aman Kapoor)則估計,至少有5萬人空歡喜一場。

現任波士頓大學醫學院教授的森古普塔博士(Sadhak Sengupta)2002年來到美國,2010年提出綠卡申請。他同時在普羅維登斯大學醫學中心負責用免疫學治療腦癌的研究項目,這項研究吸引了來自全球的患者,他已在籌劃創辦自己的生物醫藥公司。但由於H-1B簽證未能更新,目前又無法轉換身份拿到工卡,他正盡一切努力避免在12月離境。

曾任職國土安全部的華府律師梅爾梅德(Lynden Melmed)向《紐時》表示:「這對那些高技能勞工及其家庭是個巨大打擊。」

14位申請人集體提告 要求取消新公告

這起訴訟是集體訴訟,原告計有14名移民代表以及國際醫學研究生工作小組(International Medical Graduate Taskforce),其中也包括兩名中國公民,分別是威斯康星大學數學教授袁泉(Quan Yuan,音譯),以及現居科羅拉多州的「國家可再生能源實驗室」研究工程師王琦(Qi Wang,音譯)。原告律師已在9月30日下午要求發佈緊急命令,以阻止25日新公告的生效。

兩名加州民主黨眾議員佐伊‧洛夫格倫(Zoe Lofgren)和邁克‧本田(Mike Honda)已發表聲明,要求美國國務院解決問題。他們認為,這次改期嚴重損害美國移民系統的穩定性和可預見性,而且在當前美國需要與其它國家競爭外籍高技能人才的情形下改動移民排期,是令人無法接受的事。

《紐時》報導指,這次「臨時關閘」事件對美國總統奧巴馬去年11月宣佈的移民新政而言也是雪上加霜:其有關無證移民的改革方案已被擱置,加快高技能人士的綠卡申請則是另一項內容。有律師界人士表示,綠卡數量統計不清,這動搖了申請人對美國移民體系的信心。

據悉,移民們週四在國土安全部的華府總部前擺放了幾千束花,溫和地表達抗議。因涉及訴訟,美國國務院及移民局均未對此事件發表評論。

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供需不平衡拉抬 全美93%地區房價上漲

根據全美房地產經紀商協會公佈的報告,今年第二季仍出現房屋供給量不足造成房價上漲的情況。第二季房價和去年第二季相比,全美93%的地區出現上漲,如果和第一季房價相比則有85%地區上漲,其中更有19%的地區(34個城市)出現兩位數百分比的上漲。這比第一季有51個城市出現兩位數上漲減少了一些。

全美獨立屋成屋的中位價在第二季為$229,400元,和去年第二季的$212,000相比,上漲了8.2%。而今年第一季的中位價和去年同期相比則是增漲7.1%。對此,全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說,最近幾個月房價上漲是用高速檔在進行。

今年第二季的房屋庫存去化期為5.1個月,和去年第二季的5.5個月相比下降。Yun說,因為租金不斷上漲、房貸利率也在上漲、以及一些城市強勁的就業情況,推高了房屋需求;這也導致房屋銷售的速度加快,重現了經濟大蕭條前的現象。與此同時,房屋的供給卻無法跟上這些腳步,而使得房價在很多都會區上漲。

全美第二季中位價獨立屋最貴的前五名城市依序為:聖荷西(San Jose)$980,000、舊金山(San Francisco)$841,600、安納海姆-聖塔安娜(Annaheim-Santa Ana CA)$685,700、檀香山(Honolulu)$698,600、及聖地亞哥(San Diego)$547,800。

前五名最貴的房市有四個在加州,根據加州經紀人協會,加州第二季的房屋中位價為$485,100,隨著房屋可負擔性的降低,第二季只有30%的加州人負擔買得起一棟中位價房屋,年收入須至少$95,980。

首次購房人壓力大

Yun表示,房價和租金不斷上漲,但薪資卻只漲一點點,這使房屋可負擔性下跌,造成租屋族買房的困難,尤其在那些高房價的城市中。

他認為,上漲的房價給屋主帶來了更多的家庭資產,但同時也使美國的貧富差距拉大,因為擁屋率不斷下降,使得房價上漲的財富流向較少的家庭裡。

由於房屋庫存量持續緊俏,這使購屋競價戰煙硝瀰漫,對於入門型房屋更是如此,這使首次購屋人的處境雪上加霜。

七月首次購屋人比例為28%,遠低於歷史的40%。而七月的房屋庫存去化期再掉至4.8個月,一個健康的房市應擁有6個月庫存。Huskey說,由於房屋庫存太低,所有年齡層的購屋人都在搶購同樣的房子,這使得資本最不雄厚的首次購屋人最為不利。

根據房地產網站Zillow對首次購屋人的分析,現在的首次購屋人平均租房六年後才買房,和1970年代的2.6年高出兩倍多;而且現在的首次購屋人平均年齡為32.5歲,比70年代的30.6歲高出約兩歲;現在的購屋人比起之前40年的購屋人還要花上所得的更多部份在買房的成本上。

中檔屋漲幅少

儘管整體房價上漲,但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。根據房地產資訊公司Clear Capital最近公佈的報告指出,在房市復甦以來,中檔的房屋漲幅是最少的。

Clear Capital從七月房市的資訊,發現低檔的房價目前只低於2006年高峰價的10.1%,高檔屋只低於2006年高峰價14.2%,但中檔房屋離2006年高峰點仍差24.8%,是漲幅最少的。

Clear Capital副總裁Alex Villacorta認為,低檔屋有許多法拍屋,在過去幾年裡很受投資客歡迎,被買下轉成為出租屋。而高檔屋向來比較能夠承受景氣變化而表現出價格韌性。中檔房屋則代表了從低檔升級的房屋市場,如果中檔屋還在市場上掙扎的話,則整個房市的動能還需觀察。

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在美國最合適出租你房子的11個城市

美國地域遼闊,各地風景優美,且特色各異,一年四季吸引了眾多遊客前往度假。一些屋主將房屋或公寓出租給遊客,租金以每週計算。美國有些城市的旅遊業非常強勢,也帶動了其租房需求的增加。近日,全球最大旅遊網站TripAdvisor分析評出全美11個租房需求最高的城市。

據美國CBS新聞網報導,TripAdvisor的發言人勞瑞爾‧格雷特雷克斯(Laurel Greatrix)表示,根據所處地理位置的差異,各地的房屋每週平均租金從800多美元到2,300多美元不等。

除了向遊客說明房屋整潔、安全外,很多屋主也提供其它設施,以便遊客住得舒適,比如毛巾、被單、廚房用具、洗漱用品,基本食物(咖啡、茶、牛奶、調味料等)、甚至還有歡迎禮包等。

格雷特雷克斯也對屋主提出建議,要想租到好價錢,需要多下些功夫。可以拍下幾張房子內部佈局的照片,發佈在廣告中,並配上簡潔、精彩的描述,強調房子的特色和舒適感。

另外,屋主要確定自己的目標客戶,比如是家庭、夫妻還是友人,而且要講清楚你的房產租給何種旅遊度假方式,比如是滑雪,還是海灘度假等。

如果你住在以下這11個城市,出租自己的房子最合算。

在美國最合適出租你房子的11個城市

美國11個租房需求最高的城市:

1. 佛羅里達州馬拉松島(Marathon, Florida)

馬拉松島是佛羅里達礁島群(Florida Keys)中一個10英里長的島嶼,吸引了很多家庭遊客前往那裡享受帆船運動、釣魚、潛水,以及觀賞海龜醫院的樂趣。

這裡一居室的每週租金平均為2,344美元,在TripAdvisor評出的租房需求最高的城市中,排名第一。四居室每週租金平均為3,668美元。

2. 佛羅里達州基拉戈(Key Largo, Florida)

基拉戈也隸屬於佛羅里達礁島群,同時是島群中面積最大、最長的島嶼,素有「世界潛水之都」的美譽。

基拉戈島擁有世界第二大人工礁、約翰‧彭尼坎普珊瑚礁州立公園(John Pennekamp Coral Reef State Park),以及美國第一個海底公園。遊客們到此非常青睞釣魚、水上活動和生態旅遊等。

3. 納什維爾(Nashville)

納什維爾被譽為「音樂之都」,自然吸引了很多樂迷。這裡每年舉辦電影節,以及美國鄉村音樂界的盛事——鄉村音樂協會獎(Country Music Association Awards,CMA Awards)。還有很多遊客特別來此品嚐美食、瞭解美國內戰歷史。

這裡一居室的平均每週租金為1,100美元,二居室和三居室分別為1,668美元和1,851美元。

4. 佛羅里達州西耶斯塔島(Siesta Key, Florida)

西耶斯塔島是位於墨西哥灣的一個礁島,海灘風景優美,很適合家庭活動。很多遊客還喜歡前往附近的薩拉索塔市欣賞名勝,比如瑞格林藝術博物館(Ringling Museum of Art)。

這裡的一居室每週租金平均為1,077美元,二居室和三居室分別為1,320美元和1,805美元。

5. 得克薩斯州加爾維斯頓(Galveston, Texas)

加爾維斯頓位於墨西哥灣,有長達30英里的海灘,吸引了很多家庭遊客。此地有超過30間博物館和美術館,以及一些歷史古蹟。

這裡一居室的每週租金平均為954美元,二居室和三居室分別為1,408美元和1,843美元。

6. 田納西州蓋特林堡(Gatlinburg, Tennessee)

蓋特林堡靠近大煙山國家公園(Great Smoky Mountains National Park),因此成為TripAdvisor榜單上最受歡迎的旅遊地之一。

到此地的家庭遊客通常尋找三居室的原木小屋,有熱水池、娛樂室和其它便利設施。

這裡的一居室每週租金平均為1,083美元,二居室和三居室分別為1,241美元和1,742美元。

7. 佛羅里達州德斯汀(Destin, Florida)

德斯汀位於佛羅里達的翡翠海岸,這裡以其優質的釣魚和生態旅遊環境,以及其它活動,很受遊客喜歡。

這裡的一居室每週租金平均為870美元,二居室和三居室分別為1,093美元和1,537美元。

8. 馬里蘭州大洋城(Ocean City, Maryland)

大洋城一直是美國東海岸著名的海濱度假地,以迷人的海灘和木板道而聞名。周圍的小商店還售賣各種小吃,可以一飽口福。

這裡的一居室每週租金平均為832美元,二居室和三居室分別為1,078美元和1,441美元。

9. 拉斯維加斯(Las Vegas)

拉斯維加斯的一居室每週租金平均為1,133美元,二居室和三居室分別為1,170美元和1,324美元。

10. 阿拉巴馬州奧蘭治海灘(Orange Beach, Alabama)

奧蘭治海灘位於墨西哥灣,擁有32英里的海灘,深受喜歡水上運動和深海捕魚的人的青睞。

這裡的一居室每週租金平均為767美元,二居室和三居室分別為1,000美元和1,435美元。

11.佐治亞州海倫(Helen, Georgia)

海倫小鎮位於藍嶺山區(Blue Ridge Mountains),被譽為巴伐利亞小城的複製品,每年九月末到十月初都會慶祝德國的慕尼黑啤酒節(Oktoberfest),也因此吸引了很多遊客。

這裡的一居室每週租金平均為792美元,二居室和三居室分別為1,025美元和1,200美元。

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漲租太猛 紐約人擠著住

10月5日紐約市主計長斯靜格(Scott M Stringer)發佈報告稱,在2005年到2013年間,紐約市民居住的空間屬於擁擠的房屋,增加了15.8%;嚴重擁擠住房,增加了44.8%,共有27萬個房屋容納了一個以上居住者,也就是說,有150萬的紐約人,住在過分擁擠的房子裡。

漲租太猛 紐約人擠著住

斯靜格在這份名為《隱藏的家庭》報告中說,一個房間住一個人以上算作「擁擠住房」;如果住了1.5個人以上,叫做「嚴重擁擠住房」。2013年住在一個「嚴重擁擠住房」的人數達到了5.4人。斯靜格說:「研究表明,擁擠傷害整個家庭。讓孩子學習難,使整個家庭面臨著無家可歸的危險。」

根據美國人口普查局的年度社區調查數據,在2005年到2013年間,紐約市「擁擠住房」增長了15.8%,五個行政區中以布碌侖的增長幅度最高,達28.1%;「嚴重擁擠住房」增長了44.8%,以布朗士為最高,達74.2%。90%住在這種房子中的人都是一家人;80%的家庭有孩子;70%以上的戶主是移民;而成為擁擠住房最多的是統倉房。

造成這個現象的最重要原因是:房租漲價太猛。家庭收入的漲幅遠遠趕不上租金的上升幅度。在2005年到2013年中,居住在擁擠房屋中的家庭收入只漲了2.7%;但是,這些房屋的租金卻增加了12.8%,高出工資漲幅的4倍多。

基 於以上數據,斯靜格提出三條建議:1. 市裡要成立一個由房屋、建築和公共安全方面的專家組成的工作組,研究如何解決擁擠住房中的火災問題。2.衛生局要密切關注擁擠住房中的住戶身體健康問題。 3. 游民服務局要公佈數據,對比游民收容站床位申請人數和擁擠住房居民人數的關係。

斯靜格說:「擁擠影響著每一個紐約人,無論在哪個區,無論你收入水平是多少。我們每個人都需要多一點的空間呼吸。我們必須對擁擠住房及其引起的負面效果給予特別的關注。」

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美國房市:領略美國名校周邊的學區房

新學期開學,好學校、優質學區、獲獎名校、高分評鑑……這些形容詞令重視教育的華人父母怦然心動,為了讓孩子進入好學校,家長們加入競價戰拉高了好學區的房價;在特別強調學校的房屋銷售中,賓州的Montgomery-Bucks –Chester可加價7%,南加橙縣可加價10%,聖荷西更可加到16%。

房地產網站Realtor.com分析全美逾300個學生人口占城市20%以上的大學城,其中最貴的大學城是柏克萊,而其中最有名的恐怕是位於麻州的劍橋市,這得益於市內兩座如雷貫耳的大學:哈佛大學和麻省理工學院

K-12年級學區

根據房地產網站Trulia的調查,有18歲以下孩子的家長有35%想住進好學區,而沒有孩子的屋主則只有12%才會想住進好學區。

Trulia分析全美前一百大都會2014年6月至2015年6月的房屋銷售詞彙,發現最熱衷於把學校做賣點的都市是南加州橙縣,有28%的銷售屋會提到學校;其次是北加州的聖荷西,為25%。

最喜歡把學校做為賣點的前十大城市中,有五個在加州,包括范杜拉縣(Ventura)(18.3%)、弗雷斯諾(Fresno)(17.1%)、及奧克蘭(Oakland)(16.5%)。賓州的Montgomery-Bucks -Chester(22.5%);密西根的兩個城市大急流城(Grand Rapid)(18.8%)、Warren-Troy-Farmington Hills(17.3%);科羅拉多州的克羅拉多春城市(Colorado Spring)(16.9%)、及路易斯安那州的巴吞魯日市(Baton Rouge)(16.8%)。

反之,最少以學校為房屋賣點的城市為拉斯維加斯、俄亥俄州的辛辛那提、田納西的納甚維爾(Nashville)、康州的紐黑文市(New Haven)、哈佛(Harford)、賓州匹茲堡(Pittsburgh)、羅德島的普羅維登斯(Providence)、南卡的哥倫比亞(Columbia)、佛羅里達州的珊瑚角—邁爾斯堡(Cape Coral-Fort Myers)、及紐約州的羅切斯特(Rochester)。這些城市房屋銷售中只有1%至5%會提到學校。

Trulia首席經濟學家赫皮(Selma Hepp)表示,如果該地區學校表現相去甚遠,則房屋銷售就容易把學校做為銷售重點。但是當一個城市的學校品質相當平均,如康州和麻州學校普遍都很好,屋主就比較不會把學校當做賣點。

而最少提到學校的拉斯維加斯,主要是吸引退休人士及外國買主,而非有學齡兒童的家長,使拉斯維加斯只有0.7%的房屋銷售會提到學校。

著名大學城

大學城則和中小學好學區呈現不同的面貌,美國的大學城通常都有獨特的吸引力,它不僅只是讓就讀的大學生居住,很多大學城充滿活力的夜生活、豐富的文化活動、富有年輕趣味的生活脈動,以及充沛的就業機會,因此大學城的經濟情況都比較穩定而吸引一般人進住。

大學城在這些吸引人的條件下,有不少家長實際上已經為就讀大學的小孩在大學城裡購買公寓,一來解決孩子居住問題,二來將多餘房間出租,不僅補貼了學雜費,同時也做為家庭的另一種長期投資。

各地大學城房價相距甚大,房地產網站Realtor.com分析全美逾300個學生人口占城市20%以上的大學城,其中最貴的大學城是柏克萊。這裡除了有名聞遐邇的柏克萊加大外,還有柏克萊市立大學等,柏克萊由於校風熏染,也一直以自由前衛著稱。由於靠近灣區,柏克萊的房價也在科技業的帶動下水漲船高,中位房價為849,000元。柏克萊也被Livability選為前十大最值得居住的大學城。

另一個如雷灌耳的大學城則是麻州的劍橋(Campidge),它靠近波士頓,市內又有哈佛大學及麻省理工學院,這裡的空氣都飄蕩著知識份子沉思的氣味。市內又有一條河恰如其份地蜿延流過,河上泛著麻省理工學院划船社的片片白帆,彷彿知青皎潔的理想漂浮在藍色的思想流上。

這兩座全球學生嚮往的大學為劍橋市帶來兩萬份工作,加上附近多元的研究機構,使得劍橋的失業率僅有3.5%。這裡的房屋中位價為685,000。劍橋也被Livability選為全美前十大最值得居住的大學城。

《Livability票選 前十大最佳大學城》

1.曼哈頓,堪薩斯州(Manhattan, KS)

2. 達勒,北卡羅來納州(Durham, NC)

3.哥倫比亞,密蘇里州(Columbia, MO)

4.伯克利,加州(Berkeley, CA)

5.丹頓,德克薩斯州(Denton, TX)

6. 劍橋,馬薩諸塞州(Campidge, MA)

7.蓋恩斯維爾,佛羅里達州(Gainesville, FL)

8. 哥倫比亞,南卡羅來納州(Columbia, SC)

9.林肯,內布拉斯加州(Lincoln, NE)

10.鮑靈格林,肯塔基州(Bowling Green, KY)

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2014年8月最新美國房價走勢

2014年8月美國房價整體上漲,房價中位數為17.56萬美元,環比上漲0.5%,同比增長6.6%,創下2014年漲幅最高值。但相對於07年全美房價中位數最高點19.63萬美元仍有壹定距離。

值得註意的是,8月份東部地區上漲幅度最明顯。同時,中國購房者關註的亞特蘭大、聖地亞哥上漲幅度也進入8月房價漲幅TOP20之列。

在房屋類型方面,獨棟屋環比上漲0.6%,同比增長6.5%;公寓房價暫時止漲,環比上漲為0.0%,同比增長6.9%。美國公寓由於成本較低,投資額度較小,即使在2008年經濟危機期間,好區段的公寓交易仍然很活躍,未來公寓房價仍呈上漲趨勢。

雖然美聯儲(FED)對於美國何時開始加息尚未表露出明顯跡象,但隨著市場對於加息預期的不斷升溫,美國各項經濟指標已經受到“牽連”,8月成屋銷售大幅不及預期,投資房銷量更是創下5年來新低。

全美地產經紀商協會(NAR)公布數據顯示,8月份美國成屋銷售環比下滑1.8%,此前預期的環比增長為1%,8月數據與預期之差創2013年11月來最大,同時這也是自今年3月份以來成屋銷售環比首次出現下降情況。

而根據房產市場研究公司RealtyTrac最新數據,8月份美國房屋止贖數量達116,913,較7月上升7%,同比去年減少9%

總的來講,美國房地產市場復蘇仍不均衡,信貸緊張以及工資增長有限讓部分潛在買家望而卻步。另外,雖然預期持續升溫,但美聯儲究竟幾時加息仍然懸而未決,都為美國房市帶來不確定性。

 

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費城中國城低價房 以教宗命名

「費城華埠發展會」(PCDC)與「Project HOME」組織將聯合興建一棟包括94間公寓及零售店的9層公寓樓,並以來訪的教宗方濟各命名。這些住房將提供給中國城無家可歸者或低收入家庭。

費城中國城

這些房屋將位於810 Arch Street,將被命名為「方濟各和平之家」,以表彰教宗對幫助經濟困難家庭所作出的努力。該住宅計劃於2015年11月完工,屆時贊助商、捐助方與住戶將在揭幕式上正式公佈這一命名。將出席揭幕儀式的嘉賓有「Project HOME」 組織執行董事、修女Mary Scullion、「費城華埠發展會」執行董事John Chin、一位「Project HOME」住戶代表,以及費城市議員Mark Squilla。揭幕儀式將有Holy Redeemer Cantonese Choir合唱團的壓軸表演。

為該項目提供資助的私人基金會包括:Raynier Institute and Foundation、Leigh and John Middleton與Maguire Foundation。公共資金則來自於Pennsylvania Housing Finance Agency、Philadelphia Redevelopment Authority、Philadelphia Housing Authority和FHLBank Atlanta。投資商包括Capital One、National Association與National Equity Fund。

據悉,該住宅是Middleton Partnership提供的第4個項目。這些項目由Leigh and John Middleton基金會所倡導,主要是通過私人基金會與公共資金合作的方式來解決困擾費城多年的無家可歸者問題。住戶們除了居住以外,還能享用「Project HOME」組織提供的健康娛樂設施及服務,包括基本的醫療與健身班、就業培訓、教育與技術提高培訓等。

「Project HOME」組織成立於1989年,已為本地8,000多人提供過幫助,包括住戶、醫療、教育與就業等綜合性服務。「費城華埠發展會」成立於1966年,致力於提供低價房與其它設施,為社區發展與公眾互助服務。

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纽约地產稅大漲 華埠業者吃不消

紐約華埠急待發展,但卻舉步維艱。中華公所主席伍銳賢認為,華埠地稅高是問題的核心,也是唐人街亟待解決的發展瓶頸。他舉例說,華埠勿街有一棟房子的地稅從2009年的8萬7千美元,猛漲到近17萬,六年間的漲幅近一倍。高地稅給華埠的店家和業主帶來巨大的經濟壓力。

「這棟樓有34間穩租房,4間租金管制房,平均月租金不到200美元,而市價已超過1,000美元月租。市政府對房租的增長比率有明確的限制,但這個比率根本追不上地稅。」伍銳賢說,樓下商舖不受租金管製法的束縛,因此房東逼著樓下商舖負擔天價租金,來彌補樓上的損失。

受市場需求的強刺激,華埠房屋的賬面價值不斷攀升,房地產稅也水漲船高,使得這種租金管制房的房東面臨極為尷尬的處境:表面上,物業很值錢,但實際大虧,收的住客租金都不夠交地稅。伍銳賢認為:「這很不公平。」

根據伍銳賢的瞭解,傳統僑團沒有趕走房客,也沒有非法間隔小房間出租,但是長期下去,「唐人街的業主就要走投無路。」伍銳賢向紐約州副州長霍楚建議,業主只要不賣屋,政府就不要再增加地稅,倣傚洛杉磯的做法,30年前買樓之時是1,000美元的地稅,那麼30年後仍然維持同樣水平,若業主賣樓,才按當時的市場價重新估算房地產稅。

紐約房地產稅的計算依據是房產的市場價值而不是收入所得,政府估算房地產的價值時會考慮房地產的用途以及房屋市場等多方面的因素。伍堅石註冊會計師說,相鄰建築若有人以現金買房,然後做抵押貸款(Refinance),一番裝修後,也會影響周圍的地價和地產稅,使之變得非常貴。  

註冊會計師伍堅石(左一)建議,州府應允華埠成立「帝國區」

伍堅石建議,州府應允許華埠成立「帝國區」(Empire Zones,EZs),紐約州政府曾設立了數十個帝國(免稅)區(紐約州別名帝國州),區內企業實際上可以享受免稅待遇,以鼓勵經濟開發、投資和就業。伍堅石說,華埠及附近的下東城地區在「911事件」中受到嚴重打擊,其後曾申請成立「帝國區」並獲得通過,希望州政府再給予華埠申請「帝國區」的資格。

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