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美國聯准會七月底曾表示，因就業市場及房市好轉，指標利率近乎零的非常時期快要結束，若經濟如預期般一直改善，最快九月就會升息，美國失業率八月降至五．一％，似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力，美國其他經濟數據是否也如此支持升息？

美國房產

一般認為，升息將使美國企業的資金成本攀高，不利其經濟復甦。但其實美國升息後，新興的經濟體為了避險，資金將大舉衝向美國，提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下，美國資金充沛，長期利率可望持穩，美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下，對美元僅下跌二％，在亞洲仍是強勢貨幣，但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持，鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加，使新建住宅銷售較去年增加一八．一％，政府發放的建築許可增加三○％，新住宅開工數上升二六．六％，住宅完工數上升二二．二％，建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準)，顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點，新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點，都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示，美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五％，全美房價則成長四．五％，展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

雖然美國經濟好轉，太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性，而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股，九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌，經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢，房地產表現相對穩健，新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計，外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高，金融市場成熟透明，且資產的安全性高，難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。

根據最新地產商全國協會房屋負擔能力指數，由於房價上漲繼續超過收入增長，全國各地的業主發現更難買到理想的房屋。

大西雅圖房產

從全美國範圍來看，單戶住宅平均價格上漲幅度截至7月，比一年前上漲高達5.8％，上漲金額高達23萬5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上漲幅度比去年同期高出近一倍，金額為45萬7百元。

全國房地產經紀人協會的研究數據專家表示，目前市場上的出售住房庫存非常低，所以有可能導致房價繼續上漲。不過，增加創造就業機會和穩定的收入增長幫助緩解重大價格的增長帶來的壓力。目前，關於新房和二手房的抵押貸款申請開始減少，這可能是季節性或一個跡象，同時也顯示出利率上升正在對支付能力產生影響。

從一個月前開始，在美國的所有地區，住房負擔能力已經有了下降趨勢，負擔能力指數有了最大跌幅，為2.1％。一年前，全國的住房經濟承受能力都在下降，唯獨美國東北地區有2%的增長。今年支付能力與去年同期相比，最大跌幅為4.3％。

根據全國房地產經紀人協會，美國西部地區的房地產市場已經見證了房價漲幅最大的一年，比去年價格上漲8.4％，其次是南部7.1％和中西部地區為6.5％。東北部有最小的價格漲幅，為1.8％。

根據國際房產服務公司Savills近日一項調查結果，在全球14個國家中，美國是最熱門的國際住房市場。許多華人地產投資者喜歡在加州最好的社區買房，然而地產專家們卻表示：美國幾年內發展潛力最大的區域並不在加州。

在19日洛杉磯房地產展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）向華裔投資人提出建議

在洛杉磯房地產週六的展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）表示，有經驗的投資者喜歡在價格曾下跌但已回穩的區域進行投資，但加州許多地區房價已接近或超過了2006年的歷史最高點。因此，她建議投資者考慮就業機會與人口增長強盛，且房價能讓人負擔得起的其它區域。另外，有大公司進駐或城市投資數十億美元的區域，也值得關注。

菲特克說：「例如賓州匹茲堡，我們花5萬美元可以購買連棟式房屋，它緊連著數百萬美元的好萊塢式新影城。」這樣會帶來現金流，每個月可有1,000美元的租金收入，而且房價也會漲。另一個有巨大潛力的區域是弗吉尼亞州的Hampton區域。2016年巴拿馬運河延伸段新開張後，該港口能為大型船隻提供服務。

業界人士也提醒投資者，要記得展望未來。大型房地產公司Growth Equity Group高級合夥人伊梅爾（Pett Immel）說：「我們想知道這些市場未來展望，許多投資人不這樣思考，他們只看今天發生的事。」他說，瞭解展望最好的辦法是看建房許可證，他們可以調出任何分支市場的建房許可證，以瞭解未來半年、一年或一年半將發生的事。

伊梅爾表示，內布拉斯加州的Omaha附近有許多正在進行的大型建築項目，包括谷歌數據中心在相鄰愛荷華州Council Bluffs市耗資4億美元的擴建工程。今年稍早，媒體還報導了當地建築工人緊缺問題。

找到好的房地產市場後，菲特克一般建議投資人尋找價值10萬美元或以下的房產，每月租金能收回至少300美元，以保證有利可圖。她說：「專注在購買美國人能負擔得起的中等價位房產，今天就能看到現金流，若該地靠近就業增長區，可能很快就會增值。」菲特克在自己舉辦的房地產活動中，經常發現參加者80%都是華人。

9月22日，紐約市規劃局首次向開發商派發「強制包容性住宅」（mandatory inclusionary housing）任務，即在劃出的15個指定區域內，所有新蓋的住宅樓都必須有25%或30%的可負擔住房，法拉盛西也被列入此類特區，所含區域北到北方大道，南到羅斯福大道，東到王子街，西到范懷克高速公路。

紐約市長白思豪上任後，許諾「到2024年前建設8萬套可負擔住房」。市規劃局表示，為了實現白思豪的這一計劃，規劃局經過幾個月的商量討論，終於制定了這套方案。這個方案中的「可負擔住房」是根據房租定義的，如果房租佔一個家庭總收入的30%以下，那麼這樣的住房就算做「可負擔住房」。市政府給開發商提供了兩種選擇，如果按當地家庭平均收入的60%來計算是否「可負擔」（即房租低於當地家庭平均收入水平的18%），則只要提供25%的公寓作為可負擔住房；如果按平均收入的80%來算是否「可負擔」（房租低於當地平均收入的24%），則需要拿出30%的住房作為可負擔住房。

紐約房產

社區有7個月討論時間

原來市政給開發商的政策源自421-a，也就是只有當開發商想享受政府減稅時才會有「可負擔住房」的要求。但是現在在劃定的特區內，這種含有25%的可負擔住房的「包容性住宅」是必須的了。同時，政府不允許開發商開設供廉價房客出入的「窮人門」，但是允許開發商另想辦法區別開不同的房客，只要他們的高價房和低價房都在同一個地盤上，並且不給窮人難堪，怎麼做都可以。

昨天出台的新計劃將給各社區和區長及各委員會6～7個月的討論時間，然後拿到市議會投票表決。

這個計劃遭到了一些房客組織的抗議。他們認為，開發商拿出25%的公寓作為可負擔住房仍然不夠用；並且，當地平均收入的60%作為可負擔的房租還是很貴，很多家庭負擔不起；還有一些人認為，這個計劃勢必讓一些地區「白人化」，從而使種族歧視現象更加嚴重。市規劃局的官員說，如果需要進一步降低房租，那麼市政需要拿出更多的錢來補貼開發商。

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。洛縣房產稅估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的報告顯示﹐2015年洛縣應納稅的房產總價值比上年增長了6.13%，為1.26萬億美元。這進一步證實洛縣房價已連續五年上升。

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。圖為亞凱迪亞區內一處正在銷售的豪宅

亞凱迪亞2015年房產（包括住宅和商業地產）為洛縣房價增長最快的城市之一﹐總價值達139.39億美元﹐比上年的128.09億美元增加了8.8% 。亞市經理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）說﹐增長率反映出了人們對投資亞市的興趣持續加大。他表示﹐在停滯了好幾年後﹐亞市城鎮住宅的重建和商業地產的投資項目已開始興旺起來。

洛縣2015年房價前20高城市中﹐帕薩迪納排第8，亞凱迪亞排第13﹐西柯汶納排第18﹐其房產總價值分別為﹕259.57億美元、139.39億美元和101.46億美元﹐帕薩迪納的房價同比增長率為6.5%﹐西柯汶納的房價同比增長率為5.9%。

根據《聖谷論壇網》，西柯汶納城市經理弗里蘭（Chris Freeland）說：「這項排名對我們來說是個非常好的消息。這表明，我市的經濟正在復甦﹐我們的社區居民看到了住在這裡的價值，企業家也看到了在西柯汶納投資的價值。」

雖然所有聖蓋博谷城市的房價都在增加﹐但爾文代爾（Irwindale）2015年的房價增長則較為緩慢，其同比增長率僅為2.2%﹐為洛縣房價增長最慢的地區之一。該市規模相對較小﹐住宅和商業地產只有978棟﹐比其鄰居鮑德溫公園市幾乎少了14,000棟。

越來越多的證據顯示，住房價格正在制約舊金山灣區經濟的發展，租房者繼續面臨越來越大的壓力。

舊金山房產

目前灣區租金的漲幅與今年年初上漲的速度一樣，繼續上漲。房地產網站Zillow表示，全美的租金價格較去年同期上漲了3.8％，略低於7月份4.2％的增長速度。

在過去的幾年裡，租金一直在上漲，已經讓租客感到吃不消，這相當於他們的工資不斷在縮水。

哈佛大學的住宅研究中心認為，到2025年，全美11％的家庭過半的收入將用於支付租金。聯邦住房補貼近年來被削減，房屋建築商對建造低收入家庭的可負擔住房興趣缺缺，問題就更加嚴重。

一項由加州大學伯克利分校和芝加哥大學的經濟學家們所做的研究顯示，舊金山、聖荷西和紐約的高租金正在制約這些城市的經濟增長。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期

全國房地產經紀人協會9月21日公佈的報告顯示，美國8月房屋過戶數下降4.8%，折合成年銷量是531萬套，低於修正過的558萬套。房屋價格上升，庫存數量較去年同期下降。通常從簽訂成屋銷售合同到最終完成房屋過戶有一、兩個月的時間。

彭博社報導，市場上房屋庫存有限，使一些美國人不能利用目前的低利率。房屋銷售今年好轉，美聯儲主席耶倫上星期表示，好轉的步伐與強勁的勞工市場及本應提供更大上漲空間的人口統計數不符。

房地產商組織2015年最新估計成屋銷售為529萬間，較一年前上升7.1%。

8月份的下降是7個月以來的最大跌幅。接受彭博社調查的73位經濟學家預期中值降至550萬套，經濟學家預期區間從540萬到562萬套，7月報告數據為559萬套。

成屋銷售佔美國房屋市場的90%以上。成屋銷售中間價格較2014年8月上升4.7%至228,700美元。全國房屋升值主要由西部和南部帶動，西部房價上漲7.1 %，南部上漲6%。

房屋價格上漲是因為庫存有限，8月待售成屋數量上漲1.3%至229萬套，一年中最高的庫存量，但與2014年8月相比，庫存下降1.7%。

以目前銷售速度看，將需要5.2個月賣掉所有庫存，與8月底時相比，需要4.9個月才能售完，房地產經紀人協會認為少於5個月就是市場緊俏。

8月，房產在市場停留的時間是47天，去年同期是53天。

按地區算，四個地區中有三個區購買下降，西部下降 7.8%，東北部銷售沒有變化。獨立屋成屋銷售下降5.3%，合年率469萬套。購買康斗和連棟屋的銷售下降1.6%至62萬套。

8月所有買房交易中，全款佔22%，首次購房者佔32%。

全美地產學會（National Association of Realtors）數據顯示，買一幢橙縣房屋等於買三幢中等美國房屋，即橙縣房價為全美3倍左右。

橙縣房價是全美平均房價的3.1倍。圖為橙縣新建小區

據《橙縣紀事報》報導，2015年第二季度數據顯示，橙縣中位數房價達71.32萬美元，而同期全美平均房價為22.94萬美元，這意味著橙縣房價是全美平均房價的3.1倍。

然而，事實上，3.1倍這個差距是近期橙縣和全美房屋均價之間的最小差距，上一次低於這一差距是2012年第三季度。

2014年第四季度，橙縣房價是全美均價的3.5倍，自那時起18個月中，橙縣房價升高了6%，而同期全美均價升高了20%，這是7年來全美房屋銷售較橙縣的最優表現。據該報預計，造成這一情況的最大原因可能是橙縣高房價使部分買家望而卻步。

這是連續第12年橙縣房價達到全美的3倍。自2004年以來，橙縣平均房價是全美房屋均價的3.14倍。現在，差距似乎不太可能縮回到1982年到2003年間的2.16倍了。

數據顯示，兩者距離快速拉大是在1997年到2004年間。這期間橙縣房價增長了173%，而同期全美房價只增長了51%。這期間橙縣經濟迅猛增長，甚至在2001-02年全美經濟衰退中也沒減慢，高技術和金融公司的工作機會迅速增加。而這段時間後期便宜的資本和寬鬆的貸款條件促成了橙縣房價的飆升。

即使是房地產崩潰和經濟大衰退時期，橙縣與全美房價的差距也沒能縮小。據該報分析，可能是因為橙縣經濟已經恢復到了本世紀以來最好的工作市場，創造了穩定的高薪工作流，使人們可以負擔如此高的房價。還有，便宜的房貸也進一步助推了這一趨勢。

此外，橙縣房屋的供應沒有增加太多也是因素之一。過去10年，橙縣建築商建築的新房銷售僅僅是之前10年的一半。還有海外投資者的衝擊，他們往往喜歡沿海地產。

很顯然，橙縣高房價已經成了無數買房者的經濟負擔，很多人在考慮是否要生活在橙縣。但是，多年來橙縣和全美房價間巨大的差距也表明，並非所有購房者都認為橙縣的高房價是不可踰越的障礙。這就是天堂的代價。