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多伦多公寓出租火热 建商转向投资出租楼

多伦多的公寓租赁生意有愈来愈兴旺的趋势，因此一些公司近来开始大批收购共管公寓，再投入租赁市场牟利。

开发商纷纷在多伦多市中心的热门地段建造租赁公寓大楼，甚至不惜将建造到一半的共管公寓大楼改为租赁公寓楼

例如准备在雪朋街与布鲁尔街(Sherbourne and Bloor)街口兴建的49层共管公寓大厦Selby，售楼处才开张，便有机构投资商提出，买下全部441个公寓单位，然后将之改成专供出租的公寓大楼。在多伦多市区，推出完全用于出租的公寓大楼，为数十年来首见。

况且，这不是孤立的例子。据多伦多星报报导，西铁城开发集团(Cityzen Development Group)总裁克里格纳诺说，他也在和数位机构性投资者商议，在原来打算建造共管公寓的建地上建造出租公寓大楼。

克里格纳诺分析，这麽做有两大原因：一是房租增长很快，经营出租公寓大楼相当有利可图。二是很多人现在买不起住宅，尤其是不少人拿不出购屋的首付款，因为即使是相对廉宜的共管公寓单位，在大多伦多地区的平均价格都已上升至45万4476元。

以前因经营租赁公寓生意不如建造共管公寓那麽好赚钱，拥有和管理约1万7000个租赁公寓单位的明托集团(Minto Group)，早已转行建造共管公寓，可是30年风水轮流转，明托集团目前又打算转回老本行，打算建造租赁公寓大楼。该公司的执行长罗杰斯说，兴旺的共管公寓市场显示出，存在著对租赁公寓强烈需求的深厚基础。

同样在寻找建地建造租赁公寓大楼的帝国社区公司(Empire Communities)副执行总裁高利尼说，租赁公寓市场看好的原因很简单，就是多伦多工作机会多，人口增长快。

房地产业者纷纷看好租赁公寓市场，甚至导致发生这样的怪事：计画在国王西街(King St. W.)建造的三幢共管公寓大楼，在开发商收取181位订购者订金三年后，最近悄悄决定将订金全部归还给订购者，因为开发商要将之全部改为租赁公寓楼。

大多伦多的供租赁用的公寓空置率相当低，长年维持在1%左右，市中心的空置率更低。而且大多伦多地区的公寓租金地区差价也极大，在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租可达将近3000元，比多伦多东北和西北地区的同样单位高出约一倍。这就是一些机构性投资商及房地产商极力设法在市中心寻找建地建造租赁公寓大楼的原委。

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60年前300美元购入纽约长岛土地 如今价值110万美元

纽约长岛汉普顿地区一块三分之一亩的地产，1956年被一位渔民以300美元购进，如今这块地上市求售，喊价110万美元，不到60年涨了超过3660倍。

长岛盖了一栋小木屋的这块土地，不到60年，价值涨了超过3660倍

现年79岁的屋主莱斯特当年购下这块地后，用1万5000元盖了一栋只有一个卧房的小木屋，这块地位于地价高昂的南Amagansett，距高档社区“印第安井海滩”只有一里，包括前披头四主唱保罗麦卡尼等许多影视歌坛名人，都是他的邻居，当地一栋豪宅最近以400万元售出。

代理商艾利曼房地产公司表示，这块地便于进行改造工程，可建一座4000平方尺的豪宅，还可建一个50尺长20尺宽的大游泳池。

莱斯特说，他1950年代建造了一栋木制的房屋，费了好大力气。他说，听到他的土地现在价值110万元，感到很震惊，他认为这是汉普顿名声在外的结果，许多名人和银行家都在汉普顿买房置地。

艾利曼房地产公司的经纪人罗德说，这块地的标价高，是因为其位置独特，是很多人梦寐以求的地方。

汉普顿地区不仅是富人购置房产的理想社区，也是百万富翁的避暑度假地。汉普顿的部分豪宅每年夏天上市出租，两个月的租金可能就要百万元。

汉普顿地区的许多豪宅都比拟五星级的度假圣地，有室外游泳池、网球场、篮球场、保龄球道、室内壁球馆等健身设施。

房地产经纪人罗德说，如果买主不喜欢小木屋，可以拆掉，因为光是这块地的价值就是100万元。他说，迄今有兴趣的买主都是建筑商。

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加元加速贬值 加拿大房价变相大跌

在原油价格暴跌下﹐近日加元汇率同告大跌﹐昨天跌至1加元兑83.56美仙﹐是5年半以来的最低位﹐使得加拿大房地产面对外币升值和物业降价的局面。这种局面亦导致考虑早还房贷的人们增加﹔而地产经纪则认为﹐这是多伦多、温哥华今年加拿大房价获得的意外支撑。

加元加速贬值 加拿大房价变相大跌

这位加籍港人昨天上午饮茶时致电还在中国香港的太太﹐问及此事﹐其太太表示完全接受﹐大力支持。　　一位新年期间回多伦多的加籍港人﹐近日和自己借了贷款的银行经理会面。对方主动告诉他﹐现在加元看跌﹐他可考虑多调一些钱来加速归还自己的房贷。按该行规定﹐客户每年可多还25%的贷款。

此间贷款专家孙晓明表示﹐在这一波加元走下坡路的时间内﹐她也的确接到客户和朋友的来电﹐询问在「钱多出来的情况下」﹐该怎么办﹐是加速还房贷呢﹐还是另外买房投资﹖

她的回答是﹐如果自己的现有房贷已经付了七成﹐那么应可考虑做新投资﹐但如果房贷还有七成﹐那么加速还款应是取向。

此外﹐她还建议一些留学生﹐乘此机会多兑一点加元﹐以便未来交学费和使用。

多伦多房产专家李丁表示﹐加元下跌﹐使得持美元、人民币和其它一些币种的人们﹐觉得加国房产更加便宜﹐增大他们增持加国物业的愿望。

他表示﹐和其它国家比起来﹐加拿大给国际买家的待遇是颇友善的﹐比如不管是哪国人﹐只要付清房款的35%﹐就可申请贷款。

此外﹐以国际眼光看﹐多伦多房产也的确不贵。比如﹐洛杉矶的一睡房共管柏文﹐可以卖到500万美元。但多市同类柏文﹐贵价者也不过70到80万元。

另外一位房产专家朱加瑞注意到﹐类似的情况早在2009年曾经在此间发生过。

他说﹐那时﹐由于美国发生金融海啸﹐加国经济情况不好﹐加元看跌﹐大多区的房地产价格也有点风雨飘摇。但也是在那时﹐就不少海外、包括来自中国的投资者﹐来购买加拿大房产。

他说﹐汇率落差上下幅度相当大﹐可以使得房价相应低过20%到30%﹐推动人们出手购房。

加元在去年年底结算时﹐1加元兑86.16美仙﹐而到了昨天收市﹐已跌至1加元兑83.56美仙﹐在短短不足2周里﹐跌幅已逾3%﹔而加元兑美元在去年已经跌了9%。

从去年年初至昨天﹐加元兑美元汇率已跌了逾一成。

丰业银行的资深通货策略员萨顿(Camilla Sutton)预测﹐加元兑美元今年将会跌至兑83仙。

金融专家仍看淡加元前景

加拿大的金融专家普遍预计﹐加元仍有进一步的下探空间。该判断基于两个理由﹐一是油价和其它大宗商品价格尚未止跌。二是2015年可能还看不到加国央行加息。这种看法短期也加重了加元下跌的深度。

 

 

2015年海外置业移民趋势一览

据统计，2014年中国海外房地产投资比上一年增长46%，超过165亿美元，海外移民市场也刮起了一股强劲的风潮，国人海外置业及移民将在2015年形成新的高潮：亚太经济一体化、中美经贸联系愈加紧密、中国与欧洲各国的贸易持续发展等因素，将促使新一年海外置业移民市场进入更广阔的发展空间。2015年海外置业及投资移民发展趋势将总体向好。

2015年海外置业移民趋势一览

在海外房产投资方面，中国购房者最热衷的投资国包括有美国、英国、澳大利亚、加拿大。这些国家房产投资回报可期，社会经济发展稳定，可实现资产全球的合理配置。目前中国内地买家在伦敦楼市的购买占比已接近10%，较之三年前的2%增长了五倍，2015年的国人购买率预期将高于上一年。不仅如此，国人在纽约置业的占比也将逐年攀升。2014年仅曼哈顿一区的房产市场，国际买家中有34%来自中国大陆，比2013年翻了一番。预计这股潮流还没有达到顶点，仍有广阔、持续的发展空间。而拥有房产税为零、遗产税也为零等优惠政策的澳大利亚，也在一年内陆续迎来了万达、海亮、复星等集团新一轮的房产开发投资。另据《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，加拿大的温哥华是目前富豪最青睐的海外置业城市之一。如约而至的2015年，加国的房产预期将再“火”一把……

不仅如此，拥有置业移民政策的国家也得到更多国人的亲睐。欧洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家的置业政策规定，外国人购买房产即可收获身份并解决子女教育问题，满足了很多国内投资客的置业需求。而德国、意大利等非传统移民国家虽然没有购房移民政策，但其优越的置业环境，良好的资产增长预期也让国人的购房热情持续升温。据了解，在今年3月中旬北京海外置业展上， 包括德国、英国、荷兰、瑞典等更多的欧洲地区的房产项目将携手传统的美国及澳大利亚的置业项目，联袂展出。房产项目的展示规模比上届增长了15%，由此预见，2015年国内海外置业市场将迎来更大发展机遇。

新的一年，新的移民政策纷纷推出。加拿大移民部公布从2015年1月1日开始推出“快速通道”的移民新计划。希腊购房移民最新改革条款也于2015年1月1日开始实施了，投资者可以获得永久居留许可，并允许父母、配偶、子女、配偶父母随行。。。行业人士预测2015年整个海外置业移民市场框架大致为：美国这个传统移民国家风采依旧，新兴欧洲国家葡萄牙、西班牙、希腊、匈牙利等亦持续火热，曾经在中国红透半边天的澳大利亚项目也会迎来全面复苏的一年，圣基茨和安提瓜护照类的项目也值得期待。

 

中国香港楼价再创新高 特区政府料再出招降温

中国香港私人住宅市场的供不应求问题未见解决迹象，促使楼价又再创出历史新高。有当地分析师认为，不排除特区政府会再次出招，为楼市降温。

中国香港楼价再创新高 特区政府料再出招降温

差饷物业估价署昨天公布的最新数据显示，去年12月，全港整体私人住宅楼价指数连升九个月，至277.6点，按年升幅逾13.26%；按月则上升约1.28%，但按月升幅相比对上一个月略为放慢。

当中，实用面积430平方英尺以下小型单位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

数据也显示，中国香港私人住宅租金指数在去年12月为165.7点，同创新高，按月升幅0.42%，连续七个月破顶；而去年全年租金指数累积升6%。

其中，实用面积430平方英尺或以下的小型单位全年租金上升6.69%，实用面积753平方英尺以下单位全年租金则上升6.9%，跑赢大市。

中国香港地产中介公司美联物业首席分析师刘嘉辉表示，踏入2015年，首月中国香港楼价持续向上，据美联“楼价走势图”显示，首月楼价按月续升约1.3%，1月份以实用面积计算的平均尺价约1.0094万港元，首次冲破1万港元水平。

刘嘉辉认为，近来多个国家央行“放水”，加上美国有可能延至明年才加息，中国香港楼市短期内仍有上升压力，不排除港府会“加辣”，为楼市降温。

他说：“我相信按揭有机会进一步收紧。因为去年二手楼宅成交之中，600万港元以下二手物业成交占了八成，特别是细价楼，升幅比较明显。另一个考虑的措施，很可能是增加压力测试利率。”

中国香港金融管理局总裁陈德霖早前表示，楼市交投活跃，而且楼价有上升趋势，如果楼市持续升温，金管局会再推出逆周期措施，确保银行体系的稳定。

 

2014年澳洲房市有几火？新州地价疯涨千亿澳元

悉尼伍拉拉的平均地价飙升了13.8%达140万澳元

在过去的12个月中，繁荣的澳洲房地产市场为房主的土地增值1200亿澳元。伍拉拉（Woollahra）正在超过富人区莫斯曼（Mosman），成为悉尼“最昂贵”区。

新州的土地价值在2014年中，平均上涨了11%，达1.12兆澳元，其中包括中海岸和悉尼地区的大幅增长。在这些地方，新的基建项目推动了住房的需求，从而大幅推升了部份地区的澳洲房价。

韦弗利（Waverley）、猎人山（Hunters Hill）、威洛比（Willoughby）和曼丽（Manly）等地区的普通住房地块已突破了百万大关。

伍拉拉的平均地价飙升了13.8%，达140万澳元。莫斯曼的普通住房地块的价格为139万，与去年同期相比，上涨了7%。 威洛比也有了最大的中位价的上涨，平均地价上涨了37%，从去年的78.8万澳元增至108万澳元。滨城（Bankstown）的住房用地上涨了29%，中位价达到51.9万澳元。康士比（Hornsby）、希尔斯郡（Hills Shire）和坎特贝利（Canterbury）等区的土地也都得到了21%或以上的价格增长。

许多地区住房用地的价格上涨都与新的基建项目有关，这些项目中包括预计在2019年完工的西北铁路线。

此外，毗邻悉尼南北的海岸地区的地价也出现多年来的第一次大幅上涨，其中怀昂（Wyong）上涨了9.6%、贝壳港（Shell Harbour）上涨了8.2%，以及戈斯福德（Gosford），上涨了8.1%。

纽卡素（Newcastle）是悉尼以外地区地价的最大涨幅，上涨了10.3%，达到25.5万澳元。

在整个新州的152个地方行政区中，只有22个区地价出现了下跌。跌幅最大的是地处新州中西部的库巴（Cobar），地价下跌了10%。

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2015墨尔本房市预测：东区最热门

假期结束，工作和学习一切步入正轨，澳洲房地产市场又将开始展翅腾飞的一年。尽管从现在开始走到高峰期还有很长的路要走，但哪部分市场表现更出彩，房地产专家心里早就有谱了。

据Fairfax媒体报导，地产集团（Domain Group）的高级经济学家威尔逊（Dr Andrew Wilson）博士表示，今年墨尔本房地产的前景，整体而言，是一个鱼龙混杂的局面。

他说，最有可能的结果是墨尔本房价小幅增长。这样买卖双方更容易根据他们的需要灵活选择，而不是基于市场力量的驱使。

然而，他也把目光紧紧锁定墨尔本东区。“东区远郊会发出真正耀眼的光芒，这部分市场一直相当强劲，”威尔逊博士说。

North Balwyn，Glen Waverley和Mount Waverley，以及东区近郊的“伴娘”——Ashburton，Carnegie，Vermont，Blackburne和Nunawading，都会表现很好。注重生活品质的人们会被这里吸引。

西区近郊也将随着城市高档化的进程而水涨船高。“我预计这些地区将保持相对强势，”威尔逊博士说，“不过，影响市场其余部分的因素也会影响到这里。”

地产公司Hockingstuart位于Armadale的董事詹姆士（Andrew James）对东区的受欢迎程度感到惊讶，12月中旬，该集团在东区超过90%的拍卖都有多个投标人。“去年年底非常强劲，我看不出今年会有什么变化，利率仍然很低。”他说。

威尔逊博士不看好CBD，这部分公寓市场仍然处于供过于求的状态。墨尔本西区远郊和西北部的表现也乏善可陈。

维省地产研究所（REIV）的执行总裁雷蒙多（Enzo Raimondo）表示，2014年房地产的需求比前两年有所增加，但销售交易量放缓，特别是从去年下半年以后。

REIV估计，去年维省的住宅销售总量是108,000套，比2013年下降1.3%。在墨尔本大约有81,000个销售，比2013年低2%。

雷蒙多预计今年第一季度的销售将以温和的步伐增长。“住房市场的表现将依赖于更广泛的宏观经济因素，特别是失业率和消费者信心。”

墨尔本东部多个郊区房市在2015年将会有亮眼的表现

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2015年聪明澳洲买房小贴士

● 在有新基础设施规划的地区投资──这将增加这个区的增值潜力。

● 主人在出售住宅前都会精心打扮一番。不要光注重房子光鲜亮丽的外表，要善于识别潜在的长期问题。

● 避免有缺陷的地点，如靠近繁忙的马路。它们看起来便宜一些，但在缓慢/正常的市场条件下，增值潜力会减弱。

● 购置适合人们生活方式的物业，比如有阳光明媚的朝北的后院，露天的户外活动区和开放式客厅。

● 做好你的功课。购房者需要投入时间和精力进行彻底调研，以确保购买的房产在未来表现良好。

● 调查具有可比性的销售价格、销售历史、建筑质量和害虫检查报告。还有审核无形的因素，如街区的位置和吸引力。

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珀斯房市虽低迷 多区蜕变投资热点

一位西澳洲房地产专家说，珀斯南部地区的房产市场将在接下来一个季度以前所未有的最快速度发展起来。

西澳珀斯最强劲的房产市场是在Armadale区

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热点网站（hotspotting.com.au）创始人莱德（Terry Ryder）称，由于西澳洲房地产市场发展势头已经冷却了下来，在能负担得起的郊区投资已变成民众们的最佳选择。

他说：“Armadale、Rockingham和Kwinana是为数不多的几个不随着整体市场模式的地区。这些区域仍有很多区其房产销售活动在增长。根据房产价格预测指数的系统排名，最强劲的珀斯房产市场是在Armadale、Rockingham、Joondalup和Swan当地政府区域内，他们共同的主线是负担得起的生活方式。珀斯顶尖的城市区域却不在此排名内。”

莱德说Mandurah和Busselton是珀斯市区范围之外的主要增长地区。莱德说：“西澳房地产协会（The Real Estate Institute of WA）记录显示，Busselton在2014年的西澳郊区房产销售中排名第一，与我们自己的研究结果一致。而Mandurah的市场增长势头最强，在经历数年下滑之后，恢复后持续在一个稳定状态。”

这份西澳房地产热点区报告查看了各种影响房产市场的因素，例如潜在的新便利设施和发展、城市更新的可能性，以及这些地区是否具有因为临近郊区房产市场变更而发生连锁反应的优势。

莱德表示，在评价一个郊区能否被评估为“热点”区时，要侧重于三个“核心类别”。

Armadale区赢得测评会众多投资机会的好评，主要是因为其高于平均水平的人口增长和当地城市重建局推出的旧区改造计划。莱德说：“这包含了辖区内的中央商务区，主要交通连线和当地城市重建局的改造重点，从而推动了经济活动，创造了就业机会，反过来又促进了房价增长。”

热点区排行及原因：

  • ARMADALE 市区重建、交通基础设施、丑小鸭
  • BUNBURY 政府政策、旧城改造、交通基础设施
  • BUSSELTON-DUNSBOROUGH 生活方式、翻天覆地的变化、新基础设施
  • BUTLER 交通基础设施、丑小鸭、旧城改造
  • JOONDALUP 政府政策、生活方式、交通基础设施
  • KWINANA 丑小鸭、交通基础设施、政府决策
  • MANDURAH 生活方式、翻天覆地的变化、交通基础设施
  • ROCKINGHAM 丑小鸭、政府政策、交通基础设施
  • SWAN 市区重建、政府政策、工作机会

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澳洲塔斯马尼亚50万售岛吸引中国买家

靠近塔斯马尼亚州东北海岸线的第九岛现售价为50万澳元。

塔州标志性的第九岛（Ninth Island）现已上市出售，售价为50万澳元，主要想吸引中国买家。

第九岛位于巴斯海峡（Bass Strait），距离塔州东北海岸约12公里，长约1.3公里，宽约550米。

但这次澳洲岛屿的买卖并不包括与它同名的第九岛葡萄园，尽管此次出售方是它们共同的所有者——澳州克里格林格公司（Kreglinger Australia）。

哈瑞森亨夫利公司（Harrison Humphreys）的中介哈瑞森（Rob Harrison）称，现在已有很多国内和国外的买家表示对此很感兴趣。

另外，第九岛还因一起海事事件而出名。1962年，丹麦王妃玛丽（Mary Donaldson）的祖父皮特（Peter Donaldson）率领着装有家畜的Sheerwater货船从巴斯海峡岛屿起航，但却在第九岛处迷失。

当时，Sheerwater在第九岛附近触礁，但所幸船员被救。如今第九岛上仍留有这艘船的部分残骸。

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新加坡上月组屋转售价涨0.6％ 一年来首次上扬

据新加坡 《联合早报》2月6日报道，新加坡组屋转售价格一年来第一次上扬，今年首个月的整体转售价比去年12月微涨0.6％。

新加坡上月组屋转售价涨0.6％ 一年来首次上扬

新加坡房地产交易信息网站SRX昨天公布的预估数据显示，1月转售价格上扬主要是由四房式和五房式单位转售价增长带动，四房式组屋1月转售价比去年12月增长1.1％，五房式则上扬1.5％。不过三房式和公寓式组屋转售价格分别下滑0.9％和0.6％。

根据SRX数据，组屋转售价上一次出现月比上扬是在去年1月，此后连续11个月下跌。虽然上个月的整体转售价略微提升，但同2013年4月的顶峰相比，价格依然跌了9.4％；与去年同期相比则低了5.7％。