Category: AU Investment Column

租房子不如合资买房子

我在墨尔本的时候，也会经常举办一些房地产项目的咨询论坛，那时来的客户就有很多类了：有当地的白人、有老华侨、有新移民，当然也不乏还有一些来墨尔本读书的中国留学生。

2009年9月的一天下午，会场不大，却足足来了80多人，大家听了我对澳洲房产市场的分析以及如何操作买房的策略之后，都展开了异常热烈的讨论，其中有三个年轻朋友的身影吸引了我的注意力。

这三个人都是中国留学生，且是最早到达会场的。三人在签到完之后，就开始认真地翻阅我的《澳洲梦》一书以及今天我们公司推荐的楼盘项目资料。他们甚至还自带着一个计算器，认真地写写划划，计算着什么。

我感到很有趣，在会后与他们进行了攀谈。

我知道这三位朋友都是在墨尔本大学念书的中国留学生，同龄，22岁。两个男的，冬冬来自上海，小齐来自温州，而唯一的女孩小静则是个东北姑娘。三人都是在高三的时候来到墨尔本的，然后考入了同一所大学，又机缘巧合地在同一套房子里当租客。

三个年轻人如今每周都要负担房租100澳元，一年需要支出5200澳元的房租费用（折合人民币32，000元左右）。久而久之，他们就萌生了一种想法：每年三万多这么花出去，这钱铁定是有去无回的，但是否存在一种可能，他们可以不用做租客，摇生一变成为房东呢？

这样的想法，在他们听说身边有一位中国留学生，他爸妈貌似只首付了十几万澳币，就给他在墨尔本置了一栋花园洋房后，显得更为真实了。

于是，一个“合资买房”的想法便油然而生，因为在澳洲，法律上认可没有血缘关系的人也是可以一起买房的，所以他们这回就是来探讨这个想法的可行性。

鉴于他们都在墨尔本大学念书，我向他们介绍的是一个离校区不太远的花园洋房项目，4房，当时的总价是40万澳币。按照首付三成来算，他们只需要承担12万澳币的首付，就可以买下这栋房子。每人分摊下来，也就是各出4万澳币（折合人民币24万左右）。

“金先生，我们三个人家境都不算非常富裕，所以我们要把可能存在的经济风险都要考虑进去。首付4万澳币，对我们每一家来说，都是需要尽力凑一凑的，但问题也都不算大。我们如今心里最没底的是，不知道以后还贷款会不会数额很庞大？”温州人小齐问道。

“澳洲这边买房子有个很有趣的规则，和国内房产不一样，是可以只还息不还本的，而且我也鼓励你们这么做，可以为你们减缓不少压力。”

“大概是每年要还多少呢？”

“贷款利率是7%左右，你们首付了三成，其余28万澳币是贷款，那么每年差不多是19，600澳元的利息，分摊到每人每年大约要支付6500澳币的利息（折合人民币39，000元左右）。”我说道。

“哦，那这么算来，我们如果只租房子的话，每年也要有5200澳币的租金支出，如果买下了房子，每年也就多付个一千块澳币，但这房子就是我们的了。”小静分析道。

“不仅如此呢，澳洲房租一直会上涨，你们如今一年房租是5200澳币，明年这个数字就肯定会涨，一年只会比一年贵，渐渐地就会赶超你们的贷款利息了。”

“哦，对哦！这么一算，果然还是买房子划算！”冬冬两眼开始放光。

“然后，这套4房的花园洋房，你们每人各住一间卧房，还有一间就可以租给其他的留学生，这样就可以有至少每周100澳元的房租首付，一年也就可以赚上三万多人民币，每人也就是靠当房东能赚上一万多元！”

“恩恩，好的，谢谢你金先生！您的分析很实在，也完全照顾到了我们的实际情况，我们回去再商量一下。金先生，如果以后我们有任何疑问的话，不知道方便来找你咨询吗？”小齐最后问道。

“非常欢迎，20几年前，我和你们一样都是一名中国留学生，我很乐意帮助你们一起在澳大利亚生根发芽！”我笑道。

俗话说天有不测风云，谁都不希望遇到这样的悲剧，可是谁也无法预防所有灾祸发生的可能。即使是澳大利亚，也曾发生过诸如森林火灾、水灾这样自然灾害。那么究竟有没有什么办法，能将灾难所带来的损失降低到最小呢？

在澳洲，人们在购买了新居之后，往往做的第一件事情，就是去购买保险。和房屋有关的保险主要是建筑保险（Building insurance）。它主要保的是和房屋结构有关的部分，如果因为非房主因素而造成的房屋结构性损坏都可以包括在这个保险范围内。前面所提到的火灾也好，其他的风灾、水灾、雷灾、地震等自然灾害，还有交通事故对房屋所造成的破坏，都可以通过这个保险得到赔付。

我自己就遇到过这样一个很好的例子：我在墨尔本东南区买了一片物业，共有三栋房子，因为建筑年久，房子不得不进行维修，当时预估的维修费用是每套10万澳元左右。但还未开工重建，就遇到了一场火灾而被全部烧毁。由于我此前已为这片物业都购买了建筑保险，结果保险公司为每栋房子赔付了10万澳元，总计为30万澳元，于是“因祸得福”，这场火灾非但没有给我造成任何财产损失，反而让我从中多赚了一些钱。但之所以有这样的运气，还得归功于及时购买了建筑保险。此外，2010年年头，因为气候原因，墨尔本遭暴雨侵袭，我公司个别客户的房产也遇到了进水的麻烦。但由于他们所投保的西太平洋银行（Westpac Bank）为客户所提供的建筑保险在此次灾害中提供偿付，从而让我的客户没有蒙受很大的损失。由此可见，购买建筑保险是必需的，来自国内的购房者尤其要建立这种意识。如果作为自住房，你还想进一步要保障自己的室内财产，我建议你还可以购买和屋内财产保险（Home content insurance）。这个险种可让你任何屋内设施和财产的意外损失都有可能获得赔付（具体视保险条款而定）。

购买投资房的话，除了建筑保险外，我还强烈建议大家要购买公众责任险（Public Liability Insurance）。这个保险主要承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。假设租客在租住的房子内发生意外伤害事故，比如滑到摔伤等，而他又要控告房东的话，那么这时候房东就能够靠这个保险确保安全了。

最后，还有一种保险叫房东保险（Landlord insurance）。要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。虽然这些情况在澳洲房屋出租过程中并不多见，但如果要防微杜渐的话，还是可以考虑一下的。

当然，投资者对他们的保单，尤其是涵盖什么和不涵盖什么，要有非常明确的认识。总之，在澳大利亚投资房产，保险可以起到重要的保驾护航作用，让你能够安安心心地做地主。

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金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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有些投资者来澳洲投资房产是别有用心的，他们的最终目的是炒汇。但是，房产投资是种长期投资，追求的是稳中有升的局面；“炒外汇”是一种短期投机行为，玩的是心跳，这两者不匹配。

多年来，澳洲房产形势一直很好，与此同时，由于澳大利亚宏观经济的繁荣，造成了澳元汇率高擎。所以就有一些国内人士想用港元或美元购买澳大利亚的房地产，企图利用房地产的升值和汇率的上涨来达到“一举两得”的目的。

虽然我并不反对单纯的做外汇买卖，可是我反对“炒汇买房”。因为澳大利亚房地产业的一个重要特点，就是发展平稳，风险系数较小。只要投资者能够长期的持有投资项目，就一定能获得理想的收获的。买澳洲房子，就是图一个稳定，但是，如果把“炒汇”的因素引入其间，就将会把这个低风险的产业变成了一个高风险的对象。

有些人或许看到了澳元汇率高擎的一面，但却没有看到汇率这个东西受国际经济、金融和政治因素影响而很容易产生巨大波动的一面。首先，要想通过“炒汇”赚钱，非得具备相关的很多知识、经验、条件。很多国内人士其实较缺乏对外汇的感性认识。外汇市场受主要国家的经济基本面、利率、资本市场、政治形势、战争、石油价格、政府干预、技术面等许多因素的影响，“炒汇”者一方面信息滞后，另一方面信息量也远远不够。就以澳元为例，它的走势其实就受到了澳大利亚利率政策、进出口贸易状况和国家宏观政治经济情况的制约，同时还受到国际市场风云变幻的左右，有些因素的变换只在朝夕之间，即使是这方面专家也是很难把握的。

2008年全球金融危机爆发时，澳元对美元的兑换遭遇重挫。在这种情形下，就发生了这样一个因为汇率问题而导致房地产投资受损失的案例。在危机发生之前，当时有一位试图购买我公司开发房产的客户，可能是听信了某些贷款中介的鼓动，想采用向汇丰银行申请港币贷款的计划。他认为这样一来既能从房产投资中获利，又可以从港币和人民币的交易中获利。当时我们公司就劝告他，这样做有风险，可他不听，于是我们也就中断了和他的合作。可这位客户又转向了别家房产公司，最终还是采用了港币贷款。但他没想到，过户后不久由于金融危机的突然爆发，汇丰银行为了降低自身的风险，要求这位客户再出价值10万澳元（相当于60多万元人民币）的费用给银行，作为汇率风险的保证金，并规定这笔保证金一旦交付，就必须等到金融形势基本稳定下来，才能解冻。大家可以想想，10万澳元可是一笔不小的资金，要在短期内筹集本来就不容易，而且在当时那种情况下，谁都不知道何时金融形势会趋于平稳，因此这位客户就只能自食其果了。

其实别说小的散户，就连航空母舰式的大企业也会在炒汇中受到巨大损失。上海有一栋商贸大楼叫著名的“中信泰富广场”，而这栋楼的业主正是中国香港著名的中信泰富集团。该集团的前主席叫荣智健，他是著名“红色资本家”荣毅仁的公子，在中信泰富主席的位上曾蝉联了多年的中国首富。就是这样一位出自名门世家，在中国香港商海翻滚多年的强人，最后也是倒在了炒汇上。2008年中信泰富涉足金融产品，包括签署了一笔巨额的澳元期权合同，但未料到当年9月全球金融危机大爆发，澳元一度狂跌，中信泰富因此损失了147亿港元。而这最后导致荣智健辞去主席职务，黯然下台。

总之，还是一句话，要想在澳大利亚房产业中稳赚大钱，一定要有长期投资的准备，切不可抱有投机心理。

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越来越多的海外买家在澳洲购房投资，或作为日后自己与家人移民到澳洲时的落脚点。许多买家在购房时都会考虑该以谁的名义买房：是自己的名字，配偶的名字还是孩子名字？或许买家们忽略了一点，就是澳大利亚的物业可以是联名购买的。比如说：夫妻联名购买，也可以是夫妻一方与孩子联名购买，甚至夫妻双方与孩子三人共同联名购买物业也是可以的。那么，联名买房是否有什么实际意义呢？首先，让我们了解一下澳大利亚联名购房的方式。

•  自然共有权益（Joint Tenancy）

当2个或更多人共同买房时，如不做特别说明，一般都会按照自然共有权益签订购房合同。自然共有权益是联名拥有物业的一种方式，并拥有下列特点：

1. 所有业主共同拥有该物业。当该物业的自然共有权益存在时，没有任何特定比例分配的拥有权，即是说，业主对于该物业拥有相等的利益。如果该物业产生收入（例如：租金），则所有业主均分该收入。
2. 自然共有权益是以“生还原则”( Principle of Survivorship ) 作准。如果其中一位业主过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的业主。

例如：A和B以自然共有权益共同购买物业，则A和B各自拥有该物业二分之一的拥有权。如果A过世，则其名下的利益自动归为B所有，即B成为唯一的业主。如果ABC三人以自然共有权益共同购买物业，则三人各占物业三分之一拥有权，如果A过世，其名下的利益自动归为B和C所有，即B和C各占该物业的二分之一拥有权。在这当中，并不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，严格来说，A名下的这部分利益无法作为其遗产的一部分。

• 按份数共享权益（Tenancy in Common）

这也是联名买房的一种形式，但与自然共享权益不同的是，拥有人可以按照份数比例自由分配每位业主名下对该物业的拥有权。而该业主名下的这部分拥有权是可以作为其遗产由后人继承的。同时，业主也可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。

例如：ABC三人以共享权益共同购买物业，并决定A占该物业50%的利益，B占30%，C占20%。如果A过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人全权继承。

• 联名购房的考量

在澳大利亚，法定的遗产顺位继承人一般为配偶。因此，在业主没有设立遗嘱的情况下，对于夫妻双方来说，无论是按自然共享权益还是共享权益联名购买物业，所达到的结果很有可能殊途同归，即，夫妻一方过世后，其名下的物业很有可能归为其配偶所有。（当然，如果您有过多段婚姻，就应当认真考虑设立遗嘱，又称“平安纸”，以免在将来产生不必要的纠纷）。

目前，许多留学生在澳洲买房，由于其没有还款能力，一般会考虑与父母联名购买，这样便可由父母出资并承担贷款。值得注意的是，留学生由于有澳大利亚临居签证，可以购买自住用途的二手房，如果是与父母合买，由于父母为非常驻外籍人士（请参照：http://www.juwai.com/news66684.htm），则只能选择新房或楼花。

值得注意的是，如果购买物业后想要转名，则需要额外支付一笔不小的费用。例如：A与其父亲B共同购买一套物业，价值60万澳元（其中需支付60万澳元房产所产生的印花税）。3年后，房产价值升值到90万澳元，B将自己名下部分物业全部赠与A，则在转让过程中，A需要另付45万澳元（即房产价值的一半）所产生的印花税（澳大利亚每个州对此要求各有不同，因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师）。考虑到澳大利亚目前没有遗产税（但作为遗产获得的财产或收入可能会受到其他相关税务调理管制，例如：个人所得税等），该物业也能作为遗产的一部分较为自由地由配偶及子女在日后继承。

如果买家决定以联名的方式买房，需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，投资者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师。

我建议买家在购房前先将自己的考量与自己的律师多做沟通，以便律师能够更好的了解买家的计划，也为日后可能面临的额外费用事先做出规划。

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律师杨泱解析澳洲房产投资

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任何房地产投资者都必须关注房产承租人的动态，只有深入了解这一点，才能把握投资的收益。

根据澳大利亚国家统计局的数据显示，以下两组人群在今后一段时间将成为占澳洲人数比例相高当的部分，而他们中大部人选择租房。同时由于人口增长、适合建造房屋的土地数量锐减以及房屋交易费用的上涨都使得租房成为一个热点。但租房市场的需求居住在一套全新设施而又具现代生活气息的房子里仍然是很多人的希望所在。所以投资者选择房产的时候应该主要考虑购买新房。

第一组人群是“年轻的专业人士”

第二组人群称之为“空巢老人”

从以上两组人群可以看出，澳大利亚最主要的租房人群其实仍然是本地人为主。因此，在选择投资房所在地段时，就应该以本地人为主的聚居区为宜。

有一部分中国投资者热衷于在亚洲人，特别是华人为主的地区买投资房。他们一方面觉得华人区的各项生活设施对他们而言比较便利，另一方面则是希望把华裔租客作为他们的主要出租对象，认为易于沟通。这种想法其实并不可取。

首先，虽然澳大利亚的多元文化政策和移民政策，使得近年来华人在此生活的数量不断上升。但到目前为止，在澳华裔长期居民总数只占到澳大利亚全部人口的3~5%。如果你只选择华人作为房屋出租对象，那就意味着你的客户群只在这5%之内，而另外的95%澳大利亚居民就被你排除在外了。其次，虽然中国留学生也可以成为房屋出租对象。但你必须考虑到留学生市场的波动性。这种波动性体现在两个方面：一，学生的居住选择会受他的学业进程影响，升学、转学、毕业都会带来租房的变动；二，学生还受到留学移民政策变化的影响，会出现此时多，彼时少的现象，这对房屋出租也是有影响的。最后，请一定牢记澳大利亚白人居民才是人口的最多数。任何投资只有把这最多数的人口吸引到你的客户群中来，才能保障你的成功。而白人居民的居住习惯是一般不太愿意选择外来少数族裔过于集中的地区。如果你的投资房买在少数族裔地区，等于将自己与多数白人澳洲居民相隔绝，不仅是出租受影响，而且要出售也会遇到问题。即便自住，而且现在出售亚洲食品商品的店铺遍及墨尔本的各处，也不一定要居住华人区才会有购物方便之感。

其次，作为房东，你也无须担心和白人租客的沟通障碍。因为在澳大利亚出租房屋，完全可以通过本地房屋中介来操作，房主本人几乎不需要和租客产生联系。这样一来，租客是不是亚裔，能不能说中文，能不能和房主沟通根本就不是什么问题。反之，少数族裔租客相比较本地人租客，在租金订约和缴纳、房屋维护和保洁等方面都会让房主感到麻烦一些，因此他们其实并非最理想的租客。由此可鉴，选择以本地人聚居区的投资房，在租客选择方面会给你带来最大的便利。

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澳大利亚州承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚住宅大致分为托伦斯所有权(Torrens Title)，分契式所有权（Strata Title），社区所有权（Community Title）以及公司所有权（Company Title）。那么这些所有权有何不同呢？

• 托伦斯所有权(Torrens Title)

托伦斯所有权系统在1858年由南澳殖民总理罗伯特∙托伦斯引入南澳的，并在1863年1月1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易，简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠（即通常所说的“房产证”），证书上仅仅包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，也就是说，土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求（例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等），以免得不偿失。

• 分契式所有权（Strata Title）

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定，对于业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去不少烦恼。