Category: AU Investment Column

6大基本经济要素决定2015澳洲房产市场走向

转眼已是2015年，纵观过去一年里澳洲房产市场的情况，似乎可以用“稳步上升，持续火热”八个字来形容。创纪录的投资贷款额度、不断刷新的周末清拍率，都显示出了澳洲房产市场的强劲。根据瀚亚集团数据分析部门总结的最新拍卖市场数据显示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。从中不难得出一个结论：2014年的拍卖市场明显强于2013年，整体市场行情也较之2013要好。

随着2014年的过去，不少人也更加关注接下来一年澳洲房产市场的动向。我通过各种调研与市场分析做预测，2015年，澳洲房产市场将受到以下6种经济因素的影响：

  • 失业率

据调查显示，截止2014年11月数据统计澳洲全国失业率为6.2%，是2002年9月以来最高纪录。这个创纪录的高失业率，对澳洲政府来说是“一等大事”，因为澳洲政府的执政理念便是经济至上，极其追求低失业率，所以可以肯定，接下来的一个财政年度，澳洲政府势必会做出一系列反应来增加就业岗位，降低失业率。

日前，澳洲审慎监管机关（APRA）致信给澳洲授权存款机构（ADIs），就风险评估、投资贷款、可维护性评估等方面提出建议，旨在加强良好的信贷行为，加速推进健全按揭贷款新政的实践。相信在健全贷款新政的同时，更加完善的体制也将为澳洲住宅市场提供一个更成熟安全的投资环境，发展也势必更为长远。

  • 住宅信贷承诺

住房金融数据显示，投资者是目前澳洲住宅需求的主要推动力。2014年10月，自住业主新增贷款117亿澳元，再融资目的贷款54亿澳元，而投资者贷款121亿。同比去年，自助业主新增贷款承诺上升0.8%，而投资贷款承诺上升19.8%。从中不难看出，首次购房者正在退出澳洲房产市场，投资者在支撑市场，接下来的一年，投资者仍将继续保持这种局面，但因贷款新政的可能实施，或许会产生些许变化，但总体趋势不会有太多改变。

  • 住宅审批

过去两年，住宅批准大幅松绑为新建筑提供了一个重要管道。截止2014年10月，在过去12个月里，共19.7529万份住宅审批。这些高数量的住宅审批，一方面是澳洲整体市场需求的一个体现；另一方面，受限于多单元建筑的高风险，最终能进入实际建筑阶段的项目会比预估要少。尤其对于悉尼、墨尔本等这类发展成熟的首府城市而言，可开发土地已极为有限，所以投资者或是自住者都应瞄准时机，尽早选择。 

  • 澳元汇率

在澳洲，人们通常喜欢将澳元与美元作比较。在月高峰结束后的2012年2月，澳元兑美元汇率为1.08，而到2014年11月，澳元兑美元的汇率跌至0.849，且大部分为最近发生的下跌，六个月之前的汇率为0.93美元。不管从哪方面说，澳元减弱了。而随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。

  • 利率

据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

根据以上一系列预测，澳洲房地产市场在2015年仍将继续增长，但增长速度是否会放缓，却跟数以百计可能影响市场方向的因素有关，不仅仅是以上所提到的6大因素。所以，对于投资者而言，需要谨慎选择投资平台，获取足够的市场信息，最大化的规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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西班牙投资房产案例（一）：律师巧维权 一套别墅变两套

今年4月，江西的客人高先生携妻子来到西班牙中国律师事务所，希望能够得到我的帮助。以下，我就来讲述一下他的西班牙房产投资故事。

高先生从事房地产开发业，同时也是著名民营企业家。他喜欢旅游和收藏名表，曾多次来购买或者参加名表拍卖。之前来过西班牙，留下了比较好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房产触底是投资的绝佳机会并且还可以顺便获得欧洲居留，几次三番，高先生有些心动。因为，西班牙的房产升值空间大；另外，儿子将近30，持有其地产公司的股份并已有澳大利亚绿卡。

高先生因为国内生意走不开，没有时间坐“移民监”，所以一直没有移民。现在，西班牙投资移民签证只需每年入境一次而无在境内停留要求，高先生觉得相当于买房白得一张欧洲永久签证，大大方便自己多次来往欧洲扩大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁来欧洲购物之际，赴西班牙考察房产。

高先生北京的朋友热情地安排其在马德里的熟人夏某人带领高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半内就走访了马德里郊区Parla新区的多套别墅。由于全是新别墅，所以都自带花园，面积大，社区配套设施全。据夏某人介绍，欧洲国家的上流人士都追求独门独院的花园洋房，所以像Parla这种郊区是马德里富豪聚集的社区。由于经济危机，Parla别墅的价格已经下跌了近50%。鉴于高先生著名企业家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。听了夏某人的建议，考虑到自己在西班牙停留的时间较短，一向出手豪爽的高先生立即转账5万欧元向开发商预定了一栋面积为236平方米的parla 别墅，总价为52.5万欧元。双方约定，高先生回国后汇出剩余房款，由夏某人帮其代办后面的手续，当晚就签订了定金合同。次日上午，高先生夫妇利用回国前最后一天在西班牙购物，并打车前往常去的一家华人餐馆用餐，每次也都会与其老板李先生攀谈一番。

高先生向李老板提到自己这次来西班牙投资了房产，在parla 区购置了一套50多万元的别墅云云。李老板在西班牙经商多年，自己家就在parla地区，听说高先生在当地买了50多万欧的房子不禁奇怪：该区为新区，别墅的均价十几万元左右， 高先生花50万欧元是买了什么豪宅？于是他不免好奇的打听房子是在什么位置。高先生拿出手机中拍下的房屋地址向李老板展示。李老板发现，高先生买的房屋与自家相隔不过几条街。于是李老板就纳闷了，都是差不多的房子，自己只花了十几万，虽然高先生的房子是新房，可是价格也不至于相差这么多，唯一的可能就是，高先生吃亏了。当李老板向高先生说出自己的疑惑幷介绍了Parla 区的真实状况后，高先生联想这几日买房的种种，顿时意识到自己被骗了。但想想自己明日就要回国，而且买房的押金也已经付了，平日精明的高先生一时也没了主意。在李老板的介绍下，高先生找到了我。

我向他分析说：“虽然你已经签订了房屋定金合同，即时生效，具备法律效力。但根据西班牙自由的市场经济体系，西班牙法律对房屋的定价幷没有限制。”在接受高先生的委托后，我们做了一番调查，向各方索要了有关的房屋信息后，我们认定此房屋中介对房产采取200%价格出售的行为违反了西班牙刑法第250条，让当事人无辜蒙受了经济损失，可以构成欺诈罪。随后致电中介，要求对方退还高先生的定金幷赔偿损失，否则将正式向对方发出律师函，提起诉讼。

考虑到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要购房换居留的需要，我建议双方以和为贵，让中介人按照市场实际价格幷且给予一定的优惠，以53万欧元的价格出售给高先生两套相同的别墅。高先生不但圆了其50万投资移民的梦想，还在原来的基础上“赚”了一套别墅。

西班牙是法律制度完善的欧洲国家，但在暴利的驱使下，还是有中介或开发商铤而走险，利用从中国投资客户不懂语言和对西班牙房地产市场不熟悉的特点，对房屋采取高于原15%~30%的价格进行销售。

自年初以来，我已经接待了数位购房前或者购房后对房屋价格产生质疑的同胞，经统计，虚高房价主要有以下两种情况：

  • 中介或者开发商选择郊区或一些较差的区，面积较大，房屋状况不错的房产向投资人强力推荐，投资人在不了解各区差别的情况下，会误以为房屋均价便宜，适宜投资。
  • 一些西班牙经济危机初期建好，但至今没有售出的楼盘房价都已跌30%。然而，开发商会以全新楼盘发售为由，以原价向中国投资人进行销售。

对此我建议，在买房前，先选择正规的机构，咨询专业人士，多方对比房价幷做好房屋核查。如果在比对后对房价产生质疑，可求助于专业的法律机构，委托他们对房屋状况进行审查，维护自己的合法权利。

季奕鸿律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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买澳洲房产 为子女留学建造结实“后盾”

留学和买房，这两个概念看上去有些风马牛不相及，然而在澳大利亚，买房其实完全可以成为留学的良好后盾。

留学澳洲的理由：

  • 高等教育是世界一流水平

澳洲目前共有40多所大学，其中有7所大学进入世界大学排名100强（根据英国《泰晤士报》2009年世界大学排名表和美国《新闻周刊》2009年世界大学排名表统计）。而其国立大学、墨尔本大学和悉尼大学这几所顶尖大学长期来稳定位居世界大学排名的前50位。

正是因为有着较高的国际声誉与学术水平，澳大利亚的高校学生当中海外留学生超过20%，其中，中国学生占最多数（据统计，2010年在澳中国留学生达12万7千人）。

中学教育轻松活泼，注重培养孩子的综合素质和多元能力

一些中国家长也会选择在高中阶段就把孩子送到澳大利亚去接受当地的教育。这既可以大大减轻孩子的学业压力，又因为提前适应了澳洲的学习与生活，就会让他们比来自国内读完高中的学生更容易进入澳洲的大学深造。

  • 灵活的移民政策

虽然，目前批准留学生获得澳大利亚永居权变得更为严格，但相对美国和欧洲的许多国家来说，澳大利亚仍然是获得“绿卡”最容易的地方。而且澳大利亚移民政策的特点是“时松时紧”，卡紧一段时间后，还会再放开。

因此，现每年都有源源不断的中国留学大军开赴澳大利亚，但也因此出现了许多现实问题，有些已经严重影响留学生顺利完成学业，而住宿更是一个突出问题：

问题一：租金价格不断上涨

在墨尔本，每间房间单独出租的价格至少已达到150澳元左右，这导致留学生一年在住宿上至少花费8千澳元（近5万人民币），再加上其他日常生活开销，一年的生活费差不多要2万澳元。

问题二：住宿环境不理想

留学生往往是很多人合租在一个别墅或公寓内，脏乱嘈杂不消说，安全系数也会有些问题。要想在这种环境里刻苦攻读、学有所成，的确不容易。即使愿意承担更多租金，也并不意味着就能租到称心如意的房子。因为,澳洲对于独租房屋有着很多严格的条件限制，留学生初来乍到、人生地不熟，往往很难获得房东的青睐，获得独租的机会。而且墨尔租房市场火热，常有一房难租的现象产生。我所接触到的不少送孩子到澳洲留学的父母，最担心的还是他们的居住问题。

有没有一种办法，可以化解这一难题呢？答案就是“以房养学”。

以房养学，就是在澳洲留学期间，父母为子女购买一套当地的房产，既满足住宿所需，又利用房产的增值，达到抵充留学期间给费用的目的。我们可以来算这样一笔账：

小王在中国读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。在这8年里，他的学费和其他生活费用平摊下来，基本为1年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元（近200万人民币）。

如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值40万澳元左右的房子（如果在墨尔本西南区，根据2009年的标准，可以买到四居室的别墅），小王一个人住一间房，再可出租两间至三房。小王的父母只需支付30%的首付，即12万澳元即可。余下部分申请贷款，房租可用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下6万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到8年左右可以有翻一番的增长幅度，而墨尔本西南区，像Point Cook这样的地区在最近几年中更是实现了5年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价也将增长到100万多。

小王8年留学总收支公式：

100万房产总值-28万贷款-12万首付-32万生活支出-16万的还贷利息（按7%的年利率计算）-2万左右的买房相关费用（律师费、税费等等）=10万

从中可以看出，以房养学让小王免费读书8年，他们全家还净赚了10万澳元（约60多万人民币）。真是一举多得的美事。

其实我还真就遇到过一个现实例子：有一位来自昆山的王老先生，今年已60多岁，但还要在墨尔本购买房产。销售人员问他买房的目的，他说他有一个孙女，现在3岁，而家里人都希望她长大后能去澳大利亚留学，老先生现在买了一套在墨尔本西南区价值30万澳元的房产，那么等到孙女读大学时，这套房子就已经涨到100万澳元了，即可轻松实现孙女的留学之梦，还获得了巨大的投资回报。不仅如此，他还打算再买一套房产，因为他还有一个仅2个月大的孙子，希望在她18岁生日的那天，为他送上一套价值近120万的澳洲房子作为礼物。

所以，为了下一代的长远考虑，在澳大利亚买房是一个很好的选择。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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“想投资房产获益 请找对投资顾问” 澳洲房产投资专家力荐

 

金凯平：希冀从房地产投资中获益的人们，请找对你们的投资顾问，让他们为你们指引一条正确的道路。

“金老师，我现在都不知道怎么办了。为了在墨尔本买房子，我听取了很多人的意见和看法，可是越听越糊涂了，因为每个人的说法都不一样，而且听上去谁都挺有道理的，你说我该听谁的？”

这是我的一个博友，通过电子邮件来向我诉说的烦恼。其实这样的情况我遇到已经不止一次了。每当我遇到这样的求助，总是会先问他们这样几个问题：

“你向哪些人咨询买房的意见和看法了？”

回答一般总是：“我的亲戚和朋友啊！”

“你为什么要向他们咨询呢？”

回答也一般总是：“我和他们比较熟悉”；或者“亲戚朋友总是为我好，所以不会坑我”；或者“他们当中有人生活在墨尔本，也买过房子，所以他们懂的。”

“你知道在房地产投资中，什么人的意见最重要？”

回答则一般总是：“可能是……我不大清楚……”

如果我们去购买一个价值几十万澳元的生意的话，相信绝大多数人都会非常慎重对待这项工作，非常愿意花费足够脑力、精力、时间以获取最好的回报。特别是当这个生意处在一个你以前从未涉及的地区和领域内的话，你往往更会依赖懂行的、专业的人士来为你出谋划策，提供有价值的经验和理论介绍，甚至协助你操办这个生意。大家会认为这个几乎就是天经地义的。然而，对待购买同样价值的房产的时候，不少人却抱着一种随意的心态，似乎感到凭借自己的经验能力就可以完全应对，或者只是参考一下周围亲戚朋友的意见。而事实上这种观念恰恰是造成很多人投资房地产失败，尤其是在澳大利亚投资失败的重要原因。

勿把亲戚朋友的意见作为投资首要参考

如果亲戚朋友根本就不生活在澳大利亚，也没有买过澳大利亚的房子，那么无论他们和你再熟悉、对你再了解、主观上再有帮你的意图，他们的意见都是没有任何参考价值的。因为澳大利亚的房地产和中国的房地产、美国的房地产或者世界其他国家的房地产都存在着很多差异，这决定了他们对这项投资的了解几乎为零。

其次，如果生活在澳洲，或者还在澳洲买过房子，是不是就该听听他们的意见了呢？答案仍然是否定的。作为一个普通购房者，虽然也能积累一定的经验教训；也会琢磨出一定的规律，但是普通购房者只是从个人角度出发，因此获得的经验也是极为狭隘有限的，这不仅不能给你提供足够的帮助，有时候甚至会起到南辕北辙的效应。比如说，有的人只买过自住房，因而他买房的全部理念都是围绕着怎样让自己感到舒适展开的，但对于租客有什么样的需求却是完全没有料想的；有的人购房完全是跟风，看大家买哪里的房子，自己也跟着买，完全不顾成本和发展潜力，其实是失败的投资，却依然会被他拿来当作成功的经验介绍给你；还有些人虽然也可能取得了自身投资的成功，但他们对你的优势、劣势、目标无法做出专业分析评估，因此也就不能给出恰当的建议。

一句话，你的亲戚朋友都不是房地产行业的专业人士，所以他们不但不能为你给出正确的建议，反而会七嘴八舌进一步弄乱你的思路想法。

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你只需喝着咖啡聊着天 就能轻松投资澳洲房产

 

金凯平：在澳洲投资房产，是全世界最轻松的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能轻松自如的应付投资中的繁琐事务。

“你要在国外买房子？有没有搞错？中国买个房子就够麻烦的，在外国不把你给累死啊！”

很多从来没有在国外买过房子的人，往往都会产生这样一种看法，既然国内做房产投资是一件很不轻松的事情，那么在国外买房子，肯定更会让人费心费力。

确实，如果按照中国的经验，个人从事房产投资，必定是一桩“辛苦”的行业。从买房到装修，从贷款到出租，大到要和政府部门打交道，小到每个月跟在房客屁股后面催房钱，可谓事无巨细，样样都得亲历亲为。

也正因为如此，不少人对到人生地不熟的海外投资更容易产生畏难心理，觉得：“我在国内都应付不过来，到国外买了房子，岂不要累死？”

其实不然！

以澳大利亚的房地产投资运作模式为例，如果你对它有所了解，就会惊讶的发现，在这里做一个房地产投资人，其实很轻松：

  • 无需绞尽脑汁计算贷款
  • 无需忙忙碌碌亲自奔走 
  • 无需严寒酷暑坐镇监工 
  • 无需精通英语处理文件 
  • 无需面对房客催租要账

仅仅在喝喝咖啡、会会朋友、聊聊闲天的这样一种惬意状态下就能自如应付自己的产业了。不夸张的说，投资房地产，大概是在澳洲所有行当中最为清闲的一种了。

是什么使澳大利亚房产投资要比在中国要轻松呢？合理的劳动力配置机制和成熟的产业服务。

  • 地产投资顾问

当你踏入澳洲房产这个领域，当你开始打算买地置业时，如果发现在你面前有很多情况选择，弄得你眼花缭乱，可你却毫无经验，不知如何取舍。专业的房地产投资顾问会根据投资者的和实际情况，挑选出最合适的购买对象。

  • 律师

当你看中了某一块土地，并打算去购买时，一大堆包括合同等在内的繁复文件还等着你去了解、弄懂、签署处理。这可能会让你挠头，你或许还担心自己的英语水平无法应对这些英文材料，甚至害怕会受骗上当。不用担心，只要你找到懂中文的律师（如今在澳大利亚有不少懂中文的律师），他们就会用其专业的能力和负责的职业精神，在没有任何沟通困难的情况下，帮你审核所有买房相关文件中的一切细节让你绝不做冤大头。

  • 贷款经纪人

当你需要向银行贷款时，可能搞不清这里的申请程序步骤；可能不善于和银行直接沟通；或者会被银行设置的种种借贷限制条款所烦恼。别着急，只要去找贷款经纪人，他们可以代替你解决一切程序问题，还可以为你扫除各种申请障碍，为你争取到最有利的贷款额度。

  • 建筑工人

当你的房子正式动工起建时，不用你流一滴汗、不用你弯一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技术精湛的澳洲建筑工人们来帮你挥汗如雨，从挖土打地基到立木添砖加瓦，从外装修到内装饰，直到将一套崭新的房子送到你手中才算了结。

  • 房屋出租中介

当你新房建成，准备出租的时候，房屋出租中介可以出面为你寻找到最理想的租客，从这时到找到租客，签署租房合同，收取房租，直至最后合同解除，都无需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，这样良好的房地产投资服务机制下，切忌把中国的操作模式照搬过来，抱着“样样自己来”，“万事不求人”， 坚决不让“一分钱”从指间漏掉的观念。这才是真的会劳心劳力，而且还很有可能是“吃力不讨好”。因此，我认为在澳洲还是要学会轻轻松松的做地主。

金凯平专栏全集

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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巴菲特教我房产投资“湿地论”

股神巴菲特的“湿地理论”

沃伦•巴菲特（Warren Buffett），举世闻名的投资家，坐拥数百亿美元的个人资产，在多年的世界财富排行榜上，一直稳居前列，被誉为“股神”。他在长期的股票投资活动中总结提炼出了许多超越一般投资者观念的独到理论，而这些理论在实践运用中被证明是极其正确的。

针对股票投资，他有一种做法曾引起我的兴趣，那就是在股市中，他不去选择那些市值已经很高，受到众人追捧的“成熟股”，因为他认为这种股票的上涨空间已经非常有限。但同时也不选择那些市值虽然很低，可却没有什么发展前途的“蛮荒股”。而是极力搜索那些目前市值不高，市场关注度有限，但因为某些特殊因素的存在，而藏下了巨大的潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还未经开垦的湿地一样。他买下这样的股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。靠着这一做法，巴菲特曾在数以万计的股票种类中选择了若干不为他人关注的股票，而这些股票最后都实现了数百倍的价值上升。

我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特这种股票投资的做法其实完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，价格还相对处在一个低位的对象，就像一片容易为人忽视的“湿地”，但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。而投资者又能够看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利的空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者们一条重要理论——“湿地理论”。

“湿地”的例子在各国的房地产业发展中可谓比比皆是，以我们所熟悉的中国房地产业为例，上海浦东的房地产发展就是最具典型性的。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受上海人的冷落（据有关数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1,000元左右）。但20年后，却变成为上海房地产发展的领头羊（根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25,600元），成为人们置业购房趋之若鹜的所在（从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万）真可谓是“沧海桑田”。在这当中起到决定性作用的，毫无疑问就是中国政府于90年代开始的“浦东开发”政策。如果没有开发开放的政策，没有包括道路交通在内的各种基本建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

细细想来，在正式实施具体的规划建设之前，浦东开发其实早有征兆：90年代初的上海，要取得经济发展的突破，必须要寻找新的发展空间，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发开放的选地。当然最主要的是，上海从90年代开始获得巨大发展契机是一切的前提。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

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澳洲小地主：靠以房养学实现留学梦

“出走”的神秘小女生

2009年5月的一天，那是09年上半年度我在国内的最后一次演讲，地点设在南京。

一走入会场，人声鼎沸，在意料之中。国内的人已经越发有投资房产以求升值的理念了，而且随着国内房地产价格的水涨船高，越来越多人开始关注海外市场，挖掘出海外房产的升值潜力。

我当时一眼就注意到了坐在左边角落里的那个女孩子，虽然她并没有身着校服，但一脸稚气未脱的样子还是无法掩盖她的真实年龄。

看来还是个初中生吧！是个对澳大利亚心生向往的孩子吧？她应该有家长陪同的吧？

但是一直到讲座开始，我注意到，这个女孩依旧是一个人坐着，而且还煞有其事地开始做着笔记。

因为这样的情况我是第一次遇见，感觉很奇怪。

在讲座中，我向来宾们抛出了一个问题：“朋友们，你们是出于什么目的来关注澳大利亚房地产的呢？”很多来宾都纷纷举手，那个女孩也抖抖霍霍举起了手，于是我顺势向这个特别的女孩子做出了回答问题的邀请。

我微笑着鼓励地望着她：“没关系，这位小朋友，你可以随便说。”

“我……我是想看看有没有什么方法可以花最少的钱去澳大利亚留学深造的。”女孩或许没有料到我会把话筒递给她，很意外的表情，但随即给出的答案却是很直爽坦然。

“哈哈哈……”现场的很多大人们都被女孩稚气的回答逗乐了。

“孩子，这讲座主要是介绍澳大利亚房地产的，不是澳大利亚的留学市场啊，你是不是搞错啦？”坐在女孩前面一排的一位中年女士回头好心地提点女孩。

“可是……可是，我明明上次有看到一篇报道，上面说……”女孩子脸有些涨红了，声音也越来越低。

“呵呵，其实这位小朋友说得一点都没错，她已经发现了投资澳洲房地产的又一大好处：可以让孩子们免费地去留学深造！咦？你们是不是感到很不可思议？听我来分析一下……”就在这时，我出声为女孩子解围。“在过去40年里，澳大利亚的房产基本上是每7、8年翻一番，如果遇上这两年来的房产大势的话，甚至还用不了那么久就能翻番增长。试想一下，如果我们提前个几年买一套房子，等房子升值之后向澳洲银行把增值的钱拿出来，孩子的留学费、生活费岂不就解决了，而且因为在澳洲当地有自己的房子，孩子的住宿也是免费的，那不就等于不花一分钱就能免费地送孩子出国深造？我就曾经遇见过一个昆山的老爷爷，他是给他孙子买的房子，总价35万澳币，在墨尔本较好的区域，6年翻了一番，赚了35万澳币。而孙子在墨尔本读书的生活费大约是3万澳币/年，6年就是18万，远远小于他投资房产所赚的钱。”

大家听得连连点头，女孩的眼睛也感觉突然放光，我再次补充道：“澳大利亚是个人口密度非常低的国家，那里安静的环境最适合孩子的学习深造！尤其墨尔本这座城市，不仅环境更为清幽寂静，还是被联合国评定的世界上最适合人居住的城市之一，那里的墨尔本大学、莫纳什大学都是位列全球百大名校之一，如果将来你的孩子能够顺利考进名门学府，以后无论是工作生活在澳洲，还是学成归国，一样会风光无限！”

中国的小地主

论坛结束后，我找了个机会单独和这个小女孩交流。我知道了女孩的名字叫小英，上海姑娘，读初中二年级。小英这次来南京参加我的讲座，居然是瞒着妈妈私自出来的，她说是离家出走，这让我颇感惊讶！

“你为什么要偷跑出来啊？是吵架了吗？你爸妈现在一定担心死你了！快给他们打个电话吧！”我劝道。

“他们从来就不理解我，就知道攀比，只看重他们自己的面子！”小英说起她的父母便满腹委屈似的。

“我妈妈有两个姐妹，她们都生了一个女儿，分别比我大2岁和1岁。从小，我妈妈就喜欢拿我跟我两个表姐做比较，一有不如意，就总是训斥我，说‘你大姐怎么怎么样，二姐又怎么怎么样的’。其实，凯平叔叔，我真的很乖，读书不需要人操心，也从来不提任何物质上的过分要求，但是为什么他们似乎从来不能体会到这些？！”

“你妈妈都拿你和你两个表姐比些什么呀？”

“我大表姐的家境和我们家差不多，但我大表姐在我大姨妈的严格教导之下，从小学一年级开始就使出了十二分的力气在念书，每天都要做题到十一二点，一年级时预习了二年级的书，二年级时预习三年级的书，就这样永远显得比别人懂得更多。但我不明白的是，最终中考的成绩不也还是跟我差不多吗？我们还是一样进的市重点，那她这样卖力地念书有什么特别必要吗？我可不想做个没有娱乐生活的书呆子啊！但是我妈妈不能认同我的这一想法，她总是说我没有大姐这么自觉自律，没有她这么听话等等，好像我怎么做都是错的。”

“还有我二姐，她们家条件很好，她一直以来都是念书像走过场一般，但我妈妈却说‘人家家里有钱，考不到好学校，多付点赞助费也就能进去。再大点，他们还能送你姐姐出国去喝点洋墨水，前途依旧一片光明。但你呢？我们又没条件送你出国，所以只能靠你自己把书读好，才能风风光光地在这个社会上生存下来！’我就是这么日复一日地被鞭策长大的，我都感觉有些厌烦了！”小英似乎想一口气道尽多年来所受的郁闷气。

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澳洲贷款政策缩紧对海外投资的影响

目前澳大利亚房产事业蓬勃发展，越来越多的海外资金涌入本地市场。而目前澳元兑人民币的汇率降至几年来的低点(1澳元=5.345人民币），对于海外投资者来说宛如在房价打折出售。这样的盛况也引起澳大利亚中央储备银行（下简称“央行”）的关注，更于近期公开表示了其担忧，就澳大利亚银行现有的贷款政策明确提出疑问，希望能够改善现有澳大利亚贷款政策。那么这对于海外投资者会有何影响呢？

首先，让我们来看一下澳大利亚央行目前对于房地产市场及贷款政策的态度。

澳大利亚央行的工作人员表示由于房价增长过快，许多首次置房的买家逐渐被挤出市场，相反更多的投资者由于收入较高，纷纷进入市场，更容易以较高价格购置房产。目前，澳大利亚整体的房产投资市场集中在悉尼与墨尔本两个城市。其中新南威尔士州（悉尼所在州）的投资房贷款数量比过去两年几乎要翻了一番，而维多利亚州（墨尔本所在州）今年的贷款数量也比过去两年增加了50%，非常接近历史最高点。

与此同时，越来越多的买家选择“只还利息，不还本金”的贷款方式，亦间接反映出市场上投资者增多的现况，而且该贷款方式可能带动了投资者的买房动力，从而刺激了房价的增长。此外，澳大利亚央行也非常关注商业房产市场，认为其价格可能会在近期内进入自我调整阶段。

在此基础上，澳大利亚央行希望澳洲各大银行能够认真审查自己的贷款机制。虽然目前澳大利亚的贷款标准较过去已经缩紧，央行建议各银行能够采用更多宏观审慎政策机制以防受到低利率影响的澳大利亚房地产市场受到投资者的哄抬。换言之，央行希望银行在审批贷款申请时能够更加“保守”。但是不难看出，澳大利亚央行对于房地产市场的担忧集中在投资者以及商业房产，并未对海外资金提出特别关注。

假设真如澳大利亚央行所希望的一样，各大银行进一步缩紧贷款政策，对于目前房产市场的影响恐怕也是微乎其微。因为对于海内外投资者来说，澳大利亚银行并不是唯一的贷款途径，他们仍可以从其他经融机构轻松获得资金继续投资。因此，要真正改善目前澳大利亚房地产市场的现状，还是得从根本的供需关系上着手。

澳大利亚统计局的数据显示，2013年度澳大利亚的人口增长比例为1.7%，约为396,200，其中236,000人为新移民，160,000为自然人口增长。相比之下，同时期的日本人口负增长0.2%，欧洲人口增长与过去持平，美国的人口增长比例为0.7%。而统计局于2013年2月颁布的数据显示过去几年间澳大利亚的新房审批数一直有所下降，光是2012年12月间就下降了4.4%。为了缩小供需差距，自2013年以来越来越多的新房申请通过审批，但考虑到建造所需的时间，至少要到2018至2019年才能看到审批数量与需求量接近。在这样的情况下，短期内海外投资额比例很难降低。

杨泱专栏全集

律师扬泱解析澳洲房产投资

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（下）

 

让霍克大楼改头换面

当时买下这幢大楼之后，我还是有一定压力的。因为我还欠那对犹太父子150万，且要两年还清；还因为这个大楼中的房间有一半是空着的，没有租客，我拿什么去赚钱还欠账啊？

关键的问题还是租客。

为什么没有租客？不是地段问题，更不是什么风水问题。依我看啊，是那个犹太人年纪太大，没时间管理，又不肯花钱修房子，更新设备，搞得整个大楼破破烂烂的，谁来啊？

就是说，我还得花钱搞装修！

不久，我筹措到了一笔钱，立刻改造了大楼内部老化的设施：

  • 花20万澳元换了全部地毯；
  • 花8万澳元改造了电梯；
  • 花30万澳元维修了空调系统和照明系统；
  • 重新粉刷了墙壁……

马上就有租客了。

第一个租户是Brouns家具店。原来承租底层的联邦信息中心搬走后，我花了些钱，把底层改成商业楼层，然后让这家家具店搬进来。这是一家很出名的家具店，这样，不论外观还是影响，这幢大楼都有了很大的改善。

第二个租户是联邦银行。联邦银行是澳洲四大银行之一，是这个楼的老租户，我努力说服他们续约。留住联邦银行很重要，因为银行愿意租用的大楼一定是形象、资金、管理信誉都很好的物业。他们从1996年一直租到了2005年，2005年开始韩国的餐馆入住该物业。

第三个租户是一个健身保健与自然疗法学院。自然疗法学院原本是楼内的老租户，但正在委托Mark寻找新的办公地点。他们觉得楼太旧，地毯磨损太厉害，与以前的老房东提过更换地毯的要求时，被拒绝了。Mark告诉我，换一次地毯至少20万澳元，可是一年的租金才50万澳元，所以原来的房东不同意。买楼之后，资金本就拮据，更何况要花费20多万去更换地毯。可是，不换，这个租户就没了。我权衡再三，脑子里反应的只有一个字——换。像这种商业大楼，租户的租约大部分为3~5年，为了吸引他们租住，我允许他们只签半年，然后看情况续约。刚开始他们生意不大好，连租金都不能及时交，要拖上一、两个月。半年后，他们还想续约，我不但把他们留下来了，而且主动给他们减租金10％。结果新的租约一签就是九年。后来，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。后来，澳洲教育发展很快，他们的生意也好了，学校也扩大了，现在租我们3000平方米的空间，而且一直租到现在。

一年之后，出租率达到了100％了。事实上，由于楼的位置好，十几年来，出租率一直非常好，给我带来了相当可观的收益。

大楼的租户稳定了，一年200多万澳元的收入也就稳定了。

在我1998年还清欠原房主的150万澳元并在地契上换上我的名字时，这幢大楼已经值1000万澳元了（合人民币大约6000万元）。这正应了《金融综述》的预言：墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……

2008年，又做了新的估价，这幢大楼已经接近1600万澳元了（合人民币大约1亿元）。

现在想想，当时不少人反对我买这幢大楼，因为那时的楼市并不好。而我却反其道而行之，结果大获全胜。这是我的性格，越是别人不敢做的，我越是要去做，因为这样的机会多，而且回报高。性格决定命运，不屈不挠就能成为笑到最后的人。

若干年后的某一天，我被邀请参加了澳洲自由党赢得联邦大选的庆功宴。我在庆功宴上见到了一再连任的自由党政府总理何华德。联邦参议院唯一的华人参议员陈之彬先生把我介绍给何华德总理时是这样说的：“他就是把霍克澳洲总工会大楼买下来的那个中国人！”

何华德总理很兴奋，握着我的手，用力地摇了摇：“干得漂亮！年轻人！”

霍克曾是工党领袖，也是何华德的老对手。而现在，霍克在澳洲历史上的位置不仅被何华德所取代，连在墨尔本市中心那幢用他的名字命名的澳洲总工会大楼，也因为被我买了下来而换上了“澳中集团”的名字。

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