Category: AU Investment Column

中国投资者在预定个人房屋折旧减税报告时该避免哪些问题？

首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。

我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。

如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。

澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。

  • 使用注册税务师

自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。

安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。

请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。

  • 按比例编制折旧减税报告

每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。

举例

假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。

特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。

  • 小件物品与低价值物品组合

“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。

尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。

我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。

“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。

俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。

如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。

另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。

  • 大小不是问题的关键！

大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！

有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。

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Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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购买澳洲楼花 开发商在什么情况下才可取消售房合同？

最近一则悉尼房产开发商在出售楼花约一年多后取消合同退回定金的消息引起了不小震动。买家在2012-2013年签订了楼花的购房合同。在事隔2年之后，突然被告知该项目无法继续，以致所有楼花的合同均被撤销。

虽然买家在签订合同时的10%定金可以被悉数退回，但是购买楼花后等待的这一年多时间里，房价上涨的机会成本是再也追不回来了。那么，开发商究竟是否要承担所谓的“违约责任”呢？

在购买澳洲房产时，购房合同中都会有一条类似的条款，申明该合同是“有条件限制的合同”。简单来说，即双方履行合同约定的义务是建立在一些“先决条件”之上。通常这些“先决条件”包括：

（1）完成房屋建设

（2）完成相关政府机构登记

如果这些先决条件因任何原因无法被满足，那么开发商可以退回买家的定金，撤销该合同。在这种情况下是不存在违约责任的。

除此之外，购房合同中也可能提到开发商正在申请政府批文，如果开发商没有在指定时间内获得该批文，或是批文要求不符合开发商预期计划导致开发商无法接受的，则开发商有权撤销该合同。在这种情况下，撤销合同不失为对双方损失都降到最小的一种方式。

对于已经获得批文的项目，相对变化风险会降低不少，但并不表示在交房前就不存在撤销合同的可能性。值得注意的是，开发商是有权对已获批文进行修正申请的。如果修正申请被拒，或是不符合开发商要求的，则开发商也有权撤销合同。

其实，开发商递交的申请被拒或是被退回重审的事不在少数，大部分的申请在经过多次修改及协商后可能都会获批上市。其中不乏经过一些司法程序进行申诉的案例。上面提到的案例正是开发商在有批文的情况下，再次申请加建被拒之后，无奈选择撤销合同的方式。

对于买家而言，虽然最初投入的10%是没有损失掉，但这2-3年的等待期的机会成本就此丧失了。尤其是在目前房价水涨船高的大环境下，很难再以当初的价格买到相同类型的物业了。更别提买家投入的心血和精力。因此，买家在正式签订购房合同前，应当咨询自己的代理律师，并做好相关征询调查工作，了解该项目的批文申请情况，在考虑自身能够承担的风险的前提下再签订合同。

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律师扬泱解析澳洲房产

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别急着投资 先来了解申请澳洲188签证的各项条件

188签证对于很多中国投资人和企业家来说具有很大的吸引力。此类澳洲移民签证分为三个子类：

  • 188A 商业创新（Business Innovation ）
  • 188B商业投资(Investor)
  • 188C重大投资(Significant Investor)

所有188子类签证都需要申请人满足打分制系统下最低65分的要求。188C类签证的申请人很容易满足这一要求，他们只要在澳大利亚投资不少于500万澳元就可直接获得65分。188A和188B类签证申请人可以从几个方面累积获得分数。下面是我列举的几个得分点：

  • 年龄
  • 从商时间或投资经历
  • 英语能力
  • 净资产
  • 公司营业额
  • 学历

虽然分数越高越好，但是需要满足最低65分的要求才有资格递交签证申请。澳大利亚商业和投资移民项目分为前期递交移民意向书和后期邀请系统阶段。这也让澳大利亚边境及移民部可以选择最适合的申请人。一旦收到移民邀请函，在正式提交签证申请还有60天的准备时间。

在整个签证过程中还有最重要的一步——获得州或市政府的担保。这就意味着，如果想今后居住在悉尼，那么在提交提名意向书后，需向新南威尔士州政府提交州政府担保申请。然后，一旦获得了州政府担保，州或市政府会通知澳大利亚边境及移民部发放邀请函 。          

对于英语能力，澳大利亚移民部也规定了最低要求。如果达不到最低分数，只需额外付费仍然可以申请此类签证。所以，即使没有任何英语能力，依然可以申请并获得188类签证。18周岁以上的家庭成员，副申请人也是如此。

188A和188B签证的审理时间为12-18个月。188C签证审理时间为6-9个月，其目的是为了吸引更多重大投资人。澳大利亚边境及移民部已承诺改善这些处理时间，吸引更多的商务人士和投资者。通过精心准备，并提交所有必需的文件以完成申请，也可以加快签证的处理时间。

此三种签证都为4年临时签证，并且以明确的途径申请永居签证。我会在今后的文章中进行讨论。

以下为三种签证类型的详细内容：

澳洲188A的申请条件：

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产至少达到80万澳元
  • 在申请日之前的4年内，在澳洲境外拥有并经营公司至少达到2年
  • 4年的2年，澳大利亚境外企业每年的年营业额至少达到50万澳元

这类签证主要针对的是在澳大利亚寻找商机的人，同时，也适合希望在澳大利亚生活和工作的人群。可以通过成立新公司、购买企业或者投资公司股份来实现。另外。澳大利亚商业计划书中对公司的业务描述与在中国的业务描述越接近越好。

假设今后，所从事的事业与递交申请时所描述的不一样。在改变之前，需要得到州或市政府的批准。

188B商业投资

申请人需满足以下最低要求：

  • 净资产达到225万澳元
  • 将150万澳元的资金用于购买澳大利亚州或领地政府债券至少4年时间
  • 在递交申请前的5年中至少有1年的从商或投资经历

此类签证申请人，必须将资金用于购买4年政府债券。如果收回投资，澳大利亚边境及移民部将接到通知并取消该签证。

该项投资的回报率是有保证的，每半年投资者会收到相应的利息。债券利率是从投资当天算起，所以这是非常安全且可靠的投资。除了可以自由的生活在澳洲，投资人也可以经营企业，虽然并不一定非要这样做。

另外，在4年临时签证的有效期内，必须实际居住在澳洲至少2年以符合申请永居签证的要求。

（注：以上2类签证，都必须先满足最低65分）

188C重大投资

申请人必须拥有至少500万澳元可以用于投资澳大利亚合规投资产品，投资期至少为4年。只什么是合规投资？从广义上讲包括以下投资：

  • 政府债券
  • 某些投资于澳大利亚的管理基金
  • 直接投资于非上市的澳大利亚公司

在4年临时签证期限内，需累计在澳洲居住达160天才符合申请永居签证的条件。

虽然188C签证需要申请人投入大笔资金，但是它确实也给申请人带来了灵活性。此类签证适合在国内拥有公司的商人，并希望继续在国内经营他们的事业。一般情况下，往往是其配偶会与孩子定居在澳洲，而他们则留在中国继续经营企业。

我认为，投资人重要的是要真正了解每类签证的详细信息，再选择最适合的。为了今后可以申请永居签证，现在知道应该做了吧。

Matthew Garvey专栏全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

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年后澳洲房产市场持续升温 拍卖市场5年来表现最佳

随着中国农历新年的过去，不同于年前期间的不温不火，年后的澳洲房地产市场迎来了一个快速增长期。针对RP Data近期公布的最新澳大利亚全国拍卖市场数据，我做出了以下总结：

澳拍卖市场近期表现抢眼，自2009年来表现最佳

从以上各首府城市最新房产拍卖数据图，我们不难发现：全国加权平均清除率为77.1%（同比去年74.2%），悉尼清除率82.8%，墨尔本表现稳定，清除率为76.5%，阿德莱德78.6%，拍卖市场增长强劲，布里斯班跟西澳珀斯较之去年有所上升，清除率分别为54.6%、40.0%。延续着前几周的强劲势头，前几周拍卖市场仍保持着一个健康积极的结果。根据我们瀚亚国际整理的前几年度数据表明，当前澳洲房产拍卖市场是自2009年9月以来表现最佳的时刻，不断出现的高清除率，在刷新纪录的同时也极大的增加了消费者信心。   

高清除率持续，突显市场需求强劲，或带动房价增长

以上柱形图是澳洲房产市场上周的房屋拍卖清除率结果，值得我们注意的是，全国加权平均清除率为77.7%，为五年来同期最高数据，而悉尼的拍卖清除率更是达到了惊人的87.8%。不少人可能会问，关注这个有何用意？那么，我将继续给出一组数据，悉尼上上周的清除率为86.2%，加上本周的82.8%，这已是连续第四周清除率超过80%。众所周知，悉尼作为澳洲人口第一、经济第一、发展最为成熟的首府城市，一直以来就在某种程度上反应这整个市场的发展趋势。

沿着东海岸的所有首府城市包括行政首都堪培拉在内，都维持着高清除率，这体现出极其强劲的市场需求。由此我们也不难推测，如果接下来几周拍卖市场仍重复当前的结果，则势必影响整个市场的价格。为何？很简单，因为清除率持续在80%左右，这是市场强烈支持卖家的信号，随之带来的房价上涨也应在预期之中。

总体而言，这对关注澳洲房产市场的投资人士来说是个好消息。同样不可忽视的是，寻找良好的投资平台，及时了解市场及政策的动态，从而选择最合适的投资方案，最大化规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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澳大利亚政府向海外置业者收取买房申请费为哪般？

近日的一则新闻引起了许多当地及海外置业者的注意，报道称联邦政府欲向在澳购房的海外置业者收取申请费。对于在澳购买100万澳元以下房产的海外置业者将会被收取$5000澳元的申请费，而购买100万澳元以上房产的海外置业者，购房价格每超过$100万澳元就必须再缴纳$1万澳元的申请费。

目前大部分的民众观点均认为该申请费不算过分，也无法阻挡海外置业者在澳购房的热情和脚步。但是我们不妨借此机会来探讨一下联邦政府的态度。

联邦财政部近日发表的建议报告指出，目前的海外人士在澳买房许可申请的机制远未达到有效的合规审查。违反《1975 年外国收购与兼并法》（下简称“法案”）的海外置业者可能会被处以撤资令或刑事处罚（例如：罚款或监禁）。然而，由于刑事处罚的举证责任门槛非常高，使得刑事处罚难以实行。同时，有一些海外置业者明知故犯，故意违反该法案以赚取巨大利润（房屋增值部分高于罚金）。

因此，财政部报告建议联邦政府引入民事处罚机制，根据违反法案购买的物业价值的一定比例收取罚金，以期达到威慑作用。例如：当海外置业者出售违反法案购得的物业时，该物业的所有资本利得（即增值部分）应当上缴政府。同时，处罚对象不仅是置业者本身，对于任何故意协助海外置业者违反法案的第三方机构也要严厉处罚（例如：售房中介、律师、贷款经理等）。让我们先来详细看一下报告的建议处罚：

注：以上表格中所涉及的处罚措施都尚未实施

显然，联邦政府并非要阻拦海外置业者到澳大利亚投资购房，而是希望海外置业者能够在遵循澳大利亚法律法规的基础上赴澳投资，并通过民事处罚机制可以更加有效地督促法律合规，协助法律执行机制。同时，通过加大罚款额度对海外置业者起到威慑作用。且不论增加的申请费每年能为联邦政府带来多少的额外收入，如果能够设立一个新的机构审查海外置业者在澳投资的违规行为，相信对于所有海外投资者来说都是一件好事。只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。

目前，该报告仍处于征询阶段，离具体实施还有一段日期。所有民众及企业都可以在2015年3月20日前联系财政部发表自己的观点。如果您觉得有其他方式能够更加有效地达到上述目的，不妨提出来供政府参考以便其在3月20日之后做出进一步的决定。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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投资澳洲房产如何折旧减税？

如果您正在看这篇文章，想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是，也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许，在您权衡某处房产是否是适于投资时，有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流？亦或许，在您查看某处新修建的房产时，房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域，想要涉足，学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先，让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下：

通过投资房产获得的收入（表现形式为租户所支付的租金），与其他能够产生收入的项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱，您就会收到一张税务发票与收据，在交税时，您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧，让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱？我来举个例子：

如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了 1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候，都会有会计师为投资者处理相关事务（只要在澳洲产生收入的人群，都有相应的会计师）

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然，下列计算数据仅为示意说明，具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

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中国澳洲签证申请者之“伤”——资金来源证明

说到澳大利亚商业与投资签证时，提到最多的一个词就是“资金来源”。“资金来源”是指，投资者是如何积累到现有资产。海外投资者人在申请“重大投资”、188子类签证下的企业家签证（188A）和投资者签证（188B）时，都必须提供本人的资金来源。

这对中国申请者来说是最难满足的一个条件，这是因为中澳间在财务与监管条例上有着众多的不同。不过，中国会计体制开始越来越多地采用西方会计学和遵约，两国在这些方面的不同正在慢慢缩小。更准确的说，是西方体制正在逐步适应中国市场。也就是说，但在此之前，这两个国家的企业运营方式会有些许不同。

澳大利亚移民局希望所有的申请人可以满足适用的条例。所以，移民局期望中国申请人可以按照在澳经营企业的要求提供相关凭证。举例如下：

  • 审计过的财务报表
  • 报税记录——个人所得税记录、公司所得税记录以及营业税等
  • 企业注册信息和执照
  • 企业所有权文件(如股权分配)
  • 银行对账单

从本质上讲，作为申请签证的一部分，申请人需要向移民官展现一个清晰且易于理解的书面记录。移民官不会随便相信申请人所说，如赚取资产的方式，如何使用或节省出这笔资产等。在此过程中，申请人不只是去单一的证明自己目前拥有的这笔资产，还必须证明是如何通过合法途径积累得到的。

由于澳大利亚政府不希望商业和投资移民项目变为洗钱工具，所以他们只希望吸引合法和严谨的企业家。然而，这对于真正合法的中国申请人来说太过于复杂。我经常就这一点与客人反复讨论并试图告诉他们，与移民局争论这些毫无意义。成功获得签证的唯一要素就是申请人尽可能多地向澳大利亚移民局提供移民官所要求的文件。

对一些客户来说，这是一个学习的过程。而对于许多申请人来说这并不简单，甚至根本办不到。那时，申请人就需要想方设法来证明自己故事的真实性。比如，提供自己能拿到的文件，即使无法提供移民局要求的所有文件，也可以在很大程度上支持您的签证申请。需要提醒的是，许多申请人在这个过程中感到万分沮丧，只因为他们确实拥有这笔财产，但能够提供文件却非常少。

这时聘用专业的移民顾问就显得非常重。申请者在向所聘律师详述自己的具体情况后，便可得到最适合自己的签证申请方案。需要注意的是，申请人需要完全相信最的移民顾问

这并不意味着自己所有的财产都需要向移民局披露，只需要提供移民局要求的那些就足够了。

以下是可能要求提供的书面凭证的一些例子：

  • 由澳大利亚注册会计师或者四大会计师事务所驻国内办事处的会计师出具的审计复核
  • 由认可的物业评估师出具的物业评估报告。并不是所有的所有的物业评估机构都被认可

以上只是众多书面凭证中的两个例子，如果是针对每位客户的签证申请，则需要具体案例具体分析。很抱歉在此不能为大家一一列举详细的文件。

下面我列举2个对中国申请者较为适用的例子：

  • 所有权

从澳洲政府的角度来看，签证申请人或者其配偶拥有的财产应该在他们个人名下。但是在中国，有些时候法定所有权却显示在其他家庭成员名下或者是某一位员工名下。这可能会导致一个问题，尽管每个人都明白真正的业主只有一个，但没有任何书面凭证可以证明这个关系。虽然可以与移民官争论实益所有权，但这让情况变得更加复杂，澳洲移民局将会对此提出更多的问题。

  • 资金来源追溯期

用多长的追溯期去证明资金来源最好？越长越好。

如果申请人能够证明拥有财产的时间越长，对签证申请越有利。虽然，不是每一个人在出售财产或者转让生意时都保留书面文件，但从申请澳洲签证的角度来说，这是一个很好的建议。

我希望以上信息能对申请澳大利亚商业和投资移民签证的读者有所帮助和深入的了解。一般情况下，申请人并不能提供移民局要求的所有文件。因此，提供越多的文件持证对签证申请越有利。对于可以投资五百万澳元却不能满足提供充分资金来源凭证的签证申请人，澳大利亚移民局将驳回其递交的申请。以上的情况证明，签证申请的前期准备工作必须认真对待并且在准备相关文件时应该从澳大利亚政府的角度而不仅仅是从申请者的角度考虑。

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决定澳洲房产“长期增值”的四大主因 投资房产就靠它们了

在选择房地产投资对象的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

但在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万（请见下图），到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。
此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那对珀斯房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

区域开发潜力

房产发展固然需要一定的人口规模，由于地区过于成熟，但包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼。虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于其可开发的地区而言，已经处于饱和状态。然而对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之，墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

1）土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；

2）距离CBD最近；距离菲利普湾较近；位于墨尔本国内和国际机场的中间；

3）新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；

4）墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；

5）政府重点投资发展的地区。（请见下图）

教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。澳洲政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房地产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲平均房价为8千澳元，2010年为56万澳元），基本上稳定保持在7~8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

金凯平专栏全集：

金凯平墨尔本房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是浏览金凯平凤凰博客：http://blog.ifeng.com/1403232.html及新浪博客: http://blog.sina.com.cn/azdcw

 

 

 

2015年澳洲首府城市房价继续升值 长期收益前景更值得期待

日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房价指数报告，我对该报告进行了一些整理和分析：

以上数据截止2014年12月31日

从图表中我们不难发现，澳洲各首府城市房价较11月份增长0.9%；年度增长7.9%；年度资本收益增长12.2%。2014年最后一个季度，首府城市整体房价增长1.6%，其中珀斯增长2.8%，悉尼增长2.3%，布里斯班增长1.8%，创季度最大增长记录，显示出较强的增长潜力；而达尔文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。总体来说，虽然澳洲整体房产市场年度收益增长速度稍有放缓，但大多数城市仍呈现积极的结果，投资前景仍然值得期待。

过去1年澳洲各首府城市房价涨幅图

根据以上过去12个月各首府城市房价涨幅图可知，悉尼年增长12.4%领跑市场。虽然整体澳洲房产市场增长较去年温和，年度增长7.9%，而堪培拉作为纯政治性的首都，房价趋势较不乐观，是唯一负增长的城市。此外，墨尔本年增长7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增长超过5%的首府城市。这也说明，悉尼、墨尔本作为澳洲发展最为成熟、数一数二的首府城市，仍然是众多投资者心中最为青睐的投资地，稳定的市场，较高的需求，都为投资者提供了强大的信心。

预测：2015年澳大利亚房价将继续升值

据我通过分析预测，尽管资本收益速度在目前阶段稍有放缓，但房价总体仍在上升，海外投资者看重的是更为长期的资本收益前景。2015年各首府城市房价将继续升值。

这种预测不是无的放矢，重要因素有二：一、据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

二、澳元汇率也是影响房产市场价值变化的一个重要因素。随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。所以，投资澳洲房产仍是一个不错的选择，发展潜力较大。

当然，投资有风险，选择需谨慎。如何合理把握入市时机，最大化规避风险，选择合适的投资平台必不可少。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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澳洲房产投资成功秘诀——重视售后服务

身在国内，要到海外买房置业，最大的挑战是什么？那就是买了房子后遇到问题怎么办？能找谁？谁能帮助你？

众所周知，在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是：语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情，却直接可以影响投资的顺利与否。

  • 语言障碍

首先，很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚，如果业主不擅长英语，那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务，还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手，花费大不说，假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。

  • 委托亲朋好友

其次，如果购房者身在国内，因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况，则也不得不委托当地的亲戚、朋友，或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活，很难有足够的精力来应付，所以他们都非最理想的嘱托对象。

  • 生活习惯差异

其三，即使购房者亲自来到澳大利亚居住，语言上也没有太大问题，仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重，却又希望及时得到修缮的问题，类似纱窗的损害，水管的渗水等等。可是这类维修工作，即便是有合同保障，却因为澳大利亚的法律和习惯问题，工人上门服务会比较拖沓（其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了）。这对于习惯了国内一个电话，药到病除的投资者来说，肯定会感到不便。

正由于有以上这些问题的存在，那么国内的购房者或投资人士在买房之前，最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商，是否能够有足够保障的售后服务。一般而言，销售商们往往对售前服务非常重视，但一旦买了房子，他们就会对你的诉求反应比较慢了。

我的建议是，对于从国内到澳大利亚来买房的人士，要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容：

买房前：

  • 代办申请银行贷款；
  • 代办申请澳洲政府有关批准手续；
  • 代办申请出国探访的签证手续；

造房过程中：

  • 解决建房中产生的问题（与建筑商沟通）
  • 完工后的验房

房屋建完后：

  • 代理业主与出租中介机构联系，解决出租问题
  • 出租过程中的一系列问题（比如简单的屋内设施维修问题等）

购房以外的服务：

  • 接机服务
  • 帮助临时租房
  • 帮助买车
  • 小孩入学手续办理

如果销售商能够提供以上所有内容的一条龙服务，那么将会为自己的投资获得成功提供了根本性的保障；如果有两套价格和质量情况相差不大的房产放在你的面前，那就选能够为你提供更好售后服务的那一家吧！

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金凯平墨尔本房产投资

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