買房了,要交的那些稅你都明白麽(連載之二)?| 居外專欄

 
在加拿大買房,說起來是連房帶地,一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時,就會發現,附了房款,後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢,搬進新家沒過多久,你還會收到當地政府的一封“歡迎信”,先別高興,打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧?別著急,趁著這個交稅季節,我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
“歡迎”定居 請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”(WELCOME TAX)這個詞時啞然失笑,向新搬入的居民收稅,這是哪家的迎客之道?

什麽是"歡迎稅"?
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思,而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思)。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員,在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後,他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“?
即使你已經是這個區的居民了,每一次發生房屋買賣交易,都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間,你就會收到市政府寄來的帳單,一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中,可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓,父親轉讓給兒子,祖母轉讓給孫女等;還有個人轉讓房產給由其占90%股份以上的公司;或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元,轉讓稅為0,在5000-4萬元之間,稅率為0.5%,超過40000元,只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋,參與了政府的“居者有其屋計劃”(Home Ownership Program)的購房者,符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“?
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取,在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價,哪一個高,計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率,各市政算法略有不同,以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例,
 

以房價$560,000為例計算如下:

 

要註意的是,有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅,所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下,看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時,小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時,一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格,並不應該將生意的價格也算入其中,但是如果碰上一個沒有經驗的公證師,你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意,那不小心,就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了,所以一定要小心,小心,再小心。

 

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想徹底搞懂房產增值稅?首先要搞懂“非稅務居民”和“稅務居民”!| 居外專欄

最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題,我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人,又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

 

在開始講賣房相關問題之前,首先,我們要弄清楚一個簡單的問題:

什麽是加拿大居民,什麽是加拿大非居民

其實很簡單,按照字面上理解就可以:

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民,其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民,什麽是加拿大非稅務居民

簡單的理解就是,每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民,不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是:稅務居民不一定是居民,同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法,年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民,以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民,後來離開加拿大去其他國家發展,為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房(主要住所/Principal Residence)可免交增值稅?

加拿大稅務居民的自住房(Principal Residence)在出售時可享受免增值稅的福利,加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是:house;cottage;condominium;apartment in an apartment building;apartment in a duplex;trailer;mobile home;houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時,可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局(CRA)2016年頒布的新規,從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策,在申報時,您需要向CRA提供一些基本信息,比如收益所得,買進賣出年份,房屋地址,居住時間等等。如果您忘記申報,您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅?

是的,只要是加拿大稅務居民,並且賣出的房產為自住房(Principal Residence)就不需要繳納房產增值稅,留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民,所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少,怎麽交

加拿大稅務居民的投資房(非自住房)在賣出時,如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得,在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利,也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入,按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前,或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格,申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款,晚一天罰$25,最多罰$2,500。

表格鏈接如下:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中,要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate,但是最後成交時,賣房價格有變動,比最初估計的成交價高,那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate,買家律師則必須預留25%的房款(sales proceeds)作為預留稅款,放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。(這是因為政府怕非稅務居民賣了房子,拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了,CRA有權讓買家代替完稅。)

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦?能算自住房免增值稅嗎?

經常遇到一些情況,比如:

夫妻二人共同有用的物業,一人為加拿大居民,一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業,一般可能子女是加拿大居民,父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業,物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民,其余為加拿大居民。

關於共同產權,如果是夫妻共同有,一方為加拿大稅務居民又是自住房,則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況,即使是父母與子女共同擁有的物業,只要有一方是加拿大非稅務居民,即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件,按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%,子女占物業產權的50%,父母為加拿大非稅務居民,子女為加拿大稅務居民,該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%,直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民,他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解,不同的情況在申報增值稅時各有不同,如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編:Adam Chen

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買房了,要交的那些稅你都明白麽? (連載一) | 居外專欄


在加拿大買房,說起來是連房帶地,一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時,就會發現,附了房款,後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢,搬進新家沒過多久,你還會收到當地政府的一封“歡迎信”,先別高興,打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……

有點小意外吧?別著急,趁著這個交稅季節,我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。

3月1日,你的地稅到底漲了多少?
馬上就3月1日了,相信很多有房一族都早早收到了政府來信,告訴你今年你房子的評估價是多少,要收的地稅是多少?特別是前陣子新上任的蒙特利爾女市長Valérie Plante宣布大漲地稅,地稅稅率平均提高3.3%。引起了很多人的不滿。

2017~2018年住宅和非住宅稅率調整

因為各區情況有所不同,比如 Rosemont-Petite-Patrie 區的增幅是 5.6%,Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 區的增幅是 5.4%。筆者所在的LaSalle區最低,才0.7%。

雖然市長反復出面解釋,這一漲幅中其中大部分是水稅和各區政府的服務稅,剩下真正的地稅只漲了約1.9%,比預計的通貨膨脹率2.1%還要低。
但不管怎麽樣,這個經過媒體大肆渲染的新聞還是讓人不安,這兩天為這事天天到市政府門口示威的人群有之,更多的人是好好端詳起自己收到的地稅單,思量著到底漲了多少呢?

我也第一次仔細看了一下我的地稅單,都是法語的,好好琢磨了一陣。發現地稅單上可以看到幾個重要信息:

魁北克省稅單

一是房子的政府估價,是去年、今年及明年三年的估價。
二是具體的地稅科目:象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利爾市的稅:
TAXE GENERALE:一般稅收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU:與水服務有關的特別稅
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE :與道路服務有關的稅
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一戶的水稅
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT:每戶須交的廢物管理稅
所在區政府收的稅有:
TAXE RELATIVE AU SERVICE :市政服務稅
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有關投資稅

除了兩項水稅和廢物管理稅是按戶收,其他各項稅收都是在今年房屋市政估價的基礎上按一定比例計算,再加在一起就是所須交納的一年地稅。有的地區區政府還加收了管理稅,有的收了市政工程稅。

象很多人一樣我也想知道今年自己的地稅到底漲了多少?可是發現還真不好算。幸好2月11日CBC的記者在《蒙特利爾的地稅上漲對你意味著什麽?我們做了計算》一文中有了詳細的說明,讓我有所啟發。他們選取了蒙城6個地區不同的房屋:Ahuntsic-Cartierville的兩層聯排屋,Pierrefonds-Roxboro一層樓的獨立屋,Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓(DUPLEX),Verdun三層樓的三房樓(TRIPLEX),Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一層樓的獨立屋,對它們8年以來房屋估價及地稅的變化進行分析。發現因為各區房屋估價上漲,地稅也上漲,但漲幅各不相同,象Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓估價翻了一倍,地稅也漲了80%以上。而市中心的公寓政府估價降了3000元,稅收小小漲了6元。有興趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友們的是,買房時大家可以參考政府估價,畢竟這決定你買下來以後要交多少地稅,但估價並不是買價的唯一考慮因素。另外地稅一般分兩次交納,每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上銀行交,也可以直接到所在區政府交納。一般賣家交過的地稅,在房屋買賣交易時由公證師按日子計算,由買家付清自己做房主時該交的那部分地稅。

 

 

責編:Adam Chen

 

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租房要註意什麽?可能出現哪些問題?| 居外專欄

現在加拿大的中國留學生和新移民越來越多,大家來到加拿大後必須要解決的就是住房問題。很多的中國留學生和新移民都是先考慮租房,經常因為對加拿大租房流程及雙方應承擔責任不了解而導致出現一些租房糾紛。今天嘉德就來跟大家簡單聊一聊:加拿大租房有哪些註意事項?可能出現哪些問題?

 

租房一定要簽租約嗎?

房客搬進房東的房子,一定事先會有交流的說好一個雙方都同意的條件的,但它不一定非要用書面的形式固定下來,法律上沒有硬性規定,因此口頭的協議也是有效的,只要房東和租客雙方認為口頭協議能夠得到執行和遵守就行。只有租住家庭護理房屋的情況是例外。

不過,一旦在租房居住期間出現糾紛,口頭協議往往很難保證雙方的利益都不受到損害並最終平息爭端。所以為了盡可能避免一些不必要的麻煩,租房還是最好要有正式的租房合同,並在租房合同中將雙方應負責的問題寫清楚。

房租合同模板

書面租約應包括什麽內容?

正式的書面租約必須包括:雙方法律認定的姓名和房東地址,租客入住的日期,租金,租金支付日期,房東所提供的設施和服務項目,租客需要遵守的一些條款,除房租外租客需支付的押金、其他費用及額外收費項目等。

如果租客帶寵物怎麽辦?

房東有權拒絕接受飼養寵物的人成為租客,也有權在租約上寫明禁止租客飼養寵物。但租客入住之後,在某一個時期開始飼養寵物,房東無權驅逐寵物或租客,而只能向房東及租客管理局提出申請,要求該官方出面驅逐租客。

房東有權收集房客的個人信息嗎?

房東有權要求新租客出示其現住址、過往租賃房屋記錄、受雇記錄、收入情況、信用記錄和個人推薦信等。考核過此類信息後決定是否要將房屋出租給該租客。

房東可以隨時漲租金嗎

租客租房時,第一個租期的租金是雙方協商談妥的,按租客保護法的規定,房東第一次加房租必須是在租客入住12個月之後,然後每12個月中可以加一次租。安省每年會對房租價格出一個指南,大多數情況下,租金的漲幅應該在這個指南所規定的範圍之內。

如果房東決定加租,必須在加租開始之日前90天通知租客,而且必須是書面通知,上面要寫明新的租金是多少,從哪一天開始實行。這樣才能保證租客有足夠的時間作出是否續租的決定。

房東要給租金的收據嗎?

如果租客提出要收據,房東不得拒絕,而且不能收取開收據的費用。除此之外,租客還可以就房東在任何方面的收費索取收據,如果房東向房客索要費用但拒絕提供收據,就是違反了有關法規。即使是已經搬出的租客,只要搬出期限沒有超過一年,仍然可以向前房東索取相關付費的收據,房東不能拒絕。

收據的內容一般應該包括所租住房屋的具體地址、租客的姓名、收費項目及其金額、付款日期、房東姓名、房東或其代理人的簽名。

房屋的維護應由誰責任?

房屋的保養和維護是房東的責任,即便租客在入住之前就發現房間有問題,或房東在租賃合同上註明租客有責任維護房屋,從法律上講,責任還是在房東身上。但是,租客有義務保持所租住空間的整潔,如果是租客的原因導致房屋內的出租設施有任何毀壞,租客則要支付相應的修理費用。

租客不在家,房東能否進入其房間?

如果租客不在家,而房東需要進入其房間維修設備、進行設施維護或更換物件,必須在預定進入房間的24小時前,用書面形式通知租客,通知的內容必須包括:進入房間的理由,進入房間的日期及時間段。

租客可不可以轉租房屋?

租客如果想轉租房屋必須有房東的同意,否則不可轉租。

如果租客在沒有征得房東同意的情況下搬離租屋,並將租屋轉租給新的住入者,房東可以向安省房東及租客局提出申請,驅逐原租客及未經同意的新入住者。如果房東在60天之內沒有提出驅逐申請,即表明認同新的租客入住,入住者便成為合法租客。

如果租客消失了怎麽辦?

租客在沒有通知房東,並在房東毫不知情的情況下離開租屋,被稱之為棄屋。當房東意識到租客已經離開而且可能不會再回來的時候,應該先想辦法與租客取得聯系。

如果房東已經確認租客棄屋,可以向安省房東及租客局提出終止租約申請。雖然這一手續並非法律規定必須履行的,但一旦房東把房租給了另外的人,而原租客又沒有真正離開,原租客便可以依法律程序起訴房東。

什麽情況下房東可以申請房客驅逐令?

通常房東申請驅逐租客的原因是租客持續一段時間欠租,或損壞了租屋內或建築中公共區域的設施,或讓非租客進入租屋造成損失等。

如果租客飼養了寵物,而寵物發出很大噪音,騷擾了他人,或者損壞了租屋內設施,或引起他人過敏,或經確定寵物帶有致病菌,或對他人有攻擊性,造成安全危害,房東也可申請驅逐令。

但如果是租客有了室友,房東不能將租客驅逐,除非該室友行為不當,如制造噪音、損壞出租設施。另外,如果室內同住人過多,房東也可申請驅逐令,驅逐多出的室友。

如果房東有充份的理由說明必須將出租的物業在租約到期前收回,房東也可以申請終止租約並要求租客搬出。

房東驅逐房客的程序是什麽?

在大多數情況下,在房東向安省房東及租客局提出驅逐租客之前,必須向租客發出一份終止租約通知(Notice of Termination),告知租客到底出了什麽問題。一般通知發出後,房東要等待一段時間,看租客會不會采取改善措施,這個等待的時間要在通知中具體寫清楚。如果租客沒有回應,也沒有搬離租屋,房東才可以向安省房東及租客局提出驅逐申請。

房東可以親自到自己住所附近的安省房東及租客局辦公室,或安省政府服務中心(Service Ontario Centres)的辦公室提出申請。也可以用郵件、快遞或傳真的方式向安省房東及租客局或安省政府服務中心件提出申請,並同時繳納申請費。房東還應該將申請和之後發出的聽證通知及驅逐令復印一份,交給租客,令其對申請一事知情。

關於加拿大租房有哪些註意事項、可能出現哪些問題,嘉德今天就簡單跟大家分享這麽多。

責編:Adam Chen

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占用鄰居車位17年 法院判決車位歸使用人所有 | 居外專欄

你是房子的真正主人麽?

在加拿大買房買地,最讓人放心的就是有了真正的永久土地所有權。不像在中國,你買房只買到70年的土地使用權(有的還沒有,因為土地被長期閑置),所以很多人來到加拿大最願意的就是買房買物業,真正當上“地主”的是不是心裏更踏實呢?

2017年4月加拿大聯邦最高法院的一則判決讓許多買房人心裏驚了一下,原來所有權也不是就象寫在物業位置圖(Surveyor Certificate of location)上的那樣保險。即使房屋買賣合同在土地房產局註冊了,有時也不代表你的地主身份真正萬無一失了。

這個產權糾紛發生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫婦和他們的鄰居Hélène Allie之間。2011年,Ostiguy夫婦在BROMONT市附近的BROME山邊買下了一幢度假屋。不久他們到新房度假時發現,本屬於他們的4個停車位被鄰居ALLIE夫人的兒子使用。他們幾次向鄰居提出不要再使用自家的停車位,並發出正式的書面通知,但鄰居並不理睬。於是他們向當地法院提出永久禁止令,要求法院支持他們在土地產權局所註冊的房屋產權。但沒想到,被告在反訴中提出按照魁北克民法中第2910條款的“占有者權利”(acquisitive prescription),由於她從1994年起就使用該停車場,所以17年下來,她已經成為停車場的實際所有者。

加拿大聯邦議會

原來根據魁北克民法有關規定,如果你使用一樣東西時間足夠長,你就有可能成為其所有者。這樣的合法占有必須滿足以下幾個條件:“使用”了某個東西10年及以上的話,“使用”過程是無紛爭、公開、持續、明確的。而這類所有權最終需要法庭判決來宣布。

在這個糾紛中,鄰居ALLIE向法院提出有關證據,證明她從1994年開始使用本不屬於她的停車場,但從來沒有人反對過,就這樣她像主人一樣使用了17年,一直是“公開,持續,明確”的,沒有任何紛爭,直到OSTIGUY夫婦作為新主人出現。現在她要求法院承認她才是停車場的主人,盡管她並沒有為此付出一分錢。

這一案件經過長達6年訴訟,至到聯邦最高法庭,終於得出最後的結論:鄰居ALLIE的占有者權利高於Ostiguy夫婦在土地產權局註冊的那張買賣合同,鄰居成了其中一個停車位的新主人,她想要的另一個停車位因為證據不足,法院不予支持。對於Ostiguy夫婦,法官提出的建議則是追訴前房主賠償他賣了這塊並不屬於他的停車場,只要證明前房主在賣房前知道鄰居的這一侵犯行為,卻並沒有及時告訴他們。

這樣出所意料的判決在當時還真引起了很大反響,幾乎所有媒體都爭相刊載。有媒體指出這是魁北克特有的司法體系下特有的法律,對加拿大其它各省都不起作用。但其實類似的這種逆權侵占的法律,在美國、澳州、香港等地都有。美國一些州法律界定,他人不經土地或房屋原業主同意,持續占有土地或房屋超過一定時限後,原業主訴訟權終止,占房者可成為新業主且不付任何代價……這對現在越來越多的海外投資人而言,還真敲起了警鐘。

而對我們這些普通“地主”來說,除了買房時,我們要多留心外,還提醒我們和鄰居的相處也要用一點心。象你家的柵欄如果不在分界線上,多讓給了一些給領居,那塊可多可少的土地一直由鄰居剪草、收拾,懶得打理的你又從來沒有提出過異議,10年以上,那塊地可就真成了領居家的了。

責編:Adam Chen

 

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柯婕魁北克談房說地

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2019,我在蒙城幫你安家創業 | 居外專欄

這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿,早上9點送完孩子,找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ,一邊碼字,一邊等著11點的參觀預約,準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分,就在13年前,我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初,我剛完成3年律師助理專業學習,找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班,從剛開始只能聽,說得很慢,到後來老板頻頻加活,不得不列個長表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年,拿著政府補貼生孩子,休了一個長長的產假,老公小店換大店,就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班,可是因為孩子,工作時間,及法語的問題,倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己,當年花那麽多時間學習後悔麽(中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書)?

今天再回頭看看開,真沒什麽後悔的,即使沒有上班,我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約,有理有據地和房東討論他該不該漲價,該不該來修水管,在房東威脅我要上庭告我時,我不著急地告訴他,“理在我這兒,您盡管去!” 還有,讀懂每一份的生意及房子買賣合同,和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益,在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後,這些優勢就更明顯了。作為地產經紀,房子成交是結果,過程其實更重要,因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序,一個不慎,可能買賣合同取消,或者為買家或賣家帶來法律糾紛,將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地產有關法規政策,具體操作細則,及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的,我們也要知道怎樣去找答案,比如找誰辦新的土地證,證書有些概念是什麽意思(解釋有關的產權文件是公證師的事,但我們也得懂一點),如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改,找誰辦貸款,找誰驗房,房子有問題找哪些專家進一步查驗,誰可以維修,到哪兒買家俱,找誰幫忙搬家,有誰可以做室內設計,手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習,了解了這個社會基本的運行準則,做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習,學了加拿大的會計,稅法等十幾門課,後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書,但在過年10年的生意運營中,我和稅務局,會計師,銀行打交道,自己為員工發工資,交保險,每三個月報GST,QST消費稅,到年底還要給政府報財務報表,損益表,員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後,2015年我們賣掉所有的雜貨店後,一年多時間的商業考察及找尋,我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館,現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合,我可以自信地說,想買生意或者大型物業的朋友,我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天,我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房,剛上市第二天就去看了,馬上下OFFER,5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我,樓邊馬上就建大超市SUPER C,老人家住著很高興,走路5分鐘就有超市ICA,和其他商店,走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園,風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心,只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書,萬一有事他們來不及接,還可以直接到外公外婆家作功課。總之,這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅,全家人已經高興地搬進去,新年在新家請朋友聚會了。見我到了,他們挺高興,告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣,價格比他們的高出很多,我拿出手機一查,可不是麽,一個掛著49.9萬元,一個掛著48.9萬元,戶型一模一樣,裝修稍稍好點。我說:“別樂啊,這價定得太高,他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了,也就4個月的功夫,漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人,嘿嘿笑著說,“我們買了就打算好好住著,沒想著賣,這漲價和我們沒關系。”我連說:“可別這麽想問題啊,不是賣了房子才掙錢,房子漲價,你就是不賣,過兩年重新評估做貸款,你就可以多拿出好幾萬元來了,到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟,“嗯,到時再請教你。”我笑了,“行,到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻,在視頻中,她說:人生一世做好兩件就行了,一件是自己好好地活著,另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單,但確實是直指人心。2019年開端,我就把它做為我的座右銘吧,希望能通過自己這些年的經歷,幫助更多需要的人找到溫暖的家,掙錢的生意。你們滿意,生活得更美好,是我最大的快樂。

責編:Adam Chen

 

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柯婕魁北克談房說地

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公證師,在地產買賣中必須見的人 | 居外專欄

公證師,其實對於我們中國移民來說都不陌生,因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時,才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身,因為當年地產低迷,老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時,地產開始熱火起來,其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現,原來公證師和地產買賣有著這麽密切的關系啊:).

上面是說笑了,但公證師真是所有不動產買賣中不可避免的人物,不管是自有住宅,還是涉及到不動產轉讓的生意買賣,都必須要在公證師那裏辦理買賣手續。

公證師與律師有什麽不同?

因為魁北克特別的民法體系,加拿大只有魁北克省才有“公證師”這類特別的法律服務人員。但其實公證師和律師一樣,都需要在法學院經過長年專業的法律培訓。只是這些法學院學生在畢業後做出了不同的選擇,有人選擇當律師,有人則決定當公證人。除了不能象律師那樣上庭訴訟外,公證人和律師可以做一樣的事,不過他們大多數專門從事遺囑,婚姻合同和房地產方面的法律服務。

讓我印象很深的是,公證師最重要的特性是公職人員(PUBLIC OFFICER)。這也就意味著他們在處理事務中必須是公正中立的,不偏袒任何一方。所有的公證師都是魁北克省公證師委員會(Chambre des notaries du Quebec) 的一員,現在全省約有3800多名公證師

在房地產交易中,公證師做了哪些事?

在魁北克,房地產交易買賣必須經過公證師確認才有效。一旦買家的OFFER被接受,並完成驗房及貸款等所有條件,那剩下的最後一步就是找公證師,確定最後的交易時間,進行正式買賣合同簽字了。這是購買房屋過程中唯一強制性的法律步驟。在此之前,賣方經紀會把所需要的所有文件交到公證師手裏,由他進行最後的確認。公證師需要進行大量細致周全的調查工作:

  1. 確保清晰的產權。公證師通過調查並確認:

——賣方是該物業的真正所有者
——賣方有權利並有能力出售它
——賣方的配偶或任何其他人必須同意出售

憑借著土地產權證(the certificat of location)公證人還要確認:

—— 土地面積大小是否正確的
—— 該建築物是否正確地處於在待售土地上
—— 鄰居的物業是否侵犯了這個土地
—— 窗戶是否符合法定標準
—— 是否有特別的指控或相關權利可能影響或限制買家對該物業的所有權,例如抵押,判決等。還將核實所有稅款已經支付,並且賣方不欠任何債務。

  1. 起草買賣合同

公證師需要詳細了解買賣雙方的房屋交易信息,所起草的買賣合同包括預購OFFER中的所有內容。公證人需要解釋雙方權利至關重要的條款和條件。

  1. 調整金額:

公證師需要仔細算清買賣雙方即將進行的金額交付細節,並針對具體情況及交易時間對金額進行調整。一般會有一個詳細的金額調整表,說明雙方需要付的有關費用,如首付款,銀行貸款,分擔房產稅,租金,或共有費用等。買方需要在交易時帶上一張空白支票,以及時付清所有款項。

  1. 在土地登記處登記買賣合同

當雙方在買賣合同上簽完字後,為了正式指定買方作為物業的新所有者,公證人需要將買賣合同登記在土地登記處。所有的房地產交易都在土地登記處公開。

誰來選擇公證師?

一般已經建成的房子,在交易中由買家指定公證師。但買新房或是期房時需要用開發商指定公證師。如果買大型包含物業的生意,由賣家貸款一部分給買家,賣家也有權利指定公證師。

公證師的費用大約是多少?

一般1000-2000元不等,如果大型交易,費用更高。其實有時價格並非最重要,而是要找一個有經驗的公證師幫你起草好合同、作好產權檢查最重要。筆者就曾見證過一個酒店買賣合同因為公證師經驗不足,需要多加好幾萬的歡迎稅,後來幾經波折才解決了。所以一個好的公證師非常重要。

當然如果你發現公證師有失職之處,也可以到他們的委員會討個說法。

總而言之,在不動產買賣過程中,公證人扮演著不可缺少的重要角色。在買賣雙方達成共識後,由公證人確保所有與購房有關的書面文件(證書,契約,貸款等)以便完成交易。公證人會檢查合同條款和條件的有效性,並會根據法律作出任何查詢或任何更改以完成交易。但也許更重要的是,公證人負責房地產交易中的所有資金交換。他們與抵押貸款機構密切合作,協助賣方完成原貸款銀行的還款並向政府要求清除借貸記錄,分配完成交易所需的任何資金。一旦最終確定,公證人通常會在48小時內將交易中的任何資金分配給買方和賣方。

責編:Adam Chen

 

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如何快速登陆加拿大温哥华?这一“神操作”又快又省 | 居外專欄

温哥华,作为加拿大西部第一大城市,全加第三大都会,加拿大西岸最大的工商、金融、科技和文化中心,各项世界最佳居住城市中名列前茅的它,当之无愧为华人移民首选的居住城市。

加拿大护照

在这里,冰川海湾、绿树成荫,堪称最富裕的绿色住宅城市;在这里,教育优势突出,不列颠哥伦比亚大学在全世界排名22,西蒙菲莎大学被评为加拿大最佳综合大学;在这里,有着加拿大乃至世界上最美丽的自然环境;在这里,多种文化交汇,有助于新移民融入和产生归属感;在这里,华人比例约11%,有“中国人的第二故乡“之称。

居“温”不易,毕竟移民竞争日趋激烈!那么,如何才能快速登陆加拿大、把家安在温哥华,让家庭的幸福在温带海洋性气候的吹拂下开花结果?

登陆温哥华的“快车道“

开门见山,该项目是专为想要移民加拿大的人提供快速移民通道——温哥华移民项目。

只需在温哥华开展生意,最快3个月即可登陆温哥华!

该项目的门槛并不高,只要在过去10年中有3年及以上的企业主或4年的管理经验即可申请;

△图左为Jimmy Mitchell先生

前加拿大驻上海总领事馆领事、现外联出国加拿大项目总监Jimmy Mitchell先生表示:经营与自己国内背景相关的行业,可以获得额外加分;

如果不相关,从事以下行业也可以获得特别加分:农产品、科技和绿色经济,林业,运输,国际教育,生物医药,采矿和能源,天然气,旅游目的地,增值加工业等,圆梦温哥华基本上铁板钉钉!

申请人必知的三重优势

相比加拿大诸多项目,温哥华移民项目优势相当突出——速度快!投资少!居住好!

速度快:3个月即可全家登陆定居温哥华,子女即刻享受当地教育。相比大家所熟知的魁省移民项目,时间至少提高了10倍。堪称目前加拿大诸多移民项目中的“超音速”。

投资少:根据实际经验,温哥华移民项目规定至少投资40万加币以上。一方面,投资款用于创立公司,生意是自己的,是可以带来盈利的;另一方面,相比魁省120万加币投资金额、5年时间或一次性花费35万加币,谁最划算?一目了然。

居住好:无需像其他项目申请人那样克服重重困难定居温哥华。该项目可以实现快速登陆,孩子去温哥华读书,全家在当地边经营生意边办移民,快速实现梦想的机会就是现在!

责编:Adam Chen

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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哪種人合適來加拿大生活 | 居外專欄

01

語言

我被問得最多的問題是“我英語不好,來加拿大會有問題嗎?”答案是“No and Yes”。說不是,是因為像多倫多和溫哥華這樣的大城市,華人的占比都相當高(多倫多市區華人占比高達11%,近郊的萬錦、列治文山市華人更是占到總人口的三分之一),形成了高度完整的社區。華人喜歡的各類設施,如餐飲,超市,購物,消閑娛樂等應有盡有。

大多倫多地區最大的華人購物中心太古廣場

這些商業機構使用國、粵語,即使你一句英語也不說,得到的也是賓至如歸的服務。而且,不僅私人機構如此,政府的服務也細化到針對包括華人在內各種少數族裔。例如,社區中心的圖書館裏,有專門的中文書籍部分。保持各族裔本身的語言是被鼓勵的,政府每周為兒童開設國際語言課程。很多華人家長都為在加土生土長的子女報讀該課程,讓他們能繼續學習中文。在工作上,流利的英文也並非必需。因為有著廣闊的消費群體,目標市場主要是華人的很多商業機構對所雇傭的服務人員都只要求有限的英文水平。為我家裝修的工程隊裏有多位技術嫻熟的師傅,英文雖然比較基礎,但已經在加從業幾十年了。

Civic Center 華人慶祝新年

英語初級雖然對基本的工作生活不形成障礙,但是,如果生活要過得有趣,完全融入加拿大社會,英語還是相當關鍵的。當然我們仍然可以買個電視盒子繼續追國產劇集,但在沒有廣電總局審查,文藝作品極度豐富的環境下,不能欣賞主流文化的電影,話劇,音樂劇和文學作品,就非常可惜。當自己的娛樂圈子只有華人社區那麽大,當然比起在國內生活,就感覺憋屈。相反,如果英語流利,在加拿大這樣的多元文化環境中,你就感到像是進了“世界之窗”,主流文化外,更可以暢享世界各地的文化精髓,日子就能過得非常豐富多彩!

至於英語對

中美加教育比較 | 居外專欄

1,關於家庭作業的觀點:

不少家長擔心加拿大家庭作業少,孩子會不會學的少,分數提不高?校長認為:孩子應該在課堂上完成的,就應該課堂完成,而不是帶到課後帶回家,變成Homework(家庭作業)

2,關於提高分數的觀點

Homework(家庭作業)並不能改變孩子的分數。孩子分數的提高有賴於課堂學習的努力和對學習技能的提高。

中國剛來的留學生普遍存在閱讀和鉆研能力偏弱,這樣的學習技能是加拿大學校從低年級開始培養的,中國孩子往往錯過,現在UYS著重提高孩子的學習能力,從而提高分數。

3,關於教育改革的觀點

近代或當代教育來源於英國工業革命,大革命帶來教育一體化,一個模式,希望英國、美國、加拿大等各地的孩子到哪裏都一樣,都能用,其最核心的就是英語和數學。隨著時代的改變,教育也要隨著改變,二十年前的教育模式未必適合當今世界。

4,關於閱讀的觀點

傳統的閱讀是老師或家長開列的書單,是家長希望孩子讀的書,往往是家長讀不下去的書或者是孩子恨讀的書,而不是孩子願意、主動找來讀的書。

現在閱讀形式百變多樣,既有傳統書本,又有手機等零散信息。如何教孩子辨別對錯,成為幫助孩子們閱讀的關鍵。

培養下一代從來都是重要的。要不斷學習、思考。

一路走來,那麽多家長和朋友們的信任和支持,我深感榮幸!

我問女兒,都說哈佛大學好,你上了四年學到最重要的是什麽?舉一個例子。
她回答我說:哈佛從第一天起到畢業,一直在教我們如何展示自己。

由於長期在加拿大從事與教育有關的工作,自己的孩子又是從東岸比較有代表性的哈佛大學本科畢業,到西岸比較典型的洛杉磯工作。家裏又多了一個地道的老美新成員,也是哈佛商學院畢業。所以有了比較切身體會,對中美加文化、教育差異有了比較明顯的感受。

由兩種教育理念說起:美國東部 VS 美國西部 

美國高中所在地如何劃分為東中西部

美國的高等教育目前在世界上比較領先,其東、西部文化差異較大,其實代表了世界上兩種文化現象

中國經過”改革開放”,目前也形成了兩種家庭,背後兩種教育(文化)現象。

在中西部,大家的價值觀是”self-made men”(自己成就自己的人),就是說不靠家庭支持自己成就一番事業的人是模範。

在開發較晚的中西部大平原,農場主們認為簡單勞動是每個人必備的,基礎的品質,所以他們非常重視在這一方面對於孩子的培養。

東海岸的有錢人有很多是繼承財產的,所以他們有一種貴族的,上層社會的對於簡單勞動的鄙視。

東海岸在衡量一個人方面,更多是學歷,素質,禮儀,家族。

東海岸的朋友生活就是去做自己願意做的事情,而學習是因為樂在其中。學習非常刻苦,是因為他”喜歡”,是因為”我享受讀書,我享受思想上的挑戰”,而非”我要找個好工作”。

這種思想在東海岸的私立文理學院裏非常占統治地位。學習不是為了成績,而是因為這是高素質的人類的一種自然的需求。

所以在文理學院中,沒有和以後工作有直接聯系的那些專業(商學,會計之類),而是純文理(文學,哲學,數學等等)。而在大多常青藤大學裏,本科教育也都是文理學院的教育(即純文理),而到了研究生大家才決定以後做什麽。

常春藤的3個大藤H、Y、P 都在東岸,咱們也就從東部哈佛說起:

由”哈佛大學錄取標準” 到 “中美加學生培養目標”

先看一則短訊;嘉德教育的小朋友在加拿大某比賽中獲得遊泳第一,在另外一個比賽中又獲得機器人比賽第一。

該家長來咨詢孩子課外活動的安排,我們嘉德教育的老師贊賞其父母負責操心的態度。父母參與其中,了解孩子每一階段應該做什麽。以下是我們嘉德教育主管對家長問題的回答:

“是對的,尤其可以鼓勵他多參加一些團體體育活動,比如棒球,足球或冰球,能更好地鍛煉團隊合作和領導能力,這些不光是為了日後進入更好的大學,又是將來立足社會的技能。”

由此說到美國頂尖大學,也是世界公認的著名大學的錄取標準,比如哈佛大學的錄取標準:

· 平時成績和SAT占1/3;

· 老師推薦和自薦占1/3;

· 社會活動占1/3。

這也是為何嘉德教育主管如是說。也是嘉德教育輔導學生、要求學生的標準。

兩種基礎教育:中國 VS 美加

去年底帶領6大加拿大著名私校校長去中國招生,和中國的校長座談,請兩方第一線的教育專家們說說各自的特點;共同認為:

加拿大比較註重教孩子如何做人,

中國比較註重學術。

比如幼兒園、小學,加拿大註重教育孩子學會”分享”、”公平”、以及餐桌禮儀、公眾禮儀。

中國比較註重識字、算術、背誦等學術技能。

加拿大美國的早期思想品德、行為舉止教育和中國相比,有明顯不同。

加拿大公眾禮貌教育從幼兒園到成人,很重要的一個是禮貌教育,比如:

· 打噴嚏以胳膊捂嘴;

· 要註意排隊;

· 吃飯不要出聲音;

· 要經常使用”請、謝謝”兩個詞;

· 要給後面的人開著點門;

· 見面要打招呼;

說起開門關門,中加確實不同,作為基本社會禮儀,加美比較註意身後有無人跟隨,如有人,則一般會為後面的人拉著門。後面的人也會說聲謝謝。

中國家長的誤區

家長對孩子的關愛、幫助只停留在表面的噓寒問暖,而不知道(有的也不想知道)孩子每天、每個季度、每年的學習目標、學校教學大綱的要求。美加從幼兒園到高中畢業、這樣的要求很具體、也很嚴格!

除了行為舉止、生活文化差異,中國學生在美國、加拿大學習上面臨的最大挑戰,或者說最弱的就是閱讀和寫作,而非口語、聽力。

聽和說“這一關,一般同學到美加以後半年或一年都會比較適應。出生在這裏的孩子上學後一年半載也會適應。

後來的差距就產生在閱讀和寫作上。

道理其實很簡單,一個外國人在中國,很快可以說一口流利的中國話甚至方言,但是要他閱讀人民日報社論他未必能領會字裏行間的含義,更別說自己操筆寫了。同樣的道理,孩子們的父母都非母語是英語,家裏莎士比亞原著沒有幾本,《時代周刊》、《經濟人》等高端刊物也沒訂,孩子的閱讀水平不能由淺入深。

關於學校好壞

不論是在美加出生的華人孩子還是移民來的華人孩子,在選擇學校的時候,常見一些誤區:比如一味強調華人比例,只看學校排名等。

其實在選擇學校的時候,一定要了解美國、加拿大2大教育體系,以及選擇學校的4大原則

從” 兩則短訊” 談 “公立、私立教育體系”:

第1則短訊:加拿大的菲莎研究中心幾乎每年給出安省學校排名,近期又發布了2017年最?