Category: CA Investment Column

 
在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
“歡迎”定居　請給紅包

買房的人都會在第一次聽到“歡迎稅”（WELCOME TAX）這個詞時啞然失笑，向新搬入的居民收稅，這是哪家的迎客之道？

什麽是＂歡迎稅＂？
其實這個稅種的名字並非“歡迎”的本來意思，而是為了紀念當時創建人Jean Bienvenue (bienvenue 就是法語中“歡迎”的意思）。身為1976年當時省長Robert Bourassa的內閣成員，在省政府停止向各級市政府返還從銷售稅的部分收入後，他建議各級市政府自己征收土地和房產買賣的稅收作為市政收入的新來源。所以這一稅收的實際名稱應該叫土地轉讓稅。

什麽人要交“歡迎稅“？
即使你已經是這個區的居民了，每一次發生房屋買賣交易，都需要交納歡迎稅。一般是在買賣合同簽定後3-6個月時間，你就會收到市政府寄來的帳單，一般30天內必須交付。
不過在有些特別交易中，可以免除絕大部分的“歡迎稅”。比如直系親屬間的房產轉讓，父親轉讓給兒子，祖母轉讓給孫女等；還有個人轉讓房產給由其占90％股份以上的公司；或是夫妻或是同居配偶之間的房產轉讓等。這些轉讓如果房價低於5000元，轉讓稅為0，在5000-4萬元之間，稅率為0.5%，超過40000元，只交200元。
為了幫助更多人買上第一套屬於自己的房屋，參與了政府的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Program）的購房者，符合條件的可以返還歡迎稅。

如何計算“歡迎稅“？
這項稅收主要是在轉讓土地和房屋時收取，在計算是參考買賣合同上的價格和市政的評估價，哪一個高，計算時就用哪一個。
此種稅收采用的累進稅率，各市政算法略有不同，以蒙特利爾島最新的2018年2月1日新實行的算法為例，
 

以房價$560,000為例計算如下：

要註意的是，有的地區對超過25萬以上的房價都只按1.5%收稅，所以買房時你還是要到房屋所在地的市政網站上查一下，看看最新的收稅標準。

買賣帶物業的生意時，小心“歡迎稅”
在買賣帶物業的生意時，一定要請公證師做好買賣合同。
因為市政府的此項稅收只參考土地和房屋的買賣價格，並不應該將生意的價格也算入其中，但是如果碰上一個沒有經驗的公證師，你可能也會為生意付上土地轉讓稅。要是好幾百萬的生意，那不小心，就是好幾萬元的土地轉讓稅誤入政府口袋了，所以一定要小心，小心，再小心。

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。

在開始講賣房相關問題之前，首先，我們要弄清楚一個簡單的問題：

什麽是加拿大居民，什麽是加拿大非居民？

其實很簡單，按照字面上理解就可以：

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人就是加拿大居民，其它的都是非居民。

什麽是加拿大稅務居民，什麽是加拿大非稅務居民？

簡單的理解就是，每年向加拿大政府報稅的就是稅務居民，不報稅的就是非稅務居民。

但是很有意思的是：稅務居民不一定是居民，同時居民也不一定是稅務居民。

按照加拿大稅法，年滿18周歲的非居民1年在加拿大居住超過183天就可以申請報稅號成為加拿大稅務居民，以留學生和持工作簽證在加拿大工作的的人居多。

有些人原本是加拿大居民，後來離開加拿大去其他國家發展，為了不將全球收入向加拿大政府交稅也可以向加拿大申報成為非稅務居民。主要是一些去其他國家發展的加拿大公民。

自住房（主要住所/Principal Residence）可免交增值稅？

加拿大稅務居民的自住房（Principal Residence）在出售時可享受免增值稅的福利，加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利。

加拿大稅務居民可以選擇一套屬於自己居住的房產申報為自住房。物業類型可以是：house；cottage；condominium；apartment in an apartment building；apartment in a duplex；trailer；mobile home；houseboat。

業主需要向稅局提交T2091表格申報該物業作為自住房。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

當加拿大稅務居民賣出其自住房時，可享受自住房免增值稅的福利。申報該物業的銷售情況。表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2091ind.html

根據加拿大稅務局（CRA）2016年頒布的新規，從2016年1月1日之後賣掉的自住房必須在下一年向CRA申報才能享受增值免稅政策，在申報時，您需要向CRA提供一些基本信息，比如收益所得，買進賣出年份，房屋地址，居住時間等等。如果您忘記申報，您可能會面臨罰款數千元。

留學生和拿工簽在加拿大工作的人賣掉在加拿大的物業不用交增值稅？

是的，只要是加拿大稅務居民，並且賣出的房產為自住房（Principal Residence）就不需要繳納房產增值稅，留學生和持工簽的業主也是加拿大稅務居民，所以也可以享受免增值稅的福利。

投資房的增值稅交多少，怎麽交？

加拿大稅務居民的投資房（非自住房）在賣出時，如果賣出價格高於買入價格就需要對物業增值部分繳納相應的增值稅。資產增值部分的50%計入個人應稅所得，在報稅時按照個人當年收入的稅率交稅。

需提交給CRA關於增值稅的表格如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/tax-packages-years/general-income-tax-benefit-package/5000-s3.html

加拿大非稅務居民不存在免增值稅的福利，也可以說加拿大非稅務居民在加拿大擁有的物業只能算是投資房。增值稅的計算方式也是將增值的50%計入納稅人當年收入，按照加拿大稅務局的個人所得稅標準計算所得稅。

加拿大非稅務居民在賣房之前，或者最遲在 Closing Day 後的10天內要向CRA提交T2062表格，申請 Certificate of Compliance。申報遲了會產生罰款，晚一天罰$25，最多罰$2,500。

表格鏈接如下：

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/t2062.html

T2062表格中，要提供預計的賣房價格。如果你在成交之前就已經拿到了CRA的Certificate，但是最後成交時，賣房價格有變動，比最初估計的成交價高，那麽就以最終成交價為準來進行25%的預留。如果在賣房時你還沒有拿到這張Certificate，買家律師則必須預留25%的房款（sales proceeds）作為預留稅款，放到信托賬號Trust Account裏面。在向稅局交過增值稅後會將多扣的部分退還給賣家。（這是因為政府怕非稅務居民賣了房子，拿著房款不交稅就直接消失了。萬一賣家真的跑了，CRA有權讓買家代替完稅。）

加拿大非稅務居民和加拿大稅務居民共同擁有的物業賣房時怎麽辦？能算自住房免增值稅嗎？

經常遇到一些情況，比如：

夫妻二人共同有用的物業，一人為加拿大居民，一人為加拿大非居民。

父母和子女共同擁有的物業，一般可能子女是加拿大居民，父母為加拿大非居民。

或兄弟姐妹或朋友共同擁有的物業，物業產權上的一個或多個業主為加拿大非居民，其余為加拿大居民。

關於共同產權，如果是夫妻共同有，一方為加拿大稅務居民又是自住房，則可向加拿大稅局申報免除房產增值稅。

其他情況，即使是父母與子女共同擁有的物業，只要有一方是加拿大非稅務居民，即使確實是自住房也不能完全享受房產增值稅減免。在物業賣出時需要查看當初購買該物業時的律師文件，按照文件裏面的產權分配比例來計算。比如父母占物業產權的50%，子女占物業產權的50%，父母為加拿大非稅務居民，子女為加拿大稅務居民，該物業為子女的自住房。物業賣出時律師會先扣留非居民的父母的50%房產的25%，直到稅務局完成清稅。子女身為加拿大稅務居民，他的50%則可享受增值稅免稅福利。

這裏關於共同產權物業的增值稅小編只是簡單舉了一個比較常見的例子給大家講解，不同的情況在申報增值稅時各有不同，如果大家確實有這方面的疑問還請務必在賣房前找專業的會計師和律師進行咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……

有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。

3月1日，你的地稅到底漲了多少？
馬上就3月1日了，相信很多有房一族都早早收到了政府來信，告訴你今年你房子的評估價是多少，要收的地稅是多少？特別是前陣子新上任的蒙特利爾女市長Valérie Plante宣布大漲地稅，地稅稅率平均提高3.3%。引起了很多人的不滿。

因為各區情況有所不同，比如 Rosemont-Petite-Patrie 區的增幅是 5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 區的增幅是 5.4%。筆者所在的LaSalle區最低，才0.7％。

雖然市長反復出面解釋，這一漲幅中其中大部分是水稅和各區政府的服務稅，剩下真正的地稅只漲了約1.9％，比預計的通貨膨脹率2.1％還要低。
但不管怎麽樣，這個經過媒體大肆渲染的新聞還是讓人不安，這兩天為這事天天到市政府門口示威的人群有之，更多的人是好好端詳起自己收到的地稅單，思量著到底漲了多少呢？

我也第一次仔細看了一下我的地稅單，都是法語的，好好琢磨了一陣。發現地稅單上可以看到幾個重要信息：

一是房子的政府估價，是去年、今年及明年三年的估價。
二是具體的地稅科目：象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利爾市的稅：
TAXE GENERALE：一般稅收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU：與水服務有關的特別稅
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE ：與道路服務有關的稅
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一戶的水稅
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT：每戶須交的廢物管理稅
所在區政府收的稅有：
TAXE RELATIVE AU SERVICE ：市政服務稅
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有關投資稅

除了兩項水稅和廢物管理稅是按戶收，其他各項稅收都是在今年房屋市政估價的基礎上按一定比例計算，再加在一起就是所須交納的一年地稅。有的地區區政府還加收了管理稅，有的收了市政工程稅。

象很多人一樣我也想知道今年自己的地稅到底漲了多少？可是發現還真不好算。幸好2月11日CBC的記者在《蒙特利爾的地稅上漲對你意味著什麽？我們做了計算》一文中有了詳細的說明，讓我有所啟發。他們選取了蒙城6個地區不同的房屋：Ahuntsic-Cartierville的兩層聯排屋，Pierrefonds-Roxboro一層樓的獨立屋，Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓（DUPLEX），Verdun三層樓的三房樓（TRIPLEX），Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一層樓的獨立屋，對它們8年以來房屋估價及地稅的變化進行分析。發現因為各區房屋估價上漲，地稅也上漲，但漲幅各不相同，象Plateau Mont-Royal三層樓的兩房小樓估價翻了一倍，地稅也漲了80%以上。而市中心的公寓政府估價降了3000元，稅收小小漲了6元。有興趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友們的是，買房時大家可以參考政府估價，畢竟這決定你買下來以後要交多少地稅，但估價並不是買價的唯一考慮因素。另外地稅一般分兩次交納，每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上銀行交，也可以直接到所在區政府交納。一般賣家交過的地稅，在房屋買賣交易時由公證師按日子計算，由買家付清自己做房主時該交的那部分地稅。

責編：Adam Chen

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

公證師，其實對於我們中國移民來說都不陌生，因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時，才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身，因為當年地產低迷，老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時，地產開始熱火起來，其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現，原來公證師和地產買賣有著這麽密切的關系啊：).

上面是說笑了，但公證師真是所有不動產買賣中不可避免的人物，不管是自有住宅，還是涉及到不動產轉讓的生意買賣，都必須要在公證師那裏辦理買賣手續。

公證師與律師有什麽不同？

因為魁北克特別的民法體系，加拿大只有魁北克省才有“公證師”這類特別的法律服務人員。但其實公證師和律師一樣，都需要在法學院經過長年專業的法律培訓。只是這些法學院學生在畢業後做出了不同的選擇，有人選擇當律師，有人則決定當公證人。除了不能象律師那樣上庭訴訟外，公證人和律師可以做一樣的事，不過他們大多數專門從事遺囑，婚姻合同和房地產方面的法律服務。

讓我印象很深的是，公證師最重要的特性是公職人員（PUBLIC OFFICER）。這也就意味著他們在處理事務中必須是公正中立的，不偏袒任何一方。所有的公證師都是魁北克省公證師委員會（Chambre des notaries du Quebec） 的一員，現在全省約有3800多名公證師

在房地產交易中，公證師做了哪些事？

在魁北克，房地產交易買賣必須經過公證師確認才有效。一旦買家的OFFER被接受，並完成驗房及貸款等所有條件，那剩下的最後一步就是找公證師，確定最後的交易時間，進行正式買賣合同簽字了。這是購買房屋過程中唯一強制性的法律步驟。在此之前，賣方經紀會把所需要的所有文件交到公證師手裏，由他進行最後的確認。公證師需要進行大量細致周全的調查工作：

1. 確保清晰的產權。公證師通過調查並確認：

——賣方是該物業的真正所有者
——賣方有權利並有能力出售它
——賣方的配偶或任何其他人必須同意出售

憑借著土地產權證（the certificat of location）公證人還要確認：

——　土地面積大小是否正確的
——　該建築物是否正確地處於在待售土地上
——　鄰居的物業是否侵犯了這個土地
——　窗戶是否符合法定標準
——　是否有特別的指控或相關權利可能影響或限制買家對該物業的所有權，例如抵押，判決等。還將核實所有稅款已經支付，並且賣方不欠任何債務。

2. 起草買賣合同

公證師需要詳細了解買賣雙方的房屋交易信息，所起草的買賣合同包括預購ＯＦＦＥＲ中的所有內容。公證人需要解釋雙方權利至關重要的條款和條件。

3. 調整金額：

公證師需要仔細算清買賣雙方即將進行的金額交付細節，並針對具體情況及交易時間對金額進行調整。一般會有一個詳細的金額調整表，說明雙方需要付的有關費用，如首付款，銀行貸款，分擔房產稅，租金，或共有費用等。買方需要在交易時帶上一張空白支票，以及時付清所有款項。

4. 在土地登記處登記買賣合同

當雙方在買賣合同上簽完字後，為了正式指定買方作為物業的新所有者，公證人需要將買賣合同登記在土地登記處。所有的房地產交易都在土地登記處公開。

誰來選擇公證師？

一般已經建成的房子，在交易中由買家指定公證師。但買新房或是期房時需要用開發商指定公證師。如果買大型包含物業的生意，由賣家貸款一部分給買家，賣家也有權利指定公證師。

公證師的費用大約是多少？

一般1000－2000元不等，如果大型交易，費用更高。其實有時價格並非最重要，而是要找一個有經驗的公證師幫你起草好合同、作好產權檢查最重要。筆者就曾見證過一個酒店買賣合同因為公證師經驗不足，需要多加好幾萬的歡迎稅，後來幾經波折才解決了。所以一個好的公證師非常重要。

當然如果你發現公證師有失職之處，也可以到他們的委員會討個說法。

總而言之，在不動產買賣過程中，公證人扮演著不可缺少的重要角色。在買賣雙方達成共識後，由公證人確保所有與購房有關的書面文件（證書，契約，貸款等）以便完成交易。公證人會檢查合同條款和條件的有效性，並會根據法律作出任何查詢或任何更改以完成交易。但也許更重要的是，公證人負責房地產交易中的所有資金交換。他們與抵押貸款機構密切合作，協助賣方完成原貸款銀行的還款並向政府要求清除借貸記錄，分配完成交易所需的任何資金。一旦最終確定，公證人通常會在48小時內將交易中的任何資金分配給買方和賣方。

責編：Adam Chen

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。