Category: CA Investment Column

對於一個抱有期望， 想要高價出售自己房屋的賣家來說，賣房前要做的事遠遠不是掛牌上市出售這麽簡單。尤其是在低迷的房地產市場，房主有時不得不采取額外的步驟來進行銷售。賣家總是希望自己的房屋能給人美好的第一印象，正因為這樣，如今售前房屋的裝飾和擺設顯得愈發重要，Staging成為了擡升房屋價格、縮減交易周期的普遍方法。

房屋的室內裝飾簡單來說就是有目的合理家具擺放和美化家裝裝飾。有些情況下這個步驟只需要簡單的清洗以及移去多余雜物，但有時也需要金錢投入，添置能夠提升家裝整體檔次的畫、家具、 植物等。所做的這些，目的只有一個， 那就是讓潛在買家感受到他未來家的樣子。

1. 開始換換腦子

賣家布置房屋之前，首先要縷清自己此番布置想要的效果是什麽？為什麽要進行布置？怎樣才能最有效的讓房屋裝飾提升房屋質量？怎樣才能迎合大多數潛在買家的審美？自己有沒有能力將房屋DIY成希望的樣子？是否有需要聘請專業人士協助完成？

如果想要自己DIY的話，多收集一些合適自己家居的Staging樣板圖找一點實用的小點子是不錯的方法。如果能在售房前就想清楚這些問題，那麽一定能事半功倍。

第一印象從房屋外觀開始，外觀很大程度上顯示了房主對房屋的愛護程度和品味。修建整齊的綠化、草坪都有助於提升第一印象。粉刷一新的前門、信箱和門牌號碼都是好印象的加分點，而且簡便又便宜。不僅如此，加入季節性色彩的前門裝飾也是另一種提升外觀效果的方式。

 

2. 色調選擇——中性

大膽的色彩運用能賦予房屋性格，但不主張在銷售過程中采用。“寬敞明亮”應該是推銷時的關鍵。堅持使用一個溫暖的中性色，例如：淺灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狹小空間內使用深色！保持白色天花板，能夠視覺上增加層高。如果已經兩年多沒有重新粉刷墻面的話，那麽現在是時候了。

回報率：109%

 

3. 燈光需講究

燈光在房屋銷售時起了很重要的作用，但卻往往被人們忽視。黑暗的走廊、缺少光線的房間、昏暗的地下室和浴室都是不可忽視的地方。兩只大瓦燈泡就能解決灰溜溜的區域彩光問題。

為了美觀，還能配合裝飾一些具有設計感的燈具。在用餐區域裝飾吊燈，房間內添加臺燈和落地燈的擺設，合理運用各種形態燈具，配合上整體家居風格， 一定能讓氣質增加不少。

回報率：303%

 

4. 腳下功夫——地板、地毯

毋庸置疑，買家看房時總在尋找壓價的理由。踏進房屋的第一刻看見不盡如人意的地板狀況，他們首先想到的就是“買了這所房屋，我需要更換這些地板”，這種情況下，他們一定會以此為理由來壓低報價。作為賣家當然萬萬是不希望這種情況發生。如果在上市之前就自行將老舊的地板進行更換，地毯做好清潔，很大程度上可以避免買家在地板、地毯上壓價，而且節省部分遠遠超過投入DIY地板的花費。

現在市場上的地板種類繁多，拼裝也非常容易，只要有一雙靈巧的雙手，以及充分的耐心，一定能鋪設的非常專業。如果覺得House鋪設面積過大，操作起來有困難請上專業的人員上門安裝，工程完成也不需要多久。Condo和小戶型房屋完全可以自行解決。

回報率：107%

 

5. 細節決定一切

自家過日子有的時候處於湊合的狀態，小修小補一拖再拖，反正感覺也不著急，但在房屋銷售過程中，這種湊合的心態千萬要不得。燒壞的燈泡、缺了的墻角、到處觸摸留下的痕跡、滴滴答答的水龍頭、皺巴巴的床單、東倒西歪的瓶瓶罐罐等等，這些都是平時不在意的細節，但零零散散一多，買房人心中就會逐漸產生“不拘小節”“不愛護這個家”的負面感受了。

賣房時切記要表現出您對這個家的照顧和愛。房屋的缺損和老舊統統都要修整以外，還要加上你愛的小巧思。餐桌上擺上新鮮的水果、浴室裏放一些芬芳的花朵（即使是假花也都賞心悅目）、臥室鋪上整齊的被套床單都是簡單又加分的小舉措。

 

6. 幹凈，幹凈，再幹凈

大家都知道保持房屋每一寸的幹凈是要花巨大時間來完成的。加拿大普遍房屋類型就是獨立屋，人們享受著獨立屋的寬敞居住環境，也一直被繁重的打掃所煩擾。市面上林林總總的清潔產品數不勝數，但想要維持家中清潔光靠這些高級的現代化打掃“武器”還是不夠的，人們即使投入不少時間來做家務清潔，依舊還是會有清潔死角。

誰都不想以後的家是個“垃圾堆”，幹凈整潔、一塵不染變成了選房的最低底線。賣房時的清潔工作尤為重要，瓷磚、家具、櫥櫃、家電、窗戶、浴室等等都需要額外註意，不要吝嗇您的錢包，請專業清潔人員來幫助你，不僅節約時間，也能清潔更徹底。

 

7. 突顯空間多樣性

您的房屋格局設計會給買家一個心理暗示，讓他也會融入您的格局分配來觀察房間布局及實用性。在布置房屋內部結構時，如果能賦予該房間多個實用功能，會讓買家眼前一亮，也會讓他產生更多遐想。

小戶型比如Condo公寓中多樣性的表現最為突出，讓一個Den身兼Office和Guest Room、書房內擺設一張符合風格的沙發床創造了額外的睡眠空間都是很好的例子。只要發揮一下創造力，變化出不同空間區域功能都會增色不少。

 

8. 最值得投資的地方——廚房、浴室

落伍和低檔的廚房、浴室裝修風格和設備會讓整個房屋一下掉價不少。更換及修補受損的臺面、瓷磚以及家電都是迫在眉睫的工程。

即使預算有限，也不能輕易放棄升級廚房和浴室。更新一下水龍頭的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填補水槽和浴缸邊的接縫雖是小改進，也可以大大提高廚房和浴室的樣子。

回報率：172%

 

9. Staging有大不同

統計顯示，經過裝飾後的房屋比未經裝飾的出售速度高出2-3倍，價格也高出6%。專業的Staging開銷遠比後期回報低，這也是為什麽如今越來越多的人關註到這個步驟，也投入更多的時間和精力去做售前布置。專業的設計師，了解不同房屋突出的重點，運用色彩、裝飾、布局來讓整個房屋提升品質，並巧妙隱藏房屋內部結構的缺陷。

預算有限並不大算大筆采買裝飾材料的人們，也可以選擇向Staging公司租賃，一切從家具到床單您想得到的裝飾，他們都能提供租賃。

請記住，售房時您的家即將成為別人的家，要用別人的眼光來布置自己的家，去除那些顯示自己性格、 習性、宗教、文化、信仰的裝飾，收起您的照片和私人物品，讓您的家符合更多人的口味。

泛泛的說了這麽多，那麽Staging中細節上可以做那些工作呢？加入什麽元素才能更受買家歡迎呢？前後差別真的像上文所敘述的那樣差很多嗎？下期中，我將會提供更多信息供大家參考， 給大家一些心得體會。敬請關註。

江曉清解析加拿大房產投資

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“買房或是賣房，你會找經紀麽？”面對這個問題，很多人的第一個反應一定是“不”。
在現在這個網絡發達、資訊通暢的時代，房源都在網上，所有想知道的信息都可以查得，為啥還要花錢經紀呢？

就在剛過去的2017年12月1日，加拿大聯邦上訴法庭(Federal Court of Appeal)維持2016年4月加拿大競爭仲裁局(Competition Tribunal)的裁決，勒令多倫多房產局(TREB)允許其房產經紀會員將房產交易數據在網上公布，其中包括房屋交易價格和地產經紀傭金等敏感信息。雖然TREB發誓要上訴至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)，一定要再爭個高下，但就在法院剛公布判決幾天之後，至少四家網上綜合信息平臺開始公開提供大多地區的房屋銷售價格，有些甚至能夠顯示過去五年裏的售價。這讓許多購房者興奮不已，因為他們相信這樣一來就可以不需要經紀自己買房了。其實在魁北克，我們也有信息透明的房屋買賣網站：Centris.ca。關於買賣成交價格，只要房子交易在公證師那兒已經完成，一般老百姓就可以上魁北克土地登記局（Registre foncier du Québec）花一點錢查到成交價。

顯而易見，這種數字化、信息化的趨勢是大勢所趨，無人可擋。
但是有了大量的信息就意味著你可以成功的自己買賣房產了麽？不見得吧！

在剛過去的新年假期，和老朋友聚會時，我碰到了好久不見的王姐，聽說她去年換房了，我正想恭喜，卻聽到了她這樣一波三折的故事。

原來王姐買房下3個ＯＦＦＥＲ了，前兩次都走到了見公證師準備交易的地步，卻最後不得不放棄了。第一次她想買的房是朋友的房，對價格和位置都滿意，也驗了房，最後雙方訂下了交易時間，所有材料都交到了公證師手中。沒想到她接到了公證師的電話。原來公證師審核材料時才發現，這個房子周圍的園子，停車道等都不屬於現有房主，房子的物業位置圖(Surveyor Certificate of location)明確標明該物業土地面積只止於這房子的四面墻。現任房主圍起來的後園和停車位置其實都是市政所有的，他只是使用而已。王姐去問朋友，才知道其實朋友當初從上任賣家手裏直接買來時就是這樣的，他沒覺得有什麽問題，所以也沒有和王姐說明。但在王姐眼裏，這可不是個小問題，萬一哪天市政來說要收回園子和那車道怎麽辦？她左思右想還是決定放棄。

沒多久，王姐又看中另一處房，和業主也談好了價格，也驗了房，定好了交易時間，就在買保險時，保險代理告訴她，她本來以為買的是排屋（ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），但實際該房子在政府註冊的是公寓（ＣＯＮＤＯ），所以不能排屋賣給她保險，想買保險只能按公寓買，但是賣家又缺少公寓的文件，所以在這種情況下，王姐根本就買不到保險，即使隱瞞這一信息僥幸買到，出了問題賠付時，保險公司也可以以這個原因拒絕賠償。幾番折騰，這次她也沒買成。

雖然最終王姐還是買了房子，但其中白白花費的時間和金錢顯然大大出乎她的預想。我聽完後問：“你沒有找經紀買吧？”她說是啊。我告訴她，如果有買家經紀，王姐就不會一直走到最後一步才發現出問題，有經驗的經紀肯定早早核查過所有文件，向買家告知了所有的問題，並提出解決問題的相應辦法，比如督促賣家準備齊全的資料、找專業人士處理房權方面的問題等，最終幫客人買到合適的房子。

王姐聽了連連點頭，感嘆說：“是啊，沒找經紀以為自己可以搞定，其實真沒有想像中那樣簡單。”

買房要一個經紀幫你把把關，賣房是不是就可以不找經紀呢？
去年夏天剛放假，對門鄰居羅伯特家就掛出了“出售（à vendre）”的牌子。我們做鄰居7年多了，怎麽他們就賣房了呢？上門一打聽，才知道，羅伯特和夫人投資的公寓樓裏正好有一家房客搬家，他們算了算，一年中冬天半年住在美國，在魁省的夏天還經常開車出去野營，住在家裏的時間都不到180天，想想還不如搬到公寓住。於是老倆口決定賣房。看看我們這個區房子挺好賣的，他們先想自己賣吧。上網找了找附近房子的售價，老倆口定好價就坐等客人上門了。別說，來看的還真不少。當時還沒有經紀證的我就介紹了幾個朋友看。可是半年下來，沒有一個成功的。原來看得多可真正下OFFER的少，有意向的買家沒有錢，再就是他們經常外出，根本沒空安排看房，有時約好了他們等一天，可對方卻沒出現……總之麻煩比最初計劃得多得多。沒多久，他們找到了經紀插牌賣房，房源直接上了網，才短短兩個月，就掛出了“售出（VENDU）”的標誌。

再見他們是搬家的那天，羅伯特告訴我，有經紀確實省事多了，他們不用接電話、管看房，更重要的經紀幫房子打廣告，為潛在買家作篩選，大大提高了賣房的成功率，這錢還是花得值的。

買房賣房，畢竟和買衣服、買電腦不一樣，幾十萬、上百萬的投資買賣，一輩子也不會有幾次，謹慎點還有找個專業人士更為可靠吧。我們地產經紀有專業協會管理，可以將房源放在最大的房屋買賣網站上，提高房子的成交率，另外根據協會要求，我們每年要進行專業學習，同時交納不菲的專業保險費，在交易中出了問題，保險公司會為有關損失買單，也省去了費錢費時的打官司過程。

“讓專業人士做專業的事，才能取得事半功倍的效果”，現在越來越多的人接受這個觀點了。如果你有興趣在魁北克房產交易中找個經紀，可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地產經紀行業自律和監管機構OACIQ網站找所有經紀的名單，上面還也告訴大家買房、賣房的基本步驟，有興趣的朋友可以自己上網看看。

責任編輯：Adam Chen

 

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這兩天微信上看了一篇題為《香港兇宅經濟學》的文章，挺有意思。

文中談到一般“兇宅因為死過人，非常晦氣，不管是租還是買，價格都會低於市場價。”據香港專門投資兇宅，人稱“兇宅大王”的名人伍冠流先生經過多年實踐經驗，還總結了一套獨特的兇宅經濟學，稱：

“跳樓自殺的兇宅，合理價格應該是市場價的7折左右：因為在與買家談價時，可以強調死者沒有死在房間內。他殺及含怨等非自然死亡的兇宅，價格要打4折至5折。”

不過這些年來，隨著人口增漲，在香港這個寸土寸金的地方，這樣的兇宅經濟學已經漸漸失效了。很多發生過震驚全港慘案的兇宅反而十分搶手。據香港媒體統計，《射雕英雄傳》中飾演黃蓉的翁美玲開煤氣自殺後，她的“兇宅“在33年間被轉賣過8次，2017年以900萬港幣再度售出。

看完了香港兇宅由賤變貴的命運變遷，不由想起魁北克的兇宅，顯然因為這裏地大人稀，它的命運還是符合兇宅經濟學的基本規律。

就在2017年7月，一起兇宅案在魁北克歷經3年的法庭審理，終於以買家在買房6年後成功取消買房合同結案。

2011年，安妮·奧克萊爾（Anne Auclair）在魁北克城莫雷恩街（rue des Moraines）購買了一棟平房，先是出租，後自己搬入定居。3年後，她從租客口中得知，2010年原房主在自家地下室上吊自殺。在得知這一消息的一瞬間，ANNE說：”地球仿佛已經停止了轉動。“她說，她知道因為自己的信仰，如果知道這個自殺事件，她是決不會買下這房子的。”雖然很多人並不在意，這讓我很惱火。“

於是她開始了漫長的司法程序。Anne Auclair起訴賣方、經紀人和房地產公司。她堅稱，如果知道這是兇宅，她決不會買這個房。檢驗證據時，賣方的賣房聲明中，在回答：“據你所知，大樓裏是否曾經有過自殺或暴力死亡？”賣家勾選了“否”。其中一名賣家在法庭上稱：他是遵循了經紀人的建議，隱瞞了自殺這一事實，因為被告知這會影響房子成交。經紀人隨後在魁北克房地產經紀自律組織（OACIQ）承認有罪，因未能確定自殺已被宣布而被罰款四千元。最終ANNE成功取消了她的買房合同。

象ANNE這樣的兇宅案在魁北克還發生過好幾次。魁北克是整個加拿大裏唯一一個省，明確要求房地產經紀必須向買家明示該物業是否與死亡，自殺，謀殺，艾滋病等嚴重疾病等有關的信息。如果買家事後才發現這些相關信息，可以向法院提出買賣合同無效，並要求精神賠償。作為法院，也多次在同類案中明示，賣方或代理人漏報自殺或暴力死亡的事件構成欺詐，因為在房屋買賣交易中，物業裏發生自殺或其他暴力死亡是可能影響交易的一條信息。如果沒有這些信息，潛在買家就無法做出明智的決定。在沒有得到全面信息的買家即使簽下了買賣合同，這種合同是有缺陷的，因此無效。

所以在魁省的兇宅命運還是兇多吉少。地產評估師Sylvain Bigras曾在蒙特利爾北郊進行了一項研究。根據她的計算，在家中自殺造成該部門評估的房屋銷售價格平均下降12.5％。

低過正常價格的兇宅你會買麽？估計很少有人願意嘗試。不過就是不小心受騙買了，沒關系，在魁北克，可以退房，也可索賠。

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一連說了好幾期關於房屋的有關稅種，在本篇將畫上句號：

學校稅

2017-2018學年的稅率是$ 0.17832。在每個學年開始時，學校稅委員會將在蒙特利爾島五個學校董事會所管轄範圍內的物業所有者寄出學校稅單。300元或以上的學校稅分兩期支付。截止日期是：2017年7月31日,星期一，和10月30日星期一。網站上特地說明今年不發第二次催款信了，第一次發的有兩聯，所以建議大家自己記住。如果沒有及時交學校稅的話，就要支付所欠稅款的利息，利率是15%！！！所以別忘記交了。（筆者寫完稿子想起好像就只交了一次，找出當時的單子，真的是只交了一次，所以馬上上網交了第二筆，不過已經過期5個月了，應該會有罰款了：（ ）所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

資產增值稅

對於加拿大居民來說，如果是自住屋，在出售時是可以免交資產增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產的增值部分納稅。

巨額房產增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房產時。辟如父母年輕時10萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那麽繼承人就將面臨90萬元的資產增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人因為無力支付稅費不得不將這些物業掛牌出售的。

針對這種因繼承而發生的巨額資產增值稅問題，你可以有兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財產增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。

那麽，交了這麽多稅，有沒有一些項目可以抵稅呢?

一般來說自住房的抵稅基本沒有，除非你是在家工作的人，另外就是出租物業抵稅較多。主要有如下幾項：

1、利息

利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用於稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用於出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務所產生的信用卡消費貸款利息。

值得留意的是，用於自住的物業並無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。

在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資於一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。

2、房產稅

如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房產稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用於出租，那麽房產稅就可以全額抵扣了。

3、保養及維修費用

出租屋的維修過程中所產生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處於合理範圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。

4、差旅費

因為租賃活動所產生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。

5、水電氣暖費

6、辦公室費用

7、工資支出

8、事故或失竊損失　

需註意的是，抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。

9、房屋保險

為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。

10、法律及其它專項服務費用

因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。

此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。

11、裝修抵稅

為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要註意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。

12、搬家費用也可抵稅

加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。

通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方，那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。

可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房產稅和保險也可以用來抵扣，最高上限為5000元。

責編：Adam Chen

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公寓樓花轉讓是房地產交易中經常出現的情況。由於公寓樓花交房期較長，原始買主的家庭情況或經濟情況可能在收房前發生一些改變，或由於其他的一些原因，導致他們想放棄擁有某個單位，為避免違反房屋買賣合同而產生高額的經紀損失，原始買主可能會在收房前考慮將物業轉讓給另外一個買主。在不改變房屋原始買賣合同細節的情況下完成合法的房屋轉讓。當然也不乏一些投資者在多倫多購買公寓樓花升值後，轉讓賺取中間的差價。

在多倫多公寓樓花轉讓中有一些常見的問題需要註意，今天嘉德置業就來為大家簡單分享一下。

轉讓人 – Assignor，也就是原始買主。需要註意：
1. 第一步最重要：需檢查原始的買賣合同，確認開發商是否允許房屋轉讓。
2. 查清限定條款：房屋轉讓的廣告渠道是否有規定或限制，比如說是否可發布在MLS上，還是只能私賣，或內部銷售。
3. 開發商可能需要轉讓人（Assignor）和受讓人（Assignee）簽署開發商的同意書（Consent Form）或轉讓合同（Assignment Agreement）。
4. 轉讓費：一般由轉讓人（Assignor）支付。
5. 在交房時，受讓人一般需將轉讓人已經支付給開發商的首付款支付給轉讓人。或，轉讓人和受讓人在文件中約定一個日期來交接這筆費用。
6. 文件齊備：轉讓人需要將原始買賣合同等文件提供給受讓人。
7. 開發商一般不允許轉讓人（原始買主）放棄物業，除非轉讓人找到受讓人，並完成全部轉讓流程。
8. 轉讓人需要支付房屋轉讓中產生的律師費、開發商同意費、地產經紀傭金以及其他相關費用。

受讓人 – Assignee，也就是最終買主。需要註意：
1. 要仔細閱讀檢查過原始買賣合同及相關文件，並簽署轉讓協議。
2. 可能需要準備一份貸款預批文件（Mortgage Pre-approval）來證明受讓人可以獲得銀行貸款。
3. 受轉雙方需在文件上約定一個日期，支付房屋轉讓造成的差價。
4. 入住日：受讓人在Occupancy Day時可能需要支付以下費用：
 最後一次首付款
 入住費
 地稅（往往入住日時地稅金額還沒有算好，需要算好之後再繳納地稅）
 管理費
 其他雜費
5. 在最終交房日（Final Closing Day），需要向開發商支付以下費用：
 Levies費
 開發商律師協會費，約$70
 兩個月的入住費，作為大樓儲備金
 Tarion新房保險（約$600 – $1,900）
 Hydro、water、gas meter安裝費和連接費
 Discharge of builder’s mortgages，約$200 – $300
6. 在最終交房日，還需要支付以下費用：
 土地轉讓稅
 GST/HST rebate
 市政稅
 法律費用
7. 在最終交房日之後，物業的產權會從開發商轉到受讓人名下。
關於多倫多公寓樓花轉讓常見的一些問題嘉德今天就簡單跟大家分享這些。如果有相關疑問歡迎咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

 

 

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在加拿大買房，說起來是連房帶地，一下你就有了當地主的美好感覺。可是當你正式簽定買房合同時，就會發現，附了房款，後面還有一大串的稅你要和前房主結清呢，搬進新家沒過多久，你還會收到當地政府的一封“歡迎信”，先別高興，打開看到了就會發現是一張數目不小的帳單喲……
有點小意外吧？別著急，趁著這個交稅季節，我們就來細細說說這些和買房有關的稅務費用。
買房也交GST QST麽？
來加拿大才發現商店裏東西的價格不是最終價，到收銀臺付款還要再另外收稅。魁北克一向稅率高，聯邦的GST（商業及服務稅）和魁省的QST（銷售稅）現在稅率共是14.975%。
後來開了雜貨店，對稅才稍稍多了解，才發現原來也不是所有東西都收稅，比如牛奶、面包、蔬菜等沒有加工過的食物就不收稅，一旦加工過，有人工成本了，就要加稅了。現在做了地產經紀，有又新的發現，原來買不一樣的房，也有不同的交稅規則。
稅務局網站上說得很清楚：買二手房不用交稅。但買新房，或是90％以上重新裝修的房子，及土地都需要交稅。雖然說了要交稅，如果滿足以下所有條件，你還是有機會得到退稅。
 你從建築商購買土地和新住房;
 住房是單體住宅綜合體（包括復式住宅）或共同擁有的住宅單元（公寓）;
 你購買住房作為主要居住地，或親屬的主要居住地;
 一旦建設基本完成，物業的所有權將轉移給你;
 房屋和土地是在同一筆交易中獲得的;
 一旦施工完成，你或你的親屬之一是第一個居住該房屋的。

GST / QST新房退稅如何計算？
GST退稅　根據公寓的購買價格，退稅的聯邦部分按商品及服務稅的36％計算，最高為6,300元。當新公寓的價格高於35萬但低於45萬時，退稅逐漸減少。購買價格為45萬元或更多時，沒有GST退稅。
QST退稅　魁省退稅相當於新房購買價格支付的全部QST的約50％。QST的最高退款金額為9,804元。當公寓的價格超過20萬但不到30萬元時，退稅逐漸減少。花費超過30萬或更多的新房子不符合QST退稅。
網上有個新房退稅計算器：
https://www.guidehabitation.ca/en/pagename/calculatrice-de-taxes-habitations-neuves
需要的朋友可以自己算算。我用它算了一下：

什麽時間申請退稅？
你必須在房產所有權轉讓之日起兩年內向Revenu Quebec提出。但是，如果你同時從建築商那裏購買土地和新房，並打算將該房產作為主要居住地，建築商通常會從購買價格中直接扣除退稅金額，以看似打了折扣的價格給你。

投資公寓也有GST / QST退稅
投資者也可能有資格購買新房的退稅。如果你在魁北克購買新的公寓並打算將其作為出租物業，你可能有資格獲得GST / QST“新住宅租賃房產退稅”（New Residential Rental Property Rebate簡稱NRRP）。

為了有資格獲得NRRP，第一批入住用新公寓的人必須是租戶。只有購買新房的購房者才能享受退稅，這些新房將作為租客的主要居住地租用至少一年。因此，讓租戶簽訂不少於一年租期的租約將非常重要。
即使您是非居民投資者，如果公寓出租給第三方作為其主要居所，你也可能有資格獲得NRRP退稅。

申請NRRP退稅
在賣投資類公寓時，建築商不能直接從購買價格中扣除退稅賣房。因此買方需要在購買公寓時支付稅款，然後獨立申請退稅。申請也必須在房產所有權轉讓之日起兩年內提交。每個公寓只能提交一份退稅申請。

NRRP　GST退稅　就像新建住房退稅一樣，NRRP退稅的聯邦部分按公寓購買價格支付的36％稅率計算，最高為6,300元。當新公寓的價格超過35萬元但不足45萬元時，退款金額會逐漸減少，並且在購買價格超過45萬元時沒有任何退稅。
NRRP　QST退稅　魁省NRRP退稅相當於該物業購買價格的全部QST的50％。但是，對於出租物業來說，最高QST退款金額限於7,182元。當公寓的價格超過20萬元不到22.5萬元時，回扣逐漸減少。超過225,000元或以上的新房屋不符合NRRP QST退稅。（未完待續）

 

經紀柯婕專欄全集：

柯婕魁北克談房說地

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關鍵點：
1.在過去12個月，大多倫多地區的豪華公寓價格漲幅位居加拿大五大城市之首。
2.預測，之後在加拿大五大城市中豪華物業漲勢最為迅猛的地區是大蒙特利爾。
3.預測，大溫哥華地區的豪宅中間價格將下降7.1%，預計降價約$410,000。
4. 卡爾加裏的豪宅價格漸趨穩定，並有溫和上漲，而豪華公寓價格則在12個月間相對疲軟。
5.渥太華的豪華地產市場在12個月間保持健康上漲。

截至2019年1月31日，大多倫多地區、大蒙特利爾地區和渥太華地區的豪宅價格中位數均在前12個月中出現了健康的上漲。其中，多倫多地區的豪華公寓房價同比漲幅最高，上漲了10.2%，至$2,268,571。緊隨其後的是大蒙特利爾地區，豪華公寓中間價同比漲幅8.4%，漲至$1,295,401。

Royal LePage首席運營官Kevin Somers 表示：“多倫多和蒙特利爾的豪華公寓價格已經連續兩年大幅上漲，我們預計這一趨勢將持續到2019年，不過多倫多的漲幅將較為溫和。”

縱觀加拿大的五大都市，只有大溫哥華地區的豪宅價格中位數有所下滑。過去兩年，豪華住宅在溫哥華的交易量有所下降。這一趨勢最初始於2016年，那時當地出臺了一系列旨在給房地產市場降溫的措施。由於許多溫哥華人拒絕折價出售房產，這導致豪宅的市場價值縮水，但仍然非常穩定。在另一方面，在溫哥華，中國公民原本是一個重要的豪宅購買群體。然而因為一系列中國國內的因素，中國買家將財富轉移到加拿大的能力受到了限制。

整個2018年，大溫哥華地區的銷量一直處於低位。然而從2018年6月1日至2019年1月31日，大多倫多地區的豪宅同比銷量同比也下降了3.6%，只是多倫多地區的降幅較為溫和。然而，由於2018年春季市場銷售活動低迷，在截至2019年1月31日的12個月期間，大溫哥華和大多倫多地區的豪宅銷售分別下降了50.5%和40.0%。在同一時期，大溫哥華地區的豪華公寓銷售量降幅達到了32.2%，而多倫多地區的豪華公寓銷售量降幅僅為3.4%。

“與去年相比，我們預計大溫和大多地區的豪華物業銷售量都會有所提升。” Royal LePage首席運營官Kevin Somers說：“預計大溫哥華地區豪華物業的降價，以及選擇的增多將刺激這一市場，而大多倫多地區則將恢復到更正常的活動水平。”

多倫多——漲幅最高的城市

無論是豪華公寓，還是豪華度禮物，多倫多的價格漲幅都位列加拿大五大城市之首。豪華物業的銷售量下滑僅限於2018年的春季。

大多倫多地區的豪宅價格恢復健康增長，這表明安省“公平住房計劃”（Fair Housing Plan）中針對外國買家的措施的效果現在已被豪華房地產市場所吸收。盡管海外買家只在大多倫多地區占了很小的一部分，但類似措施確實抑制了本地買家的信心，也起到了抑制房價的作用。
在截至2019年1月31日的12個月期間，獨立屋豪宅（luxury house）價格中值同比上漲3.1%，至$3,575,702。然而在同一時期，豪華公寓的同比漲幅則達到了驚人的10.2%，價格為$2,268,571。無論是獨立屋還是公寓，多倫多豪華物業的漲幅都名列加拿大五大城市之首。

來自Royal LePage的地產經紀Ellis Davis表示：“盡管去年春季多倫多對豪華獨立屋的需求有所放緩，但對豪華公寓的需求仍保持穩定和強勁。由於市場上豪華公寓的庫存有限，這一需求立刻導致了豪華公寓的價格急速攀升。比如三臥室，全裝修的豪華公寓就很受買家青睞，只是這類房源在市場上很少。”

在獨立屋方面，過去12個月，獨立屋豪宅的銷量較去年同期下降了40$。然而從去年6月1日到今年1月31日之間，同比銷售量僅下降了3.6%，降幅非常溫和。就過去整個12個月來看，豪華公寓的銷售量也僅下降了3.4%。

Ellis Davis 說：“多倫多的豪華住宅市場已經恢復了勢頭，我們預計今年春天的市場將比去年更加活躍。一般來說，與周邊地區相比，多倫多市區對豪宅的需求會更為強勁。”

就未來趨勢上看，之後一年，預計多倫多豪華獨立屋的中間價位將同比上升3.2%，達到$3,691,700。豪華公寓的價格中位數將同比上升5.4%，達到$2,390,405。同時，豪華獨立屋的銷量預計將受益於更為活躍的春季市場，而豪華公寓的銷量預計將與去年持平。

 

蒙特利爾——長勢喜人，前景看好

在蒙特利爾，豪華公寓的銷量超過了豪華獨立屋，而且兩類豪宅均漲勢良好。

大蒙特利爾地區的豪華房地產市場在價格和銷售方面都顯示出持續強勁的勢頭，這反映了其健康的經濟和整個房地產市場的良好情況。截至2019年1月31日的12個月間，豪華獨立屋價格中位數同比上漲5.4%，至$1,680,942。與此同時，同期一套豪華公寓的中位數同比飆升8.4%，至$1,295,401。

在銷量方面，去年蒙特利爾豪華獨立屋的銷量增長了21.4%，而豪華公寓的銷量則增長了28.9，超過了獨立屋。

盡管豪華公寓市場表現出異常強勁的勢頭，但可供選擇的房源仍然很多，2019年2月將有約350套二手豪華公寓出現在當地市場上。

對於之後12個月的情況，預計蒙特利爾地區豪華獨立屋的價格中位數將會同比攀升至$1,792,037，預計漲幅為6.6%。豪華公寓的價格中位數，預計將漲至$1,395,056，預計漲幅為7.7%。這兩大市場的預期漲幅均為五大城市之首。

其他三大城市，各有千秋

溫哥華

在五大城市中，大溫哥華是唯一在豪宅市場上價量同時下滑的地區。
在過去一年，溫哥華豪華獨立屋同比售價下跌1.7%，降至$5,751,928。豪華公寓同比售價下跌0.6%，降至$2,680,064。盡管與去年同期相比銷量持續低迷，但在2018年9月之前，豪宅價格一直保持穩定。從2018年的最後四個月到2019年，許多賣家開始接受降價，這給房價帶來了下行壓力。
而在銷量上，大溫哥華地區的豪華獨立屋銷量已連續兩年下滑。過去12個月，同比下滑了50.5%，豪華公寓的銷量則同比下滑了32.2%。
預計在未來12個月，大溫哥華地區的豪華獨立屋價格中位數將下降7.1%，降至$5,341,936。豪華公寓將降價3.7%，降至$2,580,115。而隨著價格的降低和庫存增多，當地豪華物業的銷量有望穩步回升。

卡爾加裏和渥太華

卡爾加裏和渥太華的豪華物業都處於穩步上漲階段。
卡爾加裏豪華獨立屋的價格同比上升3.2%，達到$2,012,676，銷量同比增加10.3%。豪華公寓的價格則較為平穩，同比上升0.5%，為$903,106，同比銷量增加18.6%。
預計在未來12個月，卡爾加裏豪華獨立屋的同比價格將上升1.3%，達到$2,039,564；豪華公寓同比價格上升0.6%，達$898,047。而兩類房屋未來12個月的銷量預計都將於過去12個月持平。

渥太華的豪華獨立屋同比價格上漲5.0%，達$1,811,716，銷量基本與過去持平；豪華公寓同比價格上漲3.8%，達$1,005,549，銷量則翻了一倍，由26套升至60套。
預計在未來12個月，渥太華豪華獨立屋同比價格漲幅為4.2%，漲價至$1,887,624；豪華公寓同比價格漲幅為3.1%，漲價至$1,036,747。

江曉清解析加拿大房產投資

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眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麽今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任 

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

 

其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麽當我們把房子租出去之後，應該怎麽做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1. 註意門和鎖。首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2.檢查地毯。地毯一般不會存在什麽安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊幹凈整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3.空氣過濾網。如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麽您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標準是一樣的——只要你覺得濾網臟了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，臟得不能再臟了，這才想到換。而是說，一旦覺得臟了，就立刻換掉。

 

4. 檢查通風管。房子裏的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是臟的，那房屋中的制熱效果會非常的差。
5. 檢查電器。尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您註意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麽最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6.檢查天花板和屋頂。這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

 

7.檢查房屋外立面。在檢查時尤其要註意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裏鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8. 滅蟲除害。如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麽一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裏買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裏栽種有樹木，那也要註意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇傭專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。
9. 經常記得檢查水管，尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麽很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現象，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麽你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。                                                     
10. 檢查門窗。作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否幹凈，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麽可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麽最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

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