CA Investment Column – Page 6

Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民买走了（上）！｜居外专栏

根据Royal LePage委托进行的一项调查，加拿大的新住民对房地产需求的贡献非常大。目前，每五个购房者中就有一个是新来者(21%)。如果目前的国际移民水平保持不变，未来五年内，加拿大的新住民预计将购买68万套住房。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的数据，2018年，国际移民占加拿大人口增长的80.5%。

在未来五年内，加拿大新移民预计将购买68万套住房。
82%的新住民选择定居在他们刚到加拿大时居住的城市。
75%的新住民带来了用于买房的存款。
75%的新住民在到达加拿大之前没有考虑过要搬去美国。
不考虑搬去美国的首要原因，是他们觉得加拿大更欢迎新移民。

Royal LePage 的董事长兼总裁Phil Soper 表示：“除了支持加拿大的经济增长，新住民对我们国家房地产市场的健康发展也至关重要。年轻的加拿大人和新加拿大人对经济适用房有着共同的需求。这可以通过明智和可持续发展的住房政策来满足。重点是保护和发展我们城市中心的绿地。加拿大的经济和劳动力市场正在扩张，住房供应需要与其保持同步，这点至关重要。”

在这项调查中，Royal LePage将新来者或新住民，定义为那些在过去十年内搬到加拿大的人。受访者包括移民、学生、难民和来到加拿大工作的人。在全国范围内，受访者在加拿大的平均时间为四年。

这些新住民可能是有孩子的家庭(31%)、学生(25%)，或是唯一申请者(20%)。这些人中，有86%的人认为房地产是一项不错的投资，75%的人带着存款来买房。研究显示，新住民在加拿大买房的平均时间为3年。

“新住民认为在加拿大安家是一项不错的投资，这点不足为奇。我曾在国外生活过，亲眼目睹了举家搬迁到新世界的种种挑战。这的确很需要勇气。新住民不仅投资了加拿大的房地产，他们也是在投资自己家庭的未来。”

尽管有购房意愿，但新来者的住房自有率仅为32%。而所有加拿大人的总体住房拥有率为68%。在购房人群中，51%的新来者购买了独栋住宅，18%购买了共管公寓，15%购买了Townhouse，13%购买了半独立式住宅。

在全国范围内，82%的受访者仍然居住在他们初到加拿大时的居住地。对于那些搬到一个新地区的人来说，更好的工作是首要的搬家原因(41%)，其次是生活方式(13%)，以及住房负担能力(12%)。

64%的受访者表示初到加拿大时，他们是租房居住的，而15%的受访者表示他们当时是买房居住。许多新来者选择先与家人或朋友住在一起，并且他们只会支付很少的费用或根本不用付费(18%)。

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超过半数的受访者表示，移居加拿大的原因是他们认为加拿大适宜生活和工作(54%)。大多数新住民不曾考虑过搬到美国(75%)。对于为什么选择加拿大而不是美国，最普遍的回答是他们觉得这里更受欢迎移民(31%)，其次是认为加拿大更安全(26%)。

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秋冬时节的多伦多，该怎样卖房？｜居外专栏

秋日已至。虽然此刻的多伦多阳光还算明媚，但很快，气温就会下降。如果有朋友打算在接下来的日子卖房，而且还想把房子卖出高价，那么有些小技巧是一定要掌握的。提醒一下，这些准备工作是越早做越有效，尤其是趁天气还不算太冷的时候。所以由卖房打算的朋友，如果有些事还没开始做，那真的要赶紧行动了！

1. 让房子看起来就像春夏两季一样

在春夏两季，阳光明媚，房屋在阳光之下也会显得更吸引人。因此在秋冬时节，想卖房的朋友首先要做的一件事，就是让房屋看着像春夏两季一样，光彩照人。要实现这点，除了注意房屋养护之外，还要有一些营销头脑。比如我们可以趁春夏两季，做好Home Staging的工作，制作一些电子图册，或者打印一些精致的小册子。它们在秋冬卖房时往往可以派上大用场。图册需要着重突出花园、露台，或带有家具的阳台等等，这样买家即便在秋冬时节，也可以看到看到房子最美的样子。

在刚入秋时，如果你有卖房的打算，但是没有在刚刚过去的夏天做好准备工作，那就应该赶紧动手。毕竟刚入秋时的阳光还算明媚，现在动手至少不算太晚。

2. 加强户外形象

除了照片和电子相册，另一个重点就是要保持房屋美观，吸引足够的过路客。

秋天的落叶和冬天的积雪，都会让路过的买家觉得这栋房子可能维护不善。一旦第一印象坏了，买家极可能对你的房子丧失兴趣。所以秋天时，要勤于清扫，或者经常使用吹叶机来清除人行道上的树叶、树枝和室外的灰尘，并且尽量保持院子里没有树叶。而在冬天，及时扫雪更是屋主必须要完成的工作。

此外，还要注意维护前庭的美观这点在秋天最重要，也最可行。趁现在花草还没有凋谢，可以为植物加上一些护根，既能保护植物，也能显得美观。

另外，在气温下降之前，还要记得清洗房屋壁板上的松散污垢。否则等冬天来了，恐怕就只能连亡羊补牢了。

3. 保持采光明亮

除了室外，室内的美观也不容忽视。

首先一点，就是要保持通透明亮。室内的窗帘要拉起来，尽可能减小窗户的覆盖面积，这样可以让窗户显得更大，也可以让更多的自然光洒入房屋。这样在秋冬季节也能尽可能营造出一种暖洋洋的感觉。

当然，在渐渐变冷的秋冬时节，仅仅依靠自然光是肯定不够的。可以尝试更换一下灯泡，为你的空间找到最讨人喜欢的色调。不同的区域适合不同的光照。在浴室配有明亮的日光灯泡，会显得很温暖。而在卧室和客厅等生活空间，相对不那么明亮的白色软灯泡看起来则最好。

另外，想要完美的照明，还要充分利用硬木地板。漂亮的硬木地板上反射出温暖明亮的日光，没有什么比这样的画面更能显示一套房子的美感。所以保持地板清洁明亮也是十分重要的。还要去除不必要的地毯，使这种美观效果最大化。

为追求更好的照明效果，还要多加几盏落地灯。将它们添加到带有黑暗角落的房间，以创建一个更温暖的环境。

秋冬时节，因为天黑的很早，当客人看房时，下午和早晨的照明体验会十分不同，尤其是户外照明。所以想把房子卖出好价钱，就要懂得在景观照明上投资。这会大大增加房屋的吸引力，比如在人行道上的太阳能灯，对于外观漂亮的房屋加上景观射灯，这都是非常加分的做法。

4. 注重房屋的基础养护

无论什么时候，基础养护一定不能放松，这不仅是为了卖房，也是为了安全。

秋冬季节，一定要注意检查窗户是否密封。如果窗户密封地不够好，那么在寒冷的冬天，住在房子里一定会非常难熬。更何况在树木密布的多伦多，如果房屋不做好密封，或者墙面上有窟窿没堵上，那很有可能会招来一些小动物来你家里过冬。所以要在门窗周围要进行额外的密封检查，还要做好隔热防护。

如果你正好要在冬天出售房屋，那么最好是把壁炉或锅炉等取暖设备都保养好，确保买家看房时整个屋子的供暖系统都处于良好状态。

在冬天到来前，还要及时更换空调的过滤网，帮助减少家里的异味或过敏原。这不仅是为了卖房，更是为了家人的健康。

5. 做好清洁工作

在做清洁时，任何边边角角都不能放过。

清洁水槽下面的橱柜，即便买家可能不会打开检查，也要清洁。还有浴室的水龙头，要让它看着和新的一样。

还有清洁吊扇叶片，清洁洗碗机，以及洗衣机内部。别忘了厨房里所有的角落和缝隙。

做这些工作不仅是为了卖房，更是为了自己的健康和生活品质。

6. 如有必要，粉刷一下房子

如果墙壁看起来很脏，或者有些裂纹，那最好还是粉刷一下。这不会耗费太多成本，但收益却很巨大。粉刷房屋最好是在春夏，不过刚入秋时也可以。

一般来说，房屋的颜色最好偏中性。但是在秋冬时节，浅色的外观也同样颇具魅力。因为浅色的内饰可以反射更多的光，这在多伦多阴冷的天气下，会让看房的潜在买家耳目一新。

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7. 尽可能让家显得温馨

秋冬时节，天气阴冷，最能吸引人的就是那份温馨的感觉。让你的家尽可能显得舒适而有吸引力，这样潜在的买家就可以很容易地把它想象成一个友好、温暖，适宜居住的生活空间。当然也就更容易买下你的房子。

在主要生活区域，可以用一些既中性，又能与整体风格相符的小物件来做点缀。比如软软的枕头，还有无味的蜡烛，这些不仅能起到装饰的效果，更能营造一份惬意舒适的生活气氛。

如果你家有壁炉，那在秋冬时节也能是一个加分项。假如你的壁炉配有遥控器，那么记得在遥控器上留个便条，提醒潜在的买家启动壁炉试试。这样他们就能享受这种暖融融的氛围。当然，这份温暖最好不仅仅停留在表面。你可以在边上附上一份表格，高速他们使用壁炉的注意事项，以及使用壁炉的能耗成本。这样不仅温暖，还会显得很贴心。
如果有必要，你甚至需要挪走客厅里的电视。如果电视屏幕过大影响了了采光，或者让壁炉显得不那么美观，那么它们就会显得很碍眼。

如果你选择拿走一些东西，比如拿走了电视，那么就要考虑到，这可能牵一发而动全身。考虑一下，如果没有了电视，家具该怎么摆放。在重新布置家具时，尽可能使空间的功能最大化。注意，这是卖房过程的一部分。有可能这种摆放方式不符合你，或者你家人的生活习惯，但这样做会有利于把房子卖出更高的价格。

8. 适度的季节性装饰

无论是在你列出的照片中，还是在现实生活中的展示中，在你想卖房时，都一定要避免过度的季节性装饰。在秋冬季节有很多节日。这段时间大家或多或少都会有些节日装饰，但作为需要卖房的朋友，一定要注意适可而止。

比如说，如果在潜在买家来看房时正巧临近圣诞，那么选择朴素、中性的配饰——比如白色的串线灯或一棵圣诞树，它们能让整个空间看起来更美。还有冬天大雪纷飞时，一个简单朴素的雪人，会让庭院显得很有生气，但也不会太过招摇。

另外，不要在家里添加太多的香味——这样做可能会适得其反，让别人以为你是想要隐藏什么。

在12月的时候，可以稍微放一点的节日音乐。在做open house时，可以给访客准备些新鲜出炉的饼干，南瓜松饼，或热可可。

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加拿大就业数据出炉安省求贤若渴｜居外专栏

加拿大统计局最新公布的数据显示：8月，加拿大就业人数大幅增加，其中，以安大略省最为异军突起。较去年同期，就业人数增加了25万，同比增长3.5％。

长期来看，人口总数居加国首位的安省依然是就业竞赛中的大赢家。在过去一年（2018.8- 2019.8)中，加拿大共增加工作471,300份，失业率由6.0%降至5.7%。所有增加的工作中，有53.0%在安省，大大超过了安省人口在全加39.0%的占比。

得益于工作机会的激增，过去一年里，安省就业人口水涨船高，增长了3.5%，远超过全国总体增长2.5%。安省的失业率为5.6%，低于全国水平。

安省GDP规模，历年来均位于加拿大各省之首，不难判断，未来安省的失业率还会持续走低，相比其他省份，在安省更能找到好工作。

实际上，安省已经到了劳动力短缺的地步了。下为加拿大各省份职位空缺情况一览表，其中，安省空缺岗位接近17万，是闹“人荒”最严重的一个省份。

加拿大比任何国家都更焦虑劳动力短缺的问题。国土面积全世界排第二，人口则只有3700万，人口的老龄化、生育率低直接影响未来长远经济的发展。而采取措施解决劳动力短缺问题，向来是加拿大联邦选举中的热门话题。

自2008年以来，加拿大总人口虽略有增加，但劳工人口参与率却连番下降，这意味着，除了老龄化，越来越多的当地人不想找工作。

如果说前几年是世界经济衰退的结果，那么，2016至2018年的参与率，由67.8%下降到65.5%，则是当地劳动者的“主观意志”浇灌的“恶之花”。

加拿大独立企业联合会（CFIB）发布的一份新闻报道称，加拿大平均职位空缺率连续四个季度一直保持在3.2％。这意味着2019年第二季度有429,000个工作岗位无法完成，比2018年第二季度多出23,000。

对于民众来说，加拿大的生活实在是优渥到了让人闲散的程度；对于政府来说，却早就火烧眉毛了。

这就是为什么加拿大致力于通过鼓励移民的方式招揽全球人才的终极原因；这也是为什么移民部长艾哈迈德.胡森所说的“加拿大最近历史上最有野心的移民计划”（2018年到2020年之间，将有近一百万新移民将在加拿大定居，也称“百万移民计划”）出台的终极背书。

一言以蔽之，目前加拿大政府对人才的渴求更胜从前，想要通过各种技术移民的方式移民加拿大，眼下的时机是最合适不过的了！安省更是最佳登陆之选地！

6月14日，移民部长胡森（Ahmed Hussen）在安大略省苏圣玛丽市（Sault Ste. Marie）召开新闻发布会，又宣布了一个利好消息，就是乡村和北方移民计划（Rural and Northern Immigration Pilot Takes off）出台。

这是一个为期5年的试点项目，于今年9月1日正式开放。联邦政府将和当地市政当局合作，选出最适合各地需要的移民申请人。最早一批新移民预计明年抵达。

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以苏圣玛丽市为例。该项联邦移民新政（Rural and Northern Immigration Pilot Takes off）实施后，苏圣玛丽市将接受300名移民申请，其中包括有国内相关工作经验的海外雇员以及在苏圣玛丽市读书的国际学生（这就意味着，海外学生可以通过安省留学完成移民加拿大的夙愿），以缓解苏圣玛丽市面临的劳动力短缺问题。

苏圣玛丽市最大的公立高等教育机构，学制两年，为是国际学生在移民试点特区移民的最快渠道。目前开放五个专业，实现留学+工作+移民“一条龙”服务，五个专业分别为：飞行驾驶专业及飞机维修专业、计算机编程、汽车维修、国际护理、早教。

其中，飞行驾驶专业及飞机维修专业是加拿大规模最大、专业性最强的航空专业，也是加拿大空军，加拿大航空公司的指定合作伙伴。计算机编程专业与微软公司强强联合，在校内开设人才培养基地，为学生提供就业机会。此外，学院还是加拿大唯一一所国际护理专业定量接收国际学生的学校，并与多所加拿大高校签署协议，使学生能够升入本科深造。

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黄岚分析多伦多市中心湖景房价值｜居外专栏

每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。而无论纽约，还是旧金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显，也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天，我们就来聊聊多伦多的湖景房。

虽然整个大多伦多地区都是沿安大略湖一步一步发展起来的，但真正意义上的多伦多市中心核心湖景沿线就只有大约五公里多一点的一小段。一般来讲是西起Dufferin街东至Parliament街，下面的这幅全景图即覆盖了多伦多市中心的湖滨全貌，可以说是多伦多标志性的明信片风景照。这段稀缺的湖滨资源是独一无二，无法复制的，能看得到湖景的楼宇天际线就这么多，除非通过层层审批在湖景二线甚至三四线建造出突破天际线的公寓楼。而真正湖边的楼基本是建一个，地就少一块，而且离湖越近，楼层越低，容积率也越低，这些都是市政规划中为了保证城市建筑格局的层次感和美观规定了的。所以这也是为什么Daisy黄岚认为多伦多市中心的湖景房特别是一线湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那么，市中心一线湖景房的分布大致是如何的呢？依照习惯可分为中湖滨、西湖滨、和东湖滨。中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza, 其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。因此从来不缺租户和饥渴的潜在买家。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza，其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。

Bathurst往西去，Daisy黄岚称之为市中心西湖滨区，这里工作和娱乐的氛围相对减弱，而生活情趣更为凸显，整个湖岸线多个游艇和帆船码头星罗棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少数。除了白帆点点的安大略湖，这里还能见到多伦多湖心机场的飞机起落，由于距离较远而且起落的一般是区域内航线的小飞机，因此声音不大，反而增添了湖景的画面感。这里的大片湖畔绿地也是生活休闲的极佳场所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等许多绿地。所以西湖滨可以说是一块兼顾工作和生活的好区域。

再下来，Daisy黄岚要说说东湖滨，这片湖滨是多伦多市湖滨改造的重点片区。这里的定位是创新经济和湖滨协同发展区，办公、生活和休闲元素在这里各自呈现。最值得一提的还是东湖滨的Google谷歌未来城规划，谷歌的母公司Alphabet和多伦多市政府正共同打造湖滨创新试验区，在这里构建智慧城市开发和最新城市科技实验基地，而且谷歌公司的资金人员都已经到位，可以说此举是东湖滨发展的催化剂，未来发展空间不可限量，而为数众多的跨国高科技企业也将加拿大的总部搬到东湖滨区，其中包括微软、思科等。

说完湖滨，Daisy黄岚再和大家聊聊湖滨Condo，先来看下图基于过去12个月的多伦多湖景两卧室公寓的成交价和成交数量分布。从图中可以看出市中心两卧室的湖景Condo的中位价在100万加元左右，也就是交易量中有一半的数量低于100万，还有一半高于100万，价格最高的湖景两卧室公寓可以达到300多万，非常稀少，一般是顶层豪宅Penthouse 【点击查看居外网上在售多伦多房源】

二手楼盘方面，下图描述了各湖景Condo楼盘过去12个月湖景两卧室均价排名

Daisy黄岚这里选取了各价格区段的湖滨楼盘的湖景，展示给大家。当然，房子的价值取决于很多因素，位置、房子的大小、湖景的宽窄、有没有遮挡等，在此也就不详述了。在下列图片中黄岚团队对样本湖景房的价格区间分布和所在的湖滨位置都加了标注，希望通过这些图片能帮助您建立一个一目了然的湖景价格的参照系。更多湖景二手房、楼花、和商业的投资选择和买卖建议，可直接联系黄岚。

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秋天卖房有什么好处？｜居外专栏

虽说温暖的夏天即将远去，但买卖房屋的好时节却还没完全结束。不要担心，在秋天，如果你正打算卖房，仍然会有机会在年底前找到买家。而且与夏天相比，在秋天，尤其是刚入秋的那几周售房，其实还有一些额外的优势。

优势一：秋天的买家都很认真

是的，春夏两季的房地产市场一定会吸引大量的买家，但是真正即刻下offer的却未必很多。因为这两季投入市场的房源一般也会更多，所以买家通常都会挑三拣四，货比三家。有时一个买家甚至可能花上好几个月来比较和挑选自己中意的房子。不过，到了9、10月份，真正有意购房的买家就必须赶在假期到来，或天气转冷之前赶紧做决定。对于卖家来说，这就是一个很好的机会。

卖家该怎么办：为了在秋天把房子卖出去，应该抓紧时间，确保房屋能吸引潜在买家。此时此刻，外观和第一印象尤为重要。卖家一定要把前廊收拾好，把落叶扫干净，还有千万要清洗排水沟！一旦把一切准备就绪，那当买家动心的一刻，就容易水到渠成了。

优势二：秋天的竞争没那么激烈

在夏季过后，购房者不仅面临着假期即将到来的压力，而且他们的选择也会越来越少。许多买家会在秋天到来前完成交易。但我们也可以反过来想。如果我们作为卖家，把目标瞄准那些到了秋天还没能完成交易的买家，我们的市场竞争就会少得多。而且在谈判时，时间可能会是一个很不错的筹码，它可以帮助你在年底前完成交易。

卖家该怎么办：虽然竞争不那么激烈，不过也不会完全没有。所以还是要想办法让你的房子脱颖而出。秋冬季节，房屋的照片往往千篇一律，单调乏味，但在夏日拍摄的照片就会显得明亮、干净、温暖——这些对于吸引买家都必不可少。所以，多准备一些春夏两季的好照片，制作一个电子图册。如果已经错过了，那么趁现在刚刚入秋，天气不算很坏的时候抓紧把照片拍了。把这些照片也列在listing里，在秋天卖房的时候一定能增色不少。

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优势三：不一样的买家群体

一般来说，如果买家是一户家庭，那么他们更倾向于在春夏时节买房。而千禧一代和空巢老人通常会在一年晚些时候涌入市场。当然，在秋天，他们并不是唯一的购房群体。有些买家就是故意想避开旺季，还有一些，诸如需要给工人重新安排住处的雇主，他们也会选择秋季入市购房。这些人往往也需要快速完成买房过程，这可能意味着卖家完成售房的进程会更快。

卖家该怎么办：做好Home Staging，并且对房屋进行合理的规划。比如，空巢老人不一定要找三间卧室，但他们可能想要一个工作区、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一个育儿室或游戏室。当然，一套房子不可能同时满足不同买家群的所有需求。但至少我们可以让每个买家都看到，你的房子具有满足其需求的潜力，而且他们还不用付出太高的改装成本。

优势四：保证自己的生活质量

在经历了严冬的洗礼之后，很多人都希望可以趁春夏两季出去玩一玩，或者在家里好好放松一下，即便是许多有意卖房的朋友也不例外。所以如果你想利用这宝贵的阳光明媚的时节来放松身心，那么冬季到来前的秋天，就是一个绝佳的售房时机了。

卖家该怎么办：虽然要放松身心，不过房屋养护也不能忘记。趁还来得及，一定要做好最后的维修保养工作。在周末度假和郊游的间隙，抓紧机会做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要记得，得趁气温骤降之前，确保房屋的供热系统能正常运行。你作为屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋里。当然，作为买家，也不希望在带着家人一起看房时，突然发现房子暖气居然是坏的。

除去这些，其实站在买家的角度，秋天买房也算是一个不错的选择。

1. 减少竞争

在这点上，买卖双方都是一样的。房屋买卖往往是双向选择，因此买家也同样有技术那好竞争的需求。另外，随着经纪人不那么忙碌，可能你在寻找新家时，会受到更多个性化的照顾。

2. 天气适宜搬家

夏天阳光明媚，很适合出行郊游，但是没有人愿意在35度的天气下扛着家具搬家。所以相对凉爽的秋天，就成了一个很好的选择。不过一定要抓紧时间，因为到了冬天，面对多伦多厚厚的积雪，搬家的时候你会觉得举步维艰。

3. 适合选择搬家公司

如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代劳，那秋天可能也比夏天要合适。在搬家的旺季，搬家公司往往需要预约，而且还不能保证绝对准时。炎热的夏天很可能会放慢他们工作的脚步，这也可能会增加搬家的成本。

4. 更适合检验房屋

正所谓，岁寒，然后知松柏之后凋也。只有在一个相对极端严酷的环境下，才更有可能看出房屋的好坏。当你在秋天看房子的时候，你可以确保没有通风或其他迹象表明房子没有很好地隔热。秋天相对温度较低，又不至于像冬天那么寒冷，既考验了房屋，也不会让看房人自己太受罪。

5. 可以为假期做准备

在加拿大，几乎几个重要节日都在下半年，尤其是那些需要装点房屋的节日，像万圣节，圣诞节之类，都在冬天。所以如果买房者想要在冬天和家人一起在新房子里度过第一个温暖而难忘的假期，那秋天就是最好也最合适的机会了。

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推行4岁免费学前教育加拿大魁省教育优势更明显｜居外专栏

根据国际经合组织（Organization for Economic Co-operation and Development，简称OECD）此前发布的一项教育报告显示，加拿大的国民受教育水平在发达国家当中最高，远超出大家普遍认可的英国和美国。加拿大的教育不但质量很高，而且成本低，国民很轻松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大，各省政府普遍提供12年的义务教育，孩童从5岁到18岁均享有接受义务教育的权利。而从2019年开始，魁北克省免费教育的年限将逐步分地区延长至13年，即孩童从4岁到18岁都可以享受政府提供的免费教育。

CAQ政党领袖、魁省省长François Legault 宣布魁省“4岁学前班”普及计划

魁省CAQ政党2018年10月上台后，提出要加大学前教育和课后托管的资金投入，力争在2020-2021年在全省范围内实现将4岁儿童纳入学前教育的目标。这项政策并不强制要求4岁的孩子必须入学，但只要父母决定送孩子到公立学校入读，便可以享受政府提供的免费义务教育的各项服务。此项政策旨在为所有身在魁省的4岁儿童提供免费入学的机会，提高魁省学前教育的质量。

根据魁省教育局目前公布的名单，2019年已经有部分学校新开设了“4岁学前班”（Pre-K-Classes）。其它学校将会陆续开放，到CAQ本届任期结束之前，“4岁学前班”有望覆盖魁省境内的所有小学。

首先，魁省儿童的学前教育成本一直以来是全加拿大最低的。加拿大政策选择中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）刚刚公布的一项“2018年加拿大各城市托儿费用研究报告”，比较了加拿大各主要城市的家庭2.5-5岁之间的学龄前儿童每个月在教育和看护方面所花费的费用，包括幼儿园、日托中心等。

研究报告显示，与加拿大其它省份的大城市相比，蒙特利尔以月平均175加元居成本最低城市之首，位列其次的几个城市Quebec City（190加元），Longueuil（190加元），Laval（190加元），Gatineau（190加元）均在魁省境内。而在其它华人偏爱的城市，如温哥华，儿童学前教育的成本为月平均1000加元，是魁省各主要城市的5.7倍。在多伦多就需要更多了，孩子每个月上幼儿园或看护中心要花的费用高达1150加元，接近于魁省各主要城市的6倍！

第二，魁省中、小学及大学教育的费用也相对低廉。省内私立法语学校由于享有高额的政府补贴而学费超低。私立英语学校相对BC省、安省也具有极大的价格优势，是中小学留学加拿大的的高性价比之选。魁省拥有多所国际知名大学，如麦吉尔大学、蒙特利尔大学、康考迪亚大学等，学费均处于加拿大大城市教育消费最低水平。在魁北克省留学，无论对于小留学生还是怀揣梦想的大学生，学生家长所付出的成本都是最低的。

这里特别要为大家提到的是，对于不满18周岁的未成年人来说，魁省不但教育成本全加拿大最低，孩童福利水平还是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以领取联邦政府提供的儿童福利金，还可以领取魁省政府额外提供的牛奶金。

魁省留学有五大优势：

1. 移民优势

魁省针对本地国际留学生的移民政策相当宽松，PEQ留学转移民可谓加拿大最容易，最经济的移民途径之一。在魁北克留学的符合要求的国际学生得到毕业信后即可提交魁省移民甄选申请，最快只需21个工作日就可以获得魁省甄选证书——CSQ，继而向联邦政府申请加拿大移民。

2. 消费优势

魁省的生活消费在加拿大处于偏低水平，如房屋租金、车辆保险等几乎处于北美一线城市中的最低消费水准。

3. 语言优势

蒙特利尔作为全世界最大的双语城市，不仅有英语授课学校，还有很多法语授课学校。在魁北克省留学，能够再多掌握一门语言技能，为大家今后更好地适应不同教育和文化体系打下基础。

4. 教育资源优势

魁省教育资源十分丰富，从托儿所、小学、中学到世界上名列前茅的大学都有很多选择。无论学生意愿用哪种语言方式学习，在魁省都不乏优质的学校可供选择。

5. 就业前景优势

相比于加拿大其它省份，魁省的就业市场表现强劲。作为加拿大面积最大的省，魁北克省拥有很多天然资源作为经济基础。与此同时，蒙特利尔传统优势行业航空航天，生命科学，生物制药，影视特效，游戏开发和人工智能AI/虚拟现实VR等都在呈现井喷式发展。

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Royal LePage最新报告：在加拿大，你能买得起哪里的Condo？｜居外专栏

报告重点：

大多伦多地区的Condo价格每平方英尺年涨幅为1%，价格为$743/sqft。
大渥太华地区的Condo价格在加拿大几大市场中同比涨幅最高，为9%，价格为$395/sqft。
大蒙特利尔地区的Condo售价涨幅达到了两位数，每平方英尺同比涨价3%，价格为$362/sqft。
大温哥华地区每平方英尺公寓价格，则同比下跌了3%，至$764，跌幅居全国几大城市之首。
大卡尔加里地区的公寓每平方英尺同比下跌7%，至$313。

根据Royal LePage的数据显示，大多伦多地区公寓价格已较去年同期上涨9.1%，至每平方英尺743加元。与此同时，大温哥华地区的房地产价格继续走低，一套每平方英尺的中位数价格同比下跌8.3%，至每平方英尺764加元。

Royal LePage总裁Phil Soper 表示：“在加拿大几个最大的城市，许多年轻买家都在寻找他们买得起负的房子，而婴儿潮一代也倾向于那些无须维护的公寓住宅。所以说，毫无疑问，强劲的市场需求推高了公寓价格，当然在温哥华和卡尔加里除外。面对高企的价格，买家会倾向于购买那些小户型的公寓，尤其是那些刚刚进入市场的首次买家。”

如果综合考虑几大城市的所有住宅类型，大渥太华地区每平方英尺房价同比涨幅最大，达9.6%，其次是大蒙特利尔地区5.9%。但多伦多市区单位面积的价格涨幅达到了6.1%，受其推动，整个大多伦多地区每平方英尺房价上涨了2.0%。大温哥华和大卡尔加里每平方英尺的房价跌幅最大，分别下跌了11.3%，和6.2%。

尽管最近大温哥华地区的房地产市场出现了价格调整，但其平方英尺的价格依然居全国之首。预计当地每平方英尺的公寓价格为1,044加元，为而一套单户家庭独立屋，每平方英尺的价格约为1,279加元。

在报告中提及的几大市场中，除温哥华以外，其余地区公寓房屋每平方英尺的价格中位数，都要高于单户独栋住宅。

Phil Soper 指出：“虽然公寓单元的面积更小，但它们是我们眼下社区规划的核心，也是我们的未来。只要有了更多的发展机会，它们就可以满足日益增长的住房需求，也可以满足购房者对自身生活方式的期望。”

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尽管温哥华市区每平方英尺公寓的中值价格明显高于多伦多市区，但大温哥华地区Condo的中位数，仅仅比大多伦多地区高出$21/sqft。然而就面积来看，大温哥华地区的公寓买家平均下来要比大多伦多地区多买62平方英尺。

大卡尔加里的公寓中间价为每平方英尺313加元，是几大市场中价格最低的。

Phil Soper说：“卡尔加里公寓的性价比在加拿大几大市场中是最高的，难怪在《经济学人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中，卡尔加里会名列第四。”

分区数据

大多伦多地区

在今年的前7个月，大多伦多地区每平方英尺公寓的中间价出现了大幅上涨，同比涨幅达9.1%，中间价为$743/sqft。然而，大多伦多地区单户独栋住宅的价格涨幅却相当吻合，同比仅上涨了1%，价格为$486/sqft。

Royal LePage的经纪表示：“较低的库存水平给大多伦多地区的房价带来了上行压力，尤其对公寓等入门级物业更是如此。尽管独立式住宅每平方英尺的价格更低，因而性价比更高，但考虑到Condo居住空间更小、供应量更高，所以那些首次购房者更能负担得起的房屋还是Condo。”

与此同时，多伦多市区每平方英尺住宅的价格同比上涨了6.1%，至782加元。按房屋类型划分，单户独立住宅每平方英尺的价格中值仍相对持平，同比上涨1.5%，至747加元。而Condo房屋每平方英尺的价格中位数，则同比飙升了8.5%，达到了839加元。

Royal LePage 表示：“千禧一代知道，自己想要什么，在某些情况下，他们甚至愿意花更多的钱去买一套更小的房子，为的就是能住在自己心仪的社区。而在如今的市场上，重视房屋地段也同样是一个大趋势。”

在多伦多市区，一套Condo的平均面积为752平方英尺，而单户独立住宅平均为1512平方米，Condo的平均居住面积仅仅是其一半。而如果将视线扩展到整个大多伦多地区，Condo的居住面积中值为783平方英尺，仅仅较市区增长了4%。而整个大多地区，独立屋的面积中位数为2,000平方英尺，较多伦多市区的数字高出了32%。

大蒙特利尔地区

2019年前7个月，蒙特利尔市Condo每平方英尺的中间价同比上涨7.9%，至433加元，与此同时，单户独立住宅每平方英尺的价格同比上涨6.9%，至313加元。整体而言，蒙特利尔市区和大蒙特利尔地区的住宅，每平方英尺的中间价分别上涨8.3%和5.9%，至357加元和286加元。

大蒙特利尔地区一套共管Condo每平方英尺的价格涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。

Royal LePage的经纪对此作出评价：“婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓，千禧一代的购买力也在增加，更多的外国买家也推动了过去三年公寓价格和需求的上涨。蒙特利尔可用的土地有限，建筑商和开发商想让每一寸土地都发挥作用。因此，在郊区，尤其是交通枢纽附近，正在建造更多高端、宽敞的公寓。”

尽管市中心以外地区的房价仍较低，但大蒙特利尔地区的Condo，每平方英尺的价格涨幅要快于蒙特利尔市区。大蒙特利尔地区增幅为10.3%，而蒙特利尔市区的增幅为7.9%。

许多买家都希望买得起房子，同时认为与其花更少的时间上班，不如拥有更大的居住面积。对于这些人而言，蒙特利尔的郊区正变得越来越有吸引力。而且在2021年，蒙特利尔的公交系统将会扩建，到时人们前往市中心会更加方便，郊区对人们的吸引力也会进一步提升。

大温哥华地区

在今年的前7个月，温哥华市区和大温哥华地区的Condo，对买房者来说，都变得更“容易负担”了，这两者的每平方英尺价格分别同比下跌了6.3%和8.3%，每平方英尺的价格分别为$1,044 和$764。尽管房价下跌，但在加拿大几个最主要的市场中，大温哥华地区每平方英尺的公寓均价仍然是最高的。然而，在近期，大温哥华和大多伦多地区的公寓均价差距正在缩小，两者每平方英尺的均价分别为764加元和743加元。

对此，Royal LePage的经纪评论说：“随着温哥华公寓市场的降温，购房者几年来首次可以从中受益。较高的库存水平已导致市场接近供过于求的状态，因此每平方英尺的价格已大幅下降。我们还看到，购房者正在搬离市中心，前往一些靠近交通枢纽的偏远地区，因为那里的房价更便宜。”

此外，尽管在温哥华市区每平方英尺独立屋的价格为1,279加元，大幅高于Condo的1,044加元，但在整个大温哥华地区，每平方英尺Condo的价格中位数依然高于独立屋。二者分别为764加元和648加元。

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大卡尔加里地区

今年头7个月，卡尔加里市和大卡尔加里Condo市场的“可承受性”继续增长，每平方英尺的价格中位数双双跌至313加元，跌幅分别为6.8%和6.7%。与其他所有主要市场都不一样，卡尔加里市区和大卡尔加里地区的Condo，每平方英尺的价格几乎与单户独立住宅的价格相当，分别为310加元和302加元。

在2019年前7个月，卡尔加里市区和大卡尔加里地区Condo的居住面积中位数分别为842平方英尺和850平方英尺，而同一地区单户独立住宅的居住面积中位数为1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示：“在卡尔加里，一套公寓和一套独立屋，每平方英尺的价格相差无几，但公寓面积更小意味着价格更低。然而，这不仅仅是价钱的问题。公寓买家通常会被‘无须维护房屋’，以及‘生活设施齐全’，这样的便利条件所吸引。与去年相比，该地区的公寓库存连续第四个月下降。这是公寓市场可能正在企稳的一个好迹象。”

大渥太华地区

今年头7个月，大渥太华Condo每平方英尺的中间价格在所有地区所有类别的物业中涨幅最大，同比上涨17.9%，至395加元。相比之下，大渥太华地区一套独立屋的均价同期上涨了8.5%，至265加元。

Royal LePage表示：“渥太华市场的公寓和独立式住宅的库存水平仍然非常低，导致价格上涨。目前需求依然旺盛，销售速度也依然很快。”

与大渥太华地区相似，渥太华市区的Condo和单户独立住宅市场都经历了健康的升值。今年头7个月，该地区一套公寓每平方英尺的价格中位数同比上涨4.2%，至444加元，而一套独栋住宅的中位数价格同比上涨6.8%，至282加元。

2019年前7个月，渥太华一套Condo和一套单户独立住宅的居住面积中位数分别为889平方英尺和1942平方英尺。大渥太华地区的Condo和单户独立住宅的面积中位数分别为909平方英尺和1761平方英尺。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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事实证明：多伦多买房确实要挑个好地段｜居外专栏

挑社区是个技术活儿，这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们，买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那么，在多伦多，哪些地区最抗跌，哪些地区物业出手最快呢？请看我们呕心沥血分析的1996至2019年，多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。

Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今，多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示，自1996年以来，多伦多市住宅价格平均增长率约为400％（或每年平均增幅13％）（未考虑通货膨胀）

同时，为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异，我们可以对比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋价格走势图（图3）。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区，房价从1996年至2019年的变化趋势。

有一点需要注意，一些区，如北约克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长，这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主，总价低于独立屋、镇屋等类型物业。

从图6，我们对Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三个街区物业价格进行了比较。

在过去10年中，Yonge-Eglinton（C10）区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中，CONDO销量仅占全部住宅销量的20％至30％。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时，可以看到以上三个区的相同类型住宅（低层别墅与高层公寓）自1996年以来几乎以同样的速度增长。（如图7所示）。

自1996年20年来，三个增长最快的地区是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率（指数为2009年房价）。从图8，我们还可以发现一个巧合，2009年至2019年十年间，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大，这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。

从图9我们可以看到从2017年4月至今，多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值).

从上图可以发现一些有趣的规律：

•截至2019年5月，多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。

•市中心价格增长（C01和C08）主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。

•自1996年以来三个增长最快的地区Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。

图10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社区2017年4月以来的平均房价变动

我们可以看一组房价对比，图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%，与之相反，Don Mills (C13)价格降低了33%。

下面，我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数，来了解各社区的物业需求强度。

下图（图13）是从1996年开始，多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出，最近6年，库存月份处于最低点，仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区，在售物业的库存月数都比较高。从图13还可以看出来，物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比，最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。

小结： •那些房价增长率最高的地区，往往也是销售最快的地区，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。

•与1996年至2001年期间相比，过去6年中（2014-2019年）多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。

•与物业在市场上的天数相比，物业的库存周期显示出更高的稳定性，但过去6年显示物业销售更迅速，库存约为1.9个月，这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。

责编：Adam Chen

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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加拿大工作职位空缺达到43.5万移民要趁早｜居外专栏

加拿大私营企业的职位空缺率在2019年第一季度创下记录，共有43.5万个职位空缺。其中，魁北克省（QC），不列颠哥伦比亚省（BC）和安大略省（ON）的职位空缺率最高。

加拿大独立商业联合会（CFIB）在一份最新的报告中表示，加拿大私营企业的职位空缺率在今年第一季度达到3.3%，且空缺职位至少4个月没有招到合适的应聘者。

加拿大独立企业联合会（CFIB）是一个非营利性商业组织，代表超过110,000名加拿大中小企业（SME）所有者的利益。CFIB成员通过调查和采访确定加拿大中小企业关注的问题，并归纳意见及总结研究报告传递给政府部门。

CFIB副主席兼首席经济学家Ted Mallett说：“过去两年，加拿大全国职位空缺率一直稳步攀升，并在2019年第一季度创下新高。”

CFIB表示，与去年同期相比，虽然职位空缺率的增长速度正在放缓，但劳动力短缺仍然是雇主们要面临的挑战之一，特别是在魁北克省、不列颠哥伦比亚省和安大略省。其中，技术职位劳动力短缺比半技术职位或非技术职位的短缺更加严重。

加拿大省份职位空缺排名

在职位空缺率方面，魁北克领先所有其它省份，其2019年第一季度的职位空缺率高达4.1%（比2018年第4季度上升0.1个百分点）。

紧随其后的是不列颠哥伦比亚省（BC），职位空缺率为3.6％。

安大略省（ON）排名第三，职位空缺率为3.3％。

加拿大各省2019年第一季度职位空缺率统计表（CFIB）

大多数省份的职位空缺率都比上一季度上升了0.1个百分点。新布伦瑞克省和曼尼托巴省保持不变，新斯科舍省和阿尔伯塔省下降了0.1个百分点。

加拿大职位空缺行业排名

加拿大建筑业的职位空缺率排名第一，高达4.9%。

其次是个人服务业（4.7%）；农业企业（3.8%）、酒店业（3.7%）、专业服务（3.6%）和交通运输业（3.6%），这些行业同样面临劳动力市场紧张的状况。

总体而言，除制造业（3%）、石油和天然气（2.3%）、金融保险业（2.1%）和信息业（1.9%）保持不变外，所有行业的职位空缺率都有所提高。

加拿大就业数据统计

2019年4月，加拿大新增就业岗位106,500个，5月新增就业岗位27,700个，5月份全国失业率降至5.4％，这是自1976年以来的最低水平。

其中，25岁至54岁之间的加拿大移民，其就业率为71％，这是自2006年以来达到的最好数值。

天绮移民解读

加拿大全国职位空缺率高，特别是加拿大的三大省份职位空缺更为突出。

其中，魁北克省作为职位空缺率最高的省份，需要依赖更多的新移民来填补职位空缺。面对劳动力短缺的问题，相信未来会出台更好的福利和移民政策。

这里天绮移民要特别指出的是，如果您是加拿大紧缺职业的专业型人才，您也可以通过申请工签来加拿大工作，进而实现移民加拿大的目的。

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炎炎夏日，怎样养护你的房屋？｜居外专栏

说起房屋养护，很多朋友首先会想起秋冬时节那些重要而繁琐的工作。的确，秋冬时节的养护工作非常重要。但是夏天的房屋养护也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬时节更适合户外劳作。虽然在多伦多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但对于有意卖房的朋友，我们还是建议大家抽点时间出来做好养护工作。

以下就是一些有关夏日房屋养护，还有设施维修方面的建议。

首先，夏天非常适合维修屋顶。房屋的屋顶应定期检查，夏天尤其如此。特别是那些已经超过5年的屋顶。如果在最近几年内，房屋所在地区出现过一些恶劣的天气，那对屋顶的检查和维修更是不容忽视。

• 弄清屋顶瓦片的推荐使用时间。相关信息会记录在检查保修单上。一般来说，只要过了保修期，那屋顶瓦片就得更换。

• 如果屋顶确实需要更换，那可以考虑将屋顶升级翻新。如果需要翻新的时间快过预期，那么千万不要犹豫。

• 如果瓦片要被完全替换，建议在瓦片下面放置一定数量的隔热材料。

• 经常检查瓦片是否有松动或损坏，如果其他瓦片状态良好，可以考虑只替换这些瓦片，而不需要替换整个屋顶。

其次是维修车库。除了维修外，还得做许多类似清洁、整理之类的工作，甚至还可以给车库安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要开始打扫车库了。

• 如果需要的话，在地板上涂一层新的密封剂。

• 考虑一下墙壁或地板是否可以刷上一层新漆。

• 与其清空车库，不如把它看作一个创造性的存储区域。

• 在整理车库时，可以添加一些货架，或者规划一些储物空间。

• 在添加夹子之后，车库里还能放置冰箱之类的电器。

• 把自行车挂在架子或挂钩上，这样可以延长自行车轮胎的使用寿命。

车库的自动门如有半开半关、关闭后再开，或发出刺耳噪音之类的问题，可同时维修。

• 车库门每年都需要上油。这件事房主自己就可以完成，不用另外请人。

• 对于那些不能正常开关的门，一定要及时检修。

• 库门弹簧也是有使用寿命的。使用寿命将尽时，要及时更换。

• 屋主不要试图去维修弹簧；更换弹簧维修库门之类的工作一定要雇佣专业人士。

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然后是房屋护墙板。针对不同的护墙板需要进行不同的养护。

• 无论哪种类型，所有护墙板都需要每年清洗一次。大多数类型的塑料都可以用强力清洗机清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用专门设计的清洗液冲洗。

• 检查壁板，看看有无损坏。如果损坏，就要及时修复。

• 如果壁板是天然木材或油漆过的木材，首先考虑重新粉刷。

• 如今市场上有许多新型侧壁板。如果你的护墙板年久失修，或者在过去的几年里，护墙板的维护费用很高，可以考虑整体更换。

再然后是加固和装饰庭院外的栅栏。这不仅是为了美观，更是为了安全。

• 开始检查栅栏，看是否需要加固。

• 检查门闩并确保它们状态良好。如果无法修复或门闩太旧，立刻更换。

• 检查一下大门开闭是否正常。门，连同锁系统，可能需要更换。

门窗也必须经得起天气的考验，还要能经受大量的磨损。

• 夏天适宜户外工作，而且油漆干得也比较快，所以是重新粉刷木质门窗和窗棂的理想时间。

• 考虑用一些环保建材替代原来的门窗，这样不仅有利于环保，还可以节约成本，在需要夏天制冷和冬天保暖时也能节约能源。

另外还要检查空调。这件事最好在夏天一开始时就能完成。

• 即便刚入夏时气温可能不高，检查空调的工作也一定要在夏天刚来时就做好。如果到盛夏时节才发现空调坏了，很可能一时间找不到维修人员。

• 维护室外的植物。清除单位周围两英尺内的灌木和树叶，以防阻塞通风系统。

• 确保按照制造商的建议清洗和更换过滤器

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此外，夏季是植物旺盛生长的季节，屋主可能会经常使用草坪和花园中的设备。所以对它们也要进行养护。

• 定期磨好割草机刀片；尤其是在盛夏时节。

• 如果割草机的使用年限超过5年，请确在使用前已经检修过。

• 如有需要，可以考虑添置一些更新式、更高效的设备。

还要在屋子附近走上一圈，注意检查地基处的裂缝。

• 如有裂缝，立刻用合适的灌浆填补。

• 特别要注意检查和修复地下室墙壁的裂缝。

定期对车道进行养护，以延长使用寿命。

• 从第一级台阶开始，选择适用于混凝土、沥青的填料来修补裂缝。

• 在修补完裂缝后，如果车道年份过长，可以用柏油/沥青重新铺装车道。

• 考虑重新设计车道，以配合你的房屋和景观设计。目前石材和混凝土是两种最受欢迎的选择。

最后，夏天时庭院中的用水量会激增。因此确保供水设备的正常运行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龙头漏水，请及时修理。有时龙头拧紧关闭后依然会漏水，这时就必须把龙头换掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到来前及时清洗，还要检查供水和排水设施是否完好。

• 如果使用过室外热水浴缸，也要注重清洗和保养。

以上这些主要是适合在夏天进行的检修和养护工作。但其实，夏天也是一个对房屋进行升级改造的好时节。关于这方面的建议，我们会在之后介绍给大家。

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