Category: Global Investment Column

去泡沫化以后的西班牙房价基本已经跌至谷底，随着西班牙经济转好，加之西班牙移民政策的推波助澜，西班牙房地产市场迎来曙光，不少外国投资者来到西班牙“淘房产”。那么，西班牙房地产究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌准备“占领”西班牙的同时，也有人质疑，投资西班牙真的靠谱吗？现在是否“抄底”西班牙的好时机？

精明的投资者在采取行动前必先做足功课，所以居外请来了西班牙著名买家代理——物业搜寻者（The Property Finders）总监芭芭拉•伍德（Barbara Wood）进行深度分析和解读，帮助大家全面地理解西班牙房市；再听听Barbara对2016年西班牙投资前景的展望，在猴年出击投资自然更得心应手。

多角度解读西班牙房地产市场

1、西班牙经济环境

经济走势“大上大落”   牵动房市发展

走出两次衰退低潮，2015年西班牙经济复苏终有起色，可是房市规模比高峰期时要缩水63％，经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。西班牙房市要恢复到经济崩溃前的盛况固然最好，但至少找回某种平衡也仍有很长的路要走。正如IMF强调，西班牙经济隐藏着“深层结构性问题”，包括就业持续不稳定丶失业率居高不下，人口外流和长期人口减少，西班牙房地产市场需要被仔细审视。

延伸阅读：认识当前西班牙经济的亮点与不明朗因素

2、海外买家

没了海外买家  西班牙房产市场会怎样？

答案是：规模大缩水。西班牙各地区的数据显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说就是海外买家前往的地方。鉴于2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，Barbara预计该地区房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家需求的膨胀将与黄金地段高质量库存的短缺形成矛盾。

延伸阅读：西班牙几个外国买家主导的地区市场及其量价走势分析

3、“3W”原则

透视西班牙的海外房地产市场

我们已经从数据得知，海外买家是西班牙房市构成举足轻重的一大部分，现在是时候更加深入地了解市场的运作。究竟这些海外买家从哪里来？他们最爱买什麽房产？最受海外买家欢迎的西班牙黄金地点又是哪里？Who丶What丶 Where的“3W”原则让你把西班牙的海外房市看个通透。

• Who——买家是谁？

世邦魏理仕指出，西班牙房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外。在国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多。海外购房者一般一开始是作为游客，受高尔夫旅游吸引，去年中国游客数量增长30%。

• What——买什么？

早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，转售为主的趋势将延续到2016年。现在活跃在市场上的海外买家通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出的库存新房最不感兴趣。比起新建房来，成品房的价格成本很有竞争力，尤其是公寓和联排别墅，它们会更宽敞，地段更好。

• Where——什么地点？

2015年西班牙大多数的房地产交易集中在地中海沿海群岛，海外买家占这些地区的所有房地产买家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安达卢西亚（Andalucía）之外，西班牙其实在内陆地区和大西洋沿海也有不少黄金地段，同样以壮丽的海景和纯正的西班牙风情吸引海外买家。

延伸阅读：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法则

洞悉2016西班牙房地产投资机会

1、西班牙黄金居留签证

买房就能移民  或带动房市热销

西班牙黄金居留签证始於2013年底，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。签证推行初期反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，後者的效果却要好得多。2015年7月，葡萄牙签证政策突然暂停，以待进一步的立法。同期，西班牙政府宣布放宽签证的一些限制和“加码”移民及家属的权利，相信时间会证明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸阅读：葡萄牙“黄金签证”丑闻缠身急停 西班牙50万欧买房移民升温

2、黄金投资法则

2016年西班牙房产投资致富实用锦囊

目前西班牙房价回暖，但即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，预测2016年来自海外的买家将会越来越多。Barbara总结，在过去8年的房市跌岩中，总会有房产和地段供不应求。所以她建议 2016年买家不要痴迷于新建房产，可以首先看看同类型的二手房，通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产。至于黄金法则：永远都是地段为上。

延伸阅读：2016年西班牙房产投资致富“Do’s”和“Don’ts”

Barbara Wood专栏全集：

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对国内市场而言，2015年令市场萧条的因素将继续影响着2016年的市场——高失业率、就业不稳定性、外来移民与人口下降，卖不出的库存太多，还有贷款标准越加严格——我们可以再加一个因素，政治的不确定性。2015年12月西班牙大选未得出明确的结果，政局不明，无论是组建少数派政府还是多数派联合政府，都还要经过数周的争论，不过，由众多不同观点政党组成的联合政府很难维系，而新选举开展之前，又将出现长达数周的争论，而新选举可能仍旧未能产生决定性的结果。

政治的不确定性最终会影响到市场，所以我可以理解为什么一些评论员会称这将对西班牙房地产市场产生负面影响。就国内市场而言，他们可能是有道理的。然而，考虑到西班牙健全的政府体系和自治区体系，许多决策决定是可以独立于马德里的，地方政府将于5月地方选举后，开始新的四年任期，虽然不太确定，但就海外市场而言，我不认为政治局势不明会对其有影响。如果国际地产买家在近年西班牙经济崩溃的时候都没有推迟购买，我不认为几个月未组成中央政府会对市场有影响。目前，西班牙的房地产价格仍然相对较低，即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，我预测，2016年，来自海外的买家将会越来越多。阳光依然明媚，食物也是一流的，生活质量位居全球前茅，有什么原因让你不喜欢这个国家？

那么，2016年哪些事项买家需要注意，以确保在正确的地段做出合理的投资吗？我认为，在新的一年里，在很多地区的黄金地段将有一个大问题，就是缺乏高质量并且价格合理的库存。已有证据显示，开发商大肆提高那些稀缺新建项目的价格，这些项目通过系统审批，目前正在建设开发。这些项目是经济低迷时期的后备储存，但最近重新推出，假装是新项目。而买家为这些项目买单。

例如，圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）海滩一个新建开发项目在第一阶段期房时就已经一扫而空，价格高达每平方米4800欧元，第二阶段价格更高。这个项目的小公寓，2间卧室只有85平方，3间卧室的是110平方米，装修一般，位于海滩的第三线位置，而在100米开外，现有一个开发项目质量更高，而且位于海滩的前线地段，2015年，你有可能只要 2900欧元一平方米的价格就能在这里有买到一到 2卧室120平方的公寓。就在2015年底，我为一位客户介绍了一套前线高尔夫公寓，价格相当于每平方米1950欧元。这套公寓的卖家因财政困难急需资金，但即使是算上改建成本，每平方米价格仅2275欧元。2015年6月，我为客户找到一栋海滨联排别墅，卖家因身体不佳急需出售，每平方米价格2250欧元。目前，我找到一套位于马贝拉直辖市内的海滨公寓，面积350平方米，带私人游泳池，能观赏全景海景，装备齐全，要价相当于每平方米2800欧元。

市场高峰时期，马贝拉直辖市房产最高价格在每平方米6000欧元到7000欧元之间，正如上述例子所显示，仍然是可以以不到一半的价格买到黄金海滩和高尔夫球地段。虽然我不排除2016年房价有温和上行压力，但远远还没到峰值。所以当我发现， 在没有这么好的地段，以及那些房价应该比黄金地段价格低15%—25%的地区， 房产仅仅因为是新建或是近年建造的，每平方米价格就高达5000欧元至9500欧元， 我认为，市场再一次开始不平衡的发展。所以，在我看来，如果买家在次要地段，每平方米支付价格超过黄金地段，那就太亏了，特别是在市场复苏的早期阶段。在西班牙房市疯狂繁荣时期，黄金地段和次要地段之间的界限变得模糊，在一些地区价格下跌的事实更反映出其中的区别。马贝拉房价下跌40%，次要地区需要回落得更多，在一些地方跌幅已经高达60%，再次拉开两者之间的界限。次要地段的房地产永远比不上黄金地段——一直都是如此，并且永远都是地段为上。

虽然我以马贝拉为例子，其他任何地区同样可也是如此：计算出当前市场最好地段每平方米价格，离该地段越远，价格越低。现在以合适的价格购买房产的投资者，可以期待中期内，一般是两到五年内，价格大幅增涨。但对于那些因缺乏库存，价格被人为地大幅抬高的新建房产，我无法确定购买者能否在可预见的未来回本，有些购买者可能永远无法从中获取利润。关键的问题是，新建房产价格飙升，原因是供需失去平衡，但建筑许可证批准正在不断增加，供应方面将随着时间改善。

所以我对2016年的建议是：买家不要痴迷于新建，特别不是位于黄金地段的房产，买家可以首先看看同类型的二手房，计算出每平方米价格，包括所需要的翻新，然后了解其增值空间。如之前我在报告中所述，几乎肯定会找到一套价格更低，面积更大的房产；最重要的是，地段更优。通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产，尽管它们更难发现，但总是会有一些卖家比其他人更急于售出而采取更现实的策略。不要买任何有瑕疵的房产：

• 随着时间推移，道路只会越来越繁忙，如果现在就很嘈杂的，以后情况只会变得更糟。
• 如果附近能看到一条移动通讯天线，你可以想象将会有越来越多的天线遮住视线。
• 电塔也是一大禁忌。
• 确保所有房产冬天都能照到太阳。
• 如果附近有空地，那里将建楼阻挡美景，要百分百确定那里的建房规划。

销售代理只说那里是绿区不够好。当我为客户评估房产时，我总是问一个问题：如果环境改变，现时这个价格是否合理，讓他们能够在获利基础上尽快出售？这是不是就是一套无论市场条件如何，总是会有需求的房产？从过去八年的跌宕起伏中，我们学会了一件事，就是无论市场条件如何，总是会有房产和地段供不应求。只要确保那是你买的而不是其他。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

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对许多西班牙观察家而言，2015年，西班牙很多事情开始看起来有所好转，或至少没有变得更糟。一些经济数据显得十分乐观：出口额逐月攀升，旅游业破记录，国际货币基金组织（IMF）在3个月内2次上调西班牙2015年经济增长预测至3.1％，远超欧盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份报告中，IMF也强调，西班牙经济面临“深层结构性问题”。尽管西班牙在过去两年创造了逾100万个就业岗位，失业率仍是一个大问题。在西班牙经济衰退加深之时，仅建筑行业就减少了逾200万个就业岗位。尽管失业率最终有小幅下滑，但速度极慢，那么西班牙国家统计局（INE）公布的数据也就不足为奇了。INE数据显示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外迁以寻求就业，期间移民人数为50,844，回国人数为23,078。如果此移民人数在下半年翻倍，那就意味着2015年出走西班牙的人数比2014年要多，这并非一个好趋势。

房地产行业也并无不同。一些地区的房屋销售、抵押贷款获批人数、建筑开工和未来项目数量的统计数据显得乐观，但相比之下，另一些地区的数据要么表现平平要么显得不乐观。因此，到最后，2015年西班牙经济相比上年的衰退真的没有什么不同。你如何看待西班牙总体经济现状，尤其是西班牙的房地产市场，取决于你观察的方面，也许更重要的是你从哪看。虽然2016年西班牙经济预测更好，但考虑其经济衰退的严重程度也很重要。

2007年，西班牙是欧元区增长最快的经济体，增长率高达3.5％，还有预算盈余。5年后，西班牙的失业率位居发达国家之首，银行业几近奔溃——尽管2010年被经济合作与发展组织（OECD）评为“稳健（solid）”。在房地产行业，虽然2015年第三季度交易量增长16.3％至93,743套，看起来更健康，但与2006年同期的251,600套相比，这场经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。尽管情况正在改善，2015年底房地产市场规模比高峰期时的规模要缩水63％。我不仅一次指出，西班牙房地产市场能恢复到经济奔溃前的盛况固然很好，但实际情况是，即使要找回某种平衡也仍有很长的路要走。

经济亮点

出口业和旅游业

2015年前三季度，西班牙出口增长4.4％至1.8626亿欧元，达到历史同期最高点。外来游客对西班牙经济如此重要，不仅弥补了经济衰退期所有的损失，还创下新纪录。危机爆发前游客人数高达5,900万，在最低迷时只有5,500万人，但2014年底已恢复到6,500万人。截至2015年11月底，西班牙游客人数已达6,460万，所以预期2015年旅游业将再创新高。西班牙旅游部预计，最后旅游总人数将达6,800万左右，该国将连续三年成为世界第三大旅游目的地。这些数字是对房地产市场很重要，因为国际买家最开始都是游客。旅游业就业人数占总就业人口的15.3％，对国内生产总值（GDP）贡献达15.2％，且这两个比例均高于2007年的高峰期，显示出旅游业对西班牙经济是多么的重要。

商业房地产

写字楼、商铺和商业单位的需求增加，预示经济信心正在加强。马德里及其他城市的中心黄金地段的房产需求正与2008年高峰期水平相匹配，尽管一些需求或许出自意想不到的地方。商业注册处（Mercantile Registry）数据显示，估计自2012年起已有3,000企业搬离加泰罗尼亚（Cataluña），也许是因为该区域闹独立所带来的不确定性引发了恐慌。马德里已吸引了1,500家搬迁企业，瓦伦西亚（Valencia）和安达卢西亚（Andalucía）成为第二热门的搬迁地，吸引了750家企业。与分裂活动不同，如果有一件事企业不喜欢，那就是不确定性。

就业增长

2015年，西班牙初创企业总数同比2014年的12万略高，创六年新高。从地区看，马德里、加泰罗尼亚和安达卢西亚拥有的初创企业数量最多。2015年第二季度末，欧洲就业指数显示，西班牙就业机会同比增长21％，领先于其他欧盟国家。房地产行业的就业增长率高达340％，令人难以置信，反映新的地产代理在激增。

由于旅游相关的就业岗位众多，2015年夏末并不是就业人数大降最为明显的时段。但10月有轻微波动，11月就业人数减少27,071人，跌幅为历年同期最大。就地区而言，安达卢西亚就业人数减少17,900人，居西班牙各城市之首，紧随其后的是瓦伦西亚9,807人，马德里4,678人。期间，建筑施工、农业和渔业、工业和服务业有新增就业岗位，但只是部分地区就业人数有所上升，整体仍参差不齐。在数量方面，2015年西班牙整体失业人数降低到500万以下，整体失业率在25％以下，但25岁以下年轻人的失业率仅低于50％。

经济不乐观的方面

失业及就业不足

当IMF提高其对西班牙经济增长预测的同时，OECD也发布了一份关于西班牙就业问题的报告，强调一些IMF提到过的“深刻结构性问题”，特别是那些影响到青年人的问题。根据这份报告，约33％的西班牙青年人都没在接受教育、培训或就业，他们需要平均6年的时间才能找到第一份工作，相比之下丹麦青年人只需2年。西班牙签临时合同的25岁以下青年人的比例也最高，为71％。西班牙青年人占所有非全日制工人总数的22%，是欧盟平均水平（9.9％）的两倍多、OECD国家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的毕业生处于失业状态，与发达国家13%的平均水平相差甚远。尽管越来越多的西班牙人正在寻找工作，临时和兼职工作趋势仍在持续。截至2015年年底，在安达卢西亚近400万的注册劳动合同中，只有4％是长期合同。某些地区的失业率仍远高于全国平均水平：马拉加（Málaga）的失业率为28％；加的斯（Cádiz）更糟，失业率约为40％，其中青年人失业率高达约60％。

人口外流

如此糟糕的就业前景必然导致西班牙人去海外寻找工作。到这样的程度，它可以被称为国家危机。当然，西班牙之前也有过大规模移民，特别是在20世纪60、70年代。但那时是受教育程度最低、技术水平较低的职员和蓝领工人离开，去了北欧的工厂、酒店和餐饮行业工作。不同是的，这次正在离开的主要是年轻、受过良好教育和高素质的人，去的不仅是其他欧盟国家，还到了更远的中国、巴西、美国和南美。西班牙已经失去了成千上万的医疗专业人员、律师、建筑师、IT专业人士、工程师、企业家等。西班牙国家统计局预测，该国人口在未来10年将进一步萎缩，预期降幅高达5％，到2050年人口又将进一步减少5％至4,000万人。

Barbara专业点评

因此，在就业持续不稳定、失业率居高不下，人口外流和长期人口减少的背景下，西班牙房地产市场需要被仔细审视。2015年，西班牙房地产仍然具有两面性，且两者彼此独立并不相连。国内市场与国内经济环境有着千丝万缕的联系，而国际市场似乎在另一个平行的世界运行。在我看来，2016年也将如此。

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2016年西班牙地产市场被认为将是劫后重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。各大银行纷纷开始放宽信贷审核并且乐观地预计未来的偿还能力。种种迹象表明，2016年如果您有买房的打算，那么肯定不是一件坏事儿，当然在您做出这个重大决定之前，还有一段重要的路要走。

建议一、如果您已经决定入房市，那么就不要犹豫不决

如果您想法明确，也有足够的资金，那么就应该把购房尽快提上日程。根据西班牙国家统计局（INE）的统计数字，2015年最后两个季度的房价的涨幅在5%－6%之间，根据西班牙第二大银行BBVA银行不动产部门的预计，2016年房价将持续涨势。

当然，房产市场并不具有同一性，目前房价的上涨主要集中在西班牙大城市的市中心，特别是在居住环境好的贵族区分。郊外的一些卫星城或者小城市的房价可能持平或者还在下跌。“一些地区由于房源大量积压，居民较少等原因房产还是无人问津，另一些地区可能由于经济还没有复苏，就业率跟不上，人们不敢贸然投资，” 西班牙房产交易门户网站idealista市场研究负责人Fernando Encinar先生解释到。

建议二、研究投资回报率

Encinar 先生表示：“目前市场上还有一些地区的房价经过经济危机洗牌后还是很合理的，特别是那些房屋租金可观的地区”。如何来评判购买的房产是否成功的投资呢？他建议道：如果您花50万欧元购置了一套公寓，出租后租金可以达到500欧／月。那么一处15万欧元的房产就应该以700欧元／月的价格投放到市场上。如果您花了20万欧元购房而租金却却只能设定到500欧元，那么哪个投资好就不言而喻了。

建议三、选房要专业，决定靠直觉

选什么的房子一般与我们购房的需要，个人情况，预算，区分，工作和家庭需要（如孩子入学）等因素息息相关。虽然如此，但也无需一定要找到一个完全符合上述因素的房子而抓狂。“有时候当你走进一套房子的时候，就知道你要找的就是它。”Alfa地产中介的副总裁JesúsDuque根据其多年经验说道，“房子不是看的越多越好，有针对性地看十套房子就可以完全满足需要。”

Encinar 先生补充道：“有时候十全十美的房子并不存在。现实中我们需要降低一些其它需求来满足最重要的需求：当你选择一套房子的时候，总是有三个最重要的因素：地段、价格和面积，当运气好的时候我们可能遇见三个因素中有两个我们都满意的房子”。“比如说如果你想在Huertas（马德里市中心繁华的商业步行街附近）购房，那你必须要舍弃一定要买大房子的想法”。

建议四、新房，二手房还是规划中楼盘？

不同的房屋类别有不同特点。通常来说新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。“在价格持续上涨的优质区分，投资回报率将有很大的空间，”西班牙房价中介企业协会（AEGI）的经理Javier Martínez评论道。

如果您看中的是规划中的楼盘－－也就是说还没有开始建设，那么一定要审慎。西班牙财产登记员工会在其发布的《西班牙购房指南中》，提醒广大买主在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质，或者要求开发商把房款存进银行的担保账户直至开发商交房为止。

建议五、做好购房前的准备工作

在选定了心仪的房产后，就可以着手确认房产基本信息以及房屋背景，如：是否有债务、贷款和违建情况等。落实了房屋的各项信息并且协商好了房价后，就可以跨出正式房屋买卖交易的第一步－－签订房屋定金合同。房屋定金合同通常是指买家交纳房屋总价的一部分款项做为购房的定金，并且在定金合同中约定房屋正式交易的最后期限以及具体细节。房屋的定金合同具有法律约束力，因此当合同双方中的卖方不能继续履行卖房义务时，需要双倍退还买家的定金；当合同中的买家不能继续履行买房手续时，则无权向房主讨要回定金。

建议六、如果您不是行家，别忘了向专业人士咨询

投资购房的讲究多多，如果您没有相关经验或者不是业内人士，在整个购房过程中，别忘了咨询专业法律人士的意见，让他们来为您把关整个交易过程和审阅修订购房合同。

根据西班牙银行现行政策，中国籍的投资者如果不是西班牙正式居民且在西班牙没有稳定的收入，一般不予办理西班牙购房贷款。因并不适用于中国投资者，故在此不展开说明。

季律师专业点评

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师指出：目前西班牙楼市价格回暖正应了中国人“买涨不买跌” 的投资心理。在人民币走跌的大环境下，海外投资市场将继续升温。2015年下半年至2016年初，国人在西班牙的移民数量和投资数额上出现了双倍甚至三倍的增长。届时也季律师也提醒大家多了解西班牙投资的流程和相关法规，做好移民评估和准备工作，审核移民机构的资质并警惕房价陷阱。按照合法程序明明白白地投资才是保证未来成功收益的基石，希望广大移民都能安全投资，成功移民。

（本文由西班牙中国律师事务所整理翻译自西班牙《国家报》1月12日发表的文章。）

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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西班牙移民签证始于2013年底，稍微落后于有类似计划的其他大多数国家，目的是为了鼓励非欧盟居民投资西班牙。投资者可采取的移民西班牙的途径有几条，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。我想，西班牙以为俄罗斯和中国买家会有很大兴趣，因为已经启动并运行过同样计划的国家，如塞浦路斯（Cyprus）、马耳他（Malta）和葡萄牙，已经有过经验。然而，西班牙计划开始后不久，俄罗斯市场掉下悬崖，中国炒房团要来的迹象很微弱，至少人数不如预期。

事实上，最初西班牙黄金居留签证来自各国的反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，后者的效果却要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，签证将额外覆盖签证持有人的未婚同居者、年满18岁的成年子女和父母，赋予他们就业及使用健康和教育体系的权利。不像某些国家的方案，西班牙不要求最少居住天数，续签也可以在西班牙之外进行，适合那些短期内不打算获取永久居留权，但要买房出租或需要寻求资金避风港的人。

政府统计数据显示，截至2015年8月，已有217.3万欧元注入西班牙经济，其中34%来自房产购买。时间会证明改革后的方案是否会提升吸引力。但是，除非中国放松外汇管制，我认为近期中国买家不会暴增。中国现行的外汇管制比以前更严格，作为中国国家主席习近平打击腐败和洗钱行动的一部分，个人购买外汇额度是每年5万美元，尽管个人境外汇款的额度是每天5万美元。显然，要么中国买家有在国外持有外币的需要，要么他们必须找到绕开管制的方式。最近中国政府表明，外汇管制或从2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外买家数据显示，按国籍分，中国买家在第二季度增长了26％。在此期间，我的亚洲市场同事Pei Ching Eh与中国银行的北京和上海分行进行了沟通，办公室反映，他们对用于海外买房所用的外汇出口不乐观。

据传西班牙银行密切监视资金来源，被中国买家视为“不友好”。也许葡萄牙银行更加放松，这就解释了为什么葡萄牙房地产市场如此微小，做得似乎却比西班牙要好得多。这也有助于解释为什么2015年7月葡萄牙签证政策突然暂停以待进一步的立法，检察官宣布，他们计划起诉前内政部长和前边防警察负责人，他们涉嫌在发放黄金签证过程中贪污和洗钱。在政策暂停之前，葡萄牙签发了2,420个签证，收件人列表中最多的是中国人、巴西人和俄罗斯人。也许西班牙做得并没有那么糟。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。