Category: Global Investment Column

新年伊始 匈牙利连出重磅房地产市场利好政策

刚刚进入2016年，人们还沉浸在新年假期的喜悦之中，匈牙利政府相继颁布了针对房地产市场的重要刺激政策，随后被广泛认为是利好匈牙利房地产的重磅消息。

众所周知欧洲国家的税赋水平都是非常高的，这次匈牙利政府出人意料的把房地产开发建设环节的增值税从先前的27%一次性调整到5%。相关人士认为此举无疑将极大的减少了开发成本，增强了开发商投资的积极性，引导各种国内外资金进入匈牙利房地产市场。与此同时匈牙利政府还颁布了刺激需求的补贴政策。其中包括对那些有3个孩子的家庭提供1千万福林现金补贴，另外再提供1千万福林低息贷款用于购置住房，期限最长为25年！

布达佩斯某资深房地产经纪人表示非常看好未来的房地产走势。她认为这直接获益于对购房需求的刺激，房屋对于匈牙利人来讲是非常重要的财产，拥有舒适温馨的住所是很多年轻人的奋斗目标。匈牙利政府提供数量可观的现金补贴和低息贷款，预计此举可以直接增强部分匈牙利家庭购置更大更好的房屋的意愿和购买力。同时该政策也被看作是对出生率的有效刺激。更多的孩子将需要更多的住房面积。在一个需求驱动和政策导向刺激的市场里，预计更多的发展商会选择在合适的时机进入市场，开发更多新建项目，在这个过程中一定会有海外资金投资匈牙利房地产市场，从而带动更多相关产业一同发展。

该房产经纪还补充到，2015年匈牙利房屋价格呈现明显的上涨，她预计在各种积极政策的刺激下，未来几年的房地产市场将更加活跃并充满活力。这也许是很多海外房产投资人所更为看中的，并希望从未来的投资中获得比较满意的收益。

这些福利显然来得太突然了，很多家庭已经开始了各自的咨询和规划。目前在匈牙利投资开发房地产市场的海外公司主要来自俄罗斯、英国、德国等，近年也出现了来自中国的投资身影。由于布达佩斯独特的人文特制，重要的地理位置，出众的自然资源，颇具吸引力的房价和生活成本，也使得越来越多的外国人来此购买房产长期定居或度假小住。

如果你正在考虑尝试欧洲的生活方式，或者正在考虑海外的资产配置或生意投资，希望这些来自匈牙利房地产市场的重磅消息能对你有参考价值！我们同时建议准备投资海外房产的投资客多了解海外购房过程中的法律法规和税收等相关信息，以便作到从容快乐地投资！因为我们大家常说：“市场有风险，入市须谨慎！”

 

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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没有外国买家的西班牙房地产市场会怎样？

问：如果没有国际买家，西班牙的房地产市场会怎样？

答：规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆，三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚（Andalucia）丶瓦伦西亚（Valencia）和加泰罗尼亚（Cataluña），其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如，外国买家占巴利阿里群岛（Balearics）房产交易的33％，加那利群岛（Canaries）也类似。在内陆，阿利坎特市（Alicante）的海外买家占比最高，为50％；马拉加省（Malaga）40％；在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉（Marbella），60％的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组，海外市场占西班牙整体市场份额的17％。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後，西班牙国内市场已经瘫痪，而大多数海外买家现金充足，国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示，80％的外国购房者不贷款，我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明，70％的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房，我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说，英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强，许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房，他们的首付也高达40％或50％。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家，但我的建议是，预算制定中，按揭成数（LTV）最好是60％，并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确，一些银行可能会提供70％按揭成数，但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中，他们提供的贷款不会超过房价的50％或60％。

2015年，我遇到过几次这样的情况，我认为房产已经卖出，但後来又挂牌，原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中，我的客户们介入了，以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来，主要海外目的地房产价格已经触底反弹；2015年则持续上升；预期年底地中海沿岸市场上涨约4％，马洛卡上涨7％。但我预计，在那些最好的地段，最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而，在我看来，海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家，他们期望获得80％-100％贷款购买典型的2房2卫度假公寓，在市场繁荣时期这轻而易举就能实现，但现在不可能。在地中海海岸，这类房产占银行没收物业的绝大部分，说得好听些大部分都不太乐观。事实上，2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区，供过於求仍是个大问题，所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此，2015年，市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格，在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动，更多的时候是波浪式变化，每月有上下起伏。至於价格，2015年初起，尽管许多地中海地区出现正增长，但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後，西班牙国家统计局的统计数据显示，2015年第三季度，所有地区的登记房价环比均出现上涨，年增长率范围从拉里奥哈（La Rioja）最不起眼的0.8％横跨巴利阿里群岛（the Balearics）的8.4％——尽管一些地区，如加那利群岛（the Canaries）和巴伦西亚（Valencia），房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样，随着银行贷款限制放宽，抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨，我估计年末总成交量将同比增长26％，离40万套不远。但是，10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过，在没有获得全年数据时，不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7％，9月则大增13.8％。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示，该国经济复苏将是缓慢而不均衡的；专业金融服务机构毕马威（KMPG）则非常谨慎地看待市场复苏，主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此，只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场，似乎就有理由说，统计表明，房地产市场确实在2015年触底；或也可以乐观地认为，2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱，可能不会变得更好，但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕，海外市场需求将持续攀升，唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

 

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2015年是中国海外地产发展里程碑的一年

2015年中国资本进军海外房地产市场正在进入一个全新的阶段。各大品牌开发企业已经快速开始自己的海外项目布局。随着中国投资者通过购买更多的海外资产来分散快速增长的国内财富，中国资产输出，在全球房地产投资市场将会占有越来越多的比重；据CBRE报告数据显示，2013-2014 年，中国资本占亚洲资本投资海外商业物业总额的四分之一以上，2014年已经达100亿美元以上。机构预计2015年投资总额将超过200亿美元。

观点1：尝试性开发逐渐向规模化开发转变

从2010年开始，多数国内品牌开发企业已经开始在全球不同区域进行尝试性开发，经过几年的海外开发经验积累，已经基本形成了品牌开发企业的海外地产开发模式。依托国内强大的消费承载力，引导国内高净值客户进行海外资产配置。随着碧桂园2015年12月18日发布在马来西亚新山投资2500亿元，开发“森林城市”项目，标志着国内品牌开发企业由原来的尝试性开发向规模性开发的转变。

观点2：形成产业化发展

同时，部分品牌开发企业结合自身产业布局，形成了以旅游产业、养老产业等为发展方向的海外地产开发模式。标志着国内品牌开发企业已经结合自身产品特点，形成海外产业化地产开发模式。如中发地产以世界各地经营的酒店为依托，推出了自己的产业化开发模式，以海外旅游与海外地产开发相结合，打造出附加投资价值的海外旅游度假房产产品；

观点3：多元化发展

目前从产品供给来看，已经不全是美、加、澳、英等主流移民国家的产品了，越来越多的新兴区域项目进入国内市场；欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、南亚区域国家、非洲重点城市均有项目在国内进行销售。

从产品结构来看，也呈现多元化发展的状态，移民加投资的房产、居住类房产、纯投资产品等，所能覆盖的产品业态基本都已涵盖。

在人民币贬值预期的影响下，预计2016年，又是海外地产高速发展的一年，国内开发企业的海外开发步伐，带动了国内客户海外投资的热情。同时，由于国内客户海外投资的热情，也会促使国内开发企业更快的向海外迈出步伐。

另据消息，2015，中国内地监管机构正在讨论推出新版合格境内个人投资者计划（QDII2），该计划允许资产净值超过100万元人民币的高净值人士至多将其50%的净资产用于购买海外资产，包括房地产。这一海外投资计划最早在2016可以在部分城市试点实施，包括上海、深圳、天津、武汉、重庆和温州。这可能成为中国居民在海外投资的一个重要里程碑，因为它将开辟一个不受干扰的渠道，允许他们直接投资海外房地产。如果成功实施，预计该计划将促使未来几年海外房地产投资激增。

 

吕小斌专栏全集

中发地产海外高级经理带你“走出去”投资获利

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年末总结：西班牙最佳租赁时机一网打尽

据西班牙航空权威机构机场航管局（AENA）发布的数据显示，2015年8月，抵达西班牙机场的乘客量超过2400万人，同比增长4.7%，创下单月新高。其中海外游客占1730万人，与国内游客持平。马德里巴拉哈斯机场乘客量反弹非常强劲，同比增长14%，这也许在预计范围之内，因此前该机场在经济衰退期间受到严重冲击，流失数以百万计的乘客，而地中海机场乘客增加5%左右。
 
为什么这对于出租房的业主而言是个好消息呢？11月公布官方旅游数据显示，8月数据强劲，进一步凸显出西班牙游客量今年将再次刷新。在过去的两年里，西班牙已经是世界上游客量第三大的国家，2013年突破6000万大关， 2014年增加到6490万，预计2015年增加到6600万以上。这组统计数据也给细分了数以百万计的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明显的是，部分游客将拥有自己的房产或与家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客寻找非旅店住宿，这部分游客数量也许多达2000万以上。

总体而言，今年夏天，西班牙地中海海岸线所有房产业主都能挂上“客满”的牌子，他们可以期待该地区旺季周的总租赁收益率达到4%以上，与一套位于市中心公寓全年或长期租赁收益率大致相同。实现更高收益率的关键是关注短期假期租赁，在其他时候，某些一年四季都是旺季的地区还可关注一下长期租赁，以及在西班牙气候最温和最适宜打高尔夫球的时候。我不是指只有一个或两个高尔夫球场，车程不到30分钟的地区，我的意思是10月和次年6月之间能吸引重量级的高尔夫球手的地区，如太阳海岸（Costa del Sol），又名太阳海岸–高尔夫球海岸（Costa del Golf），特别是马贝拉（Marbella）和圣佩德罗（San Pedro）这段中心区域，总收益率能够达到8%，约有4%在旺季周实现，另外4%将在换季和淡季周实现。该区域外，夏季租金收益率能够达到4%以上，但在换季和淡季，租金收益率可能不会超过2%。

另一个策略是针对换季淡季月的长期租赁；许多北欧和美国业主冬天会将房子出租3到6个月。另一个流行的选择，尤其是对于斯堪的纳维亚（Scandinavia）租户来说，就是全年租房，但同意在旺季搬出。这样，租户不必按月支付和业主能得到的旺季收入。唯一的缺点是，必须确保租户的个人物品有一定的可用存储空间。这种类型的租户很理想：手头宽裕、已经退休、可靠。

核心地段高质量租赁物业的需求超过供应，收益率应该上升，即使房价上涨，租金价格肯定也在增加。好的房产应该已经接受2016年预订，也有回头客。我为客户找了一套马贝拉老城区的房子，租赁的第一年，预订量将达到约280晚。今年1月，一对美国夫妇就租了3个月，自那以后，就只有几个空位。客户2015年5月买了一套圣佩德罗海滨公寓，6月1日就开始出租，自那以后，几乎每天晚上都有预订，前六个月总收益略高于4%，只要冬季和春季其他周预约量也是如此的话，收益轻达到8%以上。业主应该考虑给最后一分钟预订的打折；而且不用说，免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内饰和设备被租户认为是标准的要求。

当客户只是简单要求有可靠的租金收入，我会锁定特定目标区域，不关注其它，我会找定一种类型的房产，拒绝其它选择。找错位置，甚至只是相差有几公里，收入可能会减半。在一个特定的区域确定正确的位置，你需要处于合适的地区，因为一些地区立法反对假期短期租赁，因其受大酒店施压和当地人不满。巴塞罗那尤其如此，到处都是当地人假期租赁，而在安达卢西亚（Andalucía）虽然立法未定，但看起来可能引入一个许可制度。

 

Barbara Wood专栏全集：

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泰国普吉岛房产投资：期房VS现房如何选择？

目前泰国普吉岛已开始进入旅游旺季，在接下来的几个月，普吉岛游客里也将成为该地的购房者。每个买家在决定买房时，有许多不同的考量：要做的第一个决定是选择买期房，还是买现房。泰国二手房

这两种选择各有利弊，很大程度上取决于买家的风险偏好。

购买期房的好处：

1、能够选择最好的单位

一旦公寓或别墅开发完成，可以肯定的是，最好的单位将已经被售出，早买能给买家更多的选择。

在普吉岛购买一套公寓，度假区内需求最高的是外国人能够拥有永久业权的不动产。根据泰国2008年版的《公寓法案》（Condominium Act 2008），只有49%的公寓允许外国人拥有永久业权。因此，直到公寓建成才购买公寓，几乎肯定将错过外国永久业权配额。

2、资本收益最大化

购买期房的一个主要原因是一旦开发完成，就可以通过资产升值得到更大的资本收益。

对于房地产投资者和投机者而言，这很有吸引力，正如我们在先前的文章中提到过的，预售期间购买普吉岛房产时，通常价格上涨30%，而在施工期买房，价格上涨5%至10%。

房地产投机者和投资者希望尽早购买一个新建楼盘项目，借预售前的价格较低赚取差额。在这段时间，开发商还在未获得建筑许可、确认方案以及获得EIA（环境影响评估）。开发商想要尽早通过销售获得收益，就会向买家推出预售激励方案，通常以大幅折扣、保证租金回报、金融期权和其它形式。此时，买家将得到最低的价格，一旦公寓建成，就能实现最大的资本利得。

3、分期支付房款

购买期房的另一个优点是支付款可以在施工期间分期支付。公寓可达2年，别墅则是10至18个月。

4、更大的设计空间

购买期房可以给买家更多的空间去设计他们的房产，特别是别墅，买家可以对房屋建筑结构进行改革，如改变平面图，或是添加额外的房间。有时买家也可能买下两个相邻公寓单元，令房间更大。在这个早期阶段，买家也可以自己设计屋内装饰、家具、浴室、厨房和家用电器。

显然，购买期房是并不是没有坏处，否则每个人都应该这样做，买家必须在购买期房好处与潜在的负面影响，以及购买现房好处之间权衡。

购买期房的坏处：

1、投资风险

决定买期房好还是不好的一个主要因素是是危险因素。投资总有风险，这个项目有可能会延迟或无法建成，如果你购买现房，这些问题完全不存在，对于厌恶风险的房地产买家，不建议买期房。

除非开发商推出一间展示单元或更早的完成开发，买家将不确定他们得到的成品质量。在购买现房，买家可以看到、触摸和感觉成品，所以他们确切地知道他们所购买的公寓是什么样子。

2、租金收入

对于那些希望通过租金赚取收入的房地产投资者来说，购买期房不能一开始就能得到租金收入，需要等到房子建成才行。如果买的是公寓期房，可能要等上2年或更长时间。对于这类房地产投资者来说，购买现房会更适合，因为可以立即开始产生收入。之前在先前的文章中提到过，相比其他全球房地产市场，普吉岛租赁收益历来非常有吸引力的。

全球房地产租赁收益比较（来源: 环球房地产指南）

如果开发完成，但卖不完，开发商通常会推出现房促销活动，如提供免费家具、免转让费，以试图卖完剩下的房子。这对买家可能是不错的选择，虽然在房产价格上，无法得到跟购买期房同样的资本收益，不过促销活动可以非常有吸引力。

购买二手房又如何？

我们在今年早些时候发布的文章以及2014年市场报告中已经明确提到， 普吉岛二手房地产市场比新开发的房地产项目价格更低，更具性价比。原因有许多：泰铢升值， 房地产价格升值，建筑材料成本增加等等，所有这些都意味着5年前或是更早的卖家可以提供大量的折扣，从而比市场其他卖家以更廉价的出售，还能轻易取得利润。这使得买家和投资者利用当前的机会，促进了二手市场活动增加。

买二手房有一个缺点就是，通常会需要一些装修或改造工作，才能令这房产符合买方的口味。虽然在泰国很多装修，改造成本相对较低，尤其是相对于欧洲或澳洲，但仍需要买方耗费时间和经历。

通常，购买二手房地产，你会错过很多资本增值机会，而购买期房则不会。然而现在二手市场的情况就是这样，随着普吉岛房地产市场复苏，市场上出现的一些房产开价低得令人难以置信，这也能产生跟买期房一样的资本收益。

目前房地产市场在普吉岛依然缓慢有几个原因：没有一个群体接下俄罗斯买家留下的烂摊子、世界经济仍然疲弱、泰铢兑欧元，英国等多国货币汇率仍然走强， 许多人误解泰国政治局势，包括不熟悉情形潜在买家。然而黑暗中总有一丝光明，这样的结果是，从二手市场和开发商手中买家都可以买到一些非常好的房子。

对于那些永远坐在一旁等待泰铢贬值或接下来的选举的人，他们可能太迟，错过了市场底部这场盛宴，现在市场已经开始复苏。如今是成为普吉岛房地产买家的一个极佳时间。

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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为什么要在泰国购买度假或养老房产？5个原因打动你！

如今，大多数中国买家在泰国置业的都是纯粹以投资为目的。买家通常被这些事实所吸引：他们有可能购买到带永久产权的公寓，泰国房价比起中国或其他火爆的海外投资地要更实惠，泰国的租金收益率也很高。许多泰国开发商都提供租金保障计划，这样购房者能获得8-10％的固定回报率，而一些买家通过当地租赁公司在某些情况下甚至能获得高达15％的年回报年息。

然而，随着中国赴泰国旅游者持续快速增长，越来越多的回头客开始在泰国买房自用。

1、低旅行成本

泰国为什么如此吸引二次置业者？这并不难看出。首先，泰国靠近中国，去泰国简单容易。从中国南部飞到泰国只要两个小时多一点，从北京飞过去也只要六个小时。2015年，许多廉价航空公司已增加了新航线，从中国可以飞到泰国的不同地区，这不仅降低了旅行成本，也更方便地连接了那些生活在中小城市的中国人。目前，中国人最青睐的二次购房目的地，如澳大利亚、加拿大和美国，都需要长途旅行，费用昂贵。相比之下，在泰国购买二套房真又实惠又方便且能快速到达。

2、热带气候

这些快速而方便的航班意味着泰国置业者人数可能在更短的时间内迅速增加。泰国一年四季阳光充足，温暖的热带气候，对生活在寒冷地区和污染严重的地区的中国人来说，来这度个小假真是完美的解脱。

3、低廉房价

因为泰国的房产如此实惠，不仅只有百万富翁才能在这安置第二家。只要50万元人民币，你就能在泰国买到一个约35平方米的一居室公寓，不仅功能齐全、舒适，而且地理位置优越，例如坐落中国旅客最爱去的普吉岛、芭堤雅和清迈等地的功能齐全的豪华度假胜地。泰国的度假房产相比海南的顶级度假房产性价比要高得多。

4、退休移民

除了是一个完美的度假目的地外，泰国对任何人来说都是购买养老地产的理想地点。泰国特别欢迎退休后来此居住的人。任何超过50岁的人都有资格领取退休签证，有永久居留权。完全没有像到美国、欧洲和澳大利亚等地退休需要克服的移民障碍。

几十年来，欧洲人一直在泰国购买养老地产。他们在自己的国家过夏天，到泰国来躲避冬天的寒冷。对于中国北方人，这样的安排也将是非常方便的，短暂的飞行就可以定期回家。

5、优质医疗

来自世界各地的大批的退休人员在泰国安置第二个家，泰国拥有完善的基础设施为老人服务。泰国不仅因热情好客享誉全世界，重要城市还拥有世界一流的医院——医疗护理不仅高质量，花费还远远低于中国。

对于寻求二次置业的人来说，无论找的是偶尔度假用的别墅，还是永久的退休之家，都很难找到一个比泰国更有优势的地方。

 

Emily专栏全集

Emily解析泰国房产投资

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泰国度假住宿安排：别墅VS酒店如何选择？

当规划一次泰国度假时，位置通常是首先考虑因素。一旦选好了目的地，接下来要决定的是住宿。通常，度假者会立即找酒店，因为他们认为酒店的性价比最高、设施也更多。然而，近年来，租赁别墅已成为一种流行又灵活的度假选择。想象一下，一个五口之家，父母和三个孩子，如果住酒店的话，他们将不得不预订至少两间房，如果孩子还小的话，可能父母还要分开留守。这种情况下，房间只是一个睡觉的地方，而不是最理想的选择。现在，再想象一下，这个家庭用订两间酒店房间一样的价格来订别墅。每人都有自己的卧室，大家在一起很安全，无论是室内还是室外他们都有共同的活动空间。有了私人游泳池和花园，孩子们玩起来更安全，家长监督也更容易。

租用别墅不仅对家庭来说是个好主意，对注重私密性的情侣也是个不错的选择，用来度蜜月简直是完美，还适合团体度假人群。普吉岛有很多可以租7、8个晚上、有两间房的别墅，每个人都能轻松找到合适的。如果是团体度假，无论是年轻人还是几对夫妻，分享一个六间卧室的漂亮别墅，不仅经济实惠，还能体验其他选择所无法提供的极致热带生活方式，还有什么比这更好的呢？设备齐全的厨房，室内、室外用餐区和休息室，阳台和露台，都提供了更多休闲的选择。普吉岛别墅往往占据最迷人的地理位置，完全私密，给客人提供更多的自由。

独栋别墅就意味着，没有其他客人会出现在你的个人空间，花园和水池只供你使用。有些别墅设计得像度假村，有热带花园，公共游泳池及诸如水疗中心、餐厅、全程管理服务的设施。度假者可以选择租靠近繁华旅游区的别墅，这些地方通常地势会很高，如山坡地的黄金地段；或租住在安静的区域，享受宁静轻松。在普吉岛到处都有可供出租的别墅，主要海滩附近、内陆的丛林或风景如画的东海岸，每个人都可以找到地理位置适合自己的别墅。

租用度假别墅还可以自己做饭，降低了餐饮费用、消除了餐厅固定营业时间的限制。有些别墅甚至提供了内部厨师，随时都可以为你做饭。大部分别墅都有安全措施，如门禁、闭路电视、报警系统等，度假者可安心居住。通常，一些别墅还能提供额外的服务，如钟点工、洗衣、保姆、机场接送，或是别墅内的按摩和水疗护理。别墅的主人或管理层往往会提供更多个性化的服务，让住宿完全无压力。带司机的汽车或汽车租赁通常也可提供，工作人员可以告诉你去哪里和做什么。别墅出租没有隐藏的费用，没有17％的税金和服务费，而且入住/退房时间更灵活。大多数别墅提供高速网络连接，而很多酒店仍然收费。

以下是租住别墅和酒店就不同考虑因素之比较：

中介将和别墅主人打交道，没有时差和语言障碍，预定更轻松。在普吉岛租别墅时，可以使用诸如Siam Real Estate之类的房地产中介，不仅能更好地“货比三家”，而且预订有保证，省心不少。别墅那么多，搜索工具就显得非常宝贵，你可以选择那些对你最重要的特征，比如卧室数量、海景、靠近海滩或可访问性。

Siam Real Estate有很多的度假别墅可供选择，适应各种品味和预算。

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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“为什么骗我的是同胞？！”中国移民在西班牙被坑经历反思与法律建议

阅读提示

西班牙华文媒体《欧华报》在11月27日头条刊登了“为什么骗我的是同胞？！中国移民讲述在西班牙投资买房被坑经历” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折经历在西班牙移民圈引起了广大移民的共鸣。

做为西班牙最有名望的刑诉华人律师，季奕鸿律师在近两年来接到了投资移民的维权咨询多达一百多个，立案五起。在网路上，网民们自发组建了分享西班牙移民陷阱的小组，注册用户达到五百多人。纵观西班牙移民热潮的这三年，多数移民顺利获签的喜悦背后也夹杂着少数移民被 “坑” 被 “骗”史。“究竟是谁在骗我，我又是怎么被骗的？” 季律师分享中国移民在西班牙维权的几个典型的案例，希望引发大家的深思和警示。

案例一

“买房产送移民”，开发商提高房价，移民损失20万欧元。

北京的董先生为了避免移民中介的猫腻，选择直接与西班牙的地产商签约购房。开发商贴心地为董先生安排了华人员工吴女士全程为其办理手续。考察了几套房产后，董先生看中了一套售价为六十五万六千欧元的联排别墅，该地产商热情地提出为了方便董先生这样的VIP客户，购房后公司有专门的律师免费负责董先生的投资移民服务。豪爽的董先生觉得该地产公司的服务非常 “实在”，于是签约购买了看中的别墅，该开发商也履行承诺为董先生一家办理好了投资移民手续。

董先生全家来到西班牙定居后，因一次偶然的机会与住在同一小区的邻居用英语闲聊了起来。交谈中董先生发现该邻居与自己几乎同期购买的同类别墅价格则比自己的低了至少20万欧元。怀疑自己被开发商坑了以后，董先生找到季律师进行咨询。季律师表示：西班牙为自由市场经济国家，地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同则表示同意房屋价格并自愿付清了全款。此交易程序已经完成，合同也真实有效, 并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。因此董先生事后想以对方诈骗为由讨回20万欧元的请求在法律上并不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了哑巴亏，20万欧元买个教训” 。

案例二

中介故意隐瞒信息，付不出房款客户买别墅定金被吞。

河南的郑女士签约了国内的移民中介办理 “一条龙” 移民西班牙巴塞罗那。来到巴塞罗那后，郑女士看中高档别墅一套。该中介和其西班牙合作律师利用郑女士缺乏对国际汇款手续了解又急着移民的心理，让郑女士根据“西班牙这边的规矩”签订了承诺三十天内付清全部房款的合同。郑女士回国后，支付了10%共计6万2千欧元的定金给房东。此时郑女士因为不了解大额国际汇款程序，并没有提前准备相关文件，中介和西班牙律师则借故拖延隐瞒相关信息。合同过期前一个星期，郑女士才被告知进行大额汇款需要向银行提交收入证明，虽然最后一个星期郑女士放下了公司的生意，四处奔波准备文件，但因为相关的认证手续无法在几天之内办好，最终郑女士还是无法将房款在规定的时间内汇出。根据合同的规定，6万2千欧元的定金尽数被房东吃掉。郑女士找到中介理论，中介则声称是郑女士自己没有能力备齐汇款文件，郑女士的损失与他们没有任何关系。目前郑女士已根据季律师建议在国内向其移民中介提起民事诉讼。

案例三

贪便宜选择廉价移民服务，材料被扣，财产安全留隐患。

音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿非营利移民西班牙安享晚年。在马德里某华人聚集区看房时，胡老师认识了某华人中介。该中介声称可包办非营利移民的整套手续，收费仅千余欧元。胡老师交了定金后，该中介陪同胡老师老两口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡老师回国后，在移民群里了解到几名通过该中介办理了移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份，因为害怕受骗，胡老师就和该公司商量说自己暂时不打算移民了。得知胡老师想要中断服务的想法，该中介马上声称材料均为他们代办，如果胡老师不继续办理移民则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。

这样以来，胡老师的移民计划受到了影响：一来需要再次来西班牙重新办理各项手续；二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住，胡老师担心自己未来在西班牙的投资的安全性会有隐患。接到胡老师的求助电话后，我所决定帮助胡他办理取消银行授权。但是和胡老师沟通后了解到，胡老师只知道中介要求自己授权给了一个西班牙人来管理自己的账户，因两人无法沟通，胡老师连此外籍人士名字如何拼写都不清楚，更不用说对方的身份信息，这样给取消授权造成了困难。事后，经过多方努力调出了被授权人的信息，该事情才得到了圆满的解决。

案例四

咨询公司勾结房东，劝说客户签下“阴阳公证书”，魏先生7万欧元蒸发。

上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套，总价27万9千欧元。该西班公司告诉魏先生，如果公证书价格可以写低一些，那么房东可以少交点税，这样也可给魏先生适当优惠房价。魏先生听取了该咨询公司的劝告，授权该公司私下向房东支付7万欧元，并做了“阴阳公证书”，将公证书上的价格由27万9千欧元写成20万9千欧元。魏先生来西班牙后，因为该咨询公司无法提供私下交易的7万欧元的任何凭据而对此7万欧元的去向产生了怀疑。魏先生向该咨询公司提出了自己的疑问后，对方先是告诉魏先生“不要没事找事儿”，魏先生进一步理论后，还遭到了这家公司的人身威胁。幸运的是，魏先生支付的房款全部是经银行转账的形式支付给该咨询公司，并且魏先生也保存了该公司对其威胁的证据。目前季律师已受理魏先生的请求，以诈骗罪，伪造文件以及威胁罪对该咨询公司依法进行起诉。

在西班牙中国律师事务所多次移民维权的案例中，我们不难看出，不少移民之所以吃亏上当，付出了时间和金钱的教训，不仅仅是 “同胞骗同胞”或是“外国友人骗中国人” 这么简单。要知道，因为中国客人在心理上或者语言上的特殊性。西班牙的房产商或者公司往往聘请中国员工担任销售顾问，一些华人的中介卖来卖去，卖的还是西班牙开发商或者西班牙房东的房子。在这一事件上，很难说欺骗某些移民的究竟是在一线从事销售的华人同胞还是站在后台的西班牙开发商，只能说移民房产销售的巨大利益将不同的各方联合在了一起，共同将黑手伸向了中国的移民们。

季律师专业忠告

从法律角度出发， 季律师提醒广大移民不妨进一步思考 “为什么被骗的会是我？” 许多移民被骗的根源往往是自己在处理移民事务上的决定失误。在买房和移民事务上，有人轻率地地选择 “一条龙”的包办服务，购买中介安排的房产，跳进了移民中介和开发商勾结抬高房价的陷阱；有人青睐房产商打出的“廉价移民” “买房送律师服务” 等， 在没有自己独立的律师的监督下被 “安排着” 买了房。中国有句古语 “羊毛出在羊身上”， 如果仅仅为了节省几千元的移民费用而支付了数十万元的 “灰色房价”，这样占到的便宜是真的便宜吗？ 究竟是谁给了别人一次骗自己的机会？

在此季奕鸿律师再次提醒大家，想要买到干净的房产，安全地移民西班牙，最简单有效地途径就是将购房和律师移民服务分开，自己聘请律师监督中介和房产服务。例如：自己寻找或参与寻找房源，掌握选房的主动权；聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房，对整个买房的过程进行法律监督，对天价“房价陷阱”说NO。同时还应认准办理购房和移民的律师事务所的正规资质，移民前先请专业的律师对自己的移民资质做评估再做决定等。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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西班牙房地产投资有道 先认识房市起伏的“七年之痒”

房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

  1. 你的在业时间有多长？
  2. 你收取卖家多少佣金？
  3. 你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

 

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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俄罗斯房地产遭遇疯狂寒冬！八张图表看透2015俄罗斯房市

为什么俄罗斯房地产市场这个冬天疯了？你会这样问我。是这样的，在过去的24年，俄罗斯房地产市场从未有过如此戏剧化的倾向。全国各地的供应都大幅度偏离正常值：一方面，需求同比去年减少了43％；另一方面，货币波动和通胀风险更是雪上加霜。这是个关键时刻，房市到达极限点，市场的发展模式出现转变。今天，我们可以说，长期的跌势已经形成了一个新的房地产市场。

2015年首9个月基本市场指标

三个月内，卢布兑美元的波动范围在55.48至70.75之间。决定卢布波动性的决定因素是油价，而目前油价也承压。但是，俄罗斯外债的偿还不会像2014年第四季度和2015年第一季度那样危险。

布伦特原油价格与卢布兑美元汇率

然而，今年第三季度卢布的波动性加剧并没有成为投资交易的障碍。该季度的总投资额达8.14亿美元，比去年同期下降21％。今年首九个月的投资额为20亿美元，同比降低23％。

房地产投资额，十亿卢布

在经济困难时期，俄罗斯本地投资者通常主导房地产市场——前9个月，他们所占份额达75％。外资占房产交易量的份额为25％，2010年-2014的平均水平为29％。但是，外国投资者对俄罗斯市场的兴趣仍然存在，尤其是亚洲投资者。

按俄罗斯和外国资金来源划分的投资分布，十亿美元 2015年前9个月，房地产细分领域和区域的投资分布 莫斯科资本化率动态（％），按办公室、商业和仓库划分

中国企业对俄罗斯市场的兴趣以私人投资者和基金为代表。俄罗斯-中国投资基金（RCIF）已经宣布，计划收购莫斯科商务园区Comcity。上海海外投资股份公司（Shanghai Overseas Investment Joint Stock Company）正在圣彼得堡野心勃勃开发“波罗的海明珠”（Baltic Pearl）项目。该项目能为3.5万人提供新居，建筑成本近30亿美元。按规划，一个205公顷的地块上将建设170万平方米的商业和住宅地产。

投资的地域分布，按莫斯科、圣彼得堡及其它地区划分，十亿美元 现房或施工中房地产的投资结构分布，十亿美元

总之，我会说，决定俄罗斯整体经济的因素将是卢布汇率和油价的动态。由此导致的供给与需求之间的差距，让资产购置能获得较大折扣。至于工业项目，俄罗斯当前经济状况和国际制裁施加压力，为未来投资者获得最有利的条件提供了可能。

**图表数据来源：高力国际（Colliers International）

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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