为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。
2019年房地产投资市场走势
首都圈新建公寓
根据日本房地产经济研究所的调查结果显示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间，10月时维持在5992万日元的高水平，这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。
但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨，新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看，新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房数量为2007户，比上月(2359户)减少了14.9%，比去年同月（2845户）减少29.5%。
对于日本房产投资者来说，笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外，在新建公寓高水平价位持续的情况下，人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%，的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说，消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小，但是如果购置金额比较大的话，消费税额差异就会非常明显了。
这里也需要明确一点，在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分，土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此，消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。
举个例子，如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋，由于消费税增加，投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。
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首都圈二手公寓
与此相对，根据日本不动产研究所的数据显示，在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下，首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件，比去年同期增长了8.3％，仍旧保持着较高的水平。
2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均价再次上升，与上个月相比上涨了0.4%，为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元，东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%，为8050万⽇日元。
2020年房地产投资市场前景预测
总体来看，首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响，新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。
由于奥运会的原因，2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素，绝不是唯一的判断标准。
奥运会是短期的，为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善，而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。
而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素，而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示，令和元年（2019年）11⽉1日，东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比，总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区，人口密度排名前5的区依次为：丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。
日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象，首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区，中央区和港区这三个中心区，未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都，总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。
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总而言之，随着东京城市功能的不断发展，人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京，城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望，推荐大家在日本进行不动产投资时，首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面，东京都占据着绝对优势。
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【瑞川株式会社】社长杨旭
