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2020年日本房地产投资前景如何？｜居外专栏

为了让投资人能在日本2020年（奥运年）中更好地掌握房地产投资情况，笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向，也简单预测了下今后的动向。

2019年房地产投资市场走势

首都圈新建公寓

根据日本房地产经济研究所的调查结果显示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间，10月时维持在5992万日元的高水平，这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。

但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨，新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看，新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房数量为2007户，比上月(2359户)减少了14.9%，比去年同月（2845户）减少29.5%。

对于日本房产投资者来说，笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外，在新建公寓高水平价位持续的情况下，人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%，的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说，消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小，但是如果购置金额比较大的话，消费税额差异就会非常明显了。

这里也需要明确一点，在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分，土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此，消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。

举个例子，如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋，由于消费税增加，投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。

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首都圈二手公寓

与此相对，根据日本不动产研究所的数据显示，在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下，首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件，比去年同期增长了8.3％，仍旧保持着较高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均价再次上升，与上个月相比上涨了0.4%，为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元，东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%，为8050万⽇日元。

2020年房地产投资市场前景预测

总体来看，首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响，新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。

由于奥运会的原因，2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素，绝不是唯一的判断标准。

奥运会是短期的，为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善，而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量，那就需要足够的观光设施承载，再开发的新建项目提高了居民生活的便利度，从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。

而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素，而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示，令和元年（2019年）11⽉1日，东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比，总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区，人口密度排名前5的区依次为：丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。

日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象，首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区，中央区和港区这三个中心区，未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都，总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。

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总而言之，随着东京城市功能的不断发展，人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京，城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望，推荐大家在日本进行不动产投资时，首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面，东京都占据着绝对优势。

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香港发展新界土地适宜采取基建先行｜居外专栏

中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。

“明日大屿”

而造成香港房屋问题的一个深层次原因是土地供应不足。大屿山可以是未来土地供应的主要来源。

大屿山具备无可比拟的策略性地利，并有完善的航空、道路和铁路运输交通网络，向外连接到大湾区其他城市及世界各地，对内连系位于中环的现有核心商业区。在大屿山附近区域新增土地应付住屋和经济需求，有助达至更均衡的人口和就业空间布局。因应大屿山发展而建造的策略性交通设施，亦有助纾缓新界西北现时的交通压力，以及加强市区与新界之间的连系。为把握大屿山的策略性优势和机遇，行政长官在2018年施政报告中公布“明日大屿”愿景，以期为香港未来的可持续发展奠定稳固基础。

但目前看来，“明日大屿”排期上立法会要求拨款可能有困难，通过拨款又是难上加难。

土地共享计划

香港行政长官在《2018年施政报告》概述了“土地共享先导计划”（先导计划），旨在释放私人拥有的新界农地的发展潜力，以公私营合作模式作公营及私营房屋发展。

该原本计划可释放150公顷土地，应该在年中提交报告，但现在又延至2020年。长期供应似乎毫无头绪，至于中期供应则可从动工量估计。根据屋宇署资料，2018年全年动工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年头9个月也只有6,327伙动工，加上2019年头10个月只有8,007伙在等待批准预售。可以预见，私楼供应在2021年开始就出现断崖式下跌。

《土地收回条例》

刚刚公布的施政报告，提出通过《土地收回条例》来兴造公屋，即使成功收回新界土地，也会受制于基建限制。可以发展的地积比率有限，难于提供大量单位、填补不足！

该条例有超过100年历史，目的是为了便于收回须作公共用途的政府土地。因此，政府要运用条例收地，第一步是由规划署、房屋署或地政总署等相关的政府部门确立土地的公共用途，一般是公营房屋、基建或公共设施，过程包括咨询区议会，及城规程序。之后经过特首及行政会议同意，便会开始刊宪，期间收地公告的副本会交予土地的注册业主，给予1至3个月通知，并作出赔偿。最后土地业权就会复归政府所有，并由相关部门清场及发展。

就以新界北米埔自然湿地保育区（WCA）为例，此湿地面积有1,781公顷，属于保护地带，当然不能建屋。但包围WCA周边的湿地缓冲区（WBA）面积也达1,231公顷，这里申请建屋，难度极高。根据过往经验，即使获批，密度也会低于1，交通配套是其中一个死结。

其实，香港铁路北环线正好经过该区，可大大解决交通问题。但规划已近20年，一直只闻楼梯响，未见落实，相信是与估计乘客量不足有关。土地未能大规模发展因为无铁路，铁路未能落实因为无足够人口。这又是一个鸡蛋同鸡的问题。

香港的土地及居住问题，累积了20多年，政府要大刀阔斧式的改革才行。开发新界土地，宜采取基建先行方式，才能让土地发挥最大的功能，以便兴建更多房屋，让更多香港人安居乐业！

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香港放宽按揭保险一石三鸟效用大｜居外专栏

香港特首林郑月娥在施政报告中，将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数，可以达到楼价九成；800至1,000万港元也可以达到八成，令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期，供款能力足够便可晋身业主。

新措施只限现楼，为淡静的二手市场带来非常大的即时刺激，令买家涌现。消息公布后两个星期，单单将军澳的二手成交已经超过200宗，以后买家买楼不需要靠父母，靠自己的能力也可以上车。这个讯息很重要！很正面鼓励年轻人上进，打破宿命，此为新措施的直接效果。

第二效果，就是过去几年，不少首期不足的买家，为了上车，只可选择新楼，利用了发展商提供的高成数按揭置业。此类按揭的低息年期，通常只有两年或三年，之后买家便须支付相当高的利息。今次放宽措施，买家便可以选择将贷款转回银行，享受银行较低的贷款利息。对这类业主，可谓松一口气。否则，便会捱贵息，大大增加他们的负担。

最后一个效果，就是对小商人的帮助。香港未来的经济面临相当大的隐忧，不少餐厅、旅游相关的生意，肯定首当其冲。不少中小企老板都是将自己自住的物业抵押给银行，以获得流动资金。银行眼见贷款商人生意欠佳、物业市场又回落、成交减少，趁抵押物业还有价，随时要求中小企还钱，俗称“Call loan”。今次放宽措施，令物业市场回暖，银行不怕物业贬值，自然容许贷款人多点时间，令中小企老板多点空间去应变。

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当然新措施对笔者所属的地产代理业来说也是及时雨。否则，很多从业员在年底，相信都会加入失业大军。所以，对整个社会的正面效用不少，可谓一石三鸟，对稳定香港的经济有裨益。

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日本羽田机场扩容：你在飞，它在涨！| 居外专栏

日前，著名旅行杂志评选的2019年全球魅力城市（美国除外）前10位排行榜新鲜出炉，东京连续4年高居榜首。

世界各地的游客用脚投票，再一次肯定了东京的魅力。当然，东京也意识到了自身吸引力只增不减，总要做点什么才能消化外界的认可。2020年东京奥运会在即，东京羽田机场计划于2020年3月增加国际航班，日本旅游局表态“将把握机会积极招徕游客”。

9月2日，日本国土交通省公布了计划于2020年3月开始执行的羽田机场国际航线起降架次扩容分配计划。在该计划中，日本每天向9个国家和地区分配了50个航班。获得份额最多的是美国，共计24个航班。分配给中国的航班共有8个，位居第二多。近年来，中国游客占据了外国访日游客的半壁江山。

羽田的国际航线起降数量将比现在的每天约80班增加7成，这将为接纳因东京奥运会和残奥会而增加的访日游客发挥巨大作用。国土交通省估算认为，通过此次增加航班，羽田机场国际航线的旅客人数全年将增加700万人。如果与2018年的实际人数简单相加，总数将达到约2500万人。

羽田机场位于东京市大田区东南端，多摩川河口的左岸。相比有大量廉价航空的成田机场，羽田机场的优势是方便抵达东京都中心，但航空运费偏高，所以更多的是针对商务游客和比起运费更重视交通的人。

言归正传，对于投资人来说，从羽田机场扩容中嗅到投资商机才是关键。增加国际航班最直接的影响是大幅扩增人流量，事务所、店铺等需求量随之增加，从而拉动周边住宅区、商业区地价。我们不妨看看最大可能有所裨益的地方是哪里呢？

羽田机场近距离的一个沿线人流量大车站是大森站，到羽田国际机场约17分钟车程，一站直达高人气大站品川站。既承接了羽田机场的国内外游客，也缓冲了往来品川的当地原住民。

大森站位于大田区与品川区交界处，虽然不在东京市中心，但是在羽田机场和品川的照拂下，有着惊人的人流量。2018年大森站的每日平均乘车人数为96,972人，作为没有换乘路线的单独车站人流量排名世界第一。

2020年羽田机场扩容，大森站势必会迎来更多的游客。此站不远处就是大井竞马场和户越银座，很多人来大井竞马场看马赛、来户越银座泡温泉。

举个例子，大森商圈的一整层事务所，所处地段优越，正对面是日立公司总部。附近500米内还有西友百货、itoyokado、oozeki等大型连锁购物商场，商业氛围十足。事务所加上停车场，一年租金收入约117万元人民币，而且售价仅需1500多万元人民币，回报相当丰厚了。

本身所处地段有升值的潜力，预计羽田机场扩容投放使用后，身价又要涨一波。同时，大森商圈的另一栋高端大楼，与上述的事务所仅距335米。一年租金就高达385万元人民币，租客都是日本著名连锁品牌店铺。

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此楼距离附近唯一地铁站仅几米，人潮旺，到品川站只有一站路之遥。品川从古至今就被称为日本的交通和商业的据点，也是日本羽田机场和中央新干线的换车的地方。简而言之，此处是交通起承转合的要塞之地。

羽田机场这一重大变动引起周边不动产生态环境变化，增值空间不可忽视，投资就是要站得高，看得远。

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中亚纪行：穷并快乐着｜居外专栏

笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。当今发展如何，令笔者产生好奇！想亲身体验一下。

出发前，笔者心中估计这裡位处沙漠，名不经传，应该相当落后。但实情是这裡的城市都处于沙漠边缘的绿州，物产丰富。除了缺乏海鲜之外，其他蔬果牛羊都不会缺乏。哈萨克更因有油田开採出口，政府更能花费钜资去兴建新首都。乌兹别克有美国雪佛兰在当地设厂，通街都是新车！

谈到“一带一路”，有所谓双西公路。起点在中国江苏连云市、途经哈萨克、再进入俄罗斯、终点在圣彼得堡，与欧洲公路网连接。双西公路中国境内段长 3,425 公里，已于 2017 年 11月完成。哈萨克境内段长 2,787 公里，也已经基本完成。俄罗斯段 2,233 公里，预计在 2020 年完成。

笔者有机会走了其中 170 公里。六线行车，建设水平很好，行车非常舒适。待整段公路完成，“一带一路”就将欧洲连起来。

这里人民以务农为主，收入也不高，平均只有每月 300 至 400 美元收入。而且当地也出现水资源问题。源于苏联时代，为了满足棉花的需要，大力增加在当地棉花的耕作。将河流改道，最终令咸海面积大大减少，预计在明年甚至全面乾涸。当地政府为了扭转情况，已下令将农田改作种植水果，减少用水之馀，水果出口的收入也会较多！

笔者老本行是物业交易，当然有查询楼价。哈萨克导游透露在市中心最旺最贵的地段大约每呎港币 1,500 元。而在乡郊可以很便宜，港币 20 万便可以买到一个 2 房单位。当然，对于这裡人均平均收入只有每月约港币 3,000 元的背景下，买楼置业不会是易事。

所以当地政府也为会为低下阶层提供低息贷款供楼。首任总统的明确目标，就是人人有屋住。果然在笔者经过的地方，并没有任何露宿者。在这国度他们虽然穷，但衣食无忧、居有定所，比很多富裕国家，还要快乐幸福！

虽然哈萨克及乌兹别克并不是笔者所想那麽落后，但毕竟是第三世界，很多设备都是苏联时代遗留下来，像中国1980 年代刚开放时候的状况。大家可以想像 1991 年苏联倒台，这些加盟国各自独立。各国种族不同，为了争夺地盘、资源利益等等，随时发生内战，就如巴尔干半岛与南斯拉夫一样，内战至今仍未安全平息，甚至民不聊生，但战争在这裡并没有大规模爆发。反而中亚五国各自寻找自己的出路，并没有追随任何一个大国的脚步，这裡反映出人民的素质。

自苏联解体后，百废待兴，很多制度都重新建立，非常不容易。笔者在博物馆中就看到乌兹别克独立最初几年使用的临时货币，跟大富翁游戏用的纸币差不多。又如飞机场是前朝留下，但国家却又没有飞机。还记得格鲁吉亚独立后全部苏联时代的工厂没有生产可做。拆除工厂的钢材去卖，竟然成为国家主要外汇收入。要重新建立一个国家，人民受苦似乎是避不了！

笔者曾经跟一位导游闲谈，她曾是英语教师，受过高等教育，反而离开城市，在乡郊地方当导游。她表示在这里生活虽然艰苦、物质不够好，但生活愉快。如果盲目追求财富，财富并不保证带来愉快的生活。她进一步举例，她有一位美国客人，因为富有，她的子女无所事事，吸毒、打交、聚赌、无日无之，反令这位美国客人天天担忧，似乎财富为她带来烦恼多于快乐。这位导游是一位不足30岁的年轻人，已经懂得这个道理，也就是难得，也是质素的反映！

这似乎也不是个别例子，笔者在街上遇见的脸孔，都是愉快的！他们相互之间，看来也是和洽的。虽然大家都是在过着简单的生活，但不会为此心生不满，互相埋怨及分裂！在他们口中笔者经常听到的是，“我们国家的生活愈来愈好了”！

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从商业视角展望2019加拿大房地产 — Daisy黄岚独家分析解读CBRE报告 | 居外专栏

伴随着世邦魏理仕新一年地产报告的发布，一年一度的商业地产展望解读又和大家见面了。今天就让Dasiy黄岚结合自己的市场一手经验，仔细地帮您梳理解读一下，从以下的商业视角来展望2019加拿大房地产。
o 从指标看大势
o 问题点和关注点
o 需求来源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具体详见视频

责编：Adam Chen

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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在日本，比婚房更刚需的竟然是？ | 居外专栏

前几天，某售房平台对北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市，近千位18-50岁的女性群体在其平台上房产交易分析后发现，2018年，女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者，而相比之下，2014年时该比例仅为30%左右。

74.2%的女性买房时没有接受伴侣的资助，其中45.2%接受了父母资助，29%能完全凭一己之力买房。数据显示，我国的单身女性年纪越长，越有购房意识。

在30岁以上的单身大龄女性中，47.1%的人已经购房，其中全款购房者达到三成以上，有二套房的占比也达到了23.4%，买房的单身女性表示能够感到更有安全感。

这份数据报告超出了很多人的想象，一度被推至微博热搜。可见如今我国大城市的单身女性对于结婚必须购置婚房已然没有过于硬性的要求了，她们往往能通过自己的努力购置房产。

在日本，人们对于婚房也没有太多执念，比婚房更刚需的其实是写字楼。

在经济景气顺利恢复的大背景之下，东京市场对于写字楼的需求十分旺盛，需求量又创新高。2018年以“东京中城日比谷”（位于东京千代田区）为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米，猛增至2017年的3倍。

仲量联行发布了2019年1月末东京A级写字楼的空置率及租金水平，空置率仅为0.9%，相当于入住率达到了99.1%，时隔27年再次升至98%以上。

截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。

*小科普：

日本房地产行业商务写字楼的分级体系

日本的房地产行业将商务写字楼分为A、B、C三个级别，主要的几家房地产开发公司有各自的标准，细节上各家虽然有一些差异，但是在主要原则上是基本一致的。

判断A级写字楼的定义一般为：位于东京都心5区及周边地区、楼面面积共达1万坪（合33060平方米）以上、标准层面积990平方米以上，基础楼层面积300坪以上（合990平方米）、房龄15年以内(大规模改造过的除外)、配套设施满足相关标准，天花板高度2.7米以上，个别空调，高水平的抗震与环境性能的房子。

2018年，东京都心的五个区的大型写字楼新增供应22.8万坪（约合75.38万平方米），达到了过去10年的峰值，租金以年率8%到9%的速度不断上涨。

但尽管如此，大部分写字楼依然没有空房！以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝，许多新建大楼甚至在竣工前就达到了百分百的入住率，就连今年才会完工的新建大楼约7到8成都被租客内定了，二次空置的问题正被顺利解决，市场的焦点已经转向了2020年至2021年完工的大楼。

供应超过需求，空室率低、租金上涨，种种迹象表明，目前东京就业人数正在增加，且随着日本工作方式改革的推进，越来越多的企业搬迁和扩张的动向突出。　　

*写字楼供不应求得益于企业大量迁移规模扩大

2018年各企业扩大经营规模的欲望仍然旺盛。对企业的迁移理由进行了统计。“人员增加/业务扩大”连续4年位列理由排行榜榜首，并且，在2018年的调查中因该理由迁移的企业占比与上一年相同，均占到了整体的46%。

过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业，随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等，新用户吸收了增加的办公面积，大型房地产公司将建造能让入驻企业高效工作的有吸引力的办公室，以应对企业的需求。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。

排在迁移理由第2位的是“集中分散的办公地点”，所占比例为37%，与上一年保持相同水平。

越来越多的企业选择将分散在各处的办公地点进行集中，将分散在同一栋大楼中的不同楼层的办公地点整体迁移到一栋大型写字楼的同一层的情况。

2017年，能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室wework”进入日本市场。2018年12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米，增至2017年的2.7倍，这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。

排在第3位的是“提高业务效率与便利性，对工作方式进行改革”。以此为迁移理由的企业占了15%。2018年日本企业的关键词之一无疑是“工作方式改革”。如今生产年龄人口（(注：指15～64岁的劳动力）减少，生产方式日趋多样性，两大趋势日益明显，众多企业采取应对措施迫在眉睫。

古河电气工业公司将入驻预计于2021年4月竣工完成的东京站站前常盘桥项目A栋（临时名称）。据称，公司即将迁入的常盘桥项目A栋写字楼中设置的是不设固定座位的新型办公室，此外还有满足多样需求的办公空间，以促进业务效率的提升及同事间的交流。

另外，此次调查还在迁移理由中加入了“吸引人才”一条。在劳动力不足问题日益明显的大背景之下，为了留住优秀人才，将会有更多的企业在选择办公地点时，会更注重写字楼级别、地址、周边环境等条件。

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你还没有到迪拜进行过贸易、投资或度假吗？听听迪拜房地产专家怎麽说

如果没有，也不是问题。从现在开始，我会每月写一篇关于迪拜的文章。我们应该先了解一些关于迪拜的基本问题，如当地的市场走势如何？为什么重量级的投资者在迪拜至少有一些房产或自己的贸易公司？为什么你应该在这里投资？首先，让我先介绍一下阿拉伯联合酋长国（UAE）的简史。

认识神秘的阿联酋王国

阿联酋诞生于英国宣布终止保护条约后的1971年。19世纪初，英国开始入侵海湾地区北部。1853年，英国停火，但没有将这块地区纳为殖民地，反而要求当地七个酋长国与其签订“永久休战条约”，建立了特鲁西尔酋长国（Trucial States）。后来，七个酋长国脱离英国独立，组成阿拉伯联合酋长国（UAE）。这七个酋长国分别是迪拜、阿布扎比（Abu Dhabi）、沙迦（Sharjah）、阿治曼（Ajman）、乌姆盖万（Umm al-Quwain）、哈伊马角（Ras al-Khaimah）和富查伊拉（Fujairah）。

这些酋长国拥有从波斯湾到阿曼湾长达800公里的海岸线。从前，阿联酋的经济主要依靠渔业、贸易和珍珠采集。该地区美丽的天然珍珠曾是一个主要出口类别，直到20世纪40年代这个行业才开始下滑。20世纪60年代，阿联酋发现丰富的石油储量，从此便有如神助，经济以飞一般的速度发展。

阿联酋宪法保证与既定习俗一致的宗教自由。一般来说，政府在实践中尊重这一权利。宪法宣称，伊斯兰教是阿联酋的官方宗教。无论是宗教信仰还是社会实践方面，均没有政府滥用职权的报道。英国人在阿联酋的成熟的外籍社区里面占据了很大的比例，另外的半数外国人来自亚洲，如伊朗、印度人和巴基斯坦人。

在阿联酋，英语被广泛使用，犯罪率较低，财产和收入不用纳税！这些都是刺激外国人到阿联酋投资的因素。但他们到阿联酋不只是为了工作和挣钱，同时也为了休闲，阿联酋尤其适合那些寻求奢华的生活方式、喜欢繁华都市夜生活的人群。

自从发现了丰富的石油资源后，阿联酋的新财富效应也引发了房地产的高度繁荣。现在该国的房地产俨然已是继贸易、旅游业后的又一主要收入来源。曾经荒芜的沙漠如今已转变成全球名流和富豪最豪华的游乐场。

奢华富庶的沙漠明珠——迪拜

有了充沛的资金，盛产石油的海湾地区正自豪地向世人展示着一系列超现代化的基础设施，特别是在迪拜。作为人口最密集和高度城市化的酋长国，迪拜在石油繁荣之前就已经是一个繁荣的港口城市。

迪拜阳光充足，全年日照期长达十个多月，每年11月至次年1月气温降低且有雨，但年降雨量不超过5英寸。

阿联酋政府决心创造最盛行的有利条件，以期在石油储量枯竭前改变公民的命运。所以，雄心勃勃的政府一直努力发展经济，欲将阿联酋打造成世界级的商业、贸易和旅游中心。为鼓励外商直接投资，阿联酋在80年代就引入自贸区，首先设立在迪拜的港口城市杰贝阿里。大多数自贸区都位于迪拜，截止目前共有20个在运作。

迪拜打破世界纪录已不是奇闻。事实上，迪拜目前有59项世界之最，多得足以开设自己的吉尼斯世界纪录办公室。

迪拜的世界记录：

第一高楼 ——哈利法塔（The Burj Khalifa）
最高的户外观景台——哈利法塔，124层
最高的酒店——万豪侯爵酒店（JW Marriott Marquis Hotel）
最高的住宅塔楼 ——公主塔（Princess Tower）
最大的购物中心——迪拜购物中心（The Dubai Mall）
最长的无人驾驶列车网——迪拜地铁（Dubai Metro）
最大的人工岛——棕榈岛（The Palm Jumeirah）
全球唯一的七星级酒店——帆船酒店（Burj Al Arab）
最贵的汽车牌——“1”字车牌拍卖超过1500万迪拉姆
最大的亚克力观光板——迪拜购物中心水族馆
而且还在继续

阿联酋房地产营销主管Fouad Amini专栏全集

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居外研究：国内买家50亿曼谷买房地价上涨房价或将更高

中国投资者涌入

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。

与传统海外置业国家不同的是，超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的，远远高于美英澳加等国家。另一方面，虽然泰国房产询盘量很高，但平均询盘价格则远低于其他主要国家，这说明泰国房产较低的门槛，也给了更多人向往海外资产的机会。

泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外国买家买走了曼谷27%的公寓，交易额达到710亿泰铢（约147亿人民币），其中将近1/3的交易额（约48.8亿人民币）来自中国大陆与中国香港的买家。

由于泰国政府限制外国投资者的投资范围，通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出，2017年，来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢（691亿人民币），超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。

曼谷地价飞涨

与此同时，一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。

泰国房地产信息中心（REIC）的数据表示，今年2季度，大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域，地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域，地价同比增长了53%，为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域，被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高，同比达到26.8%。按土地规划来看，地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。

新项目价格预计上涨

高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷预计新建公寓约为5万5千套，基本与2017年持平，但是高端公寓的占比将有所增加。今年2季度，新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢（约2.8万人民币）下跌至109092泰铢（约2.26万人民币）。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划，但总体而言，上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年，预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度，希望借此完成今年的收入目标，新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右（约2.9万人民币）。

预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢（约1.7-2.5万人民币）之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢（约4.1万人民币）以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间，每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%，不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率，约为81%。

但对开发商而言，泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。

中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量，开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家，但总人数仍低于曼谷。

别墅市场更受关注

然而，与此同时，几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅，因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。

目前，公寓市场的需求不如别墅的需求稳定，市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现，即使开发新楼盘的成本正在上升，他们也很难证明提高售价是合理的。

尽管在过去三年里，独栋别墅的供给每年都在下降，但开发商仍在寻找合适的地块，因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。

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参考来源：Bangkokpost

文：Adam Yang
责编：Zoe Chan

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