投资加拿大度假屋(Cottage)七要点|居外专栏

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近日收到客户来信查询:我和家人有兴趣购买度假屋,在开始之前,我们应该了解哪些注意事项?

黄岚专业解答:

1. 四季使用权和公共服务

对于度假屋新手,您需要确认目标物业一年四季的使用限制和相关公共服务的限制。如果当地政府将此度假屋划分为“季节性”,则可能在特定季节不提供紧急服务或铲雪,并且您可能无法居住,出租或使用。

2. 物业占地范围

您还需要验证物业的实际边界。如果通过“实物指向”方法描述了度假屋的占地范围,则要确保标识对象(例如树木或栅栏)依然存在。如果标识对象已经不存在,您可能需要对物业进行一次专业测绘Survey。

3. 湖岸所有/使用权

您是否知道即使度假屋毗邻湖泊,您可能也没有“私人湖岸”的所有权或专属使用权?在与某些物业相邻的湖岸,政府可以已经划定了公共所有权,并且可能会限制建造私人码头或船库。

4. 路权

在路权方面,有的度假屋可能只有穿过邻居的住所才能进入。在这种情况下,请您的销售人员或律师查看是否有任何正式的通行权协议或地役权,因为现有协议可能无法转让给新所有者。

5. 房屋检查

度假屋由于季节的缘故,并非总能得到业主的实时维护,因此根据实际情况,合同中最好附带房屋检查条件。某些特殊设施例如油箱、燃木炉灶、码头、水井和化粪池等,应由具有资质的人员进行检查。

6. 供水和污水处理系统

度假屋可能未与市政供水和污水处理系统相连。如果是这种情况,请卖方提供相关的书面记录,说明何时需要对小屋的化粪池系统进行必要的维护和检查,并花一些时间来了解其总体状况。您可以要求您的销售人员在【买卖协议】中插入条款,要求卖方在过户之前先自费清空化粪池。

7. 水源质量

还建议您确认度假屋的水源(很可能是井或附近的湖泊),并聘请水务专家确定自来水是否可以安全饮用,水量是否满足您的需求,水井是否符合省标准。

疫情爆发以来,加拿大度假屋的买卖活跃性飈升——沉醉在风景如画的大自然里,过几天乡野生活,实在写意。不妨考虑在加拿大购置一套度假屋(Cottage)吧!

马上通过居外联系黄岚团队,他们拥有各色专业人才,包括会计师、律师、金融保险和顶级咨询公司等行业的背景,可以帮助客人解决投资置业,商业项目购买碰到的所有问题,提供一站式服务。

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政策调整下的资产配置|居外专栏

七月港股大幅下跌,跌幅最利害的是教育类股份,原因是中央一声令下,不少教育机构的生意受到严重打击。

其实,在国内,一直有所谓三座大山,分别指医疗、教育及住房,相关费用越来越高,令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化,去解决中国的绝对穷困问题,但在这问题获得解决之后,下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说,资本主义“追逐利润”的本质,令三座大山的民生问题,越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济,当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药,只是大政策下的一个部署,国内有意见认为要推翻三座大山,类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度,涉及这三类的股份价值当然大打折扣,大家宜避之!

至於大家关心的房地产市场又如何?以往投资国内房产,获利是不难的。在城市化的过程中,大量农村人口涌至城市。加上基建的改善,一个在城市边缘的乡镇,三至五年间就可以变成都市的一部份,楼价自然水涨船高!但城市化已经去到一个较成熟的阶段,未来城市化的步伐只会放慢,住宅的落成量也达到顶峰,对房地产的调控手段也会只会越来越往重,例如对按揭的限制,推行二手房指导价等等措施。

笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重,尤其是国内的物业,不宜再冒进。

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奥运会带来74亿收益?未来10年的火热投资目的地,你知道吗?

东京奥运会激战正酣,这几天关于奥运的话题层出不穷!就在一周前,国际奥委会第138次全会投票通过,宣布澳大利亚布里斯班正式成为2032年夏季奥运会的主办城市。布里斯班也成为了继1956年的墨尔本和2000年的悉尼之后,第三座举办夏季奥运会的澳大利亚城市。

7月21日,布里斯班的建筑物被点亮,迎接2032布里斯班主办奥运会的公告

这次的喜讯无疑给澳洲尤其是昆士兰州的经济复苏再添一剂助推剂,也意味着在未来10年,将是澳洲大力发展的黄金时期,在澳洲的小伙伴们以及投资者们将会有更多的机会和更大发展空间。

布里斯班此次申办,与澳洲在此次疫情中的杰出表现不无关系。根据澳洲统计局2021年6月2日的数据显示,2021年第一季度澳洲国内生产总值(GDP)增长1.8%,全年增长1.1%。一季度的GDP增长好于市场预期的1.6%。此外,澳洲的经济不仅已经超越了疫情前的水平,也从山火危机中恢复了过来,比上一次经济增长的峰值还高了0.8%。

2021年6月,国际货币基金组织将2021年澳洲经济的增长预测从3%上调至4.5%。全球信用评估机构标准普尔全球评级(S&P Global Ratings )将其对澳大利亚令人羡慕的 AAA 债务评级的展望从“AAA-”(负面)上调至“AAA”(稳定),成为今年仅有的三个得到正面评级的经济体之一,也让澳洲成为了全球九大AAA国家之一。

澳联邦财政部长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)也发特表示:显示澳大利亚的经济已从疫情中逐渐开始恢复,开始超越七国集团中的其他国家,实现了正增长。 

内容:今天的经济统计已经证实,澳大利亚的经济现在比疫情前更大,这是任何主要发达经济体都没有达到的成就。我们在经济复苏方面继续领先于世界——我们的经济在一季度增长了1.8%。澳洲联邦财政部长:Josh Frydenberg

再看失业率方面,根据澳洲统计局7月15日公布的最新数据显示,澳洲的失业率已经降至4.9%,已经低于疫情爆发前2020年3月5.3%。越来越多的人重返就业岗位。

在澳洲经济正大步迈向复苏之时,布里斯班申奥成功,将无疑加快澳洲经济恢复的步伐。据初步分析,奥运会若在昆州举办,将为人们提供超过13万个工作岗位。建筑业、旅游业等领域的获益将持续至少10年。

毕马威会计师事务所(KPMG)估计,主办奥运会将为昆士兰州“带来74亿澳元的收益”,而为整个澳洲带来的收益更是不可估量。

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为什么健康板块是最具爆发力的产业经济?

外资企业在后新冠疫情时期持续进入中国   

新型冠状病毒肺炎,截至2021年7月18日,中国累计确诊119,667人,累计死亡5,616;国外累计确诊190,679,483人,累计死亡4,093,543人,国外死亡率2.1%。(数据来源:新型冠状病毒肺炎疫情实时大数据报告

后新冠疫情时期,肆虐的新冠病毒肺炎疫情,不仅危及各国人民生命安全和身体健康,还严重冲击世界经济,经济全球化遭遇逆风,保护主义抬头,公平和效率、增长和分配、技术和就业等矛盾更加突出,全球各国的贫富差距普遍存在。

2021年上半年中国继续保持对外资强大的吸引力。中国商务部数据显示,2021年1月至6月,中国实际使用外资6,078.4亿元,同比增长28.7%,较2019年同期增长27.1%。从行业看,高技术产业和服务业实际使用外资金额同比涨幅尤为突出。外商投资企业平均每天在中国新设立120多家。  

健康板块是中国前趋势的产业经济

新型冠状病毒肺炎疫情,让人类意识到自身的免疫力是对抗新型冠状病毒时最重要的武器,年长与年轻人群的本质区别就在于免疫系统的强弱。在遇到病毒时,免疫系统不佳的就相当于失去了防线,若是本身带有慢性病或是先天疾病,将会面临较大的风险!

中国改革开放40多年来,总体上告别了短缺经济时代,但仍可看到一些纠结现象:国人所需求的”医养娱”中的”医”,其实是于医疗之前,还要有一个预防环节(公共卫生防病),对疾病早期发现的客观而有迫切的需求,所以”体检”近年在国内得到具有”产业经济”特征的大幅发展,但仍供不应求。同时体检供给能力还在提升,但从当下趋势看表现出来的是仍然跟不上社会需求。健康体检的供给还主要体现在城镇区域,尚没有发展到可以覆盖一般农村区域。14.1亿国人里,现在能到体检机构现场接受系统性体检的其实还是少数人。

生命最好的状态是怎样?

现在的中医及中国民间疗法,分为对身体的调理和对心神的养护两部分,而真正究竟的治疗是身心一体的,身心同调的,也就是在调身的同时在调心,在调心的同时身体也会跟着发生改变,因为身心从来就没分开过,这是生命状态的实相。

中国文化当中是一个非常重要的字:然也、天然、自然。中国文化有这么一个确切的结论:知其然,知其所以然,我们不知其然,故不知其所以然,我们人生所有的险境、困境都需要在知其然和知其所以然那里去清晰,才有所谓的化险为夷,遇难呈祥。

中国文化最根本的地方,要让大家如何认识生命,学习中国文化,就是通过学习老祖先调理健康的智慧来提高大家对于生命的认识。《黄帝内经》所表达的就是这样一个高维度的文化体系,它可以用来指导我们治病,更可以用来指导我们调理养生。每个人一出生都是有癌细胞的,这个是公认的。但不是每个人一出生都应该去做化疗。为什么我们大部分人的癌细胞不变异,不发展?因为不虚,或者说没有虚到某个程度。对手术化疗有所了解的人,就会知道病人会经历一个长期虚的状态。在这个过程中,要不就是疾病揭竿而起,迅速复发、蔓延转移,一发不可收拾,整个身体会快速垮掉。另一种不是癌症复发,是虚了之后一个感冒就要人命。治病的根本不是治病,是调理那个不虚。

上医治未病,预防重于治疗

中国古代的著名医家扁鹊曾说:「长兄于病视神,未有形而除之,故名不出于家。中兄治病,其在毫毛,故名不出于闾。若扁鹊者,血脉、投毒药、副肌肤间,而名出闻于诸侯。」很多人都知道这个典故,讲的是上医治未病,中医治欲病,下医治已病。

笔者经过这些年不断的学习与检视自己的健康情况,西方医学与中国传统中医及民间特色疗法相互印证,且没有任何冲突。关于自我疗愈坊间有比较多的论述,有的是从身心灵修炼的角度,有的是从营养的角度,有的是从中医的角度,有的是从中国民间特色疗法的角度。定义任何一种体系的边界是非常困难的。要么就是一家之言,不能很客观、很系统、很全面的展现一个完整的体系,同时,在科学高度发达的时代,给一个体系下一个严格的定义,它本身的合理性和严谨性是必须的。

在《黄帝内经》的人文价值体系里面,人分别有六个维度。首先我们绝大部分人都是病人,这个病是广义的,狭义来说就是身体有了问题,有了什么病,而广义的表达是当人没有明确人生目标,没有开启智慧,都叫做病人。平人者不病,当一个人脏腑平衡、气血平衡、阴阳平衡,再到能力和愿力的平衡,思想和行为的平衡等等,那人一定是远离疾病的。

整个医学系统,不管现代医学还是传统医学,在治疗上面无非三个界面。第一个界面叫同病同治,感冒就吃感冒药,失眠就用安眠药,有疼痛就用止痛药,有炎症就用消炎药,这个是现代医学的基本模式,以疾病为主题的研究方向。第二个界面叫同病异治,人不一样,体质不一样,病的深浅不一样,就开始因人制宜来辨证论治,来对症下药。最后一个界面叫异病同治,不同的病,同样的治法。

对亚健康人而言,真正高明的境界是「未病异症同调」,比如采用周文王笫十五个儿子冯氏传承下来的【排湿寒、通筋络、除邪毒】调理身体健康,同时调理心理健康,这样身心健康喜乐的调理模式是预防重于治疗、荣华幸福殊途同归的事情。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为医疗治病建议,身体有疾病,请到医院就医诊断!

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱:DoctorChung99@gmail.com

日本速报:二季度酒店交易 日本登亚太区首位

随着新冠疫苗接种率的提高,以及各国逐渐放开封锁措施,深受疫情冲击的亚太地区酒店市场,在2021年第二季度迎来强劲的投资活动。亚太地区在该季涉及酒店交易31笔,总额达到约15亿美元。交易量最高为日本,交易总额约为4.6亿美元,涉及13笔交易;其次为韩国,交易总额约3.29亿美元,涉及7笔交易;中国位列第三,交易总额为约2.8亿美元,涉及3笔交易。

2021年第二季度投资交易量(按区域)

数据来源:RCA

 

日本在第二季度的酒店交易中,最为活跃的二个投资机构为Samty集团,以及星野房地产投资信托基金(Hoshino Resorts REIT)。Samty集团首次与日本以外的豪华连锁酒
店建立合资企业,收购了京都香格里拉酒店开发项目的80%的权益,该酒店计划2022年初开工,2024年底开业。而星野房地产投资信托基金则在福冈完成了两笔大额酒店交易,即以77亿日元出售了拥有320间客房的福冈全日空皇冠假日酒店;以87亿日元收购了五星级的福冈君悦酒店,该酒店位於九州地区的热门目的地。

福冈君悦酒店

新冠对策预算 尚有约20万亿日元未使用

日本政府为应对新冠疫情的巨额支援对策预算共计约73万亿日元,目前还有近30%的预算未使用。未被使用的项目包括向配合缩短营业时间要求的餐饮店支付合作金,因相关处理工作缓慢而延误;以及旅游支援项目“Go To Travel”原预算约2.37万亿日元,因新冠疫情扩大导致项目暂停,目前仅使用了约9400亿日元,为原计划的近40%。

 

资深金融专家陈柏轩
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3个月获批?快速移民英国,这里有真实案例!|居外专栏

今日主人公——魏先生,英国G5院校土木工程专业硕士

魏先生毕业后便回国进入房地产开发与销售领域。6年时间,他先后在两家国际知名房地产跨国企业任工程咨询项目顾问,并在集团业务拓展的关键时期展现出了卓越的商业地产环保规划才能,从设计绘图到原料设计和选材的能力都很突出,因此备受公司高层的赏识,也进而获得了许多参与行业高端人士交流活动的机会。

1.机遇

在一次地产界国际峰会上,魏先生结识了同为英国海归的业内精英李先生。两人畅聊之际,发现对未来回英国发展和生活的想法不谋而合。

其一,是考虑到自身在留学期间的经历、社会实践和人脉将会为回英施展带来一定便利性。

其二,是结合自身家庭的发展需要,魏先生儿子刚满三岁,他和太太都有为儿子教育先打基础的想法,英国是他们的首选目的国;而李先生的妻子刚刚通过公司外派机会获得了海外首席代表签证,李先生计划以配偶身份陪妻子一同前往英国。

交谈中,魏先生获得了一个很重要的情报。鉴于他在语言和商业领域的经验优势,对他来说拿英国永居性价比最高的途径就是创新签证

2.主动出击

但要知道自己是否适合申请创新签证,魏先生觉得还需要深入地做一个专业咨询。于是考虑再三,主动联系了帮助李先生妻子成功获签的身份规划团队。

第一次见面,原本只是想了解一下官方政策、成本费用、材料要求的魏先生,不料一聊就聊了整整两个小时。对他来说,创新签证最吸引自己的部分,是要求申请人有一定的经营想法和行业经验,可参与英国创新企业的日常决策。如果与企业主协商顺利,既可拿工资,又可拿分红,从事业发展的角度很符合魏先生的需求。

同时,创新签证作为新兴的英国永居捷径,又能为魏先生及全家实现3年获得英国身份的目的。在拿到签证的那一刻,也就意味着孩子可以一步到位享受英国本地生待遇,在公立学校一路免费读下去

原本魏太太已经做好将来要留学陪读,跟丈夫分隔两地的心理准备。如果能申请到创新签证,他们一家就可以一起拿英国身份,并且居住地和就业都不受限制。从各方面看,创新签证都能满足这对年轻夫妇对未来的畅想。

那么,接下来,就是行动了!

3.双线备“战”

在为魏先生甄选符合移民局要求、具备发展前景的创新企业的同时(即:Innovation 创新性 + Viability 切实可行性 + Scalability 有发展空间/可能性),移民团队也充分考虑到魏先生在商业地产环保规划方面丰富的才干与经验,通过严格细致的调研,最终筛选出了两家房地产投资类英国创新企业供选择。

在魏先生细心翻阅和研究了两个项目的资料后,对其中一个倾向于新能源技术引进的企业更为倾心。而该企业主在了解了魏先生的教育及商业背景后也认为是非常合适的合伙人选。于是,双方经过了两次视频会议沟通,就投资细节和合作意向达成了共识,最终签订了双边备忘协议

与此同时,移民团队双线准备着的,还有一份符合实际情况的、满足签证要求的商业计划书,以及要落实和背书机构面试的时间。由于魏先生先前精力集中在开发与销售端,对投资的掌握能力还不足。为了帮助其尽快熟悉业务以应对面试,移民团队将英国商业房地产投资相关知识进行系统拆分,帮助魏先生尽快熟记关键信息和数据,增强房地产投资思维模式训练,无形中也为魏先生提升了成为企业合伙人的信心和实力。 

魏先生第一时间便把这个喜悦分享给了李先生,他十分感恩当初的相识为他和家人带来的巨大收获。两家决定要在英国一起买房,做邻居。而得益于魏先生选择合作入股的公司在房产界的资源,这显然已经不是问题。

刚刚全部完成疫苗接种的两家人,即将在今年下半年登陆伦敦,开启全新的生活!

作为他们的移民规划智囊与服务团队,外联出国十分欣慰,我们的法务、会计、运营等专家团队也会在背书机构的例行检查中全力协助客人,助力英国永居计划完美实现。

 

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低息制造杠杆 滥用引发危机|居外专栏

笔者有见年纪越来越大,医疗费用也不断提高,便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。

保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险,保额起码有2000万,入医院前、後,所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜,60岁左右每年保费3万左右。到70 岁,更加超过10万以上!

经纪可能见我在犹豫,便进一步建议可以同时购买具投资性成份的保单:一次过投50万至100万(视乎年龄),保单的投资收益便会足够支付医疗保费!但我仍然不为所动。

最后,保险经纪再建议我可以投入100万买保单之馀,利用保费融资,可以从银行贷款贷款金额可以高达原本资金的3倍。换句话,我可以利用100万买入400万的保单。用保险公司长期回报推算,5%是目标回报,即每年估计有20万的收益。而300万的贷款,以当今利率(少於1.5%)推算,利息支出每年少於4.5万元,差额高达15.5万元。不但足够支付医疗保费,更有特高额外收益!

经纪进一步解释,以往这类融资只限私人银行的高端客户,现在他们推广至普罗大众,不少零售银行也愿意提供贷款,几十万也可以!入场门槛大大降低,叫笔者不可错失良机。

保单融资并不是新事物,但以往只供保单持有人应急之用。现今却本末倒置,利用保单这金融资产作杠杆,以低息环境,制造利润的空间。如果利率真的永远低企,当然皆大欢喜。但美国的通胀已超过2%,不少经济学家正讨论甚麽时候应该加息。

美国的财务官员却不断淡化危机,中美之间的贸易战,加上挥之不去的新冠疫情,也令全球的产业链断裂,利率的走势真是看不通!一旦利率提高,不但令息差消失,由於保单背後的金融资产当中不少是债券及股票,也随时出现大贬值。高杠杆借贷下的保单,会否遭银行Call loan?也是一个不可忽略的危机!这种滥用低息杠杆的环境,令潜在的债务泡沫危机,越吹越大,深令笔者感到忧虑。

此类金融贷款杠杠,跟地产做按揭贷款相似。但地产始终是不动产,也带居住的实质功能,跟债券、股票等流动资产不一样。借此奉劝大家勿贪小利,过度借贷,必须小心评估风险,否则损失後果可以很大!

 

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中学生申请加拿大留学案例分享:移民顾问到底有多重要?|居外专栏

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天绮移民在过去文章里探讨过留学低龄化趋势的事情。疫情还没有过去,我们已经迎来了第一批2021-2022年度留学的中学生。低龄留学对孩子未来成长影响很大,对一个家庭的整体规划也是方向性的调整,是一件值得慎重考虑的大事。选对具体操作留学的专业人士也就变得尤为重要。

以下文章是天绮移民2021年到来的第一批小留学生家庭分享他们留学办理及入境的那些事儿,给您一个参考。

自从去年女儿提出走她姐姐的路­­­­­­­­­­——留学加拿大,我只考虑了一天就决定支持她的想法。国内的教育是注重于打好扎实的数理化基础,但略偏死板,刷题到半夜三更是家常便饭。每天送女儿上学,看到那些无精打采,神态疲惫的中学生,我就问自己,这就是女儿应该过的日子吗?在否定了这个答案后,我们开始着手准备留学事宜。

远在加拿大的姐姐联系了位于蒙特利尔的天绮移民公司的持证移民顾问­­­­­­­­­­——周天绮女士。我先在网上搜索了一下天绮移民的信息,在看到周女士的相片后,直觉告诉我,这是一位修养很好,素质很高的移民顾问。几年前女儿有加拿大旅游签被拒签的经历,虽然不是很清楚具体原因,但总有点担心会影响她之后的学签申请。周女士仔细询问我们旅游签的申请经过,沟通后表示天绮公司有信心做成功我女儿的学签。本次我们可以成功拿到学签,再次证明我的直觉是对的。周女士和她公司人员的高水准专业服务让我有信心撰写这篇文章,将天绮公司推荐给有需要的家庭。

一场始料未及的全球疫情,将学签申请一路变得尤为漫长。从2020年7月份开始,我们照着天绮移民提供的材料清单办妥了必备材料。客观存在的时差关系并没有影响到事情的进展。中间还有一个小插曲,材料准备过程中女儿第一本旧护照怎么也找不到了,而这本旧护照里有孩子过去的旅行记录包括欧洲旅行的签证信息,对学签申请有着很重要的意义。周女士耐心地反复启发我们,护照有可能放在哪里,看得出,她有处理各类意想不到事宜的丰富经验。最后,顺藤摸瓜,护照是在孩子的亲戚家找到的了。

周女士要管理公司的同时,还要亲自审核递交每个客户的申请文案,但她从来没有影响我们的申请进展,总是能很和气地沟通,并且让我们坚信她能办妥。这种不疾不徐,专业又稳定的气场,真的让客户会有一种无比信任的感觉。

今年3月底,学签终于下来了,此时已经过去了大半年,受疫情影响的马拉松学签申请终于结束了。看到获签信的那一刻,心里百感交集。回想那一刻的心情,我必须要强调想去加拿大留学的,能找到一家耐心细致专业的移民公司真的太重要了,而我庆幸选择了天绮。

接下来是预定机票,因为这个时候加国疫情还是蛮严重的,想着夏天也许能缓解,就订了6月上海直飞多伦多,再坐包车回蒙特利尔。由于是未成年人单独入境,又是首签,当时的心情可说是“战战兢兢,如临大敌”,而且加国的入境政策又是朝令夕改。天绮公司提供的《入境流程》细致到每一步可能出现的情况都有仔细的应对方案。

出境政策通过东航的朋友详细了解了,只需要有效学签、获签信、核酸72小时内中英文证明即可。核酸检测建议去和睦家,虽然费用要300元,但比较符合入境的规则,能加上护照号,今天做,隔天检测报告就能发到邮箱,打印出来备用。ArriveCAN起飞前填写就行,48小时有效,截图保存好一串码,填了ArriveCAN就不用在飞机上填纸质的了。

我们起飞前的10天内,从好多渠道了解到不能早于开学前4周到达,否则有可能被拒入境,真是当头一棒。周女士也给出了应对解决方案。我们还把出生证、疫苗接种证、存款证明等等所有能证明的文件都打印备齐,另外还准备了14天的隔离计划。

万事俱备,只欠起飞。当天出境很顺利。入境时,加国边境人员只问了女儿“你来干嘛?带了食品没有?身上多少钱现金?”看了一下所带的资料,就大手一挥放行了。女儿一点不紧张,这小妞关键时刻心理素质过硬,对答如流,天绮公司的努力和家长的尽力配合总算没有白费。孩子成功落地蒙特利尔,准备开始新的学习生活了。

天绮移民感谢客户分享加拿大中学留学事宜!我们为客户顺利拿到学签感到非常开心,也预祝客户在加拿大今后的求学路上一帆风顺!

欢迎有意愿来加拿大留学移民的朋友们联系我们,天绮移民愿为您和家人保驾护航!

 

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去英国买房,钱还在国内?教你一招搞定贷款|居外专栏

写这篇文章的初衷,是因为最近接触的一名客户。这名客户来问我贷款的事情,说他遇到了一个难搞的情况:

他去年在泰晤士河旁边预定了一个漂亮的公寓。本来一切都挺好的,开发商突然写信通知他,说交房日期提前了,弄得他措手不及。

图中这套宽敞的伦敦公寓,坐拥泰晤士河和金丝雀码头的如画风景,2卧2卫约售¥559万,点击了解

他原打算用自己的资金来购买,可是短时间内却难以把足够的资金转到英国;申请普通按揭的话,又需要至少2-3个月时间,完全来不及。

这可愁坏了客户。我仔细地研究了他的情况和相关材料后,为他设计了一个架桥贷款+常规贷款的组合申请方案,顺利为他买下了房子,避免了不必要的损失。

那么什么是架桥贷款呢?

架桥贷款(Bridging Loan),顾名思义,目的就是在短期之内为申请人搭建一座“资金桥梁”。就拿刚才提到这位客户的例子来说,他在短时间内无法为买房筹措到一定额度的资金,那么申请这种类型的贷款,就能帮他达成目的。

从功能上讲,架桥贷款有种“雪中送炭”的意味。很多买房者都通过采用这种类型的贷款,让否则就要黄掉的交易得以完成。

但是,刚刚不是说了“短期”嘛,那聪明的你可能也猜到了:这就是利率很高的另一种说法!无论你接受与否,具有“雪中送炭”功能的东西,本身价值就不小了,所以设计出“短期+高利率”的机制,从商业上来讲是合理的。

哪些买房者会用到架桥贷款?

一般情况下,交房日期无法与资金就位完美吻合的买房者,就会用到这种贷款,比如:

新房交款日期提前,或者在交款日期到达时无法筹到足够的款项。不少买房者会通过卖掉自己自住的房子来购买下一套房子,那如果新房需要付钱了,但是现有的房子还没卖掉,那就需要一笔资金暂时“垫”一下。

由于英国不少银行和建筑协会都不愿意提供这种风险极高的贷款服务,所以市面上就有了做这种产品的机构。通常,他们都会向申请人征收高额手续费和利率

所以,这种贷款千万千万要慎用!

架桥贷款的好处

最大的好处当然是可以立刻就位啊!要不然?大银行审批贷款要等很久,远水救不了近火。

第二个好处,就是用途多样。你可以申请这种贷款来买房,改建/开发房地产,或者buy-to-let(买房租赁)。

基本上,这种贷款的审核没有那么严格,所以从平民到富豪都很喜欢用。不少富豪在拍卖会上看上个东西,但是钱无法及时到位,常常会使用架桥贷款。

如何谨慎使用

高风险高利率的本质,让这种贷款变成了烫手山芋。很多人在需要钱的时候完全不计后果,考虑并不周全,结果最后还钱还到哭啊。

如果做快速买房用途,最好策略就是架桥贷款→常规贷款

所以,除非你是专业人士(或者完全不考虑后果),不要随意DIY这种贷款。一定要弄清楚自己的情况是否比较有把握申请到常规贷款来接棒。架桥贷款期限只有3-24个月,之后就必须用现金或是常规贷款来偿还了。

顺便说一下:这种贷款和霸王高利贷(shark loan)是不一样的,金融行为监管会(Financial Conduct Authority,FCA)是有在监管的。这也就是说,最后要是出了问题,上法庭肯定你输的。

去哪里申请过桥贷款呢?

一般情况下,你可以找一家FCA监管下的贷款顾问公司来帮你完成。如果你希望查看一家公司是否受到监管,可以去FCA的注册系统里查看,链接如下:https://register.fca.org.uk/

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企业家办,如何让家族基金投资富过三代?|居外专栏

首先从投资观念导个例子:“诺贝尔先生最初捐赠3100万瑞典克朗,当前累积至51亿元,每年还发放高额的诺贝尔奖金,其实只需要年化6%的回报率即可达到。

把家族基金投资看做能庇佑子孙后代的一个传承型资产组合,那么采取保守策略让资产投资组合更加稳健且长久,这才是家族基金投资的真正魅力所在。家族基金投资的基本策略是防守型,永续是家族基金投资追求的首要目标。家族资产管理,需要设置合理的预期收益率,降低操作难度,提高资产投资组合持久成功获利的概率。

资产配置宜按资产投资的属性及内在逻辑进行分类,亦即把所有拟投资资产按照投资逻辑分为四类:低估型(A类)、孳息型(B类)、成长型(C类)、套利型(D类)。用硬核资产低估型(A类)去定义家族基金投资的核心资产,投资管理一切都会变得更加轻省、绩效持续稳健增长。孳息型(B类)逻辑是基于目标物本身派生的收益,可分为:不动产租赁孳息、现金孳息、债券孳息、股票孳息等。成长型(C类)逻辑本质上是买进可能不便宜但是增长可期,具体可分为:自然成长型、反转成长型、未来成长型资产。套利型(D类)逻辑的本质是赚取利差低买高卖,具体可分为:事件驱动套利、拆分套利、对冲套利、量化策略套利等。

低估型(A类)投资资产逻辑本质上是买进便宜的硬核资产。硬核资产的定义标签:经营时间超长(具备穿越周期的能力)、经营难度不高、现金流稳定、业务不衰退、股息回报率6%以上;比如,2020年华伦·巴菲特(Warren Buffett)经营管理的伯克希尔‧海森威(Berkshire Hathaway)公司年报披露的四大核心资产,其中三大核心资产都属于硬核资产:北方铁路公司、能源公司、保险公司,正是这些硬核资产投资组合的支撑,才能让伯克希尔‧海森威公司持续有稳健的现金流流入,支撑其综合投资业务的发展。

家族基金的投资策略,基于永续的时间维度以及硬核资产的思考,应该是超额配置低估型(A类)加上孳息型(B类)资产,适度配置成长型(C类)、套利型(D类)资产。

低估型及孳息型(A+B类)硬核资产配置占2/3:能提供稳定的现金流,足以维持整个家族的基础开支,并且还能对C、D类资产产生纠错能力。资本市场对硬核资产此类目标(比如采巴菲特投资要领选出的绩优股)的可预期性很强,现金流强劲,投报修复能力较强,故表现会比其他类资产更为优异。比如,伯克希尔‧海森威公司经过2008年全球金融风暴,年报账上浮亏32%,直到2009年度转亏为盈。

成长型及套利(C+D类)资产配置占1/3:将使整个投资组合的收益明显具有成长特质和活力。实务上,具体的投资配置比例可以根据每个家族的具体情况以及家族办公室(Family Office)管家对资产属性的理解进行个性化配置。家族基金投资配置的比例是50%以上的低估型(A类);10%的孳息型(B类);25%成长型(C类)资产;15%以下的套利型(D类)资产,基于未来宏观经济的变化,家族基金投资配置的比例要进行适时调整。换言之,大比例配置于“低估型(A类)硬核资产”上面,且适度配置成长型(C类)及套利型(D类)资产,本质上是扎实马步,伺机进攻的“进可攻、退可守” 的投资策略,是一种在确保基本收益基础上,获取不错收益率的投资策略。

家族基金投资策略的

1、目标收益率之设定

各国政府现在应对金融危机的经验日趋丰富,且在全球大型战争的概率大幅降低的前提下:长期通胀率4%+6%=10% (目标收益率)。个性化的底层资产配置:以科技型上市公司的创始人为例,家族基金投资应适度配置硬核资产(比如,居外网的不动产及上市公司的绩优股资产)。

2、年度资产体检、再平衡

每年对投资组合进行体检核查及压力测试,保持投资组合的适度耐错性,减低触犯致命错误的概率,至关重要。活得更久比多赚些更加重要。每年一月份对管理的家族基金投资进行检视核查,包括流动性、杠杆率、硬核资产比例、负面清单情况等等。资产再平衡主要是某一类资产快速增长,打破了原有设定的投资比例,需要重新调整再平衡以达到原来设定的目标策略。

3、归因分析

年度结束后对整体组合的收益进行归因分析,根据逻辑分类及大类分类去区分各类资产的实际表现以及分析背后的逻辑关系。另外,对资产配置的相关性进行甄别归纳,避免同涨同跌,是归因分析的一项内容。

年度体检、再平衡和归因分析,最好和家族代表一起进行讨论分析总结,这样在讨论过程中,能让家族代表更加清晰的理解家族办公室管家的整体投资策略及思路,这个沟通过程至关重要。

家族基金投资成功与否,取决于家族办公室管家与家族决策人的心态、目标及具体策略,从长期家族基金投资——伯克希尔‧海森威(Berkshire Hathaway)投资组合的资产配置策略中学以致用,在资产配置与投资实践中持续总结属于巴菲特投资要领的投资策略。

家族办公室管家面向家族企业的服务(列举如下)能富过三代:

1、家族企业是资产保护的重点对象,财富管理的核心是增值(上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI对冲套利及居外不动产之投资管理)。

2、企业无形资产知识产权技术出资,成为实缴资本。

3、企业投资并购(M&A)、资本运作与上市挂牌。

4、企业财富传承之股权传承。

5、健康管理:身体健康窍领——排湿寒、通经络、除邪毒。合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测(兼容率高者,能有效引导用药、减肥、美容)抗衰延长健康寿命。

6、CRS(Common Reporting Standard,全球金融帐户涉税信息自动交换标准)下的国际跨境税务与国内税务筹划。

7、资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。

8、家办合理运用资产保护的工具(比如:高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险…等)和慈善基金会、捐赠。

9、其他。

后注:信息参考来源于伯克希尔‧海森威(Berkshire Hathaway)公司、睿德信公司 、B&S家族办公室。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱:DoctorChung99@gmail.com