港人移民賣樓 威力可大可小︱居外專欄

牛年剛至,在此恭祝各位牛年身體健康,心想事成,生活愉快!在新春期間,大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。

牛年的特點是小陽春提早來臨,所以在新春期間,無論一手或二手成交都比往年顯著增加!這跟疫情導致中國香港人無法外游、唯有留港消費不無關系,也令到市場上的評論一致向好!樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。

筆者也不反對,在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒,有助進一步推高資產價格的預期。

不過,筆者也要提醒大家,中國香港的情況並非一面倒樂觀。除了經濟因素,政治形勢也是影響樓價的重要因素,尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民?又會令多少物業被拋售?以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

根據英國內政部的估計,大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬,若連同直系親屬,可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算,便有 324 萬人有機會考慮移民,估計真正會落實的又不會高於 10%,即有 32.4 萬人左右會落實移民。

以 32.4 萬人計算,平均 3 個人一個家庭, 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民,平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是:這類家庭擁有物業的比例?以筆者國際物業部同事的彙報,有關英國移民置業的查詢實在不少,但以年輕人占比較大,經濟實力一般,在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

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中國香港整體有一半家庭擁有自置物業,所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%,每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位,因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計,占比為 15.8% 至 21%,這個數字對樓價的影響就可大可小!

如果樓市興旺,就以新春前的市況來說,問題不大。額外 20% 的供應,只會令樓價上升的速度減慢而已;但一旦市況逆轉,例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現,額外 20% 的供應就會有頗大壓力。

這 20% 的額外供應,若是 1,000 萬以下的物業,因需求強大,消化問題也相當容易;反之,若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業,因首期要求高,需求已經長期積弱,發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民,唯有割價,筆者就不甚樂觀,對市場的衝擊,就會明顯加大!

 

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小陽春提前到港 持久能否看疫情|居外專欄

本文發布時,剛好是農歷年三十了。牛年轉眼又到,筆者提早向各位讀者拜個早年:祝願牛年疫情早退,各位都身體健康,生活重回正軌,投資得心應手。

回說上星期筆者提到股市出現“散戶大戰巨人”的Gamestop大挾倉事件。再過了一星期, Gamestop上周五收市價已經跌至63.77美元,比最高峰483美元只餘下13.2%。在高位即跌了86.8%,不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼,只是不少大戶化身為散戶,令事件更浪漫,也吸引了不少散戶參與,結果一旦收手不及,相信不少散戶也已招致損失!

至於樓市,似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後,一方面大批港人出外渡假,同時,留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響,所以看房活動難免受到影響。

今年明顯不同,疫情令絕大部份港人留港消費,看房活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道,上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。

連一手發展商也極少在春節時開售新盤,今年卻又破例,差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 – 安峯,以呎價港幣2.03萬元開價,並預計在20號(年初九)進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾,爭取春節的旺期,樓市在一手及二手都熱鬧的情況下,小陽春已經提早來臨,可謂所言非虛。問題是此情況,會否長期延續,甚至會否達至價量齊升?施永青先生揚言料今年樓價升幅15%。

筆者傾向比較保守。在疫情下,不少行業生意受到嚴重打擊,失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去,全球經濟仍在困難之中。而且,中國香港的物業銷情仍只集中在1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過1,500萬,銷售絕不容易。加上,移民人數肯定上升,當中又有不少會沽售物業套現,承接力很關鍵。所以,筆者不敢看樓市看到太好。15%升幅,似乎過份樂觀。

如果疫苗能順利接種及有效,經濟在下年會有望復蘇,樓價升5%,可能是較務實的估計!

 

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【視頻】全球最高公寓——紐約“中央公園一號”誕生記|居外專欄

 

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日本延長東京都等10地“緊急狀態”(附上最新寫字樓租金走勢圖)|居外專欄

盡管日本近期的新冠疫情感染人數出現減少的趨勢,但為了確保病床的使用率等指標,首相菅義偉仍然表示,已發布采取特別措施法的“緊急事態”宣言的11個都府縣中,僅栃木縣將按原期限於2月7日解除,其他10個都府縣將延長至3月7日

菅義偉表示:“疫情有所改善的都府縣,不會等到3月7日就將依次解除宣言。”繼續維持宣言的10個都府縣,包括首都圈埼玉、千葉、東京、神奈川4都縣,東海的岐阜、愛知2縣,關西的京都、大阪、兵庫3府縣,以及福岡。

政府的旅游支援項目“Go To Travel”也將繼續暫停。


寫字樓空置率稍升

受新冠疫情的影響,日本的寫字樓空置率在2020年的第四季度繼續出現上升,而租金也同時下降。

日本甲級寫字樓平均租金
東京大阪名古屋

數據來源:世邦魏理仕(CBRE)

東京在第四季度出現了部分取消和縮小規模的現像,雖然因一些公司合並和房屋重建而填補了些許空缺,但市場總體仍顯低迷。全等級寫字樓的空置率環比上升0.6個點至1.5%,為連續第三個季度的上升,其中甲級寫字樓的空置率為1.2%,是連續第二個季度上升。東京全等級寫字樓的租金環比下降1.7%,而甲級寫字樓租金環比下降2.7%。

大阪的寫字樓市場,同樣出現了由於疫情削減成本,而導致合並辦公地點或壓縮單位面積的現像,全等級寫字樓的租金出現7年來的首次下降,其中甲級寫字樓租金在第三季度有所恢復後,再次在第四季度出現0.2%的環比下降。全等級寫字樓的空置率環比上升0.3個點至1.5%,甲級寫字樓空置率環比增長0.4個點至1%,為連續第二個季度上升。疫情的控制情況,以及經濟的復蘇進程,將是寫字樓市場轉暖的關鍵。

 

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2021英國最新簽證、移民政策彙總|居外專欄

最近,英國在各種簽證方面都做出了一系列的更新,其中包括了留學生們較為關注的學生簽證、PSW畢業簽證、積分移民等等。

為方便同學們查看,小外在這裡給大家做了個彙總,有需要的快碼住~


學生簽證

英國正式脫歐後,歐盟學生將和非歐盟學生一樣都被視為國際學生身份,都必須申請學生簽證,才能去英國學習。

而針對國際生赴英留學的存款證明上調,赴英學生存款證明的數額不得低於學費加9個月的預估生活費的總和。

辦理英國生活費最新標准為:

  • 倫敦地區:1334英鎊/月
  • 非倫敦地區:1023鎊/月

存款證明接受電子版,且申請人可提供多個銀行賬戶的資金,只要資金總額滿足移民局的“財力證明”要求便可有效證明財力。

新學生簽證政策實施後,部分簽證可直接在英國境內辦理,例如申請學生簽證,或者學生簽證之間的轉換、學生簽證轉換成其他類別的簽證,都會比之前更簡單。

另外取消postgraduate階段的8年學習時間限制,即不再限制可持有學生簽證的總時長。


PSW畢業簽證政策更新

如果您是2021年1月剛剛入學或即將入學的一年制研究生,且面臨著全球旅行限制,無法按時抵達英國學校報到,可以先進行遠程學習,只要在2021年9月27日之前抵達英國且在英國完成最後一學期的學習,就仍然有資格申請畢業生工作簽證。

但請注意,2020年9月入學的一年制留學生們,仍然需要在2021年4月6日之前入境英國且在英國完成最後一學期的學習,才有資格申請畢業生工作簽證。

對於一年以上學制且非今年畢業的學生們,即使2020-2021整個學年的學習都需要遠程完成,也不會影響大家申請畢業生工作簽證的資格。

如需了解更多關於畢業生工作簽證的信息,請關注 https://www.gov.uk/government/publications/coronavirus-covid-19-student-sponsors-migrants-and-short-term-students


90天入境簽證

2020年由於受新冠疫情影響,英國移民局將原先只有30天臨時入境有效期的學生簽證延長至了90天。

雖然目前很多學生已經拿到了90天的臨時入境簽證,但是仍然有很多學生因為各種原因無法在有效期內入境英國。

對此,英國內政部進一步更新了90天入境簽證到期後申請替代簽證的指南:

已經獲得了90天入境簽證的申請人,如因疫情限制,還未入境旅行簽證就已過期或即將過期,請填寫線上表格並與簽證中心預約申請替代簽證:https://www.gov.uk/transfer-visa

申請人需要重新錄取生物信息,替代簽證申請費用為154英鎊。

英國簽證中心提醒,最好在有明確旅行日期和安排之後再進行申請。

如需更多詳情,請關注 https://www.gov.uk/guidance/coronavirus-covid-19-advice-for-uk-visa-applicants-and-temporary-uk-residents#outside-uk


申請特殊許可

受疫情影響,如果無法回國或離開英國可申請“特殊許可”。

根據英國移民局的最新政策,如果您的簽證在2020年12月1日至2021年1月31日期間到期,但是您無法離開英國,則可以申請額外的停留時間(Exceptional Assurance)

申請特殊許可不會對未來移民或者簽證申請造成任何不利影響,也就是Exceptional Assurance的申請能夠讓居留合法化,同時保障相應的權益。

申請方法:

發郵件至cihassuranceteam@homeoffice.gov.uk,郵件主題為“Request for an assurance

郵件中需涵蓋內容:

  • 姓名
  • 出生日期
  • 國籍
  • 內政部、全球自然基金會或其他任何參考編號
  • 簽證類型
  • 簽證到期日申請延期的原因及相關證據(例如機票或新冠檢測證明等)

新積分制移民體系生效

英國引入的新積分制度,從2021年1月1日起正式生效,滿分為100分,達到70分就能拿到英國的工作簽證。

首先以下3項是必須條件,加起來一共50分:

  • 有一份由“官方認可的擔保人” 提供的工作offer(20分)
  • 獲得的工作是符合工作技能要求的(20分)
  • 所講的英語水平達到官方要求的水平(10分)

第二部分是加分項,包括薪資、稀缺崗位、教育背景等。

在年薪這一加分項上,具體規定如下:

  • 年薪20,480–23,039英鎊(0分);
  • 年薪23,040英鎊-25,599英鎊(10分);
  • 年薪25,600英鎊或以上(20分)。

其他加分項具體包括:

  • 具有與工作相關的博士學位(10分);
  • 屬於政府指定的人才稀缺工作(20分);
  • 具有與工作相關的STEM(科學、技術、工程和數學)博士學位(20分)。
  • 成為勞動力市場的“新進入者”(New entrant)(20分)

該新政是對留學生們非常有利,舉個例子,英語水平達到官方要求的留學生(獲得10分),畢業後拿到工作offer(獲得20分),有一定的工作技能(獲得20分),年薪在£25,600或以上(獲得20分),就能拿到70分。

如有關於留學/簽證任何問題,請即預約免費咨詢

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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拜登上場 強調穩定 資產市場易受益︱居外專欄

上周拜登終於順利登上美國總統寶座,國會山莊如臨大敵,利用數以萬計的國民警衛軍來保護新總統宣誓就任。連身在美國的朋友也擔心當天會出現大混亂,可喜是並未有發生預期的動亂。在特朗普年代,最大的特點是不確定性,政府的政策好像是一言堂,市場難以捉摸,投資市場難以預計!

相反,拜登以78歲高齡上任,可以預計美國民主黨又會推倒重來,推翻過去四年特朗普的政策,尤其是奧巴馬的醫保政策、移民政策重新上路。外交方面,又會脫離孤立主義,重新與盟國建立合作、重新加入世衛、加入巴黎氣候協議等等。

當然,對中國、伊朗等等措施,相信會維持一段時間,暫時未見到有緩和的趨勢。

國內疫情控制才是拜登政策第一優先要處理的問題,將重新重視及信任科學,對疫情控制肯定有絕大幫助。一旦疫情改善,經濟才可以重新啟動。

美國准財長耶倫的財金政策,絕對值得大家留心。為了緩和疫情對普羅大眾的影響,新政府提出1.9萬億美元的紓困津貼,但美國政府的債務已達27.7萬億美元。為了籌集資金,耶倫提出研究發行50年期的美國債券,不斷印鈔發債,也似乎是別無他法了。

美元的走勢,也是大家必須關心的事情。特朗普利用企業減稅,成功令企業將利潤回流美國,美元在大量QE的環境下,仍然能夠保持強勢。民主黨的加稅計劃,會否助長美元的弱勢?耶倫在聽證會上,只主張彙率穩定,未有表態支持“強”或“弱”美元,只反對貿易夥伴以彙率政策取得競爭優勢,實際態度未明,要多加留意。

由於拜登政府政策的穩定性及可預計性,都輕易為市場預見,對投資市場、資產市場帶來穩定情緒,對價格的推升,也會有所禆益。

延伸閱讀拜登宣誓就任美國總統,對美國房產會有什麼影響?

 

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鄭爽“代孕棄養”風波刷屏!代孕在澳洲又該如何認定?|居外專欄

近日,鄭爽“代孕棄養”的新聞燃爆全網,再次讓代孕成為熱絡的公眾議題:代孕會不會使女性成為生育工具、代孕的商業化是否相當於變相的器官買賣和人口販賣、如何應對代孕的灰黑產業鏈…… 連續三天,相關熱搜占據微博熱門榜前茅,錄音、回應就不提了,連帶周邊如“眼淚prada、prada地掉”的Prada都在熱門榜上走了好幾遭。

央視新聞更是譴責“代孕棄養法律道德皆難容”,那麼,代孕在澳洲又該如何被認定呢?

鄭爽、張恆舊照

澳洲代孕故事:Lamb and Anor & Shaw [2017] FamCA 769

這是一個真實的夫妻借腹小姨子的案例。與通常代孕的金錢利益驅使不同,這是一個交織絕症,同情心,母愛和契約的家庭交易。

L小姐和S先生二人相識於校園,在交往多年後於而立之年喜結連理。妻子L聰慧能干,並於婚後伊始一直專注於事業發展。眼看年齡漸長二人萌生意念想要孩子,但是無奈天不遂人願妻子懷孕困難。兩人從妻子35歲開始嘗試人工授精,歷五年而不得;而妻子不幸在40歲體檢是被查出患有乳腺癌。

眼看未酬舔犢情,人恐身先死,夫妻二人深陷於絕望和不舍。他們求助於小姨W請求借腹生子。小姨W時年30並育有一子;她雖已和前夫離婚,但是並無證據顯示她手頭拮據或和姐姐、姐夫之間有任何利益約定。

經過一番就醫檢查,醫生成功從妻子L身上取卵並結合S的精子,然後植入小姨W腹中。眼看成就一番妹妹奉獻幫助,姐姐天隨人願的家庭和睦的美事,不料又陡生波瀾。

原來,妻子L天性好強,她寄畢生希望於一役力求妹妹順利生產以了卻可能是最後的遺願,所以在妹妹植胚以後百般關注,希望事無巨細皆由自己掌控安排;而妹妹生性散漫不喜被管,加之孕激素激發母性不想受制於人。此後雙方交惡,每況愈下,妹妹由恨轉愛,不忍放手自己懷胎十月的孩子。姐姐夫婦當然不同意妹妹奪走他們的骨血,雙方理論不成與孩子出生後的第二天就訴訟到澳洲家庭法院。

最終,法院支持了姐姐夫婦以及代表孩子的獨立律師的申請,從滿足孩子最大利益角度出發,判定由生物學父母分享子女撫養權;而代孕妹妹只有在獲得姐姐姐夫同意的情況下,才能和孩子相處。


代孕在澳洲

澳大利亞法律上認定的代孕有兩種:利他代孕(altruistic)和商業代孕(commercial)

顧名思義:利他代孕是指代孕媽媽(surrogate mother)並不因為代孕分娩所承擔的身體和心理辛勞而要求任何物質形式的回報,以上案例中的小姨從所披露的證據來看就屬於此類。

利他代孕在澳大利亞,如果滿足特定的要求是合法的。

商業代孕則是指雙方約定以代孕而獲取任意形式的物質回報,這在澳大利亞是違法行為。

法律約定:任何把孩子商品化,且把窮苦家人暴露於安全隱患以達到富裕階層的某種利益是刑事罪,與之對應的懲罰可以是高達11萬澳幣的罰款和3年牢獄

與澳洲立法不同的是,商業代孕在印度、烏克蘭和美國的一些州是合法的,並以此形成了一條成熟產業鏈。以美國為例,不完全統計每年尋求在本國或者海外代孕的實際發生案例達到數千例;而澳大利亞因為在本土只認可利他代孕,所以每年只有數百例,而其中有一部分人遠赴海外尋求商業代孕。


代孕立法

隨著尋求代孕人數的逐年遞增,澳大利亞自2004年以來在除了北領地以外的其他各州均引入了相關法律以約定利他代孕的各種條件和流程,並尋求解決海外商業代孕所獲孩子的身份認同和撫養權分配問題。

澳大利亞各州的代孕法雖然各自為政不盡相同,但是在孩子身份認同和撫養權分配問題上都尋求對接適用於全聯邦的家庭法(Family Law Act 1975)。其中最重要的部分,就是如何基於滿足孩子利益最大化原則,來判定生物學父母和代孕媽媽對於孩子的撫養責任義務。

值得一提的是,這些法院判定而確定的父母和子女身份,並未明確衍生至普通父母子女之間的其他權利義務,比如孩子在成年後是否有繼承權和獲得其他父母利益賠償的權利。

截至目前,法院受理的案件大部分是生物學父母尋求判決(parenting order)來有權處置孩子的重大事項決策,居住安排並承擔各自照料和撫養義務。代孕媽媽們,則大多被法院要求同意(consent)判決,或者缺席審判。本文案例中的小姨,即使對於懷胎十月的孩子產生了感情並於其姐姐姐夫交惡,也僅僅是向法院尋求能定期探望孩子。


維州操作

利他代孕在墨爾本所在的維多利亞州由輔助生殖法案來約定其相關執行(Assisted Reproductive Treatment Act 2008)。該法案預定:個人或者夫婦可以在自己無法完成生殖時借助代孕來獲得孩子

在該法案框架下,生物學父母可以和代孕媽媽簽訂代孕協議,來預定代孕媽媽在產後放棄孩子撫養權。代孕媽媽需要滿足以下條件才能獲准代孕:

  1. 年滿25歲;
  2. 生養過孩子;
  3. 獲取獨立的醫療和法律意見;
  4. 無犯罪記錄。

維多利亞州規定:生養孩子的婦女的名字將被記錄在孩子的出生證明上(birth certificate);所以即使代孕媽媽不是孩子的生物學母親,她的名字依然會被記錄下來。但是,孩子的生物學父母及代孕委托人,可以在孩子出生後28天後,並不晚於6個月向法院申請替換撫養令(substitute parenting order),來修改並登記生父母的名字。法院則需要滿足以下條件才會准許撫養令:

  1. 該撫養令符合孩子的最大利益;
  2. 該代孕開始時由特別委員會審核批准;
  3. 在申請撫養令時,孩子已經由代孕媽媽交由生父母撫養。

筆者就職於維多利亞州領先的家庭法專職律師事務所專注於婚姻,遺囑和物業相關法律領域的分享。法律案件的考量依據個人實際情況出發,筆者分享不作為針對任何個體的法律專業意見,不承擔理解並行使相關內容於實踐的任何法律後果。

澳大利亞離婚,財產分割,子女撫養以及澳洲遺囑遺產的相關法律個案咨詢請添加微信。

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱:hi@auslawreview.com.au

 

2020年日本這兩類房地產投資幾乎翻倍!|居外專欄

2020年可謂是極不尋常的一年,日本政府為了應對新冠疫情的蔓延出台了一系列政策,包括出台“緊急狀態”而暫停了廣泛的經濟活動,推出史上最強的刺激計劃,總規模超過200萬億日元(相當於GDP的40%),並8月開始實施“GO TO運動”(Go Toキャンペーン),投入約1.7萬億日元,來支持因為疫情而遭受巨挫的旅游業。

日本經濟從第二季度末開始有序復蘇,在出口和私人消費的推動下,第三季度GDP總值環比增長21.4%;第四季度的進出口貿易連續順差。根據世界銀行最新發布的《全球經濟展望》報告,對日本的經濟,2020年預估為-5.3%的負增長,而2021年可實現2.5%的增長率

日本投資交易額

數據來源:世邦魏理仕(CBRE)

日本的房地產投資交易量,在2020年卻並未受到新冠疫情的太大影響。據世邦魏理仕(CBRE)的數據,2020年的房地產投資的總交易量與2019年基本持平;其中,在物流類和住宅類的投資驅動下,2020年前三個季度的累計交易量,同比增長3%,達到2.6萬億日元。而因電子商務的迅猛發展被追捧的物流類投資,以及被市場長期看好的住宅類投資,在持續資金流入的推動下,上述同期,累計交易量達到1.2萬億日元,同比增長高達95%

當然,新冠疫情還是促成了投資的選擇偏好,如寫字樓類的投資,在目前遠程辦公被廣泛采用的情況下,投資策略正在被審視;而受入境游客急劇下降的影響,導致零售和酒店類投資受到冷落。

基於日本政府持續的寬松貨幣政策,低利率所帶來的低成本資金,估計會繼續選擇相對於其他資產更高收益,且更穩定的房地產投資,因此,2021年日本房地產投資的總交易量應不會遜於上一年度;且若疫苗可以有效控制疫情,經濟可以盡快恢復的話,投資者對於房地產的熱情將更加強烈。

 

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日本速報:東京奧運會、疫苗接種最新進展|居外專欄

日本厚生勞動省最新發布信息,已與美國制藥公司“輝瑞”就本年度內接受總計7200萬人份的新冠疫苗的供給,正式簽署協議。疫苗的接種將率先從醫務人員開始。

日本政府計劃的優先接種人群,除醫務人員外,還有老年人,以及患有基礎疾病的人群,而普通人群預計將安排在5月前後開始。為了確保安全性,將在徵得同意後,約1萬名醫務人員先行接種確認,其後才會安排給負責新冠疫情診療相關的醫護人員進行;對於65歲以上的老年人和有基礎疾病的人群,計劃在4月底前完成接種。除輝瑞公司疫苗外,日本政府還和美國莫德納、英國阿斯利康等簽訂了供應協議。

對於最近廣受關注的東京奧運會,日本首相菅義偉表示,籌備奧運不以疫苗在國內外的普及情況為前提,他明確道“將盡全力克服新冠,探討萬全的對策”。

近期,海外不少媒體表述了對於奧運會的悲觀論調,美國的《紐約時報》和《彭博社》的電子版均有發文稱,可能會出現二戰後首次不得不停辦的情況。在即將迎來東京奧運會開幕式倒計時半年之際,國際奧委會(IOC)主席托馬斯・巴赫在接受采訪時表示,“目前沒有任何理由相信7月不會開幕,所以沒有B計劃。”他同時自信地表示,“運動員們正期盼著來到東京。”

相關專欄文章一分鐘速覽日本最新關鍵經濟數據

 

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中國香港成交大增,何以房價沒被大幅拉升?︱居外專欄

踏入2021年,住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,頭炮啟德MONACO,首輪145伙不足六小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下,仍然保持平穩。今年疫苗開始接種,大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉,再加上拜登上任,聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況,隨時變本加厲,利率持續低企,銀紙縮水,自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時,成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因准備移民而出售物業,這批業主求售心切不會抬價,也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄,成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗,較前年上升近15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果,買家可以利用更少的首期上車,令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下,二手供應會增加,樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期,去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬以下物業,會進一步釋放購買力,激活換樓鏈。此外,銀行的“加3釐”壓力測試也應調整。

長遠來說,改革土地供應制度才是問題的核心。中國香港並不缺乏土地,大量閑置農地、棕地、郊野公園等等,原因只是政府的官僚文化,缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情,再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比中國香港強。一旦有社區爆發,必定有官員問責下台,用同一准則的話,中國香港應該有不少官員應該下台了!

在當今的政治氣候之下,中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責,也將會是中國香港樓價長遠發展的領先指標。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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