Category: Special Investment Column

鑒於新增新冠病毒感染人數的減少、重症病床使用率等指標的改善，大阪、京都、兵庫、岐阜、愛知、福岡6府縣，將於3月1日解除新冠緊急事態宣言，這將比原定截止日期提前大約一周的時間。大阪府、京都府、兵庫縣的府縣知事同時提出，希望中央政府以每天4萬日元為上限進行支援，以向那些響應繼續縮短營業時間要求的商家支付合作金。

日本財務省發布的1月貿易統計數據顯示，日本1月的出口達到5.78萬億日元，同比增長6.4%，為繼2020年12月之後的連續第二個月增加，1月的增長幅度更比2020年12月的2.0%有所擴大。在日本1月的出口增長中，對中國出口增長高達37.5%，主要為有色金屬和半導體制造裝置的增長；而對美國的出口則減4.8%；對歐盟的出口減少1.6%，為連續18個月的下降。

日本全國消費者物價指數

日本總務省最新公布的1月全國消費者物價指數為101.4（生鮮食品除外），較去年同期下降0.6%，降幅與2020年12月下降1.0%的數據相比，下降幅度收窄0.4個百分點。受新一輪的新冠病毒疫情擴大，日本再次啟動緊急事態宣言，並全面暫停政府旅游支援項目“Go To Travel”的影響，上月住宿費下降了33.5%；同時下降明顯的還有電費和城市燃氣費，下降分別達到8.2%和10.7%。而以居家辦公擴大為背景的家電產品需求出現高漲的現像，室內空調、空氣淨化器、微波爐等均出現不同程度的漲價，火災和地震保險費，煙草價格也出現上漲。

風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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作者：Jazelle喬喬獅，曾經就讀愛丁堡大學的國際關系專業，正在准備入讀法國ESMA的3D Animation研究生。

問：上了大學後悔選專業了怎麼辦？

我在愛丁堡大學讀書的時候兼職做了兩年宿管（resident assistant），越來越多的學生來問我這個問題，畢竟有三年轉（爬）型（牆）經驗的我，正在成為這個問題的專家。我就是那個一上大學就後悔的人，花了三年的業余時間准備動畫學校的申請。

大家好，我是Jazelle喬喬獅（b站賬號同名，歡迎圍觀）。目前愛丁堡大學國際關系剛畢業，將要去法國的Ecole Superieure des Metiers Artistiques （ESMA）就讀3D動畫研究生。在英國的四年生活讓我喜歡上了歐洲，雖然美國才是動畫中心，但是我將主申方向定在了歐洲的學校。

問：為什麼本科讀國際關系呢？

答：是為了追星。我10歲的偶像是宮崎駿哦！

和很多動畫人一樣，我從小就喜歡動畫，但是也從小就是賣學霸人設的乖孩子。為了不難為父母，也因為害怕學動畫的勞苦，大學選專業時堅決地繞開了動畫專業。發現宮崎駿畢業於政治經濟專業時，我給逃避夢想找到了一個冠冕堂皇的理由。那一年我16歲，還不明白在成人世界裡，逃避夢想會和追尋夢想一樣幸苦。

動畫學生喜歡以“狗”自稱，因為做動畫確實非常耗費體力。但是別忘了我們還有設計“狗”，美術“狗”，醫學“狗”，生物“狗”，等等等等。為了學得好一門學科，你就會學得幸苦，然後累成“狗”，因為沒有犧牲就沒有回報。要學好國際關系同樣幸苦，在圖書館苦讀的時間裡我一遍一遍地痛悟著這個道理。同時下定了決心：狗就狗，我要做一條快樂的狗！

我想告訴你接下來我全身心投入動畫的學習當中，但很遺憾這並沒有發生。我的父母不允許我輟學，愛丁堡大學不允許我休學，讀完國際關系成了我必須面對的現實。我只有每年暑假有整塊的時間准備申請學校的作品集，於是我開始絞盡腦汁搜集自己在課余可以取得的藝術資源。我所就讀的愛丁堡大學是一所綜合性大學，設有專門的藝術學院。只要和主課沒有衝突，而且導師沒意見，我選修就選擇藝術學院的課。四年裡我修過人體寫生，解刨，藝術設計，旁聽過動畫課。認識了很多藝術學院的老師和同學，並且在最終申請的時候拿到兩封推薦信。

這是The animation career review 2020年的動畫學校排名，用顏色標出的是我申請的學校，加星星的是錄取我的學校。第五名的ESMA審核是面試加作品集，本來是我最沒有把握的，結果居然被錄取了。第七名的VIA我去丹麥參觀過，文書寫得格外流暢，以為自己半只腳進了門，結果被拒絕了。也就是說ESMA覺得我更符合學校的錄取要求。錄取的結果還不錯，當然也留下了很多遺憾。比如VIA的實際截止日期是3月20號，我知道丹麥政府將在3月1號出台對我非常不利新政策——禁止所有學生申請第二個學位——就趕在2月29號交了作品集。那時候清楚自己作品的薄弱點，然而時間緊迫，沒有修改就硬著頭皮提交了。

關於准備作品集，有一些標准其實並不在學校的要求裡。
比如這是VIA對戲劇和表演（Drama and acting）作品的要求：
“觀者可以通過肢體語言確定角色的心情和感受。
From reading the character’s body language, the viewer should be able to clearly determine the character’s mood or feelings.”
這一條要求沒有說的標准是，角色的動作是由個性決定的。好人和壞人生氣的理由不同，表情和動作也會不同。我作品集中有的作品中角色個性強烈，有的則更插畫一些，現在練習時會很注意。

另外學校錄取這回事，實力固然重要，其實還有運氣的成分在。每年的錄取人數限制，分數線，國際學生和本國學生比例都在變，今年因為新冠病毒，不確定性更多了。如果你申請很成功，那麼恭喜你。如果你失敗了也沒有關系，不必氣餒，未來有提升的無限可能難道不是一件令人興奮的事嗎？有一些學生在失敗後花一年重申女神校，我也認真考慮過，最後還是決定直接去ESMA。因為對於我來說，相比學校的招牌，更重要的是我能在那裡學到什麼。

動畫這一行更看重動畫師的綜合能力，而不是教育背景。這裡的能力不僅包括制作能力，還有團隊合作和溝通能力，這些並不是你非要進那一所女神校才能學到的。現在混得風生水起的動畫師們來自世界各地，有的甚至沒有動畫學院的背景。對於2D動畫出身的動畫師來說，主流3D動畫市場又是另一大挑戰。在這個行業的變遷中，成功的動畫師都靠不斷學習和進步站穩了腳跟，他們的實力來自日積月累。申請學校只是一個起點，不管結果怎麼樣，不要因為成功或失敗止步不前。如果你暫時無法相信自己，相信努力就夠了，千萬不要停止學習。記住未來競爭的舞台是這個世界，現在的結果只是過程中的一環，成敗最後都會成為經驗，不懈進取，永無止境。

以上就是我追夢起點的故事，我知道自己依然在起點，未來還有很長的路要走。我感激父母、老師、和同學，沒有他們，我甚至無法開始夢想。我曾經試圖忽視自己的繪畫才能，覺得它相比念書“無用”，又憎恨自己無法割舍，是身邊的人比我自己更親切地接納了我。我所在的起點，曾經有無數雙溫柔的手掌推著我來到裡。

開頭我說過，自己確實一進大學就後悔學國際關系，那時候是因為怕難。畢竟書讀不完，不會寫論文很痛苦。當時想著“逃到插畫去吧，好像插畫比較容易轉專業”，幸好沒有逃得成，我並不真心喜歡插畫。選錯專業沒關系，但是只想著逃避的話，可能會逃到另一個讓自己後悔的專業，寧可花一點時間想清楚自己真正想要什麼再行動。如果還不清楚夢想的話，就先安心地讀書，學一些有用的知識，認識朋友然後一起度過愉快的時光。追夢人和沒有夢想的人都有各自的幸福。大學只是人生的一小部分，我們都還有很多時間，還來得及奔跑。

到國關第二年學習進步以後，我就不再後悔了（真香定律）！發現自己擅長以後喜歡上專業，我有的朋友也經歷過。回頭看這段經歷幸苦而有趣，帶我認識了很多偉大的思想，幫助我塑造了知性理智的認知。爸媽很多朋友做游戲和動畫，都和我說過絕對不要放棄國關學位。他們告訴我畫畫以後可以學，而完成國關學位的機會可能只有現在。當時我一知半解，後來越來越明白，動畫這一產業負責造夢同時又相當殘酷，毫無規律，想要脫穎而出就必須有自己的強項，技多不壓身。我也擔心過自己讀雙學位耗時太長還燒錢，我爸就來了一句“這個年紀不讀書干嘛？讀就讀唄”。我至今沒有完成從學霸到藝術生的轉變，對於我而言，學習早就是一輩子的事。今後我會堅持讀書，就像我堅持畫畫一樣。

我祝願閱讀這篇文章的你也能做自己喜歡的事！

TAM國際藝術
學習藝術，踏足國際：華人留學故事分享
官網：www.tamarts.com

剛剛跟一位親友談起外地置業，他跟筆者吐了不少苦水。原來他三年前在中山投資一個住宅樓花盤，現在已經入伙，並取得房產證。他一心以為可以出售獲利，向代理查詢時，才發現他當年是高價入貨。三年過後，市價跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅，喪失了稅務的寬免資格。即使售出，稅率可能達到樓價的20%。

筆者親友更禍不單行，他在中山也購入了一個商鋪，卻變成了爛尾樓。產權出現問題，收不到房產證，又收不到合約上訂明的租金，結果要到公安報警。據網上新聞報導，公安已經拉人，等待法院處理，但資金能否取回，機會似乎就很渺茫。

上述發生的置業悲劇，非國內市場獨有，在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民，很難去分辨那個項目會出現問題。這個應該是代理的責任，在銷售一個項目之前，盡責審查是重要工作，可惜在中國香港從事海外物業，無須領牌，當中代理公司質素也是良莠不齊。

除此之外，代理在整個買賣流程中，也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、家俬裝修、出租管理等等。工作繁重，當中還涉及很多法律及稅務知識，一個誠信可靠、負責任的代理，可以令整個流程暢順。

相反，筆者也收到不少客戶反映，幫國內經紀買樓，買樓後，經紀就消失了，完全找不到其他人協助後續工作，令買家頭痛不已。過往海外物業銷售重點都在物業本身而已，對代理公司的服務，卻著墨甚少，展銷會上也只談物業的優點，其實售後服務同樣重要！

筆者最近在電視的黃金時間中發現不少海外物業代理廣告出現，雖然近年電視廣告費已經大幅調低，但仍是所費不少，也證明海外置業的市場仍然興旺，競爭也越來越激烈！值得高興的是，從最近的電視廣告中，筆者發現代理公司也開始做品牌宣傳，強調代理公司本身的優點。但是筆者仍然覺得未到位，因為“誠實”、“可靠”本是作為優秀代理的基本要求。

總而言之，代理公司必須做到令客戶放心安心，才是成功的第一步。而作為消費者，在甄選物業的同時，選擇代理也不能掉以輕心，必須委托誠實可靠的代理，才能令置業得心應手。

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牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康，心想事成，生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。

牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟疫情導致中國香港人無法外游、唯有留港消費不無關系，也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。

筆者也不反對，在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期。

不過，筆者也要提醒大家，中國香港的情況並非一面倒樂觀。除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

根據英國內政部的估計，大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬，若連同直系親屬，可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有 324 萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於 10%，即有 32.4 萬人左右會落實移民。

以 32.4 萬人計算，平均 3 個人一個家庭， 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民，平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的彙報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人占比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

中國香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位，因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計，占比為 15.8% 至 21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！

如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外 20% 的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外 20% 的供應就會有頗大壓力。

這 20% 的額外供應，若是 1,000 萬以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！

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本文發布時，剛好是農歷年三十了。牛年轉眼又到，筆者提早向各位讀者拜個早年：祝願牛年疫情早退，各位都身體健康，生活重回正軌，投資得心應手。

回說上星期筆者提到股市出現“散戶大戰巨人”的Gamestop大挾倉事件。再過了一星期， Gamestop上周五收市價已經跌至63.77美元，比最高峰483美元只餘下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼，只是不少大戶化身為散戶，令事件更浪漫，也吸引了不少散戶參與，結果一旦收手不及，相信不少散戶也已招致損失！

至於樓市，似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後，一方面大批港人出外渡假，同時，留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響，所以看房活動難免受到影響。

但今年明顯不同，疫情令絕大部份港人留港消費，看房活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道，上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。

連一手發展商也極少在春節時開售新盤，今年卻又破例，差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 – 安峯，以呎價港幣2.03萬元開價，並預計在20號（年初九）進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾，爭取春節的旺期，樓市在一手及二手都熱鬧的情況下，小陽春已經提早來臨，可謂所言非虛。問題是此情況，會否長期延續，甚至會否達至價量齊升？施永青先生揚言料今年樓價升幅15%。

筆者傾向比較保守。在疫情下，不少行業生意受到嚴重打擊，失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去，全球經濟仍在困難之中。而且，中國香港的物業銷情仍只集中在1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過1,500萬，銷售絕不容易。加上，移民人數肯定上升，當中又有不少會沽售物業套現，承接力很關鍵。所以，筆者不敢看樓市看到太好。15%升幅，似乎過份樂觀。

如果疫苗能順利接種及有效，經濟在下年會有望復蘇，樓價升5%，可能是較務實的估計！

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盡管日本近期的新冠疫情感染人數出現減少的趨勢，但為了確保病床的使用率等指標，首相菅義偉仍然表示，已發布采取特別措施法的“緊急事態”宣言的11個都府縣中，僅栃木縣將按原期限於2月7日解除，其他10個都府縣將延長至3月7日。

菅義偉表示：“疫情有所改善的都府縣，不會等到3月7日就將依次解除宣言。”繼續維持宣言的10個都府縣，包括首都圈埼玉、千葉、東京、神奈川4都縣，東海的岐阜、愛知2縣，關西的京都、大阪、兵庫3府縣，以及福岡。

政府的旅游支援項目“Go To Travel”也將繼續暫停。

寫字樓空置率稍升

受新冠疫情的影響，日本的寫字樓空置率在2020年的第四季度繼續出現上升，而租金也同時下降。

日本甲級寫字樓平均租金
東京、大阪和名古屋

東京在第四季度出現了部分取消和縮小規模的現像，雖然因一些公司合並和房屋重建而填補了些許空缺，但市場總體仍顯低迷。全等級寫字樓的空置率環比上升0.6個點至1.5％，為連續第三個季度的上升，其中甲級寫字樓的空置率為1.2％，是連續第二個季度上升。東京全等級寫字樓的租金環比下降1.7％，而甲級寫字樓租金環比下降2.7％。

大阪的寫字樓市場，同樣出現了由於疫情削減成本，而導致合並辦公地點或壓縮單位面積的現像，全等級寫字樓的租金出現7年來的首次下降，其中甲級寫字樓租金在第三季度有所恢復後，再次在第四季度出現0.2%的環比下降。全等級寫字樓的空置率環比上升0.3個點至1.5％，甲級寫字樓空置率環比增長0.4個點至1%，為連續第二個季度上升。疫情的控制情況，以及經濟的復蘇進程，將是寫字樓市場轉暖的關鍵。

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