Special Investment Column – Page 20

馬耳他居留簽證計劃正式變政：15萬歐起｜居外專欄

馬耳他居留簽證管理局（Malta Residency Visa Agency）1月18日公布了最終版本的馬耳他居留簽證計劃的要求，以後將稱之為馬耳他永久居留計劃（Malta Permanent Residence Programme ）。

就目前來看，馬耳他居留簽證計劃的經濟要求包括三大核心要素；

➤投資25萬歐購買政府債券或者在馬耳他證券交易所上市的其它債券，持有至少5年；

➤購買32萬歐的房產（在馬耳他南部或者戈佐島是27萬歐），或者租賃年租金1.2萬歐的房產（在馬耳他南部或者戈佐島是1萬歐）；

➤對政府進行不可退還的3萬歐捐贈（其中5,500歐是政府申請費的預付費）。

以後，25萬歐債券投資選項徹底取消。房產投資最低要求為馬耳他南部和戈佐島30萬歐，其它地方為35萬歐，不管在哪裡，房產投資都要維持至少5年；租金門檻沒有變化。

馬耳他政府將取消債券投資選項，然後提高不可回收的政府捐贈金額；對於租房的人來說，最低捐贈額為5.8萬歐，買房的人則是2.8萬歐。

無論是買房還是租房，所有申請人都需要支付4萬歐的申請費，其中1/4必須在獲得原則性批復之前支付。

所有申請人都需要向“志願組織專員（Commissioner for Voluntary Organisations）批准的在當地注冊的慈善、文化、體育、科學、動物福利、或者藝術方面的非政府組織或者馬耳他居留簽證管理局批准的其它機構強制捐贈2,000歐”。

申請人還必須持有價值不低於50萬歐的資產，其中至少15萬歐必須以證券形式持有。

“大力提升”

馬耳他居留簽證管理局在聲明中表示，新政策將會“建立在馬耳他居留簽證計劃已經建立的良好的平台之上，大力提升，保持對歐洲內外競爭性居留項目的優勢。”

《投資移民知情者》在上周的報道中寫道，新政策讓申請人覺得馬耳他居留簽證計劃很劃算，馬耳他政府也覺得更有利可圖：

按照之前的規定，選擇最便宜選項（在戈佐島租房）的單個申請人需要支付33萬歐（其中只有25萬歐的債券投資可以贖回，即便是那樣還包括把25萬歐鎖進收益相對低的債券中5年招致的機會成本）。

按照提議中的規定，盡管沒有一項資金可以贖回，但是單個申請人為獲得馬耳他居留許可付出的資金更少。

對於馬耳他政府來說，這樣一個新辦法更具有經濟意義；在最近的歷史中，世界上所有主要的評級機構都將馬耳他政府債券評為投資級，甚至在10年前歐洲主權債務危機最嚴重的時候也是如此。換句話講，馬耳他在以合理利率融資方面從來沒有遇到過困難。因此，要求馬耳他個人投資者計劃或者馬耳他居留簽證計劃的投資者在這方面提供支持沒有一點必要。

新政策實質上意味著，單個申請人只需要支付不可退還的15萬歐就可以獲得馬耳他的居留許可，以前則是要支付33萬歐，大部分可贖回。

關於新項目的一些數據公布

馬耳他居留簽證管理局熱情地提供了有關這個項目的一個媒體問答以及背景介紹，其中它披露了一些重要的經濟數據：

這個項目的一次性注入資金為2,998萬歐（2017至2019）。

2020年又有1,900萬歐。

僅2019年，經濟各領域受益人的消費支出就達大約1,757萬歐。

2019年，項目包括直接和間接效應在內的總經濟影響估計為1,800萬歐左右的增加值。

2019年，該項目在知識經濟和其他高技能行業產生的人力資本估計為590萬歐元。

直接創造了136個就業崗位（考慮到乘數效應則是290個）。2019年，這些崗位基本上是在金融領域和信息、通信和技術領域。

至於房地產，雖然這個領域的投資是重要的，但與整個市場相比，所進行的投資相對較小，影響估計是微不足道的，特別是在這個行業蓬勃發展的時候。然而，在經濟低迷時期，這些投資卻可以幫助提升本行業。

該項目在運作的前幾年對政府統一基金（Consolidated Fund）的直接貢獻為2,430萬歐。隨附文件進一步確認了自項目開始以來的綜合申請和批准統計數據：

截至目前，馬耳他居留簽證管理局已經接收了2,542宗申請案，70%獲批，10%拒簽，符合行業標准。2%的申請案撤銷。

其余的申請仍在處理中，等待代理人按照馬耳他居留簽證管理局的要求提供進一步的信息。

大多數申請案傳統上來自中國。迄今為止，中國是全球最大的投資居留項目市場。然而，南非、土耳其、俄羅斯、越南、印度和中東等其它國家對投資居留項目的興趣也在增加。

馬耳他居留簽證管理局的聲明顯示，88%的申請案選擇的都是租房而非買房。在買房的12%的申請案中，平均買房價格為510,144歐，平均年租金則是14,401歐，兩個數字都大大超過了最低要求。歡迎點擊查看馬耳他精品房源

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父母出資給小夫妻買房，是贈與還是借款？｜居外專欄

撰文：澳大利亞法律執業博士林匯銘

一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。

問題一

當父母出資給其子女買房，房產登記在其子女名下，這究竟是贈與還是借款？對婚姻財產分割上會產生什麼實質影響？

實踐案例1：

丈夫H的父母P在2010年出資1百萬給小夫妻購買了一套房產，此房產登記在丈夫H的名下。

問題二

法院如何確定其父母在出資時的真實意圖？

實踐問題：補充的借款協議是否有效？

法院會綜合考慮很多因素（不限於以下因素）來決定是借款還是贈與：

實踐案例2：

男方H的父母P在2010年出資1百萬為小夫妻購置房產，並未要求其子女還款。2019年夫妻關系變差，同年，男方H和其父母P補簽了借款協議。2020年，夫妻關系破裂，進行離婚財產分割訴訟時出資父母P主張這是一筆債務。

法院更傾向於這是贈與，因為：

1. 借款協議是在出資9年後訂立的；

2. 在2010年至2019年期間父母並沒有主張還款，其子女也沒有還款行為；

3. 2019年的借款協議是在夫妻關系破裂期間訂立的。

綜上：法院會認為如果不是當事人婚姻關系破裂，其出資父母P不會主張這是一筆債務。9年後補充的借款協議是一種法律手段，不足以證明其出資時的真正意圖，不能推翻贈與的法律推定，由此認定為贈與。這意味著在婚姻家庭法的財產分割上，夫妻雙方的淨財產價值不會因此減少。

問題三

對於惡意減少夫妻資產的行為，比如通過出售房屋來償還債務，另一方婚姻當事人該如何保護自己在該房屋上的利益？

實踐案例 3：

在婚姻關系中，男方H的父母P出資購買房屋（房產證上所有權人為男方H），他們之間有借貸協議，並在房產上注冊了抵押（Registered Mortgage），男方H要通過出售房屋來償還其父母P的債務。女方W知道此事後可以通過何種途徑來保護自己在該房屋上的權益？

盡管女方W在此房屋的房產證上沒有寫名字，但仍然可以通過以下途徑來保護自己在此房屋上的權益。

途徑一：如果走到了婚姻財產分割訴訟，你可以在遞交的證詞（Affidavit）中闡述夫妻共同的財產包括其房屋，闡明男方H通過轉讓財產來減少夫妻共同財產的行為， 讓法院做最終裁決。

途徑二：向所有權登記處（Registrar of Titles）提出一個警告（Lodge a Caveat）。房產所有人H不能出售房屋，除非移除這個警告。這個警告的有效期是3個月，在有效期間，你必須要開始訴訟程序並且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房產所有權人H不想等待3個月，他有權利迫使你在14天內開始訴訟程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申請。如果證明了你在此房屋上並沒有法律上的權益，那麼產權人H可能要求你賠償因為該警告所造成的經濟損失。

澳大利亞法律執業博士林匯銘 為您解析澳洲投資法與移民法。
關於本文的更多問題，歡迎聯系林律師獲得澳洲（昆士蘭州布裡斯班）領先華人律師團隊的法律建議。

【購房案例】資金被凍結，買家如何免成苦主？｜居外專欄

2020 年的聖誕節，本來應是普天同慶的日子。但對於經黃馮律師行進行交易的買家來說，卻可能是惡夢的開始！事緣於黃馮律師行涉嫌有前文員不誠實挪用客戶款項，被中國香港律師會接管了，並且凍結其所有銀行戶口資金。

據報導有 79 個案件涉及 1.27 億的訂金及尾樓被凍結。如果只是訂金被凍結，大部份買家還可以應付，但一旦剛碰著當天成交的話，九成的樓價（包括銀行貸款及買家應付的樓價尾款）都已經存入黃馮律師行的戶口。資金被凍結，意味買家無法及時在成交日將款項轉到業主手上，業主有權剎訂及向買家追討損失。而貸款銀行的錢已經借出，但沒有相應的樓宇作抵押，又可以向買家要求立即還款。大家可以想像涉事買家情況是何等慘情，何等無辜！

更嚴重的是，凍結資金會拖近延多久？類似案件在 2016 年也曾發生，當時何伯華律師行要超過一年才能將資金解凍。這一年的等候時間，對涉事買家來說，絕對是慘無人道，痛苦萬分！

接管律師行的原意，當然是保障客戶利益，但結果反令無辜客戶利益受損，心靈受創。而且這種事件，隔幾年便偶有發生，無論政府或律師會等監管機構應該即時檢討現行制度，令保障客戶的精神得以全面落實！

當今的監管制度，主要依靠對律師行老板的信任；但本身是律師的立法會議員謝偉俊也提到，行內不少律師行都是由法律行政人員（俗稱師爺）掌管。換句話，律師行的律師老板也只是橡皮圖章，明顯地現行制度已追不上時代的演變。

當今科技發達，但律師行的款項交收仍然停留在支票年代。筆者大膽提議，就一筆樓宇買賣的客戶款項，應存入銀行的特定專戶。專戶只限有關買家、賣家、銀行及律師樓使用。資金的安全程度就自然大增，更可藉互聯網的方便，有關人士可以隨時上網了解資金的流向。畢竟每年都有近六萬宗交易，單靠律師公會的監管，不及買家自己監管自己的款項來得及時有效。

當然，在制度未有成功改革之前，買家在挑選律師行，就要萬二分小心！歷史悠久、信譽良好的律師行，比收費便宜更重要。律師行的規模也是參考因素，有多少個合伙人？律師行購買多少金額的“賠償保障”？這些也是客觀考慮因素。如果有可信的業內人士，就能更易了解律師行的背景，以便更安心地進行交易。

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一分鐘速覽日本最新關鍵經濟數據｜居外專欄

根據世界銀行最新發布的《全球經濟展望》報告，對於日本的經濟展望，預計2021年增長率為2.5%；而2020年預估則為-5.3%。鑒於日本政府之前采取的空前刺激政策和規模，該預估已較去年6月世行的預測提高了0.8%。

此次世行報告指出，預計2021年全球經濟增長率為4%，該增長率是基於新冠病毒疫苗在全球廣泛普及而作出的預測；同時，更提出如病毒疫苗普及遇阻，疫情出現持續蔓延，增長率將可能低至1.6%。

從目前的復蘇情況來看，中國的經濟恢復較快，預計2021年的增長為7.9%；美國2020年
預計增長率為-3.6%，2021年為3.5%；歐元區也將為溫和復蘇，預計2021年增長率3.6%。

全球經濟增長

根據日本財務省公布的2020年11月國際收支初值，日本與海外貨物、服務，以及投資交易情況的經常項目盈餘較上一年同期增長29%至1.8784萬億日元，為連續77個月實現盈餘。經常項目中，貿易收支順差為6161億日元，但由於鋼鐵和汽車等表現不理想，出口整體出現了3.4%的下滑；而原油粗油的進口也減少了50.2%。

由於受新冠疫情持續影響，外國游客入境數量巨減，旅游收支盈餘大幅度減少87.9%至276億日元，因此，包含旅游和貨物運輸在內的服務收支為逆差1816億日元。

相關專欄文章：繼續加碼！日本政府追加73萬億經濟對策

風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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2020年葡萄牙黃金簽證中國人獲批最多｜居外專欄

鑒於2020年的情況，葡萄牙黃金簽證表現還是很不錯的；盡管項目投資額經歷了13%的下滑，但是去年的申請量（1,182）只比2019年少了5%。2020年總投資額達到6.47億歐，與2019年的7.42億歐相比略微下降。投資額下滑比申請量下滑還快是因為替代性投資選項的逐漸走紅，很多人認為這些替代性投資選項是經濟上更劃算的投資類別，主要是需要翻新的房產和投資基金。

葡萄牙黃金簽證：簽證簽發量

葡萄牙黃金簽證各年度投資額

誠然，選擇我們稱之為“替代性”資產類別（除傳統50萬歐買房的其它任何投資選項）的申請人的份額從2019年的24%升至2020年的33%。相對來說，增長最強勁的是35萬歐投資基金類別（第7類），盡管選擇這個選項的申請人數量只占總申請人數量的4%，但是其2020年申請人數量是2019年的6倍。

葡萄牙黃金簽證替代性投資選項在總投資中比例

葡萄牙投資居留計劃——各資產類別的投資額

但是，以絕對數字來看，增長最強勁的則是35萬歐需要翻新的房產類別；305名主申請人選擇需要翻新的房產，比2019年多出91名。從去年7月1日開始，投資者在房產熱點城市，比如裡斯本、波爾圖、還有阿爾加維，購置房產再也不具備申請葡萄牙黃金簽證的資格了。所以，需要翻新的房產投資選項有望在2021年提升其份額。

但是，2020年相較於2019年最大的變化則是美國人對項目興趣的急劇增加——這一現像肯定不是葡萄牙黃金簽證所獨有的，而是市場上各項目中普遍存在的。

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全年貢獻了75名主申請人的美國人——史上頭一次進入了前5申請人來源地。但是這確實是一個強勁的首秀；只有中國人（296名）和巴西人（126名）比它更多。南非和土耳其分別占74人和72人。

葡萄牙黃金簽證按月度和申請人來源地排列的主申請人數量

來自裡斯本律所VCA Valadas Coriel & Associados的Patricia Valadas Coriel把美國人對歐洲居留許可的興趣歸結為一系列因素的疊加，認為美國人的動機就像它這個國家本身一樣多樣化：“對一些人來說，他們對特朗普不滿意；另一些人則不看好拜登。美國對疫情的處理相對較差、政治不穩定、還有騷亂。”

“這些因素都有負面影響，” Patricia指出。“但是去年真正的大事則是幾乎全世界都對美國人關上了大門。所以美國人對於無法去歐洲旅行感覺很挫敗，於是最終決定拿一個歐盟國家的居留許可。”

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【視頻】情懷中的鎮屋、風口上的鎮屋：黃嵐獨家分析多倫多鎮屋市場｜居外專欄

鎮屋Townhouse，顧名思議是坐落於鎮上的房屋，溫馨而有社區氛圍。從歷史上看，鎮屋是貴族或富裕家庭的城市的住所，以便於社交。如今城市不斷的擴張以及土地的稀缺使得鎮屋價值凸顯，在北美大城市如紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、多倫多，鎮屋已經成為高品質的兼容城市生活和舒適環境的居住選擇。

從投資或自住的角度看，一直以來鎮屋Townhouse給大家的印像是一個介於獨立屋和公寓Condo之間的品種。二十年以來大多倫多地區房價年復合增長率為6%，無論是獨立屋、鎮屋、還是Condo公寓在不同的時間段內都呈現輪動的態勢，而市場品種的熱度也是相對的，有的買家喜歡買漲而有的買家喜歡撿漏，本期Daisy黃嵐選擇漲幅可觀的鎮屋做個分析。

首先不管是Condo漲還是獨立屋漲，從歷史曲線來看，鎮屋的漲幅基本都介於前兩者之間。而均價方面，最新的大多倫多鎮屋達到了80萬加元。

當然大多倫多不同城市的鎮屋成交量和均價都有較大的差別。不出意外其中多倫多中區（含市中心、中城區、和北約克）均價最高，有趣的是大量印度裔集中的布蘭普頓成交量最大，而華人較喜歡的萬錦和列治文山無論在均價還是成交量方面都處於中上較高的位置。

許多鎮屋是有管理費的，根據小區不同，物業管理項目會有不同，但主要是公共部位維護。由於鎮屋不像獨立屋，公共部位交織較多，協調統一專業的維護更能確保生活品質和房屋保值增值的最大化。

許多買家認為鎮屋管理費是額外的成本，其實不盡然… 首先，無管理費物業的維護也是有成本的：

獨立屋維護成本低是個誤區
無管理費鎮屋公共部位維護協調很困難
換屋頂、換窗戶、換密封條，這些都是實打實的開銷
割草、除雪、刷車道其實都是成本，自己做也是花自己的時間成本，這一定得要算
管理費每個月得出，相對於自己維護不固定的金錢支出，在心理上更顯得容易被注意

再來，管理費是有價值的：

業主可以放心小區得到專業的維護，維護得好的小區房價更高
業主省下時間做更有價值的事
業主自己的勞動其實也是成本，還不如讓專業的來干

最後，無管理費或管理費低的鎮屋其價格也會更高。所以Daisy黃嵐的結論是存在即是合理的，絕大多數情況下管理費提供的服務和價值是相當的，而且一切的成本和服務都已經體現在了鎮屋的總體持有成本中。所以鎮屋有無管理費不應當是首選要素，在我們鎮屋投資和自住的決策過程中不能撿了芝麻而丟了西瓜。

鎮屋買賣決策過程中的真正關鍵是對個案價值的了解和對參照系的准確把握。為此Daisy黃嵐選取我們華人比較偏愛的多倫多、萬錦、和列治文山，給大家在這個時間點上搭建一個投資參照系。當然，細分社區不同會有很大的差異，Daisy黃嵐這裡只是介紹一個粗略的概念（方法論），具體需要根據您的地段社區房型喜好做深入的分析。 今年以來多倫多市鎮屋成交中位價達到100萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

多倫多市今年以來的最高成交價鎮屋位於著名的Annex社區的Yorkville約克維爾（見下圖）。約克維爾可以說是多倫多當之無愧的鑽石地段，多年來Condo和鎮屋的最高成交價都出於此社區。

再來看萬錦市，鎮屋中位成交價達到89萬加元，下圖列舉了幾處中位價位的鎮屋和位置：

萬錦市今年以來的最高成交價鎮屋位於萬錦最著名的愚人村（見下圖），這裡環境宜人，豪宅輩出。

再來看一下多倫多北面的列治文山，這裡的鎮屋成交中位價達到92萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

列治文山今年1月至9月的最高成交價鎮屋位於Westbrook社區（見下圖）這裡環境好，學區更好。

影響鎮屋買賣決策的另一個重要因素是社區的風格和情懷。和獨立屋和Condo比起來，鎮屋居住是最具社交氣息的，這也是人們選擇鎮屋的原因之一，因此小區的設計至關重要。

Daisy黃嵐把鎮屋小區設計分成以下幾類：

現代小鎮風情型：街區錯落有致，房屋各有特色。

質樸婉約型：安靜、小徑通幽、溫馨煙火氣。

桃花源記型：設計精巧、專業園藝、真正的世外桃源。

簡單直接型：排屋設計、真正的聯排別墅。

所謂蘿蔔青菜各有所愛，無論您青睞哪種風格，哪塊區域，或是那類戶型，Daisy黃嵐的專業分析和眼光都會為您的買賣決策保駕護航。

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多倫多【黃嵐地產榜】主創
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2021物業投資成敗疫情控制為關鍵｜居外專欄

剛踏入 2021 年，正是投資者回顧 2020 年的投資回報的好時機，也是為 2021 年投資作准備。

以物業售價來說，中國香港的最新整體住宅物業指數為 173 點，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情當道，經濟不景的背景下，大家可能覺得不升不跌已經是萬幸，但放眼世界，全球主要經濟體的住宅物業價格都是上升的！

最誇張的是新西蘭，其 10 月份樓價中位數升幅竟達 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市樓價指數上升 6.2%；英國 10 月份的 Halifax 樓價指數升幅有 7.5%；歐盟 27 國樓價指數在 2020 年第一季上升 5.6%、第二季上升 5.2%；加拿大樓價指數在 10 月份也上升了 3.9%；而美國的 Case-Shiller 樓價指數在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。

當然大灣區也不遑多讓，以深圳升幅最厲害，在 10 月份升幅已達15.5%。

2020 年全球央行一齊放水救經濟，令資金湧入資產市場，除了住宅物業，新經濟股票也漲個不停！完全反映在低息的環境下，資金流量主宰了資產價格。而非實體經濟或供應多少的因素。

但除了住宅之外，其他種類的物業市場，卻又另一番光景。疫情更令公司運作模式大變革，在家工作（WFH）令寫字樓需求大幅下降，旅客消失及遙距營商大行其道，商鋪的租金及價格自然大幅下跌。中國香港在金鐘的甲級寫字樓也創下每呎 20,000 元的低價。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高價成交竟下跌達三分之二，傳統旅游旺區，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。

展望 2021 年，疫情的發展固然主導經濟，更重要的是影響投資者的信心。國內疫情受控，經濟活動已恢復，大灣區住宅是穩健之選。澳紐、加拿大控制也不錯，反而英國、美國、歐盟等較令人擔心。一旦疫苗接種出現阻塞，效用成疑或副作用嚴重的話，大家的樂觀情緒便會徹底改變，資產市場價格又會大幅波動。大家不要掉以輕心！

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盤點2020：歐洲移民國家哪個適合你？｜居外專欄

有一個節日值得紀念，12月18日的“國際移民日”。

聯合國秘書長安東尼奧·古特雷斯曾表示：“移民活動真正惠及所有人。”因為在整個人類歷史中，移民始終是人們決意克服不利條件、改善生活狀況的一種大膽方式。

近些年一大趨勢是，歐洲國家日益受全球身份規劃者歡迎。相較美加澳等傳統移民國家，歐洲國家門檻低、要求簡單、費用少，只要移民一國，就可在所有申根國家自由來往、隨意定居生活。

去年如此多舛，2021自然被寄托了許多期許，越來越多人將歐洲視作幸福的“應許之地”。那麼，2020年廣受矚目的歐洲國家都有哪些？這些國家曾經發生過什麼，2021年又有什麼將要發生？

馬耳他：一條漸次收緊的變政路

先預告一則新消息，根據移民管理局消息，馬耳他國債永久居留MRVP在將迎來變政，具體細節將在2021年1月12日公布。補一筆，移民局這次告誡，官宣之前不要揣測新政具體內容，這讓新政變得更撲朔迷離。

外聯出國憑借多年深耕馬耳他移民項目的經驗，將第一時間為您揭開新政神秘面紗，敬請期待。

前事不忘後事之師，且來回顧一下MRVP項目迄今發生的重大變化和調整。

MRVP項目變政歷史：

2015年8月 正式推出MRVP項目。

2017年7月4日 漲價：規定主申及配偶的父母/祖父母一起申請時，需額外支付政府申請費5000歐元/人。

2017年9月 面對當時一些不實言論，馬耳他身份局發表書面聲明為融資模式正名，並要求主申請人遞交申請時，提供其擁有25萬歐元的流動資產的證明。

2019年下半年 規定缺少清單上的文件將會被拒收；未能在規定期限內完成補料，則視為申請人無意繼續推進申請，該申請即被視為撤案。

而在另一條跑道上，馬耳他個人投資者項目IIP已於2020年變身為傑出投資者歸化政策（MEIN），投資金額、申請名額均有不小的提升，獲得護照資格方面也啟動了較嚴格的審核機制。

誠然，以上種種變革反映出馬耳他移民局規範案件審理、加快審理速度、解決獲批慢等諸多問題的決心；另一方面，顯而易見，馬耳他政府的改革之路，就是一條逐漸收緊之路，申請門檻、投資款要求和難度均不斷提高。

備受矚目的MRVP項目是沿著這條路繼續下去，抑或另辟蹊徑？1月見分曉。

希腊：每一次變政都透著熱情

12月17日，希腊衛生部提出新法案，其中包括新移民政策——更寬松更方便。

根據新法案規定，在領事館提供授權書的情況下：

1、申請人無需登陸希腊即可提交移民申請；

2、拿到藍紙後12個月，需登陸錄入指紋。

鑒於目前COVID-19傳播所造成的不可抗力情況，對粉卡和藍紙的居留期限也做出了延長規定：

1、對於居留有效期在2020年1月1日至2020年7月31日的，將延長至2021年3月31日；

2、對於居留有效期在2020年8月1日至2021年3月31日的，在到期日之後延長8個月。

上述法案現已正式生效。

新政出來後，希腊律師第一時間已經為客戶搶占好名額，1月就能遠程遞交申請，不受疫情影響。

2020希腊移民政策盤點：

移民審批速度上升

6月29日，希腊議會對《律師法》（第36條第2款）進行了更改，律師將有權簽發土地注冊申請書。換言之，隨著土地注冊簽發加速，希腊購房移民流程時間將大幅縮短。

簡化領卡流程

申請人領取居留卡時，只需提供護照復印件。不影響投資者正常使用護照，給他們帶去了便利。

放寬房產投資額度要求

政府將根據不同地區的發展目標、商業價值等因素，出具房產投資額的清單，申請移民的房產投資金額將根據房產所在地區的不同而不同。

放寬投資尾款的支付節點

與之前簽合同時支付全額投資款不同，現在遞交申請文件前，按照在公證處公證約定好的周期內支付即可。更寬松的付款時間，緩解資金壓力。

放寬隨行子女年齡限制

從之前的21周歲改為持身份至21周歲後可續卡至24周歲，子女可多享三年身份利好。

葡萄牙：買房投資移民遭重創

該來的總會來！幾天前，葡萄牙部長會議正式宣布：2021年️7月️1日起，在裡斯本、波爾圖和整個沿海地區購房將不能申請黃金簽證。詳情請閱覽：【裡斯本、波爾圖喊停購房移民！葡萄牙“黃金簽證”未來怎麼拿？】

新政不可避免將對葡萄牙購房申請黃金居留產生巨大影響：

首先，很大程度上影響了上述地區的投資前景，盡管投資人還有6個月時間來進行投資，但也意味著未來在這些地區房產“接盤俠”會越來越少，投資價值將大打折扣。

其次，在非沿海地區和其他大都市投資購房也將面臨更大投資風險，因為絕對價值較低，投資價值容易受市場風向左右。

此次變政後，投資葡萄牙房產無疑需要更加謹慎，需要結合宏觀經濟和樓市趨勢等多種因素衡量，個人投資者需要更專業的知識和經驗。

如何規避這些投資風險？系統性的房產投資基金是優選，因為它不直接投資房產，卻享受房產市場紅利。其中，自帶移民屬性的PSGF葡萄牙戰略成長基金風頭正勁，已然成為眾人眼中的潛力股。

2020葡萄牙移民政策盤點：

居留卡有效期延長

2020年4月，葡萄牙受歐洲疫情調整。國家預算法臨時推出：“將首張葡萄牙黃金居留卡有效期，從1年延長至2年。”從此續卡模式從1+2+2正式延長為2+2+2。但入籍/轉永居時間依然5年沒有變化。

新生兒入籍政策

2020年11月，葡萄牙《國籍法》修正案”外來移民者在葡萄牙合法居住超過一年，其在葡萄牙新生子女可以申請葡萄牙國籍。“正式通過。

英國：積分制，恢復PSW簽證

2021年1月1日起，英國脫歐已成事實，實現全面的政治和經濟獨立。

英國今年變政的一個主要內容就是應對脫歐後的局勢。7月13日，英國內政大臣公布了英國准備在脫歐後立即開始實行的新移民政策計劃。

新計劃以積分制為基礎，劃定未來到英國生活和工作的長期簽證申請者資格，2021年1月1日起正式實施。

按照計劃，英國長期居留的申請者必須達到積分70分。強制性要求包括：必須擁有政府擬定的合格職業清單所認定的工作，能說英語（這將包括50個積分），另外申請者年薪必須達到20480英鎊（約合人民幣18萬元）。

從2021年夏天開始，英國還將恢復PSW簽證（允許國際學生畢業後在英國停留的簽證），在英國完成本科和碩士學位的國際學生可停留兩年，完成博士學位的可停留三年，該簽證可在英國申請。

這對希望赴英留學並在英工作的中國學生是重大利好。

最後，以一則消息結束全文。

根據咨詢公司安永今年第四季度對14個行業109位全球高管進行的調查顯示，全球高管表示對歐洲的未來更加樂觀，未來三年歐洲將成為比疫情前更具吸引力的投資目的地。

其實，作為有史以來最成功的地區政治、經濟聯合體，歐盟國家的投資前景之大無需贅言。縱觀全球移民國家，數歐洲國家變動最多，機會也最多，關停的匈牙利，漲價的馬耳他，限制買房的葡萄牙，諸如此類，讓多少投資人因錯失而扼腕。應對辦法只有一個，馬上行動。

進一步了解歐洲熱門移民國家，更多咨詢請直接聯系居外IQI。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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2021年澳洲針對海外投資新規出爐｜居外專欄

在經濟全球化的今天，外國投資對澳大利亞的經濟和繁榮起到至關重要的作用。如果沒有它，其生產，就業和收入都將降低。但同時，歷屆政府都承認，一些擬議的外國投資可能並不符合澳大利亞的國家利益。如果政府不保護國家利益，就有可能失去公眾對外國投資的支持，並因此失去外國投資提供的許多好處。因此，在澳大利亞，一些特定類型的外國投資項目會受到政府的審核或批准。這樣的外國投資審查框架就是旨在促進投資和保護澳大利亞的國家利益之間取得平衡。

澳大利亞財政部於2020年9月18日曾發布《 2020年外國投資改革（保護澳大利亞國家安全）條例》和《 2020年外國收購和接管費征收條例》的第二批曝光草案，作為其外國投資改革計劃的一部分。這是繼2020年7月31日發布的《 2020年外國投資改革（保護澳大利亞國家安全）法案》的征求意見稿之後的第二批文稿。值得注意的是，澳大利亞議會已於2020年12月9日通過了該法案，並於2021年1月1日起開始正式實施。具體的改革後變更內容小編將會在接下來的文章中為大家逐條解讀。

具體變更內容

🔹 提出一種新的國家安全測試，對於任何在敏感的國家安全業務中擁有直接利益的外國人，無論其投資價值如何，都必須在進行收購或開業之前通知FIRB（Foreign Investment Review Board）。

🔹 對構成敏感的國家安全業務的更廣泛定義，其中包括電信，電力，天然氣，基礎設施和國防行業等業務。

🔹 創建“應通報國家安全行動”這一類別。但是，為了減輕外國人的監管負擔，法案中引入了兩種新的豁免資格，均須適用於應通知的國家安全行動和須審查的國家安全行動。這些豁免資格將使外國人無需申請單獨的批准就可以申請投資計劃的預先准許。

🔹 召回權的應用。在出現新的國家安全風險的情況下，財政部擁有廣泛權力可以重新評估批准外國投資，並對已獲FIRB批准的投資施加新條件或要求撤消對企業，實體或土地的外國權益。但此期限僅為10年。

🔹 政府擁有更強的監督權和調查權，並有權發出指示以防止涉嫌違反條件的投資。

🔹 建立信息整理和共享機制，包括新的外國所有權登記簿，以實現政府機構之間的信息共享。

取消0門檻貨幣制度

之前為應對Covid19，2020年的臨時法規定了取消貨幣門檻。但是自2021年1月1日之後，除了有關國家安全業務的投資之外，這個臨時法規將被取消。

新財政年申請費用對比表

商業用地

住宅用地

希望這篇文章能讓您對本次變更有所了解，如果您有任何疑問，歡迎隨時聯系我們。

澳大利亞法律執業博士林彙銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

不確定市場下，日本房地產再次顯現避風港特性｜居外專欄

自10月後歐洲各國新冠病毒的感染人數和死亡病例數驟然上升，德國、法國、英國等國受疫情影響嚴重，甚至躲過上一次疫情高峰的波蘭和捷克，此次也未能幸免；美國更是創下了單日新增的最高記錄；而日本最近也面臨新一輪疫情的影響，12月31日的新增感染人數，東京都1337人，首次達到四位數，神奈川縣588人，也創新高。疫情的再次來襲，也給之前疫苗成功後的市場狂熱帶來一些擔憂。不確定市場下，日本的房地產仍具吸引力。

今年的疫情顯然沒有對日本住宅類投資帶來不利影響，中端住宅類物業投資，其資產回報率一直穩定在3%-4％之間；作為房地產投資中最受歡迎的投資標的之一，住宅類的投資交易活躍，且競爭激烈。根據RCA的數據顯示，截至2020年第3季度，年初至今的投資交易額較去年同期增長超過70％，甚至已比2019年的交易總量增長5％。

住宅類投資交易額

投資者似乎並未在疫情不確定下躊躇，特別是海外投資者，更是看重日本長期的避風港地位，並投資於日本房地產，以作為防御性策略，在今年上述的整個交易中，海外投資者約占比三分之二。黑石集團在今年第二季度以3000億日元回購安邦投資組合；香港基金太盟投資集團（PAG）宣布計劃在今後的約4年間向日本房地產最多投入約8400億日元，並認為日本房地產市場受到的疫情衝擊有限，如面臨房地產被出售，或金融機構處理不良債權的增加，投資有望取得相對較高的回報。

上述種種，凸顯出機構投資者對日本房地產的信心。

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資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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