Category: Special Investment Column

2020年轉眼間又到尾聲，本文見報時已經是聖誕前夕，又是時候回顧一下本年中國香港樓市，及展望來年趨勢。

去年筆者曾預計2020年不同種類的物業，會出現不同的表現。工商鋪大幅下跌，1,000 萬以下住宅受惠政策平穩；而2,000萬以上貴價樓就下跌。2020年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。

當然，2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動，到 3月開始新冠肺炎爆發，對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售，連一向保守穩健的債券也急促下跌，利用低息做杠杆性投資，更被銀行斬倉，令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨，竟然跌至負37.63美元，而物業ETF，股價下跌超過一半的也比比皆是。

有評論認為這是雷曼2.0，結果又是美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零，大量購買債券，令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持，而且物業在今次大跌市中，表現是最平穩的環節。

所以2020年疫情令經濟下滑，失業率上升，而疫情又帶來低息又充足資金，樓市受到好壞參半的因素影響。

當然，英國推出居英權新方案，也令移民的風潮再起。筆者估計在2021年，移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。

筆者估計，2021年資金足及移民潮影響下，物業市場不會大跌。住宅市場會平穩，豪宅影響較大，一方面受移民潮影響，另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商鋪價格在 2020年大幅下跌後，2021年也會趨向平穩，在低位會吸引買家入市，相信成交量會上升。

筆者也需強調在市場平穩的背後，也隱藏著危險，著名投資趨勢專家——占．羅傑斯（Jim Rogers）曾准確預測2008年雷曼兄弟金融風暴的發生，他在其新書——《危機時代》中預言：當今年代不平衡的狀況，最終會引致戰爭。當今的狀況正如1939年第二次世界大戰爆發前夕類似。

所以筆者建議投資者，不要因利息超低而大做杠杆。戰爭一旦在台海發生，中國香港受到的影響之大，不言而喻。

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政府在施政報告各項措拖中，令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額，讓中國香港單牌車直接駛進大灣區，每次限期 30 天。這肯定對珠海，甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

2020 年初疫情令大家難以返回內地，珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了中國香港買家，珠海物業價格下跌，自然是合理聯想。但事實剛剛相反，過往香港買家約占成交 20% 左右，其餘八成除了本地需求外，也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和，推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區，在年初還是大約 30,000 人民幣一平米，現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。鬥門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米，已經要去到近鬥門的高欄港了！

不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力？大家不妨參考全球大型對衝基金橋水（Bridgewater Associates）創辦人號稱“鱷王”的達利奧（Ray Dalio）的意見，他說：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息，債券若是股票，市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市， 50 倍P/E 又何貴之理？

這又跟珠海樓市有點相近！國內資金多，中國人又喜歡買房保值，租金回報很低又如何？房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業，無錢的固然買不起；有錢的也沒有名額，又好似中國香港！

不久的將來，中國香港車可以很方便進入珠海市，也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實，升幅可能更厲害！現在評估資產價格，在零息的背景下，回報已經是次要，重要的是資金流向。

珠海的發展商也很害怕，最近，有發展商直接在中國香港開立證銀行戶口，方便香港買家在香港直接付錢，方便至極！也有發展商跟中資銀行合作，可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價彙至國內發展商戶口，免除經地下錢莊的風險。

這些方便資金流動的措施，也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。

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國際奧委會（IOC）於近期召開的奧林匹克峰會上確認，因受新冠疫情影響而延期的東京奧運會，將於2021年夏季舉行，新日期為2021年7月23日至8月8日。此次奧林匹克峰會由各國際單項體育聯合會（IF）負責人，以及世界反興奮劑機構（WADA）主席等參加，峰會就“以全體參加者的健康和安全為最優先”達成共識，並表示將全力以赴實現安心安全的賽事。

日本政府在12月上旬致信“全球疫苗免疫聯盟”（GAVI），對國際奧委會（IOC）向參賽者提供疫苗的舉措表示歡迎和支持。GAVI是力爭向發展中國家普及疫苗的國際組織，與世界衛生組織（WHO）等進行合作，主導各國共同出資購買新冠疫苗的的保障機制（COVAX Facility），日本已決定向該機制出資並加入。

東京奧運會和殘奧會組織委員會也在12月中旬公布了明年奧運會聖火傳遞活動的路線概要，活動將用121天巡回47個都道府縣的859個市區町村，途經地區與原計劃保持不變，只是基於提高運營和警備效率，調整了部分順序。聖火傳遞將於2021年3月25日從福島縣的足球設施J-Village（楢葉町、廣野町）啟動，整個活動約有1萬名火炬手參與。奧組委副秘書長布村幸彥表示：“希望通過聖火傳遞告訴國民，期待已久的奧運會就要來了。”

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上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多，但當中有關如何為中國香港注入經濟新動力的措施，實際上與香港樓市關系密切。

中國香港經濟要再起飛，融入大灣區已經是唯一出路。中國香港要保持在航空樞紐的優勢，以往在大灣區，有深圳、廣州、珠海及香港，四個機場空域有限，是機場發展的樽頸，入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了！

再加上港珠澳大橋啓用，機管局發展“航天域”，增建自動化停車場，簡化“陸轉空”手績，旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施，為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者，屯門跟機場的隧道開通之後，珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上，大大打通人流物流，這一帶的經濟活動又會更上一層樓。

除了機場城市，施政報告也提到鐵路交通的提升。東湧延線，屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久，姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年，最近才宣布因技術問題而放棄。計劃一拖再拖，最後還要胎死腹中，全廣大市民每天出行都受苦。

所以，施政報告重要的不單是計劃內容，而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了， “明日大嶼”的研究計劃也順利獲得通過。

筆者希望施政報告內的種種大計，也能順利執行。中國香港背靠祖國，面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階，樓價也自然水漲船高，大有潛力！

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日本政府決定追加經濟對策來應對新冠疫情的影響，總規模約73.6萬億日元，包括中央政府預算約為30.6萬億日元，以及增加在民間投資的項目規模。這次政策的推出，不僅針對防疫蔓延，還新增了首相菅義偉提出的去碳化、為大學的研發設立巨額基金、防災減災的新國土強韌化計劃等項目。這次的追加，是繼前二次規模均超過百萬億日元的第三次對策。

為了提升消費，日本政府還將延長旅游支援項目“Go To Travel”，計劃延長至2021年6月底。為避免支援項目結束後而導致下滑現像，該項目擬分階段來縮小折扣率；同時計劃提高工作日的折扣率，以引流相對客戶數量集中的休息日旅游。

Go To Travel的推出頗有成效，政府補貼相當於50%的旅行費，其中，35%的部分直接打折，而15%的部分則是發放可在餐飲和購物等使用的地區共通優惠券，具有相當高的吸引力。

據日本旅行業協會的統計數據顯示，今年8月，使用大型旅行網站，按目的地分的預約人數在32個道府縣，已經超過了去年8月，排在預約人數較去年同期增長的前三位分別是： 和歌山， 是上年的187.8%；奈良，164.1%；德島，149.4%。9月份的預約人數也在36個道府縣超過了去年同期。

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國際展覽局（BIE）於12月1日在線舉行全體大會，批准寫入2025年世博會項目計劃的“注冊申請書”。申請書是由日本政府於去年12月提交至國際展覽局，預計世博會會場建設費用等約1250億日，將由日本政府、大阪府市、民間共同承擔（三方將各自負責承擔三分之一費用） 。

據日本世博相井上信治，“2025年日本國際博覽會”舉辦時間為2025年4月13日至10月13日，舉辦地是大阪市人工島夢洲。本次世博會入場人數預計達到2800萬人次，較2005愛知世博會的入場人次增加約27%（愛知世博會為2205萬人次）；計劃將邀請150個國家參加，受新冠疫情影響，前期部分工作有一定滯後，因此，全面開展邀請工作將面臨不少挑戰。

2025年的世博會已是大阪，繼1990年“世界園藝博覽會”、“愛知世博會”之後，第三次舉行世博會，預計可為當地帶來約2萬億日元的經濟效益。目前各項准備工作已在緊鑼密鼓地進行。

世博會地官方會徽已完成發布，在候選的5件作品中，“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽，是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀，具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核；環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

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林鄭特首為配合中央對港政策而延期公布的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數，由現時的五成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成——
結果傳聞落空，施政報告對此只字不提！

筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通，去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000 萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。

在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過份依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政報告第 83 段開始，直至 96 段，竟然只有 95 段有關研究“劏房”租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策。

在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要中國香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！

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