Category: Special Investment Column

上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多，但當中有關如何為中國香港注入經濟新動力的措施，實際上與香港樓市關系密切。

中國香港經濟要再起飛，融入大灣區已經是唯一出路。中國香港要保持在航空樞紐的優勢，以往在大灣區，有深圳、廣州、珠海及香港，四個機場空域有限，是機場發展的樽頸，入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了！

再加上港珠澳大橋啓用，機管局發展“航天域”，增建自動化停車場，簡化“陸轉空”手績，旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施，為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者，屯門跟機場的隧道開通之後，珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上，大大打通人流物流，這一帶的經濟活動又會更上一層樓。

除了機場城市，施政報告也提到鐵路交通的提升。東湧延線，屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久，姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年，最近才宣布因技術問題而放棄。計劃一拖再拖，最後還要胎死腹中，全廣大市民每天出行都受苦。

所以，施政報告重要的不單是計劃內容，而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了， “明日大嶼”的研究計劃也順利獲得通過。

筆者希望施政報告內的種種大計，也能順利執行。中國香港背靠祖國，面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階，樓價也自然水漲船高，大有潛力！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本政府決定追加經濟對策來應對新冠疫情的影響，總規模約73.6萬億日元，包括中央政府預算約為30.6萬億日元，以及增加在民間投資的項目規模。這次政策的推出，不僅針對防疫蔓延，還新增了首相菅義偉提出的去碳化、為大學的研發設立巨額基金、防災減災的新國土強韌化計劃等項目。這次的追加，是繼前二次規模均超過百萬億日元的第三次對策。

為了提升消費，日本政府還將延長旅游支援項目“Go To Travel”，計劃延長至2021年6月底。為避免支援項目結束後而導致下滑現像，該項目擬分階段來縮小折扣率；同時計劃提高工作日的折扣率，以引流相對客戶數量集中的休息日旅游。

Go To Travel的推出頗有成效，政府補貼相當於50%的旅行費，其中，35%的部分直接打折，而15%的部分則是發放可在餐飲和購物等使用的地區共通優惠券，具有相當高的吸引力。

據日本旅行業協會的統計數據顯示，今年8月，使用大型旅行網站，按目的地分的預約人數在32個道府縣，已經超過了去年8月，排在預約人數較去年同期增長的前三位分別是： 和歌山， 是上年的187.8%；奈良，164.1%；德島，149.4%。9月份的預約人數也在36個道府縣超過了去年同期。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

國際展覽局（BIE）於12月1日在線舉行全體大會，批准寫入2025年世博會項目計劃的“注冊申請書”。申請書是由日本政府於去年12月提交至國際展覽局，預計世博會會場建設費用等約1250億日，將由日本政府、大阪府市、民間共同承擔（三方將各自負責承擔三分之一費用） 。

據日本世博相井上信治，“2025年日本國際博覽會”舉辦時間為2025年4月13日至10月13日，舉辦地是大阪市人工島夢洲。本次世博會入場人數預計達到2800萬人次，較2005愛知世博會的入場人次增加約27%（愛知世博會為2205萬人次）；計劃將邀請150個國家參加，受新冠疫情影響，前期部分工作有一定滯後，因此，全面開展邀請工作將面臨不少挑戰。

2025年的世博會已是大阪，繼1990年“世界園藝博覽會”、“愛知世博會”之後，第三次舉行世博會，預計可為當地帶來約2萬億日元的經濟效益。目前各項准備工作已在緊鑼密鼓地進行。

世博會地官方會徽已完成發布，在候選的5件作品中，“生命閃耀未來社會的設計”最終獲選。該主題會徽，是由圓形、橢圓形等大小不同的細胞連成環狀，具有以1970年世博會標志櫻花為主題、猶如眼睛的細胞核；環狀內側的形狀代表大阪府和關西。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

林鄭特首為配合中央對港政策而延期公布的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數，由現時的五成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成——
結果傳聞落空，施政報告對此只字不提！

筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。

其實這個道理說不通，去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000 萬元以上已非其想協助的類別。

當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。

在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過份依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政報告第 83 段開始，直至 96 段，竟然只有 95 段有關研究“劏房”租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策。

在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要中國香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

據日本財務省數據， 其10月出口達到6.57萬億日元，雖然較去年同期仍有0.2%的減少，但下降幅度比9月的4.9%的有明顯改善，且該出口數據顯示，已恢復至新冠疫情擴大前的水平。源於中國、美國等的經濟活動重啟，從而帶動了汽車及相關產品的出口增長。其中對中國的出口增長達10.2%，為連續4個月的增長；對美國的出口增長為2.5%，是連續2個月的增長。日本10月的進口數量為5.69萬億日元，貿易收支順差8729億日元，已連續4個月保持順差。

日本總務省公布的10月全國消費者物價指數（生鮮食品除外），顯示該指數連續3 個月同比下跌，為101.3（較去年同比下跌0.7%）。

其實，在10月有超過半數的品種價格出現上漲，包括私立幼兒園的保育費上漲超過20%；家庭耐用消費品、手機通信費、香煙等皆出現上漲。但政府為應對新冠疫情推出的旅游支援項目“Go To Travel”，導致了和旅游相關的住宿費用下跌超37%，對物價指數下跌產生了重要影響，如剔除政策支援的“Go To Travel”帶來的因素影響，10月消費者物價指數跌幅可縮小至0.2%。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

日本商業房地產在2020年第三季度的交易量為5,990億日元，與去年同期相比下降26％；而J-REITs（房地產信托基金）的交易也出現同比下降6％；按資產類型來看，僅有物流設施的交易量出現大幅度的同比增長，而表現最遜色的則為受新冠疫情影響較大的酒店類。

然而，在上述二個數據下降的同時，來自海外投資者的交易卻表現出了強勁增長。第三季度日本商業房地產交易量中，海外投資者的交易量，較去年同期增長26％，且為連續的季度同比增長。

投資交易額（按投資者類型）

海外投資者主要推動了物流和住宅類房地產投資交易，其中在住宅類投資中，2020年初至今的數據顯示，海外投資者貢獻了總交易量的7成以上。

在目前全球各國政府和央行都在推出和執行寬松的貨幣政策情況下，房地產受到投資者，特別是機構投資者的重點關注。由於相比於美國及歐洲受疫情影響的程度，日本的經濟及房地產等方面明顯好於前者，加上目前日本房地產的價格和選擇性，較之疫情前更具價值和彈性，因此吸引來自海外資金的持續注入也就不足為奇了。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

11月11日是中國著名的光棍節，也是阿裡巴巴的淘寶大做生意的日子，但同是阿裡巴巴旗下的螞蟻集團在 11 月的世紀 IPO，集資全球破紀錄的 A＋H 股，中港兩地同步上市，卻出現上市前一天夭折。筆者也總動員全家各成員入票抽簽，螞蟻如果如常上市，估計也會帶來短期可觀的收益！

市場盛傳因馬雲在金融峰會上，批評國家的監管機構追不上時代步伐的言論，觸怒了國家領導人，導致上市臨門一腳被煞停而胎死腹中。但筆者反而相信馬雲早知上市出現問題才會出言炮轟，惡言相向是果不是因！

究竟真相如何？坊間也流傳另一種說法，螞蟻集團除擁有鼎鼎大名的支付寶外，近年相繼推出“花唄”、“借唄”等等微型貸款，利用其科技平台借錢予消費者，類似信用卡。不用物業等資產做抵押，收取可觀的貸款利率，是螞蟻集團其中最搵錢的業務，占今年首 6 個月收入的 4 成。

今年首 6 個月的貸款餘額達到 2.15 萬億人民幣，如此巨額資金問來？據說其操盤手法是首先以自己的資金 30 億打底，再向銀行貸款 60 億。資金借出之後，再將此 90 億貸款證券化作抵制，取用 90 億再借出去，經過 40 次重覆操作，就可以做到貸出 3,000 多億的資金，比原先 30 億的本金放大 100 倍。所以 2.15 萬億的貸款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回來。

中央政府顧及安全系數，當然怕萬一資金鏈一旦出現問題，會禍及金融穩定，要加強監管。

這也令筆者回想 1997 年中國香港樓市爆煲，也是當時杠杆很高。在沒有中央信貸資料庫的背景下，買家可利用此漏洞同時向不同銀行借款，樓市一遇冷風，便倒下來。相反，當今樓市，即使鋪市面對前所未有的困境，業主借貸比例低，利息又低，鋪位即使空置，業主也可以應付，這也未致波及物業市場的其他環節而產生骨牌效應。

筆者深深體會到凡事不可以去得太盡，意外之事，自然難以估計。要投資安心，還是留有餘地，才能長久安穩！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。