Category: Special Investment Column

新世界在西貢沙下項目，上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足，經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況，相信是致命原因之一。

其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展，已經相當保守。以這項目的地點，5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心，相當方便，相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結，一拖就十多年，道路未能擴建，區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路，令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話，西貢尚有不少可供發展的土地，中國香港人的居住環境也有望改善。

另一邊廂，日出康城在周末有新盤開售，差不多“一Q清袋”。即日售出超過 500 個單位，其中一個賣點，就是在樓盤入伙時，有新建大橋可以直接到藍田，令日出康城的交通有重大的改善，也見證了交通對物業的重要性。

其實，西貢的情況，並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮，洪水橋及古洞地區，都是缺乏交通配套，這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線，遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務，遠遠追不上人口的增加！

當今政治形勢，明日大嶼計劃很難推行，政府宜更早應變，加強交通配套，加建鐵路。一方面可推動經濟，也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎，安居才能樂業，人心穩定，也是特區當務之急，重中之重！

 

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最近中國香港因國安法的制訂，建制派及反對派均唇槍舌劍、不斷交鋒、爭取民意。究竟國安法實施之後，香港會變成怎樣？悲觀的會選擇賣樓移民；樂觀的，就會認為有人辭官歸故裡、有人漏夜趕科場。香港即使經過一輪震蕩，東方之珠仍會屹立不倒。這跟 1967 年的暴動、 1997 年回歸的情況差不多。筆者認為香港的國安法只是中美兩個大國在博奕下的產物，對物業價值影響短暫。

關鍵問題是中美角力，誰是贏家？最近筆者在看一本書《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》，是前新加坡駐聯合國大使馬凱碩著述。當中提出不少精辟見解，書中提到美國是一個財閥當道的社會，造成嚴重的財富不均。中國則實行精英主義，不斷努力消滅貧窮。今次的疫情，正好反映在精英主義下的高效率，令人民感到更安全。其實中國自 587 年隋朝實施科舉制度，令社會不同階層的人，不論背景、貧富皆可以透過科舉制度選拔成為“士大夫”，亦即是現代的公務員制度。精英施政，在中國已經有超過 1,400 年歷史。

相反，疫情之下的美國，處處向錢看，經濟比人命重要，固然未能有效控制疫情散播，也進一步暴露白人與黑人之間的種族及經濟矛盾。

書中作者更指出，以往歐美國家都有自信，其自由民主的思想及文化制度，具有舉世優越性。其他國家，包括中國的人民，在世界越來越開放及一體化的環境下，會受到自由氣息的影響及感染。但當今美國圍堵中國的出發點，是害怕中國的強大，害怕中國的文化，反過來影響世界。就像過去幾千年以來，中國同化了周邊不同的民族一樣。香港是中國的一部份。中國好，香港才會好！筆者也相信中國會打贏這一場世紀之戰，香港的地位及經濟自然可以更上一層樓，物業的價值當然水漲船高。

 

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日本央行行長黑田東彥在最近的貨幣政策會議後表示：負利率政策將會持續至2023年以後。據悉，對於日本央行展望到未來近3年的貨幣政策實屬罕見。

黑田東彥預計，受新冠疫情的影響，日本的物價漲幅走勢水平將處於低水平，“無論是2021年度，還是2022年度，距離上調利率的狀況似乎很遠”。日本央行目前維持短期利率為負0.1%、長期利率誘導至0%左右的貨幣寬松政策。

而之前，6月10日美聯儲宣布維持當前利率保持不變，並預計基准利率將保持接近零的水平直至2022年底；美聯儲主席鮑威爾甚至表示，正在考慮“收益率曲線控制”；眾所周知，早在40年代，美聯儲就曾實施過收益率曲線控制，並在當時創造了嚴重的實際負利率。

由此可見，至2022年底，日本和美國實行並保持低利率政策將是毫無懸念的。如果美國的實際利率進一步走低，日元可能會出現走強。　

 

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資深金融專家陳柏軒
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說到資產配置，任何一個私人銀行家都會告訴你避免把所有的雞蛋放進一個籃子裡。疫情顯示，這種多樣化准則也適用於投資移民。移民顧問是時候向客戶灌輸公民身份配置和居留解決方案是應對極端情況的第一道防線了，不能僅僅只盯著某一個國家的項目。

畢竟，護照和居留解決方案的多樣化配置與股票，固定收入，以及其它投資構成的金融資產多樣化配置的目標是一樣的：通過將投資分散到不同領域，實現資產的保值增值，有助於抵御突發情況，降低風險。

只有一個公民身份？那你就只有一個籃子

全球聰明的投資移民不想自己過度曝光，問題是如果他們只有一個國家護照的話，過度曝光是難以避免的。就像貨幣投資的波動可能導致金融投資的波動，難以預料的政治以及社會經濟因素對投資移民構成風險。

沒有比此次疫情更能說明突發風險的東西了，疫情就是教科書式的黑天鵝事件。投資者將他或者她的未來押注於一本護照，這意味他或者她無法為家庭獲得更好的醫療服務和避風港。相比之下，通過多本護照或者多個國家的居留許可，投資移民則可以在疫情期間實現自己的流動性。

“我們在封城前一天拿到了加勒比國家的護照，我們一家才可以在很短的時間內前往一個疫情輕微，醫療服務也不錯的安全國家。只有第二公民身份才能讓你的家庭得到夢寐以求的安全。”

上述言論出自移民到加勒比國家的俄羅斯客戶，他總結出了分散風險的好處，他的家庭恰好在疫情爆發之前就拿到了加勒比國家的護照。即便是在疫情最嚴重的時候，閉關鎖國的各個國家都允許歸國的公民入境。你只有擁有另外一個國家的公民身份才能在這樣一個危機時期實現國際流動。

疫情證明，第二護照意味著生與死的區別，第二護照使得持有人可以去往醫療更先進的地方。護照和居留身份多樣化可以成為每個長期投資者的兵器庫中的一個重要武器，以防範具有極端影響的前所未有的風險。

對於那些想在危機時期尋求穩定，安全，以及長期保障的投資者來說，那些推出同買房掛鉤的投資移民項目，同時醫療體系又健全的國家證明是可靠的降低風險的工具。

當全世界的富裕家庭考慮將風險分散化，調整投資組合，以應對股市動蕩和油價暴跌的時候，居留身份和公民身份規劃應當是一個重要考慮方向。

可以從投資組合中部分投資獲得收益，不一定要從全部投資中獲益

對投資移民專業人士來說，是時候同客戶談談風險分散化，幫助他們重新評估自己的全球流動方案，保護家人和財富，抵御未來動蕩的時候了。通過參與買房的投資移民項目來分散風險可以給很多人帶來更多的心裡安慰。

就像傳統的投資組合多樣化將風險分散到不同的資產類別、貨幣和市場一樣，護照和居留身份多樣化有助於投資者將風險分散到不同國家。出現疫情，自然災害，或者其它黑天鵝事件，這種辦法允許他們自由遷往醫療服務和基礎設施更好的多家。

就像高質量的政府債券一樣，世界上最好的護照可以在動蕩時期給投資者提供避風港。如果某本護照在危機期間表現不佳，阻礙了持有人全球流動，那麼一本避風港護照或者居留身份可以確保投資者留有後手。

對第二公民身份和居留身份進行掂量比較也是要考慮的一件事。持有不同國家不同含金量的護照可以實現互補，一本不行的時候，另外一本可以拿出來。任何一個國家的護照都可能容易受到政治和經濟動蕩、自然災害、立法意外變化或疾病爆發的影響。

但是，至少擁有兩個國家的公民身份，擁有三個國家的居留身份，可以大幅降低風險。如果你用一本護照到不了某個地方，那麼你可以用另外一本。如果都不行，你的第三個辦法也受阻的可能性非常低；所有三個辦法有可能都不行。但是，即便是各國都在閉關鎖國的時候，這種情況也從未發生。

收入增長的潛力是投資者將視野放到某個第二公民身份或者第二居留身份的另外一個理由。

通過居留計劃購買的房產組合可以帶來租金回報。這樣的收益在充滿活力，以及快速發展的新興市場可能高於大部分發達國家。當然了，富裕的歐洲和北美目的地具備的穩定性是新興市場無法比擬的，但是穩定也意味著風險低——反過來——等同於回報率低。

像土耳其這樣的國家相較於發達國家的風險更大（貨幣風險、政治風險、等等），但是收益潛力相應地也更大。如果你把錢借給加拿大公司10年，它每年只會給你0.52%的利息；阿根廷則會支付37.32%的利息，但是能不能還款還很難說。

在每一個資產類別中，不管是債券還是房產，投資者必須做出選擇，要麼高風險高收益，要麼低風險低收益。在居留身份和公民身份這個類別，這種權衡哲學也沒什麼不同。基金經理也是采取同樣的辦法，將部分資產投向資金（高風險高收益），部分投向公開交易的股票（中風險中收益），部分投向短期國債（低風險低收益）——都是經過風險權衡的——這樣投資者就可以得到西方國家公民身份含金量下跌的風險保護，同時還有機會通過抄底貶值的貨幣，比如土耳其里拉，購買房產，然後在未來幾年讓投資翻番。

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定期調整投資組合

也要考慮到長期表現的監管。投資顧問應當和客戶建立長期的信任關系，定期幫助他們評估投資組合，看看隨著客戶生活事件的優先級以及他們目標的變化，有沒有必要再次調整或者重新配置。你的孩子很可能決定去你無法自由進出的國家念書；你看重其流動性強而獲得護照可能沒有這個國家的免簽特權。

疫情期間，市場對投資居留項目和投資入籍項目持續不斷的興趣證明，越來越多的有錢人在考慮全球流動性方案，進而讓風險分散化。以新冠肺炎疫情為例，小國家，島嶼國家在投資者中間持續走紅。疫情期間，我們看到市場對塞浦路斯和馬耳他的需求穩定，因為它們感染率低，基礎設施不錯，還有世界級的醫療設施。瓦努阿圖也是一樣，一直都沒有病例。

但是，還是要提醒一句，要想在居留身份和公民身份項目中成為贏家類似於在金融市場中把握時機，這樣功利的方法風險很高，很多時候也可能沒有效果。畢竟，要在完全未知的風險事件來臨之前預測某本護照未來表現如何是不可能的。

所以，更加謹慎的辦法就是回到分散化策略，將投資廣泛分散，在正確的時間、正確的地點讓投資收益最大化。

公民身份和居留許可都是資產。要認識到這一點。

 

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因新冠病毒疫情爆發並擴散，原定於今年舉行的“東京奧運會”被延期至明年夏季（7月23日至8月8日）舉行，目前各項工作正在根據新的賽事日程有序推進，東京奧運會和殘奧會組委會主席森喜朗在最近的理事會上表示，明年賽事的場館確保狀況，基本上同意使用的，已達到8成左右。

目前已獲得同意的場館，包括主會場的“國立競技場”、籃球賽場的“埼玉超級競技場”，馬術賽場的“馬事公苑”等。國際廣播中心（IBC）等入駐的東京國際展示中心已有許多使用預約；奧運結束後的“奧運村改裝成公寓出售”的事項正在談判中。

之前市場仍有“東京奧運會”是否舉行的傳聞 ， 國際奧委會（IOC）於6月11日發表官方通告：正100%集中籌辦明年奧運的目標，除此以外的都純屬臆測。

為籌辦“東京奧運會”，投入的費用據估算已超過118億美元；目前，日本正在努力應對因為延期而給旅游業、城市規劃、贊助商、東奧會歷史遺產，以及本土企業等帶來的挑戰。本次“東京奧運會”的延期是124年奧運歷史上首次出現的，非戰爭因素導致的不能如期舉行。巧合的是，1940年因二戰而取消的奧運會，其主辦地也是東京。但之後，東京在1964年成功舉辦了奧運會，日本讓世界看到了一個戰後重新崛起的工業強國，以及其雄厚的技術和制造實力。

當前，全球正面臨著疫情帶給經濟重創的危機，明年的“東京奧運會”是否會給世界帶來黑暗後的曙光？我們拭目以待。

 

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當中國香港遭受疫情影響、失業率上升，各行各業生意大受打擊之際，樓價應該大幅下跌，才符合預期。但事實上，物業市場交投自農歷年過後，一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升，當中以 1,000 萬元以下的上車盤或首次換樓市場，尤其暢旺。

物業需求在疫情下，一定有所影響，只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量，令形勢惡化！翻開報章，今天地產版的要聞是“一手空置稅立法，恐本屆難完成”。根據報導，至今年 3 月底數字，共有 1 萬個一手空置單位。如果空置稅通過，發展商要每年付 5% 樓價，非常可觀，肯定對發展商產生壓力，短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動，立法會停擺，法例雖然已經在 2018 年 6 月公布，接近兩年仍未完成立法。要趕在今年 7 月完成三讀通過，否則法案就會自動失效。以後又要重新提交，重頭再做，不知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃——土地共享計劃，也在 5 月 5 日開始接受申請，希望提供誘因給發展商，令農地加快興建公屋及私樓。可惜，至今仍未有任何申請遞交，計劃極可能得不到發展商響應。

至於重頭戲“明日大嶼”，需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近 4 仠億儲備救市，是否有財力去推動明日大嶼？相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理，不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量，今年首季只有 900 伙，大幅下跌 8 成，可預見在未來 2023 年後，私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外，居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公布今年會開售 4 個屋苑，共近 7,000 單位。比計劃中的 9,100 伙，欠了 2,100 伙。更重要這 7,000 伙也是遠期樓花，預計在 2023 年中入伙。為了確保交數，利用“透支”未來的供應，可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影，但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友，還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠，在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下，樓價仍是易升難跌！

 

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