全球低息及不確定環境下,日本房地產仍受歡迎|居外專欄

日本的房地產投資在2020年的開局可謂強勁,但隨著新冠病毒的爆發和蔓延,給全球的資本市場帶來巨大壓力,日本的房地產市場於2月下旬起也開始被市場的恐慌情緒波及,J-REIT日本房地產投資信托基金)遭遇一輪下跌,雖然較其他市場更快企穩和上揚,截至4月中旬,仍有超過一半的J-REIT較資產淨值有20%的折讓或更低;有分析指出,金融機構,尤其是區域性銀行歷來偏好持J-REIT,但由於疫情許多金融機構為了阻止其年度虧損,而在三月財年末的臨近被迫進行拋售。但同時,這次的下跌,對長期投資者而言卻是積極的,這是他們期待已久的折扣購買機會。

目前全球市場的不確定性達到前所未有的水平,日本的房地產由於其防御性特征而繼續受到投資者歡迎。有數據表明,收購有上升趨勢,規模較小的實體可能成為目標,而J-REIT間的整合也將會變得普遍,如Star Asia和SakuraREIT目前正在合並中。

為了抵抗疫情對經濟的不利影響,各國政府和央行紛紛推出超強刺激政策,特別是美國此次采取了超常規的降息和刺激手段,全球利率進一步降低,政府債券收益率的壓縮將進一步增加包括J-REIT在內的日本房地產的吸引力,收益率息差的擴大將可能成為推升日本房地產投資的主因之一。

J-REIT及各類別走勢圖(截至4月中旬)

來源:J-REIT,第一太平戴維斯

 

風險披露:
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析,幷非以發行的產品為參考,只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變,上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性,也非作為任何特定投資產品,策略,計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶,全球創富
聯系郵箱:cs@brainbridge.com.hk

 

疫下洛杉磯房市行情速報|居外專欄

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你好,這是來自美國加州洛杉磯的問候。

很久沒有機會與諸位居外【名家專欄】的讀者們接觸了。 首先,希望大家在疫情當下都能過得很好。 祝大家身體健康,平安無恙。

加州洛杉磯,我們都居在家裡,外面的天氣一直很好,陽光明媚。 繁花盛開,百鳥爭鳴,還有很多鴨子在戲水,感受美好的春光。人流極少,天空是從未有過的晴朗。

洛杉磯回聲公園(Echo Park)

房產買賣仍舊熱火朝天!以下是目前市場的主要觀察:

  • 現在有大量房源虛擬開放,潛在買家可以安全地單獨瀏覽待售房屋。
  • 利率非常低,上周30年期固定貸款的抵押貸款利率平均低至3.26%。
  • 富豪們仍在進行高價豪宅的買賣。
  • 房價保持相對穩定,因為房源供應有限。

因此,現在可能是一個很好的購房時機!即使你身在遠方,交易的一切流程都可以在線上進行。 剛從一份報告中得知,我們公司剛剛在太平洋帕利塞德(Pacific Palisades)、聖莫尼卡(Santa Monica)、布倫特伍德(Brentwood)和馬裡布(Malibu)共完成了41宗交易。

各位保重!

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

Juwaicolumnist

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疫情加速代理進入數碼戰|居外專欄

由於疫情影響,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。餐廳高危,唯有在家進食。劇院關門,唯有訂閱 Netflix。工作上,減少面對面會議,改在運用 Zoom 網上進行。海外物業展銷也大部分取消,改為進行 Webinar。部分文職甚至可以完全在家工作,世界各地的生活模式進行了翻天覆地的改變。中國香港過往實在太方便,今次因形勢所迫,反而有助了網上或線上活動的認受性。網上購物、網上訂餐,將會大行其道。政府有見及此,也立即推出“遙距營商計劃”(D-Biz),資助中小企變身,適應新時代的來臨。

疫情也為地產代理帶來新的變革機遇。買家透過線上查詢量大增,也帶動線上睇樓的需求。最近大家會發現在臉書或代理網站都增加了大量影片,方便買家可以遙距睇樓。也有大型代理推出新服務讓客戶及代理一同分享相同的虛擬實境樓盤片段,共同線上睇樓,讓代理可即時提供資訊予客戶,也可以邊睇邊提問,代理就可以實時回答。這些科技,並不是什麼新事物,外國固然已有提供,在中國內地及台灣也有這類服務。只是香港以往太方便,只要去到地產街,便有大量真人代理為你服務,這也變相窒礙了行業的數碼科技發展。

行業過往只集中使用人海戰術,今天會隨著疫情而變化。只要愈來愈多客人來自線上,如何在數碼環境上競爭,便會是取勝關鍵。不要忘記,客戶在線上的一舉一動,只要運用適當的工具,都可以成為有用的數據,站在促成交易的效率來說有莫大幫助。

筆者估計,疫情即使消失,科技帶來的方便,是不可逆轉。代理行業將毫無疑問進入數碼年代,並將展開競爭的新一頁!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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加拿大逐步重啟經濟 安省強力助燃房地產恢復!|居外專欄

安省重啟後,政府將協助房地產恢復以重燃人們的信心。

安大略省從3月17日宣布因進入冠狀病毒爆發而進入緊急狀態並下令關閉企業後,已經進入第8周。省府4月底發布在疫情期間逐步重新開放經濟的框架計劃,將逐步放寬對社交隔離的限制,並計劃在未來幾個月內重啟經濟。經濟重新開放將分三個階段進行,每個階段持續兩到四個星期,並由衛生官員密切監測,衛生官員將根據需要調整措施和時間表。

根據該計劃,安省所有有街道入口的零售商店於5月11日開門營業,提供路邊取貨和送貨服務。省立公園也打開大門,向市民開放。

“我們支持省府關於逐步重新開放的公告。”安大略房地產協會(OREA)首席執行官Tim Hudak在一份聲明中表示。“這是一個謹慎的框架,它是基於醫學界,一線工人和像OREA這樣的行業協會的最專業的建議制定。”

安省的房地產經紀服務一直被列為必不可少的行業之一,在緊急狀態期間仍可以正常運行。但是,對於買家和賣家來說,這都是一場令人焦急的等待,人們在等待可以再次進行傳統意義上的看房。4月初,省政府禁止房地產經紀舉行開放日以限制病毒的傳播。從那時起,現場看房就被線上看房所取代,而房產經紀也利用視頻和其他工具發揮創意,向不能親自訪問的買家展示房屋。

Hudak預測,當越來越多限制解除,經濟重啟時,由於全家人被“禁錮”在家裡度過了幾個月的時間,將催生出一批剛需買家,很多人會考慮買房。買家會再次進入市場,親臨現場看房,Hudak表示,買家將會縮小選擇範圍,而不是漫無目的的隨機看房。在“新常態”下,所有的房屋展示都將遵循嚴格的健康和安全預防措施。

作為經濟重啟的一部分,省議員和安省就業與恢復委員會將與各行各業的代表進行磋商,以制定重啟政策。Hudak證實,OREA一直與委員會保持溝通,並提出了建議供他們考慮。

房地產業是安大略省GDP的最大貢獻者之一。每年創造成千上萬的工作機會,支持安大略省的經濟。

Hudak指出,“房地產的恢復可以在安大略省的經濟和信心恢復中發揮領導作用。”

多倫多最大的華人房地產公司,大鵬地產公司資深置業專家Jason Gao表示,“過去的幾個月,無論買家還是賣家的需求都被壓制 了,等疫情過後,估計在6-8月會有一個窗口期,一定會有一個銷售的放量,隨著成交量的爆漲,價格會有明顯變化。建議在這個窗口期,賣家應盡快出手,買家要做好准備,動作要迅速在這個窗口期,特別是剛需房的成交會比較火熱。今年下半年,疫情對於經濟的影響就會表現出來,房市的走向很可能進行分化,但從長遠看,加拿大的房價,肯定還是會穩步上漲的。

 

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
為您一站式解決新移民、學區購房
聯系郵箱:jasongao.toronto@gmail.com

 

留學移民那些事兒:選擇移民顧問之道︱居外專欄

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一直以來想寫寫有關移民顧問服務方面的文章。感覺很有必要與客戶溝通一下選擇移民顧問和正規專業服務這件事兒。

加拿大是最早啟動留學、移民項目的國家之一,擁有完善的相關法律體系。近些年來,加 拿大留學移民行業的市場規模也日益擴大。其中既有一心一意要為客戶出謀劃策、保駕護航的良心公司,也有想從中牟取短期利益的違法中介代理。天綺移民希望通過以下問與答的方式,為大家解除些常見咨詢疑惑,為您留學及移民之路鋪墊基石!

持證移民顧問的定義及查找

簡單來說,持牌移民顧問指的是在加拿大移民顧問監管委員會(ICCRC)注冊的的移民顧問。他們都會有一個字母R打頭的注冊號碼。您可以通過ICCRC官網https://iccrc-crcic.ca/find-a-professional-frame/找到每一位加拿大持牌移民顧問。

作為客戶,我為何要付費咨詢

工作中經常碰到有些客戶不能理解為何移民顧問要收費才提供咨詢?

其實道理很簡單,“免費的可能會是最貴的”。一個錯誤的指導,可能會造成不只是金錢上的損失,還有時間上的浪費;而最可怕的是機會的丟失。如果您不想浪費時間得到不正確的解答;不想在實現自我目標的開始就走錯了方向;無法承受一個免費的不專業的咨詢所帶來的後果,建議您要選擇性地付費咨詢。

持證顧問平時的工作很忙碌,而且要有序,需要按部就班地處理好所有簽約客戶的案子。試想一下,一個經驗豐富,有良好口碑,日日忙忙碌碌的持證顧問是否還有時間和精力來做眾多的免費咨詢?法律咨詢也是持證顧問的工作,工作就應該有報酬。咨詢需要占用時間,時間是人們最應重視的生活成本。

移民顧問的知識和經驗是有金錢價值的。客戶的一個簡單問題,在今天可能只是一個是和不是,對還是不對的簡單回復,但在昨天和以往就是移民顧問若干小時甚至更長時間的辛勤耕耘和探索的結果。

希望客戶朋友們能夠了解免費和收費咨詢服務的不同。咨詢一個肯鑽研,有經驗,有能力的顧問對於客戶未來的申請成功將是事半功倍!

移民顧問一般是如何收費的?

移民顧問的收費一般是按時間收費和按任務收費的兩種方式。除非是簡單咨詢或是完成任務耗時不多,大多數客戶會選擇按照完成自己的目標任務來與移民顧問結算。不同的移民顧問及移民公司的價格有時相差很大,因為各家公司的成功率和服務內容和標准都不相同。大量的知識和經驗對於優秀的移民顧問來講是絕不可少的。而這些知識和經驗背後就是他們收費的主要依據了。信譽良好,有好的口碑的公司通常收費會高些。

實踐出真知!持證移民顧問完成學業,擁有執照,不意味著能夠很好地獨立執業。現實生活中,新拿到牌照的顧問或是對客戶所要做的業務內容不熟悉的顧問,往往會給出很吸引人的價格。

為何一定要選擇持牌移民顧問辦理申請

越來越多的客戶認可要選擇有資質的持牌移民顧問代理自己的申請,但對於選擇持牌移民顧問來做申請的必要性依然一知半解。

非法中介代理,一般常以很低的價格吸引客戶,有時也會以百分百成功,申請被拒,費用全退,這樣的“承諾”來招攬客戶,但避而不談公司有沒有合法的資質牌照。他們試圖逃避法律責任,讓客戶自己提交他們為客戶准備好的文案,這就為日後埋下了禍根。非法中介沒有專業保險賠償用來保障客戶的利益,碰到嚴重問題則關閉公司逃之夭夭!但面對非法移民顧問服務價格上的“優惠”,很多申請人還是不知如何選擇。我們接續看下面內容……

移民局的官網上明確表明:“We will not deal with representatives who charge a fee but are not authorized. If you use an unauthorized representative, in Canada or abroad, we may return your application or refuse it.” 意思就是“移民局不會辦理收取費用但沒有資質的授權代理人遞交的案件。如果您在加拿大境內或境外使用未經合法授權的代理人,可能會被退回申請或拒簽”。了解更多,還可參見下面最後的一個標題的內容。

舉個生活中的例子。病人去醫院看病,通常會選擇掛專家號、主任醫師甚至要去看不同醫院的專家號,之後家裡人討論過後再做方案上的決定。很少人會聽信無證醫生的建議來治療。事實上,選擇持牌移民顧問來做申請與此生活中的例子是有比較性的,對於客戶很有參考意義。特別是客戶自身申請條件弱,持牌顧問才是客戶做各項申請時需要求助的專家。

優秀的持牌移民顧問的工作絕不是收集材料,填寫表格,遞交申請那麼簡單。其中依據所學法律知識,按照客戶自身現有條件和可開發條件制定可行方案,備選方案和實施過程中調整方案,協同客戶准確表達意願,在不違背加拿大有關法條和規定的前提下,運用有效的方法來說服移民官,是持證移民顧問所做工作中最有挑戰性的部分。

大家知道,蓋高樓大廈請什麼樣的建築師來設計最初的藍圖很重要。同理,客戶留學和移民之初的規劃非常重要!選擇比努力更重要!

留學、移民加拿大如何選擇優秀的移民公司?

1. 確認移民公司是否有資質

驗證一家移民公司的好壞首先要看公司是否有移民局認可的收費辦案資質。每位在ICCRC注冊的移民顧問都會有自己的執照號,申請人可以在ICCRC官方網站上查詢移民顧問的信息。切記,在遞交申請的時候,持證移民顧問會讓客戶在IMM 5475 和IMM5476的委托表格上簽字,並與申請材料一同遞交。

2. 了解移民公司的成長歷史和是否可持續長期發展

在直接跟移民公司接觸之前,申請人可以通過多種途徑提前了解一下移民公司的成長歷史,及未來可持續發展的可能性。加拿大的留學、移民行業發展很快,每年都有新的公司成立,也有很多公司關閉。留學、移民都有一定周期,短則幾月,長則幾年。選擇成立早,從業時間長,並且有長遠發展實力和計劃的公司很重要。

3. 了解移民公司的專業度

術業有專攻,留學、移民行業也是如此。加拿大移民政策相對繁瑣,每個項目要求的申請材料繁多,而且每年都有所調整。優秀的移民公司,會依據公司的規模,將精力放到部分項目,進行深入研究。無論從公司的網站、廣告宣傳上,或是與移民顧問咨詢的過程中,申請人都可以對於公司的專業度做出一個理性判斷。

4. 了解公司是否具有完善的團隊和服務

以留學轉移民為例來具體說明。留學轉移民的大致流程分為:

  1. 咨詢你信任的、有口碑的持證移民顧問,確定正確方案;
  2. 材料收集,文案制作–>學簽申請通過,入境指導;
  3. 落地服務,入境後期服務(如:銀行開戶、學簽注冊等);
  4. 續簽,換簽,保留合法身份–>最後申請移民身份。

流程中的每個環節對於申請人來說都不容忽視,都需要專業的團隊指導和協助完成。一家專業且有聲譽的移民公司,會將每個環節都安排好,確保每個步驟都能按時開始,完美結束。

選錯移民顧問及移民公司後果嚴重

一家優秀的移民顧問和其領導的移民公司,可以讓您的留學、移民之路一帆風順,事半功倍。相反的,如果選錯了移民公司,可能會造成無法預計的後果。

最為典型的應當是前幾年遍布各大媒體頭條,號稱加拿大有史以來最嚴重、規模最大移民欺詐案。移民公司老板自己聲稱是“金牌中介”、“移民大律師”,可事實上他是一名無照經營的非法移民中介。在這次案件調查中:

  • 608人,加拿大永居身份不被加拿大承認;
  • 221人,被剝奪加拿大國籍;
  • 252人,被迫自願放棄永居或入籍申請;
  • 共計1,081名受害者面臨遣返 。

在此要告誡廣大客戶的是:由於移民公司的不專業、缺乏經驗而造成的申請人拒簽有時甚至是不可逆的。客戶可能面臨5年內不得再申請抑或是更嚴重的後果。而使用非法顧問,您的案件將被拒簽而且無法上訴。

 

加拿大資深移民留學顧問周天綺
為您解決移民及留學難點問題
聯系郵箱:info@tianqi-immigration.com

 

疫情後投資移民趨勢何去何從?|居外專欄

當疫情得到了進一步控制之後,幾乎所有行業都在盡可能地“復工復產”,走出巨大經濟下行的“漩渦”。投資移民行業也無法獨善其身,受限與全球通行和社交的限制,2020上半年整個市場幾乎都陷入了“停擺”。一方面,目前盡管中國的情況正一步一步走出疫情所帶來的陰影,但作為一個高度國際化的行業,全球各國的“自我隔離”還沒過去,投資移民行業並沒有真正意義上恢復正常。另一方面全球經濟受到疫情的影響,幾乎所有人的“錢袋子”都或多或少的縮水了,這也會讓那些原本計劃實施的投資移民計劃延期或無期限的“擱淺“。

投資移民行業也是一個擅長喚醒危機意識並提供解決方案的行業,各種機會總是出現在谷底和峰頂,從行業發展的歷史上,無論在經濟危機或是經濟高速增長的年代,都會出現投資移民行業高速發展。今年對於很多人來說都是進入任何行業的最低門檻時刻,大前提是必須掌握行業發展的未來趨勢。以下的投資移民趨勢解讀希望能給大家帶來一些思路:

趨勢一:投資移民是各國解決債務和財政赤字的創新模式,更多項目將會誕生

新冠病毒疫情是全球經濟危機之母,幸運的是,經濟危機也是投資移民項目之父,即將爆發的主權債務危機將催生更多的投資移民項目。

受到疫情衝擊的各國政府幾乎都開啟了燒錢模式,從來沒有出現像現在這樣低收入,也從來沒有像現在這樣多的支出。

印錢是一個簡單粗暴的解決方案,但不可避免會產生通貨膨脹和貨幣貶值。投資移民幾乎可以通過身份權益交換,獲得海外直接投資,這些資金幾乎沒有借貸成本,而且也不計入財政預算中。

趨勢二:名義居民將會降低,移居遷移將刺激房產市場需求

旅行限制和全球流動性降低導致在疫情前通常被強調的虛擬性遷移的原因——Freedom,或者在中國被廣泛定義的“移民不移居”的概念將會弱化。

功能性遷移或者說移居遷移的申請者的增加,無疑會提振“第二家園”本地市場,首當其衝的就是房地產行業。

另一方面,在經濟下滑的壓力之下,大量優質資產會被打折出售,也將引發一大批“握有充裕資金”的投資者入場。

結論:

  • 房產的市場報價大概率下降;
  • 房產的成交價格肯定下降;
  • 由於量化寬松,先進漸漸失去吸引力;
  • 急需資金的投資移民國家大概率會推出折扣。

居外網擁有91個國家和地區的300萬條房源信息,歡迎點擊查看

趨勢三:全面數字化將成為常態,加密貨幣或成為下一個“風口”

利用互聯網的技術打破社交限制與“居家隔離”問題,大量傳統的模式被創新放到了線上(Online)。在營銷推廣方面,大量的預算從線下轉移到了直播,線上活動,互聯網廣告上,甚至一些高科技手段(VR技術即虛擬現實,實時互動體驗等)被運用其中。數字化的申請審理已經不是新鮮事物,我們也看到了開放投資移民各國政府陸續加入到這個行列,無疑在數字化層面“適者生存”。尤其在加勒比海國家——多米尼克,自動化審理體系經受住了2017年颶風和2020年疫情的考驗,使該國能夠最短時間恢復申請案的審理,使得該地區其他國家移民局紛紛加入到數字化操作行列。

趨勢四:創業、創新類別簽證將最快“復蘇”

企業家/創業類別的移民計劃在全球總申請量中占有不可忽視的地位,從數據來看,毫不遜色於投資類別的居留項目,例如2018年各個投資居留項目批准了16,216名主申請人,各個企業家/創業項目批准了15,895名主申請人。

與投資類簽證最大的區別在於,企業家/創業簽證滿足了申請者遷移到移民目的國的需求,更是受到移民目的國政府的歡迎,不僅帶來了人口,更是帶來了稅收和本地經濟促動(消費,就業等)。還有一個獨特的優勢就是在符合申請標准的前提下,能夠將投資牢牢的抓在了自己手上,我想沒有一個真正的企業家或者創業者能夠抵抗。

延伸閱讀:【受新冠疫情影響最小的移民簽證是哪種?來看谷歌趨勢分析

趨勢五:衛生保健系統和醫療配套將成為項目成敗關鍵

此次疫情的爆發,也讓不少標榜自身公共衛生系統領先的國家嘗到了過分自信的“苦果”,打分領先的國家並不代表有足夠應對疫情的能力,無疑擁有健全醫療保障的投資移民計劃在未來會更受到青睞。不得不提到那些有先見之明的投資移民國家,為了確保新移民不會對公共醫療衛生體系產生巨大負擔而推出的醫療保險或是將醫療配套放入到了投資計劃中。毫無疑問,新冠病毒的常態化會隨著疫苗和藥物的開發得以抑制,擁有多一重保障的投資移民計劃也將增加,這也是重要的移民福利之一。

延伸閱讀:【泰國精英簽證擬增添“全包”醫療保險服務

其他方面,我們也看到了例如旅行限制無疑最大挑戰了作為投資移民中重要免簽因素,讓黃金簽證和投資入籍的計劃大受影響等,疫情終將過去,而終將會迎來市場的反彈,也衷心祝願大家度過這個“不容易”的2020年,健康平安!

 

投資移民知情者
投資入籍和投資居留的在線門戶
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經濟深度衰退 樓市反常熱賣|居外專欄

財爺陳茂波剛宣布中國香港首季 GDP 下跌 8.9%,為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區,都發覺大量吉鋪。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。

話雖如此,過去周末長假,無論一手或二手的住宅成交宗數,都大幅回升。單單周六、日,10 大屋苑就有超過 30 宗成交,創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤,一手盤只賣貨尾的情況下,四天假期也錄得 240 宗一手成交。

成交暢旺之餘,更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況,令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映,買家的入市信心強,他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌,反而擔心疫情過後,樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控,已經急不及待搶購入市。

筆者也多次強調,當今樓市受辣招影響,扭曲了供求關系。經過十年辣招的實施,住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下,新盤未能如期推出市場,市場上只有貨尾及二手業主貨供應,可售樓盤供應有限!而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求,住宅供不應求情況,更形嚴重!

疫情初期,曾引發少量業主減價,也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後,便發覺實情,跌價筍盤寥寥可數,甚至已經一去不復返。

再者,過往辣招正令買家首期大增,不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保(按揭保險),800 萬以下可做九成按揭;1,000 萬以下可做八成按揭,令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主;而3,000萬以上的豪宅、工商鋪等等其他類別物業,仍然是一潭死水,價格下跌的壓力仍大!

筆者估計,當疫情穩定下來,政府取消「限聚令」,發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場,有助平抑一下樓市的抗奮,住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈,機會相信都不大!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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關於澳洲房東不得在6個月暫禁令期間驅逐租客的解讀|居外專欄

新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害,這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。

為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施,來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。

新的措施包括哪些呢?

新的措施包括過度性6個月暫禁令,即房東不得在暫禁期間內向拖欠房租的受疫情影響的租客發“租約終止通知”(Termination Notice)或者向新州仲裁庭(NSW Civil ad Administrative Tribunal)申請“驅逐令”。

6個月從Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法規發布日,即2020年4月15日開始算。

在新措施的實行下,房東須先和受影響的租客本著善意精神(good faith)共同協商解決方案,包括減租。若協商後,還是無法達成解決方案並且房東有合理依據來終止租約,房東可在60天後發終止通知或向仲裁庭做出申請。

其他情況下,房東須在6個月後才能給受影響租客發終止通知或向仲裁庭作出申請。但是,如果房東可以向仲裁庭證明其正在遭受過度重負,那麼房東也是有可能直接向仲裁庭做出申請。

那麼什麼樣的租客能享有6個月禁令新措施的保護?

為了享有新禁令保護,一個家庭需要能夠證明他們收到新冠病毒的影響,即:

第一,1個或多為負責繳租的家庭成員由於新冠病毒丟失了工作(包括收入降低),或 1個或多為負責繳租的家庭成員因為感染新冠狀病毒,或者照顧感染病毒家庭成員而不得以停止或減少工作時間,

第二,上訴因素導致家庭每周收入(包括政府補貼)相較疫情發生以前降低至少25%

如果租客本著善意精神(good faith)去和房東做協商,則受保護期為6個月。

若不然,房東可以在60天後發租約終止通知。換句話說,如果租客盡力通過例如收集信息,咨詢律師,將各種有利材料准備好,與房東談判,那就是6個月,不然就是60天。

對於房東,他們減免的租金也是可以通過土地稅的減免申請來減少其損失。

因為對於新州的物業,商業和民用住宅的房東皆可享受最高25%地稅折扣。而申請的前提條件也是是房東對相關的物業租客減租,並且受影響的租客須滿足“財務困難”(financial distress)居民租客收入降低25%。

若租客經濟未被新冠狀病毒影響或者租客因其他因素違約,則新措施不適用。我們用流程圖來協助房東能夠更好判斷他的租客是否收新禁令措施的保護。

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱:hi@auslawreview.com.au

 

面對疫情,加拿大房地產經紀的硬核操作|居外專欄

在這個社交疏遠的時期,房地產業不能像往常那樣開展業務,傳統房地產買賣所依賴的面對面互動機會減少,特別是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋開放日活動。那麼,房產經紀是如何應對疫情的呢?

根據多倫多最大的華人地產公司大鵬地產資深房地產專家Jason Gao介紹,如今,在COVID-19大流行期間,雖然面對面的房屋銷售仍然是售房過程的重要組成部分之一,但是房產銷售代表比以往任何時候都更傾向於使用先進的視頻和電子商務手段展示房屋。

Jason Gao說:“買房是一筆大投入,除非您投資樓花,否則每個人都希望能看到物業。對於這麼多錢,人人都希望能看到他們所購買的樓盤。”

3月下旬,安大略省正式宣布全省進入應對疫情大流行的緊急狀態,暫停省內所有非必要服務及非必要工作場所。僅一周之後,房地產經紀人Jason  Gao為客人在多倫多市掛牌出售一套聯排別墅和出租一套位於市中心的高層公寓,他使用了先進的視頻展示技術協助進行房屋展示。依靠視頻的協助,聯排別墅僅用3天就以房主滿意的價格售出,高層公寓在對租客進行精挑細選之後,也在3周內成功租出。在這個市場近乎停滯的情況下,著實令客戶及業界朋友刮目相看。

在新冠大流行對多倫多住房市場的影響持續迅速發展的同時,Jason在iPhone上錄制了虛擬開放日視頻,他從走廊開門進入房間,逐一講述了房間的功能,特點,就像他在往常開放日中向前來參觀的潛在買家介紹物業一樣。

Jason解釋說,在傳統的虛擬看房中,只顯示串在一起的室內照片,因此很難理解房間比例和細節。照片的展示空間有限,因此詳細說明賣點可能會受到限制。錄制的看房視頻可以幫助買家集中精力了解最有興趣的細節。

他說:“我認為這可以讓買家更加深入的了解物業。” “我可以帶領買家進入(房間),並向他們展示我認為對他們來說一些重要的賣點,因為他們無法真正的站在房間裡面。”

虛擬開放日可能不是我們以前看到的經過圖片編輯的超精致加工視頻版本,但是Jason解釋說,人們更喜歡這種樸素又寫實的視頻。

Jason說:“我認為這樣的視頻短片使物業變得更加現實,更加可信,如身臨其境。” “視頻短片不是那麼完美。這只是我一個人的力量,缺乏足夠的想像力和後期制作,所以它不像是經過精心打磨的廣告片,更像記錄片。不過我認為這也很重要。”

這些視頻通過潛在的買家網絡進行共享,本來計劃在虛擬開放日在社交媒體公布。但是,該視頻還沒來得及在網上公開發布,就迅速引起了感興趣的購買者的注意。經過談判後,位於多倫多的聯排別墅在3天內以$ 67.8萬的加幣價格售出,遠遠高出要價($59.9萬)。Jason表示,今後他們可能會再次使用此視頻售房策略。

Jason說:“我們為賣方客戶感到高興,也為買方客戶感到高興。” “這恰好對每個人都有效。我認為大家找到一個地方,雙方都可以感到放心,因為在疫情大流行期間,誰都不願意出門去尋找房源,但確實需要一個地方可以展示和了解物業。”

Jason表示,雖然使用新技術可以使工作變得輕松,但房地產是一個面對面的行業,當場展示不太可能被完全取代。如果有一名可依賴的專業房產專家可以進行指導就大大提高了虛擬看房的可行性。

“我的父輩使用復寫紙,後來開始使用傳真,現在我們在售房過程中普及網絡電子簽名,隨著科技的發展,我們融入新技術,使房地產來變得更加方便,不需要實際見面即可完成整個買房、售房流程已經成為可能,但是我認為科技永遠不會取代人的核心部分”他說。

 

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
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聯系郵箱:jasongao.toronto@gmail.com

 

疫情過後物業投資風向轉?|居外專欄

在疫情下,歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地看房,大部分買賣、租賃交易都停止了。中國香港較為幸運,控制疫情有效。雖有“限聚令”,但只限4人以上而已。物業交易仍然可以進行,當然交易都是限於用家市場,投資者活躍的工商鋪市場出現不景氣,也是自然不過的事情!

當疫情平靜下來之後,物業投資會有甚麼影響?在中國香港,筆者接觸到不少買家,他們都在擔心,疫情帶來央行的無限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量資金流入房地產市場,進一步推高樓價,這似乎是市場的共識!

但筆者認為今次疫情會對不同類型物業,帶來不同程度的影響。

以住宅為例,除了旅游、零售、餐飲重災區外,在政府各種授助措施下,一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升,降低了需求,但供應嚴重不足,供求不平衡情況,仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅,尤其交通較方便的區份;市區人口密集,較易感染病毒,將不利於市區住宅的需求。在外地,地方更大,情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。

至於工商鋪物業,雖然是重災區,但物流、倉庫,尤其是數據中心,卻受益良多。當大客都留家工作,網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求,這些新物業涉及金額都非常龐大,非一般投資者可直接參與。作為散戶,也可以透過 REIT(房托)進行投資。不過,商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元!大家要投資的話,宜更加謹慎。

相反,一些另類物業例如:學生宿舍、護老院舍,並不一定與經濟情報直接掛勾,也許更值得大家留意關注。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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