新冠疫情在美國已經爆發近三個月，當人們漸漸習慣與病毒周旋共處的時候，美國人也做好准備迎接後疫情時代工作生活的微妙變化。未來一段時間，佩戴口罩可能成為常態，“六英尺社交距離”使得我們以往習以為常的社交行為發生360度大轉變，握手擁抱變成需要避免和顧忌的行為，餐館酒吧三五好友圍坐一起高談闊論，也成了一件奢侈的事兒。
回到和房地產相關的話題，以下我總結的幾點，是未來我們辦公、居住形態因為疫情而發生的變化。
1. 健康安全為第一要務 公寓管理的新課題
公寓和酒店式公寓是紐約、芝加哥、邁阿密等大都市的主要房產類型，屬於人口較密集的居住形態。當三月底疫情來襲，政府頒布居家令後，許多公寓采取了嚴格的措施，比如不再允許實體看房活動，禁止新租客申請入住等。
同時公寓管理公司為應對病毒可能發生的交叉感染，增大管理費支出用於購買口罩、洗手液、消毒水等防疫設備。像佛羅裡達州邁阿密大型公寓Marquis的管理委員會主席Allan Schwartz表示，公寓已經花費1.5萬美金，購買了2萬多只口罩和上千瓶洗手液。
未來居住在公寓的住客可能會發現以下變化：
- 使用電梯有人數限制，每次只能乘坐2-4個人，因此等候電梯時間會延長，同時電梯內充滿了消毒水的味道；
- 公寓將采取無接觸代客停車；
- 每個過道或電梯口都配備洗手液消毒巾等；
- 游泳池也采取人數限制，並把太陽傘和躺椅的數量減半以保持社交距離；
- 健身房器材之間用有機玻璃隔離；
- 進入大樓的人員必須接受體溫檢測；
- 大樓采取“mask only”政策；
- 門衛被要求24小時佩戴口罩和手套。
2. 遠程在家工作成為常態 辦公空間需求萎縮
前幾天，社交媒體公司Twitter發出通知，大部分員工將“永久性”在家辦公，其他一些公司像Facebook和Google也將在家辦公延長至2021年。這將導致辦公空間的需求大為減少，未來一段時間商業地產將受到衝擊。
以共享辦公室起家的Wework，全美部分辦公大樓已在四月份無法支付租金，其市場估值雪崩式下滑。根據其控股股東軟銀的說法，WeWork的估值已從去年的470億美元跌至29億美元。軟銀在其收益報告中表示，WeWork的估值部分歸因於新冠病毒大流行。
據CBRE數據，疫情前，曼哈頓的平均寫字樓租金略高於每平方尺80美金，有些寫字樓租金高達100美金，芝加哥和首都華盛頓特區的寫字樓市場，第一季度平均租金分別是42.93美元和59.58美元。但疫情過後，商業辦公租金將出現明顯下滑和空置率增高。
同時現有的辦公室設計需要進行大幅度改變。代表紐約市100多家最大私營公司裝修承保商Wylde表示，一些公司已經要求對辦公室格局進行重新裝修，“他們需要新的布局，不同的分區，減少同一個空間的辦公人數，保持一定的社交距離”，有些辦公室將拆除所有內部的隔牆和門，以減少人們接觸把手的機會。同時不在一個會議室舉辦會議，而采用電話視頻會議，大家都待在自己的空間。帝國大廈業主正考慮安裝一個空氣過濾系統，利用偏振離子來中和空氣中的病毒和其他污染物。
3. 人們尋找下一個新家的要求 遠郊大空間
據USToday的報道，疫情中不少美國人正逐漸計劃遠離人口密集地區，搬往人口稀少地區。Momentum Event Group的首席執行官兼聯合創始人Ben Greenzweig說，他正打算從紐約州韋斯特切斯特搬到北卡羅來納州或南卡羅來納州，以降低居住成本並擴大居住空間，原因是它擔心經濟持續低迷最終可能迫使居民繳納更高的稅款。他還表示，自己通常在家工作，因此具有靈活性。“我們的孩子參與學校活動是使我們留在這裡的最大紐帶。如果有跡像表明我的孩子在秋天不會上學，那麼我們待在這裡的最大理由——友誼和學校活動就消失了。”
根據Harris Poll的最新數據，在大流行之後，將近三分之一的美國人正在考慮搬到人口較少的地區。這可能預示著對住宅房地產銷售和房價產生重大影響的轉變。4月25日至27日的一份調查顯示，瀏覽房地產網站有意向出租或購買房產的城市居民（43％）是郊區（26％）和農村居民（21％）的兩倍。
康州格林威治市Compass的經紀人Robin Kencel在過去七個星期內不斷接到紐約客戶的電話，詢問在該地區租或購買房產。她說，草地、戶外空間、生活的便利性以及快速的互聯網連接是客戶們最關心的，因為這些人許多是從事金融服務業的商人。 “我看到幾周前的夏季租金已轉變為現在的全年租金。我預計格林威治將再次被發現，這是一種非常可行的替代方案，它是僅需45分鐘的通勤火車即可到達市區的完美生活。”
Foossa的聯合創始人和創意總監Lee-Sean Huang原本居住在曼哈頓，一方面可以步行上班，同時迷戀曼哈頓的生活方式，但她現在表示“在曼哈頓，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐廳都關閉了。”她說，既然可以在家辦公，那還不如去其他地方尋找更大更便宜的居住空間。
但專家也表示，這種遷徙可能是暫時的，一旦疫情控制恢復常態，人們又會理智決定自己究竟該居住在哪裡。
4. 難以想像吧？購房競價戰又回來了
在全美各州正陸續重新開放之後，購房者正爭先恐後進入市場。但問題來了，他們找不到太多的東西可以買。新冠病毒大流行導致已售房屋的供應出現了歷史性下降，房地產經紀公司Redfin稱，與一年前相比，四月新上市的房屋數量下降了一半。Realtor.com的數據顯示，在截至5月9日的一周中，新房源相較去年同期下降29％。供應不足和需求增長現在引起競購戰，尤其是價格低於100萬美元的房屋。
根據Redfin的數據，在截至5月10日的四個星期中，超過41％的房屋面臨競購戰。這比疫情前的1月份的9％有所上升。原因是房源十分有限，賣方並沒有准備回到市場，他們擔心經濟前景的同時也不希望人們前來參觀房屋。
Redfin的數據表明，由他們代理的交易中，波士頓的競標戰份額最高，所有交易中有63％需要面對競價，緊隨其後的是舊金山、德克薩斯州沃思堡、加利福尼亞州聖何塞和羅得島州普羅維登斯。
隨著貸款利率不斷創下歷史新低，以及貸款似乎略有放松，買家的動機越來越強。 現在，買家在對自己說：我已經被困在我的空間三個月了，我有足夠的空間嗎？有足夠的光嗎？有合適的家庭辦公室嗎？如果答案是否定的，他們就會致電經紀人。同時買家也意識到現在買家還相對掌握主動權，再等兩年他們可能無法有議價能力。
疫情改變生活，人類只能在各類挑戰前不斷調整和適應。
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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同時公布的2019年度經常項目盈余為19.7615萬億日元，較上年度增加1.4%。其中，旅行收支盈余2.4518萬億日元，較上年度增長1.0%，創1996年度以來新高。
資深金融專家陳柏軒
鐘華 Dr.Chung-Peter
國際奧委會宣布東京奧運會將延期至2021年7月23日至8月8日舉行，讓市場松了一口氣。疫情重創了航空和旅游業等，明年的東京奧運會為疫情後的旅游業和消費等行業的復蘇帶來曙光。
澳大利亞