Category: Special Investment Column

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申請更快更穩 日本高度人才簽證的九大優勢｜居外專欄

上篇文章我們提到了移居日本的優勢以及簡單介紹了高度人才簽證的優勢，本文我們來對比下高度人才簽證跟普通經營簽證的優勢之處具體在哪裡？

高度人才簽證對比經營管理簽證，起碼有以下九大優勢：

1、一般的經營管理簽證，最快辦理也需要平均5周左右，而高度人才類的經營管理簽證一般只需要2-3周左右，最快的13天，還是全家的。

2、一般的經營管理簽證，第一次拿到的期限只有1年，但是高度人才類第一次拿到的就是五年期限。

3、一般的經營管理簽證，住滿十年才可申請永住，五年可申請入籍，且前兩年一般都是一年期限居多，第三年才有可能一次拿到3年期限的，但是高度人才類的，如果你得到70分，待滿3年即可申請永住；如果得80分，滿一年就可申請永住。

4、一般的經營管理簽證，只能給配偶和18歲以下的孩子辦家族滯在簽證，父母只能以旅游或探親簽證來，無法享受日本醫療等福利。但是高度人才類的，如果你孩子7歲以下，或者懷孕中，就可以帶你的父母或配偶的父母，以特定活動簽證來日本，享受醫療等福利。只是，你父母來的話，配偶的父母就只能通過旅游或探親簽證來了。

5、一般經營管理簽證，一年期限到期之前三個月，你就必須要提交續簽申請。續簽時需要重新審核你在日本的事業有沒有真實的經營和管理活動，不少人對此比較擔心，被拒簽回國的也聽說過幾例。但是高度人才類的，你一次拿的是五年期限，所以理論上第五年才去續簽。但是實踐中，你可能不用去續簽，因為高度人才1年或3年後，就可以申請永住了。永住批了後，五年期限的在留卡就換成永住的綠卡了，就徹底不用去續簽了。

6、一般經營管理簽證，配偶如果想在日本工作，一周不能超過28小時。但是高度人才類，沒這個限制，你可以自由工作。

7、一般經營管理簽證，目標永住的話，你的公司得存留10年，這樣每年公司開銷不少。具體需要多少，以生活在大阪為例：移居日本第一年：至少要花70萬人民幣。

但是高度人才類，如果你一年後拿到永住身份了，自由度一下變高了，你如果不想繼續經營公司，你就可以找份工作去上班了，這樣公司的花銷就省了。

8、一般經營管理簽證，為了續簽，你必須按規定至少待滿6個月，實踐中最好待滿9個月，且每次離開日本不能超過1個月，否則都要有合理的解釋，而且這樣的日子，你得堅持到五年入籍或十年拿到永住。但是高度人才類的，你在三年或一年拿到永住後，就沒有居住時間的限制了。不過在申請永住之前的高度人才第一年，如果離開日本超過3個月，會直接被拒入日本國，這點比經營管理簽證的還要嚴格，需要特別注意。

9、一般經營管理簽證，沒法從國內帶佣人。高度人才類的，可以帶一名佣人。只是帶了佣人，就沒法帶父母了。同時，也需要家庭有小孩，而且也因為你要給佣人發工資，所以需要你們的工資收入達到一定標准，比如家庭總收入要達到1000萬日元。

高度人才有如此多的優勢，但是實踐中，特別可惜的是，不少人在辦理簽證時已經達到高度人才了，但是由於自己不懂，找的行政書士（即辦理律師）如果不靠譜，沒有告知你，最後就只能辦理一般的經營管理簽證。

有人會問，辦了一般經營管理簽證，到日本後再申請高度人才行不行？理論上當然是可行的。但實踐中，這樣拿到高度人才的難度會變大很多。為什麼呢？

對比一下你就知道了：

1、直接辦高度人才類經營管理簽證時，入管局審核你日本的事業時，思考的邏輯是這樣的：“哦，你是高度人才啊，那我覺得你把這個事業做成的幾率要大於非高度人才的，好吧，給你一次五年期限的。”

2、辦了一般經營管理簽證後，再申請高度人才類的時，入管局思考的邏輯是這樣的：“哦，你是高度人才啊，那我看看你公司的決算書，看你這位高度人才到底有沒有比非高度人才經營的好，然後一看，哦，高度人才經營的也不怎麼突出嘛，好，繼續給你一年期限的。”

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【瑞川株式會社】社長楊旭
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活用《國際觀金融理財》：金融期貨AI績效達標仍需靠人機結合︱居外專欄

深度學習（DL, Deep Learning）是機器學習（machine learning）領域中一個新的研究方向，它被應用在金融期貨投機交易上，把20年金融期貨的歷史數據演算後，並讓AI（Artificial Intelligence）機器可以去做多或放空。當隔了一段時間之後，產生的正負報酬都紀錄起來。金融期貨AI精益求精之處，不是單看回撤率，還要將過往的數據分為用來訓練與驗證兩組，訓練出來的交易策略要再到驗證區，它在驗證區也必須要達到一定的績效期望值。

基於概率論、統計學等學科發展起來的機器深度學習體現了其在數據分析上的有效性，讓計算機系統具有人的學習能力以便實現人工智能，進而將機器深度學習應用在金融期貨技術分析領域，實現AI算法交易及准確性。

<讀友提問題>上海台商大千莊園黃董問到：“金融期貨AI研發，會有獨占市場的企業嗎？”

答：股指期貨特定期間歷史數據會比股票市場單一個股的數據來的完整。股指期貨，AI可以用歷史數據來研發。但把它放在現實的股市期貨市場，還是會遇到諸多的變量，目前我司已四年在股市暨金融期貨之金融AI研發經驗，雖績效穩健，但仍需采人機結合的模式穩健增長績效，簡言之，金融期貨AI仍需人機結合，不易有獨占市場贏者全拿的企業。

金融AI不會制定策略方向，而是要給AI一個金融期貨環境及目標，讓AI在環境中去學到交易策略，驗證交易策略，然後在金融期貨市場使用交易策略。換言之，金融AI透過深度學習，放入金融期貨新的數據後，它要可以從新的數據中自動找到可行有效的交易策略。比如，股指期貨AI神經網絡交易是給AI一個目標環境（金融期貨市場），由AI透過深度學習找到可行有效的交易策略及交易決策。其突破點是透過數據辨識特征制定交易策略（比如：在MA6MA12均線死亡交叉關鍵點放空），讓金融期貨AI自主推倒與深度學習、從數據中找出達到績效目標的算法及准確率。

 

【國際觀金融理財專欄寫作緣起】

筆者“國際觀金融理財”理念與居外（Juwai）一致，遂欣然接下專欄寫作，分享給您。

理財：金融投資成功的心理素質秘訣：“與神建立親密關系，以及榮耀神。”（參閱聖經：提摩太前書：6:7~8）

理善：陳錦芳博士14歲時因受梵谷（Vincent Willem van Gogh）畫作感動，立志到巴黎當畫家。

1960年代獲法國巴黎大學美術史博士並在巴黎藝術學院深造7年。
1969年建立“五次元世界文化觀”，創立“新意像派”，其藝術畫作整合古今中西的文化意像加以創新表現，藝以載道，成為“後現代先驅”；
如今仍以“聯合國文化大使”身分持續推動藝術教育及促進全球“愛與和平”之文化的建立。

陳錦芳博士的夫人侯館長透過紐約“陳錦芳文化館”及“為人類而藝術基金會”推廣以愛為宗的全球新文藝復興。陳錦芳博士的畫作被編入全球33個國家300多本教科書、藝術書籍及雜志；畫作廣被全球各大美術館及企業家收藏 。

筆者，遂將陳錦芳博士的“上海世博”百幅畫作、“北京奧運”66幅畫作以及新意像派的諸多著名畫作，傳遞給中華民族的讀者及您們的後代子孫。

 

鐘華 Dr. Chung – Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

 

第一年高度人才，第二年獲永久居住權——怎樣快速移居日本？｜居外專欄

日本通行無阻 定居無憂

對於經濟寬裕，思想活躍的亞洲高淨值人群來說，白人主導的歐美社會已不再是其移民地唯一選擇。主因是歐美國家的不斷退化使其漸漸失去魅力，其次是歐美文化，飲食習俗等多方面與亞洲差距甚大，距離太遠帶來的回國探親等諸多不便。因此在選擇移民目的地時，不少人將眼光投放在亞洲首選移民國日本。

隨著日本教育免費化、醫療的領先、福利的完善，加上日本有奧運會、世博會等利好因素，近年日本已經成為移民首選國家。移民到日本生活還有很多好處，絕對超出你的想像。

日本綠卡優勢

1、醫療補貼，至少報銷70%，大病補充醫療保險可以100%報銷；

2、子女享受免費公立教育；

3、產育兒補貼等，子女初中畢業前每月都有至少1萬日元補貼；

4、貸款利率低至0.6-0.8%，買房0首付；外國人貸款利率為2.6%；

5、離中國最近的發達國家；環境、語言、飲食、生活方式相近，交通便捷；

6、無移民監；

7、享有除日本投票權的一切國民待遇。

8、日本法律健全，治安亞洲首位。

人身安全永遠是第一位，財產安全同樣重要。國民素養高，社會健康和諧，貧富差距小，社會結構單純穩定等也是重要原因。法制健全確實保證個人財產神聖不受侵犯，政治穩定，社會和諧，讓居住者有較強的安全感。

法律健全，治安安全，生活安心，福利完善，社會和諧文明，是推薦日本的重要原因。

9、子女可進北大清華（入籍後）

持日本國籍後，子女可作為留學生報考北大清華等國內名校，且相對較容易地被錄取。

10、合法轉移國內財產（入籍或永居後）

按中國外彙管理規定，中國公民在海外國家、包括港澳台地區取得了永居權或國籍，既擁有合法轉移大額資產的資格，而不受每年5萬美元換彙及國外彙款額度限制。個人財產對外轉移包括移民財產轉移和繼承財產轉移。

11、超國民待遇（入籍後）

12、空間距離近

人在國外也能與國內親友保持很近的心理距離，維系好國內的親情友情，從而進一步提高人生的充實感和幸福度。

日本的醫療和教育優勢

  • 日本醫療

只要獲得了日本的在留卡，就可加入日本的國民健康體系，類似於國內的社保體系。每個月繳納一定的資金就可享受當地的醫療保險。

去醫院看病，本人只需承擔30%，15歲以下的孩子藥費全免。

根據世界衛生組織（WHO）的統計數據，日本的醫療技術水平排名全球第一。其次，日本是全球成年人三大疾病（癌症、心血管疾病、糖尿病）存活率最高的國家。

第三個也是日本遠超其他國家的優勢——醫療服務。日本醫院的病床數遠高於世界平均病床數。日本是分散就醫預約制，全日本有無數的小診所，診所內設備齊全。

日常生病，首先去診所內就醫檢查，若有更嚴重的問題，診所會寫介紹信，推薦到某大醫院就醫。

  • 日本的教育

伴隨著大家對生活質量和醫療水平的要求提高，移民已成為身邊的平常事。我們追求的不僅是完善的社會制度、健全的法律，更是要給孩子創造一個更加燦爛的未來。

日本的學校有公立、私立、國立之分，教育制度也是六三三四，小學六年，中學、高中三年，大學四年，與國內一樣。那麼日本的教育與國內有什麼區別呢？

日本很重視情商教育。日本學校不太注重成績排名，例如每個班貼成績表、排名次，日本老師從不給小朋友增加壓力。

如果家長想讓小孩子取的好成績，可以上私塾，也就是國內的補習班，日本的私塾機構非常多，可根據孩子的學習情況來挑選。注重自身的獨立性和自理能力教育。

日本移民政策

  • 經營管理簽證
  • 技術/人文知識/國際業務簽證
  • 高度人才簽證
  • 家族滯在簽證
  • 日本人配偶簽證
  • 留學簽證
  • 研修技能簽證等

推薦移民項目：創業移民項目

  • 普通創業移民 → 經營管理簽證
  • 高級創業移民 → 經營管理領域的高級人才簽證

為什麼選擇高級人才簽證的人多？

  • 時間短

最快3個月可獲批5年長期居留簽證，一年可獲永住，節省等待的時間成本。

  • 費用少

相對於美、加、澳等發達國家移民所投資的費用，日本移民成本低。

  • 便捷性

日本是鄰國，飛行時間2小時左右，子女讀書，生意洽談來回都是很方便的。

  • 安全性

可選擇半簽（長期居留簽證）和全保簽（綠卡），風險系數低。

  • 福利好

老牌的高度發達資本主義國家，國民醫療，教育，養老等福利非常優質。

申請要素（2種情況）

A：

  • 35歲以上 （含35歲）
  • 1年經營公司的職歷
  • 工作經驗7年

未滿足上述條件者，可掃描文末微信二維碼詳細咨詢；

B：

  • 35歲以下學士學位的證明

PS：入境具體的要求，時間分配，公司業績要求，持有資產金額等均根據個人情況而定，歡迎垂詢微信ID mizukawa0412。

申請流程，代辦及相關資料的准備，我司提供一站式服務！

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房產辣招遍全球 投資房托變流行｜居外專欄

因應中國香港房價漲個不停，香港在 2010 年開始實行樓市辣招，這並不是香港獨有現像，在全球的大城市，例如新加玻、澳洲、加拿大，都有實施不同形式的樓市辣招，務求降低置業需求。當中以增加釐印費，乃最為普遍的招數。香港的釐印費便達到 15%（除非是首置）。若買家想繼續投資房地產，經常會出現沒有首置資格的家人之情況，唯有放棄再次置業的念頭。

但長期持有現金的話，長遠而言只會被通脹蠶食。由於法例規定，房托必須將九成的盈利發配給股東，加上無須繳付任何辣招稅，變相跟自己收租差不多。在辣招下，投資房托變成另類選擇。

中國香港的房托種類有限，數量只有十只左右，種類也局限於商場、酒店及寫字樓，而且只有領展一只市值夠大，流通量也足夠，能夠供大家投資購買的選擇有限。

相反在外國，房托除了傳統的酒店、商場、寫字樓外，數據中心、物流、醫療、迷你倉、教育機構等等，種類五花八門，任君選擇。所以投資房托，也需留意海外市場的選擇。

房托交易以新加坡最熱門，除了選擇多之外，在稅務上也有優勢，大部份情況都是免稅。其實，澳洲的房托市場歷史也很悠久，稅費也不貴，總價在 10% 之下。當然日本及美國也有不少房托，但稅費往往達到 30%，令回報率下降，吸引性又打了折扣。

雖然房托令投資者可在全球置業，又可投資不同種類，套現能力比揸實物房產還要容易。但房托始終是已經證券化了的金融產品，在股市大幅波動時，也會受到波及。剛剛在今年 3 月份，疫情令全球股市大挫，不少房托也大幅回落了超過六成。如果做了 Margin ，隨時會被銀行斬倉。大家投資時，也必須留意借貸水平，不可過份買進！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

日本大阪地產蘊藏巨大機遇｜居外專欄

慧贏基金行政總裁陳柏軒在外資銀行20多年，擁有管理超過百億資金的經驗，熟悉房地產、對衝基金、投資銀行領域。他同時也是慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金基金經理。今年由他主導在中國香港發行了一只新的房地產基金，主要尋找大阪的機會。陳柏軒對全球房地產市場極其敏銳，這一次他嗅到了大阪的重大商機。

《理財周刊》：你對全球的房地產市場頗有研究，能否跟我們分享一下對各地地產市場的觀察。

陳柏軒：你知道澳門人均GDP中國第一，房地產2010年到現在漲幅驚人。

其實我們說起中國人均GDP 排名，很多人可能會想到上海、北京、深圳或廣州，其實不然，澳門才是人均GDP排名第一。據澳門統計暨普查局數據，2018年澳門人均GDP約82609美元，排名世界第三，在中國第一。澳門的飛速發展，綜合娛樂業帶來的機會和貢獻可謂功不可沒。隨著博彩業帶動相關旅游、娛樂、購物及美食等行業，綜合娛樂業已成為澳門的經濟支柱產業，更是澳門財政收入最主要的來源之一。

澳門目前是全球最大的賭城，無論是顧客數量，還是營業收入，都穩居世界賭城之首。蜂擁流入的投資及人口，不僅使澳門的發展進入一個快速發展期，同時，還有效促進了澳門的房地產市場發展。澳門的房價這10年來呈現出一種瘋長的模式，從數據看，一套在澳門氹仔的700英尺的房子要價近750萬人民幣，而這套房子10年前才只是現在的二十分之一左右。如今的澳門已經成為全球房價最高的地區之一。

《理財周刊》：那麼現在還有哪些市場有澳門一樣的機會？

陳柏軒：我個人非常看好日本大阪這個市場。投資者值得關注“今日大阪”的房地產投資機會。

2018年2月日本眾議院通過了俗稱賭場法案的“綜合度假區（IR）”建設法案，大阪賭城將在2024年左右建成並營業，賭城將建在人工島“夢洲”之上。

高盛預估，日本賭業市場可達到每年158億美元；成為規模僅次於澳門的第二大賭場，可創造約8萬個就業機會。

大阪賭場計劃一直備受全球投資者關注，澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍就代表新濠國際表示將不惜一切爭取日本賭場執照。他對媒體表示：“哪怕花700億港幣也在所不惜！”“因為這個機會是無價的！”最近日本各大媒體紛紛報道，2019年9月18日有3家公司正式向大阪政府提出了概念及參與競投，其分別為：美高梅集團（MGM）、銀河娛樂集團（Galaxy）以及雲頂集團（Genting）。

《理財周刊》：還有什麼其他的理由看好大阪？

陳柏軒：2025年，世博會也將在大阪舉行。賭場和大阪世博會將會成為大阪經濟發展的推動器。大阪是整個西日本政治、經濟、文化與交通中心。其人口總數位居全日本第三；人口密度為日本第二。大阪市區的房產價格，不僅價格較低，具有投資價值，而且，大阪是“民宿特區”，去年10月已率先解禁，和日本的其他地區不同，大阪的民宿可365天全年運營。大阪近幾年的平均入住率近九成，租金回報率非常可觀。

《理財周刊》：能否介紹一下日本酒店民宿基金，是主要投資於日本房地產嗎？

陳柏軒：對，“慧贏日本酒店民宿基金”專注日本房地產投資，專為挖掘日本投資價值機遇而設。基金旨在控制投資風險的同時實現資本增值。該基金投資於收購及改建日本住宅或土地成為精品酒店或民泊（Minpaku），以獲取日本正被國際投資者和游客重新發現的投資和旅游機遇。此外，基金也會將部分資金投放於股票、債券、貨幣和其他資本市場的衍生工具，包括彙率對衝，以在增加基金回報的同時，減低彙率風險。

基金將對優質地段的舊房進行翻新或重建成民宿或酒店，在開發期間基金通過將民宿的獨立產權或整棟樓的產權賣給個人或機構投資者，或基金經理根據市場持有或部分售出物業，以增加投資利益最優化。從買地興建，至營運後賣出，基金收益將包含開發收益，租金收益和土地增值收益等，綜合年化收益預計可達15%~25%。

《理財周刊》：基金主要投資哪類物業？

陳柏軒：我們比較感興趣日式酒店一站式投資和管理。我們日本當地專家團隊將篩選與周邊市場土地有優勢的項目進行收購，改建為日式住宅或旅館，針對4~6人以上的家庭而設，配有大人和小孩的和服、小孩餐具及廁所板等。目前這類日式風格旅店的每晚房價在1000~1500港元左右，全年入住率超過90%，僅租金收入就可為投資者帶來每年超過8%的收益。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

 

【視頻】疫情改變生活！後疫情時代美國人工作居住會發生哪些變化？｜居外專欄

新冠疫情在美國已經爆發近三個月，當人們漸漸習慣與病毒周旋共處的時候，美國人也做好准備迎接後疫情時代工作生活的微妙變化。未來一段時間，佩戴口罩可能成為常態，“六英尺社交距離”使得我們以往習以為常的社交行為發生360度大轉變，握手擁抱變成需要避免和顧忌的行為，餐館酒吧三五好友圍坐一起高談闊論，也成了一件奢侈的事兒。

回到和房地產相關的話題，以下我總結的幾點，是未來我們辦公、居住形態因為疫情而發生的變化。

1. 健康安全為第一要務 公寓管理的新課題

公寓和酒店式公寓是紐約、芝加哥、邁阿密等大都市的主要房產類型，屬於人口較密集的居住形態。當三月底疫情來襲，政府頒布居家令後，許多公寓采取了嚴格的措施，比如不再允許實體看房活動，禁止新租客申請入住等。

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同時公寓管理公司為應對病毒可能發生的交叉感染，增大管理費支出用於購買口罩、洗手液、消毒水等防疫設備。像佛羅裡達州邁阿密大型公寓Marquis的管理委員會主席Allan Schwartz表示，公寓已經花費1.5萬美金，購買了2萬多只口罩和上千瓶洗手液。

未來居住在公寓的住客可能會發現以下變化：

  • 使用電梯有人數限制，每次只能乘坐2-4個人，因此等候電梯時間會延長，同時電梯內充滿了消毒水的味道；
  • 公寓將采取無接觸代客停車；
  • 每個過道或電梯口都配備洗手液消毒巾等；
  • 游泳池也采取人數限制，並把太陽傘和躺椅的數量減半以保持社交距離；
  • 健身房器材之間用有機玻璃隔離；
  • 進入大樓的人員必須接受體溫檢測；
  • 大樓采取“mask only”政策；
  • 門衛被要求24小時佩戴口罩和手套。

2. 遠程在家工作成為常態 辦公空間需求萎縮

前幾天，社交媒體公司Twitter發出通知，大部分員工將“永久性”在家辦公，其他一些公司像Facebook和Google也將在家辦公延長至2021年。這將導致辦公空間的需求大為減少，未來一段時間商業地產將受到衝擊。

以共享辦公室起家的Wework，全美部分辦公大樓已在四月份無法支付租金，其市場估值雪崩式下滑。根據其控股股東軟銀的說法，WeWork的估值已從去年的470億美元跌至29億美元。軟銀在其收益報告中表示，WeWork的估值部分歸因於新冠病毒大流行。

據CBRE數據，疫情前，曼哈頓的平均寫字樓租金略高於每平方尺80美金，有些寫字樓租金高達100美金，芝加哥和首都華盛頓特區的寫字樓市場，第一季度平均租金分別是42.93美元和59.58美元。但疫情過後，商業辦公租金將出現明顯下滑和空置率增高。

同時現有的辦公室設計需要進行大幅度改變。代表紐約市100多家最大私營公司裝修承保商Wylde表示，一些公司已經要求對辦公室格局進行重新裝修，“他們需要新的布局，不同的分區，減少同一個空間的辦公人數，保持一定的社交距離”，有些辦公室將拆除所有內部的隔牆和門，以減少人們接觸把手的機會。同時不在一個會議室舉辦會議，而采用電話視頻會議，大家都待在自己的空間。帝國大廈業主正考慮安裝一個空氣過濾系統，利用偏振離子來中和空氣中的病毒和其他污染物。

3. 人們尋找下一個新家的要求 遠郊大空間

據USToday的報道，疫情中不少美國人正逐漸計劃遠離人口密集地區，搬往人口稀少地區。Momentum Event Group的首席執行官兼聯合創始人Ben Greenzweig說，他正打算從紐約州韋斯特切斯特搬到北卡羅來納州或南卡羅來納州，以降低居住成本並擴大居住空間，原因是它擔心經濟持續低迷最終可能迫使居民繳納更高的稅款。他還表示，自己通常在家工作，因此具有靈活性。“我們的孩子參與學校活動是使我們留在這裡的最大紐帶。如果有跡像表明我的孩子在秋天不會上學，那麼我們待在這裡的最大理由——友誼和學校活動就消失了。”

根據Harris Poll的最新數據，在大流行之後，將近三分之一的美國人正在考慮搬到人口較少的地區。這可能預示著對住宅房地產銷售和房價產生重大影響的轉變。4月25日至27日的一份調查顯示，瀏覽房地產網站有意向出租或購買房產的城市居民（43％）是郊區（26％）和農村居民（21％）的兩倍。

康州格林威治市Compass的經紀人Robin Kencel在過去七個星期內不斷接到紐約客戶的電話，詢問在該地區租或購買房產。她說，草地、戶外空間、生活的便利性以及快速的互聯網連接是客戶們最關心的，因為這些人許多是從事金融服務業的商人。 “我看到幾周前的夏季租金已轉變為現在的全年租金。我預計格林威治將再次被發現，這是一種非常可行的替代方案，它是僅需45分鐘的通勤火車即可到達市區的完美生活。”

Foossa的聯合創始人和創意總監Lee-Sean Huang原本居住在曼哈頓，一方面可以步行上班，同時迷戀曼哈頓的生活方式，但她現在表示“在曼哈頓，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐廳都關閉了。”她說，既然可以在家辦公，那還不如去其他地方尋找更大更便宜的居住空間。

但專家也表示，這種遷徙可能是暫時的，一旦疫情控制恢復常態，人們又會理智決定自己究竟該居住在哪裡。

4. 難以想像吧？購房競價戰又回來了

在全美各州正陸續重新開放之後，購房者正爭先恐後進入市場。但問題來了，他們找不到太多的東西可以買。新冠病毒大流行導致已售房屋的供應出現了歷史性下降，房地產經紀公司Redfin稱，與一年前相比，四月新上市的房屋數量下降了一半。Realtor.com的數據顯示，在截至5月9日的一周中，新房源相較去年同期下降29％。供應不足和需求增長現在引起競購戰，尤其是價格低於100萬美元的房屋。

根據Redfin的數據，在截至5月10日的四個星期中，超過41％的房屋面臨競購戰。這比疫情前的1月份的9％有所上升。原因是房源十分有限，賣方並沒有准備回到市場，他們擔心經濟前景的同時也不希望人們前來參觀房屋。

Redfin的數據表明，由他們代理的交易中，波士頓的競標戰份額最高，所有交易中有63％需要面對競價，緊隨其後的是舊金山、德克薩斯州沃思堡、加利福尼亞州聖何塞和羅得島州普羅維登斯。

隨著貸款利率不斷創下歷史新低，以及貸款似乎略有放松，買家的動機越來越強。 現在，買家在對自己說：我已經被困在我的空間三個月了，我有足夠的空間嗎？有足夠的光嗎？有合適的家庭辦公室嗎？如果答案是否定的，他們就會致電經紀人。同時買家也意識到現在買家還相對掌握主動權，再等兩年他們可能無法有議價能力。

疫情改變生活，人類只能在各類挑戰前不斷調整和適應。

 

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

 

日本大阪放寬業務開展要求 百貨業重啟｜居外專欄

受新冠病毒影響的日本百貨業，隨著大阪放寬了開展業務的要求，關西地區正在擴大業務，東京都會區將分兩個部分進行。

大丸松阪屋百貨將於5月19日起重啟營業，重新營業的為大丸心齋橋店等10家商店，東京和北海道的3家商店將僅開放食品部門。伊勢丹三越集團也將從5月19日起重新恢復松山三越的業務，但北海道的3家商店僅只開放食品部門，東京都會區的6家商店仍繼續保持關閉。高島屋除了5月18日重啟大阪府的商店以外，東京和神奈川縣等商店也將於5月18日開始全面運營。

新冠病毒疫情在全球的蔓延，給全球經濟帶來巨大影響，也給日本帶來不利影響，據日本財務省最新公布的3月國際收支初值顯示，日本與海外貨物、服務和投資交易等經常項目盈余為1.971萬億日元，較去年同期相比減少約三成。經常項目連續5年零9個月保持盈余。

同時公布的2019年度經常項目盈余為19.7615萬億日元，較上年度增加1.4%。其中，旅行收支盈余2.4518萬億日元，較上年度增長1.0%，創1996年度以來新高。

 

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，幷非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
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【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

紐約市是紐約州疫情的中心，紐約州又是全美疫情的中心，處於風暴眼中的紐約市，它的一舉一動都成為全球焦點。

紐約房地產市場作為經濟的風向標，這一次是否還能浴火重生？

 

如今，左右房地產市場走向的不利因素和有利因素相互糾纏，正處於拉鋸狀態，一切取決於我們戰勝病毒、控制疫情的時間表。我們現在的確與時間賽跑。

不利因素：失業率是一把“懸頂之劍”

由於疫情導致失業率飆升，紐約市將有50萬人口失業。高企的失業率，意味著人們收入大幅減少，從而削弱人們購房能力，同時也將導致30％擁有房貸的屋主將無力繼續償還貸款。

一方面人們因財政緊縮無力購房，另一方屋主因無力還貸導致拍賣屋增多，房市將為此陷入停滯，並產生惡性循環，這是最壞的狀況。

如果一個城市過度依賴航空、旅游、服務零售業且經濟單一，失業人口便會不斷攀升。由於紐約市產業發展均衡，經濟多元化，紐約沒有進入房地產風險指數最高的前十名。

有利因素一：歷史低位的房貸利率將刺激房市

盡管新冠病毒疫情給整個美國房地產市場帶來了巨大的打擊和不確定性，但超低房貸利率仍扮演“強心劑”的角色，讓市場保持熱度。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

較低的利率對房市有明顯的刺激效果，有些人可能不想錯過這次機會入場或進行再融資，這將使未來的市場需求保持強勁。”

有利因素二：政府救濟力度前所未有

美國政府三月底通過的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相關援助、救濟和經濟安全法案》，是美國歷史上規模最大、力度最大的紓困計劃，從個人、家庭、企業機構等各個層面幫助美國人渡過疫情困境，領取失業金的標准和條件大大放寬，這使得大部分失業人口得到資金補償，能渡過危機，這些補助金也將幫助屋主減輕還貸壓力。

有利因素三：海外買家蓄勢待發

紐約房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。四月第二周，紐約房市成交了一筆2700萬美元交易，一名秘魯買家豪擲2700萬現金橫掃曼哈頓Waterline Square八套單元，理由便是紐約房產比銀行安全，該買家得到7%的價格折扣。

中國居外網的數據顯示，其網站用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。由於融資相對便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。

有利因素四：避險和剛需是房市復蘇的根本

在一些投資人和理財者看來，美國的房地產市場是眼下躲避經濟風暴的一個“避風港”。相對於股市的動蕩和暴跌，美國房地產尤其像紐約這樣國際大都市，房產仍是資產保值的最佳選擇。

由於房地產是相對穩定的投資，尤其是在股票市場動蕩期間，國際資金將開始回流到美國和紐約房市。

NAR首席經濟學家勞倫斯•雲（Lawrence Yun）說，疫情毫無疑問會令房市活動走緩，但他預計房屋銷售將呈V字型發展趨勢，今年晚些時候會出現強勁反彈。“許多上半年沒有進行的交易，可能僅僅是推遲到夏末和秋季去完成，因為剛需擺在那裡。”

有利因素五：紐約仍是全球最有吸引力的城市

人口的正向流入是一個城市房地產保持活力的源泉。疫情並沒有導致紐約人口大量外流，800萬紐約客是經受過歷次打擊、沉著冷靜的一群人，他們對這個城市有著巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖襲擊時期，人們認為紐約成為全球最危險最容易被攻擊的城市，但都沒有動搖紐約人對這個城市的信心。

紐約仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亞馬遜、蘋果、迪士尼等大型科技公司在紐約擴充其辦公地點，將引進至少8萬名高收入科技人才，這些科技公司是這次疫情衝擊最小的企業，上述這些大公司至今都沒有取消其在紐約的擴張計劃。至今也沒有哪一家世界500強企業宣布退出紐約市。

我的結論

新冠病毒疫情對紐約房市的衝擊，截至到目前主要體現在房源數量和交易數量的減少。用紐約著名經紀人Ryan Serhant的話說，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，車輛將快速通過。

大家最關注的房價是否會大跌，目前還沒有理由預期房價會大幅下跌。事實上，這次衰退的因素與房地產無關，它不像是2008年次貸危機是房地產市場本身出現問題。許多專家認為，盡管疫情帶來的經濟衰退的持續時間和嚴重程度還有待觀察，但這次的嚴重程度可能不及2008年，對房地產市場的影響也會小很多。

房價折扣只會在一段時間略有擴大，但不會劇烈下跌。紐約房市從2018年以來已經在谷底徘徊多時，疫情只是拖延了紐約房市從谷底復蘇的進程，換句話說，疫情讓市場谷底的窗口多敞開一段時間，這給本來已經錯過底部的買家，提供了入場的機會。

未來紐約房市趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的交易需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量會快速反彈，這只是時間問題。但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

好消息是，紐約目前的疫情控制狀況好於先前的估計，無論確診人數和死亡人數都呈現下降趨勢，紐約州正加大核酸檢測能力，並在全州推廣抗體檢測的可能性，紐約正朝著重新開放復工的方向有序穩步推進。

一句話，紐約不會輕易倒下，也是最快站起來的那一個！

 

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
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【視頻】疫情效應顯現 紐約爆紅樓盤八折出售｜居外專欄

昨天（5月1日）我剛錄制了一段視頻分析紐約房市究竟會受疫情衝擊有多大，其中我談到首當其衝的就是紐約開發商。果不其然，今天便傳出紐約最大開發商Extell決定旗下一棟明星樓盤在疫情期間打折出售，最高折扣八折。這無疑是紐約房市對當前疫情的最新反應。

 

從2013年紐約房市大好以來，紐約掀起了一股建設高潮，大批新建案可以說是雨後春筍，紐約地產經紀幾乎每周都能收到不同新樓盤發來的參觀邀請。據不完全統計，紐約5年間出現了不下300個新樓盤，總單元面積達到15000個。

大量新樓盤的出現在2018年出現了庫存量過剩的結果，也導致紐約房市從上行周期進入疲軟調整期。從2013年以來，市場上總共有四分之一的單元並沒有銷售或上市銷售，開發商手上有大量影子房子。

從2018年開始，部分新樓盤就開始各出奇超，推出各項優惠政策，以吸引買家。一般來說，開發商並不采用直接降價的做法，而是通過其他手段變相打折，比如給予買家過戶費用的優惠或減免，甚至許諾在幾年之內減免管理費和地稅等。如果一個樓盤直接減價，這就給人樓盤賣不動的不良印像。

在新樓盤輩出的年代，紐約有一些樓盤可以說脫穎而出，其中就有One Manhattan Square曼哈頓廣場一號。

曼哈頓廣場一號位於曼哈頓下城東河邊，在我看來它有幾個之最，由紐約最大開發商Extell開發，紐約有史以來最大型樓盤，總共有804套單元，大樓公共設施面積最大最為齊全，也是紐約擁有最佳景觀的樓盤之一，同時還是迄今為止還擁有20年減稅的少量樓盤之一。

曼哈頓廣場一號從2017年年底便開始銷售，當時打出的口號便是可負擔得起的豪華樓盤。由於推出之際，紐約房市已經開始疲軟，因此開發商先不在國內上市，首先到亞洲各國進行推廣，其中就有很多中國買家。

由於曼哈頓廣場一號擁有800多套單元，基本是其他紐約樓盤8-10倍的體量，因此要推動樓盤銷售，開發商和銷售團隊就必須想出各種推廣策略。其中最有轟動效應的便是在2018年聖誕期間，曼哈頓廣場一號推出買一臥單元免3年管理費和地稅、二臥單元免5年管理費地稅，三臥單元免10年管理費和地稅。我和我的同事還特別計算了一下，光這項費用買家最高能節省近100萬。

我之前視頻說到，疫情對紐約新樓盤的衝擊最大，因為開發商背負了沉重的建築貸款的壓力，急需資金回籠，同時還要面對市場上眾多新樓盤的競爭。因此，這次Extell宣布曼哈頓廣場一號打折出售，一點兒也不意外。而且由Extell開出第一槍，也只有地產大佬才敢有這樣氣魄膽識。不過關於打折的詳情，開發商並沒有具體說明，只說部分戶型的折扣高達8折。

曼哈頓廣場一號已在2019年夏天開始過戶入住，因此買家不用看圖紙或樣板間，直接到樓盤現場親自體驗，凡是到過曼哈頓廣場一號的人，都對該樓盤留下深刻印像，因此該樓盤的銷售行情在疫情前一路看好。但疫情讓這樣的銷售行情戛然而止。

我在曼哈頓廣場一號剛上市時，便采訪拍攝了這個大樓，當時還是在臨時搭建的銷售中心，之後又在銷售中心辦過多場活動，去年樓盤建好之後，我們又受邀拍攝大樓建好的新面貌，可以說曼哈頓廣場一號是我們拍攝報道最多的一個樓盤，也是迄今為止在我心目中排在前三的新樓盤。

我只能說，Good Luck！

 

編者按：【One Manhattan Square曼哈頓廣場一號】現正在居外網上出售，歡迎點擊查看房源詳情

 

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活用《國際觀金融理財》：進行預測可采卷積神經網絡技術精煉數據︱居外專欄

金融期貨市場存在大量的數據有著非常大的噪聲交易（Noise Deal，在金融期貨市場中，現貨價格與期貨價格之間存在著一個基差，這個基差就是噪聲），不僅在輸入端，更在輸出端。這些數據很多時候不能反映真實的期貨市場情況，甚至基差還會覆蓋掉有用的數據。因此需要人工智能（AI: Artificial Intelligence）去對這些數據進行提煉，從而獲得有價值的數據及算法進行預測。

<讀友提問題>上海台商大千莊園黃董問到：“金融期貨在人工智能（AI）技術應用層面所面臨的挑戰有解嗎？”

答：金融期貨市場和數據的不穩定性所導致的挑戰很大程度上是由於金融期貨的競爭特性所決定的。同時，激烈的競爭還會讓新開發的統計模型和算法漸漸失去它們的有效性，因此，人工智能建模需要非常特殊的人工智能技術來解決。比如用卷積神經網絡（Convolutional Neural Networks, CNN）技術去處理數據做預測。

人工智能賦能後，金融期貨投資領域就能夠對異構數據（比如：基本面與技術面的不同數據）或非標准金融數據進行更精准的分析。這是因為深度神經網絡可以很自然地將異構數據整合在一起。隨著算法不斷改進，以及計算能力不斷提升，卷積神經網絡技術在金融AI理財發揮關鍵有解的作用。

金融期貨的時間序列通常包含多個維度，不同維度數據的采樣頻率也不一致。多層的卷積神經網絡（Convolutional Neural Networks, CNN）技術，可采用3層卷積，在保證神經網絡學習深度的同時，也增加了卷積神經網絡對時間序列數據的適應性；對混頻時間序列進行特征提取，再去處理數據做價格預測，比如，這在金融期貨指數AI就發揮關鍵有解的作用。

 

【國際觀金融理財專欄寫作緣起】

筆者“國際觀金融理財”理念與居外（Juwai）一致，遂欣然接下專欄寫作，分享給您。

理財：金融投資成功的心理素質秘訣：“與神建立親密關系，以及榮耀神。”（參閱聖經：提摩太前書：6:7~8）

理善：陳錦芳博士14歲時因受梵谷（Vincent Willem van Gogh）畫作感動，立志到巴黎當畫家。

1960年代獲法國巴黎大學美術史博士並在巴黎藝術學院深造7年。
1969年建立“五次元世界文化觀”，創立“新意像派”，其藝術畫作整合古今中西的文化意像加以創新表現，藝以載道，成為“後現代先驅”；
如今仍以“聯合國文化大使”身分持續推動藝術教育及促進全球“愛與和平”之文化的建立。

陳錦芳博士的夫人侯館長透過紐約“陳錦芳文化館”及“為人類而藝術基金會”推廣以愛為宗的全球新文藝復興。陳錦芳博士的畫作被編入全球33個國家300多本教科書、藝術書籍及雜志；畫作廣被全球各大美術館及企業家收藏 。

筆者，遂將陳錦芳博士的“上海世博”百幅畫作、“北京奧運”66幅畫作以及新意像派的諸多著名畫作，傳遞給中華民族的讀者及您們的後代子孫。

 

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com