海外個人銀行賬戶設立實用指南|居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說,關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了,該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶

賬戶類型

屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶,顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說,絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶(也叫離岸賬戶)。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上,有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則(Common Reporting Standard,簡稱CRS)正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求,許多國家推出了稅務居民配套的投資方案,即合法的取得當地稅號(稅號獲得並不一定通過移民方式實現,請不要混淆),再進行賬戶設立。再次提醒一點,這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施,不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制,例如在設立賬戶當地一些電子支付,包括商戶優惠等,但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的,我們拿新加坡彙豐銀行(HSBC)舉例分別是:

普通個人賬戶;只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立,其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶;存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶,特點就是設立流程簡單,無需准備太多文件即可申請,非常適合有意願前往當地工作,生活,學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現,當然必要時客戶經理也會參與到服務中來,也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶;該賬戶是最新的類型,主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點,同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務,以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要,可以避免許多溝通上的障礙,讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候,如果沒有專人服務,你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通,一次又一次消磨你的耐心,並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例,因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶:在沒有出現Jade尚玉賬戶之前,高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account,這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現,與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中,有兩點比較容易被“吐槽”,第一項就是開戶速度,這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”,也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC,不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息,也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。(資金累積的合法過程,資產規模等)目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間,尤其在當下,受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家,私人銀行家與風控,風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時,我想客觀地說,應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解,並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去,才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題,如果你的賬戶裡從不做任何投資,那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率(例如房貸利率,較低的交易佣金等)。單單一項賬戶管理費,就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後,沒有費用的支持,是難以達到的。

幣種上,也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中,都存在一定的費用和彙率風險,最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了,並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

功能上,也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現,當你申請了銀行賬戶一定時間之後,有了一些穩定的消費和收入流水,你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶,你需要時常確定其中的資金余額,確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開,其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆,並產生一定的手續費,當你的投資頻率非常高的時候,經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述,而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性,例如夫妻一方在當地生活,而另一方需要往返兩國,聯名賬戶無疑給了很大的便利。

  • 一般常見文件清單:
  • 身份證件(例如護照,身份證等)
  • 地址證明(賬單,有地址信息的證件等)
  • 名片(建議提供,這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式)
  • 資產證明(一般來說不用提供,除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶)
  • 稅號(如沒有海外稅務身份的中國申請者,就是身份證號)
  • 銀行的選擇:

在賬戶設立上,如何挑選一家適合自己的銀行呢?關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有:

  • 資產轉移
  • 房屋貸款
  • 投資理財
  • 消費
  • 移民,保險等資金過渡
  • 分紅及其他收入
  • ……

例如資金流動性較大的賬戶,比較在意的一定是費用和及時性,費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”,而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構,不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子,海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款,通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候,你可以選擇一個固定利率去鎖定,而在你摸不清情況,無法判斷這個利率未來走勢的時候,你可以采用浮動利率。一般來說,如果你選擇了浮動利率,就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率,因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時,本地銀行的優勢會比較大。

最後,我建議不要過多去設立銀行賬戶,這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶,並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

 

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房東疫情生存攻略:房客是否可以不交房租?|居外專欄

業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安,因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。

雖然澳洲政府表示,他們正在就租金問題制定下一套補助方案,但如果房客不付房租,房東也不知道應該怎麼辦,因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。

澳洲專家分析,政府有可能要求領取了JobSeeker(失業補助)或者JobKeeper(就業保障補助)的租戶,必須要交房租。

Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議,大家可以參考一下。

房東現在應該做什麼?

澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示,房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前,推遲減少或增加租金

他說:“我們告訴投資者,政府將在未來幾天,幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金,在政策出台的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額,之後可能也會影響到業主的補助金額。”

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示,雖然房東現在只能等待政府的進一步政策,但可以趁著這個時候做好預算,這很重要!業主需要知道,如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有,你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用(包括,貸款,成本費用等)。她說:“業主需要和會計師談談這些問題,看看這對您的稅收狀況有什麼影響。”

澳大利亞房地產購買者經紀人協會(REBAA)主席Cate Bakos說:投資者需要知道,暫停驅逐執行令不等於租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之後,就算租戶有經濟困難,他們也必須付清房租。

租戶應該證明自己的收入損失,找Centrelink尋求補助。

房東應該暫停銀行貸款的還款嗎?

銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款,但是RateCity研究主管Sally Tindall表示,房東需要了解暫停還款的長期影響,並思考如何最大程度地減少損失。

在這次疫情中,如果你不得不停止還貸,最好能做一個計劃,小心這段時間不斷累積的成本,盡快恢復貸款的還款,回歸到正常的節奏。

暫停還貸應該是投資者最後的選擇。

您其實可以和您的銀行談談,看看還有沒有其他選擇,包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。

暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款,因為利息費用已計入貸款金額中。

CBA最近宣布,暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這麼做。

房東該如何與租戶溝通呢?

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說,房東需要站在對方的立場進行討論。

“你可以說:’我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還,也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在,看看是否可以提供幫助。”

“你可以和雙方的會計師一起開個電話會議,這也表明您正在努力幫助他們度過難關,而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”

他說:“有些企業並不會受到COVID-19的影響,但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價,您應該禮貌地拒絕。”

“我個人擁有一家小型超市,超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了,因為這段時間其他超市生意都很好,他們的收入怎麼可能下降。然後我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助,有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”

房東和房客之間該如何協商租金減免?

JobSeeker的補助(以前稱為Newstart)在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。(財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助,關注公眾號,第一時間獲得第一手財務信息!)

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示,在立法頒布之前,住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關於不交租金的正常程序,通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金,保險公司將不會管了。

對於商業房東,他說,這主要取決於租戶的生意好壞了。

如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明,比如因為政府禁令而關閉的健身房,只要你認為疫情過後他們的生意會穩定恢復,那麼可以某種形式的減免他們的租金。

他建議業主可以給予租客租金減免,來換取更長的租約期限。

讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金,其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月,並讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年,租戶以後仍然需要支付延期租金。

這將增強您的長期收入保障,更重要的是,您的租戶將繼續經營。

業主需要租客提供什麼材料?

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策,否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說,房東可以要求租戶提供證據,證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說,對於商業租戶,房東可以要求查看財務報表,證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異,因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。

房東需要問租客的問題

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題,這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。

  • 您是否打算恢復工作後分期償還未付的租金?
  • 當您在找足以支付租金的工作,找到工作後是否願意通知房東?
  • 您是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來支付部分租金?
  • 您以什麼形式尋求政府的補助?

如果房東拒絕提供租金減免怎麼辦?

有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償,政府尚未宣布任何細節。同時,政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。

這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前,並沒有阻止房東遵循標准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說,要確保所有關於租賃違約的通知,例如租金拖欠,在法律的範圍內都應得到處理。

業主直接與房客接觸時會遇到麻煩,他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。

此時更重要的是,房東需要確保在發出通知、提出要求、或者通知期限的問題,完全遵守法律條款。

哪些稅收優惠能幫助房東?

政府正在考慮采取一系列稅收減免措施,包括土地稅(land tax)和負扣稅(negative gearing),但具體細節尚未公布。

財富筆記會計認為,這沒有太多優惠空間。土地稅,除了極大型的購物中心可能會涉及到,大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅,房主沒收到房租,這個財年注定要虧損,本來也不用交稅,負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。

業主保險會為因COVID-19造成的租金損失賠償嗎?

根據保單,房東保險(landlord insurance)可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說:“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止後,或者他們離開時沒有通知,並且在撤離後沒有警告的情況下拖欠付款,業主才可以索賠。”

“但是,現在的問題是,假設投保時默認的租金收入沒有變,如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐,那麼這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。

房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認,這種情況保險是否能得到賠償。”

押金(Bond)是否提供任何擔保?

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示,住宅業主只能從押金中獲得四周的租金,不足以支付持續的租金欠款。

他說:“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產,他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”

對於商業地產,Rethink的O’Neill表示,房東有更大的安全性,因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同於一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
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新冠疫情中的大多倫多地產市場|居外專欄

近幾年,伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長,低失業率,和不斷湧進國門的新移民,大多倫多地區(GTA)的地產市場一直持續穩定增長。即使是2017年政府開始增收15%的外國人投資稅,也沒有抑制地產市場的持續上升。南安大略省,俗稱“金馬蹄地區”,一直是加拿大經濟金融工業中心,地產市場更是一枝獨秀,不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville,還有連續七,八年被評為加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

當今年年初新冠病毒剛開始在國內橫行的時候,GTA地產市場正進入了一個白熱化的搶房階段。2019年下半年市場已經開始出現端倪:庫存量比往年同期相比較低。但由於接近年底,成交量和平均價格並沒有出現太多異常。一進入元月,上市房屋總量仍舊遠低於往年,那些坐等觀望許久的買家終於撐不住了,開始入場買房子。於是出現了多個買家爭奪一個房子的狀況。房子在市場上的平均銷售時間大大縮短。此時的景像和2017年初頗為類似。房子一上市就被多家競價,甚至包括以前在市場上掛了幾個月的房子,突然也成了香餑餑。市場完全是賣家市場。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。

加拿大2月份就發現輸入性新冠病毒,案例每日增加,每天都有新情況。有的時候一天出現好幾個新情況。大家都惴惴不安,又不知道下一步是什麼。從輸入性到社區傳播,最後到不明轉播源頭。3月13號,禮拜五,安省突然宣布禁足令。3月16號到20號是加拿大學校全國春假時間。政府鼓勵居家工作,提倡社交距離,希望通過2周春假的禁足政策減緩疫情擴散。同時宣布了哪些工作是必要的(essential work),仍舊照常上班,比如醫院,政府工作,建築行業,超市等。地產經紀屬於必須類工作範疇。筆者自己3月初就取消了全家春假的旅游計劃。但是很多筆者周邊的同事、鄰居、一些當地白人同事,置禁足令一邊,該出去玩還出去旅游,根本沒有把禁足令當回事。當時的禁足令並沒有禁止境內或者出境旅游等。一切完全靠民眾的自覺。這種政策的松懈也導致了加拿大疫情的進一步惡化。

3月13日可以說是地產市場的一個分水嶺。上半場還熱火朝天,下半場突然被人為的按下了”暫停鍵”,活動驟減。筆者記得那個周末還帶了好幾波客戶看筆者剛上市的一個房子 。當時讓客人在門口輪流等,一家看完再看一家。一進門口就洗手液消毒,大家都保持2米距離談話。大家都很遵守規則。這個出租房當時也是好幾個offers順利成交!但之後上市的房子運氣就沒那麼好了。多數是電話電郵垂詢,親自帶客人看房子的就寥寥了。隨著時間的推移,大家都意識到了整個事態的嚴重性,也盡量遵守政府的規定,能不出門就不出門。除非是看病拿藥或者買生活必須品。

筆者的上市房子在3月中以後就基本很少看房了。所有賣家買家都暫停了活動。除非有些客戶必須買房的。我們基本以雲看房為主,分享圖片錄像還有3D看房,充分網上電話溝通,仍舊覺得很合適,才會聯系安排看房。出去看房也是大家全副武裝,手套口罩消毒,一樣不少。筆者有幾個在疫情期間需要close的房屋,都按時完成。搬家公司繼續工作。律師事務所也仍舊工作,保證每個案子都可以按時交接。疫情當中的地產市場仍舊有成交,但是遠遠比不上之前的火爆。而且由於大部分本來打算上市的賣家,也紛紛推遲了上市時間,等待疫情結束。這也大大局限了買家挑選的余地。

雲看房示意圖
瑞麥地產(RE/MAX)提供給客戶的看房套件,裡面有口罩、消毒紙巾,還有一次性手套

雖然市場活動比疫情前減少了很多,並不證明沒有市場活動。起步房仍舊是熱搶的目標,50萬到60萬左右的房子仍舊是上一個走一個。200萬左右的高價位的房子,也有買家出手以比正常市價低很多的價位買到心儀的房子。所以疫情當中,真正受益的是買家。沒有搶房子的威脅,在高端價位,甚至可以以較低的價位買到性價比超高的房子。

如何預料這場疫情的走向?中國的經驗表明加拿大也許至少需要2、3個月的時間會等到拐點,疫情得到控制。筆者對GTA疫情後的地產市場還是持樂觀態度。雖然不能恢復到年初的地產輝煌白熱化的狀況,甚至報復性買房狀況,但是市場應該還是會比較穩妥的保持供求平衡的狀態,不會出現大幅下滑的現像。復工後暫時的經濟低迷,還有疫情帶來的失業率增加,會暫時影響到很多人的購房能力,消減一些買房需求。但筆者認為,被削掉的購房需求正好平衡了之前的賣家市場,從而達到供需平衡的狀態。正如業界專家Royal LePage CEO對疫情後市場預測中指出:“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未來會怎麼樣,我們拭目以待。

責編:Zoe Chan

 

加拿大安省RE/MAX地產經紀“蘭姐”欒蘭
帶你深入了解金馬蹄地區
微信:栾兰—地产经纪兰姐

聯系郵箱:Sellwithlan@gmail.com

 

美國暫停移民入境對EB-5和E2意味著什麼?|居外專欄

周一(4月20日)晚上晚些時候,特朗普在華盛頓發推文宣布將簽發行政令暫停移民入境,當時並沒有更多信息。

周二(4月21日),他對此進行了解釋

特朗普此前表示,他希望周三(4月22日)簽署行政令,“行政令當時還在起草”。這個暫停令,他解釋道,將適用於尋求綠卡的人士,將會延續60天,而不是很多人揣測的120天。他後來也表示,他會在暫停期快要結束的時候對行政令進行審視,以決定是否延期。

“通過暫停移民,我們有助於在經濟重開之後讓那些失業的美國人先找到工作,”特朗普表示,CNN報道。“讓那些在疫情期間失業的美國人被從海外湧來的新移民取代是錯誤的,也是不公平的。我們必須首先照顧好美國的勞動者。”

“關於哪些人不受暫停令影響的細節很可能於周三晚上或者周四出來,”特朗普當時表示。

暫停令的消息首次曝出來是在周二的歐洲(在特朗普周二晚上作出解釋之前),我們當時聯系了EB-5和E-2簽證的專業人士,就這兩個類別的簽證會受到什麼樣的影響對他們進行了采訪。

“盡管我還沒看到行政令,但是這個行政令似乎很消極,事實上看起來沒有想像中的那樣極具爆炸性,”EB-5行業最大游說團體美國移民律師協會(IIUSA)主席Bob Kraft說道。

“美國為了抗擊新冠疫情動作頗多,已經關閉了邊境,除非等到政府已經控制疫情,否則不會重開邊境。政府機構由於隔離令已經停止運轉了,所以簽證的審理也停止了。”

行政令,換句話說,實質性影響不是很大,因為簽證的申請早就停止了。

“好消息則是,全世界的國家,包括美國在內,都開始考慮重新開放經濟了。值得期待的是,我們不久後就可以回歸正常了,” Bob Kraft表示,他同時鼓勵那些計劃移民美國的人士在此期間繼續准備材料,等到移民局重開,就可以盡快審理。

“暫停令的精神和美國政府在這個特殊時期為保護其公民采取的其它行動的精神是一致的。暫停令遲早會撤銷的,”Bob Kraft總結道。

專業從事E-2簽證的Angie Rupert來自Rupert Law,她指出特朗普以前試圖實施海外移民暫停遇到了很多的阻礙,強調他的努力在上訴法院“不斷地”遭到冷遇。

“美國法律普遍排斥那種廣泛的,不分青紅皂白的行政令,”她講道。“行政令必須‘極具針對性’。那些沒有針對性的行政令效果都不好。從總統推文來看,行政令的目的是要幫助美國人就業。EB-5和E-2簽證投資者也是創造就業的,請容我大膽推測,我敢說行政令對EB-5和E-2簽證投資者來說是一個很好的信號。

Angie Rupert指出,白宮的發言表示行政令將要針對綠卡和工作簽證(截至目前來看),投資者簽證(比如EB-5和E2)不是這些類別。

E2簽證,不同於EB-5,因為它是非移民簽證,拿不到永居(綠卡)。因此,E2應該不受行政令的影響。盡管EB-5投資者最終會拿到綠卡(前提是保持投資),他們在I-829獲批以及初始簽證解除條件之前也拿不到永居身份,拿到永居也是EB-5投資後至少2年了。

一句話,除非行政令延期數年,否則移民禁令不會對目前E2申請或者EB-5申請造成明顯影響,雖然行政令對那些目前還在等待I-829裁決的人的來說可能會導致條件解除的延遲。

 

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負油價史上首見 金融產品風險增|居外專欄

由於疫情影響,全球經濟活動大幅減少,令原油的需求大幅減少,價格也當然不斷下降。過去一個月,美國5月原油期貨,大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到,在4月21號的凌晨,亦是5月期貨的結算日,可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油,不獨不用付款,賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一,當然是全球的原油儲存設備已經用盡,即使賣家不收錢,買家也要付出高昂的貯存費用。

大家應該知道,很多航空公司都有在為其原油做對衝,原來概念是預先預訂原油,並固定了價格,防止一旦油價大幅上升,避免造成虧損。但過去幾個月,原油需求大減,航空公司的油庫都已經滿溢,無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉!即是用21日的收市價做結算,計算賺蝕。

市場上,也有不少投機者,在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金,本以為最多油價跌至零,也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現,但是已血流成河。

大家可以覺得,中國香港散戶一向很少買賣原油期貨,損失有限,但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝,貸款給油公司的銀行也要大幅撥備,甚至由於跌幅太快太急,經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產,經紀行也難獨善其身,隨時要承擔額外損失,所以即使你賭賺了,但若經紀行倒閉了,贏家能否收到錢也難說!

所以,散戶投資金融產品,除了必須了解產品涉及的風險後,還無可避免要兼顧“交易對手”(Counterparty Risk)的風險。金融產品統統都是紙上富豪,一旦發行商倒閉,大家都損失慘重。

疫情過後,利息超低,當資金要尋找出路,直接購買磚頭或直接買實金,免除“交易對手”的風險,似乎更安全

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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有危有機:疫情肆虐下,在美國房地產市場裡穩中求勝︱居外專欄

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截至4月16日,全球新冠疫情確診數字累計已超過206萬宗,其中美國報告超過64萬宗,全美以紐約州疫情形勢最為嚴峻,累計報告確診病例超過20萬宗,占全美近三分之一。但是,得益於執行包括限制社交距離在內等嚴格的防控措施,紐約州確診病例的新增速度有所放緩。與此同時,住院人數和需要使用呼吸機的危重症患者人數也都在下降。紐約州州長科莫對此表示“相信最壞的情況已經過去了。”

建築商繼續動工 VS 房屋買家“雲看房”

面對來勢洶洶的疫情,美國許多州份和城市都關停了其非核心行業(non-essential business),其中大部分為娛樂產業,例如電影院、健身房和購物中心等,而被列為核心行業(essential business的產業則不受停工停產禁令的影響,繼續有序開工生產,這其中就包括了建築行業(Construction)和與其緊密相關的建材行業。建築行業在全美除華盛頓州等5個州份以外的其余45個州份都被列為核心行業或非強制關停行業(No Mandate),這意味著對於大多數美國人和地方政府而言,建築業被視為與民生息息相關的行業,其重要性與食品供應、醫療衛生和運輸物流等其他核心行業不相伯仲。在遵守防疫措施和保持適當社交距離的條件下,建築工人仍在有條不紊地為購房者興建房屋,保障市場的新屋供應,將不利影響降至最低。

建築業被列為核心行業的州份

而受疫情影響,為了避免交叉感染,許多購房者拋棄了傳統實地看房的方式,紛紛選擇了通過網上視頻進行“雲看房”。房屋經紀人利用社交軟件的視頻通話功能,只身前往房屋所在地,通過視頻連線的形式帶領購房者對房屋進行“實地考察”。據美國知名房地產中介網站Redfin報告,其在今年三月份第三個星期錄得494%的“雲看房”申請量增長,相對上一周也提升了80%。

另一個對購房者利好的消息則是,美國貸款利率近期一直游走於低位。以截至4月9日一周的平均值看,30年期固定利率貸款利率為3.33%,年同比下跌0.79個百分點;15年期固定利率貸款利率為2.77%,年同比下跌0.83個百分點;5年期浮動利率貸款利率為3.4%,年同比下跌0.4個百分點。

據全美最大房屋建築商,同時也是和頓重要業務伙伴之一的霍頓公司(D.R. Horton)的報告顯示,其於截至今年3月31日的財政季度中,淨銷售訂單增長了20%,達到20,087套,銷售價值增長了22%,達到60億美元。

可以看出,市場對於購房的需求依舊保持強勁,而 “雲看房” 將在疫情解除前成為大勢所趨,疫情不可能完全阻斷購房者的剛需。

2008年次貸危機 VS 新冠疫情的經濟衝擊

“第一美國”(First American Financial Corporation)首席經濟學家Mark Fleming表示: “許多人可能預期房地產市場在面對疫情爆發時會重蹈覆轍。但是,現實中的明顯差異表明,房地產市場可能會走上(與上次經濟衰退時)一條截然不同的道路。盡管2008-2009年的衰退是由房地產引發的,但這一次,房地產可能會讓我們擺脫衰退。” 現今的美國房地產市場表現與2008年次貸危機發生時主要有三點不同:

首先,當前住房市場未被高估

總結過去20年美國房價中位數與人們購買力的對比,2005年到2007年是唯一一段房屋售價中位數高於購房能力的時期,這表明房價被高估了,或者說出現了“房地產泡沫”。如今,購房能力水平幾乎是房屋售價中位數的兩倍,這意味著房價沒有被高估,事實上,近年的房屋市場大環境要比上次衰退之前好得多。

其次,現有房屋市場供應不足

目前所處的階段是建設量不足,而非過度建設,這與上次經濟衰退前的房屋市場有很大的不同。自2009年以來,實質房屋需求已經超過了供應。在2018年,有120萬戶家庭成立,但住房生產量僅有86萬戶,短缺34萬戶。與2009年之前的情況正好相反,當時的住房供應遠遠超過了需求。疫情的影響一旦消退,有限的住房供應因素將促使住房市場引領復蘇。我們需要記得一個重點:傳統上,房地產市場是幫助經濟從衰退中復蘇的重要板塊。

最後,現時房屋淨值水平處於歷史高位

當下的房地產市場並非由寬松的借貸標准、次級抵押貸款和高杠杆業主推動。目前的家庭債務與收入之比處於40年來的最低水平。2008年次貸危機爆發的一個主要原因是房屋借貸人因為失業或手中資產不足,無法償還貸款,導致相當大比例的房屋業主盡管是產權的名義持有人,但是實質持有的房屋淨值幾乎為零。如今的房屋業主擁有非常高比例的可轉讓房屋淨值,有能力承受、緩衝潛在的價格下跌。

短期經濟陣痛 VS 長線經濟規劃

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融機構在內的經濟學家預計,美國經濟將在今年前兩個季度出現一定幅下跌,於第三季度開始出現反彈,緊接著在第四季度和來年逐漸企穩並走強。美國知名資產管理公司黑石集團(Black Rock)主席和首席執行官Larry Fink表示,“新冠疫情本身並不等同於金融危機,而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰,那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常,中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是,我們不要逃避資產規劃和管理,要有長遠的目光作長線規劃。”

責編:Zoe Chan

 

和頓國際集團銷售及業務拓展副總裁黃曉珠Taylor Wong
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疫情觸發“去全球化” 滯脹風險要提防︱居外專欄

全球各國央行都在利用量化寬松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鵝”是瘟疫。各國封城,人與人保持隔離,令經濟活動陷於停頓,實體經濟嚴重受損。2009 年,受重創的是金融市場,銀行面臨倒閉,也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出,穩定了金融市場,實質經濟活動,並沒有受到嚴重影響。

今次危機單靠金融政策,並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。中國香港也推出近 3000 億的防疫基金,美國也推出 2 萬億的應急計劃。

中國香港有豐厚的財政儲備,問題不大。美國可以無限量印刷美元,除非美元崩潰,否則也是長印長有。但全球其他國家,尤其新興市場,就未必有這種資格。長貧難顧,如果疫情一路拖下去,復元的時間就拖得愈長。

另外,疫情也令各國發現全球化的風險。例如,口罩、呼吸機等物資,大部分都是“世界工廠”——中國生產。一旦中國出事,未能生產或者不能出口,全球都會出現缺貨。疫情過後,大家都會為重要物資分散風險,甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響,中國香港轉口貿易也一定受到拖累。

當疫情打擊經濟活動,人民的收入減少,瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都“各家自掃門前雪”的話,制成品的成本,自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積,售價自然漲得更厲害。

經濟停滯不前、失業率高,但物價卻高居不下,也即是出現“滯脹”現像。人民生活水平大倒退,絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法,“去全球化”不是那麼容易。

過去幾十年,當各國人民都習慣了價廉物美的產品,要走回頭路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趨勢,對全世界、對中國、對香港,都有密切的影響,不可不防!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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英國執行新印花稅 這種投資省稅大法90%的人不知道!|居外專欄

就在今年的《春季預算》裡,英國財相正式宣布,將對海外買家征收2%的海外買家額外印花稅。

這也就是說,海外買家來英國買房,除了要和英國人一起交常規印花稅,還要多交這個額外印花稅了!所以呢,如果你屬於希望到英國來投資房產,並趁著當下的機會抄底英鎊,一定要趁早下手。

SPV公司持有英國地產的優勢

A. 地產購買時的印花稅

成立地產投資公司來購買投資類別的地產,最好是從6套以上起買以獲得不超過5%的印花稅特殊待遇。

個人名下還沒有交房的投資地產可以沒有稅務成本的轉移到地產投資公司。

B. 地產出租時的租金稅務

英國租金只需要繳納17%的公司稅(比個人所得稅的最高45%要有優勢)

如果地產公司使用銀行貸款投資,所有貸款利息可以抵扣公司稅(按照資產規模和收入,個人持有將無法抵扣)

管理地產的費用可以在最大限度上得到抵扣:· 中介費用·管理費用·維修費用·地租·物業費用 · 房產保險以及其他的相關費用·會計師和律師的費用·差旅費和其他公司運營費用

C. 地產出售後的公司資本利得稅

地產出售後公司資本利得稅只有17%(比個人資本利得的最高28%要有優勢)

具體稅務考量 – 案例分析

假設投資人購買了10,000,000英鎊的房產的投資組合,平均租金回報率為3.5%(年租金 350,000英鎊),貸款60%利率1.90%(年利息支出114,000英鎊);其他費用支出為假設數值,按照市場情況大概估算(偏高,包括第 一年架構的設立費用,以後可能會逐年遞減)。由個人持有的和公司持有的稅務結果如圖所示:

英國SPV持有英國地產的其他優勢

A. 股權轉讓和股息稅務成本低

大部分股權轉讓所得和股息收入免予征稅

B. 便於開展英國以外的業務

賦予海外分支機構免征英國稅的選擇權

C. 利於海外投資人

廣泛的稅收協定體系,非稅務居民稅收優惠顯著

D. 費用抵扣範圍廣

股權收購、融資的利息費用允許稅前抵扣

F. 維護成本相對較低

和離岸公司相比維護成本要低很多,離岸公司持有英國住宅地產沒有其他稅務優勢

 

清華大學畢業的英國 移民 留學 “達人” 胡悅專欄全集

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不派息、不交租 中國香港怎投資?|居外專欄

上周金融界最轟動的消息,自然是匯豐銀行宣布停止派息。匯豐是中國香港的發鈔銀行,大部分盈利都是來自香港。雖然其股價因業績欠佳,一直不斷下跌,但因派息穩定,一向被長線投資者熱棒,香港自然也有大批擁躉。筆者也接觸過些業主,賣樓後將樓款買入匯豐。隨後收到的股息一半已經足夠租樓;另一半股息可給生活所需,今次肯定損失慘重!

其實,這種情況未算最慘,坊間有所謂“投資學院”、“業主會”等教導小投資者,利用低息環境高杆杆原理,借入貸款購買匯豐或高息債券作投資。當投資市場風平浪靜的時間,自然可增加利益。但一旦遇上金融動蕩的時間,匯豐或債券跌價,銀行追收貸款補倉,接著斬倉,所有投資化為灰燼,甚至帶來一身債務也說不定。

除了買匯豐收息外,不少投資者也會買入REIT(Real Estate Investment Trust,即房地產投資信托基金)來作長遠收息的用途。一向以來,REIT都屬於較穩定的資產,派息及借貸都有嚴格的規定。今次疫情下,也有不少REIT成重災區。

長實旗下屈臣氏在歐洲的香水零售店ICI Paris XL,與業主發展租務糾紛,源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的資產都是大型商場,商戶種類眾多,租客實力一向很強。今次疫情,商場被迫關門,所有不同商戶通通難逃劫數。所以凡是商場型的REIT的股價也是大幅下跌,部分只餘下資產值的三成,息率高達10%以上。

在派息甚至零息的年代,投資自然免不了。否則,又遭通帳蠶食購買力。但凡有回報的資產都有風險,投資者必須清楚風險所在,自己要肯定能夠承擔才進行,方為上政策。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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中國高淨值人士的海外房產投資觀|居外專欄

在全球疫情加劇的影響下,各類商業活動和旅行都被高度限制了,也正是由於這個原因,讓我們有了更多的時間去沉澱和反思一些問題。讓我慶幸的是在新加坡能夠有了充分的時間訪問了來自中國的房產投資前輩,去深入了解到他們是如何看待海外房產投資的。

永久產權永遠優於有期限產權。第一個原因:大部分投資會輸給時間。絕大多數人沒有能力永遠在正確的時間點進行投資,所造成的投資損失往往需要時間來彌補。往往高淨值投資者擁有超過普通投資者或者金融機構更多的時間來維持一個長期投資項目,所以他們對於投資項目是否能夠長期持有非常看重。

第二個原因:稀缺性。在中國,往往可投資類別的房產分為70年產權的民用住宅,50年產權的工業建築用地和40年產權的商業地產,並不存在有永久產權的類別。這些有期限的房地產讓很多投資者擔心其未來的穩定性,也造成大部分中國的房地產投資都是一個短期行為,無法滿足高淨值人群未來財富傳承的需求。

優先考慮可以使用金融杠杆工具的房產。目的如下:

降低投資風險:通常銀行會對所需要貸款的房產進行評估,無形之中也幫助到投資者來判斷房產真正的價值。另一方面盡管付出了貸款利息的成本,但也讓一部分投資的風險轉移到了銀行頭上;

降低由於外彙管制而造成的限制:鑒於一些政策上的問題,除非你大部分收入已經在海外或有穩定的海外收入之外,外彙儲備將大大影響到你的選擇範圍,利用銀行貸款和其他金融杠杆工具正是解決問題的關鍵;

可以讓投資快速規模化。大部分專業投資者往往在第一次“試水”成功後,會迅速布局更多的同主題投資,實現區域性的復制。

彙率是評判投資時機又一個重要因素。所有的資產配置都不會忽略彙率因素,建議可以將投資本位幣設置為美金,緊盯美金和投資目的國的貨幣走勢,這可能會給你帶來房產價值之外的收益。

地理位置是永遠的主題。我想沒有人能否定這一點,也是最不需要花費精力來描述地理位置重要性的。

稱職的代理和買房律師為投資帶來必要的保障。深諳房產投資的高淨值人士,一定會有這樣穩定的團隊——提供投資情報和完整投資分析的代理,提供盡職調查和合規保障的律師,為售後提供後續服務的專業人士等。我曾經見過一位在新加坡投資超過10套的中國富豪,他提到將不同的任務交給不同專業的人士能夠讓投資得到最多的建議和更為完善的保護,在考慮投資回報時,不僅看到房產價值的增值,也要能夠發現是否有穩定的租金回報來支撐。當然稅務因素也是考慮必不可少的,往往通過一些簡單的投資結構調整能有效降低成本。

通過參考歷史交易記錄可以看出投資潛力。當你選擇的是“二手房”時,不要忘記問你的代理拿一份歷史交易記錄,它能夠讓你從時間和價格中找到線索,看出未來價值投資的趨勢。當然如果是向開發商購買時,他們也一定已經准備了一些數據,這是不夠的,去調取周邊房產的歷史交易數據才能夠客觀地判斷。

房產投資的根本是土地,而不是建築。資深投資者是不會被“樣板房”裡的豪華裝修所迷惑的,那些在土地之上的建築並不會增值,反而會隨著時間折舊貶值。土地的最初價值是投資者根本無法獲得的,原因很簡單,土地往往是通過國與國付出戰爭的代價獲得的,這也是房產投資為何如此受到投資者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考慮的。有一大部分的房產投資案例中,我們發現很多投資者並不是被投資本身吸引了,最為顯著的案例就是移民。投資與移民的完美結合,似乎是一個值得考慮的家庭遷移方案。但請記住一點,這會大大降低投資的回報,畢竟“魚與熊掌”很難兼得。另外的組合還有“以房養老”,“以房養學”等等。

當然,我認為一定還有更多因素能夠影響到投資者,無法一一在此描述完備,希望這些信息能夠給准備海外投資的你帶來一些幫助。

 

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