Special Investment Column – Page 32

澳洲暫停海外投資！FIRB新政審批門檻收緊｜居外專欄

新政簡介

根據澳大利亞財政部的宣布，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）從2020年3月29日晚上10時30分開始，對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說，所有適用的有海外資金注入的投資項目，不論價值，均需要通過FIRB審批，獲批後方可進行。同時，FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月，但表示不代表審批一定需時6個月。

政策時間

澳大利亞財政部表示，新規則是臨時性質，適用於疫情期間。不過，由於疫情情況轉變迅速，現階段不能估計規則何時復舊，亦不知道即使疫情過後，政府會否有其他經濟措施影響FIRB的政策。

行業限制

需要特別留意的是，政府新聞稿中並沒有限制新規定適用於某些行業，意味著新規適用所有行業、所有投資，那麼任何海外機構或個人購買、投資澳大利亞公司和生意都可能需要經過FIRB審批。

住宅審查

在購買澳大利亞住宅物業方面，在既有的限制下，海外人士購買任何住宅物業均需先行申請批准或申請豁免，在新規則下對於審批的範疇沒有改變，還是要預先申請。故此，新規則對買澳大利亞住宅的資質沒有實質影響，唯一的影響是審批時間會從30天內延長至6個月以內。

買家需要留意，買賣合同裡面有關FIRB申請的條款是否允許買家有足夠的時間獲得FIRB批准，例如是否給買家稍長於6個月的時間給FIRB審批並通知賣家。如果時間不足，買家會需要與賣家商討修改條款，應對FIRB新政策。如果已經簽署了購買合同，合同已經交換的案件中，買家已經申請FIRB批准但是尚未獲批的，需要仔細審查原先合同中的關於FIRB審批的條款，確保買家不會由此承擔違約責任。

投資限額

在原有FIRB法律框架下，在很多領域和行業只有高於某一額度的海外投資才需要向FIRB申請，並且這個限額額度隨不同性質、不同領域、不同行業的投資而有所不同。新規則將面對澳大利亞所有行業、領域、性質的海外投資額度調為0，代表高於0元的投資都需要審批，所以效果就是所有海外投資都需要審批，即使該投資額為0（比如贈與、換股等交易類型）。

原因分析

普亞認為，FIRB新規則下的限制，是要保護澳大利亞企業在疫情導致經濟下行的情況下不被海外資本惡意收購，以至影響國家利益。

例如，因為疫情而導致澳大利亞股市大幅下滑，導致公司市值蒸發，政府擔心外資有可能會在這個時候海外資本收購澳大利亞公司或資產，澳大利亞資產被賤賣，新政策想要避免的是這種情況。

新政策沒有分開處理普通和敏感行業，也是反映了疫情下所有行業都受影響，同時所有行業都可能在特殊時期對社會有戰略功能，屬於澳大利亞國家利益的事實。

深入分析

購買土地/物業

在FIRB新政策下，如果購買非住宅用地方面，原本規則下的農業用地、商業用地和礦產用地的審批最低限額都降至澳幣零元，即現在購買所有種類的澳大利亞土地和物業，都需要向FIRB申請。

例如，原規則下，已開發商用地的審批最低限額是澳幣$275,000,000或$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在限額變為零，代表許多相對小額的商用物業交易都將需要審批。

同理，原規則下，農業用地的審批最低限額由澳幣$15,000,000到$1,192,000,000（視乎地區和自由貿易區背景，若干細節從略），現在都變為零。

如果您個人是海外人士或者您的公司被視為海外身份，要購買商鋪或者辦公樓的話，不論購買價格為何都會需要向FIRB申請；原本幾百萬的辦公室商用物業在額度之下不需審批，現在都需要審批。

值得留意的是，在原規則下，不論價格，本來任何海外政府背景的買家購買任何土地都需要審批，而任何海外人士購買所有空置商用地都需要審批，這兩點在新規則下沒有改變。

住宅購買上文有專門闡述，在此不再贅述。

購買公司股份/生意/單位信托

在購買公司和生意方面，需要了解重大行為（Significant action）和需申報行為（Notifiable action）這兩個概念。即使審批限額降至0，投資行為也需要是符合一定程度才會受FIRB審批影響。首先，重大行為不需申報，需申報行為才有必要申報。但是，如果財務大臣認為某項重大行為對國家利益有影響，可以要求還原該項重大行為，或命令放棄該項行為購置的資產。

所有購買公司權益/股份和資產的而導致公司控制權改變的行為，都是重大行為（農業業務不需控制權改變）。而所有購買公司權益/股份和資產，以至擁有公司20%或以上，就是需申報行為，需要FIRB批准，不論價值。例如海外人士購買澳大利亞公司達到20%的股份，不論價格多少，即使是一元的價格，都需要FIRB批准。如果是農業公司的話，則在舊規則下已經是所有投資均需FIRB批准。

影響分析

海外投資移民客戶

由於投資移民簽證188A類、132類等都需要海外身份的申請者在澳大利亞投資以滿足簽證條件或者以便申請永居簽證比如888類簽證，FIRB的新規則會令他們的投資計劃或需要跨過審批的門檻。

之前此類簽證持有者獲簽後可以考慮自己建立新公司，或者購買現有公司，或者投資入股成為現有公司的股東。但是在新政策下，第二、三種情況鑒於移民法律要求和需申報行為的特點，目前很大可能需要獲取FIRB審批許可。

澳大利亞政府機構之間如何就新政策聯動，現在尚未可知。客戶需要特別留意審批時間對於他們符合簽證投資時間要求的影響。

以簽證188A為例，簽證要求在投資項目中申請者要提升澳大利亞經濟的競爭力，投入新科技，出口澳大利亞產品等等，在原則上都是促進澳大利亞利益的投資行為，在疫情影響經濟下，這種投資似乎顯得更為重要。在這個角度來看，雖然新規則可能令投資行為需要審批，但是如果該投資會促進澳大利亞的利益，這種投資在原則上應該會獲批，但是獲批時間會很長。同時增加了申請FIRB的各種成本。

海外企業投資並購

並購意味著公司的股權和控制權都會大幅改變，而海外企業會掌握澳大利亞企業的控股權。在這種情況下的投資並購都會需要FIRB批准。此情形需要考慮上訴需申報行為的定義。

海外房產投資

海外投資者需要與開發商溝通，確保購房合同的條款因應新規調整，放寬時間限制，以令買家不會因需要更多時間獲得FIRB許可而蒙受損失甚至被取消合同。

Q & A

問：如果在新規則生效時間前已經簽訂商業合同，但股份/資產尚未過戶，在新政策下會否有需要申請FIRB許可？
答：新規則不影響生效之前已經簽訂的合同和投資計劃。

問：現有進行中的FIRB申請，審批時間會否受新政策影響？
答：FIRB表示會將現有FIRB申請的審批時間也延至6個月內，但不代表一定需要6個月才能審批完成。

問：海外人士或機構能否在澳大利亞成立新公司？
答：新規定沒有影響既有開立新公司的規定，海外人士或機構仍然能在澳大利亞成立新公司開展業務。

違反規定的後果

如果沒有就需申報行為申報或違反其他FIRB規定，可以處以監禁及/或罰款，承擔刑事和民事責任。

結語

我們預期新政策涵蓋的投資行為會導致大量海外機構和人士的投資計劃受到影響，而影響會逐步浮現。政府應對疫情和經濟危機的政策預期會不斷更新，政策執行的細節也會越見完整。普亞律師事務所會密切留意相關政府宣布，尋求更詳細的政策細節，並向大家分析有關影響。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

歐盟公民失去居英權英國第一層級簽證前景看好｜居外專欄

英國第一層級投資者簽證（Tier 1 Investor Visa）一直都只針對第三方國家的公民，即那些歐盟以外、歐洲經濟區以外、瑞士之外的國家的公民。在英國脫歐之前，他們本身有權在英國定居，因此，沒必要申請英國的居留許可。

但是，隨著英國脫歐，一切都變了，鑒於歐盟/歐洲經濟區/瑞士公民不再自動享有在英國定居的權利，第一層級簽證在歐洲的市場將會興起。

英國內政部已經出台了移民新政策。在今年12月31日過渡期結束以後，法國人、德國人、挪威人、冰島人，還有以前享有優惠待遇的其它兄弟國家公民都成了第三國公民，這意味著他們得到的待遇——從移民角度來看，和中國人、沙特人、或者俄羅斯人沒什麼兩樣。唯一的例外是愛爾蘭人，後者繼續享有在英國的自由流動權利。

想在英國工作，居住，或者學習的歐盟/歐洲經濟區/瑞士公民將來都需要簽證。

這也意味著英國第一層級投資者簽證和創新/創業簽證將適用於歐盟公民。想通過投資獲得居留權或者永久居留權，歐洲人需要申請第一層級項目，就像第三國公民那樣，至少投資200萬英鎊。

問題是，他們願意嗎？

投資移民新市場

那些一直傾向於第三國（中國，東南亞，前蘇聯加盟共和國，阿拉伯半島各國，等等）公民的投資移民服務提供商將會看到一個全新的市場開放。

歐洲和美國的高資產淨值人士一直以來都普遍認為是投資移民的次級市場，主要原因有兩個：

他們護照的流動性很強；
他們的祖國並沒有像中東，俄羅斯/獨聯體，或者非洲高資產淨值人士那樣的移民驅動力，比如武裝衝突，政治打壓，或者教育水平低下。

此外，歐洲人憑借他們的歐盟/歐洲經濟區成員國的身份，享有程度極高的定居自由。換句話說，相對來講，這些地區的投資移民的需求低得多，因為導致移民的條件基本上不具備。

但是，對歐洲人來說，這一切都要變了。

從美國人的投資移民趨勢窺探未來歐洲人對英國第一層級項目的興趣

美國人旅行自由度很高，但由於不是歐盟/歐洲經濟區的成員，美國人從來沒有自動在英國定居的權利。明年起，歐洲人也是這個待遇。因此，美國高資產淨值人士對英國第一層級項目的興趣可以一定程度預示歐洲人的需求在未來會怎麼樣演變。

2019年，美國人拿走了7%的第一層級投資者簽證，這一份額僅僅低於中國人和俄羅斯人。請注意，美國人離英國的距離要比法國人遠得多。預計歐洲高資產淨值人士對第一層級簽證的相對需求是美國人5到10倍不是沒有理由的。

點擊查看在售英國精品房源

歐洲（不含英國）的百萬富翁大概有1,120萬人。這比中國，俄羅斯/獨聯體，中東，以及東南亞加起來還多。就算只有一小部分歐洲高資產淨值人士對英國第一層級項目感興趣，申請人數量按絕對數量來看也是很大的。

英國是不是准備好了接受歐洲富人？研究數據顯示，答案就是響亮的“是”。

2024年以前英國將會吸收150萬名百萬富翁

萊坊（Knight Frank）在最近發布的《2020財富報告》中表示，生活在英國的高資產淨值人士數量在2018年和2019年間增長了3%，從217萬人增長到了240萬人。在2014年到2019年的5年裡，報告作者預計該國的高資產淨值人士數量增長了19%。

但是，萊坊預測（基於數千次的采訪世界各地的百萬富翁，和他們的財富顧問，以及基於數十萬的數據），在接下來的5年裡，英國的高資產淨值人士數量將會增加高達67%，達到373萬人，這一增長率將會是5年前的3倍。

一些權威的機構認為，英國百萬富翁人數史無前例的增加將會是外國富翁湧入的結果。他們不是來源於“第三國”，而是歐盟，因為英國的百萬富翁人群數量從來沒有達到過最近這樣的程度，即便是新興經濟體的經濟以兩位數增長。唯一真正的變化是英國脫歐了。

萊坊的態度調查（Attitudes Survey）對這個假設性看法提供了進一步的支持。這個調查是基於620名私人銀行家和財富顧問，他們為高資產淨值客戶管理著超過3.3萬億美元的財富。

在未來一年，世界上哪些國家的高資產淨值人士最有可能在英國購買投資性房產？10個地區中有5個地區的受訪者表示，他們的客戶最有可能在英國購買投資性房產。這包括了英國本身的高資產淨值人士，當然更重要的還有歐洲的高資產淨值人士。事實上，在10個地區中，有8個地區的高資產淨值人士將英國視為購買投資性房產的第一或者第二目的地。

居住性房產也是一樣的情況，這意味著世界上的百萬富翁——尤其是歐洲的，都想在英國待上更長的時間。

歐洲的標杆

英國將繼續為世界上的富人提供非常有吸引力的條件，即：領外稅收法令、習慣法、財產權，還有，非常可能的，相較於西歐國家的低稅率（肯定比法國低）。英國數百年來都是百萬富翁們移民的理想目的地；現在英國可以自由地決定自己的規章制度和稅率了，她會讓自己更有吸引力。

在這個背景下，全球投資移民公司，相較於第三國的客戶，現在也更喜歡歐洲的客戶，因為他們的申請案更容易審理。歐洲國家在每件事情上都有通用的標准，從懂你的客戶（KYC）/反洗錢（AML）到地契。

鑒於歐洲大陸的富人紛紛盯上了經濟上、財政上更加自由，但是很快就要和自動居留權說拜拜的這個司法轄區，我們預計對第一層級項目來說，2021將會是史上最火爆的一年。

海外移民及全球資產配置專家陸琦專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

疫症大爆發樓價何去何從？｜居外專欄

新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店鋪關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至可能進一步令經濟陷入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。

事實上，不少主要國家掌管財政、經濟事宜的官員應對情況，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬松）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！

中國香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，杠杆比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級計算機的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。

反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元彙價大升、連澳元兌港元都跌至4.6、如英鎊兌港元跌至9，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水所賜。今次全球各國都一齊放水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國EB-5審批規則變更，中國投資人需要注意什麼？｜居外專欄

最近美國EB-5在4月仿佛要“變天”，移民局做了2項動作。

01

3月17日，美國移民局公布2020年4月，EB-5類別調整身份申請提交時間以表A（2015年5月15日）為准，關閉表B。

表B四月取消，三月依然開放，所以優先日在2015年12月15日之前的EB-5申請人，如果希望在美國境內遞交I-485申請，那麼只剩下幾天時間完成遞交，時間緊迫，投資人需盡快決定。

02

2020年1月底，USCIS美國移民局發出公告，將從3月31日起變更I-526申請的審批規則，變更為visa availability approach (VAA)。

對於第二項，近日針對該規則的細節和實施方法，移民局EB-5辦公室主任Sarah Kendall通過電話會議向全世界EB-5投資人做出了相關解釋。

什麼是visa availability approach (VAA)審理？

visa availability approach (VAA) 實際上是一種庫存管理方式，通俗解釋，就是將無需排期等待簽證的申請人提前進行I-526的審理工作，而之前是需要根據申請人的優先日順序來進行審理。也就是意味著，無需排期等待簽證的申請人將會提前進行I-526的審理工作，而不是之前的需要根據申請人遞交的優先日順序來進行審理。

很多中國投資人聽到這個消息之後，覺得是五雷轟頂，這樣的審理政策是不是就意味著中國投資人的排期時間遙遙無期了呢？

其實並不盡然！！不用悲觀！！移民局EB-5辦公室主任Sarah Kendall表示：

“VAA並非會一直作為I-526審理的原則，之後將會根據實施情況而做出調整。而長年以來，除去中國等EB-5大戶的幾個國家之外，全世界其他國家實際的簽證發配數額並不高，加上現在EB-5投資款的漲價，相信將來的這個趨勢會延續下去，因此實施新規之後，對於中國投資人的影響並不會像人們想像中的那麼嚴重。”

新規則對於中國大陸EB-5申請人有什麼影響？

Sarah表示，新規實施後將會依據申請人國家的表B是否顯示（current）——無排期，如果該國的表B處於current，就可以優先審理。

目前，有排期的3個國家中，僅中國大陸出生的申請人在表B出現排期，因此也只有這些（2015年12月15日之後的優先日）EB-5申請會被暫時延期審理，別的國家的申請都會優先審批。隨著時間推移，越南和印度也將會受到此次政策調整的影響。

對所有中國EB-5申請人都有影響嗎？

如果投資人I-526已經通過審核的或正在審批環節，將不受新政影響。

投資人I-526通過後，等待面試或轉身份的申請人獲得簽證的時間將會變久，國務院簽證辦公室主任Charlie預測將會12-18個月內，也就是最晚2022年受到影響。

投資人可以做什麼？

該項政策的執行還是會在一定程度上影響到中國EB-5申請人，作為有著切身利益相關的投資人來說應該團結起來，為自己發聲讓美國移民局聽到中國申請人的聲音。

中國大陸申請人，如果配偶是外國人，可以向移民局提出申請，要求豁免被擱置，這樣就可以獲批後通過“Cross Charge”規則走配偶國家的簽證申請通道。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

2020年日本公示地價公布東京23區重新洗牌了嗎？｜居外專欄

3月18日，日本國土交通省發布了一年一度的公示地價調查。據日經新聞報道，截至2020年1月1日的公示地價顯示，商業、工業和住宅等全部用途平均（全國）上漲1.4％，連續5年上漲。除札幌等4個核心城市之外的地方圈也上漲0.1％，時隔28年轉為上漲。

公示地價

指日本國土交通省所公告的「標准地」價格。從日本全國各選出代表此地區「標准地」的三千多個地點中，於每年的1月1日由不動產鑒定士進行評估，再由土地鑒定委員會評定，並在每年的3月下旬公布。

公示地價在各個住宅地、商業地、工業地等用地裡，公告出標准地每平方公尺的單價。公示地價會成為土地交易的指針價格，也是算出公共用地的價格的標准。此外，每塊土地在每年都會有公示地價，也可由此看出土地價格的漲跌變化，是很重要的指針數字。

基准地價

正式名稱叫做「都道府縣基准地標准價格」，是以7月1日當天的土地價格調查為基准，在日本國內各都道府縣進行調查，於9月下旬公布的地價指標之一。與國土交通省所公布的公示地價一樣屬於官方指標。

基准地價是了解合理地價的指標之一，也是用來掌握地價動向的重要指標。與公示地價相同，會針對住宅區、商業區、工業區等各種不同用途區域，遴選出各地區的基准地，以每平方米單價價格的方式標示。

東京23區の台東區勢頭最猛

宏觀數據能幫助我們了解總體市場趨勢，個人投資者最關心的還是具體地區的表現，哪些區域最有投資潛力，地價是最簡便、直觀的判斷指標。

以東京地價排名前十的地區來看，時隔半年，有進有退。其中最亮眼的屬台東區，2019年7月台東區平均地價上漲率為13.81%，是全東京地價上漲幅度最大的。2020年1月台東區從第七升至第六，超過了池袋所在的豐島區，僅次於核心六區。上漲率13.98%，目前勢頭正旺！

2019年7月基准地價：

2020年1月公示地價：

澀谷區超過港區榮登第三，目黑區從第十升至第九。東京大熱居住區吉祥寺所在的武藏野市跌出前十，品川區替而代之。

品川區坐擁東京重要中轉站品川站，是連接東京和日本其他城市的關鍵樞紐。山手線時隔半個世紀新設的高輪gateway站前幾天剛剛開業，與品川站一站之隔。品川區的磁懸浮列車也在開發中…..交通是城市的血液，隨著近幾年品川區不斷注入新的血液，未來潛力不容小覷。

最關鍵的是，像台東區、品川區這樣的潛力股目前均價還算人性，不似核心三區的均價那麼任性。雖說日本房產投資以租金收入為主，地價上漲也並不是馬上就能直接關系到投資者的利益，但是長遠來看，保值基礎上有所增值，未來轉手也是樂見其成的。

“頂流”周邊地區值得關注

日本全國地價最高的地點是「東京都中央區銀座4-5-6」，東京赫赫有名的“山野樂器銀座總店”。但增長幅度從19年的3.1%放緩至基本持平的0.9%。單價達5770萬日元/㎡（人民幣約371萬元/㎡），已經超過泡沫時期的最高價格。商業地價排名第二的「東京都中央區銀座5-4-3」“對鶴館”漲幅也從4.5%放緩至1.2%，平單價為4970萬日元/㎡（人民幣約320萬元/㎡）。

不愧是金字塔頂端的土地，一平方米的價格能在中央區其他地方買一套一室或兩室房了！

地價最高的“山野樂器銀座總店”位於東京銀座四丁目，與日比谷公園相鄰，周圍的有樂町、京橋、新富町、築地、八丁崛、新橋都是值得關注與投資的一等一地段。

地價與房價總體上呈正相關，地價的變動會在一定時間內反映在房價上。不僅是因為它們“本是同根生”，而是因為它們背後的變化動因和內在邏輯是一致的。

投資的邏輯亦是如此。為什麼強調看該地區地價漲幅，因為一個簡單的數字變動，背後是人口、交通、交易活躍度等綜合因素在做支撐。如果無法全面掌握到這些參考因素，地價其實不失為一種直觀的參考方式。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

想讓家人一起到日本生活，該辦什麼簽證呢？｜居外專欄

隨著中日關系日漸融洽，越來越多的中國人考慮到日本生活、養老。一是地緣較近，文化有相通之處，二是因為日本完善的社會制度。

根據經濟合作與發展組織（OECD）的數據，截至2016年，日本已成為世界上接納外國人的第四大國，僅次於德國（第一名）、美國（第二名）、英國（第三名）這樣的移民強國。

這個數據可能會有點讓人驚訝，因為像加拿大、澳大利亞這些在移民政策上更加積極活躍的國家，實際卻沒有低調的日本接納的外國人多。

順便說一句，根據厚生勞動省的數據，截至2018 年10月底，日本外國勞動者人數為146萬人，遠遠超過了同期派遣員工130萬人。

政策寬松，鼓勵人才引進

一提到日本，許多人都會想到整齊幹凈的街道、親切有禮的日本人，以及完善的社會福利制度。不過，除了以上幾個優點以外，日本政府近年來對外國人才的開放態度，更是讓移民日本越來越受到我們關註的關鍵因素。

以往，日本的移民政策非常嚴苛，但受到人口高齡化、勞動人口不足的影響，日本政府正在逐年放寬專業外國人才到日本工作的條件。根據去年 4 月開始實施的新法規，只要符合特定技能類別、具有一定日語能力，就能獲得最長 5 年的簽證，甚至可以將配偶和子女接到日本一起生活。

之所以有許多中國人到日本工作，都是因為看中日本越來越寬松的移民政策，希望能在工作幾年之後，順利取得永久居留權，順利移民日本。

日本五大長期簽證

01 留學簽證

在日本的大學以及日語教育機關留學，即可申請留學簽證。持留學簽證者可以打工，但每周工作時數不可超過28小時。經濟條件較緊張的學生可以一邊工作一邊讀書，既保障經濟收入，又能在職場上練習日常溝通，學習融入日本社會。

02 工作簽證

對於獲得公司聘請在日本工作的人可辦理工作簽證，而工作簽證分兩類：一類是「人文知識」類，發給擁有大學學歷以上的人；另一類是「專業技術」類，雖然沒有大學或以上學歷，但擁有專業技術，例如廚師便是其一。

2019年4月開始，日本開始接收14種行業的藍領階層，包括護理、建築物清潔、原材料加工、工業機械制造、電力電子訊息相關行業、建築、造船、汽車維修、航空、住宿及酒店、農業、漁業、食品生產以及餐飲業。

每個行業可歸類為「特定技能1號」及「特定技能2號」。「特定技能1號」人士只可在日本居住5年，期間不可帶同親屬赴日；而「特定技能2號」人士則不設居住上限，居住滿足夠年期後便可申請永住權，另可帶同配偶及子女到日本。以上簽證沒有學歷要求，但就需接受特定技能評價測驗。

03 配偶簽證

若配偶為日本籍或有日本永住身份，可申請配偶簽證在日本居住，居留年限由6個月至5年不等，到期後就要辦理更新，或申請永住資格，或加入日本籍。持配偶簽證在日本逗留期間，可以自由工作。

04 經營管理簽證

日本沒有投資移民，也沒有房產投資移民，最接近是經營管理簽證。

在日本成立一家公司（株式會社），該公司的法人就可申請經營管理簽證在日本居留。維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以申請永住。

經營管理簽證需要可持續的經營來維持續簽，能否續簽主要看兩大要點：

在日本有無違法行為
公司經營情況。國管理局會預審公司以後的運營狀況、經營管理行為等。

順便一提，很多人想通過投資不動產，然後運營管理，因為這是對不熟悉日本的外國人來說最簡單的方法。然而，以投資房產為由申請移民是行不通的，因這種“放租”投資沒有實際經營行為。另外，即便是投資民宿之類的經營性房產，被拒簽的可能性也比較大。

05 高度人才簽證

2016年11月起，日本政府規定外國經營者和技術人員在日本最短滯留1年就能取得永久居留權。一般的長期簽證需要滯留10年才能取得日本永久居留權，但對於擁有專業知識的高級人才只需要3年，對於高級人才中又被認定具有高水平經營能力的外國人，1年就能申請永住身份。

該簽證通過評分制篩選出外國專業人才，例如曾經取得奧運獎牌，或者在學術、醫療等專業領域有非常突出的成就。下面是高級人才的評分表，70分及格，大家可以看看自己是否滿足要求。

家屬也能一起移居嗎？

很多人想通過在日本的長期簽證，讓父母去日本養老，妻子和孩子去日本生活、讀書。家屬依附於主簽證人，可以申請家族滯在簽證，在日本長期生活，並享受日本的社會福利政策。然而，並非所有長期簽證都能攜帶家屬。

不能攜帶家屬的長期簽證：留學簽證、特定技能1號簽證

留學簽證針對的是去日本求學的學生或其他人士，一般認為暫無扶養能力，父母、配偶、子女均不能隨之在日本長期生活。因為留學生自己尚不能長時間工作獲得酬勞，只能有限時間內打工貼補家用，所以更不能攜帶家屬在日本滯留。特定技能1號簽證因為門檻較低，也並不適合攜帶家屬生活。

能攜帶配偶和孩子，不能攜帶父母：工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證

一般的長期簽證都可以讓配偶和子女陪同在日本生活，包括工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證。簽證持有者有一定的經濟能力，並在日本盡了納稅義務，家屬可以申請「家族滯在簽證」在日本生活。但是父母不在此範圍內。

能攜帶配偶和子女，有條件地攜帶父母：高度人才簽證

一般情況下，父母都不能跟隨持有長期簽證的子女到日本生活，只能通過探親簽證在日本短暫停留，最長不超過180天。如果是已經加入日本國籍或永住，且父母年邁（70歲以上），可以幫父母辦理「特定活動」長期簽證在日本生活。

但是對於一般的持長期簽證的子女，父母想申請「特定活動」簽證在日本較長時間居留並不容易，法務大臣自由裁量。如果滿足以下條件可以申請。

子女在日本持有高度人才的簽證
子女在日本的家庭年收入800萬日元以上
子女在日本有未滿7歲的孩子

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

多倫多和蒙特利爾豪宅走高，溫哥華有望趨穩｜居外專欄

Royal LePage最新預測：2020年多倫多和蒙特利爾豪宅市場將持續走高，溫哥華房市也將出現改變。

大蒙特利爾地區（GMA）的豪宅（8.5％）和公寓（8.3％）升值幅度最大。大多倫多地區（GTA）的豪華公寓價格也大幅上漲（7.0％）。
有限的房源和高需求將繼續推動豪華住房價格上漲，Royal LePage預測GMA和GTA豪宅市場價格將繼續走高。
盡管價格同比下降，大溫哥華的豪宅房地產市場仍顯示出平穩的跡像。

根據Royal LePage官方發布的消息，在截至2020年1月31日的12個月內，房屋價格在蒙特利爾，多倫多和渥太華等大區域均呈上漲趨勢。在多倫多和蒙特利爾，在傳統的高需求地區，房源緊張是房價上漲的重要因素。導致低庫存的原因主要是是潛在的升遷買家缺乏信心。

可以看出，隨著多倫多地區在國際上聲譽漸隆，當地的豪華公寓價格出現了大幅上漲。多倫多和渥太華的豪華住宅需求量一直保持健康的發展趨勢，蒙特利爾的獨立屋豪宅市場則顯示出明顯的上漲勢頭。在加拿大西部，溫哥華和卡爾加裡這兩個較大的地區的豪宅價格都同比出現下降。但是各種數據仍表明溫哥華的奢侈品市場正在逐步趨於穩定。雖然近期預計溫哥華和卡爾加裡的豪宅市場不會出現價格上漲，但買賣雙方對市場穩定的信心越來越強。

大多倫多地區

在過去的12個月中，大多倫多地區的豪宅中位數價格上漲1.2％，至3,629,916加元，而豪華公寓中位數價格上漲7.0％，至2,402,650加元。

豪華住宅購房者同樣也面臨著低房源的情況，這挑戰了整個住宅市場。比如市中心或者高需求地區上市房源的持續走低，這對於想要在同一街區上購房的買家來說是不幸的。由於公寓住宅相對於獨立屋更便於管理和維護，加拿大本土的年輕高管和高收入人士與投資者和外國買家展開了激烈競爭。這也導致了所有中高檔地區和市中心一帶（包括中部，東部和西部）的豪華房源，無論是獨立式豪宅還是豪華公寓，都受到了廣泛的關注。

明年，豪華住宅預計將增長2.5％，至3,721,000加元，而豪華公寓預計將增長6.0％，至2,547,000加元。

大蒙特利爾地區

大蒙特利爾地區的豪宅因為市場房源繼續趨緊，價格上漲一直保持強勁。在截至2020年1月31日的12個月內，該地區的豪華住宅和豪華公寓價格同比增幅最高。在此期間，大蒙特利爾地區豪華住宅的中位數價格上漲同比增長8.5％至1,853,513加元。同期，豪華公寓式公寓的中位數價格上漲8.3％，至1,409,262加元。

盡管目前市場對Westmount和Outremont等成熟的豪華社區的需求保持穩定，但周邊地區如Le Plateau和Griffintown對豪華物業的需求卻開始激增。西岸的豪華住宅由於景色優美和優質學校聚集等原因，在市場上也大受歡迎。

造成大蒙特利爾地區豪華房屋房源減少的一個重要因素是，賣方市場對於出售當前房屋後能否找到下一個理想房屋缺乏足夠的信心。許多人擔心目前價格上漲的快節奏可能意味著，在他們售出自己房屋之後，任何的延遲都有可能導致極大的虧損。與其冒著這種風險，不如等到市場趨於平穩再出手。

豪華獨立屋的成交速度往往很快，因為買家知道在目前有限的房源條件下存在著激烈的競爭。但是，盡管豪華公寓的需求也在持續增長，但買家仍然擁有選擇的余地，和其他投資者之間的競爭也不如獨立屋一般明顯。2020年的豪宅銷售市場將非常活躍，買家對豪宅的需求持續增長，但目前市場上的房源極有可能滿足不了這樣大的需求。

在接下來的12個月中，豪宅的中位數價格預計將上漲5.5％，至1,955,000加元，而豪宅的中位數價格將上漲5.0％，至1,480,000加元。

大溫哥華地區

在截至2020年1月31日的12個月期間，大溫哥華地區豪華別墅的中位數價格同比下跌6.7％至 5,394,594加元。同期，豪華式公寓下跌4.4％至2,411,773加元。

雖然大溫哥華地區的豪華房地產在過去十二個月內所顯示的房屋和公寓中位數價格同比下降，但自2019年10月以來，豪華公寓銷量的顯著增長正在推動市場趨於穩定。從2019年10月1日到2020年1月31日，大溫哥華豪宅的中位數價格同比下降1.3％，而公寓的中位數價格相對持平，同比增長0.2％增長。

溫哥華的普通住宅房地產市場正在朝著平衡的市場所轉變，但是在豪宅市場卻開始呈現上升趨勢。目前市場對價格在3到5百萬加元之間的房屋有穩定且健康的需求。高端房地產市場進入平衡市場將需要更多時間，但並不是不可預期的。對於賣方來說，在准備售房之前制定正確的策略將至關重要。要提高競爭力，賣家從一開始就需要一個好的營銷策略，否則他們可能會錯失機會。又或者，如果房屋定價過高，則會被市場所拋棄，得不償失。

預計明年該地區的豪宅價格將溫和下降。預計豪華公寓的中位數價格將同比下降2.0％至 5,287,000加元，而豪華公寓的中位數價格預計將下降1.5％至 2,376,000加元。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

這幾種情況，你可能不適合在日本買房｜居外專欄

“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機，理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯，永久產權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產；或許是打算讓孩子去日本讀書，有個屬於自己的居所；又或許是看到全球經濟局勢不穩定，想讓自己兜裡的錢不貶值；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了，我買一套應該也不虧……

不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法，但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說？難道在日本買房有限制嗎？並非如此，外國人在日本購房並無身份限制，滿18周歲即可。

我說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。

1. 過分擔心地震災害

日本是一個島嶼國家，地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力，在房屋建築安全方面走到了世界前沿。

1981年，日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中，除了防止建築物倒塌外，還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。

新耐震法實施後，建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆，但是人為力量也不可小覷。

當然了，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數，小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前，因噎廢食，那就再考慮考慮吧。

2. 炒房升值翻倍賺

國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風，把目光放到海外，說不定東京是下一個北京呢？

對有這種想法的朋友我想說：你的視野突破了國門，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看，那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年後的今天，日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫，終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本，已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場，短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢，恐怕在日本是很難實現了。

3. 追求10%以上高回報率

在日本投資房產主要是穩定的租金收益，實現海外資產配置，外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識，再來看看租金回報率。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用後的實際到手收益）。

很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比，東京這個回報率不夠誘人。

首先，泰國、柬埔寨是新開發市場，高回報伴隨著的必然是高風險，法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩定的市場才是你的選擇之道。

點擊查看在售日本房源

其次，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。（國內一線城市租售比在1.5%左右）

而且回報率不能只看比例數值，一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異，所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較，孰高孰低其實也沒有實際參考意義。

4. 瞄准偏遠地區低價房

可能很多人手頭資金並不寬裕，但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎，正好手裡有30萬元閑錢，在日本買套房子保值，總比握在手裡安全得多。

其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步，但不是故意要潑冷水，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租，不得不考慮空置風險。因為地方人口流失，租房需求沒有那麼旺盛。

所以回歸到房產投資的核心標准：地段！地段！地段！（重要的事情說三遍）

人口流向教育資源和就業資源好的地方，這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府，東京占據了日本三分之一以上的人口，GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力，還是人口流動，東京都遙遙領先於日本其他城市，也是國際都市中的佼佼者。

自上世紀90年代中期以來，一方面，為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。

截至2020年2月1日，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人，較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數，以勞動人口為主。另外，2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）｜居外專欄

上期文章講述了在蒙特利爾購房選擇地段的一些原則，希望對大家有所幫助。為了進一步幫助大家在區域選擇方面進行具體操作，本期文莊將結合各個區綜合情況，為大家推薦一些不錯的區域，希望可以給准備登陸或是在購房道路上迷茫的朋友做一個參考。

1. 市中心 Ville-Marie

優勢：生活便利，設施豐富
劣勢：較為擁擠

從綠線Atwater 到 place-des-art這一段區域都屬於蒙特利爾的市中心。該區整體上來說是雙語社區，說法語的人比說英語的稍多，占54%。著名的英語大學－康考迪亞和麥吉爾和法語授課的著名魁北克大學都在此區。此區域學校集中，交通便利，商場酒吧餐廳等娛樂設施也隨處可見，主要是以高層公寓為主，居住密度大，房型普遍緊湊，但對於上學和生活都很方便。此區學生，年輕白領一族較多，房子好出租，價格也比別的區域高些。

這個區域51%的人口都是接受過大學以上的學歷教育，也意味著整體人群文化素質較高，經濟收入來看，年收入低於5萬加幣的購房者占整體的66%，也就是說，這裡即不屬於富豪地帶也不是普通的小老百姓，簡單點講算是小資生活圈吧。

2. WESTMOUNT

優勢：環境優美，社區與學區兼顧
劣勢：房價高

Westmount坐落於皇家山南，她是加拿大最富裕的社區之一，家庭年平均收入高達30萬，其富裕程度只有BC省的西溫哥華（West Vancouver）、多倫多地區的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能與之相比。

用一個詞來總結Westmount的住宅特點，那便是豪華。這裡的房屋檔次高，設計獨特精致，價格自然也在蒙特利爾地產市場居高臨下。該區內生活便利，超市、藥店、大型購物商場、母嬰用品、玩具店、寵物店……各類商店應有盡有。

這裡吸引大量的高收入人群，例如政界重要人物，律師，中法雙語的公司精英及高層管理者，在這裡生活享受到的不僅是品質還有精神上層面上的觸動。

3. 南岸－Brossard

優勢：房價適中，設施齊全
劣勢：開車去島上上班會堵車，學區一般

這裡的主要語言是法語，許多移民選擇在這裡定居，其中也包括很多華人。Brossard城市環境優美，有大片的綠地和公園，在權威的Moneysense加拿大2014最適合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同區的房子差別很大，整體來說，房屋類型比較全面，聯排、獨立別墅和公寓都有，價格區間也比較大。

南岸算是大眾化的居住場所，作為魁省收取移民最多的地方，他的經濟一直在穩步上升，在該區最大的購物中心dix30附近建有交心的公寓和別墅，屬於富人區。很多老移民都喜歡住在這裡，原因很簡單：環境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

加拿大魁北克省華人地產顧問專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

在蒙特利爾購房如何選取好地段（上）｜居外專欄

自古“安居樂業”，所以買房搬家成為華人新移民登陸後最需解決的重要大事，對於剛剛下飛機為整個城市還不熟悉的新移民而言，想在短期內找到另自己各方面都滿意的房子，其實還是困難重重的。

那麼, 買房應該買在哪？不可否認，確定了買房地段才是開始看房選房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有時候過猶不及，什麼區域最適合你一定要充分比較優劣才能決定。一模一樣的房子，放在不同的地段上價位可就差太多了。舉個例子，在Westmont地區的一個獨立別墅，可能需要100萬才能搞定，而到了西島就可能才要四十萬左右，其中差距天南地北。換句話來說，如果你有50萬的預算，那麼你在NDG可能只能買到一個又小又年代久遠的物業，而在西島或南岸可能就是一個新建的中等大小的房子。

一般來講，在選擇買房地段的時候要考慮以下三點：

1. 孩子的教育

孩子是未來的希望, 教育是有孩子家庭在選房時考慮的重中之重. 孟母三遷, 無非是讓孩子有個良好的成長環境. 在蒙特利爾, 好學區是好地段的一個標志.

蒙特利爾的小學是以住區劃分的，只有本區的孩子才能上。當然也有極個別的學校是跨區招生，例如國際小學。買一個在好學區的房子意味著你的孩子可以上得到更好的學校。另外，在好學區的學校，家庭收入比較高, 給學校貢獻的學費多, 學校自然就有更多的錢去聘更好的老師配備更好的教學設備. 更重要的是, 這些區域的家長與孩子素質比較高, 這也意味著你的孩子會跟與他們同樣優秀的孩子們一起成長，平時出來玩的小朋友家裡面都有不錯的家庭背景。

2. 交通

在考慮學區的基礎上，買房還應該考慮到離上班地點的遠近。選擇上班地點附近的房子是比較實際的，每天時間上的寬裕會使你比別人多出一到二個小時的休息時間，生活質量有很大提高。雖然工作會變化, 但至少眼前的幾年很方便, 而工作的變化是無法預期的.

交通對於住在蒙特利爾的人尤其重要，因為蒙特利爾的交通是出奇的不好，特別是
當上下班時，高速堵得非常厲害。高速普遍窄小並且路道連接設計不合理，這些例子也不甚枚舉，例如520號無法直接上40號，著名的DECARIE CIRCLE是去西島和LAVAL 15號高速的瓶頸等等。另外，連接南岸的兩橋一隧道一到上下班高峰也是寸步難行。這些高速公路，一到風雪天，常常有車禍，必定會堵車，蒙特利爾一年裡有半年是冬天，上下班如果碰上堵車，一是費時，二是費油費車，三是窩心著急。因而，這種特有天氣和路況，使地段成為了房價的倍增器，也是一些靠近市區的住宅區比遠一點的貴的多的重要原因之一。

3. 均衡價位與地段

好學區, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的還是選擇最適合你的區域, 這一點的話一定要充分比較優劣才能決定。不是所有的好地段所有人都能承擔的起, 房價也不是決定地段的唯一指標。

下圖是最新出爐的蒙特利爾各區獨立屋均價表：

除了房價之外，我們選擇地段應從以下幾個方面入手:

第一就是你要考慮的是大的範圍，即在哪些大區選房，是NDG，還是Westmont，亦或是西島等等。綜合了自身和客觀因素後，就一定要明確自己想要的大區。因為不同的市區，房子的新舊和價位相差很大。

很多的看房的人都會進入這樣一個誤區，在一些比較好的地段看了很長時間的房子，都不太滿意，然後有一天，去看了比較遠的地段相同價位的房子，馬上一眼就看中，殊不知，相同價位的房子，在遠的地段，房子會大好多也新很多，這是常理。但誤區在於，你在用熱門地段的看到的房子所造成的印像，去和相對偏遠點地段的質量好的房子去比較，當進行房子和房子之間的比較時，完全忽略了地段之間的巨大價值差異。最後，你買到的不一定是那個區裡性能價格比最高的樓，也低估了交通不便對於生活質量所帶來的影響。

因而，在買房前，一定要知道自己希望的地區的大致範圍，蒙特利爾每天都有成千上萬棟樓在賣，今天看這裡，明天看那裡，十有八九會挑花了眼。

第二，“要看房子的小區在整個大區內的位置。以NDG舉例，這個區裡有很多不同的小區塊，這些小區塊的好壞，居民的素質，周圍的設施, 房屋的類型都相差甚遠。因此，每個區塊在大區中都是不同的，即便是只隔了一條街，也有很大區別。一般來講，封閉的小區地段價值高些，因為封閉的小區，意味著外人不太容易進來，安全性好，並且經過車輛也少。再次，要看小區格局，房子之間間距大，綠化好，樹木茂盛，小區就好。

第三則是房子本身所屬的方位。房子在小區的地理位置是怎樣的很重要。盡管小區很好，但如果這個房子靠近高速，大馬路或者貨運鐵路，就意味著會有噪聲和灰塵。還要看自己中意的房子的附近旁邊是否都是住家房子，還是公寓樓，如果是那些出租性質而非自住性質的公寓樓，就會意味著常會有過多的陌生人來往，對安全會有一定影響。反之，如果房子在“羊角”路裡，或者靠近公園，或是靠近河邊，則是比較加分的。

下期文章：【在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）】

加拿大魁北克省華人地產顧問專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任