Category: Special Investment Column

蒙特利爾的房價在過去幾年中上漲，而在這背後幾乎只有一半的人有能力負擔自己的住房。

畢馬威稅務咨詢公司（KPMG）進行的一項新研究發現，在23至38歲的受訪者中，只有54％的人相信自己會擁有房屋。KPMG指出，這將比前幾代人的房屋擁有量水平有很大下降。目前35歲及以上的人的房屋擁有率目前超過70％。

KPMG的顧問警告過，如果房價已定，加拿大正朝著成為租房國的方向發展。這意味著該國將需要比過去更多的出租住房，占所有住房的一部分。問題是，這沒有發生。盡管近年來租賃建築業穩步增長，但步伐仍不足以跟上步伐。

加拿大公寓物業（CAP）REIT的總裁兼首席執行官馬克·肯尼（Mark Kenney），最大的公寓樓所有者。他表示，人們有所有這些住房需求，但沒有解決方案，這些需求正被大量湧入三個大城市（多倫多，蒙特利爾，溫哥華）。

近年來，租金出現了大幅上漲，專家們說這是由於需求增加。由於房價高昂，許多可能的購房者不得不在出租房屋中停留更長的時間，這給租金帶來了上行壓力。

同時，加拿大人口增長已達到數十年來最快的速度，近年來聯邦政府將移民水平提高到30萬以上。預計到2021年，該目標將再次提高到35萬。加上自然人口的增長，加拿大每年將增加50萬居民。

加拿大皇家銀行今年早些時候估計，多倫多將需要增加一倍的公寓建築量（公寓和專用公寓），以跟上人口增長的步伐。

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決策者已采取一些措施解決這一問題。聯邦政府通過加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）實施一項全國住房戰略，這是一項耗資550億加元的10年計劃，計劃建造125,000個住房單元，並使超過一半的加拿大家庭擺脫住房需求。

在省一級，安大略省和不列顛哥倫比亞省都在某種程度上正在向前邁進，並計劃進行更多的致密化。安大略省政府放棄了先前的自由黨政府的租金控制，以爭取增加租金，但數據表明，省級自由黨的租金控制或當前的進步保守黨政府取消租金控制均未對租金產生任何影響。

開發商和機構房地產投資者表示，建造房屋太困難了，也許並不奇怪。在許多城市，僅需三到四年的時間即可獲得建造所需的許可和批准。NIMBYism限制了您可以構建的位置；在某些地方，可供開發的土地短缺。但結果是出租公寓的價值在上漲（盡管這確實意味著租金涵蓋了房屋抵押貸款的較少）。

因此，如果您負擔不起買房的費用，那麼只購買公開上市的公寓租賃公司的股份可能就有意義。回報可能有助於您支付高昂的租金。

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蒙特利爾的租金增長率在2018年相對溫和，但在2019年明顯攀升。2020年1月的平均租金表明市場仍然很熱。

圖表的上半部分是密度地圖，顯示了過去13個月中所有Rentals.ca列表在蒙特利爾的位置以及市中心的密度。下半部分顯示了按季度劃分的所有房地產類型的平均租金和每平方英尺平均租金（僅2020年第一季度）。自2019年第一季度以來，平均租金每月上漲近400加元（+ 29％），每平方英尺租金上漲38％。

Local Logic首席執行官Vincent-Charles Hodder表示，蒙特利爾的租房者一直在尋找更低的生活成本，他們願意在中部地區以外尋找可負擔的住房。

在租金價格不斷攀升的同時，租戶尋求更低價格的呼聲比以往任何時候都強。價格標簽較低的商品會被更多的用戶查看。在下面的圖表中，紅色顯示較高的價格，綠色顯示較低的價格，而看到商品的平均用戶數量則顯示在條形圖中。可以很清楚地觀察到，城市中較昂貴的市中心以外地區的房屋清單吸引了更多搜索者，他們仍然對經濟適用房感興趣。造成這種差異的另一個可能的原因可能是，短時列表在競爭激烈的地區（在皇家山地區，市區和Mile-End附近）停留在網上的時間短，導致平均觀看它們的人數減少。

下圖顯示了一些郵政編碼，包括H4B和H3H，租金漲幅超過30％，另外五個郵政編碼則漲幅在15％至25％之間。但是，有兩個值得注意的郵政編碼經歷了年租金的下降，包括H2Z和H3G。不幸的是，即使控制了蒙特利爾內的區域，該圖表也沒有進一步闡明市場的真實情況。

我們可以通過在兩個時間段內查看相同的建築物來嘗試獲得更多特定的位置和物業類型，以更好地了解租金上漲的速度。下圖顯示了2019年1月和2020年1月在蒙特利爾至少有兩個房源的出租公寓。平均而言，這14棟建築的租金每年增長13％，遠低於整個市場顯示的30％以上。也就是說，對於最近通常沒有經歷過兩位數租金上漲的市場來說，這是非常強勁的增長。

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2月18日，加拿大財政部發布公告，自4月6日開始，用於按揭貸款的壓力測試標准將會改變。用於壓力測試的最低利率原本是用加拿大央行公開的5年基准按揭利率標准，將會在4月6日後轉變為每星期5年固定保險按揭利率的中位數+2%。這意味著，能夠通過壓力測試的最低利率將會下降，也意味著，貸款申請者將會有可能更容易獲得更多貸款。

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用更加實際的數字能夠幫助人們理解這一變化帶來的利好：商業銀行的固定優惠利率，往往會比央行基准利率低。如果說央行的利率為5.20%，但商業銀行的利率卻是3%的話，3%+2%得出的5%，將會比原本需要通過的測試減少0.2%。這可以幫助更多的申請者獲得貸款。

而當我們查閱各家銀行的貸款利率時，我們不難發現，多數貸款的固定按揭利率低於3%，這意味著測試所用的利率將會低於5%，申請者將更容易通過壓力測試。

面對這樣的變化，不同的人群反應各異：一些人認為，房價隨後將會“漲定了”，也有一些人認為，這樣的變化，並不能解決困擾多倫多與溫哥華的昂貴房價危機。

在2018年1月1日，加拿大聯邦政府提出了一項名為“壓力測試”的貸款限制政策。加拿大金融消費者協會（Financial Consumer Agency of Canada）對貸款申請者做出了進一步的要求：原則上，貸款申請者的毛償債率不得超過32%，總償債率不得超過40%。這意味著，申請者用於償還貸款的收入占比不能超過40%。無法維系這一基准的貸款申請者，將不會獲批。

這樣的限制性貸款政策有許多優點：或許人們認為只能用收入的40%償還貸款有些苛刻，但是這也能夠確保申請者不會面臨無法償還貸款，最終導致破產的問題。雖然要求嚴苛，但是這樣的要求可以保護加拿大的信貸系統，讓加拿大不會面臨類似於2008年次貸危機一樣的經濟大潰敗。而在房價方面，對貸款申請者的嚴格要求將會限制獲批貸款的人數，在需求數量減少時，房屋的價格理論上也會有所下降。從房屋的可負擔性方面來說，壓力測試的存在利大於弊。

當然，這種對房屋貸款的壓力，導致了另外一個在社區和新移民群體當中日益嚴重的問題：人們沒有辦法貸款買房了。如今針對壓力測試的松緩或許能夠幫助在邊緣的貸款申請者獲得批准，但現實來看，我們需要理解，這一單一政策，用於解決多倫多與溫哥華的高房價問題還不足夠。

房屋既是長期消費品，也是用來投資的重要工具。這並不是一個可以被簡單暴力拆分的問題。房屋問題需要一個平衡的政策解決。

在2019年聯邦大選前，自由黨政府曾經出台過首次購房者激勵計劃，這一計劃將會允許聯邦政府為首次購房者提供房房價格5%或者10%的貸款，並與購房者一同擁有這套住房。這筆補助得以降低購房者所需要的貸款數額，並以此讓房屋更加可以負擔，並能夠讓更多的購房者得到貸款。直到貸款期限超過25年，或者將房屋再次被售出的時候，購房者才需要償還來自聯邦政府的貸款。這等同於在購房者首次購房時，為他們提供了一個最多九折的“購房折扣”。

而在競選期間，自由黨方面又加強了在多倫多和溫哥華的激勵計劃，年收入不超過15萬元的申請者可以通過激勵計劃，購買價值不超過78.9萬的住房。此外，聯邦政府還將針對非加拿大居民的買家征收投機稅。

在可負擔性住房方面，自由黨在過去設立了國家住房戰略，投資550億加元，幫助在全國各地建設可負擔住房項目。

對於溫哥華與多倫多來說，這些原本在加拿大規模較大的城市已經成為了國際大都市：這裡有各大體育聯盟的職業球隊，這裡有全世界各種背景的居民，這裡有世界上數一數二的大學。但與此同時，生活的可負擔性與住房的價格，成為了聯邦政府需要應對的嚴峻問題。

針對壓力測試的修正是一個好的開端，在幫助申請者更加容易獲得貸款的同時，壓力測試系統依舊能夠起到其原本應有的作用。確保加拿大樓市出現過度激烈的不可控反應。

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PropertyGuys.com最近發布了一份清單，列出了幾大將對未來幾年的加拿大房地產市場產生持久、潛在變革性影響的趨勢。這些趨勢描繪了一個快速變化的房地產環境，而在這種環境中，要滿足房客的需求將對投資者提出挑戰——他們不能僅僅是堅持現狀。該公司的聯合創始人兼首席分析師Walter Melanson表示，這些趨勢表明房地產市場發生了根本性變化。

共同生活

在災難性的公眾大火之前，We Work（眾創空間）通過利用共享經濟改變了商業地產所有者推動租金水平的方式，在傳統模式下，那些物業可能會被空置或無法實現為了維持盈利所需的租金上漲。

梅蘭森說，住宅業主現在也正在考慮以同樣的方式使用出租物業。

無論如何，大多數在城市居住的年輕人都希望有室友。通過為新一代的租房者提供他們所需要的東西——帶家具的公寓、更大的共享空間、免費清潔和無線網絡以及志趣相投的人的陪伴——房東可以按房租收取高價。這就有點像經營學生租房。

“整個想法是建立社區，它改變了過去錯誤的做法，從而使房東增加租金收入，而且它給租客提供了一個比自己原本承受範圍內條件更好的住所， ”梅蘭森說。

氣候變化影響新建築的銷售

不斷變化的環境標准迫使開發商改變其建築方式，這樣做只會在短期內增加成本。

梅蘭森認為這給新開發和新建築帶來了很大的壓力，與建築相關的手續正在變得越來越復雜，也越來越昂貴。

新產品的較高價格可能會抑制在建物業的銷售，但與此類資產相關的內在升值應確保在交付日期之前，投資者支付的價格款遠低於現行市價。

新建房屋成本上升

新產品成本的上漲和許多城市社區的建成狀況，迫使開發商逐漸遠離市中心。買家仍然想要新產品，但是在他們工作的地方和買得起的地方之間的距離正變得越來越難以接受。梅蘭森的預測是，如果購房者被迫居住在離他們實際想要的生活方式幾個小時車程的地方，那麼新房子在他們心中的價值會大打折扣。

他說：“我們所看到的是，因為市中心沒有地皮可以開發新項目，所以人們不得不在可承受的範圍內越住越遠。”

可能是這樣，但是在安大略省和不列顛哥倫比亞省這兩個人口激增的省份，可以肯定地說，如果能夠趕上房地產這班車，總會有人願意開車兩個小時去上班。在加拿大大西洋大多數城市的幾分鐘之內，仍有大量的建設空間。

家庭公寓

投資者通常認為，一個家庭感興趣的最小租賃房產是聯排別墅。梅蘭森表示，情況已不再如此，來自海外的新移民經常選擇公寓作為單個家庭負擔得起的，便捷的選擇。

“新移民者對房子的期望和你我不盡相同。”他解釋說：“ 我們想要擁有的這些空間，對於很多人從世界其他地方遷移而來的人來說沒有意義，因為在他們的國家沒有這樣的空間。”

請注意，投資者可根據需求在一居室和兩居室之間進行選擇。

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房價上漲

對於任何希望在蒙特利爾、多倫多、溫哥華和維多利亞等主要市場看到漲價放緩的人來說，這都是一個壞消息：需求增加將繼續推高房價。在2019年上半年，溫哥華和多倫多的房價持平是一個短暫的幻影。尋求價值的投資者將不得不把目光投向人口較少的城市。

“似乎每個人都想住在多倫多，”梅蘭森說。“而且，你我都無法阻止他們。在可預見的將來，我看不到任何可以改變這一事實的東西。”

PropertyGuys還預計埃德蒙頓和卡爾加里的房價將顯著上漲。基於最近的政府裁員和仍在打擊該省石油部門的不利因素，這一觀點有待商榷。

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根據多倫多地產局（TRREB）最新發布的房屋市場報告，在2020年1月，通過TRREB的MLS系統銷售的房屋為4,581套，與2019年1月相比增長了15.4％。在初步的季節性調整後，銷售額與去年同期相比增長了4.8％。

可以看出從今年1月延續了去年12月份良好的勢頭，銷售數量強勁增長，而新上市和已在市場上的房屋數量持續下降。與一年前相比，市場條件趨緊導致房屋售價的增長更為強勁。穩定的人口增長，低失業率和低借貸成本繼續為所有主要市場領域的買家之間的激烈競爭提供支持。

與2019年1月相比，MLS（多重放盤服務系統）復合基准價格上漲了8.7％，這是該基准自2017年10月以來的最高年度增長率。公寓市場領域在MLS價格增長方面繼續保持領先地位，並且帶動了整個大多地區房屋價格的增長，所有房屋類型的價格均上漲了7％以上。而位於多倫多市中心位置的的獨立屋和公寓，1月份的平均銷售價格更是上漲了12.3％之多。

2020年1月的價格增長與2019年1月相比的主要區別在於低層市場，尤其是獨立式住宅。在過去的一年中，房屋的走勢發生了很大改變。顯然，由於OSFI（加拿大金融機構監管辦公室）壓力測試而處於觀望狀態的許多買家正在重新進入市場，從而推動了獨立市場的非常強勁的同比增長。從現在強勁的銷售狀況和目前有限的市場供應來看，這將促使大多地區房屋價格繼續以飛快速度上漲。

GTA (大多倫多) 西部地區具體情況

皮爾區（Peel Region）在2020年1月總共有1,005 套房屋售出，總價值達到了788,261,288 加元，平均價格為784,340 加元，中位價格為730,000加元。並且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的55%，平均價格983,300加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。

細分到各個城市，密西沙加（Mississauga）和布蘭普頓（Brampton）仍為房屋買賣的主戰場，其中密西沙加市獨立屋共成交127套，均價1,187,718加元，新上市獨立屋284套；布蘭普頓市獨立屋共成交278套，均價870,970加元，新上市獨立屋410套。在公寓銷量方面可看出兩城市差別，密西沙加市1月共成交164套，均價539,788加元，新上市公寓231套；布蘭普頓市公寓僅成交24套，均價8454,517加元，新上市獨立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月僅售出53套房屋，平均價格為989,163 加元。

荷頓區（Halton Region）在2020年1月總共有455 套房屋售出，平均價格為931,782 加元，並且在1月份新增了809套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的70.6%，平均價格1,138,306加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。至於荷頓區的公寓市場，由於大部分的公寓都為新建和正在建設當中，所以成交量並沒有很高，一月市場上新增84套公寓。

細分到各個城市，奧克維爾（Oakville）是整個荷頓區房屋買賣的中心位置，占整個荷頓區房屋交易總額的46.6%，平均價格為1,104,796 加元。伯靈頓（Burlington），荷頓山（Halton Hills）和米爾頓（Milton）雖在成交量和均價等方面與奧克維爾無法匹及，但總體來說勢頭良好，價格穩步增長。

結合1月份多倫多地產局（Treb）給出的數據可以看出，整個大多地區西部（皮爾區和荷頓區）總體上還是延續了去年年底的上漲勢頭，不管是成交量和價格都在穩步提升當中。1月作為每年房屋成交的淡季，這些地區能取得這樣的成績實屬不易，同時也印證了目前房市正在逐漸走出低谷的預測。結合加拿大地產局和其他的資料分析，整個加拿大的房地產都在逐漸走出寒冬。

多倫多作為安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首當其衝，將在這場房屋漲幅的大戰中打響頭一槍。目前像密西沙加和奧克維爾這些熱門地區的價格還並沒有出現瘋狂的漲幅，但已經有了一定的趨勢，一些高質量的房屋已經需要搶offer才有機會入手。盡管暫時不會恢復到2016，2017年那種瘋狂的市場，但仍將是多倫多和加拿大房地產行業的一針強心劑。大部分的買家和投資者已不再持續觀望，慢慢湧入了目前的投資市場。

可以預見，今年多倫多房地產行業的春天將來的更早，更快，也將持續的更久!

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