Category: Special Investment Column

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2020年值得關注的海外房地產趨勢｜居外專欄

PropertyGuys.com最近發布了一份清單，列出了幾大將對未來幾年的加拿大房地產市場產生持久、潛在變革性影響的趨勢。這些趨勢描繪了一個快速變化的房地產環境，而在這種環境中，要滿足房客的需求將對投資者提出挑戰——他們不能僅僅是堅持現狀。該公司的聯合創始人兼首席分析師Walter Melanson表示，這些趨勢表明房地產市場發生了根本性變化。

共同生活

在災難性的公眾大火之前，We Work（眾創空間）通過利用共享經濟改變了商業地產所有者推動租金水平的方式，在傳統模式下，那些物業可能會被空置或無法實現為了維持盈利所需的租金上漲。

梅蘭森說，住宅業主現在也正在考慮以同樣的方式使用出租物業。

無論如何，大多數在城市居住的年輕人都希望有室友。通過為新一代的租房者提供他們所需要的東西——帶家具的公寓、更大的共享空間、免費清潔和無線網絡以及志趣相投的人的陪伴——房東可以按房租收取高價。這就有點像經營學生租房。

“整個想法是建立社區，它改變了過去錯誤的做法，從而使房東增加租金收入，而且它給租客提供了一個比自己原本承受範圍內條件更好的住所， ”梅蘭森說。

氣候變化影響新建築的銷售

不斷變化的環境標准迫使開發商改變其建築方式，這樣做只會在短期內增加成本。

梅蘭森認為這給新開發和新建築帶來了很大的壓力，與建築相關的手續正在變得越來越復雜，也越來越昂貴。

新產品的較高價格可能會抑制在建物業的銷售，但與此類資產相關的內在升值應確保在交付日期之前，投資者支付的價格款遠低於現行市價。

新建房屋成本上升

新產品成本的上漲和許多城市社區的建成狀況，迫使開發商逐漸遠離市中心。買家仍然想要新產品，但是在他們工作的地方和買得起的地方之間的距離正變得越來越難以接受。梅蘭森的預測是，如果購房者被迫居住在離他們實際想要的生活方式幾個小時車程的地方，那麼新房子在他們心中的價值會大打折扣。

他說：“我們所看到的是，因為市中心沒有地皮可以開發新項目，所以人們不得不在可承受的範圍內越住越遠。”

可能是這樣，但是在安大略省和不列顛哥倫比亞省這兩個人口激增的省份，可以肯定地說，如果能夠趕上房地產這班車，總會有人願意開車兩個小時去上班。在加拿大大西洋大多數城市的幾分鐘之內，仍有大量的建設空間。

家庭公寓

投資者通常認為，一個家庭感興趣的最小租賃房產是聯排別墅。梅蘭森表示，情況已不再如此，來自海外的新移民經常選擇公寓作為單個家庭負擔得起的，便捷的選擇。

“新移民者對房子的期望和你我不盡相同。”他解釋說：“ 我們想要擁有的這些空間，對於很多人從世界其他地方遷移而來的人來說沒有意義，因為在他們的國家沒有這樣的空間。”

請注意，投資者可根據需求在一居室和兩居室之間進行選擇。

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房價上漲

對於任何希望在蒙特利爾、多倫多、溫哥華和維多利亞等主要市場看到漲價放緩的人來說，這都是一個壞消息：需求增加將繼續推高房價。在2019年上半年，溫哥華和多倫多的房價持平是一個短暫的幻影。尋求價值的投資者將不得不把目光投向人口較少的城市。

“似乎每個人都想住在多倫多，”梅蘭森說。“而且，你我都無法阻止他們。在可預見的將來，我看不到任何可以改變這一事實的東西。”

PropertyGuys還預計埃德蒙頓和卡爾加里的房價將顯著上漲。基於最近的政府裁員和仍在打擊該省石油部門的不利因素，這一觀點有待商榷。

 

加拿大魁北克省華人地產顧問專欄全集

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澳洲房貸的法律暗礁，你都了解嗎？｜居外專欄

此文側重於分析海外投資者在申請海外貸款時應當留意的法律暗礁。希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。

1、識別和選擇有資質的貸款經紀人，必要時請律師審查《貸款合同》

2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。

總體而言，彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：

  1. 《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；
  2. 在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。

2、銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利

分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。

2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。

該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈。最終得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。

該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。

另外請注意，以下情況也是導致海外收入貸款可能被撤銷的原因：

  1. 個人收入達不到銀行貸款申請要求
  2. 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
  3. 雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
  4. 雇主單位資質達不到銀行申請要求
  5. 房屋內部面積在45平米以下
  6. 中國信用記錄不良等

3、預先批准不同於預獲資格，更不同於《貸款合同》的簽署

預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified)，更不同於《貸款合同》的簽署。

一種普遍的解讀是，預獲資格(Pre-qualified)指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准(Pre-approval)，說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。

因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格(Pre-qualified)與預先批准(Pre-approval)兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。

此外，無論您是獲得預獲資格(Pre-qualified)還是預先批准(Pre-approval)，兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。

4、彙率波動及其影響

在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，提及到以下風險：

  1. 還款幣種限制及其影響；
  2. 貸款利率波動及其影響；
  3. 彙率波動及其影響（占說明近50%篇幅）。

若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。

極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，彙率波動將無疑成為很大的貸款影響因素之一。

舉個例子：（引用《說明》官方情景分析）

若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。

假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：

a) 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；

b) 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為4774.15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。

5、行政處罰或刑事罪名

通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。

在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。

然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。

倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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新加坡創新與企業家移民提供什麼優勢？｜居外專欄

不久之前，英國對於各類移民項目進行了調整和優化，一個全新的類別Innovator將替代現有企業家移民（從政府當局來看，這個企業家計劃幾乎對於英國的經濟幾乎沒有貢獻）。其中把創新（申請人要有真實的，原創的商業計劃，符合未來或者現行的市場需求，並且/或者帶來競爭優勢）放在三大評估標准之一。無獨有偶，在整理了許多國家關於投資於商業的計劃後，我發現英國並不是唯一將創新概念融入到企業家移民的。

在亞洲的花園國家——新加坡，政府也將研究（Research），創新（Innovation），創業（Enterprise）放在了五年科技計劃（5-year S&T Plans）裡。在新加坡經濟發展局（EDB）和聯系新加坡（contactsingapore）的網站上，都可以找到於此配套的商業投資簽證介紹創業入境准證（EntrePass）。

更為巧合的是，這個簽證的投資起點也選擇了較低的5萬新加坡元，同時該項目的商業計劃書審核部門並不是像全球商業投資者計劃（GIP）一樣，由聯系新加坡來負責，而是由新加坡生產力與創新局（SPRING）來綜合評估。

新加坡投資移民計劃在成立之初經過幾年的快速發展，成為了最受中國超高淨值人群的歡迎，但在2011年之後，出現了大量的拒簽案例，讓國內的移民行業機構和中國申請者“措手不及”。之後這個計劃在中國市場基本處於“停滯階段”，幾乎“無人問津”，甚至於有一些被“拒簽”的申請者開玩笑，“新加坡真的是高攀不起，你再有錢也沒用。”

縱觀近五年的中國移民市場，美洲，歐洲，大洋洲各類投資移民計劃都是“你方唱罷我登場”，新加坡“悄悄”的淡出中國移民市場。

從去年新加坡核准的永久居民數來看，這一類申請占了絕大多數的比例。但我認為真正可以適合中國企業家應該是創業入境准證，既將家庭移居到新加坡，何不將自己的企業和新加坡的優勢產業做一個鏈接呢？我相信這個項目將在未來，發揮它獨特的優勢：

  • 申請投資金額合理（5萬新幣起，甚至都用不了個人購彙額度）；
  • 流程簡單，過程透明；
  • 風險可控（投資款可根據企業需求自行支配）；
  • 配偶和孩子都可以申請親屬准證；

 

海外移民及全球資產配置專家陸琦專欄全集

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1月多倫多房屋銷售大漲15.4%｜居外專欄

根據多倫多地產局（TRREB）最新發布的房屋市場報告，在2020年1月，通過TRREB的MLS系統銷售的房屋為4,581套，與2019年1月相比增長了15.4％。在初步的季節性調整後，銷售額與去年同期相比增長了4.8％。

可以看出從今年1月延續了去年12月份良好的勢頭，銷售數量強勁增長，而新上市和已在市場上的房屋數量持續下降。與一年前相比，市場條件趨緊導致房屋售價的增長更為強勁。穩定的人口增長，低失業率和低借貸成本繼續為所有主要市場領域的買家之間的激烈競爭提供支持。

與2019年1月相比，MLS（多重放盤服務系統）復合基准價格上漲了8.7％，這是該基准自2017年10月以來的最高年度增長率。公寓市場領域在MLS價格增長方面繼續保持領先地位，並且帶動了整個大多地區房屋價格的增長，所有房屋類型的價格均上漲了7％以上。而位於多倫多市中心位置的的獨立屋和公寓，1月份的平均銷售價格更是上漲了12.3％之多。

2020年1月的價格增長與2019年1月相比的主要區別在於低層市場，尤其是獨立式住宅。在過去的一年中，房屋的走勢發生了很大改變。顯然，由於OSFI（加拿大金融機構監管辦公室）壓力測試而處於觀望狀態的許多買家正在重新進入市場，從而推動了獨立市場的非常強勁的同比增長。從現在強勁的銷售狀況和目前有限的市場供應來看，這將促使大多地區房屋價格繼續以飛快速度上漲。

GTA (大多倫多) 西部地區具體情況

皮爾區（Peel Region）在2020年1月總共有1,005 套房屋售出，總價值達到了788,261,288 加元，平均價格為784,340 加元，中位價格為730,000加元。並且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的55%，平均價格983,300加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。

細分到各個城市，密西沙加（Mississauga）和布蘭普頓（Brampton）仍為房屋買賣的主戰場，其中密西沙加市獨立屋共成交127套，均價1,187,718加元，新上市獨立屋284套；布蘭普頓市獨立屋共成交278套，均價870,970加元，新上市獨立屋410套。在公寓銷量方面可看出兩城市差別，密西沙加市1月共成交164套，均價539,788加元，新上市公寓231套；布蘭普頓市公寓僅成交24套，均價8454,517加元，新上市獨立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月僅售出53套房屋，平均價格為989,163 加元。

荷頓區（Halton Region）在2020年1月總共有455 套房屋售出，平均價格為931,782 加元，並且在1月份新增了809套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的70.6%，平均價格1,138,306加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。至於荷頓區的公寓市場，由於大部分的公寓都為新建和正在建設當中，所以成交量並沒有很高，一月市場上新增84套公寓。

細分到各個城市，奧克維爾（Oakville）是整個荷頓區房屋買賣的中心位置，占整個荷頓區房屋交易總額的46.6%，平均價格為1,104,796 加元。伯靈頓（Burlington），荷頓山（Halton Hills）和米爾頓（Milton）雖在成交量和均價等方面與奧克維爾無法匹及，但總體來說勢頭良好，價格穩步增長。

結合1月份多倫多地產局（Treb）給出的數據可以看出，整個大多地區西部（皮爾區和荷頓區）總體上還是延續了去年年底的上漲勢頭，不管是成交量和價格都在穩步提升當中。1月作為每年房屋成交的淡季，這些地區能取得這樣的成績實屬不易，同時也印證了目前房市正在逐漸走出低谷的預測。結合加拿大地產局和其他的資料分析，整個加拿大的房地產都在逐漸走出寒冬。

多倫多作為安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首當其衝，將在這場房屋漲幅的大戰中打響頭一槍。目前像密西沙加和奧克維爾這些熱門地區的價格還並沒有出現瘋狂的漲幅，但已經有了一定的趨勢，一些高質量的房屋已經需要搶offer才有機會入手。盡管暫時不會恢復到2016，2017年那種瘋狂的市場，但仍將是多倫多和加拿大房地產行業的一針強心劑。大部分的買家和投資者已不再持續觀望，慢慢湧入了目前的投資市場。

可以預見，今年多倫多房地產行業的春天將來的更早，更快，也將持續的更久!

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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投資澳洲房產為什麼要年度報稅？｜居外專欄

眾所周知，澳大利亞的房產在全世界都是受投資者所青睞的，不光光是因為其穩定的投資環境，土地的永久產權，還有近30年房價年平均增長率超6%，公寓房年出租高達3-5%的回報率（悉尼和墨爾本地區）。但是很多海外人士並不知道在澳洲出租房屋每年還需要對出租收入做稅務申報，申報的截至日期是下個財政年的10月31日。

澳洲的財政年是從7月1日到下一年的6月30日。比如說，澳洲2019財政年度是從2018年7月1日開始，到2019年6月30日結束，2019財政年的稅務申報截止日期是2019年的10月31日。稅法規定，每年的稅務申報，每遲28天，懲罰金將增加210澳幣，直到最高值1050澳幣。

另外，如果後來發現稅務申報的結果是需要應稅的話，還會有懲罰性的利息需要支付，該利息是應稅金額從應繳之日起按照8-12%左右（近10年）的復利計算。經過一段時間的積累，利息也是很可觀的。

除了因為懲罰金和利息外，還有最重要要報稅的原因是積累稅務損失，用來抵消將來的增值稅。我們具體來看一下。在澳洲的出租房物業，尤其是新的公寓房，每年申報稅務的結果很多是稅務損失。

出租房的稅務申報基本計算公式是，房租相關收入減去所有房租相關的支出。由於新房前幾年的折舊率比較高，再加上貸款利息，物業，水等雜費，房租的收入往往是小於支出的，因此每年的稅務申報可以積累稅務上的損失。而且，每年的損失可以累加，用來抵消將來出售房屋的增值部分。

目前，海外人士在出售房屋時，只要房價超過75萬澳幣，買家將扣除房價的12.5%作為增值稅預扣稅上繳給稅局。因為是預扣稅，真正的增值稅是在出售房屋的財政年做稅務申報時計算出實際應繳增值稅，再同預扣稅進行多退少補，具體的計算，我們在之前的【澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士】文章中提及過。

換句話說，如果你不做稅務申報的話，多年的稅務損失可能就白白浪費了，結果是無法退回或減少被預扣的房價的12.5%的增值稅；外加上，稅局可能強加的懲罰金，這可是一筆不少的損失啊。因此我們說，投資物業的稅務申報是非常有必要的，即使澳洲稅局從來沒有催促過你，那是因為你將來很可能會支付超額的稅。

除了以上提及的房租收入稅務申報外，在2017年5月9日後投資澳洲住宅物業的海外人士每個空置年還需要做空置稅申報，具體細節可以參考我之前的文章【投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅】。此外，目前多數州對海外人士每年征收了地稅附加稅，因各個州不一樣，起征點和征稅率都不一樣，比如，新南威爾士州對海外人士名下的物業征收2%的地稅附加稅，起征點從第一塊錢開始。

如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。

 

澳洲注冊會計師劉炳輝專欄全集

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定制海島生活：寧靜的塞舌爾群島｜居外專欄

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塞舌爾群島是坐落印度洋上的一個群島國家，這裡有數不清的海灘、珊瑚礁和自然保護區。馬埃島是塞舌爾最大的島，位於群島東北部。

塞舌爾對國際買家來說極具吸引力，因為塞舌爾群島國對入境沒有簽證要求。該國的各個島嶼通過位於馬埃島的塞舌爾國際機場形成緊密聯系。從此地飛往歐洲、非洲、亞洲和澳大利亞的航班包括塞舌爾航空公司、法國航空公司、阿聯酋航空公司和阿提哈德航空公司等。這些島嶼因擁有現代化基礎設施、先進的通訊條件和發達的航空線路，而成為令人向往的居住和度假居目的地。塞舌爾全年氣候穩定，溫度保持在24度至32度之間，不會發生台風、地震和活火山爆發事件。

連劍橋公爵和公爵夫人也選擇來塞舌爾群島度蜜月。喬治·克魯尼和阿邁勒·克魯尼也曾前往塞舌爾島度蜜月。其他社會名流包括貝克漢姆夫婦、莉茲·赫利、比爾·蓋茨和布拉德·皮特等。矗立在馬埃島群山之中的是一座皇家宮殿，占地66英畝，這是特別為阿布扎比的埃米爾、阿拉伯聯合酋長國的統治者阿勒納哈揚酋長（Sheikh Khalifa Bin Zayed Al Nahyan)建造的。

當地經濟

塞舌爾得益於穩定的政治環境以及當地漁業和旅游業的持續發展，其經濟表現非常強勁。該國2018年的GDP增速為3.6%。2018年該國游客數量達到361,844名（超過其居住人口的3.5倍），比2017年增長了3%。該國的房地產市場繼續欣欣向榮，大多數來自歐洲、南非、中東、中國和俄羅斯的買家都青睞這裡的獨特性、隱私性和安全性及其自然美景。

自然環境

塞舌爾群島擁有幾座國家公園和自然保護區，是數以百計的罕見原生動植物物種來賴以生存的家園，包括兩個聯合國教科文組織認定的世界遺產：阿爾達布拉環礁（Aldabra Atoll），這是世界上最大的珊瑚環礁，以及五月谷自然保護區（Vallee de Mai），其被譽為伊甸園，以海椰子樹和香草蘭花而聞名。塞舌爾是世界上第一個在債券市場籌集資金以保護海豚和其他海洋生物的國家，世界銀行和威爾士親王環境基金會也參與了這項交易。該國發行了一只十年期的“藍色債券”（blue bond）以保護海豚和其他海洋生物，一共籌集了1500萬英鎊。

此地新近開發了一系列高端定制住宅——皇家棕櫚住宅區（Royal Palm Residences），位於馬埃島東部海岸線的黃金地段。皇家棕櫚住宅區坐落在位於Belle Vue, La Misere的兩側有緩坡的山坡高原上，可俯瞰維多利亞島和其他內島的美景。該住宅物業毗鄰薩拉茲國家公園，可飽覽令人印像深刻的印度洋全景與幾個遙遠的島嶼景觀。

這一系列中有兩處住宅對外發售，每一處住宅均設計成獨立的標志性物業，以不同的建築風格重新定義了奢華的概念。

薩拉茲別墅（Villa Salazi）建於山坡上，利用周圍景觀進行合理布局，將建築和自然之間的邊界進行模糊處理，整體結構中以大塊花崗岩巨石和植被為特色。所用建築材料包括硬木、木瓦屋頂、有歷史年代感的銅制屋頂和當地的石頭，反映了熱帶環境風情。

從該住宅中的各個角度皆可欣賞馬埃島東部海岸線及更遠處的壯麗風景，可遠眺至倒映於碧綠海水中的島嶼。該住宅有一座主別墅，加上一系列獨立的私人臥室樓閣，還有一座看上去與大海相連的50米長的無邊際游泳池。該別墅四周有一個寬闊的陽台環繞著，為每個房間創造了陰涼的室外乘涼區。

設計師融合使用了傳統風格、豐富的飾面、精湛工藝和簡約的現代元素。每間獨立的臥室均為豪華裝修，布置了精美家具，彰顯出真正的經典品味。第2間別墅總面積為29,400平方英尺，占地面積為73,879平方英尺。這棟房產為度假村風格，其別致的涼亭布局使之成為可招待多個家庭的完美度假之選。該住宅有6間客房，其中3間配有獨立游泳池。從地勢較高的前庭草坪上可俯視印度洋和內島景觀，據說其亮點包括擁有該國最長的游泳池。

帕拉迪奧別墅（Villa Palladio）是一座華美的府邸，運用了新古典帕拉第奧式風格，聳立於一處顯眼且拔高的地段，可縱觀壯闊的山巒海景，在周圍的一派野生天然景觀中非常鮮明奪目。所用材料以意大利風格為靈感——包括大理石、雪白的牆壁與極具質感的熱帶硬木。這棟醒目的建築給人層次豐富、優雅別致的感覺，采光出色，空間寬敞，舒適宜人，背靠壯麗、波光粼粼的藍色海景，而且重點是還擁有一座令人驚艷的無邊際游泳池。該別墅擁有6間臥室，還設有帶家庭影院、水療室、吧台/游戲室的娛樂活動區。第3間別墅總面積為37,000平方英尺，占地面積為49,000平方英尺。

別墅買家有資格獲得最多6名家人的居留許可證。

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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走訪安大略省學區：密西沙加市Sheridan社區｜居外專欄

加拿大安大略省米西沙加市內南北走向延伸至安大略湖的Mississauga Rd周邊是遠近聞名的豪宅聚集地，即使有兩旁的蒼勁大樹的遮掩，小路兩邊延伸開的住宅還是掩飾不住豪氣的外觀。繁茂的綠化，和曲徑通幽感的小路讓人們每每經過這裡都會有與世隔絕的自然感受。

Hwy 403以南的Mississauga Rd貫穿3個區塊分別由北向南為：Erin Mills、Sheridan和Lorne Park。Lorne Park一直一來都以“好社區”和“豪宅區”為人們所熟悉， Erin Mills也因為其Erin Mills Town Centre的繁榮和它飛速的發展受到越來越多的關注，而對於Sheridan區這個名字很多人卻並不了解。

整個Sheridan區西起Winston Churchill Blvd、東至Credit River這條貫穿Mississauga的小溪，北至Dundas St E、南邊和Lorne Park社區以QEW為界，讓每個前來這裡的人們都被這裡的景色和每一棟獨特風格的超級豪宅所震撼。

每每駛入這裡，都有無限的奮鬥衝動，幻想能使自己的家人住上如此氣派的房子，並且希望心中蠢蠢欲動的念頭在以後的日子裡能夠成真。整個區域中Doulton Dr和Indian Rd是公認的超級豪宅區域，一經比較在這裡就連兩三百萬的房屋都會覺得不入眼了，200萬的房子和周邊動不動就快上千萬的房子一較量就顯得掉了不少檔次。這片區域家庭的平均收入接近整個密西沙加市平均家庭收入的4倍，為35萬。

當然，這裡的居民普遍文化程度高，一半以上都有大學本科文憑，受過良好教育的人們又在各自領域發光發熱，經過不懈奮鬥後才能得到如此豐厚的收入。另外，這裡65%的白領比例比較密西沙加所有居民比例高出不少，接近2.5倍之多，而這裡沒有藍領工作者。和我們腦海中成功人士的形像相符，這裡已婚中老年人居多，45歲以上的人占了幾乎45%，沒有時間的推擠、經驗的積累是難以成為真正的成功人士。

關於房產，這裡99%都是獨立屋，只有極個別的半獨立，想要在這看到公寓和聯排房屋是完全不可能的。這裡的房屋規格都比較大，平均房間數量達到10以上， 比密西沙加市平均的6個房屋數量要多出不少，關鍵是每家面積都非常大，因此房屋數量和面積都要多很多。根據數據顯示，這裡的平均出租價格為零，也就是沒有人在這裡出租自己的房產。

想必也是，這麼闊氣的房屋自己花了如此高價才能據為己有，一定也有實力自己養護能夠負擔起高地稅和維護費，也應該不想別人不愛惜它吧。其實來到這裡您並不能特別清楚的看到這些高檔的房屋，因為它們大多都躲在參天大樹之後，您只能從裝飾非凡的大門鐵欄外透過樹與樹之間的間隙，隱隱約約看到裡面跨度非常大的房屋和修剪整齊的花園，但即使只是這樣您都還是能感受到它散發的魅力。

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總體來說，豪宅最基本都要具備以下特點：

  • 占地面積大
  • 環境宜人，依山傍水那就最好了
  • 環形車道，能停的車輛數10個以上的車位都不為過
  • 房屋綠化面積大，參天大樹、開闊草坪更要有噴泉和雕塑藝術相襯
  • 游泳池必不可少
  • 臥室數量5個為最少
  • 寧靜的校區，鬧中取靜
  • 私密性好，開闊且沒有擁擠的感覺
  • 設計要與眾不同，個性特色和高檔氣派一樣都不能少

有經濟實力的人們，千萬不要錯過這裡的這些豪宅，這裡的房屋質量都是一流的，因此自住投資都是好選擇。上好的地理環境和優美的社區風景，再加上每棟房屋特有的建築風格都讓住在這裡的人們有世外桃源的脫凡感受。當下不斷升值的地皮價格讓擁有豪宅不僅能獲得房屋回報，更多的是能夠得到寸土寸金的豐厚升值前景。相信每個人都想擁有如此這般的家，不僅是殷實經濟實力的像征也是成功人生的認證，即使現在還遙不可及，相信通過努力總有一天能離它們更接近。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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蒙特利爾1月房市數據：公寓銷售價量均大幅增長｜居外專欄

魁北克房地產經紀人專業協會（QPAREB）發布了2020年1月份蒙特利爾房地產市場數據。總體而言，2020年1月共完成3,429套住宅銷售，比去年同期增長16％。此外，這是蒙特利爾地區連續第59個月的住宅銷售持續增長。

按地理區域銷售

與去年1月相比，蒙特利爾島內銷售額增長顯著，增長了18％；南岸增漲為10％;北岸銷售額增長了17％；Laval地區增長幅度最大，為37%。

按物業類別劃分

  • 在整個蒙特利爾CMA，公寓的交易量相比去年大幅上升，為23%。
  • 別墅住宅的交易量保持漲幅趨勢，為8%。
  • Plex投資物業增幅非常顯著，銷售額增長了36％。

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價格

所有三類房產價格均持續上漲。

  • 整個CMA的別墅住宅中位數價格為353,000加元，同比增長12％。
  • 公寓的中位數價格上漲11％，達到275,000加元。
  • Plex的價格上漲11％，達到570,000加元。

待售物業數量

在10月份，Centris系統上有15,073個活躍住宅，比去年同期減少了28％。公寓的的活躍住宅數量為5,013，與去年同期相比下幅十分明顯，減少了36%。別墅住宅的活躍住宅數量為8,409，同比減少21％。而Plex的活躍住宅數量為1,589，同比減少30％。

 

加拿大魁北克省華人地產顧問專欄全集

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多倫多房地產新年戰情室：趨勢、窪地、漲幅、展望｜居外專欄

歡迎來到2020新年戰情室…

今天Daisy黃嵐要向各位彙報的是一年一度的彙總分析和展望，這對我們建立投資自住買賣的參照坐標系至關重要。我們把展望留到最後，先把時間軸拉回兩年前，Daisy黃嵐曾於2017年底預測“綜合均價將回歸25年基礎線，並繼續平穩成長”。事實證明這條基礎線和當初的判斷是准確的，大家可以從下圖看到近兩年來，大多倫多的房產均價自2017年底回歸基礎線以來，就一直圍繞基礎線穩步上升，而且加拿大自自由黨連任後繼續其鼓勵吸納移民的政策，這樣的平穩上升趨勢沒有理由改變。

  • 大多倫多地區2019年綜合均價 $ 819,319，同比上升4%
  • 大多倫多地區2019年獨立屋均價 $ 1,016,776，同比上升1%
  • 多倫多及臨近城市2019年公寓Condo均價 $ 587,959，同比上升7%

再來看看均價戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

  1. King——老牌大地塊豪華獨立屋地區
  2. Richmond Hill——學區普遍較好，華人喜歡
  3. Oakville——學區好，近安大略湖，西人較多，族裔比例較均勻

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動，依舊是中城區三大傳統豪宅區C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑馬徑Bridle Path）

值得注意的是，以上無論是綜合均價、獨立屋均價、還是Condo均價的三甲排名和去年的排名相比，順序和名次沒有任何變化。這也說明好的地區自有它的價值積澱，在正常健康的市場上，各個地區房價相對高低都有規律可循。

我們再來看看漲幅戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價漲幅及三甲】

密市去年的均價漲幅拔得頭籌，其次是多倫多西區和多倫多東區，Daisy黃嵐認為原因是這幾個地區房價前幾年漲幅不大，特別是多倫多西區和密市，華裔比例相對不大，如今位列漲幅三甲也是市場基本面真實綜合需求的體現。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價漲幅及三甲】

大多地區市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德裡之稱的Brampton，取得漲幅三甲。由此可以看出房價偏低的區域的獨立屋還是受到許多成家有小孩家庭的剛性需求的影響，在去年一年上升較快。

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價漲幅及三甲】

Condo的話，我們僅將範圍縮小到多倫多及鄰近的城市，再遠的話Condo的升值保值能力和抗風險水平都和市區有不小差距。我們看到多倫多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(東02)區，排在了前三位。這和市中心價格高企的外溢效應有關，許多西人由於受本身財力和貸款限制的影響，不得不選擇相對偏一點位置的Condo，而且這幾個區的價格上漲也和去年有不少新房入市拉高了街區內的均價有關。而且如果這區域成交量不大，那均價就很容易被拉高，因此看著會覺得漲幅很突兀（例如Condo價格漲幅榜第一的W07區，2019整一年的Condo成交量也就區區33套），正因為如此，Daisy黃嵐想要提醒投資者不要被某幾個成交量較小的區域的漲幅給蒙蔽了，如果投資這裡的話要有更大的價格起伏的心裡准備和更長的出售時間的心裡准備。

Daisy黃嵐的結論和預測

大多地區2020年樓市將進入板塊各自發展的態勢。從基本面來說，加拿大由於特魯多政府的連任，5年100萬新移民的寬松移民政策不會改變，再加上大多地區是加拿大的經濟引擎，吸引了大量的新移民和留學生。人口的大量流入保證了大多地區房產的長期看漲。微觀層面，由於加拿大貸款方面的壓力測試並未解除。所以大多數工薪階層能夠得到批准的貸款，可能只能承擔100萬左右價格的房產。所以，DAISY 黃嵐認為，大多地區2020年樓市各個價值區間的房產，將不會出現一刀切的均衡發展。

剛需的要求再加上獨立屋2年的回調，2020年度將會推高120萬以內別墅的剛需價格門檻，DAISY 黃嵐預測這一板塊2020年將會有一波上升。公寓已經連續上漲3年，2020年仍將保持溫和上漲，但購入的地點及性價比將考驗買家的智慧（歡迎和Daisy個案討論）。而對於200萬以上的豪宅，由於貸款比較嚴格，過去3年，這個價位的別墅性價比已經非常高了，如果買家有雄厚的資金，從長遠投資角度，2020年將是非常好的撿漏機會。

如有有關大多地區房產，您還有什麼需咨詢或者交流的，歡迎聯系Daisy黃嵐團隊。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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2020倫敦房地產專家預測：誰是贏家？｜居外專欄

自保守黨於去年12月贏得大選以來，許多人都對2020年英國倫敦房地產市場信心滿滿，認為價格和交易量激增是必然前景。

保守黨打破了英國脫歐僵局無疑給房產中介提供了很大的信心，但背後的另一原因是由傑裡米·科賓（Jeremy Corbyn）領導的工黨未能在大選中獲勝。大多數房產業內人士相信，一旦工黨執政，將會為英國高端地產市場帶來巨大的影響，尤其是稅收改革和修改房東法律。

2020年英國房價上漲是大勢所趨。第一太平戴維斯（Savills）預計今年將增長1％；咨詢公司Strutt＆Parker認為會有4%的增長。而房產公司Black Brick的卡米拉·戴爾（Camilla Dell）則認為這些預測過於保守。她覺得倫敦高端地產價格在2020年很可能會上升10％。

戴爾表示賣家的態度對市場走勢十分關鍵，“他們對英國房產更加有信心，就更容易促成交易並推動市場穩步回暖。” 不久前，中國房地產大亨張松橋斥資逾2億英鎊在騎士橋（Knightsbridge）的購置豪宅，也側面證明了倫敦高端地產市場正在復蘇。這一交易在幾年的價格下跌和低迷後，給許多正在觀望的賣家帶去了希望。

如果這些預測是正確的，那麼哪類買家將從倫敦房地產市場的飆升中受益？未來12個月又會發生什麼？就此，英國《金融時報》邀請了幾位資深專家為大家解答。

萊坊（Knight Frank）全球研究主管利亞姆·貝利（Liam Bailey）說：“這樣的大型交易標志著大選改變了市場命運。”他表示，去年12月，萊坊在倫敦市中心黃金地段的成交總量是自2014年4月市場走低以來第二高的月份。這無疑佐證了倫敦市場回升的潛力。

據Benham and Reeves的董事馬克·馮·格倫德爾（Marc von Grundherr）說，在過去短短的四周內，有超過200位客戶表示有意購買倫敦的房產。客人們不僅是看好高質量的倫敦房產，而且還看重其未來的升值潛力。

第一太平戴維斯（Savills）數據顯示，倫敦市中心黃金地段的平均價格自2014年達到頂峰以來已經下跌了約21％。再考慮到彙率因素，如今的美元買家與五年前相比，等於獲得了38％的折扣，而且可能將會很快獲得更多收益。近期數據顯示，英國11月經濟收縮幅度超出預期，這給英格蘭銀行施加了降低利率的壓力，海外買家近期很可能會有低價抄底的機會，尤其是美元買家。

居外誠意推薦：倫敦布萊克法爾一號（One Blackfriars）

布萊克法爾一號緊鄰泰晤士河岸，擁有倫敦最核心的地理位置，其建築設計更是令人贊嘆不已，猶如一座精美的雕塑，為倫敦增添一道最靚麗的風景線。項目的位置無與倫比，步行可至倫敦商業、法律、文化、金融和大學中心。

產權期限：999年
項目地址：1-16 Blackfriars Road, London, SE1 9PB
最近交通：Blackfriars Station(Trains), Southwark Station (Jubilee Line)
物業服務：24小時超五星酒店式高端物業管理
配套設施：私人會所、健身俱樂部、游泳池、健身房、理療室、電影院
推薦戶型：兩居室
結構：開放式廚房客廳， 臥室， 衛生間，儲藏室，空中花園式陽台
面積：117.5平 贈送8.7平的陽台
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英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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