Category: Special Investment Column

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如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。

那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。

政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。

如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。

州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。

雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。

以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

托倫斯土地登記的十大步驟

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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2020年亨利護照指數最新出爐｜居外專欄

英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。

亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。

亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。

在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。

2020年亨利護照指數 具體的排名情況

2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。

該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。

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悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”

而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。

護照指數與什麼因素相關？

一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。

根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：

  • 簽證自由與各種經濟自由指標之間，存在著密切的正相關關系；
  • 簽證自由與政治和人類自由指數之間，也存在顯著的正相關關系。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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新加坡投資移民新政出台 招引全球頂級富豪精英｜居外專欄

“壕”上天際的投資居留計劃出現了——新加坡全球商業投資計劃新政出台。在全球投資移民市場競爭加劇的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一個“重磅”炸彈，全面提升投資移民標准，將引進申請者直接定位在了全球頂級富豪人群。為何這麼說呢，我們可以從該計劃實施部門官方網站提供的信息中找到原因：

從申請條件來看，更是將富豪人群進行了精准定位：

資深企業主：通俗的說就是已經成功完成財富積累的“創一代”，例如：海底撈餐飲股份有限公司董事長張勇。

下一代企業主：這還不是簡單的“富二代”哦，是已經完成企業交棒，並擁有實權的財富主要傳承人，比如：新希望六和董事長劉暢。

快速增長型企業創始人，名副其實精英中的精英，是被全球資本追捧的“新貴一族”。代表人物臉書創始人扎克伯格。

家族理財辦公室負責人，為專業金融投資者設計的申請管道，類似之前由新加坡金融管理局設置的金融投資者計劃，該計劃實施初期申請標准為500萬新幣。隨著申請量激增之後，調整到了1000萬新幣，最終該計劃被終止。

兩此次調整中，對於申請人和附屬申請者的文件沒有大的變化，但從第二部分申請人公司業務與商業計劃書部分進行了細化。

為了避免在企業和資產構成的文件中出現“造假”行為，也將評估機構進行了明確規定，例如：在中國注冊的公司須由中國注冊會計師協會所發布的《2018年會計事務所綜合評價前百家信息》前50家中的一家會計事務所進行審計：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

這裡也需要提醒申請者的是，新加坡的永久居民身份和我們理解的“綠卡”還是有很大區別的。哪怕您已經滿足了上述申請標准，並也符合相關的投資要求，千萬要注意未來的續簽問題。當你辦理完所有永久居民手續後，就會獲得永久居民身份證和五年期有效再入境許可證（REP）。

盡管平時幾乎用不到再入境許可證，但其中的關鍵就出在這個許可證上，該准證可讓永久居民在新加坡境外時保留他們的永久居留權，並且是有期限的。

通俗的說，如果你不定期住在新加坡時，一旦這張許可證過期或失效，你的永久居留權也會出現問題。

從根本上解決問題的辦法又會讓來自中國的申請者陷入“兩難”，原因很簡單，中國和新加坡都不承認雙重國籍，想徹底不用再為續簽“頭疼”的辦法只有申請加入新加坡國籍。

 

海外移民及全球資產配置專家陸琦專欄全集

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（上）｜居外專欄

Royal LePage建議聯邦政府，如果在2020年進行貸款變革，需要采用區域方法進行抵押壓力測試。

根據2020年1月9日最新發布的Royal LePage 房屋價格調查報告，加拿大的房屋價格在2019年第四季度同比增長2.2％，達到了648,544加元。與2019年第三季度相似，可以看到潛在的購買者正在陸續回歸房地產市場。在2019年上半年，由於貸款政策的改變，大部分買家一直處在觀望之中。

Royal LePage 總裁兼首席執行官Phil Soper 表示：“自十年前經濟大蕭條以來，我們已經成功地應對了全國房地產市場的首次重大調整。” 盡管在2018-19年度經濟衰退期間，買賣房屋的數量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋價格卻保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列顛哥倫比亞省（British Columbia）經歷了一次個位數的小幅下降。但需要指出的是，這些地區的房屋在2017年外國買家政策和2018年陸續出台的貸款增長之前，經歷了大幅度的上漲，導致房屋本身估值過高。而且價格的波動與這些地區經歷了近年來最嚴重的物價上漲有很大關聯。同時，像溫哥華等地也受到了石油和天然氣行業低迷的影響。

Soper 說：“聯邦政府已經暗示，2020年貸款壓力測試機制可能會發生變化。” 之前的貸款政策暫時迫使買家們遠離了加拿大各地的房地產市場。在大多數情況下，買家已經進行了自我調整，主要體現在考慮不同的戶型和價格區間，這也導致了近幾年公寓市場的火爆。但是當有些家庭在追求擁有自己的夢想房屋時，貸款利率的漲幅仍然是一個重大障礙，這也不得不讓一些購房者望而卻步。” 隨後 Soper 補充說，在全國的不同地區，貸款等政策對於房地產市場的影響截然不同。在一些本身房價並不高，需求量不大的城市，幾乎看不到貸款政策對當地居民的影響。

Soper 說：“我們相信政府高層的決策者具有必要的經驗，可以修改該法案，以滿足當今加拿大廣大購房者的現實需求 – 我們擁有截然不同的經濟體，並需要以此為依據來擴展住房政策的需求。”

Royal LePage 國家房屋價格綜合指數是根據全國64個最大房地產市場的所有權威數據編制而成的。按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比上漲2.3％至761,817加元，而平層房屋的中位數價格則微升0.7％至537,622加元。分析的數據包含了二手房和新建房屋的交易，這些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整個加拿大，公寓仍然是增漲速度最快的住房類型，中位價格同比上漲3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多倫多地區的公寓中位數價格同比上漲7.8％，至565,919加元，大蒙特利爾地區的公寓中位數價格同比上漲4.4％，至338,148加元。然而，全國價格上漲被大溫哥華房地產市場的同比下降所抵消，該地區公寓的中位數價格下降了3.4％，至645,607加元。在全國範圍內，公寓市場近年來價格大幅上漲之後，隨著獨立屋和公寓價格之間差距的縮小，獨立屋目前看來更具吸引力。尤其是對於那些尋找更多空間居住正處於家庭成員逐步增長的千禧一代來說，這使得房地產市場的天平逐漸傾斜回獨立屋，而非公寓。

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同時結合2019年12月時發布的Royal LePage 市場調查報告，經過分析和預測，在沒有新的住房政策變化，加拿大經濟狀況穩定的前提下，加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％，達到669,800加元。如果政府確實出台貸款相關的政策（如降息），那將繼續引發房地產市場的強勢，漲幅程度將遠遠大於所預測的3.2%這個數字。

在下一周的文章當中，將分別分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。各地受加拿大貸款的影響也各不相同。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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遠走巴哈馬 開啟海島生活｜居外專欄

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沙灘潔白如雪、綠松石色的水域波光粼粼，巴哈馬一直以來都是一個奢華旅游的目的地。現在，隨著政府加大在環保方面的投入，游客們發現巴哈馬的設施變得更加環保，讓人可以更加安心地享受這裡的舒適生活了。

如果您現在還沒決定旅行目的地，陽光明媚的海岸不失為一個明智的選擇，相信您屆時將獲得前所未有的度假體驗。我們正處於旅游的“文藝復興時期”：熱愛探索世界又想躲避喧囂的游客正在尋找原汁原味的、可持續的且別具一格的目的地，簡言之，這些地區可以提供一些您在其他地方找不到的東西。定義“奢華”的因素一直在變化，最新的“奢華”定義似乎引入了脫離互聯網的概念，即游客們擁有這樣一次機會：沉浸在當地的環境中，獲得隱私保障，享受天堂般的氛圍，無論這種體驗持續的時間有多麼短暫。

面對度假生活的這種演變，有一些目的地做好了格外充分的准備，巴哈馬就是其中之一。在擁擠的海灘、拿騷及大巴哈馬的大型度假勝地以外的地區，有著700多座幾乎從未開發過的島嶼，它們被統稱為外島（Out Islands）。對於熱愛加勒比海島嶼生活的人們來說，這些充滿原始特色的小島成為了新的寵兒，其受歡迎程度簡直前所未見。在過去的一年裡，前往這些島嶼的游客猛增了14.9%。長島聖喬治港（Port St George in Long Island）是一個可自我維持的開發項目，它有望保護該地區的自然美景。近期，該項目已成為該地區的首個豪華生態工程海濱目的地，並登上了多家媒體的頭條新聞。

長島是巴哈馬最原始、開發程度最低的島嶼之一，並因其純淨的海岸線、嶙峋的石灰岩峭壁、清幽的沙灘和理想的位置而廣為人知。就在這裡，Star Resort Group集團計劃代表業主——PSG Limited有限公司啟動了聖喬治港項目，其項目資金預算為5億美元。這個綜合用途社區將跨越2.25英裡的長島海岸線，4200英尺的埃克蘇馬海峽（Exuma Sound）海岸線，以及2000英尺的大西洋海岸線，其總面積高達882英畝。

由於開發商將把生態工程和未來適用性的有機融入，該度假村將成為後續豪華旅游目的地開發項目的範例。此項目還將把巴哈馬人民和當地文化納入考慮。開發商StarPort Resorts Inc.公司總裁杜安·格倫瑟（Duane Gerenser）表示，與其他“幽僻豪華度假村的開發項目相比，這一決策顯得非同尋常”。

StarPort Resorts公司副總裁詹姆斯·莫斯（James Moss）評論道：“對於有意體驗真正的巴哈馬風情、享受奢華環境並使用現代設施的群體來說，聖喬治港的綜合用途項目是一大福音。該項目將包括多套豪華住宅，設有640個泊位的碼頭，多家高端五星級酒店，以及18洞高爾夫球場和網球學院等為這類群體量身定制的便利設施。”PSG碼頭位於一片長達一英裡長的弧形海岸上，其規模可以實現更好的防風效果，使船只全年都能停靠在碼頭上，而這在本特定區域中是相當罕見的。該碼頭還將提供全面碼頭服務，如海關、移民咨詢、加油、用品和餐具供應等。最後，碼頭將成為供住戶、度假游客和巴哈馬當地人活動的繁華鄉村中心。

PSG碼頭的面積只占全島的1%，它可以為那些想與周圍環境建立聯系並欣賞島上自然奇觀的人們提供真實的體驗。此外，PSG碼頭還將擁有可幾乎完全脫離電網運行的獨特優勢，並計劃通過產生比可再生能源的所需能量更多的能量，實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。

莫斯補充道：“除了最大程度地實現可持續性目標外，StarPort Resorts Inc.公司正與Studio Hillier推進合作，以便切實履行社會責任。我們將與巴哈馬當地人合作以開展業務，利用便利設施，並與游客和住戶進行互動。項目的規劃將融合巴哈馬傳統設計與現代前沿技術，為所有人創造一段沉浸式的經歷。我們將迎來一個激動人心的時期。”

外島替代方案

阿巴科（Abaco）

阿巴科島以其豐富的珊瑚礁和適合駕駛游艇的環境而聞名。該島嶼計劃建設一個耗資5.8億美元的活躍住宅旅游社區，包括一座五星級住宅度假村和碼頭。在項目推進過程中，政府將對桑迪角簡易機場（Sandy Point airstrip）進行翻修。該項目還涉及桑迪角渡輪碼頭的再開發建設，以及南阿巴科皇後大道的擴建工程。

拉吉德島（Ragged Island）

拉吉德島（Ragged Island）是一座主要由海灘組成、面積僅為9平方英裡的小島。巴哈馬政府已經宣布了一項計劃：配合使用太陽能和可持續淨水系統，將這片島嶼改造成巴哈馬第一智能島。

南伊柳塞拉（South Eleuthera）

迪士尼最近宣布計劃在巴哈馬開發第二家迪士尼樂園，現已購置土地並與巴哈馬政府簽訂了開發協議。巴哈馬總理休伯特·明尼斯（Hubert Minnis）在一份聲明中指出，該項目將“促進群島的發展”，從而向擴大該國經濟、為當地人提供經濟機會的計劃提供了支持。

生態優勢

  • 聖喬治港碼頭即將通過藍旗（Blue Flag）生態認證。通過認證後，聖喬治港碼頭將成為巴哈馬首批獲得這份生態證書的碼頭之一。
  • 作為有史以來的第一個生態工程豪華目的地，PSG計劃實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。
  • 整個項目的基礎設施，包括每棟建築都將整合可持續設施。
  • 該計劃呼吁人們架設微電網，以及由可再生能源驅動的分散化供電系統。例如，將利用某些設備將捕獲太陽能並將其儲存於每一座建築中，從而實現完全脫離電網的目標。
  • 人們還將把雨水收集到蓄水池中，並利用反滲透脫鹽技術來保障清潔淡水的供應。
  • 政府不鼓勵在物業中使用一次性塑料，而汽車也將受到限制。有關部門還將建立一個專門處理食品垃圾的系統，從而減少多余的廢棄物，並為有機水培農場提供新鮮堆肥。

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）｜居外專欄

文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麼，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。

1、歷史上持續的低利率導致貸款成本降低，刺激的購房需求的上升

從2017年7月份開始，加拿大中央銀行連續幾次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，該利率水平達到1.75%；與此同時，加拿大中央銀行對申請貸款的壓力測試利率也從2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。過去一年內，因為市場對加拿大經濟前景並不看好，在2019年夏天，加拿大的政府債券收益率出現倒掛，5年政府債券利率下跌，因此，加拿大中央銀行一改過去曾預測要提高利率的態度為保持現有基准利率不變的政策，同時，房貸利率實際又下降到2017年年初的水平；加拿大中央銀行也將申請房貸的壓力測試利率從原來的5.34%降低到5.19%，實際上放松了申請房屋貸款的要求。

目前，加拿大中央銀行的隔夜基准利率為1.75%。雖然比2017年上半年提高了125個基點；但是，與歷史上的記錄相比，目前的利率水平仍然處於較低水平。要知道在2007年，加拿大中央銀行的隔夜基准利率已經提高到超過4%的水平；那麼，一般購房者從銀行所獲得房貸利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央銀行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件後，加拿大中央銀行的隔夜利率最低僅為2%。所以說，目前1.75%的利率水平仍然是歷史上比較低的利率水平。這樣，購房者從銀行所獲得的5年固定利率目前可以達到2.60%左右的低水平。

根據目前許多經濟研究機構的預測，因為並不看好2020年加拿大經濟增長前景，所以，在2020年加拿大中央銀行還有可能降低利率；利率水平可能會降低到1.25%的水平。這實際上更刺激了購房者的需求；並推動房屋價格的上漲。

2、外來人口的急劇增長導致了對房屋需求的增加

2016年，加拿大自由黨在聯邦大選中獲勝以後，就宣布在接著的三年內增加移民人口100萬。實際上，這幾年加拿大的新增移民人口已經超過了每年33萬的目標。與此同時，加拿大又大量吸收國際留學生。據統計，2016年國際留學生總數為24萬人（加拿大統計局數據），到了2018年年底這一數字增加了到57萬人，增幅超過一倍。國際留學生的來源國家主要是印度和中國大陸。這些新增人口都對房屋有需求。

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3、渥太華經濟穩定和人口快速增長刺激對房屋的需求

作為加拿大的首都，渥太華在過去十多年中人口增長很快。在2011年的人口普查中，該城市的人口比2006年增長了8.8%，超過了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增長水平。在2016年的人口普查中，渥太華的人口繼續快速增長，增速為5.9%。大渥太華地區（包括相鄰渥太華河的魁省部分）的人口已經超過一百萬，成為加拿大第四大城市地區。其中，華人社區增長速度更是驚人。根據2011年加拿大的人口普查，從2006年到2011年，華人社區人口以17%的速度增長。這種外來人口的增長勢頭，刺激著對房屋需求的增長。加之華人有對擁有房屋的情節和對房屋投資的偏好；這種市場情緒更是推動了對房屋的需求增長。

與加拿大全國或者安省全省相比，渥太華的就業率比較高，收入比較穩定。在2019年12月，加拿大全國的失業率為5.6%，安省失業率在5.8%左右，而渥太華的失業率在5%以下。作為加拿大的首都和硅谷所在地，渥太華的就業主要分布在政府服務和高新技術兩大行業。這兩大行業在自由黨執政以後，職員的工資收入高，也穩定。這極大地刺激了對房屋投資的需求。特別是對華人社區來說，很多人都從事於IT，或相關行業。即使就業於政府服務業，也從事於IT行業。因為該職業對語言要求低，而對數學或邏輯編程要求高。這正好適合大多數華人的性格。

4、大多倫多地區為年輕人和新移民提供了更多的就業機會，促使對房屋需求的繼續增長

多倫多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年輕人和新移民所向往的城市。2016年人口普查數據顯示，多倫多人口為接近3百萬，大多倫多地區(CMA)的人口為580萬；2016年大多倫多的人口比2011年增長6.8%；這超過了同期全加拿大人口平均增長速度，也超過了同期全安省人口平均增長速度。這種人口快速增長勢頭增加了對房屋的需求；進而導致房價的快速上漲。對於投資者而言，看到這種快速上漲的房價，更加劇了投資購房的需求。由此導致房價的循環上漲。在2020年，這種趨勢仍然持續下去。

5、聯邦政府給首次購房者提供的優惠政策將刺激對房屋的需求

面對不斷上漲的房地產市場，為了幫助年輕人能夠盡快擁有自己的房屋，加拿大聯邦政府推出了為首次購房者提供資金自助的政策。該政策包括兩項主要內容：一是，擴大首次購房者從其注冊退休賬戶中提取資金的額度；把原來每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府與購房者共享購房首付資金比例，減輕購房者的籌湊首付資金的壓力。政府給首次購房者可以提供5%-到10%的共享資金比例；（關於這兩項政策的具體內容請詳見前文《加拿大首次購房者的財務緩解福音》）從此，也可以看出來，加拿大聯邦政府一方面似乎在收緊對房地產市場貸款的政策（如實施申請貸款的壓力測試），另一方面，又在適度放松關於購房的有關貸款需求政策。這兩手實際上所要實現的目標是既要收緊房地產市場，壓縮房產泡沫，但又不能采用過緊的政策而導致泡沫破裂。加拿大房地產市場泡沫的破裂將對所有的利益相關方面臨很大的打擊，特別是對金融業更是如此。

過去二十年來，加拿大經濟已經被房地產市場所綁架。房地產市場已經成為加拿大經濟增長的一個引擎。政府和金融機構在極力控制該引擎的速度。但是，面對日益不斷上漲的房價，無論是投資者還是夢想擁有自己房屋的購房者，都希望盡快購買的房屋；這樣，才能獲得投資價值的增長，這樣才能從賬面上節省更多的資金。這種需求意識刺激加拿大房屋繼續上漲。

6、外國人和國際留學生仍然可以獲得購房貸款

在加拿大的非大多倫多和非大溫哥華地區，外國人購買房屋並不需要繳納外國購房稅。外國人，包括國際留學生，只要能夠提供35%或40%的首付資金，並能提供在母國的工作收入證明，也可以從加拿大的金融機構（銀行）申請到房屋貸款。面對不斷上漲房產市場，在加拿大讀書期間，若能同時購買到屬於自己的房產，也被認為是一種很值得的投資選擇。對於資金實力比較豐厚的家庭來說，這種明智的舉措將成更多人的選擇。

雖然從總體來看，無論美國、加拿大、歐洲，還是中國，2020年的經濟表現並不會很理想：英國要執意脫歐，美國把目前中東局勢搞得越加緊張等等，這些因素造就了2020年的經濟形勢並不會很樂觀。但是，人們在現有的收入格局下，對房屋投資需求還將繼續增加。這主要是由於從2008年“金融海嘯”以來，全球各大中央銀行持續“放水”和低利率政策的效果。低利率導致資產價格上漲；全球主要大城市房價上漲就成為必然。當然，中國和加拿大都不例外。

（本文僅作為一般知識信息，不作為任何投資決策或經濟決策的依據。關於投資房地產或房屋貸款事宜，請聯系有關專業人士）

 

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低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）｜居外專欄

回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。例如，在多倫多地區的獨立房屋比2018年上漲19.5%；渥太華地區的非公寓類住宅房屋的價格上漲了8.9%；該地區2019年12月份的同類房產的價格同比上漲了10.3%；事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。

根據加拿大地產協會的統計數據，2019年10月份大溫哥華地區、大多倫多地區、靠近大多倫多地區的大瀑布地區、渥太華地區的房價以及蒙特利爾地區的房價在五年期間上漲了25%到57%（請見下表）。但對於加拿大潛在的購房者來說，上漲的房價正在吞噬其擁有自己房產的夢想。以2019年10月的MLS系統內的平均房價指數與以前相比，以下為加拿大幾個主要城市：

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從2010年開始，全球主要經濟研究機構就警告加拿大政府管理部門，警惕房產市場泡沫的破裂；而且過去十年來，這種呼聲就沒有停止過。2016年開始，加拿大聯邦政府開始收緊了金融機構提供房貸的政策，例如，縮短房貸的分攤年限，實施貸款壓力測試；安省對圍繞在大多倫多地區購房的外國購房者實施外國人購房稅，等等；盡管如此，除了大溫哥華地區和大多倫多地區的房市以外，加拿大的房屋價格的上漲步伐並沒有停止，而且像渥太華和蒙特利爾地區房價上漲速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的債務與收入相比已經達到170%，這是全球少有的最高水平。世界銀行、國際貨幣基金組織和經濟合作組織一再警告市場，注意加拿大的房產泡沫。但是，購房者或者投資客對此警告毫不在意，繼續熱衷在幾個主要城市進行房地產投資。

如果用加拿大的房產價格上漲幅度與經濟增長率相比，那麼，也能看出來，過去十年來加拿大房產價格上漲的非正常性，或者說明顯有泡沫。例如，過去十年來，加拿大的房屋平均價格上漲幅度在6%以上，而同期加拿大的經濟增長速度僅僅保持在2%到3%左右；而一些比較特殊的城市，其房價的上漲幅度已經是數倍於其經濟增長速度。

盡管各方都認識到加拿大的房產市場具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全國地產協會、一些主要城市的地產協會和加拿大的幾大商業銀行的研究機構都認為2020年加拿大的房地產市場仍將是賣方市場；與需求相比，加拿大房市的供給仍然短缺，房價仍將保持強勁的增長勢頭。

（本文有關信息僅作為一般知識性介紹，不作為任何經濟決策的依據。關於房屋貸款的有關事宜，請聯系房屋貸款專業人士）

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加拿大豐業銀行：央行可能降息 利好樓市｜居外專欄

時光飛逝，一轉眼已經來到2020年。相信大家對新的一年都有各種各樣的展望，有人希望工作順利，有人希望身體健康，還有的人希望的就是家裡的房子能漲漲漲！還別說，在經歷了這幾年房市的低迷之後，2020年真有可能是房價飛漲的一年。而這一消息正是來自於這一條預測：

據BNN Bloomberg的報道，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House 近期在一次采訪中表示，根據他的分析，他認為加拿大央行在今年上半年將會有兩次降息，每次應該在25個百分點。原因是他認為加拿大目前的經濟狀況與之前央行的經濟政策報告相距甚遠，目前加拿大的經濟支撐不住如此高的貸款利率，如不降息很可能影響到加拿大經濟體系的穩定性。根據2019年第四季度的報告，央行預測經濟增長率為1.3%，與目前跟蹤的數據0.13%相差的不是一星半點。

加拿大央行從2018年10月以來一直將利率維持在1.75%。央行行長波洛茲（Stephen Poloz）已經確定將於今年（2020年）任期結束後卸任。由於美國聯儲局和全球多間央行早前已紛紛實施減息以刺激經濟增長，所以如果他在離職前做出降息的舉動，也並不是不可能的事情。

圖片來源：Toronto Star

不過，目前加拿大在財務穩健方面最大的擔憂仍是各個家庭負債已經過高，借貸已經是在快速增長。所以一旦央行確認降息，將會導致各家各戶貸款繼續增加，在現有已經入不敷出的基礎上繼續增加負擔。這將成為加拿大經濟穩定的重大隱患。

盡管存在這些問題，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House認為目前仍有降息的余地，可以以此幫助商家融資，並刺激商業領域的經濟增長。但同時他也指出。即使降息也將是央行推出的短期政策，主要是為了刺激商業，帶動加拿大的經濟發展。同時，政府會持續壓力測試，並以此推出最符合現有經濟形勢的降息方案。

圖片來源：Bloomberg

綜上所述，加拿大央行新一輪的降息已然是箭在弦上，很有可能發生。但是具體時間和降息的方案還未可知。唯一可以預見的就是，降息對於房地產行業帶來的巨大影響。由於低利率的存在，將會有大量買家湧入市場，市場也將向賣方需求。這也將是對於持續低迷的房地產市場的一針強心劑。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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中澳兩國相關購房法律的比較與簡析｜居外專欄

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關註了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批準，這應當是行動計劃中的第一步！

本文將通過在布裏斯班的一個真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。

在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，準備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批準為合同生效條件“的條款。

結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。作為一個律師，個人認為有必要定期對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。

結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。

同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。

在此，個人建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2020日本房產投資良機：細數東京在建中的地鐵房｜居外專欄

地鐵一響，黃金萬兩。距離地鐵近的房子始終是各國房地產投資中一個繞不開的話題。無論是買房自住還是買房投資，地鐵房都無疑是最便利且最省心的選擇之一。

日本，被稱為生活在鐵道上的國家。1965年，著名的高速鐵路“新干線”建成之後，促使沿線區域的人口和活動發生顯著變化，新干線附近的土地價格在開通之後增加了67%。足以可見，地鐵能夠促使沿線房地產業的蓬勃發展。在日本買房的投資者們，必定十分關注地鐵線路的規劃。

對於那些已經建好並且正式開通的地鐵站來說，其實周邊房屋的價格大多都趨於穩定了，地鐵預期價格早已體現在了房價上。真正讓地鐵房升值的是：地鐵規劃、地鐵開建、地鐵通車這三步，房價會因此漲三波。

通常來講，交通線的新增和新車站的開通會帶來沿線人口和就業率的上升，從而帶來租賃需求的增加，周邊地區的生活便利性和市場價值也將隨之上升。

相信很多朋友都知道了，日本將於2020年奧運會開幕前在山手線增添一個新的車站——高輪ゲートウェイ（高輪GATEWAY站）。此次新車站的設立是山手線時隔半個世紀再次增加新站。新站位於品川站和田町站之間，品川站以北900米處，在東京赫赫有名的富人區港區。

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在山手線和港區的雙重效應之下，這個地段有多矜貴，很多嗅覺靈敏的企業已經做出了反應。比如裝修、展覽龍頭企業“丹青社”，富士通集團旗下的富士通Systems East，微軟日本及尼康公司等等，它們分別自澀谷區、千代田區遷往品川。

與此同時，高輪GATEWAY站周圍還將建造五座大型建築物。自宣布建設高輪GATEWAY站以來，這裡的市值便已大幅上漲。

那麼，2020年東京有哪些車站即將開建、開通？新的一年裡東京地鐵線路將發生哪些變化呢？

虎之門之丘（新站）

除了預定在山手線開通的高輪GATEWAY站外，日本還計劃在東京都港區再開設一個新站。

2020年春季，東京地鐵日比谷線·霞關站和神谷町站之間的新站“虎ノ門ヒルズ駅”計劃開通。位於1號國道和環裝2號國道的交叉點附近。

這一站最初被稱為“虎ノ門新駅”，但於2018年12月5日被命名為“虎ノ門ヒルズ駅”。最終竣工時間是2022年。這一站與山手線新站一樣，同屬於富人區港區，開通備受矚目。

銀座線澀谷站新站舍

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東京地鐵銀座線於1927年12月（昭和2年）開通銀座至淺草寺路段，是日本最初的地鐵，也由此成為了亞洲最早擁有地鐵的城市。線路全長14.3公裡，是日本首條連接19個車站的地鐵。當時的口號和廣告語是“東洋唯一地鐵”。

銀座線澀谷站雖每天約有22萬人次使用，不過從1938年投入運營以來便未曾實施過大規模改擴建工程，既無自動扶梯也未配置公共衛生間。

新站舍移建工程伴隨著周邊再開發，已於2009年啟動，預計明日將投入使用。據悉，現站台位於東急百貨店3層，新站台將向東移動130米左右，架在JR澀谷站東口廣場與明治大道上空，寬度從現在的6米增加至12米。

隨著地鐵、教育、商業、醫療、產業等利好資源的不斷落地，各地地鐵新站勢必將迎來更好的發展，而新站周邊的房屋性價比也將更高。

 

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