Category: Special Investment Column

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香港地產業無懼困難 積極創新 共創新天地｜居外專欄

最近中國香港地產代理監管局公布，向每名代理提供500港元的進修資助，但實際資助的用途，並沒有任何限制。換句話，是向每名代理派錢500港元。

回想2003年，代理監管局也因應沙士疾病傳播嚴重影響樓市交投，寬減持牌代理一半的牌費。今次武漢新肺炎，已正式登陸香港，代理的經營狀況已經進入水深火熱。情況跟沙士時期不相伯仲。

筆者知道市場上，不少小型代理過去半年生意大受影響，有些已經准備結業或進入半退休狀態，縮減人手或搬至樓上鋪經營，只保留牌照，方便有熟客關照時可以合法工作而已。大型代理也不見得很好景：中原地產剛宣布2019年全年全公司營業額174億港元，下跌8%，其中來自香港住宅的營業額為38億港元，比去年2018年的41億港元下跌7.4%；工商鋪則屬重災區，由2018年的8億港元下跌至2019年的5億港元，下跌幅度高達37.5%。令筆者感到奇怪的是今年並沒有宣布盈利數字，所以推測今年中原可能出現虧損。

除中原地產以外，再看一看另一大型代理美聯集團又如何？2019年的業績未公布，但翻看其過去5年（2014至2018年）的業績，合共有2.26億的盈利，平均每年只有4,500萬左右。以每年50億營業額的公司來說，只有1%的利潤率，可見只要市場成交一旦下跌，對其公司盈利將會造成嚴重影響。

反觀業務遍及全球及海外的中介機構，例如高力國際，其股價由2009年3月時的3美元，上升至最近2020年1月的81美元，上升27倍。

香港唯一上市的美聯集團，在2008年的股價高達13.46港元，下跌至最近2019年1月的1.07港元，下跌超過9成。

筆者已經多次提及，香港代理的經營模式浪費很多資源在不必要的地方，無助提升服務水平。龐大的租金是其中一項明顯例子。小型代理在缺乏資源下，難以自行開發數碼平台；大型代理則倚賴過往的古老的“人管人”的模式，缺乏大刀闊斧的改革勇氣！

除銷售渠道模式的守舊之外，不少代理也只慣於銷售本地物業，小型代理甚至局限於一個小區的物業。

市場上有個說法，大灣區物業每月都有近3,000個香港人購買，但只有不到三分之一是由香港代理交易完成的。其余2,000個單位都由內地的代理促成。大好機會，失之交臂，實屬可惜！

2020年，海外物業將會成為港人另一新寵兒。大家又准備好沒有？天大地大，市場更大。只要肯創新、肯改變、適應市場及客戶的需要，香港的物業代理業又會有新的一片天！大家加油！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲 （下） | 居外專欄

上期文章提到，在最新的市場調查報告裡，Royal LePage預測加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％。本期文章將分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。

大多倫多地區（GTA地區）

房屋供應嚴重不足，人口的增長和投資者對新一年房地產前景信心的增強繼續推動了大多倫多地區的房價上漲。在第四季度，該地區房屋的總價格同比增長4.8％，增至843,609加元。在同一時期，標准的雙層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別上漲4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓則上漲7.8％至565,919加元。
目前大多倫多地區正處在一個轉折點，我們可以看到房屋價格准備開始迅速上漲的跡像。該地區的房源供應非常少，但卻有越來越多的潛在買家試圖進入市場。

但同時大多倫多不同地區的房價增長差異很大。盡管有一些地區的價格目前保持平穩且價格增長健康，但包括市中心在內的許多地區在需求旺盛和房源明顯不足的情況下，升值速度有可能大幅上漲。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的價格有顯著上漲，其總價格分別同比增長9.7％和7.9％。多倫多市房屋的總價格也同比上漲了6.6％。

阿賈克斯（Ajax）和奧沙瓦（Oshawa）這兩個城市是僅有的總價格同比下降的兩個地區。阿賈克斯和奧沙瓦的房屋總價分別下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利爾地區

在2019年第四季度，大蒙特利爾地區房屋的總價格同比上漲6.3％至433,993加元，這是自2010年第四季度以來的最高升值幅度。高需求和低房源推動了雙層獨立屋和平層獨立屋的價格中位數分別上漲7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。該地區公寓的中位數價格同比增長4.4％至338,148加元，在第四季度調查的三種房地產類型中增幅最低。

從以往的數據來看，每年的第四季度是最不活躍的，但是直到今年年底，大蒙特利爾地區對於房屋的需求量一直保持在很高的位置上。競爭的加劇不僅減少了房源，而且改變了賣方的行為。賣方更有可能在找到下一個房屋後再選擇賣出當前房屋。在這一點上，急於出手的賣方正遭受與買方相同的挫敗感，幾乎沒有選擇余地。面對目前價格不斷上漲，並不急於套現的賣家普遍會選擇觀望的態度，這加劇了目前房源緊張的問題。

過去三年來大蒙特利爾地區房屋價格升值的上升趨勢是由於其地區穩定且良好的經濟表現，幫助推動了所有買家群體的需求增長。

對於一個競爭異常激烈的春季市場，我們目前可以說正處於“完美的風暴”中：貸款利率低；就業率也是健康的；市場上房源有限。而且，所有買家群體都很活躍，包括首次購房者，嬰兒潮一代，新移民和外國買家，大家都在躍躍欲試。

大溫哥華

與其他加拿大主要城市形成鮮明對比的大溫哥華地區的房價繼續保持同比下降的趨勢，但在第四季度已經開始顯示出市場正在復蘇的跡像。大溫哥華地區的房屋總價格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，該地區房屋總價格下降了5.2％。

按房屋類型劃分，大溫哥華地區標准兩層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別為$ 1,443,918和1,195,003加元較去年同期下降了4.7％（第三季度為-4.2％）和6.7％（第三季度為-7.6％），而該地區公寓的中位數價格則為645,607加元，同比下降3.4％（第三季度為-5.9％）。

銷售量增加，市場剩余房源減少。這是市場即將復蘇的好兆頭。在去年價格大幅下跌之後，我們很可能會再次看到溫哥華房屋價格的適度增長。對於大多數的普通買家而言，買家撿漏或者以低於普遍市場價格買入房屋的機會已經逐漸減少。但是在豪宅市場上還存在有低價入手的可能性。總體來看，大溫哥華地區的房地產市場在第四季度相當平衡。賣家能夠順利購買新房，然後在很短的時間內出售其現有物業。對於買賣雙方來說，都是一筆雙贏的買賣，同時對市場也是很大的刺激。

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渥太華

房源的不足和租賃市場的緊缺繼續給渥太華的房價帶來上漲壓力。渥太華房屋的總價格在2019年第四季度同比增長5.3％，達到493,947加元。雙層獨立屋的中位數價格同比增長4.4％至521,524加元，而平層獨立屋的中位數價格則強勁增長，同比增長10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位數價格同比增長2.1％至329,828加元。

從現有數據來看，渥太華的房地產市場到12月為止銷售情況良好。如果繼續保持這種需求超過供應的狀態，可以預見今年春天房價將進一步攀升。

可以說，由於渥太華強勁的本地經濟，加上良好的就業機會，吸引了其他地區的加拿大人遷居與此。這也是造成房屋價格上漲的主要原因。

卡爾加裡

盡管卡爾加裡房地產市場的復蘇步伐緩慢，但最新季度價格的趨勢卻令人鼓舞。2019年第四季度，卡爾加裡的房屋總價格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最後六個月中，卡爾加裡的房屋總價格與2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比下降1.0％至514,139元，而平層獨立屋的中位數價格同比下降4.1％至488,521加元。與此同時，公寓的中位數價格同比下降6.9％至265,488加元。

獨立屋和聯排別墅的銷售均有所改善，不過也造成了市場上房源的減少。近期購入房屋的買家，基本上享受到了低於市場預期的價格，尤其是在獨立屋方面最為明顯。同時市場上有大量的優質公寓物業，在價格不高的情況下，無需等待交房還幾乎不需要做太多維護，對於公寓買家和投資者也是一大利好消息。

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埃德蒙頓

埃德蒙頓的房價在第四季度相對持平。 埃德蒙頓的房屋總價格同比下降0.7％至379,426加元。 按住房類型細分，標准兩層獨立屋的中位數價格同比增長1.2％至435,426加元，公寓的中位數價格相對持平，增長0.3％至230,969加元。 同期，平層獨立屋的中位數價格同比下跌5.1％至361,943加元。

從這些數據中可以看出，埃德蒙頓的購房者基本已經適應了貸款壓力測試，賣方市場正在做出適當的妥協與讓步。買賣雙方對於目前的市場均感到滿意。可以預計的是，今年春季房屋銷售市場將出現小幅度的增長，但房價真正的漲幅將在2020年逐漸顯示出來。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋總價格在2019年第四季度保持相對平穩，同比下降0.6％至318,768加元。兩層獨立屋的中位數價格同比上漲0.4％至 336,353加元。平房的中位數價格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位數價格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房價正如買房者的信心一樣，正在逐步上漲。由於租房市場上房源過於緊張，掛牌出售的房屋比例與去年相比增加了將近一半。這就是春季需求增長時價格上漲的趨勢。

溫尼伯

溫尼伯的房價在第四季度強勁增長。該地區的房屋總價格同比上漲7.4％至321,346加元。在同一時期，平層獨立屋的中位數價格同比增長5.3％，公寓的中位數價格同比增長1.1％至306,293加元和232,875加元。標准兩層獨立屋的中位數價格同比上漲10.2％至353,536加元。

溫尼伯第四季度獨立屋市場的銷售量很高，而售價超過80萬加幣的房屋的銷售尤其活躍。盡管需求強勁，但目前市場上房源充足，可以為不同需求的買家都能提供符合他們要求的房屋。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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內地經濟有望轉好 香港樓市調整有限｜居外專欄

豬年香港樓市先高後低，最後都錄得 5 ％左右的升幅。踏入鼠年樓市又會如何？大部份市場評論都估計鼠年香港出現經濟衰退的機會非常大，失業率上升，自然會影響樓價！

筆者都相信 2020 年，香港的經濟不會太理想！但這只是影響樓價的眾多因素之一。房地產是對抗通漲的優質資產，價格受資金流動的影響可能更大！經濟差，全球央行繼續放水，資產市場每次的調整便成為入市的良機。何況，香港房地產長期都是供不應求，自然成為全球投資房地產的熱點！

受移民潮影響，部份中產物業（樓價在 3,000 萬至 5,000 萬之間），調整幅度可能較大，但大家不要忽略內地人口湧入香港的影響。

筆者估計，隨著移民潮增加，內地會放寬更多內地同胞入戶香港。筆者從來不擔心香港樓市的需求，問題是內地同胞的購買力究竟如何？這將會對香港房地產價格起決定性影響！

近年筆者接觸到不少從事深圳、中山、珠海的地產從業員，只要勤力及有上進心，月薪達 2 萬至 3 萬元並不困難。

在深圳、上海等大城市，高級行政人員的月薪已經跟得上香港的水平！內地經濟能繼續和平發展，人民生活水平便能繼續提升，香港的受益也會水漲船高！

中美貿易協議終於在1月15日順利簽署。中國雖然要增購 2,000 億美元美國產品，但中國能夠堅守自己底線。在談判過程中，展示了戰略上的自信及定力，維護了國家的尊嚴，並非一面倒受壓。

而且在貿易戰下，美國不斷向盟友施壓，被要求“站隊”的歐盟、日本都沒有盲目跟從。中國的進一步開放，與美國的閉關自守，形成強烈的對比。美國咄咄迫人，出爾反爾的氣焰，反而提升了中國在國際格局間的地位，這都是有利於中國長遠發展。

中國正處於歷史性的轉折點，中美貿易協議，提供了中國繼續和平“崛起”的土壤。中國好，香港好！如果香港樓市在鼠年真的出現調整的話，也將會繼續成為入市的良機！

 

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英國脫歐在即 中國香港買家入市｜居外專欄

最近，最令筆者留意的新聞是中渝置地主席張松橋家族，購買倫敦市中心，近Hyde Park附近的古老豪華大宅。金額達2.1億英鎊，應該打破倫敦住宅的最高紀錄。

翻查紀錄，中渝置地在2017年已經過有投資倫敦的商業大廈，金額也超過百億！對中渝置地來說，倫敦市場並不陌生，只是這次購入的是住宅，而非商廈。除了中渝置地之外，2018年，新世界地產及長江實業也不約而同，有投資倫敦的寫字樓，金額也是過百億的大額交易。其實，踏入2019年，香港商人投資倫敦也不少，包括李錦記家族、鋪王黎永滔、陳振彬家族、鷹君羅氏家族、永泰鄭氏家族、永光地產譚氏家族，建灝地產及爪哇控股等等，總金額超過400億港元！

其實，英國過去兩年受脫歐的不確定性影響，前景變得不明朗、經濟停滯不前，不少買家都采取觀望，香港買家卻對倫敦物業情有獨鐘。

自2016年，英國的樓價達至高峰，之後樓價出現輕微回調。根據測量師行的報告指出，隨著樓價及英鎊的下跌，香港買家用港幣去買房，過去一年就便宜了12%。如果與5年前相比，更加便宜了約30%。

如無意外，英國會在1月31日正式脫歐。當脫歐完成，前景反而清晰，投資英國物業又要回歸基本分析。

英國房屋供應，長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計，需求都在30萬間以上。長期的供應缺口，為價格提供穩健基礎！

當今發達國家，都存在針對海外人士置業的特別稅率。香港最高達30%；澳洲墨爾本也有 12%；加拿大溫哥華 20%。反而英國並未有此類稅項。對海外買家來說，絕對是機會難逢。

英國也是香港人升學的首選地區之一。買套房子供子女讀書之用，既可節省租金、之後又可收租，實在一舉多得。以往倫敦的優質地段，非常搶手，很少會在外地推銷。近兩年受脫歐影響，大家的選擇都比過往增加。如果認為倫敦的總價太高，也不妨考慮曼徹斯特（Manchester）。總價港幣300萬左右，租金可達5至6釐。不失為2020年海外置業的首選！

居外網推薦曼徹斯特新興街區皮卡迪利（Piccadilly）的31層住宅項目Oxygen，2臥2衛房價約¥291萬。（點擊圖片查看房源詳情）

 

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2020年日本房地產投資前景如何？｜居外專欄

為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。

2019年房地產投資市場走勢

首都圈新建公寓

根據日本房地產經濟研究所的調查結果顯示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的價格在5600萬日元~6500萬日元之間，10月時維持在5992萬日元的高水平，這個金額比去年同月上漲了0.97%。看起來是好事一樁。

但盡管首都圈新建公寓的價格一路高漲，新房的銷售量卻不盡人意。縱觀2019年全年來看，新建公寓的成交率從2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房數量為2007戶，比上月(2359戶)減少了14.9%，比去年同月（2845戶）減少29.5%。

對於日本房產投資者來說，筆者更推薦大家選擇二手房。除了新房價格上漲、銷售量下降以外，在新建公寓高水平價位持續的情況下，人們開始產生了過熱意識。再加上日本10月消費稅進一步增稅變為10%，的確也打擊了一部分投資者的購房意願。對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。

這裡也需要明確一點，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%。

舉個例子，如果我們購置的是一套大約418萬元人民幣的房屋，由於消費稅增加，投資金額會相差4萬人民幣左右。而這筆支出對比房屋持有階段的房價漲幅以及房租收益而言尚在可接受範圍。

居外網出售日本東京核心區代官山·惠比壽的高級二手公寓，兩室一廳，套內面積57.33㎡，房價約¥440萬。點擊查看房源詳情

首都圈二手公寓

與此相對，根據日本不動產研究所的數據顯示，在新建公寓價格高漲、成交減少、人口湧入的背景下，首都圈的二手公寓因價格適宜、存量更充足等優勢需求堅挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件數成為9,406件，比去年同期增長了8.3％，仍舊保持著較高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均價再次上升，與上個月相比上漲了0.4%，為3697萬日元。東京23區中古公寓均價為5609萬日元，東京都心六區均價與上個⽉月相比上漲0.3%，為8050萬⽇日元。

2020年房地產投資市場前景預測

總體來看，首都圈公寓均價處於合理上漲水平。2020年因首都圈新建公寓高價的影響，新建公寓的成交率可能會進一步下跌。但是二手公寓積極的銷售情況仍將帶動整體房地產市場的上漲。

由於奧運會的原因，2020年首都圈公寓價格在奧運結束後的短期內可能會出現持平或者微跌。奧運會只是一個外部刺激因素，絕不是唯一的判斷標准。

奧運會是短期的，為了迎接奧運的准備卻是長期的。公共基礎設施也隨之不斷完善，而完善程度直接影響著著該地區在國際市場上的競爭力、吸引力。盛大的賽事引來了人流量，那就需要足夠的觀光設施承載，再開發的新建項目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長期居住……當一個城市各方面發展都躋身國際大都市行列時，未來定會有越來越多的海內外人士置身於此。

而最影響土地價格、公寓價格的其實並非奧運因素，而是人口波動。根據東京都官網公布數據顯示，令和元年（2019年）11⽉1日，東京都的人口推算為13,953,744人。與前一個月相比，總人數增加了10,888人(+0.08%)。目前東京人口增加的主要貢獻區域是東京都23區，人口密度排名前5的區依次為：豐島區、荒川區、台東區、墨田區、新宿區。

日本的人口趨勢呈現出地方人口越來越向東京首都圈內集中的現像，首都圈內外國人人口增幅也很明顯。而東京都千代田區，中央區和港區這三個中心區，未來人口仍將持續大幅增加。作為日本當前唯⼀一保持人口淨流入的地區東京都，總人口增⻓是推動不動產市場良性發展的重要保障。這也是看好東京23區的重要原因之一。

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總而言之，隨著東京城市功能的不斷發展，人流、物品、金錢消費、文化、大型企業等會也越來越集中在東京，城市經濟規模必將擴大。結合往年的投資分析以及2020年的投資前景展望，推薦大家在日本進行不動產投資時，首要考慮東京。不論是地理位置、還是經濟規模、人口密度等各個方面，東京都占據著絕對優勢。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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如何在澳洲買地建房？澳洲土地登記的那些事兒｜居外專欄

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。

那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。

政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Cindy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求合理賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

2.1 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。

如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

2.2 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。

州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。

雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地
(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。

以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部
（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

托倫斯土地登記的十大步驟

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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2020年亨利護照指數最新出爐｜居外專欄

英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。

亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。

亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。

在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。

2020年亨利護照指數 具體的排名情況

2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。

該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。

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悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”

而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。

護照指數與什麼因素相關？

一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。

根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：

  • 簽證自由與各種經濟自由指標之間，存在著密切的正相關關系；
  • 簽證自由與政治和人類自由指數之間，也存在顯著的正相關關系。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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新加坡投資移民新政出台 招引全球頂級富豪精英｜居外專欄

“壕”上天際的投資居留計劃出現了——新加坡全球商業投資計劃新政出台。在全球投資移民市場競爭加劇的今天，新加坡在2020年伊始，又投下了一個“重磅”炸彈，全面提升投資移民標准，將引進申請者直接定位在了全球頂級富豪人群。為何這麼說呢，我們可以從該計劃實施部門官方網站提供的信息中找到原因：

從申請條件來看，更是將富豪人群進行了精准定位：

資深企業主：通俗的說就是已經成功完成財富積累的“創一代”，例如：海底撈餐飲股份有限公司董事長張勇。

下一代企業主：這還不是簡單的“富二代”哦，是已經完成企業交棒，並擁有實權的財富主要傳承人，比如：新希望六和董事長劉暢。

快速增長型企業創始人，名副其實精英中的精英，是被全球資本追捧的“新貴一族”。代表人物臉書創始人扎克伯格。

家族理財辦公室負責人，為專業金融投資者設計的申請管道，類似之前由新加坡金融管理局設置的金融投資者計劃，該計劃實施初期申請標准為500萬新幣。隨著申請量激增之後，調整到了1000萬新幣，最終該計劃被終止。

兩此次調整中，對於申請人和附屬申請者的文件沒有大的變化，但從第二部分申請人公司業務與商業計劃書部分進行了細化。

為了避免在企業和資產構成的文件中出現“造假”行為，也將評估機構進行了明確規定，例如：在中國注冊的公司須由中國注冊會計師協會所發布的《2018年會計事務所綜合評價前百家信息》前50家中的一家會計事務所進行審計：
http://www.cicpa.org.cn/BNIE/201806/W020180612523260007725.pdf。

這裡也需要提醒申請者的是，新加坡的永久居民身份和我們理解的“綠卡”還是有很大區別的。哪怕您已經滿足了上述申請標准，並也符合相關的投資要求，千萬要注意未來的續簽問題。當你辦理完所有永久居民手續後，就會獲得永久居民身份證和五年期有效再入境許可證（REP）。

盡管平時幾乎用不到再入境許可證，但其中的關鍵就出在這個許可證上，該准證可讓永久居民在新加坡境外時保留他們的永久居留權，並且是有期限的。

通俗的說，如果你不定期住在新加坡時，一旦這張許可證過期或失效，你的永久居留權也會出現問題。

從根本上解決問題的辦法又會讓來自中國的申請者陷入“兩難”，原因很簡單，中國和新加坡都不承認雙重國籍，想徹底不用再為續簽“頭疼”的辦法只有申請加入新加坡國籍。

 

海外移民及全球資產配置專家陸琦專欄全集

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（上）｜居外專欄

Royal LePage建議聯邦政府，如果在2020年進行貸款變革，需要采用區域方法進行抵押壓力測試。

根據2020年1月9日最新發布的Royal LePage 房屋價格調查報告，加拿大的房屋價格在2019年第四季度同比增長2.2％，達到了648,544加元。與2019年第三季度相似，可以看到潛在的購買者正在陸續回歸房地產市場。在2019年上半年，由於貸款政策的改變，大部分買家一直處在觀望之中。

Royal LePage 總裁兼首席執行官Phil Soper 表示：“自十年前經濟大蕭條以來，我們已經成功地應對了全國房地產市場的首次重大調整。” 盡管在2018-19年度經濟衰退期間，買賣房屋的數量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋價格卻保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列顛哥倫比亞省（British Columbia）經歷了一次個位數的小幅下降。但需要指出的是，這些地區的房屋在2017年外國買家政策和2018年陸續出台的貸款增長之前，經歷了大幅度的上漲，導致房屋本身估值過高。而且價格的波動與這些地區經歷了近年來最嚴重的物價上漲有很大關聯。同時，像溫哥華等地也受到了石油和天然氣行業低迷的影響。

Soper 說：“聯邦政府已經暗示，2020年貸款壓力測試機制可能會發生變化。” 之前的貸款政策暫時迫使買家們遠離了加拿大各地的房地產市場。在大多數情況下，買家已經進行了自我調整，主要體現在考慮不同的戶型和價格區間，這也導致了近幾年公寓市場的火爆。但是當有些家庭在追求擁有自己的夢想房屋時，貸款利率的漲幅仍然是一個重大障礙，這也不得不讓一些購房者望而卻步。” 隨後 Soper 補充說，在全國的不同地區，貸款等政策對於房地產市場的影響截然不同。在一些本身房價並不高，需求量不大的城市，幾乎看不到貸款政策對當地居民的影響。

Soper 說：“我們相信政府高層的決策者具有必要的經驗，可以修改該法案，以滿足當今加拿大廣大購房者的現實需求 – 我們擁有截然不同的經濟體，並需要以此為依據來擴展住房政策的需求。”

Royal LePage 國家房屋價格綜合指數是根據全國64個最大房地產市場的所有權威數據編制而成的。按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比上漲2.3％至761,817加元，而平層房屋的中位數價格則微升0.7％至537,622加元。分析的數據包含了二手房和新建房屋的交易，這些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整個加拿大，公寓仍然是增漲速度最快的住房類型，中位價格同比上漲3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多倫多地區的公寓中位數價格同比上漲7.8％，至565,919加元，大蒙特利爾地區的公寓中位數價格同比上漲4.4％，至338,148加元。然而，全國價格上漲被大溫哥華房地產市場的同比下降所抵消，該地區公寓的中位數價格下降了3.4％，至645,607加元。在全國範圍內，公寓市場近年來價格大幅上漲之後，隨著獨立屋和公寓價格之間差距的縮小，獨立屋目前看來更具吸引力。尤其是對於那些尋找更多空間居住正處於家庭成員逐步增長的千禧一代來說，這使得房地產市場的天平逐漸傾斜回獨立屋，而非公寓。

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同時結合2019年12月時發布的Royal LePage 市場調查報告，經過分析和預測，在沒有新的住房政策變化，加拿大經濟狀況穩定的前提下，加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％，達到669,800加元。如果政府確實出台貸款相關的政策（如降息），那將繼續引發房地產市場的強勢，漲幅程度將遠遠大於所預測的3.2%這個數字。

在下一周的文章當中，將分別分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。各地受加拿大貸款的影響也各不相同。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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遠走巴哈馬 開啟海島生活｜居外專欄

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沙灘潔白如雪、綠松石色的水域波光粼粼，巴哈馬一直以來都是一個奢華旅游的目的地。現在，隨著政府加大在環保方面的投入，游客們發現巴哈馬的設施變得更加環保，讓人可以更加安心地享受這裡的舒適生活了。

如果您現在還沒決定旅行目的地，陽光明媚的海岸不失為一個明智的選擇，相信您屆時將獲得前所未有的度假體驗。我們正處於旅游的“文藝復興時期”：熱愛探索世界又想躲避喧囂的游客正在尋找原汁原味的、可持續的且別具一格的目的地，簡言之，這些地區可以提供一些您在其他地方找不到的東西。定義“奢華”的因素一直在變化，最新的“奢華”定義似乎引入了脫離互聯網的概念，即游客們擁有這樣一次機會：沉浸在當地的環境中，獲得隱私保障，享受天堂般的氛圍，無論這種體驗持續的時間有多麼短暫。

面對度假生活的這種演變，有一些目的地做好了格外充分的准備，巴哈馬就是其中之一。在擁擠的海灘、拿騷及大巴哈馬的大型度假勝地以外的地區，有著700多座幾乎從未開發過的島嶼，它們被統稱為外島（Out Islands）。對於熱愛加勒比海島嶼生活的人們來說，這些充滿原始特色的小島成為了新的寵兒，其受歡迎程度簡直前所未見。在過去的一年裡，前往這些島嶼的游客猛增了14.9%。長島聖喬治港（Port St George in Long Island）是一個可自我維持的開發項目，它有望保護該地區的自然美景。近期，該項目已成為該地區的首個豪華生態工程海濱目的地，並登上了多家媒體的頭條新聞。

長島是巴哈馬最原始、開發程度最低的島嶼之一，並因其純淨的海岸線、嶙峋的石灰岩峭壁、清幽的沙灘和理想的位置而廣為人知。就在這裡，Star Resort Group集團計劃代表業主——PSG Limited有限公司啟動了聖喬治港項目，其項目資金預算為5億美元。這個綜合用途社區將跨越2.25英裡的長島海岸線，4200英尺的埃克蘇馬海峽（Exuma Sound）海岸線，以及2000英尺的大西洋海岸線，其總面積高達882英畝。

由於開發商將把生態工程和未來適用性的有機融入，該度假村將成為後續豪華旅游目的地開發項目的範例。此項目還將把巴哈馬人民和當地文化納入考慮。開發商StarPort Resorts Inc.公司總裁杜安·格倫瑟（Duane Gerenser）表示，與其他“幽僻豪華度假村的開發項目相比，這一決策顯得非同尋常”。

StarPort Resorts公司副總裁詹姆斯·莫斯（James Moss）評論道：“對於有意體驗真正的巴哈馬風情、享受奢華環境並使用現代設施的群體來說，聖喬治港的綜合用途項目是一大福音。該項目將包括多套豪華住宅，設有640個泊位的碼頭，多家高端五星級酒店，以及18洞高爾夫球場和網球學院等為這類群體量身定制的便利設施。”PSG碼頭位於一片長達一英裡長的弧形海岸上，其規模可以實現更好的防風效果，使船只全年都能停靠在碼頭上，而這在本特定區域中是相當罕見的。該碼頭還將提供全面碼頭服務，如海關、移民咨詢、加油、用品和餐具供應等。最後，碼頭將成為供住戶、度假游客和巴哈馬當地人活動的繁華鄉村中心。

PSG碼頭的面積只占全島的1%，它可以為那些想與周圍環境建立聯系並欣賞島上自然奇觀的人們提供真實的體驗。此外，PSG碼頭還將擁有可幾乎完全脫離電網運行的獨特優勢，並計劃通過產生比可再生能源的所需能量更多的能量，實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。

莫斯補充道：“除了最大程度地實現可持續性目標外，StarPort Resorts Inc.公司正與Studio Hillier推進合作，以便切實履行社會責任。我們將與巴哈馬當地人合作以開展業務，利用便利設施，並與游客和住戶進行互動。項目的規劃將融合巴哈馬傳統設計與現代前沿技術，為所有人創造一段沉浸式的經歷。我們將迎來一個激動人心的時期。”

外島替代方案

阿巴科（Abaco）

阿巴科島以其豐富的珊瑚礁和適合駕駛游艇的環境而聞名。該島嶼計劃建設一個耗資5.8億美元的活躍住宅旅游社區，包括一座五星級住宅度假村和碼頭。在項目推進過程中，政府將對桑迪角簡易機場（Sandy Point airstrip）進行翻修。該項目還涉及桑迪角渡輪碼頭的再開發建設，以及南阿巴科皇後大道的擴建工程。

拉吉德島（Ragged Island）

拉吉德島（Ragged Island）是一座主要由海灘組成、面積僅為9平方英裡的小島。巴哈馬政府已經宣布了一項計劃：配合使用太陽能和可持續淨水系統，將這片島嶼改造成巴哈馬第一智能島。

南伊柳塞拉（South Eleuthera）

迪士尼最近宣布計劃在巴哈馬開發第二家迪士尼樂園，現已購置土地並與巴哈馬政府簽訂了開發協議。巴哈馬總理休伯特·明尼斯（Hubert Minnis）在一份聲明中指出，該項目將“促進群島的發展”，從而向擴大該國經濟、為當地人提供經濟機會的計劃提供了支持。

生態優勢

  • 聖喬治港碼頭即將通過藍旗（Blue Flag）生態認證。通過認證後，聖喬治港碼頭將成為巴哈馬首批獲得這份生態證書的碼頭之一。
  • 作為有史以來的第一個生態工程豪華目的地，PSG計劃實現零能耗、零水耗以及零廢棄物的“可持續三大目標”。
  • 整個項目的基礎設施，包括每棟建築都將整合可持續設施。
  • 該計劃呼吁人們架設微電網，以及由可再生能源驅動的分散化供電系統。例如，將利用某些設備將捕獲太陽能並將其儲存於每一座建築中，從而實現完全脫離電網的目標。
  • 人們還將把雨水收集到蓄水池中，並利用反滲透脫鹽技術來保障清潔淡水的供應。
  • 政府不鼓勵在物業中使用一次性塑料，而汽車也將受到限制。有關部門還將建立一個專門處理食品垃圾的系統，從而減少多余的廢棄物，並為有機水培農場提供新鮮堆肥。

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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