Category: Special Investment Column

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2020希腊將會發生什麼？｜居外專欄

2019年，希腊的房子，尤其是雅典內城附近的嚴重供不應求。希腊房產被瘋狂追捧的直接原因是：

希腊購房移民項目（黃金簽證），只要花25萬歐元，不僅能夠獲得永久產權的房子，還能全家移民歐洲；而終極原因則是希腊整體經濟回暖勢頭洶湧，投資潛力彰顯，從而吸引了全球投資者蜂擁而至。

佐證之一是，2019年雅典證券交易所對市值評估從年初至今已上漲了43.91％，使其成為2019年前十個月全球證券交易所表現最好的股票之一。

2019年如此積極的經濟狀況，也離不開希腊政府在各個領域發布的惠及國家與投資者的政策和項目；2020年的希腊經濟發展，也將基於這一基礎，更廣泛地吸引外來投資者、造福國家建設與發展，延續過去一年的良好態勢。

2019年希腊到底有哪些值得稱道的政策和項目？

數億歐元基礎設施投資計劃

希腊最大的銀行比雷埃夫斯銀行將支持由希腊發展與投資部和歐洲投資銀行共同制定的6.5億歐元（約合7.16億美元）基礎設施投資計劃。

基金將被用於支持對希腊各項目的投資，包括新的清潔能源項目，提高公共和私人建築的能源效率，還包括工業園區，教育和文化設施，建築以及酒店和旅游設施（包括溫泉，碼頭和會議中心）的擴展，升級或翻新等。

世界上最大商業綜合體之一

雅典前國際機場埃利尼克將被希腊政府打造成東歐和東南地中海最大的商業綜合體，也將是世界上最大的商業綜合體之一。希腊政府宣布將於2019年年末收到3億歐元的押金，用於啟動這個耗資80億歐元的項目，其首批工程將於2020年初開始。

項目目標是將埃利尼克發展成一個多功能樞紐商業中心，包含大都會公園、商店、辦公室、體育和會議設施、豪華酒店、主題公園、博物館、購物中心、文化場所、保健中心、教育及研究設施和碼頭。

希腊政府發展部長Adonis Georgiadis強調“埃利尼克”將成為希腊發展成熟穩定的像征，對希腊的經濟產生重大推動作用。

移民申請獲批人數再創新高

希腊移民局官方數據顯示，截止到12月，希腊黃金簽證累計批准6044位投資者，累計向17767位申請人（投資者及其附屬家庭成員）發放永居許可，獲批人數再創新高。

在希腊黃金簽證投資來源國榜單中，來自中國的投資者高居榜首。2013年（該計劃希腊起始之年）至今，希腊累積向中國投資者簽發“黃金簽證”4129張，並向12318位中國申請人發放永居許可，占申請總數近七成，位列第一。

僅9月底到12月初，希腊向非歐盟投資者及其家屬發放的742份“黃金簽證”中， 就有665份來自中國家庭。

根據希腊企業協會（Enterprise Greece）發布的最新數據，中國投資者在希腊黃金簽證計劃上的投資總額已超過10億歐元。

目前距今年完結僅剩一個月時間，希腊黃金簽證申請量已同比2018年全年上漲11％，如果月申請量能夠維持穩定的話，那麼2019年將創造歷史，以同比暴增21%的申請記錄完美收官。

2018年，希腊黃金簽證批准了1,795名主要申請者，數量登頂歐洲黃金簽證榜單，成為歐洲最受歡迎的黃金簽證項目，葡萄牙則以1,409名主申請數量屈居第二。而以目前的數據預測，2019年希腊將比葡萄牙高出40%的申請量再次成為歐洲最受歡迎黃金簽證國，稱霸投資移民屆。

希腊房產漲勢驚人

根據普華永道（PWC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告預測，雅典2019年房屋租金和房價漲幅在歐洲30個大中城市中排名第5位。如果具體到雅典某些熱點區域，租金和房價漲幅將更加驚人。

關於投資具體區域，雅典的比雷埃夫斯港是中國向歐洲出口的主要門戶，近來已有大量中國人在比雷埃夫斯地區投資房產。

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多項稅改方案組合出擊

希腊新領導人米佐塔基斯自當選新任總理後，宣布了多項稅務改革方案，重點實現對希腊中產階級的支持並降低企業稅率負擔。

  • 個人年收入稅率從目前的22%-45%降低到9%-40%；
  • 免稅門檻保持在8636歐元；
  • 營業利潤稅率由目前的28%，在2020年下降到24%，到2021年進一步下降到20%；
  • 暫停征收建築業增值稅三年；
  • 從2020年起，減免房產業主20%的房產持有稅；
  • 到2021年，再次減免10%的房產持有稅；
  • 對翻新或升級建築物支出費用、最高1.6萬歐元給予40%稅務折扣等。

此外，希腊財政部11月25日宣布，希腊已經向國際貨幣基金組織（IMF）提前償還27億歐元貸款。通過這一行為，希腊國家信譽得以加強，借貸成本降低，公共債務的可持續性都得到改善，國際市場對希腊的信心進一步增強。

 

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仰光豪宅回報高 制度缺陷阻投資｜居外專欄

緬甸自從成為英國殖民地之後，經濟曾經有一段光輝歷史，尤其是仰光，更是當時東南亞的大都會，在1877 年已經建成第一條鐵路；香港的首條鐵路也在 1911 年才建成，時間上還早了 34 年。但隨著獨立後，軍政府實行鎖國，全面國有化。加上管治不當、貪污腐敗，令經濟嚴重受創。商業蕭條，令緬甸在 80 年後期開始已成為全球最貧困的國家之一。 在 2003 年國民平均 GDP 只有 180 美元。全國只有 15% 的人口有電力供應。每 200 人才有一部電話。大部分農村地區都缺水、缺電。

但自從 2010 年民主政府成立，經濟開始改善，外來投資也大幅提升。由 2010 年的 300 萬美元提升至 2011 年的 20 億美元。昂山素姬執政後，人民的生活開始大幅改善。全民有免費醫療保障，汽油不再需要排隊配給。超過 50% 人口有電力供應，人均 GDP 超過 1,300 美元。 4G電話網絡成功覆蓋大部門地區，收費便宜，人人都可負擔。

隨著外資湧入，由於管理人員多數從外地輸入，也帶動了在豪華住宅的需求。筆者在仰光一條大街，發現一個豪宅項目在興建，設計時尚、環境又優美！在當地鶴立雞群，明顯會成為新的地標。

順道前往售樓處了解，原來發展商是香港人，負責銷售的經理也是來自香港，怪不得設計可以達到世界級水平。而且銷售情況相當理想，第一期已經全部沽清。這樣高檔物業以往甚少供應，除了受到本地有錢人的喜愛外，也不愁租客。因為不少外國公司高級職員租用的服務式住宅，當今租金達到每月 3,000 美元起。以一個 1,000 呎售 30 萬美元的單位計，租金回報可達 12% 。

當然隨著這類高檔住宅愈來愈多落成，租金能否維持確是未知數，但對投資緬甸物業的最大阻力，反而是二手轉讓制度的缺陷。

這裡基本上，沒有完善及透明的登記業權制度。業主的身分難以確認、欠款多少又不知道，更要命的是缺少專業律師及中介人，樓款無法安全托管，令二手交易非常困難，市場也難以順利運作。對於敢於冒險的投資者來說，也不失為一個高風險、高回報的市場。

 

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澳洲移民局對188C簽證再度審核，綠卡捷徑即將關門？｜居外專欄

與大多數發達國家一樣，澳大利亞為吸引更多的投資資金，也有為高淨值人群量身定做的重大投資者簽證SIV 。與美國，加拿大的同類型簽證比，澳洲的SIV簽證更“年輕”，門檻也更高，自推出的7年以來，SIV也飽受爭議，歷經了幾番審視。而最近移民局的一封公開信，又一次將它推上了風口浪尖……

富豪最愛的移民快速通道

我們都知道，目前的商業創新和投資簽證（188類別）分三類，包括：

  • A類商業創新簽證，要求申請者持有運營一家澳洲公司；
  • B類投資簽證，要求申請者投資至少150萬澳元並持有至少4年；
  • C類重大投資者簽證，要求投資者投資至少500萬澳元並持有至少4年。

SIV簽證雖然對投資額度要求較高，但其無需接受商業移民甄選系統的打分，也沒有年齡、學歷、過往背景和英語水平方面的審核；並且，SIV簽證持有者只需每年在澳居住40天即可申請永居。因此，可以說SIV為一部分人群提供了一條獲得澳洲綠卡的捷徑。

Moelis Australia資產管理公司總經理Andrew Martin表示，澳洲的SIV簽證自2012年啟動以來，吸引直接投資超過110億澳元：“這是一個巨大的成功，據估計SIV投資者的後續投資是強制性500萬澳元的4到5倍。”

自2012年以來，接近9成的簽證獲批人是中國大陸人士，中國香港（3.2%），馬來西亞（1.5%），南非（1.3%）和越南（0.9%）分列二到四名。

盡管在2015年，這一項目已經經歷了微調，政府有意將投資者引向風險投資和新興公司，避開房產業，但申請人的熱情絲毫不減。

根據今年2月公布的官方數據，相對2012-2015三年共900個SIV獲批，2017-18財年SIV獲批數接近600份，2018-19財年獲批數也大致相同。截至到2019年1月31日，已有大約700人正是通過SIV項目拿到永居簽證，而他們中的大多數仍在澳洲繼續投資。

存廢之爭

雖然SIV項目經歷了重大改革，但是社會上很多人還是呼吁取消SIV。澳洲生產力委員會2016年在一份名為Migrant Intakeinto Australia的調查報告中建議取消這個簽證（包括1500萬投資的PIV），因為它存在很多漏洞和隱患，包括不僅限於：

  1. 澳洲房地產市場被嚴重扭曲；
  2. 對年齡和英語水平不設限，可能造成一部分人很難融入到當地社區當中，進而帶來一些社會問題；
  3. 早期簽證持有者利用一些大銀行的回貸安排來投資盈利，違背了設立此類簽證的初衷；
  4. 洗錢等違法活動提供了溫床。

在這樣的漏洞下，這類移民者通過拿到了永居卻並沒有給澳洲帶來實質性的經濟貢獻。因此，堪培拉的國會中也有許多反對聲音。移民部長David Coleman多次表示，對商業投資者項目（主要是SIV）需要再審查。

移民局：向“更劃算的交易”邁進

近日，澳洲移民局在最新一期的新聞發布中，正式表示將對澳洲商業移民大類下的188B投資者類別和188C重大投資者類別進行重新評估和審核。現階段政府已向各相關機構，基金公司等發送修改意見征集函，公開咨詢的時段將一直持續至2020年2月14日。

雖然簽證改革的具體方案和實施時間點還未出爐，但結合多方觀點，可以預計以下的政策發展方向：

1、增加年齡限制

政府一旦對188C簽證施以年齡限制，許多超齡申請人移民澳洲的途徑將愈發收窄。

2、提高投資額度

投資額度或將從現下的188B簽證150萬澳元，188C簽證500萬澳元繼續提升，這對申請人的資金量是個不小的考驗。

3、提高風險投資比例

當下188B簽證後端的150萬澳幣投資款項全部用於購買低風險穩收益的州債國債，而188C項目也有60%的投資款被注入到業績優良的澳股藍籌股中，政府認為這樣的模式對澳洲經濟產生的直接正向效益不夠。

4、增加居住要求

增加申請人在澳洲居住時間，也就是增加了消費，是對經濟最直接的貢獻

 

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加拿大移民人口迎來50年來最大增長！｜居外專欄

加拿大統計局報告顯示，截至2019年10月1日，加國人口總數已達到37,797,496人，比7月增加了208,234人。這是加國首次出現超過20萬人的季度增幅。統計局指出，過往從未見過如此大的季度人口增幅。

據《加拿大移民通訊》（CIC News）報道，2019年第三季增加的208,234人中，超過八成的增幅來自移民。數據顯示：在第三季抵達加拿大的永久及非永久移民，占總人口增幅的83.4%。

全面開花的各移民省份

具體到各省份，在2019年第三季度皆呈現出一片井噴態勢：阿爾伯塔省新增2,285人（錄得4年以來最大升幅）；安大略省新增2,959人；紐賓士域省具體人數還有待統計。回顧2018年，該省共吸引移民4,609名，為1946年以來該省移民的最高記錄，今年還將再創新高（今年4-9月已增長了6,134人）。

見微知著。紐賓士域省堪稱2019年加拿大移民人口增長之縮影。須知，六年前，該省全年僅接收2,023名移民；二十年前，這一項數據僅為662。

這說明了什麼？人口增幅略低於全加平均水平的紐賓士域省已然如此“大躍進”，更遑論加拿大整體增幅！

新部長和他的重磅計劃

2019年10月，加拿大總理小特魯多開啟了他的第二個任期，多名內閣部長第一時間被替換，其中包括聯邦移民部長，新任部長Marco Mendicino，接替了自2017年起擔任該職位的Ahmed Hussen。對於國際移民來說，此人無疑是一大福星。

上任之初，意大利移民後裔Mendicino便接到總理授權，列出了重磅移民計劃！包括：2020年-2022年間，擴大移民接收人數，要增收100萬新移民，並創建新的城市提名（MNP- Municipal Nominee Program市政提名移民）計劃，且全部取消入籍費。

這意味著，加拿大2020年移民配額將增至34.1萬人，2021年35萬人，2022年36萬人；同時，各省和地區政府將提供高質量的移民定居服務，以確保新移民快速融入當地生活。

在幫助新移民融入方面，加拿大是傳統移民國家中投入資金量最大的。每月高達15億加幣。未來加拿大將幫助那些新移民融入到選定他們移民的地區中去，不僅局限在大城市。

2020年加拿大移民風向標

據了解，未來加拿大重點移民政策趨勢如下：

一：新增市政提名項目MNP。為了踐行自由黨的選舉承諾，解決移民人員分配地區不平衡的問題，MNP旨在鼓勵新移民定居大城市以外的地區，該項目將以小城市為核心，讓它們有更多的自主權利去吸引移民投資、幫助當地的經濟發展。

二：增補AIPP大西洋試點移民計劃為永久移民項目。在兩年試運行中，該項目為大西洋四省的經濟注入了充分的活力，證明了該項目的成功。未來AIPP的移民配額將增加到最多每年5000人！

三：免除申請入籍的費用。為了提高永久居民轉換為加拿大國籍的比例，聯邦政府將免除入籍申請費！

四：倚重偏遠和北部地區移民試點計劃（Rural and Northern Immigration Pilot, 以下簡稱RNIP）。為了促進偏遠地區、以及鄉村地區的發展，加拿大移民部將鼓勵更多小城鎮吸引移民定居，RNIP將成為2020年的拳頭項目。

移民人數的創紀錄增加，2019年加拿大積極的移民政策功不可沒；而即將新開的項目、重點發展的項目、以及愈加開放的政策，也使得2020年成為國際移民者值得期待的一年！

 

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香港來年經濟或衰退 剛性需求樓市穩｜居外專欄

聖誕節又到了，2019 年即將結束。展望 2020 年影響樓市的因素，最關鍵的中美貿易談判終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲，但中美之間，談談打打，大家都不會全面鬧翻；也很難全面合作，這一情形相信會在2020年繼續。

中美關系時好時壞，都對樓市帶來一點波動。但根據中國海關發備布的資料，至 11月，中國貨物貿易進出口總值 28.5 萬億人民幣，出口 15.55 萬億元，增長 4.5%、入口 12.95 萬億。跟去年持平貿易順差 2.6 萬億元，擴大 35% 。當中，美國占的份額因關稅當然減少了，但中國對歐盟、東盟及“一帶一路”沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口，還增加了 4.5% 。

中國正不斷調節對美國市場的倚賴，也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在 2020 年繼續周旋，破局的機會不大，加上美國大選年，特朗普有十分大的動力跟中國談判成功，以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率，也會保持穩定，最多或會減息一次，大選年加息的機會相信很低了。

社會不安是香港樓市困擾的因素之一。特區政府不斷強調 2020 年，香港經濟會負增長，失業率會大幅攀升，零售、餐飲和旅游等行業會首當其衝。此外，資金會否外流也會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商鋪、寫字樓及工商物業，難免有大幅度的調整，估計在 30% 左右。但住宅受剛性需求影響，尤其是1,000萬元以下物業，首期也因按揭保險放寬大減的條件下，下跌的幅度有限，估計在 5% 以內， 2,000 萬元以上；影響幅度較大，估計跌幅在 10% 以內。

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但大家不要忘記，新增土地供應有限，過去兩年的動土數字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供應在 2021 年開始又再斷層，未來樓市不宜過份悲觀！

 

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Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（下）｜居外專欄

根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage對市場的調查及研判，在2020年，加拿大的房屋價格預計將健康上漲，而公寓和獨立屋的漲幅總體將保持在個位數，各類型住宅的中間價總體將上升3.2%，達到$669,800。而公寓和雙層獨立屋的中間價格，將分別上漲3.6%和3.1%，達到$506,100 和$785,400。這一統計數據的提供者，是處於加拿大房屋估價行業領導地位的公司RPS Real Property Solutions，同時它也是Royal LePage的姊妹公司。這些數據同時涵蓋了新建房屋和二手房。

上期文章講討論市場趨勢，本期著重對各個地區進行分析。

報告亮點：

  • 在大多倫多地區，預計房屋供應不足的狀況將推高2020年的房屋價格
  • 在幾大城市中，大蒙特利爾地區預計在2020年房屋升值速度最高
  • 大溫哥華地區的房價預計將在2020年趨於穩定
  • 渥太華各類別房屋的總體均價，預測將在2020年突破50萬大關

各區域預計升值情況

預計到2020年，大多倫多地區兩層獨立式住宅的中間價格將同比上漲4.5%，達到$1,027,200。與此同時，公寓的中間價格預計將上漲6.0%，至$600,000。

而在大溫哥華地區，房價在經歷了2019年的下跌後，預計將在2020年保持平穩。預計該地區房價將上漲1.5%，至每套$1,125,200。總的來說，卑詩省的房地產市場前景是積極的。該省的經濟指標仍然樂觀，大多數預測者預計BC省明年的經濟增長將高於全國平均水平。


大蒙特利爾地區和渥太華地區的房價預計將分別上漲5.5%和4.5%，分別達到$457,900和$516,200。在幾個主要市場中，大蒙特利爾地區的房價預計上漲幅度最高。這兩個地區的房價增長都源於健康的經濟、良好的就業、可負擔的房地產，以及強勁的消費者信心。

卡爾加裡和埃德蒙頓的房價預計將在2020年小幅上漲。自2019年底開始，這兩區的房價在環比季度上的表現，開始保持穩定。

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部分區域詳細數據

大多倫多地區

供應不足和人口增長說造成的市場緊張狀況，持續影響著多倫多市區和周邊地區的房價。預計到2020年，大多倫多地區的房屋總價將同比上漲4.75%，達到$883,700。一套共管公寓的中間價格預計將同比上漲6.0%，至$600,000，而一套兩層獨立式住宅的中位價格預計將同比上漲4.5%，至明年底，將漲至$1,027,200。

在對大多倫多房地產市場進行分析後，Royal LePage首席運營官Kevin Somers指出：“目前庫存處於極低水平，在沒有新供應的情況下，我們有可能在短期內看到價格重新加速上漲。列治文山和萬錦等地區受近期市場回調影響最為嚴重，但目前已經顯示出復蘇的跡像，而靠近市中心的地區則在進入2020年之前就顯示出明顯的增長勢頭。”

Kevin Somers補充說，雖然許多年輕家庭正在逐漸搬出他們的共管公寓，但搬進更大的房子並不是很多人都能負擔得起的。政府對首次購房者的股利政策，可能會使這部分買家受益，尤其是在那些大都市地區。但如果買家是想換一套房子一共全家人居住，那這項政策對他們是沒什麼幫助的。除非自由黨修改他們提出的競選綱領，將符合資格的購買門檻提高至$800,000。

大蒙特利爾地區

受到一系列健康經濟指標的支持，大蒙特利爾地區的房地產市場也呈現出了積極健康的增長。目前的蒙特利爾，有著一個強勁的就業市場，一個穩定的低利率環境，並且在未來一年，蒙特利爾和整個魁北克經濟下滑的可能性都很小。

Royal LePage預測，到2020年底，大蒙特利爾地區的房屋總體價格將同比上漲5.5%，達到$457,900，與2019年的升值速度相當。同期，一幢兩層獨立住宅的中間價格預計將較去年同期上漲6.0%，至$581,300，而一幢公寓的中間價格預計將上漲5.0%，至$355,100。按照這個速度，大蒙特利爾地區房地產價格漲幅市將連續第四年超過4%。

Royal LePage表示：“蒙特利爾的房地產市場沒有任何放緩的跡像，強勁的需求會繼續對賣家有利，隨著庫存的減少，整個地區的房屋價格也會水漲船高。過去三年我們一直目睹的賣方市場現在已經成為常態，不會有任何變化。預計到2020年，銷量和價格都將加速上漲。”

大溫哥華地區

在大溫哥華地區，2020年的房屋價格預計將總體上漲1.5%，達到$1,125,200。預計一套標准兩層住宅的中位數價格將同比上漲1.25%，至$1,460,700。同時，一套公寓的中位數價格將上漲3.0%，至$666,900。

Royal LePage表示：“今年秋天溫哥華的銷售有了明顯的增長，市場有了發展的勢頭。過去18個月持觀望態度的買家正在重返市場。他們相信價格下跌已趨於平穩，並可能開始加劇反彈。我們看到在一些對房屋需求較高的地區，已經有多個高質量的房源上市。盡管沒有達到2016年那種火熱的程度。按照目前的銷售速度，到2020年，庫存將非常低，這將給價格帶來上行壓力。”

目前，溫哥華不同地區的情況不盡相同，但東溫哥華，是比較明顯的賣方市場。而且大溫哥華地區的失業率很低，西海岸的經濟表現良好，借貸成本仍然很低，這將促使更多的買家來到這一市場。

渥太華地區

在渥太華，房屋總體價格預計將同比上漲4.5%，達到$516,200，突破50萬的大關。在同一時期，一套共管公寓的平均價格預計將同比上漲3.5%，至$341,300。而兩層獨立式住宅的中位數價格預計將同比上漲5.0%，至$547,600。目前聯邦政府保持一個穩定的狀態，並且渥太華在高科技領域的持續增長都將繼續有利於當地的房地產市場。

Royal LePage評價渥太華，稱其仍然是一個可令市民負擔得起房屋的城市，也有很棒的工作機會。目前市場上緊張，可供出租的房屋很少，這給整個房地產市場帶來了壓力。目前，在渥太華，30萬至50萬的住宅很受歡迎，預計這種趨勢將持續到新年。

如果沒有更多的新房供應，可以預期，渥太華的房價將繼續以5%左右的速度上漲。就在幾年前，聯邦政府的首次購房者激勵計劃還會讓更多人受益。而到2020年，一套普通住宅的售價將超過50萬美元，這是該計劃的上限。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（上）｜居外專欄

根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage對市場的調查及研判，在2020年，加拿大的房屋價格預計將健康上漲，而公寓和獨立屋的漲幅總體將保持在個位數，各類型住宅的中間價總體將上升3.2%，達到$669,800。而公寓和雙層獨立屋的中間價格，將分別上漲3.6%和3.1%，達到$506,100和$785,400。這一統計數據的提供者，是處於加拿大房屋估價行業領導地位的公司RPS Real Property Solutions，同時它也是Royal LePage的姊妹公司。這些數據同時涵蓋了新建房屋和二手房。

本期文章講討論市場趨勢，下期著重對各個地區進行分析。

報告亮點：

  • 在大多倫多地區，預計房屋供應不足的狀況將推高2020年的房屋價格
  • 在幾大城市中，大蒙特利爾地區預計在2020年房屋升值速度最高
  • 大溫哥華地區的房價預計將在2020年趨於穩定
  • 渥太華各類別房屋的總體均價，預測將在2020年突破50萬大關

市場需求，促使房價上漲

加拿大房地產市場在2020年的積極前景，是基於健康的買家需求。從2018年1月開始，部分潛在買家由於當時新推出的抵押貸款壓力測試，而暫停購房。直到2019年下半年，這批買家重新回歸市場，推動了市場的競爭和需求。

市場需求的另一個重要驅動力是加拿大健康的移民率。根據Royal LePage在2019年10月發布的針對新住民的調查報告，在未來五年內，加拿大的新住民的購房量預計將占到整個市場的五分之一。並且86%的新住民對加拿大的房地產有信心，75%的新住民帶著儲蓄來購買房子。

Royal LePage的總裁Phil Soper 表示：“我們對2020年的全國房價的預測，是基於加拿大持續健康的經濟狀況。矛盾的是，經濟增長放緩可能導致我們上調對房地產市場的前景預測。雖然一個月的數據並不代表趨勢，但11月令人意外的就業疲弱，可能會促使加拿大央行選擇和美聯儲一樣的降息舉措。”

“降息通常會刺激新的住房需求。同時，降息也將意味著，在就業狀況依然良好的地區，物價將面臨進一步上漲的壓力。而加拿大大部分地區的就業狀況確實都還不錯。因此，對於大多數加拿大人來說，想要房價走低或保持不變，已經變得越來越不可能了。”

千禧一代從公寓轉向獨立屋

隨著千禧一代的到來，加拿大大部分地區的主流需求正從共管公寓轉向獨立式住宅。年齡在26歲至32歲之間的年輕人是這一消費群體中的主力，他們在成家並有了孩子後，傾向於購買獨立屋來自住。

近年來，共管公寓原本較高的升值幅度有所下降，這反映出千禧一代正將目標轉向獨立屋市場。預計這將重振郊區的銷售活動。

比較2019年底和2014年全國共管公寓的中間價格，其價格上漲了48%。而如今，這一群體更傾向於尋找空間更大，並且帶著花園後院的房屋。由此產生的需求將給獨立式住宅帶來價格上漲的壓力。然而，在購買力限制住房類型選擇的地區，共管公寓仍將供不應求。

Royal LePage分析稱：“年齡最大的千禧一代已經30歲了。這一群體的消費已經連續十年改變著加拿大的房地產市場，給我們的公寓房庫存帶來了更多的關注，也造成了價格上漲的壓力。如今的千禧一代有了自己的家庭，帶著孩子，養著寵物，而且還把目光投向他們父母一輩夢寐以求的郊區。我們預計，隨著人們重新燃起對獨立式住宅的興趣，共管公寓市場此前不斷攀升的漲勢即將結束。”

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延伸閱讀：【Royal LePage：加拿大明年房價預計上漲3.2%（下）】

 

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投資與移民領域的“諾貝爾”獎再次花落加拿大｜居外專欄

11月28日CIC News網報道，在2019年Anholt-Ipsos國家品牌指數（NBI）全球排名中，加拿大的總排名，由去年的第5名晉升至第3名，僅次於德國與法國；在投資和移民方面，加拿大連續兩年蟬聯第一。對於想要移民加拿大的人們來說，無疑是莫大的鼓舞。

國家品牌指數：移民者最信賴的參考指標

一直以來，全球前四大市場研究公司之一的安赫爾特·捷孚凱每年發布的“國家品牌指數”（Anholt-GfK Nation Brands Index -NBI），是移民者選擇移居國家的重要參考指標。

該指數來自於對各個國家與地區的政治、文化、商業、旅游吸引力、吸引移民/投資的能力及人口的競爭力與友好度等多個方面的專業評估，其公信力在業界備受認可，堪稱投資與移民領域的“諾貝爾獎”。

資料顯示，Anholt-Ipsos的NBI涉及出口、文化、旅游、移民和投資、人員、治理六個方面。此次共收集了2035份來自20個國家、18歲以上成年人的在線訪談，基於這些訪談對50個國家進行了排名。

這一次，加拿大在其中三個方面（人員、治理、移民和投資）排名第一；這一次，也是加拿大連續2年在投資和移民方面排名第一；同時，加拿大也是前五名中唯一一個在治理、文化和旅游方面提高了名次的國家。

首席研究員瓦迪姆.沃洛斯(Vadim Volos)認為：“移民和投資指數旨在評估一個國家吸引人才和資本的能力，其排名不僅取決於人們是否會考慮在該國學習、工作或生活，還取決於人們對該國經濟繁榮、機會均等的看法，以及最終該國是否被認為擁有高品質的生活環境。”

NBI不僅公布了國家排名，研究的參與者還被要求給出50個國家的“性格特征”。對於加拿大的“個性”，受訪者給出了以下答案：

值得信賴30%；慷慨19%；友好39%；幸福29%

關於國家“個性”，沃洛斯的研究團隊向公眾聲明：“一個國家的品牌(或聲譽)不是一夜之間建立起來的，一個國家在整體排名中，如果形像不一致，很少能進入前五名的。”

桃李不言，下自成蹊。一個國家的形像是日積月累的，並非單純依靠媒體對外宣傳。以加拿大為例，良好的國際形像，是建立在國民生活幸福安定的基礎之上的。

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加拿大：橫掃各類全球排行榜

在各類全球評選中，加拿大可以說是“熟面孔”了。今年夏天，《美國新聞和世界報道》（U.S.News & World Report）公布的2019年全球最佳國家（Best Countries）排名中，加拿大同樣高居第三，僅次於瑞士和日本。

在分類排名中，加拿大更是不遑多讓。下面是全球生活質量排名前十的國家：

少年強則國強。2019全球教育水平最佳國家榜單，對國家公共教育體系、教育質量和國家高校水平三方面指數進行了評估，加拿大躋身三甲。

全球最適合育兒的國家榜單是一項立足全球視角的調查、根據八項不同國家指數得分來進行排名。其中包括：國家人權關注、家庭友好、性別平等、幸福指數、收入平等、安全、發達的公共教育體系和醫療體系。

一個國家是否吸引居民來退休養老，由其生活成本、生活質量、文化普及度等方面因素決定。全球最適合舒適退休的國家榜單排名，綜合了7項指標：負擔得起、良好的稅收環境、友好的居住環境、理想居住國、氣候宜人、尊重產權、發達的醫療系統。

這些軟實力，才是一個國家真正的“財富”——只有實實在在生活在這裡的人才能感受得到。

 

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《2019美國門戶開放報告》：中國留學人數增速放緩 | 居外專欄

美國國際教育協會IIE（Institute of international education）發布了2019年度《門戶開放報告》（《New Open Doors Data》），對2019年全美教育門戶數據做了全面統計，本期文章將為大家對該報告做詳細解讀。

Open Doors是由美國教育和文化事務局支持、國際教育協會主辦的一個綜合信息平台。國際教育協會自1919年成立以來，每年11月份都會基於全美近3000所高校的調查結果，發布這份權威的留學生現狀報告，包括：留美學生的生源地、財政來源、研究領域、主要學校、學術水平和人數的增長情況，還有國際學生對本國國民經濟的影響等。

今年的報告顯示，在2018到2019學年中，美國的國際學生人數創下歷史新高，連續第四年超過100萬國際學生。

中國仍第一生源國，但增幅持續放緩

數據顯示，2018-2019學年，美國國際學生總數為1,095,299，人數再次創下歷史新高，連續四年超過100萬，但是增速明顯下降，僅為0.05%為幾十年來最低的增幅。相信這與特朗普上台以後的相關移民政策不無關系。

中國仍然是美國國際學生第一大生源國。2018~2019年間，中國大陸學生留學美國高校總數為369,548人，相比2017~2018年增長了1.7%，占國際學生總數的33.7%，連續10年成為最大國際生源國。但是同樣留學生年增幅也是在放緩。

依據總統特朗普頒布的“買美國貨、雇美國人”(“Buy American and Hire American”)的行政令，他不惜運用極其嚴酷的移民政策調控來抹殺非法移民，緊縮合法移民。

首當其衝受到影響的，就是想要通過美國的工作簽證H-1B留美的中國留學生。對於他們而言，原本就難抽的H-1B簽證，現在更是難上加難。

根據美國移民局最新公布2017財年度中國留學生的中簽比例，僅為9.4%；而另外一個H-1B中簽比例大戶印度為75.6%，繼續高居全球之首。

H-1B首次申請的拒簽率達35%，H-1B續簽申請的拒簽率有10%，拒簽率均達10年來最高。

中國留學生最受歡迎的專業？

在美國的中國留學生，有19.9%是學習數學和計算機科學的，18.9%是學習商學和管理學的，18%是學習工程學的。

熱門專業仍為STEM！STEM是科學（Science），技術（Technology），工程（Engineering），數學（Mathematics）四門學科英文首字母的縮寫。雖然熱門專業的國際學生數量有所減少，但是保持住了“熱門”的地位，選擇學習工程學的同學有230,780人，降低0.8%，是美國國際學生總人數的21.1%。

中國留學生選擇留學專業，一切只為了留下來！在特朗普緊縮的移民政策之下，將會對廣大留學生特別是中國留學生有著諸多影響，STEM專業繼續成為中國留學生的第一選擇，不為別的，相較於一般專業，STEM專業可以獲得3年的OPT，等於更多申請H-1B工作簽證的機會，是廣大留學生最為看重的原因之一。

 

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香港發展新界土地 適宜采取基建先行｜居外專欄

中國香港的房屋問題已經成為長期的深層社會矛盾。在香港，上車必須靠父母的話，便成為世襲制度，令社會階層難以流動、民怨不斷累積。

“明日大嶼”

而造成香港房屋問題的一個深層次原因是土地供應不足。大嶼山可以是未來土地供應的主要來源。

大嶼山具備無可比擬的策略性地利，並有完善的航空、道路和鐵路運輸交通網絡，向外連接到大灣區其他城市及世界各地，對內連系位於中環的現有核心商業區。在大嶼山附近區域新增土地應付住屋和經濟需求，有助達至更均衡的人口和就業空間布局。因應大嶼山發展而建造的策略性交通設施，亦有助紓緩新界西北現時的交通壓力，以及加強市區與新界之間的連系。為把握大嶼山的策略性優勢和機遇，行政長官在2018年施政報告中公布“明日大嶼”願景，以期為香港未來的可持續發展奠定穩固基礎。

但目前看來，“明日大嶼”排期上立法會要求撥款可能有困難，通過撥款又是難上加難。

土地共享計劃

香港行政長官在《2018年施政報告》概述了“土地共享先導計劃”（先導計劃），旨在釋放私人擁有的新界農地的發展潛力，以公私營合作模式作公營及私營房屋發展。

該原本計劃可釋放150公頃土地，應該在年中提交報告，但現在又延至2020年。長期供應似乎毫無頭緒，至於中期供應則可從動工量估計。根據屋宇署資料，2018年全年動工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年頭9個月也只有6,327伙動工，加上2019年頭10個月只有8,007伙在等待批准預售。可以預見，私樓供應在2021年開始就出現斷崖式下跌。

《土地收回條例》

剛剛公布的施政報告，提出通過《土地收回條例》來興造公屋，即使成功收回新界土地，也會受制於基建限制。可以發展的地積比率有限，難於提供大量單位、填補不足！

該條例有超過100年歷史，目的是為了便於收回須作公共用途的政府土地。因此，政府要運用條例收地，第一步是由規劃署、房屋署或地政總署等相關的政府部門確立土地的公共用途，一般是公營房屋、基建或公共設施，過程包括咨詢區議會，及城規程序。之後經過特首及行政會議同意，便會開始刊憲，期間收地公告的副本會交予土地的注冊業主，給予1至3個月通知，並作出賠償。最後土地業權就會復歸政府所有，並由相關部門清場及發展。

就以新界北米埔自然濕地保育區（WCA）為例，此濕地面積有1,781公頃，屬於保護地帶，當然不能建屋。但包圍WCA周邊的濕地緩衝區（WBA）面積也達1,231公頃，這裡申請建屋，難度極高。根據過往經驗，即使獲批，密度也會低於1，交通配套是其中一個死結。

其實，香港鐵路北環線正好經過該區，可大大解決交通問題。但規劃已近20年，一直只聞樓梯響，未見落實，相信是與估計乘客量不足有關。土地未能大規模發展因為無鐵路，鐵路未能落實因為無足夠人口。這又是一個雞蛋同雞的問題。

香港的土地及居住問題，累積了20多年，政府要大刀闊斧式的改革才行。開發新界土地，宜采取基建先行方式，才能讓土地發揮最大的功能，以便興建更多房屋，讓更多香港人安居樂業！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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