楼价跌不停 谷底何时见

 

差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低,中原城市指数自最高位也下跌了超过20%,跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅,仅次于1997年的大崩盘,在技术走势而言已经跌破支持位,可谓无险可守,令大家也非常忧虑!

笔者亲身经历过97年的情况,跟今天不可同日而语,当时全民炒楼,亚洲金融风暴一刮起,大家只能尽快出售物业还债,情况有如雪崩一样,大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低,60%以上没有按揭,急售物业的只是两种人,第一种是移民的业主,但笔者在市场发现这类业主越来越少,移民的高峰期已过去;另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人,银行对商用物业并不看好,并大幅收缩此类贷款!例如笔者有一位朋友,持有估价一亿元港币的商用物业,在银行贷款$5,500万,但银行在进行每年的例行检讨时,要求该业主即时偿还$2,000万,将贷款额减至$3,500万,市场上有部份杠杆高的业主,也就唯有急售物业还债,包括住宅物业,一旦未能及时还钱,随时变成银主盘!当然,这种情况未致于太普遍,银主盘数量也只维持低于三位数,不致于引发楼价大崩盘,但商家在此气氛下只会保留现金,不会贸然再入市买住宅物业了!

至于一般投资者,在5%以上定期存款利率下,已经没有多大动力去买楼收租,收取3%或以下的回报,加上政府只「减辣」一半,继续收取7.5%的印花税,买楼投资更加乏人问津,2024年的住宅买家,就只余下用家了!换楼客也是受限于「辣招」,只余下上车客,一向以来这类买家很受市场气氛推动,市旺时争相抢购,市淡时就宁愿租楼暂住,至于另一类新香港人,相信是未来入市的主力,但移民是大事,始终需要时间才能成事,效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。

最后,笔者相信要楼价见底,起码大家要见到减息半厘以上,加上发展商大幅减价,令成交大幅回升,才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上,并连续出现三个月的话,楼价才有机会见底。当然,若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话,香港楼价见底之时也会随之加快!

新加坡发展佳 精英管治效率高

笔者上周因公事到访新加坡,回想已经有10多年没有踏足于此。笔者发现在市区多了很多美伦美奂的高楼大厦,在旺区的百货公司也是人来人往,车水马龙,非常热闹。其实,新加坡的面积比香港还要少,当今用地面积约为728 平方公里,约为香港70%,而在60年代新加坡用地只有581.5平方公里,换句话,60年间,新加坡利用填海让国土增加了25% 可用土地。虽然受限于土地有限,新加坡却充份利用填海去增加可发展土地,令经济发展相当凌厉。去年的人均GDP 已达91,000美元,相比香港只有不足50,000美元,远胜香港。除了土地缺乏,新加坡的水资源也是极之倚赖马来西亚,为了避免受限于人,新加坡大力发展再生水及海水化淡,当今已经能满足自己的基本需要!

新加坡的组屋发展也是值得骄傲,超过 90% 的新加坡公民可以购买自己的房屋,相信是全球最高的比率,由于公民可以利用公积金做首期,令置业变得轻松。 2022年新建组屋价钱每呎只售3,000元港币左右,二手转让的介乎200万– 300万之间,平均呎价约5,000 港元! 这种亲民价钱令香港人羡慕,至于私人物业只占市场十分之一,呎价介乎港币10,000 – 20,000元,视乎地区而定,物业中位价约港币1,000万。最近两年,大量中国人涌入市场令售价及租金都大幅上升,令新加坡政府对外国人置业的印花税提升至 60%,非常夸张!

新加坡政府永行精英主义,在英明的官员管理下,自独立以来都管理得头头是道,但凡事都有代价,家长式的管理也有时变得很严格,例如,法律规定必须将食具返却,否则可以被检控罚款、在街上指定的空旷地点才能吸烟,甚至法律禁止食香口胶。所以笔者一向很奇怪一些所谓追求自由的人会移民至新加坡!

至于笔者老本行,物业代理的运作模式也跟香港不一样,代理的前线员工全部都是没有底薪,分成却高达 90%,公司提供的资源也有限,大部份倚靠同事自己操作。当今最火热的模式是在社交媒体上分享买卖楼宇的知识及陷阱,变身成为专家或导师,获得买家信任后,再转介予相关的代理跟进。

新加坡的资源缺乏,又夹在大国的中间,生存也不容易,能够发展至今天的

繁荣,实有赖其精明及效率的管理,值得香港借镜 !

ADAPT 2023 科技大会年度回归!携你一同探讨人工智能的未来

亚洲房地产科技集团居外IQI一年一度的ADAPT国际科技大会强势回归! 

上一届ADAPT 2022已完美落幕,并触及了8个国家,汇聚了32位杰出演讲者37个合作伙伴。视频总观看量更是突破了677,000,彰显了活动的国际性和深远影响力。 

这不仅是一个令人期待的时刻,更是与科技的前沿相遇,共同探讨人工智能未来的绝佳机会。 

一如既往,今年大会将以线上方式举行,只需扫描二维码,轻松报名! 

今年的ADAPT 2023主题为人工智能革命:探索智能技术的未来。这将是一个聚焦于深入研究商业和科技领域人工智能的盛会,来自海内外的杰出演讲者将分享他们的见解和经验。   

此次大会将会以以下这两个概念,重点探讨最新的人工智能 

    • 开拓视野 

    • 弥补缺口 

今年,我们有幸邀请到30余名人工智能领域的一流人才,他们将为听众深入解读人工智能的前沿技术。其中包括宇树科技首席市场运营官王其鑫、澳洲财经见闻主编兼首席分析师Richard Chen、马来西亚数码经济机构(MDEC)的Navin Sinnathamby等知名专业人士。 

除了高水平的学术探讨,此次活动还将由业界领袖分享人工智能在教育、医疗保健和伦理方面的应用。他们将带领我们探索人工智能在不同领域的巨大潜力和影响。 

除了令人兴奋的演讲内容外,ADAPT 2023还与多家媒体合作,包括腾讯、搜狐、澳洲财经见闻等,共同致力于推动人工智能发展,将本次盛会推向更高峰。让我们共同迎接这场关于人工智能的盛宴,一同探索未来人工智能的无限可能性! 

ADAPT 2023,为你的领域带来难得的赋能机会!两天的盛会,让你第一时间获取最新资讯,将人工智能融入你的领域,开启前沿之旅。别错过这场引领未来的科技大会

此次活动由奕森集团(EXSIM)赞助,与多位知名合作伙伴和媒体伙伴共同合作举办!

立即扫码报名,免费领取ADAPT 2023参会票! 

北上生活体验佳 移居深圳变可能

北上深圳消费已经成为城中热门话题,单在10月份北上消费的港人已有53.5万人次,笔者上月也因公事前往珠海,亲身体验内地当今的服务水平。

首先在餐厅的饮食方面,价钱便宜香港约40-50%,这当然是其中一个受欢迎的重要因素,但笔者从80年代已经有在国内不同地方行走,价钱一向都比香港便宜,但以往笔者都不太敢随便在街上的餐厅进食,大家应该都记得「地沟油」事件,食物安全往往令人却步,所以当时只敢在大酒店内用餐。随着时代的进步,中国的中产阶级不断壮大,国内对食物安全也注重起来,现在除了路边小贩外,对国内餐厅的食品安全都不至太担心,当然食物的多样化及服务员的质素,远胜香港也是关键因素!

再举一例,笔者经过珠海的华发商都,商场固然是美轮美奂,设计追上时代外,更重要的是销售的服务态度。经过「DJI大疆」无人机专门店,只是随便问一下,服务员却殷勤地解释,令笔者这位门外汉也能略懂一二,再立即拉笔者到门外广场试飞,经过一番努力笔者也乐于付款购买!更令笔者感动的是销售人员愿意花了近一小时,帮助笔者完成很多起飞前的预备功夫,相反在香港著名的电器连锁店购买,除了收钱就没有任何服务,就连收钱往往也要排长龙!

除此之外,如果大家在国内有物业,大部份管理公司都会为业主建立群组,或管理员也会有微信直接联络个别业主,一旦业主有要求,例如公众地方有杂物或邻居深夜嘈吵,都可以立即通知管理员处理,但管理费往往只是香港的1/10,甚至是1/20!笔者相信北上热潮将会越演越烈,先是饮食、购物为主,其他生活配套也会随着国内的生活要求上升而改善,吸引越来越多香港人移居。

笔者公司也有年轻人最近移居深圳,每天经口岸由福田坐地铁到沙田上班,往返两小时至两个半小时,比居住在大西北往返的时间差不多,但租金只需要2,000元左右,节省最少8,000元的租金,加上饮食便宜,购买淘宝也较香港方便,相信非常适合没有家庭的年轻人居住!再过10年,北部都会区开始成形,居住在深圳,往返中港两地可能比在九龙或港岛居住更方便快捷。

移居深圳,令香港更进一步融入大湾区,有助降低香港的经营成本,无异也是一件美事,但香港政府在规划土地发展及投资土地的收益计划上,可能也需要留意有关的影响!

为什么澳大利亚是最受欢迎的移民国家之一?

生活在幸福美好的环境许多人一生梦寐以求的事情。而澳大利亚则为实现这一梦想提供了一个强大的平台。 

根据联合国最新发布的2023年《世界幸福报告》,澳大利亚以骄人的7.1 分,位列12名。虽未挤进前10名,但已超过了大部分发达国家。 

这一成就得益于澳大利亚多个方面的魅力 ,让它成为了最受欢迎的移民国家之一。但它究竟有什么魅力让它排名居高不下呢? 

1.经济繁荣且稳定 

经济繁荣通常伴随着更多的就业机会。澳大利亚的强劲经济增长为移民提供了更多的工作选择,吸引了来自世界各地的人前来寻找就业机会。 

此外,经济繁荣使澳大利亚能够建立和维持强大的社会福利体系。这包括对公民和居民的医疗保健、教育、社会保障等方面的支持,为移民提供了相对稳定的社会环境。 

这意味着稳定的社会环境,为移民减轻了不必要的烦恼,从而提高了生活的幸福指数。 

2.优良的教育体系 

澳大利亚有许多享有声誉的学校,其中一些在国际上被广泛认可。在2023年QS世界综合排名中澳大利亚共有7所大学挤进前100,这包括澳大利亚国立大学、墨尔本大学、悉尼大学等等知名大学。 

在澳大利亚,学生可以在一些大学中制定个性化的学习计划,根据自己的兴趣和学科方向选择课程。这种个性化的学习路径能有效于培养学生独立思考和自主学习的能力。 

这种人性化的教育体系提高了当地居民的幸福感,也为留学生在异乡的幸福指数创造了良好条件。 

3.一流的医疗系统 

澳大利亚的医疗系统质量高的医疗服务,涵盖了从基本的全科医疗到专业的医学治疗。人们可以简单获得高水平的医疗护理。 

澳大利亚通过公共医疗保险确保了医疗服务的普及,无论经济状况如何,人们都能获得及时的医疗照顾。这为居民提供了稳定的健康保障,提高了整体的生活质量和幸福感。 

4.多元文化社会 

澳大利亚是一个友好且多元文化的国家,容纳着来自全球各地的移民。这里的文化包容性很强,使人们能够轻松融入当地社会。 

作为一个主要的移民国,澳大利亚因其邻近亚洲而吸引了许多华人移民,使得这里成为一个能够让你迅速融入当地的地方。 

澳大利亚新南威尔士州独栋别墅出售 

此别墅共有5间卧室,满足了多代人的生活需求。两间主卧室拥有私人浴室和步入式衣柜。而卧室均设有内置衣柜,为你带来了极致的实用性。 

屋内每一个细节都彰显品质生活的精髓。厨房、备餐室和露天的小厨房都配备了顶级厨具,展现着对生活品质的极致追求。 

先进的科技设备也让你的居住变得更加智能便捷,如气候控制窗户、即热式热水系统、特斯拉壁式充电器等。 

房屋设计注重细节,从隔音墙到实心内门,全方位呈现对品质和舒适的极致追求。空调、地暖、3相供电系统等设备确保你随时随地都能享受到宜居的环境。 

美丽的景观是这座住宅的一大亮点。前院和后院绿意盎然,可以让你和孩子自由地在草坪上狂奔。 

别墅的地理位置优越,坐拥悉尼繁华地段。享有盛誉的公立学校、便捷的公共交通和如画的公园,生活需求应有尽有。 

对于追求投资回报的投资者而言,这是一个不容错过的机会。别墅配置了高品质的企业设施,并有望签下AAA级租户的长期租约,为你带来稳定的租金回报。 

这不仅仅是一处房产,更是一份对生活的投资。在这里,你将拥有一个无与伦比的家,一个见证幸福时刻的温馨天地。有意购买此房者,欢迎点击浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。 

迪拜,生活的绚丽画卷 

阿拉伯联合酋长国的心脏,有一座城市,它是文化之都、美食天堂、夜生活狂欢和免税天堂的完美交汇处——这就是迪拜 

根据迪拜政府2023年的数据,迪拜人口为364万,是居住人口最密集且最繁华的城市之一。 

在这座被誉为 “沙漠之花” 的城市,每一刻都是一场多彩交融的文化盛宴,美食的饕餮盛宴,多姿多彩的夜生活,以及畅享免税生活的绝佳选择。让我们一起一探究竟! 


1.文化的多彩交融 

迪拜是国际性城市,包容了各种文化,并吸引了各国人士齐聚一堂。世界各地的居民带着不同的文化和背景为迪拜注入了丰富多样的文化元素,形成了一个多元文化的社区。 

除此之外,迪拜以现代性的城市为名。在迪拜您不单单是会看到高楼大厦还会见到穿梭在内的传统建筑。古老的传统与现代创新在这里融合,创造出一种独特的文化体验。 

漫步在这座城市的街头巷尾,您将感受到来自世界各地的文化元素在这里和谐相融,仿佛置身于一个多彩的文化画卷中。 

2.美食的饕餮盛宴 

迪拜是座美食天堂,各式各样的美食从世界各地汇聚于此,形成一场饕餮盛宴。无论是品尝传统的中东美食,还是尝试国际化的高级料理,您都将在味蕾上享受到极致的满足。每一顿餐饮体验都如同一场美食冒险,让您尽情品味不同的文化与口味。 

传统的中东美食展现了对地域、区域气候和文化的深刻理解,独特的烹饪手法和选材方式凸显了当地的特色。在食材选择上,体现了浓厚的地域特色,主要以骆驼和山羊等牲畜的肉为主,同时还取材于阿拉伯海域的各类丰富鱼类。 

3.丰富多彩的夜生活 

在炎热的迪拜,太阳落下后,迪拜的生活才正要开始。迪拜的夜晚和白天不一样,灯火通明的摩天大楼、绚丽多彩的灯光秀,夜晚的迪拜总是多姿多彩。 

迪拜的购物城、餐厅、或者是娱乐场所大多都会营业至凌晨2至3点,让您的夜晚不孤单。您将被夜晚的狂欢所包围。音乐、舞蹈、娱乐表演,每一种夜晚的选择都成为您生活中不可或缺的一部分。 

4.免税生活 

在迪拜,您将体验到无与伦比的免税购物乐趣。无论是国际品牌的奢侈品还是当地独特的手工艺品,这里的免税店提供了丰富的选择,让您在购物的同时享受到经济的实惠。 

不止如此,迪拜政府是不会向任何人收取所得税。无论您是当地人还是外籍人士想要在迪拜工作或长期居住都是无需缴纳所得税。 

阿联酋新建项目 – 迪拜Danube 新建360度全海景项目 – Oceanz 

渴望在一座多元文化融汇、美食天堂、夜生活不间断、畅享免税生活的国际城市中开启全新生活吗? 

Danube 新建360度全海景项目——Oceanz 是您的理想选择! 

这独具特色的项目采用双子楼设计,共50层,位于迪拜购物中心仅10分钟商业圈内,距离世界第一高楼哈利法塔仅11分钟车程。项目周边10分钟可达港口、沙滩、购物和旅游景点。 

Oceanz 提供终身产权,确保您的房产更加安全和保值。让您不仅拥有美好的居住环境,更拥有对未来的稳固保障。  

拥有Oceanz便能告别繁琐的费用,Oceanz 独享零公摊、零利息的特权,确保您的投资无任何隐忧。 

Oceanz 独具匠心,每一处空间都经过精心设计与高品质装修。轻松拎包入住,即刻享受尊贵舒适的居住体验,让您的生活更显品味与豪华。 


此项目采用安全环保的高端材料,公共区域和空中别墅由意大利奢侈品牌Tonino Lamborghini Casa提供设计和家具,为您打造舒适、豪华的居住空间。 


360度全海景项目将让您在迪拜中心尽情欣赏阿联酋的壮丽美景,每一天都是一场视觉盛宴。 

地铁站规划中,让您未来的出行更加便利。另外,两至三分钟即可到达拉希德港船站和迪拜邮轮码头,实现出海自由。 

Oceanz 不仅是一座建筑,更是一种生活方式的象征。别错过这个独一无二的机会,让 Oceanz 成为您全新生活的起点!有意购买此房者,欢迎点击浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。 

 

 

 

期待「习拜会」成果 舒缓全球紧张形势

此文见报时,全球瞩目的「习拜会」- 中美元首面对面会议,刚刚于11月15日举行。两个超级大国在正处于高度竞争的背景下举行会议,以往都会视为好消息,因为在会议前两国政务官员都会落实了大量工作,在某于议题上应该已经有些共识,令元首见面不致于一事无成。但大家可能也会反驳去年11月的「习拜会」也曾在峇里岛会面,但之后却没有什么实质成效!坊间不少评论认为,本来在该次会议已经谈到一些共识,而美国也随之派国务卿布林肯到中国落实细节。可惜,一个气象气球事件,被美国传媒描绘成为间谍气球,作为非法摄取美国人民的机密资料之用,结果中美关系又回复紧张,布林肯之旅及元首的共识也随之而泡汤了!

今次的「习拜会」笔者是有所期待的,背景是现今美国总统拜登连任的形势相当不利,经济上所谓的「拜登经济学」已经一败涂地,去全球化、供应链断裂、油价飙升,都会令通胀率高企,美国的贫富悬殊加剧,拜登已经连续在五个州份输了支持,必须获得中国经济上的配合,例如加强购买美国的农产品,以压制特朗普的支持率进一步上升,挽回颓势!

美国的债务又是另一项因素,美国极之需要中国这位买家配合,今季美国又要发行8千多亿美元新债,但在联储局将收水的背景下,30年长债息率也升至5%,如果中国再沽出其手上的大量美债,有评论估计美国长债息率可能升至7%,对美国的经济必然有进一步打击,拜登想再连任就更加渺茫。

最后在军事上,俄乌战争加上以巴冲突,已经令美军疲于奔命,根本无力再应付第三线战线,一旦北韩趁此乱局仿效哈马斯,向南韩发动一些突击,拜登就更加头痛,要压抑北韩自然也需要中国政府配合!

在此种种背景下,中美关系在短期内有机会缓和一下,中国也可借此宝贵时间,调整一个下国内疲弱的经济,一旦中美「习拜会」有成果,对中国及香港也带来新希望,无论股市或楼市都会带来新动力,大家不妨多加留意!

“大阪世博会&赌场”助力下,大阪市房地产前景更趋光明

    旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪・关西世博会”,于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后,“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。

    之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决,政府确认将建设费用最多增至2350亿日元,约为原计画的约1.9倍。

    以“构建未来社会,想像明日生活”为主题的大阪世博会,将于2025年4月13日至10月13日举行,为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。 ,预计世博会的入场人数约为2,800万人,可拉动经济效益约为2万亿日元。

    大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村(IR),美国美高梅国际酒店集团等已确认加入,大阪赌场预计将在2029-2030年建成,届时将迎来每年2000万人次游客,带来经济效益约1.3万亿日元。

    “大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济,带来大量的游客和就业机会,直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市,是关西圈经济和交通的中心城市,人口及预算规模都位居西日本第一。

    大阪市的经济在近10年来呈增长趋势,服务业和商业贸易占其经济的半壁江山,房地产则是其第二大经济部门,约占GDP的12%。

    在“大阪世博会&赌场”的进程推动下,大阪市已成为亚洲,乃至全球的关注焦点,除了吸引巨量游客和发展经济外,还带来约10万计的就业机会;而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。

    处于西日本经济和教育中心地位的大阪市,每年都有大量的移民进入,据数据显示,大阪市在近年来实现了积极的净移民;同时,国际学生的数量也显著上升,2022年的学生数量超过22,000名,要高于疫情前的水平。

数据来源: Savills

    虽然大阪市的居住需求在不断上涨,但从住房供应来看,2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前,这也导致了新建公寓的价格,2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%;而住宅租金更是在过去10年中持续增长,甚至疫情期间也保持相当稳定。

    随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产,包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业,以及良好的基本面和经济发展前景,相信大阪市的房地产将会更上一层楼。

减辣助人才置业 居留要求要搞清

施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期,一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加!二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位,过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位,当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转,但要显著改善还需要一些时间。

至于一手方面,在周末有两个全新楼盘开售,一个是位于启德的大型项目,另一个是在香港仔的单幢楼,合共成交104宗,创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青,根据报导有近半买家是新香港人,部份并未成为香港永久性居民,而是利用「先免后征」的新措施,提前购入物业。

笔者在市场也见到不少查询,都在了解国内专才来港购买物业,在新税制下并不是所有签证都可获得优惠,最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」,俗称投资移民,就不在优惠名单之内,申请人买物业仍然需要支付15%的印花税,而合资格的人才计划只有7种,包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露,以「高端人才计划」最受欢迎,因为申请手续简便,灵活性也高,有内地网红(KOL)曾经表示申请4天便获批准,而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。

笔者也有内地朋友,本就很有兴趣来港置业,但碍于30%的印花税而犹豫,当施政报告公布新安排后,便表示会申请专才来港,以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」,要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民,才可以真正减免税费,否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地,虽然没有规定必须在香港居住的日数,但申请人在港有工作,有居住地址,就是相当好的证明。

换句话说,每年都有10万或以上的专才来港,他们只要有20%,即2万名愿意申请成为永久性居民,就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右,可见这项措施对物业需求影响更深远,其影响力也会随着时间日渐加强!笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去,有意置业人士应加快入市,以免错失良机!

医康养休闲业务薪酬分配的激励逻辑 | 居外专栏

从“薪”的视角,业务人员加入一家公司的众多目的之中,必然有一项是为收入。

业务人员只需要遵照公司规章制度做好自己的工作,就可以按时领到薪水,如此业务人员才会焕发出奋斗的动力,也才会有安全感。

从“酬”的维度,企业主照顾好业务人员的心情,业务人员才能做好公司主管安排的工作。

经营一家有温度的社会型中医企业,既要把钱分配好,又要把员工的心情照顾好,进而对员工家人的关怀。

中医企业的员工心理需求有被满足,其家人会以他在社会型中医企业任职感到骄傲,员工就会有归属感,更愿为人民服务而长期奋斗。

人力成本是公司成本构成中一个非常重要的变量,提升企业管理水平,优化员工激励机制,让社会型中医企业支付的每一分、钱都发挥出应有的效用,这是薪酬分配的根本目的。

企业一定要建立一套有规则、有激励作用的薪酬分配体系,让员工薪酬分配、调整有规可依、有章可循,企业主只要拥有修改规则的权利即可。

做好业务薪酬分配的前提条件

  1. 在制定薪酬分配激励机制之前,要先梳理好全部的岗位职责。岗位的工作任务和目标清晰,就可以确定业务人员岗位的薪酬和绩效考核标准。
  2. 在确定岗位职责之前,还要先制定晋升考核机制,明确不同级别岗位的升降任命标准
  3. 在制定晋升考核机制之前,要编制好组织分工,明确各项工作的分工。
  4. 组织分工设定的依据是源于企业的业务布局。
  5. 业务布局源自经营策略,即企业根据自身的资源和能力特点、为了生存发展所制度的商业战术。
  6. 经营策略源自公司战略,而战略是指导企业要做什么、不做什么。

做好前提条件,形成企业运营管理的底层逻辑,前提做得越完善,薪酬分配激励机制才会越科学有效。

业务薪酬分配机制要具备激励性

  1. 业务的薪与酬要兼顾。薪=底薪+提成+奖金。酬=物质+情感+发展。薪酬兼顾才能形成长期有效的激励作用。
  2. 薪酬让业务人员能算明白。把薪酬分配机制设计得足够化繁为简,让业务人员自己能算明白,如此,才能成功地将薪酬分配机制达到激励效果。

如何做好薪酬分配体系才能够满足不同层次业务人员的发展需求?同时兼顾激励的灵活性与统一性。按照短、中、长期之薪酬及关怀薪酬之组合拳为企业打出一套激励制度。

1. 短期薪酬:点燃团队成员短期冲刺的爆发力。短期薪酬由(底薪+提成+奖金)三部分构成。短期薪酬的分配,以业务部门为例作说明如下:(1)底薪=考勤底薪+责任底薪。

考勤底薪,指业务人员按时出勤上班、完成拜访客户数(包括新增拜访客户数),公司就要发出底薪。

责任底薪,指业务人员达成相应的销售业绩指标,公司按业绩达成比例及上限封顶来发放。换言之,责任底薪有上限封顶,是为避免责任底薪与提成重复奖励。

考勤底薪与责任底薪,其间两者之比例在实际应用中没有绝对正确的比例,要结合中医企业自身的发展阶段和业务特点来制定。

比如,重疾患者之客户开发难度比较高,责任底薪占比责任业绩指标的10%。

2. 提成类型,可分为签约提成、收款提成、消费提成、毛利提成、净利提成。

中医养行业的业务提成不适合采用单选提成方式。比如收款提成,因为客户还没有完成医养疗程消费,一旦客户中途申请退款,而此时提成的钱早已发给业务人员了,即便业务人员没有离职,也构成财务会计回收提成的现金流风险和行政负担。

收款提成是要等到客户全部消费完才会发的,如此,对业务人员不具收入激励性及业绩考核性,加上客户患者群即使是同一病症的疗程周期也不一样,有长有短。

消费提成,是客户消费完之后,公司给业务人员发的提成。所以医养的业务提成适合采(收款+消费)提成之组合拳作法:比如完成首个疗程,将提成发给业务人员。

业务提成设计的误区要避免

(1)未达标不发提成:医养业绩不达标就零提成的作法只会给公司带来更多损失。

比如当月提成业绩,业务人员自我评估第四周难以完成本月业绩,那第四周剩余的工作日就会躺平摆烂,不愿尽最大努力往达标线去业务冲刺,甚至会让客户暂时不要付款,等到下个月再付。

一则延误客户患者的治疗,二则业务人员处于第四周怠工状态,业务动能停滞。

所以,只要有业绩不论多少,就要让业务人员拿到相应的提成,让业务人员时刻保持跟公司成为利益共同体。

(2)平均提成,看似会保持团队一团和气,实则会导致优秀的业务人员变得平庸,平庸的业务人员变得懒散又易无事生非。优化的方法,个人业绩,是谁的就谁拿提成。

(3)业绩阶梯式提成:随着业绩高低不同,业绩提成也高低,这样的薪酬分配看似好,激励业务人员不断突破业绩,做出更多的业绩,但实则隐患巨大。

一则原因:业务人员当月预估出不了很多业绩,为了达到更高的提成%,压单到次月再出,延误医养患者的治疗。

二则原因:业务人员为了拿更高的提成%,会伙同其他业务人员拼单后再私下分配提成,破坏业务团队成员的斗志。

所以,不论做多少业绩,提成%都一样。为了激励业务士气向更高的业绩目标努力,公司可以设定个人销售冠军、团队销售冠军等奖项。

(4)按职级逐级提高提成:高级业务员、副理、经理、总监、业务总经理,不同职级的业务人员的提成%不同。

基于人性的趋利性,低职级的业务人员把业务单挂到高职级的业务人员身上,甚至跟部门主管团结起来一起骗公司的提成。

符合人性原则的业务管理提成

按各职级的管理幅度,除了该拿自己的个人业绩提成,业务主管才能保持市场敏锐度及开发力度。

同时也该拿所辖团队业绩的管理提成。核心人性原则不变,奖励做管理职,取得管理提成。

管理职从业务总经理、总监、经理的管理提成%区间,管理提成可按业务<个人业绩提成>的20%-50%设计之。提点:管理提成<2%,主管辅导意愿低,因为主管自己出单的收入较快且高。

业务主管的核心职责是带好团队出业绩,让每一名团队成员都能为公司创造价值。

业务管理者,必须投入时间和精力,培养下属专业能力、业务经验传承、协助资源获取等工作,而其工作考核,更多地体现在团队整体的业绩上。

业务人员的奖金类型及中长期薪酬激励

(1)工龄奖的设计要设好封顶上限,适用于医师、调理师等技术经验型岗位。而业务销售人员的岗位必须用业绩说话,不设工龄奖。

(2)全勤奖:设置激励性的全勤奖金池。迟到或缺勤罚款可从<考勤底薪>里扣,比如每次迟到扣100元,缺勤一天扣300元,注入全勤奖金池,每6个月或年底时,平分给全勤的业务人员。

(3)业务PK奖金:业务单位可按周、月、季或竞赛期间设置PK奖励金。

(4)增员奖:业务人员推荐的业务人才,一经彔用,将得到增员奖金。

(5)进修奖:在公司里表现优秀的员工,奖励专业进修学习。可采学费退回之奖励(员工与公司约定未来一定期限内的个人业绩目标或KPI目标,同时业务人员在约定的期限内以每月分期偿还的形式(从工资收入中分期偿还),将公司已支付的所有学费退还给公司(约定期限到期后,业务人员已将自己的学费分期还清)。业务人员届时达成之前约定承诺的个人业绩或KPI目标,公司把该业务人员的全部学费,以奖金的形式奖励该业务人员。

(6)超额业绩奖励:业务人员超额业绩的部分属于增加式分配机制,有助于公司业绩快速增长。

中期薪酬激励:主要指年终奖金或分红,它是激励团队完成年度目标,实值上包含企业价值观的传递。

(1)年终奖金的误区:固定13薪。笫13个月薪水在年终发放,它不属于年终奖励的范畴,充其量算是一项员工福利。

固定13薪,员工不需要为多出来的笫13个月薪水做更多努力,只要年终就可领到这笔钱,不具激励作用。

(2)业务部门年终分红采5-3-2方案:先确定企业的分红总金额和考核标准,比如,本年度净利润*20%用于年终分红。

个人年度业绩指标:个人完成年度业绩X万元以上,列入<合格>,个人完成年度业绩Y万元以上,列入<良好>,个人完成年度业绩Z万元以上,列入<优秀>。

再按5-3-2分红法:<合格>分红总额*50%;<良好>分红总额*30%;<优秀>分红总额*20%。剔除不合格的人再去计分年终奖金。

提点:<优秀>业务人员,除了自己的年终分红奖,还可领到<良好>及<合格>的年终分红个人所得的份额。

<良好>业务人员,除了自己的年终分红奖,还可以领到<合格>的年终分红个人所得的份额。

长期薪酬激励:为了激励业务分公司主管(业务总经理)而制定二年任期(含以上)业绩达标的激励制度:规划股杈激励让业务总经理持续留在企业长期奋斗,并让中医文化得以价值传承,进而落实企业医康养休闲一体化服务。

《笔者说》没有一劳永逸的业务薪酬激励制度

企业面临着很多的发展变化,医康养休闲经营规模会发生增长变化,经营战略目标也会发生变化,所处市场的竞争环境常发生变化等。

根据这些变化进行相应的调整与完善,以有效激励业务人员, 持稳医康养休闲一体化服务的质量。                                    

风险提示/免责声明:本文仅代表笔者观点,不作为企业业务薪酬管理的唯一标准,应以企业本身属性条件的诸多数据指标的变化来检验企业经营管理成果。参考文献:商业的底层逻辑. 苏引华 / 李超 .广东经济出版社。