澳洲 | 布里斯班开发商叫停新项目 公寓价格跌势难止

据澳洲广播公司报道，布里斯班开发商纷纷叫停新公寓开发项目。专家表示，因过度供给导致的房价下跌已非放缓公寓建筑能止。公寓市场持续的供过于求将对买入房价及租金回报造成负面影响。

独立地产调查公司Urbis称，据六月季度的初步数据显示，布里斯班内城区来年拟建新公寓数量比去年同期下降一半，不足5000，难及去年市场的9000拟建公寓数量。

昆士兰科技大学产权经济学专家伊夫斯（Chris Eves）表示，布里斯班公寓市场供过于求的情况将持续发酵，而早应在18月前就减缓公寓开发。他还预测，投资性公寓的市价将出现大幅下跌，布里斯班内城及CBD公寓价值跌幅或至15%-25%。

布里斯班开发商纷纷叫停新公寓开发项目。专家表示，因过度供给导致的房价下跌已非放缓公寓建筑能止

 

伊夫斯指出，现在才放慢新公寓的开发建设，对许多开发商来说都为时已晚，尤其是值此海外买家交付形势愈加困难之际。据悉，布里斯班除去“在建”公寓，正在出售的公寓数量高达6000，而2013年同期出售的公寓数量仅为1600套。

伊夫斯称，许多开发商已有意识叫停未开发方案，并且直到过度供给情况消失前都不会有下一步计划。

其观点得到花旗银行支持。

但也有不少业内人士对此予以否认。Urbis副董事里加（Paul Riga）就不认为布里斯班内城公寓供过于求，而以为其只堪堪供求相抵，但承认行业到了发展的转折点。有开发商更直言否定行业发展遭遇难题，认为高质公寓市场仍然广阔。

但房产中介LJ Hooker布里斯班的一名中介人士指出，内城公寓房租已有下滑，预计过度供给情况将持续拉低部分地区房价。他表示老公寓不得不与新公寓竞争，在过去一年里，公寓周租已出现5-20元的下跌。

伊夫斯附和此言，表示房租将难有所增长、将持续下跌。

（据澳洲新快网）

 

日本 | 央行负利率催生日本房地产泡沫风险

日本中央银行实施负利率金融政策后，丰润的资金流入到日本房地产市场，引发高级住宅、养老院设施等地产物业供应过剩，业界担忧需求严重不足，住房空闲现象严重，房地产泡沫的风险正在增大。

日本房地产市场近期出现出租公寓房投资过热的趋势。分析认为，日银负利率的导入对地产市场起到了催化和推动的效果，专家指未来人口快速减少的趋势难以避免，出租房空闲概率的风险将增大。

东京住宅楼群

房地产业界警告投资超过实需

面对负利率下的房地产过热现象，路透社引述一位房地产业界人士的担忧表示：“过度的金融缓和导致房地产投机出现变调。”

该人士表示，之前中国的房地产过度投资造成出现无人居住的“鬼城”现象在日本成为一个谈资话题，但是目前日本国内的负利率政策引发房地产过度投资，高级住宅、办公楼等投机性的物业拔地而起，有步上中国房地产泡沫后尘的迹象。他警告说：“房地产市场出现了异常。”

地产楼市的投资过热现状在经济统计数据上也得到相应的佐证。2016年第一季度（4至6月）日本国内总产值GDP增长几乎是原地踏步，但是住宅投资却比去年同期大幅度增长了5.0%。

进入2000年之后，如此高的房地产投资可以说是破天荒的，这种现象只在2011年东日本大地震后的复兴重建的火热初期时出现过。

据路透社的报导，诸多的房地产业界人士认为，负利率直接带来房贷利息大幅度下降，成为了房地产投资过热的原动力。

日银自今年年初导入负利率后，2月的房地产投资很快就有了“反应”，2月份的新建物业急速上升。近3年中的单月平均新建物业约 80万套，但是今年6月的单月新建数量已超过100万套。

不过实际查看楼市投资行情却出现了一个奇特的现象。在4至6月中，独立屋民居投资的增长率仅为2.1%，而出租公寓投资大幅度增长了11.0%。而商品楼房还下降了0.5%。路透社引述金融机关人士的见解分析认为：“房贷利息的大幅度下降，购置房产的普通家庭并没有出现预期的增长，但是利用该优惠政策节约继承税目的的房地产投资却大幅度增加。”

路透社在8月的一份调查也进一步证实了上述投资倾向。在调查中，一名房地产人士表示：“房贷利息已处于历史最低水准，是构筑家庭住房的绝好机会，但是却看不到期待的消费投资，独立屋民居等个人购房不见增长。但是，以节约继承税为目的的出租公寓楼的投资却火爆兴盛，这些投资支撑著房地产投资的增长。”这位人士表示，出租房市场的投资过剩已见泡沫征兆。

养老院设施投资过剩

此外，日本政府提出的实现“一亿总动员社会”的目标，在此目标下，在日本各地将陆续建立总数能接纳50万人的老人护理设施。据悉，负利率政策推出后，在此低房贷率优惠政策下，养老院设施的投资变得异常火爆。

但是，养老设施的实际的需求并不尽人意，路透社引述房地产人士透露：“曾经经营11栋，每间超过3千万日元的老人高级住宅楼，但是近年竞争激烈，新建的设施不断涌现，造成入住率下降。”房地产人士表示，供应过剩的现象越来越突出，而且还看到不刹车的迹象。

日本第一生命经济研究所副主任星野卓也提出警示说：“远超实需的出租楼盘的投资急速上升，将使市场供需扭曲，埋下中长期的泡沫风险。”

政府官员担忧房地产泡沫

在此状况下，日本政府内部也察觉出房地产市场的异常变调。路透社引述一名政府官员透露：“负利率政策引发收益率曲线变平。房地产业界利用中期利息不会上升的利处，大力在个人和家庭的住房等耐久商品进行投资，急匆匆地超前投资完全没有必要。”

政府官员表示，安倍经济学的成长理论是重视供求均衡，但是超过实需、过大的供应投资势必会带来房地产泡沫的危机。

在当前的利率下，10年期的国债几乎都处于负利息，投资国债的收益被压缩。今后日银如果扩大货币缓和政策，进一步下调负利率的幅度，使房贷利息进一步下降，房地产楼市行情将出现诸多难以把握的不明朗形势。

互联网资讯综合整理

退休天堂 马来西亚居亚洲之冠

根据《国际生活》（International Living）网站，马来西亚获选亚洲最佳退休国度，在全球最佳养老国家排名第4。《国际生活》网站依据8项标准，选出全球25个最适合退休的国家，厄瓜多登上榜首，第2到第5名依序是巴拿马、墨西哥、马来西亚和哥斯大黎加。

马来西亚获选亚洲最佳退休国度，在融入当地容易度、娱乐与设施、以及低生活开销方面获得高分。1顿饭配1瓶红酒最低5美元就可解决，而看医生只需15美元。

马来西亚获选亚洲最佳退休国度

至于欧洲，名列第6的西班牙因为气候温暖，生活开销比其他欧洲国家低，获选欧洲最适合养老国。西班牙在基础建设项目拿下最高分，医疗保健制度也被世界卫生组织（WHO）认为是全球数一数二，娱乐方面分数也很高。

邻国葡萄牙则排名第9，第10是泰国。泰国因为医疗费用低、文化和房子住得起方面的优势获得青睐。第7名是马尔他，第8名是哥伦比亚。

多元化社会

了解马拉西亚，便会爱上马来西亚。这是一个文化熔炉，充满生气，热闹非凡。这是马来人、印度人、华人及其他族群的共同家园，大家互敬互爱、和睦相处。多元文化不仅让马来西亚成为美食天堂，还孕育了丰富多彩的节庆文化。这也是为何马来西亚人如此热爱庆祝和社交，性情闲雅、热情友好。

食品安全美味

根据2013年英国经济学人智库发布的《全球食品安全指数报告》中显示，马来西亚食品安全指数居全亚洲之首。

宜居旅游圣地

马来西亚是全球公认的宜居地带，风光秀美，常年介于21℃-32℃之间，蓝天白云，纯净海风，常年无雾霾。

她的地理多姿多彩，一如她的文化。马来西亚有 13 个州和 3 个联邦直辖区，中间隔着南中国海，一边是马来半岛，有 11 个州和 2 个联邦直辖区（吉隆坡和布城），一边则是东马，有 2 个州和 1 个联邦直辖区（纳闽岛）。

最令人着迷的，是马来西亚的强烈反差。摩天大厦俯视着高脚木屋，五星酒店与古老的礁石仅相隔数米。高地是避暑纳凉的好去处，它绵延而下，尽头是温暖的沙滩和葱郁湿润的红树林。

（据搜狐焦点）

英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。

8月18日是A-Level成绩放榜日，房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高，致使伦敦并没有入选这前二十，但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说，来伦敦投资仍是首选。因此，如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产，在伦敦高校附近以房养学，那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。

如果您的孩子在伦敦读本科，若是选择在学校周边租房住，三年（通常）下来光是租金就是一笔很大的支出，再加上越涨越高的学费，教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦…

在本次调研中，伦敦政治经济学院（London School of Economics）主校区（Islington）周边房产投资潜力＊是伦敦众学区中最大的，综合评分7.7分（满分10分）。目前该区域房产均价为646,180英镑，如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋（注意仅一间屋子哦！）出租的均价也是众学区最高，为160英镑/周，也就是一年至少8,000英镑，三年就是2.4万英镑。

＊投资潜力：调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名，考察因素为校区周边房产均价，行政区域房产均价，出租金额，以及毕业生起薪这几项，10分为满分。

当然这还是保守估计，如果是一些设施条件比较好的一居室达到400－600英镑/周简直轻而易举。没办法，地段好就是这么霸气。调研还指出，该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高，目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产，并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客，对，还是那种肯付高价的租客…

居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院（Queen Mary, University of London）。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑，3年内增长率为47%，月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。

位于Lewisham的金史密斯学院（Goldsmiths, University of London）在本次调研中处于第三位，投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸，因此校区附近房产均价低于Queen Marry，为357,304英镑，不过三年内增长率达64%！目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。

负责此次调研的Caspar Bell表示，在伦敦顶级高校就读，3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵，并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说，在房价与租金增长如此迅速的背景下，在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小，增长也会相对稳定。

以下为伦敦高校完整排名：（排名按投资潜力评分）

  1. London School of Economics（伦敦政治经济学院）：7.7
  2. Queen Mary, University of London（伦敦大学玛丽皇后学院）：7.5
  3. Goldsmith, University of London（伦敦大学金史密斯学院）：7.5
  4. Kings College London（国王学院）：7.3
  5. City University（伦敦城市大学）7.2
  6. St George’s University of London（伦敦大学圣乔治学院）：7.1
  7. Imperial College London（帝国理工学院）：6.8
  8. Brunel University London（布鲁内尔大学）：6.7
  9. University College London（伦敦大学学院）：6.6
  10. University of Greenwich（格林威治大学）：6.6
  11. Kingston University London（金士顿大学）6.4
  12. SOAS, University of London（伦敦大学亚非学院）：6.3

最后，房姐祝所有考生都有好成绩！

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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多伦多：加拿大的经济引擎

作为加拿大最大的城市，多伦多是全球的商业中心，其拥有世界一流的人才资源、高等教育院校和国际化市场。多伦多的国内生产总值占加拿大经济总产出的将近20%。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 |加拿大房贷流程 |加拿大房产税费

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距离美国边境仅两小时之遥的多伦多是个重要的交通枢纽，该市拥有两个机场，每年承载四十万架次的航班，旅客吞吐量接近3200万人次。多伦多的劳动力呈现出高学历和多样化的特征，其中，65%的人员持有高等教育学历，50%的人员出生于国外。2010年，这些人员创造了加拿大信息通讯技术行业40%的专利，且多伦多的专利拥有者人数位于全球前二十位。

多伦多正处于城市景观重塑的房地产发展高潮之中。多伦多的摩天大楼建造项目数位列全球第一，许多超大型项目，诸如北美最大的海滨重建项目和位于多伦多西北部耗资10亿元的私营旅游发展项目等，都在释放这个城市的潜力。

尽管出现了经济衰退，但是多伦多的实体经济发展从未中断，因为多伦多拥有一流的商业环境、独特的市场机会、具有竞争力的成本优势、稳定的资本市场和首屈一指的生活质量。多伦多发展了众多产业集群，其中最引人关注的是金融服务、信息通讯技术和生命科学。作为多伦多经济的支柱，这三个产业也哺育了诸如数字媒体、制造业、食品加工、时装业和绿色科技等日益发展的行业，这也使得多伦多成为北美最多元化的市场之一。

为什么选择多伦多

毕马威国际的全球执行团队在考虑迁址公司的全球资源中心时，对包括多伦多、伦敦、阿姆斯特丹和纽约在内的28个主要城市进行了比较。在之后的两年时间里，该团队对候选的地点进行了考察，2010年，多伦多被选定为最佳目的地。多伦多的吸引力主要是基于以下几个关键的成功因素：

• 多伦多是一个重要的全球金融中心并跻身于全球金融中心指数的前十名

• 多伦多是全球第七大金融交易地
• 对接其他主要的金融中心—纽约、伦敦、迪拜
• 世界经济论坛认为加拿大拥有“全球最稳健的金融系统”
• 拥有多元化、跨文化的人才储备
• 具有高技能的劳动人口
• 通过交通枢纽可轻松到达世界各地
• 拥有有利时区

多伦多因成本竞争优势位列毕马威《2012年竞争性可选方案报告》中北美区的第二名，领先于纽约、洛杉矶、波士顿、芝加哥、休斯敦、达拉斯和温哥华在全球范围内，多伦多的经济成本低于米兰、罗马、柏林、巴黎、伦敦、法兰克福、墨尔本、悉尼和东京。

商业优势

多伦多市致力于为商界提供上乘服务。多伦多投资署(InvestToronto)在连接全球商业和多伦多本土商机中扮演着重要的角色。 多伦多投资署和加拿大政府、安大略省、大多伦多市场联盟（GTMA）以及其他专业服务公司等伙伴紧密合作，主要负责吸引外国直接投资流入多伦多市。

多伦多投资署向决定全球业务投资的商务和投资地选择人提供一对一的咨询服务。多伦多投资署的礼宾式服务能帮助企业更好地与行业专家、政府以及企业间进行交流，并提供行业具体分析与基准分析。

如果选择落户多伦多，企业可与多伦多市的经济发展与文化处合作。该处主要通过其下属的战略发展与行业发展部门、业务巩固与拓展部门为在多伦多投资的企业提供众多服务。这两个部门每天会与商界进行交流，落实行业战略、重振就业区域经济、快速跟踪审批许可以及管理多伦多市的形象、制造业和创新技术授权等。

（据互联网综合整理）

美国 | 选择新房建筑商 – 必问的15问题

选对新房建筑商是建造梦想房屋的第一步，以下这15个问题可以帮助你面试并选择出最适合的厂商，也能帮助你更加了解房屋建造过程须注意的细节。

  1. 请问您有多少年建造经验？盖过多少栋房子？
  2. 您本人或您的公司有建屋执照及保险吗？
  3. 您和其他建造商最大的差异是？建案最大的特点是什麽？
  4. 房屋保固包含哪些项目？
  5. 请问您能否提供过去合作客户或是样板屋可以参考？若没有，是否方便让我预约一个时间去参观你目前正在建造的房屋？
  6. 你的房屋有能源节约的设计吗？
  7. 你的房屋有什么标准配备？我是否可以自由选择更改或是升级部分设备？
  8. 谁会负责监工？如果建造过程中我有疑问，我应该联络谁？
  9. 建造过程开始前或进行中，我如果想要修改房屋配置或设计，该如何及何时提出？
  10. 在房间及空间配置部分，除了从您提出的楼面布置选项中挑选，我是否能自行规划？
  11. 什么时候会确定我房屋最终的建造总价？
  12. 建造过程中，我有权随时去现场了解建造进度吗？
  13. 房子完工需耗时多久？
  14. 请问这个社区隶属于社区委员会或是建筑审查委员会吗？是否方便给我一份相关委员会规定及规费明细？
  15. 在房屋检验的部分，通常会怎么进行？大约在何时可进行总体验收并进行最终调整？
专家们认为，这15个问题是帮助您为新居选择合适的建造商的好开始。

这15个大方向是由建屋专家所提供并涵盖了房屋建造的基本面。当然，在建造过程中，你可能会有更多想问的问题。千万不要畏惧提问，透明的双向沟通，有助于你和建商了解彼此的服务及需求。

最后，恭喜你迈出了客制化新居的第一步，当你在寻找、购买、设计及建造新家过程中，若有任何问题， 可以善用New Home Source免费及详尽的线上资源。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里。】

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美国 | 租屋提前解约之注意事项

随着美国近年房租飙涨与贷款利率下跌，不少租屋族开始考虑解除租屋契约，买栋自己的房​​子。然而，对于美国租屋提前解约的规定及注意事项，你真的都清楚了解吗？ 

首先，大部分房东对于提早解除租约都抱持开放态度，只要付清违约金，房客可自由选择租约结束时间。常见的解除租约动机有搬家、工作转职等状况，但房客决定要买房也不算少见。

然而，提前解约的罚款及因应措施，会因各州法律或是房东个人习惯有所不同。 Princeton Properties于新英格兰州拥有高达500户房产，其市场总监莎拉·格林就认为可视个案情况弹性处理。然而位于北卡罗来纳州夏洛特市的Crescent Communities因房产数目少，因此在毁约政策上就相对严格。“基本上，我们愿意尊重房客意愿，但同时也希望保障自身权益。”社区经理戴伦·皮尔斯提到。

除了社区规模，社区的空屋率也会影响社区经理对提前解约的处理方式。一般来说，若空屋率低，社区经理通常会收取一笔小额赔偿金并同意提前解约。但若事情不尽人意，则需依照合约规范进行。 也许你不想与社区经理打交道，打算连夜搬出，省得夜长梦多。然而美国法律规定，房屋所有人有权向房客追讨剩余月份之租金、额外赔偿费、清洁费及房屋修缮费，甚至没收押金。

关于支付剩余月份租金，旧房客之责任终止于新房客入住。举例而言，若你提前解约，社区负责人在一个月之内找到了接替房客，你只需要赔偿一个月的租金。若房子花了两个月才租出，则你必须负担两个月房租。根据消费者法律资讯网站Nolo.com，房东及社区管理者必须主动“降低损失”。意思是他们不能被动等待新房客上门，并要求旧房客全额赔偿。他们有义务积极招揽房客并尽快将房屋租出。然而，并非所有社区管理者都具备专业法律知识，许多管理者在处理提前解约问题时，会扣留旧房客押金并要求他们全额支付剩余月份租金。因此，当你遇到提前解约状况时，应该要具备赔偿一至二个月房租的心理准备。但若最后高于此费用，即需要确认详细状况并且衡量是否遇到不了解相关法条的社区管理者，进而寻求法律协助。

如果你想解除租约搬进新居，最好与房东商讨。

或许，你自认为运气很好，尽管未提前通知即迁出，仍未受到房东追讨剩余款项。千万不要高兴得太早，即有可能房东直接将债务转由信用公司处理，此笔不良记录，未来有可能影响你申请房贷。不具名的租屋经纪人表示：“不告而别绝对会断了你的后路。当你需要申请贷款时，银行会要求我们提供你过去的信用记录，此时，我们将会据实呈报你过去的不良记录。”因此，还是建议诚实的告知房东，并寻求双方都能接受的解决方案。

此外，违约费用中会有一笔重新招租费，包含了清洁、整修、招屋宣传及营销。这笔费用会根据房租剩余月份来衡量，剩余月份越多，费用越高。然而，一旦付清此笔费用，你和租赁方即银货两讫，互不相欠。有些住户想省下这笔费用，选择自行清洁及整修房屋，但最终成果可能不符合社区管理公司的标准。因此，大部分的社区管理公司仍会希望能由固定厂商来进行处理。 

除了重新招租，还有另一种解决方案“转租”。转租意味着房屋契约的承租人还是原房客，但他将房屋第二手转租给其他人。转租看似为变通之道但却有极高风险。第一，转租人并未经过背景审查，个人信用及犯罪记录都有潜在危险。第二，若转租人毁损房屋，因契约乙方仍是挂着原房客的名字，因此租屋公司有权向原房客求偿。此责任归属关系导致大多数房东都不愿意接受此方案，还是希望能重新寻找合适的房客。

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澳洲 | 新州房建破纪录 悉尼上演超速度

买房者需求高涨，现房存量紧缺，靠近基础设施、公共设施、海滩与CBD的房屋越发稀少，而北部或西南增长型地带新公寓项目的需求还未培养起来。种种，导致悉尼房市越发紧绷。

与此同时，强烈的住房需求将新州的住宅投资与房屋建设推举到前所未有的新高度。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平

 

新州房建破纪录

ACB News《澳华财经在线》报道，澳统计局24日发布的数据显示，新州住宅建设水平创出历史新高，反映出该州住房供应史无前例的增长势头。

过去一年来，全州住宅建造总值达到194亿澳元，为有记录以来最高水平。新州财长格拉迪斯·博尔吉克林(Gladys Berejiklian)说，“最新数据表明新州政府正履行承诺，鼓励新房建设。2011年初始执政时，新州年度住宅建设支出仅124亿，营建审批数不足3.5万套。但现在，新州的营建审批增长一倍多，超过了7万套，并反映在建筑支出上。

“住宅建设热潮将能够改善住房可负担性，并在本州创造更多就业。”

澳统计局数据显示，截至6月30日的一年内，新州建筑总额(包含住宅与非住宅)超过300亿澳元，为该州史上首次。过去一年总建筑完工量增长8.6%，在全国增速领先。除新州以外的其它地区，建筑完工量反而下降了8.7%。

悉尼的“超速”发展

ACB News《澳华财经在线》报道，事实上，建筑活动，以至经济活动高度集中的现象正受到越来越多关注，新州是一大焦点，而悉尼则是焦点中的焦点。

咨询机构SGS经济学与规划公司的首席经济分析师泰瑞·劳斯利(Terry Rawnsley)表示，与几年前相比，澳大利亚双速经济出现反转，以往拉动经济增长的地带是西澳和昆州的广阔地区，现在重心向东南移。但是——集中度明显更高，突出的体现在一座城市——悉尼的强势增长上。

大规模的基础设施投资，繁荣发展的金融、保险服务业，众多的就业人口对悉尼经济形成良性支撑，并推升了房拍率与房价。过去20年，悉尼房价年均增幅约7%，今年二季度，房价中值返升到了100万澳元上方，上周末的房拍率涨到14个月高点。

低息无疑助长了悉尼房价的上涨。据SGS分析，按照悉尼经济增长形势，对应的现金利率应该在3.5%，如此情况下，房价会便宜10万澳元。当然，澳储行只会针对全国经济设定息率，超低利率刺激了悉尼房市的异样繁荣。

全澳的建筑活动水平似乎很能说明问题，新州总建筑工程量增长8.6%的情况下，全国倒退了5%，是2011年12月以来最低的年度水平。

一年躺赚20万

ACB News《澳华财经在线》报道，住宅建设热潮背后是悉尼无比火爆的房市，如SGC所推断，悉尼享受着本不该享有的超级低息，而这正撩动越来越多的本地人迈入投资大军，感受激动人心的创富旅程。

周二晚上，经纪商LJ Hooker在 Centennial 公园举行的邦迪海滩-Junction 与双湾拍卖会上坐无虚席。150多人济济一堂，9套房产中8套拍出，总售价1570万澳元。

邦迪海滩一套两居室公寓卖出了215.5万澳元，卖家五年前是以110万买入，“什么也不用干”，一年轻松赚得20万，一位中介如是说。整晚竞标程序显得激烈而充满自信，反映出悉尼房产需求的旺盛。据澳金融评论报，拍卖商杰斯·戴维森(Jesse Davidson)说，“这反映出两点，首套房与二套买家增多，而供应缺口巨大”。他抽出一张Centennial 公园的地图，说，只有7套房售价是在200万以下。

悉尼经济的强势发展给地产买家以信心，而低息意味着“钱很便宜”。拍卖会上，不少买家在过去4年积累了大量财富。一位做印刷业务的生意人说，银行在向他“扔钱”，贷款很廉价，银行也乐于提供。“有些房子价格高的离谱，但人们的信心却很强烈。现在，买房是新常态，我也想有自己的房子”。

值得注意的是，当晚参加拍卖会的有半数是50岁以上的中年人，许多人是为了子女竞拍。一对夫妇针对邦迪海滩一套1974年未翻新的两居室出价，没能成功。这套房出价在几秒钟内由97万飙到120万，最后130万成交。他们表示，想给孩子买房，上周已经给一个女儿买过一套。“我们想给孩子争取点保障”。

（据澳华财经在线）

 

海外 | 移民爱尔兰有哪些福利？

爱尔兰作为移民国家中六大英语国家之一，同时，爱尔兰同时身为欧盟成员国，拿到爱尔兰公民身份即可享受所有欧盟成员国之间的社会福利待遇。在经历传统移民国家(加拿大、美国、澳洲、英国)政策大变后，一些有需求的国内高净值人群将目光直接投向了性价比高的爱尔兰，爱尔兰公民身份的含金量水涨船高!（爱尔兰移民政策）

欧盟大部分国家，没有直接永居移民项目，大部分国家都是签发临时居留，首次一般签发一年，每年更新;有的国家首次签发两年居留，2年后更新，发2年或3年有效地居留。

这些国家都规定满5年后可以申请该国永居，大部分国家的国别永居要求5年内在该国每年居住不少于半年，这个国别永居的条件，要稍微低于欧盟长居5年内离开欧盟地区累计不超过10个月的要求。

英国退欧后所产生的全球连锁骨牌效应目前尚有待观察，但就移民业界而言，英国退欧对大多数欧洲移民国家而言，并无负面影响。甚至因为英国脱欧后国家形势的不确定，一部分有意移民英国的投资人开始转而投资一些与英国具备相同特质的欧洲国家，其中，与英国历史渊源深厚的爱尔兰更是最大的受益者。

了解数据显示，英国脱欧后，不仅让全世界的投资人纷纷转向爱尔兰这片潜力无限的国土上，还让许多英国当地的民众已经开始计划申请爱尔兰的公民身份，以此来享受欧盟公民带来的福利，以及保留享有在欧盟国家的权利等。

为何大家都选择爱尔兰作为移民英国的替代?

由于爱尔兰与英国的一体化特殊关系，英国法律明确规定：爱尔兰属于“CommonTravelArea”地区，所以，爱尔兰公民如计划定居在英国，即可自动成为英国合法居民身份，享受英国社会福利，这是高于欧盟体系外的官方法规。

爱尔兰投资移民优势：

  • 无移民监：每年只需去爱尔兰登陆一次即可，无需放弃国内生意或工作。
  • 资金安全：移民局批准后申请人方可投资。买住房和投国债都没有风险。
  • 要求简单：无需管理经验、无年龄、学历、语言要求。

语言优势：爱尔兰是欧盟除英国之外唯一以英语为母语的国家，全世界只有6个英语国家：英国、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、爱尔兰。

优质的教育：高中及高中以下都为免费教育。爱尔兰的大学教育非常成熟，首都都柏林自中世纪起就被誉为大学城。爱尔兰有7所综合性大学，其中圣三一大学全世界排名71位，都柏林大学排名139位(QS世界大学排名2015年)。

安全优美的生活环境：爱尔兰是欧洲犯罪率最低的国家之一;爱尔兰自然环境保持得相当好，全国绿树成荫，河流纵横，因全国草地遍布，所以又有“绿岛”和“绿宝石”“翡翠岛国”之称。2010年被联合国评为最适合人类居住的国家第五名，排在加拿大之前。

福利：5年以后即可享受当地人的所有社会福利。

税收低：2011年被福布斯评为欧洲最适宜做生意的国家第一名。公司税只有12.5%，吸引了包括英特尔、微软、戴尔等1000多家跨国公司将欧洲总部设在爱尔兰。

自由出行：获得国籍后可在欧盟境内任意居留工作。

在脱欧程序没启动之前，爱尔兰-英国免签政策已于2014年10月6日正式宣布，爱尔兰移民客户可以在英国自由定居生活，相比英国投资200万英镑移民来说，显得很有优势!

 （据苏南网）

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海外 | 专家：英国脱欧推动爱尔兰投资移民

导读：这一两年一线移民国家纷纷收紧移民政策，加拿大叫停了联邦移民专案，美国EB-5项目的重新开放延期至今年九月底，澳大利亚移民配额紧张。持有大量资产、对国内局势没信心的中国投资者将眼光逐渐转向近年才开始移民项目的爱尔兰，不料爱尔兰政府近期突然叫停投资移民计划中的两项，如何解读政府这一举措，请看以下专访。

爱尔兰移民归化局前段时间突然宣布，投资移民计划（Immigrant Investor Programme）中的“移民债券投资”（Immigrant Investor Bond）和“混合投资”（Mixed Investment）两项暂停。（爱尔兰移民政策）

政府为和暂停这两项投资选项？未来爱尔兰投资移民走向又会如何？带着这一系列问题记者采访了Aidan T. Stapleton & Company律师行的移民律师艾丹•斯特普尔顿（Aidan Stapleton）和开展投资移民计划业务的普元资本公司的赵女士。

政府为何停掉两项投资选择？

斯特普尔顿律师表示，2012年政府刚推出这些政策时觉得可行，但目前发现债券部分已无利可图。

日前温哥华推出了针对外国人置业需额外加税15%的新政，希望借此遏制大陆热钱流入加拿大炒高楼价的趋势。对此艾丹说：“由于中国投资人的涌入，加拿大尤其温哥华的房地产价格已经被推高了。”爱尔兰的情形与之类似。2012年投资移民计划推出时，爱尔兰房市跌到谷底，供过于求。但房市目前十分抢手，供应量严重不足，爱尔兰政府会避免房市被进一步人为抬高。因此艾丹认为移民债券投资可能以某种形式被重新推出，但包含45万欧元投资房地产的混合投资则可能就此停掉。

政府何时会宣布新政策？艾丹说：“投资移民的更新政策可能得年后出台，届时投资移民项目里或增加一、两项新选择。移民归化局负责制定这些专案然后向政府提交方案。”

申请人如果在7月18日移民规划局宣布停掉两项选择之前递交了申请，申请将会进入正常审批程式。下一期投资移民计划和创业企业家计（STEP Programmes）的申请截止日期为9月14日，相关部门或会在十月之前召开下一轮评审委员会来审核申请。

未来投资移民重点仍是企业投资

目前保留下来的投资移民计划中有两项和企业投资有关，政府明显希望未来移民投资重点转向企业，艾丹律师十分看好企业投资和基金投资计划这两项选择。

艾丹说：“投资企业仍将是爱尔兰移民政策的焦点，政府希望通过对本土企业的投资来创造就业。这就是为什么政府会引入（企业投资）（Enterprise investment）和（投资基金）（Investment Funds）两项，前者需要在爱尔兰企业投入50万欧元，为期三年；后者需购买50万欧元经过批准的企业基金，这些基金将投入到爱尔兰本土企业，目的也是创造就业和拉动经济增长。”

专门受理投资移民业务的普元资本公司的赵女士也表示，虽然政府突然停掉两项移民选项，但因为公司主要业务是50万欧元投资移民计划，新政策变化对公司业务没有影响，而潜在投资者的态度也没有受到影响，投资者开始积极申请如“企业投资”和“投资基金”等项目。

英国脱欧推动爱尔兰投资移民

艾丹律师表示英国脱欧，不仅申请爱尔兰护照的人数增多了，华人投资者询问爱尔兰投资移民项目也增多了，许多原先想移民英国的华人开始将目光转向爱尔兰。

普元资本的赵女士也表示，部分客户担心英国退欧后在政治和经济上可能出现不稳定变化，所以很多人把投资移民的目标转移到风景独好的爱尔兰，也有部分客户计划以爱尔兰为跳板在未来移民到美加澳等地。

爱尔兰投资优势：周期短、通过率高、风险小

艾丹表示，与部分国家相比爱尔兰投资移民的价格较贵，但申请等待周期短，加拿大目前正在调整魁北克经验移民项目，该项目平均申请周期通常为两年，而爱尔兰移民专案申请周期仅为四至五个月。艾丹表示：许多中国投资者在来爱尔兰考察前并不知道爱尔兰优势如此强，很多投资者表示如果的话，他们会早一些来爱尔兰投资。

爱尔兰投资移民专案申请通过率非常高，艾丹表示自己经手的申请还从未被拒过。除此以外，作为投资者来说几十万欧元投资款最后能否回来很关键。对此艾丹表示，很多爱尔兰企业需要投资资金，但不是所有企业都符合投资移民的申请资格。律师行会将企业的创业计划书拿给投资者，投资者自行决定是否在企业投资。很多华人投资者事先会对企业进行调研，有些人本身就是从事所要投资的行业，能很好判断出企业是否运行良好，未来是否有发展空间等。

四年前爱尔兰刚推出移民计划时，很多投资者以为可以用钱买护照，但现在很多人意识到这是一次长期投资。艾丹说：“成功的投资者将首先得到两年有效居留身份，然后续签三年。五年后只要投资人符合要求,就可申请长期居留，然后申请入籍。”

根据普元资本赵女士的介绍，爱尔兰移民投资优势体现在这几方面：

  • 投资门槛低：50万欧元可获得全家移民资格。
  • 批准流程快：三个月获得批复。
  • 预期投资收益高：目前是投资爱尔兰资产的最佳时机。
  • 风险小：先批准后投资，获得移民批准后，才需要将投资资金转入爱尔兰的项目公司。
  • 没有移民监：申请人只要每年进入爱尔兰一次，即可保有移民资格。

子女教育的特别优势：如果申请人子女计划在爱尔兰接受全球领先的教育，子女在爱尔兰上学满五年后，可申请成为爱尔兰/欧盟公民。申请人子女在爱尔兰就学期间的学费可以从投资款内扣除，中、小学教育免费。

此外爱尔兰是英语国家，属于欧洲发达国家，持有爱尔兰护照可享受全球165个国家免签或落地签政策，爱尔兰房产质优价廉，选择充足多样，房产性价比高，爱尔兰境内房产为永久产权，世代相传。

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