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最近，《BC商業雜誌》（BCBusiness）對溫哥華西區安格斯車道（Angus Drive）兩邊的房屋交易情況進行了分析。

房價可謂是2015年溫哥華最火熱的社會話題，從5月份「沒有一百萬」抗議活動開始，各路媒體就開始討論到底是誰推高了溫哥華的房價。《溫哥華太陽報》發表了數篇關於溫哥華豪宅買賣以及買家數據分析的文章，把矛頭直指中國大陸買家。《加西周末》在《中國買家是如何『寫』成的》一文中分析了這些 英文媒體是如何一步一步把推高房價的罪名加到中國買家的頭上的，並指出中國買家僅影響了溫哥華的豪宅市場。

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最近，《BC商業雜誌》（BCBusiness）對溫哥華西區安格斯車道（Angus Drive）兩邊的房屋交易情況的分析，進一步證實了這個觀點。安格斯車道是一條南北走向的街道，橫穿西區最高端的桑那斯（Shaughnessy）社區 和克里斯戴爾（Kerrisdale）社區。研究隨機抽樣了安格斯車道兩邊2012年到2014年間成交的40套房屋，並訪問了7名地產經紀以及各種房地 產專家來調查把此地區房價推得如此之高的原因。

安格斯車道房屋買家以商人居多

2015年溫哥華房地產市場的火爆程度超乎想像，連11月份的傳統淡季也一反常態，需求勢頭強勁。大溫地產局發佈的2015年11月房地產數據表 明，溫西豪宅聚集區獨立屋的基準指標價已達286萬4600元，這是扣除通貨膨脹等因素之後的「干價格」，實際成交價要大大高於此。

相比於當地的居民收入，這個價格高到天花板上了。比如，溫西桑那斯地區2015年上半年的房屋成交均價為650萬元，但當地的家庭平均收入為13萬 5000元。而且，豪宅買賣的火熱狀況絲毫沒有降溫的趨勢。在桑那斯地區，通常半年內可賣出20幢到30幢房屋。但在2015年的頭9個月，桑那斯地區的 房屋成交數高達110套。專門從事這一地區房屋買賣達5年之久的Re/Max地產經紀Les Twarog表示，市場已經相當瘋狂。

根據研究改採訪的地產經紀的說法，買這些房子的錢並不是來自於本地的收入。Engel & Völkers公司的地產經紀Greg Carros表示，溫哥華的工資不足以買得起這種豪宅，多年以前還能看到醫生、律師買這一區域的房屋，現在這個價格這些人的薪水也買不起。

《BC商業雜誌》所分析的房屋交易中，10名產權登記上的買家為家庭主婦，15名為商人，16名為家庭主婦加商人，2名為學生，2名為醫生，1名為媒體代理，1名為公司（公司老闆為在同一地址登記的移民律師）。

價格漲速令人瞠目 推倒重建多

分析還發現，從2011年到2012年，安格斯車道33街以北地區的房價漲了66%，57街和33街之間的地區漲了39%，57街以南的地區漲了 33%。這個漲價速度在加拿大也是首屈一指的。相比之下，多倫多的勞倫斯公園（Lawrence Park）、利賽德（Leaside）和戴維斯維爾（Davisville）這三個社區與溫哥華的阿布特斯（Arbutus）走廊的地理位置相當，花了7 年才達到與安格斯車道同樣的漲幅。

在這些豪宅地區，2009年以210萬成交的房子在2013年能以695萬賣出。而且，不少年數稍久一點的豪宅在被新買家買下後，往往會推倒重建， 再轉手賣出價格又是翻倍。比如2012年一幢都鐸風格的房子以290萬成交以後被推倒重建，建築面積增加了一倍，2014年再次售出的價格為796萬元。 《BC商業雜誌》所調查房屋中的30%在銷售後的兩年內獲取了溫哥華市府簽發的建築許可。有三所房屋是在出售前的兩年內取得建築許可的。

現金交易比例偏高

在所調查的房屋交易中，30%房子為全現金交易。溫哥華西區的房地產經紀人表示，他們幾乎只做現金交易。

BC省房地產協會表示，在低陸平原地區，有20%的住宅交易為全現金購買，而且溫哥華以外的地區價格要低得多。許多行業觀察人士認為，一般價格較貴的房屋，現金交易的比例會下降，但安格斯車道的情況與這個情況完全相反。

不管是富裕的移民投資者還是本地居民的換代升級，無論是貸款買房還是現金付款，這些買家的共同特點是不通過房屋開放日或是在MLS上尋找房源。大部 分房屋買賣都是通過朋友、親戚、生意夥伴，甚至是移民諮詢公司的介紹而做成的。好幾個受訪的地產經紀都表示他們所售出的一半房屋，客戶都是通過移民諮詢公 司介紹來的。

UBC的地理學教授David Ley曾在2010年出版了《百萬富翁移民》（Millionaire Migrants）一書，他表示現在穩定的富人移民潮只是1990年代中國香港移民潮的一次重演，許多富人移民到溫哥華只是為了獲取加拿大公民的身份，他們將 此視為一個保險。自1990年代以來，富人移民的財富水平越來越高。而且，加拿大本地的匯豐銀行、中國銀行、中國工商銀行、皇家銀行以及滿銀還為買家提供 貸款，只要首付達35%。

豪宅買家對大溫整體房價的影響有限

雖然大多數媒體將注意力集中在海外資金湧入溫哥華房地產市場所帶來的負面影響，很多地產經紀則強調其正面影響，尤其是買家在買房的過程中在日常購物、餐飲或服務上所花的錢。一些行業觀察家認為強調「外國」投資者的說法在經濟全球化的今天只是一個為轉移注意力而設置的話題。

BC省房地產協會的首席經濟學家Cameron Muir說，「如果你是落地的移民，必然會從其他地方帶來錢，如果這就是所謂海外資金，那麼我們都是外國投資者。我們每個人投資在CPP（加拿大養老金計劃）上的錢，60%來自於海外。難道我們都要放棄並拋棄這些錢嗎？」

雖然豪宅市場價格飆升對其他地區的房產價格是否會造成涓滴效應還不明確，亦有觀點認為，因為價格太高而被擠出溫哥華西區的買家現在正在向溫哥華的東 部和南部遷移，進而迫使其他買家移到郊區，導致整個地區缺乏負擔得起的住房，但價格上揚反映了整個省內獨立屋的高需求和低供給，與豪宅的價錢沒有關係。

Muir表示，豪宅市場只佔整個大溫房地產市場的2%；大溫地區只有不到2%的獨立屋售價在300萬以上，有將近80%的獨立屋售價低於100萬元。尤其是房屋建設緻密化趨勢以及新建房屋多數是多住戶住宅，獨立屋越來越稀有，推動了價格上漲。

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（據加西網）

十名大學教授昨日聯合建議卑詩省府，對本省空置房屋課徵相當1.5%物業價值的附加稅，預計光是在溫哥華市一年即可增加9000萬元的新稅收，並可用在對省民的退稅用途。受影響的主要是買房屋投資不居住，或是不出租的海外買家。

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提出這項建議的卑詩大學商學院教授達維多夫(Thmoas Davidnoff)強調，這項根據物業價值而收取的附加稅，並非針對某一國籍的業主，並設有豁免辦法。例如沒有永久居民身份的中國買家，如果購買房屋之 後，將房屋出租及繳稅，又或者是領取政府退休金的耆英，即使有空置房屋，也不需要繳交該附加稅。

名為「卑詩房屋負擔基金」(B.C. Housing Affordability Fund，簡稱BCHAF)附加稅的政策建議報告是由根據10名卑詩大學及西門菲沙大學商學院教授所提出，省府應對房屋課徵1.5%物業價值的附加稅，稅 金納入「卑詩房屋負擔基金」，該基金將用在當年度省民的一次性退稅，提高省民供房或是租房的財務能力。

達維多夫指出，該稅主要針對那些在本省投資住宅房屋，目的不是自己居住，又不出租的人士。以100萬元的房屋為例，一年需要繳交的特別稅為1.5萬元，但若業主有報聯邦或省稅，則扣除當年度所繳的稅，扣除的稅並不包括地稅(property tax)。

舉例來說，如果業主一年繳稅1.5萬元，則不需要再繳特別稅，如果只繳1萬元入息稅，則需要再繳5000元。

他說，這項建議主要目的，是讓政府正視有大批居住在外國的買家在本地炒樓，他們購買房屋視空置房屋為投資工具，而不管本地能夠居住的單位不夠，本地人需要挨貴價及挨貴租的問題。

他表示，到目前為止，聯邦政府或是省政府都無法說清楚，究竟本省或是溫哥華地區，有多少是屋主在海外的空置房屋，雖然有個別城市例如溫哥華與卑詩水電公司合作，設法找出空置房屋，但他認為政府對空置房屋業主的清查工作，應可做更多。

他強調，這些人在海外的稅務居民，或是無永久居民身份的海外人士，他們投資在本地房產，享受本地相對低的地稅，但在另一方面，他們由於人不在加拿大，從來不曾繳交入息稅，這批人士是特別稅針對的特定目標。

卑詩估價局今年初公佈各地政府估價，溫哥華地區多個社區的獨立屋平均樓價超過100萬元。溫哥華市長羅品信也曾建議課徵投機稅，主要針對外國買家及投資人課稅，不過，卻未得到省府支持。

達維多夫說，教授們的建議已得到溫哥華等城市的支持，不過，他知道省府對於任何可能影響樓價或是外國投資的政策，均顯得不太感興趣，但他認為，如果 採納該建議，雖然減低了外國買家對投資的興趣，但本地買家卻因為得到退稅，而有能力投入市場，兩者相抵，他認為對樓價的影響已經相互抵消。

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（據明報）