juwai

西班牙海外房地產市場的“3W”原則（Who、What、Where）

買家是誰（Who）

世界領先的商業地產和房地產服務顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地產投資方面，西班牙重新列入前10大國家榜單， 2015年底，該國房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外，而2013年，西班牙在這一榜單上排名第16，2014年排名第11。在企業層面方面，近年來有一個特征就是，機構投資者和私人股本基金的對內投資專注於從地方政府和銀行手中購買已建成的公寓樓群，但2014年底，就有評論指出，好地段缺乏優質、價格合適的現房。所以毫無疑問，2015年這種類型房產的總體交易更少，2015年有跡像表明，包括裡亞爾托（Rialto），哈裡（Harver），肯尼迪威爾遜（Kennedy Wilson）等機構投資者投資開發和建築項目都是以合資合作形式，而不是直接投資成品房。2015年12月，中國香港白金地產（Platinum Estates）買下了海於馬貝拉最好的海灘的海濱地段，計劃在該地開發5棟酒店和別墅度假，投資總額2億歐元。

2015年的個人買家或多或少是2014年的重演。西班牙房地產國外投資者中，來自歐盟的買家占比又一次超過60%，其中英國買家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大買家法國的兩倍多。這一房地產趨勢可能持續。根據西班牙產籍辦公室2015年第一季度至第三季度的數據分析，英國對西班牙房地產投資增速是其他國家兩倍多。相比之下，2013年以10%市場份額占據第二位的俄羅斯2015年以來連續三個季度繼續下降，截止第三季度海外市場份額不超過3%。

在這兩個例子中，貨幣彙率可能起到了重要作用，一方面，2015年英鎊走勢良好，年底彙率跟年初一樣，1 英鎊兌1.35歐元，而俄羅斯盧布卻損失慘重。2015年，俄羅斯在西班牙旅游房地產市場的份額減少了一半以上。如前所述，海外購房者一般一開始是作為游客，而來自一部分國家的游客數量大幅增加。2015年7月，西班牙美國游客數量上漲40.5%，毫無疑問與美元走強有關；亞洲游客，尤其是來自日本和中國游客數量增漲 30%，他們主要是受高爾夫旅游吸引；其他歐洲國家，如奧地利、波蘭、匈牙利等地的旅游人數呈兩位數增長，表明未來在西班牙買房的外國族群將進一步擴大。

買什麼（What）

2015年出售的絕大多數房產是經二手轉售，盡管這裡所說的二手房包括銀行從開發商那裡拿到，目前正在銷售的新房， 原因是銀行從開發商那接管的房產時已登記為首次銷售。2015年底，轉售房與首售房比率大約是4:1。然而，正如前面提到的，現在活躍在市場上的海外買家一般資金充裕，這些投資者通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出庫存新房最不感興趣，不管它是銀行二手轉售還是最初的開發商直接銷售。這就是西班牙房地產泡沫留下的問題，因為事實是，直至2008年崩潰的，長達十年建築熱潮並不是最理想地段的優質房產項目的建築熱潮，而是在二級沿海地區或衛星城市的郊區房產的建築熱潮。早前有報道指出，一些分析師認為，很大一部分售不出的新住宅將永遠不會找到買家，那些僅僅是混凝土加上窗戶搭建的房產，並且地段缺乏基本的基礎設施，如交通、商店和學校，價格可能是5萬歐元或更少了。

當前市場如此偏重於轉售另一個因素是海外活動主要圍繞著數年前就開始銷售的樓花，並且留有庫存的可能很小的房產項目。2006年，獲得許可證批准的建築項目最多，為865,561個，而2013年最少，僅34,873個，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全國範圍內獲得批准的建築項目恢復到39,871個，公寓與獨立屋比率大約為3:1。這些數據的關鍵是2015年獲得許可證的項目，特別是公寓項目，這些項目要到2016年末甚至2017年才能銷售，所以短期內不會發生任何改變，新建築仍將有限。你可以看一下西班牙馬拉加（Malaga）省的房地產市場現狀，這裡是海外房產購買最活躍的地段之一。過去幾年，市場最活躍的高峰期，獲得許可證批准的建築項目每大約2萬個。在2015年第一季度到第三季度共有1797 項目獲批，其中公寓為30%，新建房屋70%。即便如此，與2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，獲批項目僅為584，而且過去幾年，新房庫存少，也解釋了為什麼2015年二手房轉售與新建房銷售之間的比例遠遠高於全國平均水平，在馬拉加省，90%的房產銷售是二手轉售。

所以，2015的市場以轉售為主，這一趨勢將延續到2016年。事實上，早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，買二手房時，我建議客戶多看重經濟意義，而不要因為需要修整或是獨立房屋需要拆除重建等原因就被嚇倒，建築成本仍然很有競爭力。幾乎肯定的說，比起新建房來，你能以更優惠的價格得到一套成品房，尤其是公寓和聯排別墅，比起最新建或是近期建造的房產，它們會更寬敞，地段更好。