迪拜超豪華氣派大宅:高端定製打造獨特風采,黃金位置暢享海濱生活

由於中國境外投資法規放寬,中國投資者正不斷尋找新的投資國度,迪拜成為這些掘金客的新一個目的地。迪拜的旅遊業和即將到來的2020年世博會將進一步推高當地房價,如今正是在迪拜置業的最佳時機。這套由建築師設計的超豪華海濱住宅,坐落於迪拜棕櫚島上,位置優越,盡享私密。個性十足的現代設計風格讓人讚嘆不已,奢華之中不乏高端品位、氣派十足且帶有高品質裝修。

佔據棕櫚島黃金位置,體驗私密盡享的海濱生活方式

這套豪華住宅的現業主是阿尼爾·古普塔(Anil Gupta)博士,如今正式出售,為您帶來千載難逢的置業機會。中國投資迪拜的熱潮緣起於迪拜極具吸引力的稅收優惠、開放的商業環境以及蓬勃發展的旅遊商機。當人們紛紛搶佔機會在迪拜置業之際,該物業提供了一次十分珍貴的機會。該豪宅位於迪拜棕櫚島上,佔據120英呎(約36.6米)長的私家海灘,帶來無與倫比的海濱生活方式。大宅內共設有5間自帶套內浴室的臥室、7間浴室、3間休息室兼酒吧、一間帶嘉格納廚具的廚房、2間傭人宿舍。

迪拜超豪華氣派大宅:高端定製打造獨特風采,黃金位置暢享海濱生活
這套豪華住宅的現業主是阿尼爾·古普塔(Anil Gupta)博士,如今正式出售,為您帶來千載難逢的置業機會
迪拜超豪華氣派大宅:高端定製打造獨特風采,黃金位置暢享海濱生活
該豪宅位於迪拜棕櫚島上,佔據120英呎(約36.6米)長的私家海灘
迪拜超豪華氣派大宅:高端定製打造獨特風采,黃金位置暢享海濱生活
住宅寬敞舒適,每個細節盡顯奢華風範
迪拜超豪華氣派大宅:高端定製打造獨特風采,黃金位置暢享海濱生活
所有的家具、門窗、廚房用具都按照米蘭的規格設計和定做而成,頂尖風範讓人印象深刻

住宅寬敞舒適,戶內外都打造出了完美而時尚的空間,適合多人口家庭入住。物業的建築面積為8000平方英呎(約743平方米),佔地面積為13500平方英呎(約1254.2平方米),帶有大面積停車場,修築有絕對安全的通道。戶外區域也為 8000平方英呎,設有游泳池、壁爐、酒吧、燒烤區,可招待100位來賓。

本住宅由意大利米蘭滿懷激情、屢獲殊榮的MMA項目公司提出概念、進行設計並負責實施。所有的家具、門窗、廚房用具都按照米蘭的規格設計和定做而成,頂尖風範讓人印象深刻,是當地極為突出且珍貴的高檔物業。

四步即到位!泰國房產銷售稅費複雜計算法拆解

如果你決定出售購置年份不到五年的泰國房產,你必須繳納3.3%的特殊營業稅(Special Business Tax)。如果房產購置年份超過五年,那麼你賣房時便無需繳納特殊營業稅。正常情況下,賣方應承擔這項稅。

不過,無論你購置房產的時間有多久,你賣房時都需要繳納預扣稅(Withholding Tax)。如果你是以公司名義購置這套房產,那麼這個預扣稅是容易計算,因為它是固定地按照房產的評估價值或注冊價值的1%計算,無論這兩種價值哪個更高。然而,如果你是以個人名義出售房產,那麼計算更為複雜——要複雜得多!我提前提醒你,接下來要講的是一些非常復雜的數學,但是,請務必看完。我將舉例說明這些數字,讓其通俗易懂。

如果你以個人名義出售房產,那麼你需要支付預扣稅,以下是計算預扣稅所需要完成的各個步驟:

  1. 從房產評估價值開始

注意這是評估價值——而不是注冊價值或市場價值。你在把公寓放在市場上銷售時將需要獲得公寓的評估價值。從泰國財政部的官方網站www.treasury.go.th.上,你可以查看不同地區的房地產根據當前每平米價格所得出來的評估價值。但是,事先說明,這個網站是泰國網站,所以你可能需要一個泰國的朋友或律師來幫助你搞清楚如何獲取這些信息。另外,你應該能夠從當地的土地部門辦公室(Land Department Office)獲得這些信息。這家位於芭堤雅的辦公室聯系方式已在前一章給出。

  1. 扣除減免系素百分比

公寓購置的年份越長,你可以從評估價值中扣除的越多,從而可以減免部分預扣稅。這是根據如下滑動費率:

從購置年份中扣除減輕系素百分比,然後除以購置總年份,從而得出“淨可納稅收入”( Net Assessable Income)。

  1. 申請累進稅費減免

像英國的所得稅一樣,對每個人而言都沒有一個統一的稅階,你掙的越多,你所需要繳納的稅率越高,如下:

你現在知道每年需要交納的年度預扣稅了。

  1. 年度稅費乘以購置年份

每年需要支付的稅額乘以房產購置的年份,得出的這個數字就是你需要繳納的預扣稅總額,只有繳清預扣稅,土地部門才會同意你的房產過戶到新買家。如果你已經看過上述內容並且能完全理解我在說什麼,那麼我只能認為你是一個合格的泰國會計師或是像斯蒂芬·霍金先生(Sir Stephen Hawking)那樣的天才!對於普通人,我將舉例說明,讓這些計算公式更易於理解。

嚮往大房子的夢想 來看看倫敦人搬哪去找大房?

Countrywide房產顧回表示80%的倫敦人在今年都」移民「到英格蘭東南方買房了,任何可以火車半小時到一小時通勤的地區都是倫敦人考慮移居的地區,足以證明倫敦郊區近年房地產漲幅比例大大高於倫敦市中心許多的重大原因,不外乎是倫敦人想搬出倫敦找大房。

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英格蘭銀行統計2015年8月為2008年以來最高的一次房貸申請紀錄,總計有41,000申貸案件。英國倫敦之外的郊區有43,000的房產買賣 成交,43,000單位房產買家都是來自倫敦市區內,是自2007年以來統計數最高的紀錄。 Countrywide房產顧回表示80%的倫敦人在今年都」移民「到英格蘭東南方買房了,任何可以火車半小時到一小時通勤的地區都是倫敦人考慮移居的地 區,足以證明倫敦郊區近年房地產漲幅比例大大高於倫敦市中心許多的重大原因,不外乎是倫敦人想搬出倫敦找大房。

以下為Hamptons International房產統整的倫敦人搬家考慮區:

住在Richmond 城市自治區的人,第一搬家選擇是Weybridge,第二搬家選擇區是Haslemere。

住在Wandsworth 城市自治區的人,第一搬家選擇是Cobham,第二搬家選擇區是Red Hill。

住在Hackeny城市自治區的人,第一搬家選擇是Loughton(Central line地鐵紅線四區), 第二搬家選擇區是WalthamCross。

有些人居住Hackney(公寓房價平均每平方英呎£645),並曾往東北找更寬大的居住環 境,Loughton(平均每平方英呎£411),Buckhurst Hill(平均每平方英呎£449) ,SouthWoodford(平均每平方英呎£502), Wanstead(平均每平方英呎£502)都曾很多人搜尋下一個投資標的地區。

以下圖表為Homelet& City AM早報2015年統計倫敦人移居地點。

 

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美國移民:未滿18歲可以做主申請人嗎?

眾所周知,辦理EB5的基本都是為了小孩,天下父母心,唯獨咱中國父母更操心。通常來講父母來辦,小孩隨行。但是,有些家庭,父母因為各方面原因,不考慮出國。更有甚者,隨著排期時間延長,有越來越多的家庭,在考慮一個問題,讓子女做主申請人是最安全的一個做法。那麼,美國移民,未滿18歲可以做主申請人嗎?

美國移民:未滿18歲可以做主申請人嗎?

 

現在我們通常會說,考慮到排期年滿18歲就建議小孩做主申請人了,那麼,排期繼續延長是個趨勢,小孩17歲是否會有超齡的風險呢?如果有,只有17歲,未滿18週歲,是否能做主申請人呢?

EB5主申請人最低年齡到底幾歲?可以13歲!

孩子還在上中學,父母因為各種原因無法或者不願意移民,孩子能做EB5主申請人嗎?這些年常常被問到這個問題:做美國移民的主申請人有最低年齡 的限制嗎?如果有,這個年齡是幾歲?對此,有一部分從業人員的回答簡單而明確:「18歲,18歲以下不能做主申請人」。而絕大多數資深美國移民律師的答案 卻往往是模棱兩可的:「不好說啊,那要看情況」。這些答案背後的含義何在?什麼情況下中學生也可以做主申請人,獨立申請美國移民呢?

首先,美國移民法(INA)的確沒有規定主申請人的最低年齡。

不過,世界各國的法律對所謂民事行為能力(說白了就是小孩子的簽約有效性)都有最低年齡要求。中美兩國的法律在這一點上基本原則一致:年齡低於 18歲的人都不具備完全的民事行為能力。而沒有民事行為能力的人簽署的協議就不具備法律效力。但同時,兩國的法律又都規定了在一定條件滿足的情況下,沒有 民事行為能力的人,同樣可以通過規定的方式,彌補獨立簽約導致的行為能力不足,從而使簽署的協議仍舊具備完整的法律效力。眾所周知,美國的投資移民是由美 國移民法(INA),證券法(Securities Act),各州的公司法(Corporate Law)以及申請人簽約地/國的民法和公司法等複雜法律框架共同規範的,即便美國的相關法律都沒有對最低年齡的要求,在不瞭解簽約地/國法律規定,特別是 不瞭解在簽約人年齡不到18歲情況下如何「彌補」民事行為能力的不足,最有經驗的美國移民律師也不敢輕易鼓勵年齡未滿18歲人以主申請人名義簽約。

先讓我們看看美國移民局對此問題的標準解釋。

美國移民局負責人對這個問題的唯一一次回答記錄,來自幾年前的一次利益相關者電話會議上(Stakeholder Meeting),當有人問到投資移民是否有最低年齡限制時,負責人回答:

「移民法對申請人沒有最低年齡限制,但(主)申請人必須具備,按照申請人居住地法律規定的完成簽約所須民事行為能力,並能有效參與公司管理」。 英文原文如下:「While there is no minimum age requirement directly under the INA, the investor must establish competency in either the country or state of residence when signing contracts, agreements and other documents relating to the investment. Further, the investor must also establish that he or she is competent to engage in the management of the enterprise」。

以上這段話的原則本身雖然並不難理解,但怎樣按照簽約地/國法律的規定針對行為能力不足的簽約人,來調整簽約條款和程序,同時達到簽約文件具備完整法律效力,並保證年齡不大的投資人可以有效參與投資管理,並不是件容易的事。

2014年6月我在北京與美國EB-5訴訟大鱷Kurzban律師事務所合夥人、移民律師John Pratt先生提起了此事,激起了他很大的研究興趣。我們兩人決定把這個問題,作為一個共同的研究課題進行深入探討,針對中國投資人在中國境內簽約的情況 找出穩妥的解決方案。回到美國後,在John的領導下,多位美國移民法、公司法、證券法資深律師參與了內部研討,反覆論證了美國相關法律對此的規定,我本 人也通過昔日北大法律系的同學,也是中國的民法及合同法權威律師,對18歲以下籤約人在中國境內簽約的合法性,進行了充分的確認。經過反覆認證,包括前移 民局負責人直接與移民局審批團隊溝通,我們終於最終確定了美國移民局完全可以接受的18歲以下低齡申請方案。

以下簡單梳理一下與投資移民相關的法律中對於最低年齡的相關規定,協助專業人士進一步理解:

1)美國移民法(INA)- 該法中唯一對年齡有具體要求的是,調整身份前「收集指紋」(Biometrics)的法定最低年齡是14歲。不過該法律也同時規定,申請人年齡低於14 歲,無法收集指紋並不構成移民局拒絕移民申請的理由,只是無法收集指紋這一事實在申請程序上,會帶來移民局不願意面對的複雜性。收集指紋的時間是在調整身 份階段,以目前移民局公佈的I-526平均審批時間來看,從簽約開始,到收集指紋至少需要一年半,即便有些情況下I-526審批飛快,這個過程也通常不會 短於一年。

2)美國EB-5項目所在州公司法(Corporate Law)- 如果EB-5項目的投資法律構架是有限合夥(Limited Partnership),美國各州的有限合夥法,對加入有限合夥的所有合夥人(partner)都沒有任何年齡限制,而通常作為有限合夥人的EB-5投 資人由於不承擔有限合夥的決策職責,就更沒有任何年齡限制了。如果項目的投資法律構架是有限責任公司(LLC),那麼就要看項目具體在哪個州了,美國有些 州,確實規定了有限責任公司的成員(member)必須達到一定年齡,譬如年滿18週歲。因此,項目如果用有限合夥結構,可以確定對投資人完全沒有年齡限 制。

3)美國證券法(Securities Act)- 該法對合格投資者(Accredited Investor)沒有明確年齡限定,投資人只要達到一定的資產和收入水平,符合合格投資者若干條件之一,就可以簽約。而對於大多數低齡申請人而言,投資 款可以來自父母或者親友的贈與,自己無須擁有任何收入。

4)簽約地民法/公司法 – 中國的民法通則和合同法規定,如果簽約人年齡不足18歲,保守方案只須父母中一人或者一位法定監護人,同時在同一協議上籤字即可形成有效的「民事代理」,保證簽約的法律效力。

從以上法律事實可以看出,只要在簽約時申請人年滿13週歲(保證一年後可以順利提取指紋),項目採用的是有限合夥的法律構架,簽約同時有父母或監護人中至少一人同時簽字,則所有簽約文件仍將具備完整的法律效力,並被美國移民局充分認可。

管理條款的處置也有解決方法。美國各州的公司法規定中均有代理處置的方式,比如申請人可以請自己的父母或監護人「代替」自己參與管理。這樣也不會給移民局的審理帶來任何難題。

需要強調的是,是否能接受低齡申請人,本質上還要看美國區域中心和經辦律師的態度。如果區域中心願意對簽約文件進行調整,加入針對低齡申請選項 的法律條款,律師也同時願意按照低齡申請人情況,遞交申請並面對可能的進一步解釋,則13歲作為主申請人應該完全沒有技術障礙。我相信這項成果,將為眾多 感興趣移民美國的中國家庭提供了一個嶄新的選擇,為千千萬萬家庭的移民規劃增加了機動性。歷史或許將證明,這一課題的突破對EB-5市場的發展能產生極其 深遠的影響。

在中美兩國完整的法律框架下,嚴格論證了這個難題的解決方案,值得感謝,特別是在排期未能破解的當下。EB5Sir最後也要提醒,有類似需求的 家庭,請務必同你所要投資的區域中心/項目方溝通,需要區域中心/項目方的律師,認可並且在項目文件中做出相應的調整,以滿足由於未成年人民事能力不足, 而通過其監護人代為行使EB5項目管理的問題。

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中國土豪任性 近半買家現金購買美國房屋

中國買家超愛美國房市,今年已經成為美國房地產最主要的海外買家,而且有 46% 的買家更是直接用現金付款,比例較 10 年前大增了 229%。房地產數據分析網站 RealtyTrac 副董事長 Daren Blomquist 就表示,外國買家佔美國房市的比重已經較 10 年前大幅增加,特別是華人買家。這些全額付現買房的外國客推升了美國房價近幾年的漲勢,他們比較不像本土買家受到較大的收入限制。

中國土豪任性 近半買家現金購買美國房屋
中國土豪任性 近半買家現金購買美國房屋

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根據《CNBC》報導,中國經濟和股市近期的波動反而趨使更多中國買家前往美國購屋。房產公司 Long & Foster 董事長 Pandra Richie 指出,家中有小孩的中國買家需求強勁,他們依賴公司的團隊來深入瞭解本地的教育環境,獲得高品質的教育是中國買家首要考量的因素之一。去年亞洲買家佔美國房市的外國買家比例高達 35%,共花費了 280 億美元在美國房市上。其中,他們在高價房地產市場,如加州和紐約的買氣又特別熱烈。

剛從中國房產論壇回來的房地產經濟人 Kathy Sloane 表示,中國的買家家境富裕,他們很多人都帶著小孩前去參加論壇,想知道在美國如何為小孩取得良好的教育環境,以及父母怎麼取得醫療建保。中國客有些想在紐約買豪華公寓,然而並非全部,但整體來說中國客確實傾向較新的房屋。

Kathy Sloane 認為,這些中國客到美國買房跟資本外流無關,他們只是要改善生活,基於許多原因而搬離中國。教育、醫療建保和房價可望續漲的因素都對中國買家充滿吸引力。雖然目前中國客的需求主要在較高階的房屋,但中階房屋的需求也會開始增加。現金付款是目前買房的特別優勢,很明顯的中國買家清楚這點。

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美國最賺房產在哪裡?——布碌侖 三季度房價上漲18%

如果你問紐約的房子哪裡最貴,那當然還是曼哈頓,無論是買房還是租房。可是如果你問現在紐約投資買房哪裡最有賺頭,那麼答案可能是美國的布碌侖。道格拉斯-艾麗曼(Douglas Elliman)地產公司昨天出爐的房地產第三季度報告顯示:布碌侖平均房價上漲了18%,居各區之首;房價中間值達到了67萬美元。這個數字比經濟

如果你問紐約的房子哪裡最貴,那當然還是曼哈頓,無論是買房還是租房。可是如果你問現在紐約投資買房哪裡最有賺頭,那麼答案可能是美國的布碌侖。道格拉斯-艾麗曼(Douglas Elliman)地產公司昨天出爐的房地產第三季度報告顯示:布碌侖平均房價上漲了18%,居各區之首;房價中間值達到了67萬美元。這個數字比經濟危機前的記錄54萬美元高出了整整25%。布碌侖也是紐約五大區中唯一一個房價已經超出了2008年經濟危機前高峰水平的行政區。專家說,就這樣也沒漲到頭兒呢。

美國最賺房產在哪裡?——布碌侖 三季度房價上漲18%
布碌侖 三季度房價上漲18%

根據週四(10月8日)道格拉斯· 艾麗曼公司發佈的季度銷售報告,布碌侖從北到南的房子全面漲價。北部布碌侖高地到公園坡房屋中間值為236萬美元;布碌侖南房價中間值為56萬美元。房屋在市場上的停留時間也比去年同期下降了40%之多,只有55天。這個數字也達到了自經濟危機以來的最低數值。再看成交量:第三季度布碌侖共有2,368比生意成交,比去年上升了14%。地產商發現,一些新地區的房地產也熱了起來,像灣脊(Bay Ridge)、郭瓦納斯(Gowanus)、賽普拉斯(Cypress)和肯辛頓(Kensington)等地方,人們像發現新大陸一樣蜂擁而來。

地產專家把布碌侖三季度的驚人表現之原因歸結為「供不應求」。艾麗曼公司的博克(Sarah Burke)說,由於夏天庫存的急遽下降導致了房子供不應求。現在很多買主把布碌侖作為「第一目的地」,因為這裡的房子空間更大,而價格卻低於曼哈頓。

皇后區房價漲14%

在過去的三個月中,皇后區的地產業也可圈可點:房價上漲14%;房價平均值45萬美元;成交量上漲64%,共賣出3,642套房子,這個數字比同期的布碌侖還要多。對於皇后區的地產情況,地產評估公司米勒·賽繆爾(Miller Samuel)的米勒說:皇后區在很多方面「像過去的布碌侖。曼哈頓價格太高,他們就去布碌侖。現在他們又來到了皇后區。」

昨天艾麗曼公司同時發佈了三季度的租房市場報告。報告中說,曼哈頓房租上漲了5.4%,平均租金是3,437美元/月;布碌侖上漲了7.7%,2,953美元/月;皇后區上漲了18.4%,2,964美元/月。從這些數字可以看出,布碌侖和皇后區的平均房租越來越接近曼哈頓了。

總而言之,紐約市的地產行情越來越看漲,已經有一個區超越上次經濟危機前的最高水平了。紐約地產公司科克蘭集團(Corcoran Group)的專家坡瑟賽普(Frank Percesepe)說:「我可以告訴你們,這還沒看到頭兒呢。」

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危機前的記錄54萬美元高出了整整25%。布碌侖也是紐約五大區中唯一一個房價已經超出了2008年經濟危機前高峰水平的行政區。專家說,就這樣也沒漲到頭兒呢。

美國最賺房產在哪裡?——布碌侖 三季度房價上漲18%
布碌侖 三季度房價上漲18%

根據週四(10月8日)道格拉斯· 艾麗曼公司發佈的季度銷售報告,布碌侖從北到南的房子全面漲價。北部布碌侖高地到公園坡房屋中間值為236萬美元;布碌侖南房價中間值為56萬美元。房屋在市場上的停留時間也比去年同期下降了40%之多,只有55天。這個數字也達到了自經濟危機以來的最低數值。再看成交量:第三季度布碌侖共有2,368比生意成交,比去年上升了14%。地產商發現,一些新地區的房地產也熱了起來,像灣脊(Bay Ridge)、郭瓦納斯(Gowanus)、賽普拉斯(Cypress)和肯辛頓(Kensington)等地方,人們像發現新大陸一樣蜂擁而來。

地產專家把布碌侖三季度的驚人表現之原因歸結為「供不應求」。艾麗曼公司的博克(Sarah Burke)說,由於夏天庫存的急遽下降導致了房子供不應求。現在很多買主把布碌侖作為「第一目的地」,因為這裡的房子空間更大,而價格卻低於曼哈頓。

皇后區房價漲14%

在過去的三個月中,皇后區的地產業也可圈可點:房價上漲14%;房價平均值45萬美元;成交量上漲64%,共賣出3,642套房子,這個數字比同期的布碌侖還要多。對於皇后區的地產情況,地產評估公司米勒·賽繆爾(Miller Samuel)的米勒說:皇后區在很多方面「像過去的布碌侖。曼哈頓價格太高,他們就去布碌侖。現在他們又來到了皇后區。」

昨天艾麗曼公司同時發佈了三季度的租房市場報告。報告中說,曼哈頓房租上漲了5.4%,平均租金是3,437美元/月;布碌侖上漲了7.7%,2,953美元/月;皇后區上漲了18.4%,2,964美元/月。從這些數字可以看出,布碌侖和皇后區的平均房租越來越接近曼哈頓了。

總而言之,紐約市的地產行情越來越看漲,已經有一個區超越上次經濟危機前的最高水平了。紐約地產公司科克蘭集團(Corcoran Group)的專家坡瑟賽普(Frank Percesepe)說:「我可以告訴你們,這還沒看到頭兒呢。」

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舊金山租務管制條例太嚴厲 小業主籲市長否決

9月22日舊金山市議會,全票通過了歷史最嚴厲的租務管制條例,承認舊金山存在可負擔住房危機的現實。舊金山市長李孟賢在10月1日和5日兩次召集租客團體和小業主代表雙方溝通會議,聽取雙方的意見,並將於10月9日前作出是否簽署的決定。小業主們認為,嚴厲的租務管制將令原已傾斜租客的政策更加極端,最終可能將導致租房市場的崩盤,他們呼籲李孟賢市長在10月9日最後期限前否決由金貞妍市議員提出的、被稱為「租客保護2.0」的法案。

舊金山租務管制條例太嚴厲 小業主籲市長否決
小業主呼籲李孟賢市長在10月9日最後期限前否決由金貞妍市議員提出的、被稱為「租客保護2.0」的法案

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其中引起爭議最多的,是租客可無需屋主同意,即可增加合租人數的條款。對這一條款在市議會討論時也引發分歧,最終單獨投票表決,以7票贊成、4票反對而通過。據悉,租客團體方面認為,舊金山租金高漲,只有採取分租的辦法,才能緩解可負擔住房危機。

李孟賢問,租金控制下的住房單元的房租應當遠低於市價,不應有這方面問題。租客團體方面回答稱,由於屋主採取各種逼遷的辦法,換租客以收取市價房租,如果不放開租客人數將讓許多人無力負擔舊金山的房租。

住房政策改良會聯合創始人招霞表示,「租客保護2.0」將成為骨牌效應中的第一張倒下的牌,恐怕將引發租房市場崩盤。李孟賢表示,擔心租務管制修正案將令舊金山可出租房源減少。

「租客保護2.0」規定,屋主不得以輕微過失為由迫遷;警告過失須有證據,並給予一定改正時間;非法單元和姻親單元不得迫遷;非租客過失的迫遷,5年內不得調漲租金等。

以小業主協會和住房政策改良會為代表的團體認為,新的條例將進一步增加屋主的負擔,導致更多不合理現象出現。在一封呈交市府官員的公開信中,反對者提出若干質疑,認為按照「租客保護2.0」有若干漏洞,包括:難以負擔非法單位拆除或者居住單元合法化的屋主,可能會讓租賃欺詐者白住;可讓租客不經屋主同意就任意增加居住人數;令屋主負擔更多;引起租客之間更多爭執;控制最多居住人數無法執行。

舊金山市府憲章規定,市長有權對市議會通過的法令實施否決,市議會需要2/3多數通過才能覆蓋市長的否決。李孟賢表示,他將在本週作出決定,希望能夠兼顧業主和租客的利益。

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預備企業家——”曲線救國「移民英國新方法

在英國投資移民簽證申請的資金門檻提高至200萬英鎊之後,英國20萬企業家移民簽證 成為了目前關注度較高的一類簽證。可是企業家移民簽證對申請人的背景和語言都有較高要求,加上移民局今年對各項企業家移民條例的修改,以及增強對於企業家 真實性的考察,使許多申請人望而卻步。Z先生也是這部分申請人中一員。本以為自己與移民英國無緣的他,在一個偶然的機會下,發現了一條曲線救國的道路,不 但沒有花一分錢,而且成功拿下移民英國的第一城。Z所走的正是預備企業家移民道路。

預備企業家——
預備企業家——”曲線救國「移民英國新方法 輕鬆拿下英國第一城

什麼是預備企業家簽證

那麼什麼是預備企業家簽證預備企業家其實是普通訪問簽證的一種,類似於大部分人所知道 的Business Visitor(商務訪問)簽證。預備企業家就是針對那些有著成熟的商業計劃,有希望獲得來自第三方商業投資(至少5萬英鎊)的初創 企業家們而設立,持有人來英之後可以進行一系列商業活動,主要的目的就是確保獲得這筆商業投資。

預備企業家簽證是通往T1企業家簽證的道路中的重要一環,因此對於商業計劃的可靠性和企業家真實性的考核,決不會低於正式企業家簽證。

申請預備企業家簽證的要求:

  1. 申請人為18週歲以上
  2. 具有成熟的商業計劃和運營模式,且需要以下三類機構中的一類出具信函,證明正在考慮投資至少5萬英鎊給申請人的生意:
  • 一個或多個由英國金融行為監管局監管的已註冊的風險投資企業 (Venture capital firm regulated by FCA)
  • 一個或多個由英國貿易投資總署認可的種子資金競賽 (UK entrepreneur seed-funding competitions endorsed by UKTI)
  • 一個或多個英國政府部門機構 (UK government departments)
  1. 證明有足夠的資金,保障申請人可以支付往返英國的機票,並且維持基本生活 (一般提供近6個月的銀行賬單即可)

從以上條款中不難看出,此類簽證最大的難點在於需要有來自權威認證的官方機構出具信件,證明申請人的生意是可以獲得資金支持的。

確保商業計劃書能真實運營

持有Prospective Entrepreneur visa可以來英逗留6個月,持該類型簽證前來英國的申請人必須明確自己來英的目標是:完成吸納投資,成立企業。

預備企業家簽證除了沒有投資要求之外,還有一個重要的優勢:持該簽證來英國後,申請人 可以在英國境內轉簽Tier 1 Entrepreneur,僅需確保有來自以上三類機構之一投資的5萬英鎊即可。換句話說,只要風投出信證明其願意在申 請人來英六個月期間完成對申請人的投資即可成功轉為T1 企業家移民。

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溫哥華是哪個國家的_移民溫哥華要多少錢

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