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加拿大小伙蹭课4年成功创业传奇经历背后的启示

加拿大小伙儿蹭课4年

2008年到2012年间，28岁的加拿大小伙儿纪尧姆·杜马在美国多所常春藤盟校“蹭课”，包括耶鲁、布朗、加州大学伯克利分校和斯坦福。他和在校大学生一样坐在课堂上，参加聚会，住在学校周围。

在长达4年的“蹭课”生涯中，杜马总结了不少窍门：“如果你想在常春藤盟校‘蹭课’，最好去听大课;如果你恰恰对小班课程感兴趣，最好从每学期的第一节课就参与其中，而不是半途参加;如果你觉得身份被识破了，就声称自己是文科生，因为文科课程五花八门，学生也大多很有个性，做什么事都不会令人奇怪。”

杜马表示，自己就是这样混迹于多所大学而不被发现的。“很多学生在课堂上都很无聊，如果你真的对课程感兴趣就积极提问，大多数老师都会喜欢你的。”

尽管杜马的故事听上去并不光彩，但他表示这么做仅仅是出于好奇心。在朋友的描述中，杜马是个特立独行的人，父母没有坚持让他上大学，但他对大学很感兴趣，一心想成为心理学家。

高中毕业后，杜马坚持上大学，进入故乡魁北克市的一所高校就读。“我19岁就进大学了，这么做是因为大家都上大学。”杜马说，他最初在大学按部就班地学习心理学专业，但自己感兴趣的东西太多，单一专业的课程无法令他满足。

于是他开始“蹭”一些其他专业的课程。“最初我只是偷偷潜入文学、哲学、政治科学和精神病学的教室。”杜马说，但他很快就对“蹭课”驾轻就熟，知道什么时候该隐藏，在被发现时找什么样的借口。

本校的课程已无法令杜马满足，他开始在其他学校寻找感兴趣的课程：加拿大的康戈迪亚大学、蒙特利尔大学、麦吉尔大学附近都曾出现他的身影。在将家门口的大学“蹭”了一遍后，杜马将目光投向了美国常春藤盟校。

2009年的整个春天，杜马都在耶鲁大学度过，之后他前往布朗大学旁听一个月。据他回忆，那一个月只花了几百美元，大部分钱都花在了酒吧。后来，他前往加州大学伯克利分校“蹭课”，这回开支比较大，但也不过每月600美元（约合人民币3800元）。

在这些大学里，他过得与在校大学生别无二致，每天都在校园中上课，下学后与朋友喝酒聚会。

文凭不再是成功必需品

2014年至2015学年，耶鲁大学的全额学费（包括住宿和书本费）为63250美元（约合人民币4万元），这意味着在每学年，学生每月花费都高达 7000美元（约合人民币4.5万元）。与之相比，加州大学伯克利分校的平均学费稍低，为2.8万美元（约合人民币17.8万元），分摊到每月为 3000美元（约合人民币1.9万元）。

这两所大学的许多学生会得到一定的资助，但还是有很多人需要支付全额学费，尤其是国际学生。而杜马花了不到1/10的钱，便获得了在校大学生的待遇。

在大学校园中，杜马的故事非常罕见。斯坦福大学的发言人表示，如果发现学生在未经授权的情况下进入大学课堂，会请他们离开。“斯坦福大学的学生人数相对较少，学生间联系紧密，很少有人去尝试混入其中。”

耶鲁大学的发言人则表示，杜马的行为属于侵权，如果他对一些课程感兴趣，可以考虑免费在线课程。

麦吉尔大学副校长奥利维尔·迪安解释了为什么大学没有专门的措施限制“蹭课”行为。“没人愿意学习这么长时间而不要凭据。”迪安说。

他的话显然有道理：大多数人上大学是为了拿到文凭，知识只是“文凭之外”的收获。毫无疑问，文凭的价值就是如此之高，在美国，每年有5万人购买假的博士文凭，而真正的博士只有4万人。

杜马认为，大学给予学生最大的好处是社会资源。“我在耶鲁和伯克利遇到了许多有意思的人，我不知道世界上还有哪个地方有这么多聪明、冷静、思想开放的人集中在一起。想想那些辍学创业的人，他们不要文凭，到大学里去只是希望遇到志同道合的朋友，结交合作伙伴，打开思路。”

在杜马看来，文凭在某些程度上很像一张印制精良的收据，并不能代表一个人在大学学到的东西。也许有人会问，没有文凭，你如何向雇主证明自己学到过什么?脸谱网创始人扎克伯格和无数年轻企业家的经历已经证明，文凭不再是成功的必需品。

纽约联邦储备银行和麻省理工学院的研究者发现，在求职过程中，最重要的因素并不是你毕业于哪所大学，而是你是否认识公司里的某个人。

“他们只是隐藏在大学中，没被注意到而已”

在度过了4年“蹭课”生涯后，杜马创办了一家面向高档人群的约会网站，公司现已走上正轨，开始盈利。

“世界上从未存在过如此多的商机，人们并不一定需要一张文凭。”杜马说。他的想法与怀疑论者彼得·迪尔不谋而合，后者以自己的名字命名了奖学金，向大学辍学创业的年轻人提供资金援助。

不可否认的是，拥有大学文凭的好处显而易见。截至2015年1月，在美国失业人口中，未完成高中学业的占8.5%;高中毕业、未完成大学学业的占5.4%;而大学毕业生中，失业人数仅为2.8%。

此外，数据显示，学历与收入有直接关系。2012年，高中未毕业的年轻人平均收入为2.29万美元（约合人民币14.6万元），而高中毕业生和大学毕业生的平均收入分别为3万美元（约合人民币19.1万元）和4.69万美元（约合人民币30万元）。

杜马承认，自己的经历并不具有普遍性，不适合每个人。对一些人而言，学位是非常重要的，例如工程师和医生，就需要技术和执业证书。但他相信，还是有一些人不愿把钱花在文凭上，而是选择周游世界或创业。

杜马不知道自己的想法是否真实，但据他估计，有5000至1万人和他一样到处“蹭课”。“他们只是隐藏在大学之中，没有被注意到而已。”杜马说。

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（据加拿大华人网）

加拿大留学新生活花样年华绽放伊始

第一次出国留学的周梦娜刚到加拿大的时候，花了整整两个星期才勉强把时差倒了过去。

早上8时，郭心如一起床就坐在了书桌前，开始做起了新一天的阅读作业。

一转眼，暑假过去了，留学生们也陆陆续续返校开始新学期的学习生活。开学季社团纳新、欢迎新生等活动繁多，同时新生们也面临着重新适应语言环境、融入当地学习生活环境的考验。

1 时差难倒沟通有碍

第一次出国留学的周梦娜刚到加拿大的时候，花了整整两个星期才勉强把时差倒了过去。“加拿大夏时制和我们相差了12个小时，完全就是黑白颠倒。”周梦娜说，她每天晚上都兴奋得睡不着，喝了好几杯牛奶也没用，第二天早上，坐在去学校的地铁上，就困得不行，站着都能睡着。就这样，在倒不过来的时差中，周梦娜浑浑噩噩地过了两个星期。

对于刚刚开始踏上留学之路的新生来说，除了时差问题以外，如何用英语跟当地人交流也是一个大问题。“尤其是跟当地人打电话会比较难。”8月刚离开家乡到美国留学的郭心如说，哪怕同一件事，电话里说比当面说难很多，很多生活小词语不懂，又没法比划。

郭心如说：“我们要在房间里安装无线网络，我就打电话给网络公司的人让他教我。打电话的时候我一直想跟他说我找到了端口，不知道怎么把线接到墙上，可是我就是不知道该怎么用英语表达。”

尽管现在对于郭心如来说，一时难以适应语言和生活环境，但是她乐观地相信努力去适应，努力去学习，就能收获很多、锻炼自己。

2 课程繁忙学习紧张

纽约时间晚上10时，郭心如终于合上了看了一晚上的阅读材料。“第一节课老师就把一整个学期要做的作业大概都介绍了，然后布置了很多阅读的任务。”她说，每门课每周都有很多的阅读材料要看，连体育课都有很多阅读材料要读，这和国内的大学非常不一样。

同样，在美国学习传媒专业的王唯佳说，她这学期一共选了5门课程，一周有11节课时。“美国的老师很喜欢课堂小测，一般考她发的阅读材料里的内容。”她说，“有一次老师就写了10个人名，让我们写出和人物相关的新闻事件。”

“最让我感到吃力的就是语言和文化差异。”王唯佳说，在课堂上老师经常说到一些美式笑话，美国的同学们都在笑，但是我们中国学生就无法理解，笑不出来。

除了专业课以外，王唯佳还修了一门花艺课。她把自己做的花艺“处女作”上传到微信朋友圈上，获得了朋友们的一致好评。“虽然专业的课程作业很多，但是我还是选了一门自己喜欢的花艺课，学学插花，放放松。”现在每天王唯佳还会在宿舍跳一小时的健身操，给繁忙的学习生活增添些不一样的乐趣。

3 社团纳新气氛热烈

美国亚利桑那州立大学每学年开学之前的一星期有个叫做“护照”的社团纳新活动，每个社团面向全校的学生招纳吸引兴趣相投的人。说起纳新活动名称的来由，就读于亚利桑那州立大学的林弘洋介绍，现在很多人喜欢收集护照上印戳，而这个社团纳新的活动就可以看做收集印戳的过程，每个人都可以选择多个感兴趣的社团加入。

“纳新的时候每个社团组织都在体育馆里像摆摊一样摆出自己社团的展位，同时还会在学校的各个地方分发传单来宣传，吸引同学们加入。”林弘洋说，他见过的最特别的宣传方式就是在学校餐区的大玻璃上涂鸦，画上社团的标志，写下标语和名称，还邀请了唱片骑士来播放劲爆的音乐造势，场面相当热闹。

林弘洋学习的是工业设计专业。为了多跟学校里的前辈们交流设计经验，他加入了设计社。“大部分同学加入社团就是因为兴趣，也有因为宗教信仰的，比如犹太教社团。”他说，加入了设计社以后，经常会跟社员们一起设计产品，他最喜欢的就是设计篮球鞋。

“我们的开学季学校还会举办一场演唱会，邀请明星。”他说，“之前邀请了盖文德格鲁，但是今年我回学校晚了，错过了演唱会，感到非常可惜！”

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（据加拿大华人网）

英国投资新热点伯明翰的崛起

位于英格兰中部的伯明翰在过去的二百多年中一直都是英国制造业的心脏，甚至也曾获得过“世界工厂”的称号。虽然这一称号早已易主。不过现在的伯明翰产业却已成功转型，具备了更为全面的产业结构。再加上丰富的高等教育资源，伯明翰已经成为全球顶级的投资热点，吸引了大量的企业与房产投资者。

投资新热点

现在伯明翰早已从单一的制造业转为商业和金融服务、展览、会议、旅游以及传统制造业的全面组合。吸引了大量的企业与投资。

今年早些时候，由英国城市土地学会（Urban Land Institute）和普华永道（PWC）发布的报告显示，伯明翰在全球最好的投资城市中排名第6，比去年的第14位大幅上升——同期伦敦的排名却下滑了5位。

在英国贸易投资总署（UK Trade and Investment）公布的最新数据中，伯明翰击败了曼彻斯特成为2014年伦敦以外的外商投资最热门目的地，新创造出了1.9万个新工作职位。在这些投资中，汽车制造业占了2/3，商业和专业服务占项目的30％。

大量进驻的企业

在2014年时，伯明翰已经负责捷豹路虎（Jaguar Land Rover）项目的40％产能，伴随而来的还有大量的配套产业，如Amtek、Maier等海外公司都宣布将在伯明翰扩充产能。

不只是制造业，金融产业也在大举迁居伯明翰。例如，在2007年德意志银行有90名伯明翰员工，现在有1,800多人。苏格兰皇家银行和汇丰银行都计划把英国银行总部迁至伯明翰，BBC第4频道也可能加入这一行列。

伯明翰的房市需求

企业进驻与复兴工程都将创建众多的配套企业和就业机会——过去十年，伯明翰的人口增长了30万，其中40％是在25岁以下。伯明翰有六所大学，是伦敦以外最大的高等教育中心，这都带来了大量的住房需求。

此外，2008年的经济衰退已经严重制约了新建房产的供应，但需求却在一直增加。因此伯明翰房产投资的回报率增长潜力十分可观。

伯明翰的房产投资

伯明翰比起伦敦房市的优势在于，过去的几年中伦敦和英格兰东南部的房价日益高涨，使得新入市的投资者回报率也随之降低。此外，由于工资增速有限，所以尽管伦敦的房市上租房需求依然高涨，但是租金增长速度却早已步履姗姗。因此，很多寻求更高回报率的投资者倾向于在伯明翰扩充他们的投资组合。事实上，在2014年中，已经有很多的投资者在投资收益率高涨的伯明翰购买了高端房产。

伯明翰的房产价格不像伦敦那样昂贵——典型的一室公寓11.5万英镑，因此伯明翰的租金回报率一直都不错。

伯明翰的房市

伯明翰的热点地区——New Street站附近的地区——有多个复兴工程，而且靠近主要交通枢纽和主要购物区，有着令人向往的城市生活，年轻专业人士和学生都有很高的租房需求，所以投资前景也很可观。此外，The Jewellery Quarter、Edgbaston和Moseley这些抢手的内城郊区都有很多投资机会，自住业主和投资者的需求都很大。

伯明翰的黄金地段邮编是Edgbaston, Birmingham B15，全伯明翰房价最高的五条街都在这里，房价100-140万英镑。最活跃的地区房市是Victoria Court, Sparkbrook, Birmingham B11，转手率非常高。

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西雅图市长和市议员提议建造新经济房

西雅图市长Ed Murray和市议员Mike O’ Brien在9月1日引入了一项叫做“特大交易”的法案，在整个西雅图市增加上千间经济住房，以解决节节上涨的房价迫使人们搬离市区的问题。市长为此成立了一个28成员的专责小组。

西雅图

这项法案将在未来的十年内创造至少6,000间新经济适用房。开发商如果想继续建设新开发区，必须建设这些住房或承担费用。提议中包括在不影响单户住宅情况下放松分区规范。

“有了这项法案，西雅图将第一次要求所有的市区新建设支付经济适用房。”Murray说。作为交换，西雅图市将寻求在全市以多种途径提高发展能力。

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橙县7月佣金滚滚现房交易10年最高

新产业数据显示，10年来，7月一直是橙县现房买卖成交量最大的月份。

7月橙县房屋交易达到23.9亿美元，这是自2005年夏季以来销售量最大的月份。图为橙县新建小区

据总部位于San Dimas 的组织CR-MLS报告，7月橙县房屋交易达到23.9亿美元，这是自2005年夏季以来销售量最大的月份，也超过了6月份23.7亿美元的交易额。

该报告显示，今年前7个月房屋销售额达到134亿美元，这是自2005年之后同期交易额最大的7个月。2005年前7个月交易额为154亿美元。

CR-MLS有一个登记系统，房地产代理会在该系统贴出待售房屋并列出给予代理的补偿条款等。CR-MLS的销售数据不包括那些买卖双方在MLS之外进行的私下交易、业主自售屋交易，以及大部分新屋销售等。

不过，7月MLS系统内交易创出新高，达到3,227笔交易，每笔交易平均价格约为74.13万美元，比6月有所下降。

CR-MLS数据显示，7月整体销售额和价格都比去年同期高出26%。

破纪录的交易额也带给了房地产代理、白蚁检查、房屋检查、抵押贷款经纪人、评估师和中介服务公司等行业更多的收入。以房地产业典型的6%佣金为例，就意味着7月的佣金达到了1,435亿美元，比去年7月高出3,000万美元，几乎是2011年7月佣金的两倍。

从年初至今，橙县房屋销售产生了8.05亿美元的房地产佣金，比2014年同期增加1.16亿美元。

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金牌经纪：旧金山房产太渴市出价要高、要快、要全现金

旧金山是美国房地产市场最热的一个，因为该市的高科技产业正蓬勃发展，房产深受很多人喜爱但库存却非常有限。正如我之前在专栏文章中所提到的，旧金山房价虽然不低，但相对于伦敦和东京还是很合理的。在定价方面，旧金山与北京或上海是同一个标准。然而，考虑到旧金山全城只有49平方英里，那里的房价还算比较便宜。

1）价格。从长远来看，投资旧金山市场已经有了回报。从短期来看，市场一直处于稳定上升趋势。2015年8月，旧金山单户住宅（single family homes）中位价达到127万美元，同比上涨31％；公寓中位价则为100万美元多一点，同比上涨了11％。一年前买房的客户，短时间内已经大赚了一笔。

旧金山单户住宅及公寓中位价（2014年8月-2015年8月）

2）挂牌VS出售。当人们在网络上搜索旧金山房产时，他们一般不知道网上的挂牌价和卖出价格之间有很大的差距。我们不称它为“拍卖”，但实际上这种是把价格定低和产生一种招标的氛围。平均而言，8月单户住宅实际售价要比挂牌价高出逾16％。所以，如果你想在旧金山置业，请做好准备支付高于挂牌价的资金。

旧金山单户住宅及公寓售价对挂牌价百份比（2014年8月-2015年8月）

（3）当中国买家来到旧金山，我们告诉他们提前准备好资金，因为销售周期很短。8月，单户住宅在市场上的平均停留周期是20天，公寓16天。停留周期包括3〜21天的冷静期（contingency period）。在其他情况下，房产一般在一、两个星期内就能卖出，所以快速做决定的能力至关重要。全现金无冷静期的出价，将会起到很大的作用。

旧金山单户住宅及公寓销售天数（2014年8月-2015年8月）

4）正如我前面提到的，旧金山的房产库存非常有限，且最近的库存量在进一步减少，同比下降了27％。目前市场上的库存不足，部分解释了为什么旧金山房价越来越高。好消息是，很快会有大量的房产入市。

旧金山单户住宅及公寓月库存（2014年8月-2015年8月）

希望我们的图表已经向您显示出旧金山房市最近的趋势。Zephyr是旧金山市的头号房地产公司。如果您有任何问题，请联系我们。

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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美国8月新增就业17.3万失业率5.1%创7年最低

美国劳工部周五（9月4日）公布8月份就业报告。美国非农就业人数8月新增17.3万，逊于预期，失业率为5.1%，达到7年来新低。同时，美国7月新增就业上修至24.5万。消息公布后，美国股指期货下跌，美元汇率变动不大。

据路透社报导，8月新增就业量是近5个月来的最小数字，但已足够使失业率由7月的5.3%继续降至5.1%。

当月，美国人薪资水平涨幅2.2%，与预期持平，但低于美联储期望的3.5%的水平。

8月份美国就业数据虽未能达到美联储的期望，依然显示出美国经济继续以良好势头发展。

过去12个月中，美国月新增就业人数平均达到24.7万。

美联储何时加息仍充满猜测

美国8月非农就业报告将是美联储9月货币政策会议之前的最后一份就业报告，对市场来说意义非凡。分析师之前预估中值显示，美国8月季调后非农就业人数可能增加22万，失业率料下降0.1个百分点至5.2%。

分析说，由于8月新增就业低于预期，这可能影响美联储打算在两周后加息的打算。

自2008年经济危机以来，美国人的薪资涨幅一直缓慢，但这是衡量通货膨胀的关键指标。美联储希望美国通胀率和就业增长达到相当水平后，再行加息。

另外，全球经济增长放缓和近期股市的大动荡更增加了美联储延后加息的可能。

美联储一旦加息，这将是近10年来首次，也将代表美国经济的健康发展，对于美国和国际金融市场都将关系重大。目前的分析认为，美联储在两周后加息的可能依旧不够确定。

8月新增就业分布

8月新增就业中，健保及社会援助类工作人数新增5.6万，金融行业新增就业1.9万，专业领域及商企新增就业3.3万。

制造业就业数量下降1.7万，采矿业就业人数下降9,000。

8月美国人时薪小幅增长8美分，比过去12个月提高2.2%，每周平均工作时间增长至34.6小时。

据CNN报导，今年以来，美国新增就业已经达到170万，预计在年底实现全年新增就业200万的目标并不困难。

美国招聘公司LaSalle Network经济分析师金贝尔（Tom Gimbel）表示，通常8月就业报告都会在之后得到上修。

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美国房子转让手续与细节房产投资总能用得上

美国房产过户流程：说到美国买房卖房，房契转名是很多人关心的话题，美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节，所谓产权转移，也就是产权证上要更改名字，俗话称房契转名。房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单，但事实上需要了解的知识却很多。据介绍，房契转名可以简单的归纳为两种，一种是有偿转让就是正常的房屋买卖，还有一种是无偿转让例如赠与。

有偿转让

所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了，交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。但是在有偿转让存在一种情况，就是把房子以非常便宜的交易价格出售，比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题，但是这个里面涉及很多内容。第一，就是产权保险，这套房产的交易价格是20万，购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的，也就是说这套房屋一旦出现产权问题，产权公司只能根据20万来计算理赔额。第二，是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项：交易税和资本增值税。

交易税

购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的，以刚才的例子来讲，如果是按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子，价格超过50万的房产税率是1.825%，需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税。如果是20万的价格，税率更低只有1.4%。那么20万 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多。

资本增值税

如果这套房产是用于自住没有问题，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。还是刚刚的例子，过了几年侄子想要卖房，这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了，70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳所得税的部分)，像capital gains的税率非常高，差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。

无偿转让

所谓无偿转让就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了：第一次去的时候带着自己的有效ID 和社会保险号，让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候，赠与人在房契赠与文件上签字，然后赠与双方在交易税单上签字，就可以完成。里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金产权登记费以及律师费。由于赠予的房产没有交易，因此也没有办法购买产权保险，一旦产权出现问题，也只能赔偿原屋主。从税务方面来说，没有交易税，资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。

无偿转让听起来很美，但仍有可能引发法律纠纷

类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，但还是有很多需要注意的地方。总结了以下几点：

一，老年人福利

现在有很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但是因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请 medicaid，所以把房产转让给自己的子女。但是他们不清楚即便是转让了房产，有一些情况下，他们5年内还是不能申请政府的medicaid。并不是转让就能马上申请，这个是他们必须要注意的。

而且，这样一种房契转名会让很多老年人没有保障，如果有老年人一定要把房产赠予给自己，可以在房契里写入一项条款。就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。很多人存在误区，有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人有没有什么收入和存款，那么同样可以申请medicaid。这样只要有一天老人打算卖房或者去世了，卖房的钱先偿还自己的看病的花费，剩下的钱留给子女也是可以。

二，医疗信托

如果有这种需要的老人，最好还是要和律师沟通，看哪种方法是最好的。事实上，其实老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利，而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子，那么也还是要寻求一种保护自己的方法。

三，为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而，无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。

四，将个人房产转让到自己公司名下

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。

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2015年加拿大列治文山市各社区独立屋房价增幅排行榜

回顾2014年列治文山市独立屋均价为97.3万，在笔者分析的几个华人追捧的几个区中，Crosby均价最低，67.2万；Bayview Hill最高，173万。

截止2015年7月底，列治文山市独立屋总体均价相比2014年上涨了17%，高于万锦市的13.4%。分析的几个区中均价最低Crosby达到了79.1万，涨幅17.8%；最高的Bayview Hill 达到了201万，涨幅16.5%。涨幅超过20%的社区包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四个区，其中Langstaff以近30%的涨幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山庄截止7月底涨幅16.5%，均价达201万，涨幅与整个列治文山市的均价持平。区内大部分房价在160万到240万之间，居民当中华人占40%，伊朗人10%，印度人8%，欧洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底涨幅15.7%，均价111万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。和富豪山庄一样属于Bayview高中学区，备受华人青睐，但房价比富豪山庄容易负担得多，大部分独立屋价格在90万至120万之间。华人占38%，伊朗人10%，印度人7%，欧洲人24%。

Doncrest截止7月底涨幅22%，均价接近133万；涨幅远高于整个列治文山市的均价17%。大部分房价在120万至140万之间，该区靠近404和407告速，近7号公路商业区，小学和高中都不错。华人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，欧洲人18%。

Crosby截止7月底涨幅17.8%，均价79万，是几个社区中最低的，房子老、旧，大部分房价在70万至90万之间，胜在属于Bayview高中学区，小学也很不错。欧洲人占68%，伊朗人13%，华人比例8%。

Langstaff截止7月底涨幅29.8%，均价167万，涨幅比整个列治文山市的均价17%高出13%。原因是该区有两间使用面积近万尺的全新豪宅于今年以360万售出，拉高了平均价，去年不曾有类似的房子成交。如果去掉这个因素，该区均价涨幅19%，总体房屋价格差异较大。居民中华人比例23%，欧洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底涨幅16.8%，均价106万；涨幅与整个列治文山市的均价持平。大部分独立屋价格在80万至120万之间，部分推到重建的新房价格超过200万。该区华人占10%，犹太人27.2%，东欧人29%。

South Richvale截止7月底涨幅也很可观，达到22.5%，均价175万；最高价和最低价差异极大，南面靠近7号公路有部分低于100万的独立屋，中部及靠近河谷的区域则有较多占地大、重建过的豪宅，价格在260万至400万以上。居民中华人占9%，犹太人32%，东欧人30%，意大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底涨幅20.3%，也很可观，均价110万；大部分独立屋价格在70万至120万之间。欧洲人占82%，华人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底涨幅16.1%，均价106万；涨幅略低于整个列治文山市的均价。大部分独立屋价格在80万至120万之间，房龄不足5年。华人占17%，意大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他欧洲人24%。

由以上数据看来，华人占比例高的社区涨幅未必是最高的，除Doncrest社区（华人占47%）外，其它几个涨幅过20%的社区华人比例都很低。和万锦市相比，列治文山市的华人比例要低很多，但房价涨幅却高出不少。

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（据加拿大家园）

美国房地产交易流程及注意事项

美国房地产交易流程及美国买房注意事项：美国是一个成熟的市场经济资本主义国家，其房地产市场已经很成熟，各项法规完善。美国房产过户流程完全由第三者来把握和监督完成。其中中立的第三者，就是托管交易公司 (Escrow Company) 、产权保险公司 (Title Insurance Company) 以及专职房地产的律师事务所。买卖双方签字，卖方送出产权 (Title) ，买家的自备款和银行的贷款全部进到这个中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由这个“中间人”完成交易的法律程序，就算有产权不清的情况，例如交付了款项却发现物业遭到卖方的债权人抵押，产权保险公司也会出面解决。所以，买方不必担心钱付出却拿不到物业的风险，卖方也不用担心转移了户名却拿不到或拿不齐交易款项的风险。

一般来说，在美国买房子时的流程大致如下：

寻找合适的房产经纪人并列出您购买房子的区域及相关要求，如果不用房地产经纪人，一定要聘请房地产律师。如果聘用房地产经纪人，他们将为您处理包括法律事务在内的大多数业务。

联络贷款公司或贷款经纪人，选择适合您的贷款计划及取得贷款预先批准书 (Pre-approval Letter)。

请房地产经纪人为您寻找理想的房屋，挑选出喜欢的房子并实际看房，买方决定出价金额及支付订金 (约为出价的2-3%) 及发出购屋意向 (Offer) ，报价通常会在24 – 48小时内得到答覆，卖方可针对买方的出价合约决定选择接受、拒绝、或再讨价还价。请注意：这是一份有法律约束力的报价，除非条件不能满足 (比如房屋验收不合格、或者贷款无法批准等等)，不得撤回。多数情况，如果您在报价 (Offer) 上签了字，就意味着您必须按您已报出的价格支付房款。

购屋合约被买卖双方接受后，即由第叁方也就是托管交易 (Escrow) 公司进行买卖过户手续，支票存入托管交易公司帐户，买卖双方签署过户正式文件，卖方提供该房屋各项资料及报告。

买方必须遵守双方协议的付款日期;卖方则要确保房屋质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序 (费用由买主承担) 。卖买双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。买方向贷款公司提出贷款相关文件，通常包括头期款证明、工作证明等等。

“房屋检查保护”(Home Inspection Contingency)：在这段时间内，买方可以请专业中立的房屋检查员 (Home Inspector) 检查全屋状况，并由经纪人协助要求卖主维修或从购买金额中扣除维修费用。以加州而言，如果买方有任何问题，可以在签订合约后的17天内无条件煺出合约并煺还订金。

“贷款保护” (Loan Contingency) ：在这段时间内，由贷款银行派估价师确认房屋价值、完成贷款银行要求的相关资料，并在购房合约贷款保护期内取得贷款批准，并与公证公司或公证人在约定的时间内完成贷款文件，如果贷款得不到银行的批准，可以无条件退出合约并退还订金。

完成过户公证手续：在过户结束日之前，购买房屋保险，将头期款以及各项买卖文件手续费以银行本票或现金汇款给托管交易公司 (Escrow Company) 。同时银行放款、产权公司完成房屋产权转让手续并在政府部门完成登记。

最后房检：在过户结束日前三天，可以对房子做最后一次检查，确定房子状况。

过户完成取得钥匙，完成购房及交屋。同时必须联系好水、电、瓦斯、电话等相关服务。

在买卖交易结束时会收到各项收费明细及房产证的影印件，买方会在买卖交易结束后约3-6个月内收到一张源始的房产证。

虽然以目前的移民法而言无法让在外国人靠着在美国买房子而获得绿卡，但是美国也没有限制外国人在美国置产买卖房屋。只要有足够的资金或者是符合美国贷款的规定，就可以找合适的物业出价并购买物业。但要注意的是美国各州购屋及贷款时所产生的费用会有些微的差距，要请负责的房地产经纪仔细了解相关的规定，才能找到符合您需要的物业。

到美国买房需要准备哪些文件?现金买主需要准备的文件：

A.有效的护照和签证

B.购房资金证明 (中英文版的银行存款证明)

C.在美国当地银行开设的帐号如果用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件：

A.有效的护照和签证

B.工作证明、工作收入证明 (视银行要求而定)

C.自付款部份的资金证明 (中英文版的银行存款证明)

D.在美国当地银行开设的帐号

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（互联网资讯综合整理）