李勳強是在印尼西努沙登加拉省工作的新加坡人，過去的5年，收入頗豐的他卻沒能擁有自己的住房。因為在過去很長一段時間裡，在印尼的外國人是無法以自己的名義購買住房（帶地皮的住宅）的。而當地政策允許購買的小面積公寓，無論是居住環境還是地址都不符合李勳強的要求。
印尼「鬆綁」外國人購房
今年5月中旬，李勳強聽從朋友的建議正準備用註冊一家公司的方式在印尼購置住宅。就在此時，好消息忽然而至——印尼財政部表示，政府將允許外國人購買印尼高檔公寓，買房者僅需繳納5%的持有稅，且可從所得稅中予以扣除。
「雖然要繳納持有稅，但相對於註冊公司，以公司的名義買房要方便得多。」李勳強告訴《國際金融報》記者，6月初，他已經在西努沙登加拉購置了一套220平方米帶陽台花園的高檔住宅，並且準備把妻子和女兒接過去度假。
在 中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，新政策的目的是為了促進房地產發展。「印尼當前經濟主要依賴於內需，但是為進一步拉動經濟增長，印尼政府欲對外開放 房地產市場。」韓長吉告訴《國際金融報》記者，目前，印尼的土地業權只限由印尼公民擁有，外國人購買房產受限，但是印尼房地產發展空間較大，使得較多外國 人「打擦邊球」，這導致印尼房地產市場秩序較為混亂，允許外國人購買高檔公寓後，將把這部分投資需求引入高檔公寓領域。
印尼IBE房產中介的阿里（音譯）告訴《國際金融報》記者，印尼政府放開外國人購房政策，也說明當地的房產有值得開發的潛能。「政府對房地產市場進一步開放後，印尼的樓市將會迎來令人欣喜的一年。」阿里認為。
爭議不斷
一直以來，印尼對於是否該同意外國人在當地擁有土地產權的問題爭論不斷。目前，鬆綁政策已經塵埃落定，待具體落實
據阿里介紹，在過去的很長一段時間裡，外國人是不能在印尼買房的，因為法律規定只有印尼當地人才可以擁有房地產。
在上世紀90年代後期，新的法律允許外國公民可以在印尼購買公寓和辦公用房，如果該大廈有物業產權。這使得外國公民可擁有自己的公寓和辦公樓，但對土地沒有擁有權。
眾 所周知，地契可以證明房產的擁有權，但印尼1996年的法律和章程仍然是有些模棱兩可。記者瞭解到，1996 年的章程中規定，外國人只對土地有使用權，和大多數修造行為。但現在看來，只對土地有使用權和附屬單元的修造權是十分不實際的。由於範疇很廣，所以很難對 所有權有個清楚的解釋。
一直以來，印尼就是否應該同意外國人在當地買房以及是否該擁有土地產權的問題爭論不斷。印尼消費者基金會的名流帕爾瑪迪（Permadi）就曾公開表示強烈的拒絕。帕爾瑪迪表示，外國人在印尼最好限制在租賃房地產而已，因為有時間上的限制，至於擁有權，他堅決反對。
在很多印尼本地人看來，如果外國人有了擁有權，他們會買下很多個村莊，讓印尼的本土居民們擁有的房產越來越少。
不過，印尼前總統蘇西洛此前在印尼房地產商全國工作會議上表示，同意發展商提出的有關外國人可以擁有房地產的建議。他也希望相關部長能對房地產商的意見作出積極反應，不要阻礙或為難。
印尼房地產協會主席艾迪（Eddy Huddy）也在今年3月份的民房記者座談會上指出，東南亞區域經濟市場已開放，印尼應該最大限度地利用它。「許多外國商人欲在印尼購買房地產，開發商也需更專業化，根據2011年第一號條例的使令，持有認證制度。」
「投 資額大量流入、國家與國家之間互補、全球化等，將造成外國人對房地產的需求，這是真實需求。目前外籍人士雖然也有房地產的交易，但是國家並沒有得到最大的 利益，因為條例不明確。」艾迪認為，開放外籍人士交易房地產能使國家有很大潛力爭取外匯，此外，本國開發商也不願睜大眼睛成為觀眾，而且有一部分印尼市民 反而到外國去購買房地產。
從目前的結果看來，支持者的聲音無疑佔了上風，印尼政府允許外國人買房的政策終於敲定。
艾迪表示，由於印尼不允許外國人在當地買房，導致不少外國人假借當地人名義買房，「我們希望這項政策盡快落實，進一步規範房地產市場並刺激印尼經濟加快增長」。
市場火爆
過去3年中，得益於經濟蓬勃發展及國內購買力增強，印尼已成為僅次於新加坡的東南亞第二大房地產市場，商業地產規模達到1890億美元
印尼樓市政策之所以能獲得業內關注，是因為當地房地產市場近幾年的良好表現。
印尼被國際機構評選為亞太地區最適宜的投資地之一，在這個城市投資房地產，年租金回報率可達9%。
而 印尼雅加達被房地產專業人士視為本地區內最佳新興市場。2011年，雅加達房地產成功吸引外國投資約6.6億美元。2012年上半年，雅加達房地產吸引外 國投資同比增長約39%。與其他前沿市場如越南相比，雅加達的商業交易更透明更便捷，印尼的利率和通貨膨脹相對穩定，國內生產總值穩步上升。
近日，房地產相關機構對記者透露，雅加達的投資比率正不斷上升，至少比2012年增長了30%，前景一片光明。而且在房地產人士看來，雅加達最好的投資市場是尚未充分開發的公寓、供應有限的寫字樓和高檔的零售店等。
「不久前，有幾個投資者向我們諮詢過雅加達的房地產，我們公司目前沒有這方面的業務，但隨著諮詢熱度升高，估計過不了多久就會開展。」國內一家知名房產中介的相關人士向記者表示，雅加達樓價去年底開始探底回升，選擇到當地購房的投資者也越來越多了。
據悉，去年以來，雅加達商業旺區的地價不斷上漲，大致在每平方米1000美元。儘管如此，在業內人士看來，這個價格並不算高。相比國內多個大城市，雅加達的地價仍舊是非常便宜的，畢竟雅加達是個1000多萬人口的大都市。
除了雅加達外，精明的投資者還把目光投向印尼旅遊勝地峇里島，在這個小島上投資旅遊地產，回報率也可達8%以上。
韓 長吉表示，印尼對海外購房者有較強吸引力。「因為印尼屬於新興經濟體，經濟發展速度較快，房地產的增值空間較大，其已成為僅次於新加坡的東南亞第二大房地 產市場；而且從國際範圍來看，印尼當前的房地產價格還處於較低水平。並且隨著東南亞一體化的發展，印尼旅遊規模有望進一步擴大，適合國外購房者度假休 閒。」韓長吉指出。
另有分析人士認為，區域經濟發展及國內需求旺盛，是印尼房地產異軍突起的主要因素。如果印尼進一步完善相關法律法規，保持土地供應，改善基礎設施條件，其房地產發展前景將十分亮麗。
東南亞走強
越來越多的人願意選擇到氣候宜人的東南亞定居，整個東南亞房地產市場的走強，也是促進印尼政府「鬆綁」樓市政策的一大推動力
「政策因素必然會為印尼帶來較為樂觀的海外投資。」資深房地產分析師陳嘉玲告訴《國際金融報》記者，整個東南亞房地產市場的走強，讓印尼政府對吸引外資充滿信心，從而決定放開一直以來的「限購」策略。
在陳嘉玲看來，東南亞樓市逐步成為世界投資者眼中的新藍海。
據 瞭解，新加坡、馬來西亞等國作為毗鄰中國的熱帶地區，溫度宜人，為養老定居提供了適宜的環境。並且像新加坡、馬來西亞等地已經形成大規模的華人聚集地，能 夠讓置業者規避語言溝通障礙，更好地融入當地的文化氛圍。同時，相較國內，其低廉的物價水平也能讓購房者享受星級品質生活。
「很多人都願意選擇去東南亞國家養老，因為那裡的公寓投資回報率高，生活環境舒適。」陳嘉玲告訴記者。
除 了東南亞地區自身的地理優勢，新加坡、馬來西亞等國出台的政策優惠也為其吸引了不少關注。馬來西亞設立了第二家園計劃，僅需存入大馬銀行60萬元人民幣資 金，第二年即可取用30萬，此後保留30萬元在賬戶即可，50歲以上減半存款。取出的錢可用於購車、購產、子女教育或醫療服務。一人主申請，全家可獲 簽，60歲以上的父母可隨行，可帶一傭人進入馬來西亞。而相似的門檻，美國要325萬元，加拿大547萬元，澳大利亞349萬元，新加坡1314萬元。
新加坡政府則放鬆了貸款政策，為購房者帶來福音。據悉，外國人在新加坡購房，可以新元借貸，解決了跨國投資的難題。同時，可享受和新加坡人同樣的貸款政策和程序，縮減了海外投資者的購房程序，在某種程度上降低了投資成本。
在韓長吉看來，東南亞國家經濟正處於發展階段，購買力、消費水平較低，房價也相對較低。「而且東南亞國家經濟發展增速較快，潛力巨大，未來樓市擁有較大增值空間，確實值得投資。」韓長吉認為。
警惕投資風險
在一些東南亞國家，基礎設施落後，交通混亂，難以取得長期貸款等問題，讓不少投資者持觀望態度
當然，投資印尼等東南亞國家的樓市也並不是毫無風險。
「印 尼當地的政策變動，不可能總是有利於海外人士。它更多地是為了自己國家利益而作出的選擇。如今，印尼需要外資注入，所以當地政府運用政策來吸引投資——高 檔公寓的漲幅和收益率顯然比那些普通的公寓要高很多。」李勳強表示，個人住宅的持有稅是5%，但未來海外投資者進入印尼房地產市場後，持有稅可能會根據市 場情況而有所變化。
與此同時，作為東南亞最重要的經濟體之一，印尼首都雅加達交通依舊非常糟糕，整座城市擁有1000多萬人口，主要的公共 交通工具卻是公共汽車，以至於交通常年陷於混亂之中。來自亞洲發展銀行和國際貨幣基金組織的報告顯示，基礎設施匱乏將成為印尼發展的巨大阻礙。據估計，雅 加達僅僅因為交通延遲，每年都將損失30億美元。
也有房產投資者表示，在一些政局相對穩定的東南亞國家，卻有著和其人口規模不相符的基礎設 施和官僚制度。鑑於印尼政府的官僚作風和它的交通一樣糟糕，修建地鐵的計劃一拖再拖。這一計劃可以追溯到上世紀80年代。前幾年，印尼才從日本國際協力機 構那裡取得了用於建造的低息貸款，2012年動工，要到2016年才能建成第一條線路。
印尼並不是惟一遭遇基礎設施之困的國家，文萊、泰國、越南等東南亞國家都在不同程度上出現基礎設施建設趕不上投資速度的情況。
「基礎設施落後，物業管理水平較低；頻頻爆發政治動盪，加上經濟基本面很容易出現波動，這會對房價產生一定影響，這都是投資東南亞市場所要面臨的風險。」韓長吉指出，由於目前東南亞國家大力吸引國外投資者進入，甚至可能會導致房價虛高，產生泡沫。
