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购买美国房产遇毁约该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

购买美国房产遇毁约该怎么办？

如果是代表买方的经纪人，假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。

买方在收到HOA套装文件再售说明的五天内，要了解小区是否有诉讼？小区对是否有出租的限制？小区对停车规定，依法买主有五天反悔期。

买方如果贷款条件不够被银行拒绝，美国法律保障贷款人权利，买主因为贷不到款，亦可以取消购买，但是这种情况有时候买主付的订金会被没收，合约条款中有所载述，经纪人必须告诉买主，特别是为客人买全新屋，建商通常会加载贷款不通过时没收订金这一项，经纪人若经验不够或者忽略条文细节，这件买卖就要出问题。

房屋买卖交易期间有长有短，但合约上会写着期限，从Open Escrow起30天、45天、60天都有，买方经纪人要了解买主申请贷款最新状况，需要贷款购屋的买主，经常因为提交给贷款机构的文件不符合放款要求而拖延，身为经纪人一定要在交易期限日期内书面取得卖方同意延长交易完成日，经纪若未及时处理修改合约事项，很可能这笔交易在合约到期日破灭，这是经纪人的疏失，卖方可以把房屋卖给其他人，在一个房价上升的市场，经纪人万不可犯这种错误，损害到买主成功购屋。

有不少卖主售屋时要求买主“照单全收”（As Is），其实房屋若有危害安全问题，法律会保障买主，买方经纪人可向卖方提出要求修正，譬如说热水炉不在法定的高度上、屋内生霉、电线外露等等，买主有权要求卖主提供修理，一位负责的专业经纪人，应懂得保障买主权益。

至于卖主可否从交易中退出？一般而言在房价快速上涨的市场中，这样的情形会发生，卖主刚签完交易合约，当天下午就有另一位买主用更高价及现金来买，使得卖主犹豫，以为卖价定低了，就想取消合约。

通常只有买方贷款出问题时，卖主才可能顺利取消买卖合约，如果买方一切遵守交易合约规定，卖主很难取巧，除非卖方之一冒名替共同屋主签字，而被共同屋主发现拒绝出售房屋，这种情况会牵涉到诈欺法律层面，买卖交易有可能取消。

有些卖主会以买到另一栋房屋为由而延长售屋成交日期，如果买主同意，卖主可以安心继续住在已售之屋里面。一位称职的买方经纪，应要求卖主提供期限，更理想的情况是要求卖主付给新买主房租，并且另写以月为期的租约，以免除卖主赖著不搬走。

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新加坡领事馆停办个人自办签证申请

新加坡大使馆官方消息称，新加坡驻华大使馆和驻成都、广州、上海和厦门的总领事馆将从2014年12月8日起停止接收个人自办签证申请。今后游客需通过广之旅、广东国旅、广东中旅和中信银行广州分行4家官方授权代办点办理个人签证或者跟团游签证。

新加坡领事馆停办个人自办签证申请

业内人士指出，新加坡此举是为了将签证转为代理制，在每个地区选取几家龙头旅行社作为授权单位，旅行社审核游客资料后再递交领事馆，规范签证流程，杜绝一些小型签证代办点弄虚作假。

新加坡签证有效期分为35天、半年、一年三种，各旅行机构代办签证的费用存在差异。如携程旅行社收取230元，包含领馆价153元+服务费77元，而广东国旅收费则为300元。业内人士预期，转为代理制后，签证成本将增加，短期内赴新加坡旅游的需求会收缩，但团队游不受影响。

广东国旅市场推广中心副总监魏光谱认为，授权旅行社指导游客准备好资产证明、单位证明等材料并预审，减少资料不专业的情况，也省去游客自己跑领事馆的麻烦，过签率会提高。

记者发现，广州4家授权签证代办旅行社独缺南湖国旅，南湖国旅策划推广中心副总监苏峰表示，南湖国旅在东南亚市场专注于泰国和马来西亚线路，所以没有取得新加坡的签证授权，但今后经营新加坡线路或代办旅游签证，会采取与授权旅行社合作的方式“保证游客顺利办理签证”。

新加坡旅游签证解析

新加坡旅游签证有效期有的比较短，所以很多人都想续签，但多办都嫌麻烦，为什么不办理久一点呢？现在来说说新加坡旅游签证有效期有哪几种，有效期为多久？

新加坡旅游签证解析

办理条件

1、办理范围：男女均可，不限户口，不限年龄。

2、办证需要资料：办理旅游签，不需要你提供户口簿、身份证、单位证明、VISA信用卡、担保金等资料，只需要提供“护照、身份证、2寸白底彩照1张”的电子文挡就行了，并不需要原件。

3、签证费用： 63天旅游签XX元，2年多次往返旅游签XX万元。

4、申请费用：需要先交纳30新币的申请费

办理种类

1.35天有效期，指在35天内可以多次入境新加坡，在新加坡停留天数由新加坡海关来决定

2.1年有效期，指在1年内内可以多次入境新加坡，同样在新加坡停留的天数由海关决定

3.2年有效期，指2年内可多次入境新加坡，在新加坡停留天数由新加坡海关决定

新加坡留学签证应该怎么申请

基本流程是，新加坡留学签证申请需要填写留学申请表→准备留学计划书→准备照片→准备公证材料→护照准备→工作状况证明表。具体操作如下：

新加坡留学签证应该怎么申请

1、新加坡留学申请人所填写的留学申请表，留学生应使用中文填写申请表。

2、新加坡留学申请人所写的留学计划书，内容为留学生在赴新加坡后所要进入的学校、学习的课程种类和毕业后的职业规划，申请书应使用中文，其内容要详尽。

3、申请人的个人照片8张，与护照照片相同版。

4、申请人的出生证明公证、最高学历公证、成绩单和存款单公证，公证材料使用中文和英文两个版本，存款单额度为16万人民币，如果能提供更充足的资金证明效果会更好。

5、申请人的个人护照复印件，复印内容是护照首页。

6、新加坡留学申请人的工作状况证明表，证明表可以在新加坡驻华使馆领取，要加盖单位公章。

苏格兰人“性情友善” 伦敦人“坏脾气”

苏格兰人长期以来都有脾气暴躁、不合群和性情冷谈的坏名声，但是一项新的研究表明，他们实际上是英国最友好的人民。该研究由剑桥大学举行，旨在建立全英国人民的个性特征，研究发现，英国北部和苏格兰的人民，比英国南部的人民更友善，更有合作精神。

也许在人们的意料之中，伦敦人是最不受欢迎的“市民”，尽管他们同时也是最自由、思想最开放，最容易接受新事物的人。首都居民被认为缺乏合作精神，喜欢吵架，并且易怒。

人们也许认为威尔士人也比较开放，但事实上他们是最害羞的，情绪也是最不稳定的。研究发现英国东部的人民作风最正派，但常常一意孤行。

该研究通过名为Big Personality的BBC在线问卷，从2009年开始启动，收集了40万名英国人对自己个性的评测数据。他们被要求评价自己的情绪稳定程度、开放程度、外向程度、令人喜爱的程度以及正派程度。该研究接下来寻找那些足以定义一个区域的个性特征。

剑桥大学心理学系的Jason Rentfrow博士解释道，“搞清楚人们的个性随地域变化而变化十分重要，这不仅仅是有趣而已。地理差异与经济、社会和健康水平相关，因此资源的配置是否恰当就变得很重要。尽管在线问卷调查的形式受到了某些限制，问卷结果仍然能代表英国人口的个性差异，以此为基础，我们可以建立起一个精确的评测系统，用于追踪国家的心理水平。”

在绘制完个性特征图以后，作者表示，地域之间人民的个性差异是“十分显着的”。

英国大选后移民政策或将大变

即将到来的5月英国大选，移民的话题不断被各主要政党拿出来“说事儿”。都还对上一次大选保守党用收紧移民政策赢得的拥护和选票记忆犹新。

英国大选后移民政策或将大变

5月大选前夕，英国三大党频频就移民问题发表演说，移民俨然上升到重大政治问题的高度。细听端倪，原来都是在抨击移民进入英国带来的种种问题，主张上台后要采取更为严厉的移民措施。

5年前的那一次选举，最后牺牲了PSW，取消了高技术移民。这一次的大选，无论哪家获胜，对移民估计都不会是什么好消息，只不过是不好与更加不好的区别。

数据显示，自2005年以来英国移民人数始终保持增长。截至到2014年9月，英国境内的总移民人数是624,00，自2005年以来的净移民人数为298,000。卡梅伦五年前誓将移民人数由几十万控制到几万的宏伟目标俨然成了泡影。

本次大选来临之际，各党派也纷纷开始利用控制移民做文章、希望以此赢得更多的支持和选票。

大选前夕，保守党抛出的控制移民方面的政策是首先采取措施在源头上进行限制。

保守党主张，今后欧盟国家的移民想进入英国，也将像美国那样进行排期审核，审核的时间没有最终的定论，但等上个3-5估计也是最低要求。至于非欧盟国家的移民，排期的时间就可想而知了。

另外保守党还主张，移民要在登录英国4年之后才可以申请各种福利，包括住房补贴等。移民不享有失业救济金，英国境外居住的移民家庭不享受各种儿童福利。

对于欧盟国家进入英国的移民要进一步协商提高门槛，避免低素质的欧盟移民继续大量涌入英国。而且一旦保守党在本次大选中获胜，就有可能在2017年对是否退出欧盟进行全民公决，届时欧盟其他国家公民再想移民英国也将非常困难。

工党在控制移民政策方面和保守党提出的意见非常相似，也是要给移民进入英国增加审核期限，另外工党还提议新增1000名边境工作人员加强管理，并要增设出境检查环节，以往只有进入英国需要审核，工党主张从英国出境也要接受严格的审核。

另外从保护本地劳动力的角度，工党提出，需要认定，雇主如果因为雇佣外国员工而裁剪英国本地员工，这种行为将被视为违法。另外，欧盟成员国的移民要在加入英国国籍两年后方可申请失业保险金。

自民党在大选前也提出了将对潜在移民设置更高的准入要求，特别是在英语语言方面的设想。和其他两大党一样，也是一样收紧移民的调调。

无论如何收紧移民政策，首当其冲受到影响的又将是毕业后希望留在英国的留学生群体。去年联合政府就曾经提出，留学生在英国读书毕业后必须离开英国的政策，虽然当时经过讨论后没了下文，但就目前保守党的表态来看，一旦保守党当选，很有可能把这一设想再次拿出来讨论，实施的可能性也会更大。

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金正恩登白头山看日出图片被疑ps造假朝鲜央媒屡陷照片造假漩涡

近日，有图片称金正恩白头山看日出，宣讲国策，凝聚军心。而紧随其后，即有网友出来指证说该图造假，士兵是ps修改的。那么，到底是造假还是炒作呢？

朝中社报道：金正恩与飞行员白头山合影

据朝中社报道，金正恩于2015年4月18日凌晨与朝鲜人民战斗飞行员白头山地区革命战迹地参观学习行军队员一起登上白头山。金正恩满面堆笑地说，白头山的气概越看越雄伟，白头山的日出是在哪儿也看不到、令人入迷的胜景，朝鲜的新日是从白头山亮起来的。随后，他和飞行员合影留念。

金正恩指出，白头山凝结着朝鲜民族的灵魂、先军朝鲜的气概，是祖宗山、革命的圣山，是朝鲜革命的发源地、胜利的象征和先军革命永恒的灯塔。只有登上风雪弥漫的白头山领略其凛冽的寒风，方能体会到白头山的真正厉害，也能进一步坚定把朝鲜革命进行到底的决心。

报道表示，登上白头山的道路是给人以与任何核武器的威力也无与伦比的宝贵精神粮食的道路，是发扬光大白头山革命传统的道路，是坚决继承光荣的朝鲜革命命脉的道路。白头山的革命精神、白头山凛冽的寒风精神是朝鲜军民要永远铭刻在心的崇高精神，只要怀有这种精神就天不怕地不怕，没有做不成的事。起源于白头山的朝鲜革命行军路还没有结束。

金正恩表示期待和相信战斗飞行员们一定会完成作为先军革命继承者的使命，并在白头山顶上与他们合影留念。黄炳誓、崔龙海、金养建、李载佾、李炳哲参加上述活动。图为白头山的日出。

金正恩登白头山图片涉嫌造假

海外网4月19日电金正恩攀登白头山的照片涉嫌造假，图片中红圈内的士兵登上了较高的地方，但腿后面的背景却是白头山天池的部分，人工合成的痕迹明显。

朝鲜央媒屡陷照片造假漩涡

2013年10月，金正恩一张到平壤视察兴建中儿童医院的照片，被指是经电脑合成，但技术拙劣，自然光与阴影不符，并看似金正恩“浮”在儿童医院前面。

此外，朝鲜《劳动新闻》于2013年11月18日刊载的一副写有“朝鲜人民军海兵们在伟大太阳的怀抱下看望永垂不朽的勇士”说明文字的照片涉嫌造假。韩媒指出，照片中，拿着花束的前排士兵双脚并没有着地，看上去很不自然。而且，下一个台阶上拿着花的士兵看上去也比前排的士兵大许多，不符合远近法的标准，似乎是剪贴前排士兵过去合成的。

这已经不是《劳动新闻》第一次造假。2013年3月26日，其头版位置刊登朝鲜军事训练照片后，国外多家媒体怀疑其造假。韩国中央日报中文网把朝鲜中央通讯社经路透社公开的照片与《劳动新闻》上刊登的照片进行了比较，结果发现后者有多个地方疑似为合成照片。

据韩联社报道，朝鲜中央通讯社2011年7月15日拍摄了朝鲜大同江河水漫过河堤的“问题照片”，并于16日提供给美联社等合作媒体。照片中大同江岸边的公路被河水淹没，7名居民走在水中，河水漫到膝盖以上。但仔细观察就会发现画面进行了巧妙的处理，看上去好像江水已经漫到行人的大腿处。美联社当天登出“删除照片（PHOTO KILL）”的通知说，照片用数码方式改动过，或没有正确反映实际场面。

股票发行注册制时历四大阶段，制度改革意在规范市场

何为股票注册制？

股票发行注册制主要是指发行人申请发行股票时，必须依法将公开的各种资料完全准确地向证券监管机构申报。证券监管机构的职责是对申报文件的全面性、准确性、真实性和及时性作形式审查，不对发行人的资质进行实质性审核和价值判断而将发行公司股票的良莠留给市场来决定。

注册制的核心是只要证券发行人提供的材料不存在虚假、误导或者遗漏。这类发行制度的代表是美国和日本。这种制度的市场化程度最高。

股票发行注册制经历四大阶段

昨日，财政部财政科研所研究员李全接受了本报记者的专访——

此次改革前，我国的股票发行制度历经了“额度管理”、“指标管理”、“通道制”和“保荐制”四个阶段——

“额度管理”:

国务院证券监管部门根据国民经济发展需求及资本市场实际情况，先确定融资总额度，然后按分配额度选择发行企业。

“指标管理”:

由国务院证券主管部门确定发行企业家数，省政府或行业主管部门在这个基础上推荐预选企业并由证券主管部门审核。

“通道制”:

向综合类券商下达发行股票的通道数，各券商根据通道报材料并由证券监管部门审核。

“保荐制”:

是由保荐机构对拟上市企业进行筛选和辅导，报证券监管部门审批的发行制度，实际上强化了个人和机构的发行责任。

股票发行注册制改革有何重大意义？

推进股票发行注册制改革，取消了股票发行审核委员会制度，明确注册程序，修改发行条件，细化各方制度的责任，建立公开发行豁免注册和股票转售限制制度，意义非常重大。

首先，注册制是以信息披露为中心的股票发行制度，一改过去证券监管部门实质性审批的制度体系，强调由市场参与各方对发行人的资产质量、投资价值作出判断，这充分体现市场在资源配置中的决定性作用，必将形成完善的发行制度体系，形成更加市场化、更加完善、具体的证券市场制度基础。

在发行条件方面，取消了对发行人财务状况及持续盈利能力等要求，规定发行人及其控股股东、实际控股人最近三年无经济类犯罪记录，发行人具有符合法律规定的公司组织机构，最近三年财务会计报告被出具为标准无保留意见的，可以申请注册。这意味着对广大中小企业敞开了大门，为这些企业进入资本市场提供了重要的制度基础。

在参与方责任、公开发行豁免注册制、股票转售限制制度等方面的改革，意味着不仅仅对企业发行过程的规范性有着更加长远的要求，对相关各方尤其是中介机构也有着更加实质性、更长久的考核和激励机制，一旦发行过程中出问题，直接导致相关中介机构遭到更严格、更市场化的处罚，而较好的发行案例则有助于各方利益最大化和对实质性罚则的规避

英“帮助购买”计划促成超四千人购买住房

“帮助购买”（Help to buy）抵押担保计划的主要目的是帮助人们购买住房

从英国政府实施“帮助购买”抵押担保计划以来，已经完成了超过40,000笔贷款，其中绝大多数的贷款者都是首次置业者。“帮助购买”抵押担保计划给买房者可以提供的贷款达59亿英镑。

“帮助购买”（Help to buy）抵押担保计划的主要目的是帮助人们购买住房。根据官方数据，40,079人次申请了贷款并且其中的78%是首次置业者。数据同时显示，“帮助购买”抵押担保计划提供的贷款总价值为59亿英镑，通过这一计划购买房产或者再抵押借款的平均价值为156,031英镑，而全英平均房价大约为272,000英镑。

此外，在对英国各个地区进行对比发现，此计划在英国的西北和东部地区提供了较高的贷款比例，相比之下，伦敦和英国东南部地区的比例则要低一些。

同时，自从2013年10月推出这一计划以来，购买者只需要拥有房屋价值5%-20%的存款即可办理房屋抵押贷款。并且，这一计划不仅适用于首次置业者购买新房或者现房，其他更换家庭住房或者再次抵押借款等情况也可以享受这一计划。

当然，借助“帮助购买”抵押担保计划申请贷款，也需要满足一系列的条件，例如：该计划并不适用于进行出租按揭以及购买第二套住房，同时所购买的房产价值不得高于60万英镑。

这种情况下，根据最新调查显示，将银行作为“衣食父母”来购买房产的首次置业者数量已经显著下降。根据Clydesdale and Yorkshire银行的年度首次置业者调查报告的数据，在2014年约有46%的英国首次置业者使用存款购房时需要借助银行贷款，而这一比例在2013年为63%，2012年则为78%。

针对这一现象，Clydesdale and Yorkshire银行负责人Steve Fletcher表示，“地产市场的复兴，以及首次置业者能够获得过去七年来最高比例的贷款，是非常令人振奋的。同时，依靠银行来购房的首次置业者数量的大幅下降也呈现出积极的发展态势”。他还补充道，“这一发展态势反映出存款较少的首次置业者能够更加容易的获得贷款，也能体现出购房者对于经济增长的自信”。

尽管如此，调查仍然反映出显著的地域差异，例如英国约克郡仅有27%的首次置业者能够获得父母的资助，而在英国西南地区，能够获得父母资助的首次置业者数量则达到了57%。

同时，Help To Buy政策也适用于朝和地产自住开发的别墅项目-‘杜伦别墅群’，自开盘以来已经售出多套，其中一部分买家就成功利用Help To Buy政策购买了我们开发的位于杜伦大学学区的精品别墅.

居外网海外置业系列——英国买房百科

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