苏富比国际房地产® (Sotheby’s International Realty®) 传承苏富比品牌的尊尚声誉及传统，专门代理全球豪宅物业。品牌网络覆盖全球63个国家及地区，设置超过800个业务据点。逾18,000名独立代理皆具备丰富的当地市场知识，在全球豪宅销售市场占据领导地位，提供客户最专业的房地产中介服务。
Tag: 东京
日本房产两极分化！东京：26年后房价再现新高 均价5万+ | 海外
日本不动产经济研究所9月发布的最新数据显示，8月日本首都圈新建住宅发售量同比增长7%，连续两个月实现增长。其中东京市中心的楼盘发售量一度大增4成。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
这里是东京市中心的一处住宅区。这栋100户的住宅接近竣工，据开发商介绍，第一期已经全部售罄。
自从4年前日本央行实施货币宽松政策以来，日本首都圈的新建住宅价格持续上涨。今年上半年每套的平均价格创下了上世纪90年代日本房地产泡沫破灭后26年来的新高。目前70平米左右的三室一厅均价约6562万日元、约合人民币388万元。
开发商介绍，作为购房主力的双职工育儿家庭大多偏好离车站近、周边设施齐全的住宅。而富裕的高龄夫妇为了晚年生活方便，到市中心交通便利区域的换房需求也很旺盛。
首都圈楼市火热，但日本许多地方城市却是住宅过剩、房价缩水。日本国土交通省本月公布的地价动向显示，东京、大阪、名古屋三大都市圈维持不变，其他地方城市跌幅达1%。
（据央视网）
东京房价真会降吗？| 海外
东京房价近年一路飙升，平均房价超过了6,000万日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶，之后将进入回落局面。房价下降与否，2018年之后日银利率是否上调是个看点。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
近十年金利变动直接影响房价
在正常的经济环境下，金利变动会直接影响房地产走向。近期，《现代周刊》杂志引述日本房地产著名评论人士神淳司的看法表示，观察了30多年东京圈房地产市场的变动情况，在近十年中，房价走向受到来自利率变动的影响尤为明显。
神淳司表示，除去雷曼金融危机的特殊情况，从泡沫经济崩溃后，房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时，房价就会下跌；反之则上升。
他举例表示，自从2013年黑田东彦出任日银总裁后，出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响，包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点，投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温，房价在短短两年中一路飙升，催生了目前局部的住房泡沫。
日银总裁任期满后将是房价转折点
神淳司强调称，日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束，连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利，实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来，2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。
同时欧美央行的利率都在分阶段上调，日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此，2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。
神淳司认为，2018年之后的利率被上调的可能性极大。同时认为，对于房地产投资者来说，房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。
收益率5%是个分界点
神淳司说，数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上，从实际操作来看，收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下，投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率，保守的估计，投资房贷利率将上升至4%左右。
房地产业界多年的数据显示，房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划，但是目前房价上升中，达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下，火爆投资催生出房价不断上涨。
如果日银的利率上调，即使把房贷利率控制在3%以下，作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶，这将加大购房者的经济压力，造成需求减少，最终带来房价下跌。神淳司表示，对于利率是否上调的问题，在今年年末将会嗅到明确的走向，届时需多加留意。神淳司还说，造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。
他表示，目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后，相同价值的话，现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下，出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大，出现了少有的出租房的投资、修建。
神淳司表示，投资明显过热，目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市，这类出租房的空闲率增大，长期出租不出去，降房价的压力日趋增大。在此情况下，出租房市场的困境自然会影响到售房市场，带来楼市房价的下跌。
（互联网综合整理）
日本居民最想住哪里？东京吉祥寺排名第一
人民网引述《读卖新闻》报导，负责高级公寓销售业务的 Haseko-Urbest 近日公布了 2017 年日本居民“最想居住的街道（车站）”排名。结果显示，东京吉祥寺排名第一，而此前一直排在第二位的横滨则跌至第三位，被神奈川县川崎市的“武藏小杉”所取代。
Haseko-Urbest 公司於今年 7 月对日本东京首都圈居民展开了相关网上调查，共收到有效回复 2886 件。该调查始於 2004 年。2014 年起，横滨超过东京自由之丘，连续几年稳居第二名。但今年，重新开发而受人瞩目的川崎市武藏小杉则一跃而上，排名第二。
Haseko-Urbest 负责人分析称：“武藏小杉地区近年有多处新商业设施投入使用，交通也越发便利，受到了媒体关注，因此人气也有了显着提升。”也有很多人表示，武藏小杉经过重新开发，给人的印像很好，也比较适合育儿。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
2017 年日本民众票选“最想居住的街道排名”（首都圈）
第一名 吉祥寺（东京）
第二名 武藏小杉（神奈川）
第三名 横滨（神奈川）
第四名 自由之丘丶惠比寿
第六名 品川（东京）
第七名 大宫（埼玉）
第八名 浦和（埼玉）丶北千住（东京）
第十名 新宿（东京）丶池袋（东京）
（据钜亨网）
日本住宅地价连跌26年 一、二线城市却上涨 | 海外
日本国土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地价。数据显示，日本全国商业用地的地价同比上涨0.5％，连续2年上涨。2016年7月为同比上涨0.005％，曾时隔9年转为上涨。随着访日外国游客增加，城市的店铺和酒店的用地价格上涨，大城市的再开发也起到拉动作用。东京银座时隔26年刷新了泡沫经济时期的地价。因日本央行实施的货币宽松政策而产生的资金正在为地价提供支撑，但消解资产通货紧缩的目标依旧遥远。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
从日本各个地区的全部用途（商业、工业、住宅）用地来看，三大都市圈上涨1.2％，涨幅提高0.2个百分点。东京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上涨。地方圈则降低0.9％，但降幅收窄了0.3个百分点。
商业用地价格上涨的原因主要有两个。一是预测访日外国游客增加的动向的扩大。7月份访日外国游客达到268万，创历史新高，4～6月的旅游消费额也实现了单季度超过1万亿日元。涨幅最高是京都市伏见区深草稻荷御前町，涨幅达到29.6%，祇园地区香的专卖店“丰田爱山堂”地价涨幅也达到27.3％。房地产开发商三井不动产在京都的祇园地区周边开设高档酒店等，旺盛的旅游需求形成了推动。
另一个原因是城市再开发。日本全国地价最高的地块是东京银座2丁目的“明治屋银座大厦”。每平方米地价达到3890万日元（约合人民币229.5万元），超过了日本处于泡沫经济时期的1991年的每平米3800万日元。
东京商业街银座周边的写字楼需求也非常坚挺，通过着眼于东京奥运会的再开发，正陆续建设新的商业设施。美国房地产基金绿橡木地产6月份以超过200亿日元的价格获得了综合商业设施“GINZA SIX”的8层写字楼层。商业用地的上涨率东京圈为3.3％、大阪圈4.5％、名古屋圈2.6％，均比上一年有所扩大。
包括负利率政策在内的日本银行（央行）大规模金融宽松也推动了地价上涨。加上外国投资者的投资动向，资金还流向日本地方，商业用地价格上涨的都道府县增加到了17个。地方圈的跌幅为0.6％，同比收窄了0.5个百分点。
一方面，日本全国住宅用地价格同比下降0.6％。尽管是连续26年下降，但降幅已经连续8年收窄。日本国土交通省分析认为，“在实际需求上显示出向好态势”，认为经济的缓慢复苏对地价形成了推动。不过，在日本全国14656个调查地点当中，近6成的住宅用地价比上年下滑。其中，三大都市圈的涨幅为0.4％，基本维持不变，但地方则下跌了1％。城市与地方的两极化趋势仍难以消除。
（据日本经济新闻中文版）
从爆买到爆卖 中国买家抛售日本房产 | 海外
日本的房地产市场正在发生剧烈变化。由于“爆买”的中国人如今开始由买转向卖，令东京郊区陆续出现新建房产卖不出去的现象。虽然房价目前仍处于峰值，但随时都有可能暴跌。日本的房地产商们纷纷议论称，中国人或将从“爆买”转为“爆卖”。
主要客户来自中国内地和中国台湾地区的东京都房地产公司负责人称，2015年起抛售房产的人一直在增加。由于日元增值，投资无利润，导致许多人不愿出手买房。一名中国台湾人原本想在东京买下一居室房产用于投资，因为价格比楼市正在暴跌的台北还便宜。但在实际购买时他发现仅管理费就超乎预料，因此最终放弃。除了这类(流失的潜在)中国买家，还有些中国人因为对日本的未来感到不安而纷纷卖房。
中国人从2012年开始在东京地区大量购买高档楼盘。由于日本税制规定购买5年以上房产转让税率较低，因此，许多中国人开始出售购买已超过5年的房产，甚至出现集体抛售。
据《2025年东京房地产暴跌》一书作者榊淳司称，东京丰洲地区已有多处高楼的数十间房屋在出售，抛售者大多为中国人。这也导致东京世田谷区等地新建楼盘有6%至7%的房屋无人问津，售出的房屋只有三四年前的两至三成。另外，因为日本政府加强了对民宿的限制，很多中国人已开始放弃。
（据环球网综合 丰豆译）
当中国房价碾压日本，人民币就会洒满东京 | 海外
长假临近，中国游客将再次挤满日本街头。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
每逢节假日，日本街头都挤满了中国游客
已有日本媒体发出预警：汹涌而来的中国人不光是来旅游，还可能用人民币“占领”日本，因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是：
中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户。
中国人狂买日本房产，始于北京房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，北京、上海平均房价已超过东京。
近年，中国房价一飞冲天，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国──北京、上海、深圳、中国香港、天津、广州和重庆。
相比之下，日本的建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。
东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值，也被中国人看作利好。据统计，中国大陆已经超越中国香港、中国台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。
一、2020年举办奥运会 东京以及周边房价上涨潜力大
前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。
日本的“一户建”深受国内购房者喜爱
确切地说，国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿，随着安倍政府打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人籍此得以以各种身份进入日本，这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。
必须感慨现在国人的实力和速度，也因此，国人在购买日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道，中国房东遍布日本全境。
于是，继“爆买”、“爆网购”之后，日本媒体又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。
目前，外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制，2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。
相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。（日本）房子是你的就是你的，不会和你耍套路。
现在来日购房的国人，还大都是以北上广为主，尤其是北京人，他们深深知道奥运给北京带来过多少商机。
随着2020年东京奥运会的临近，东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动，据东京都政府民政部门调查显示，东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地，甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。中国内地人成了海外赴日买房的最大来源。
二、东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍
日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是20年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。
最近，恰巧看到过一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章，文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹，它的租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为洛杉矶，为5.80%，第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。
再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢？由图表可见，北京的租金回报率排在倒数第一，为1.41%，深圳倒数第二，为1.44%，上海倒数第三，为1.50%，广州倒数第四，为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四，而且数值也都差不多，平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%，从这个意义上来说，我们没有一个地区符合这个国际共识。
而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下，也就是说，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上广却需要100年左右。这也有例为证，笔者在上海也有公寓出租，租金一万多，还算偏高的了，但按现在市价要收回成本需要70年。
三、长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省？
国内房价一飞冲天、物价不断上涨，银行利息越来越低，分散资产风险成为刚需。投资者发现，在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且安心。
日本除了房产，樱花美景也令人十分向往
以笔者为例，笔者在上海有一处房产，借国内房价持续高扬之东风，当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了，换算成日元（目前1元人民币约兑换17日元）也算是个小亿万富翁了，那么，如果笔者卖了上海的这套房子，在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓，那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。
鲁迅笔下的上野公园
举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中，其实就有很多人是和笔者一样的，尤其是精明的上海人，他们在上海拥有数套房子的大有人在，利用旅游的机会来到东京，看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子，于是，卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房改造成民宿，再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。
不过，最近也有媒体根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势，从而报导说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然，只能说国人对日本的房地产投资更趋理性化、更具前瞻性了，这从除去东京、大阪等大都市，在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。
比如在北海道，借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景，让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报导说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施；而这一两年来，个人来北海道投资的也是越来越多，日本新闻就报导过一位中国人来到札幌，觉得适合投资，立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所，接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。
电影《非诚勿扰》北海道外景点
如此例子，可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生，以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时，又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实，非只是普通民众担心，记得曾有国会议员在国会开会时提出这个问题，要求国家立法限制中国人购买日本土地、房产，甚至有报纸报导：长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省了。
西洋参考 万景路 写作者，常年行走日本，对日本的自然景色及社会人文有细致的观摩和深刻的瞭解，对中日差异和中日文化互动有深入的研究。
日本 | 为什么到日本投资房产的中国人越来越多？
趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。
根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。
东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、中国香港、中国台湾。
与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？
作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。
是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？
泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨
与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。
下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。
另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200 – 1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。
根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120—1：150，可谓极具投资价值。
若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，中国香港1：428，新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。
一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
核心城市的地价、房价近年来回暖
上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。
东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。
下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。
东京奥运会概念成诱因
奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。
日本民宿高收益 政府怎么监管 | 海外
近年来，随着新生育人口减少，日本的闲置住宅越来越多，有数据显示，日本国内的闲置住宅已经高达 820 万户。不过，闲置住宅的屋主并不知道应该怎样处理这些空房。一方面，日本的房地产业一直都不太景气；另一方面，翻新旧房所要花费的金额巨大，房主们没有无故翻新房屋的意愿。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
但与此同时，东京、大阪等热门旅游目的地城市的宾馆入住率高达 80% 以上。面对越来越显得供不应求的旅馆业和亟待解决的空屋闲置问题，把这些住宅经过翻新之后改造为民宿，似乎成为了资源合理配置的一个新方向。
解放日报报导，2016 年之前，把自家闲置的空屋以低廉的价格出租给游客，在日本法律里都属于违法行为。伴随着访日游客的剧增，日本的住宿业开始蓬勃发展，保守的日本人也开始逐渐思考起如何把民宿合法化。
2017 年 3 月，日本政府在内阁会议上确定了涉及民宿（即利用自家的空闲房间为游客提供有偿住宿服务）规定的新法案《住宅宿泊事业法》。新的规定提出，民宿的所有者必须向相关管理部门提出申报，违规者将予以惩罚，在此基础上，将在日本全国开放民宿经营许可。每年的经营天数上限为 180 天，在生活环境恶化的地区，都道府县或政令指定都市等可根据条例酌情缩短日期。新规预计于 2018 年 1 月开始实施。目前，民宿只在东京都大田区和大阪府等国家战略特区得到许可。
不过，日本民宿的无证经营泛滥，给周边居民带来的诸多不便也频频被媒体曝光。
据民宿数量众多的大阪、日本桥等地的日本居民反映称，为了获利，公寓楼内一些房主将房间改造成了民宿，但物业管理公司事先并没有对其他住户进行任何说明。入住民宿的基本都是短期住宿的观光游客，他们常常不守规矩，在夜里大声喧哗，有人甚至连门都不关，让邻居无法好好休息。还有游客不懂也不遵守日本垃圾倾倒的规范，把空瓶等垃圾就乱扔在门口，破坏了环境。
为了缓解这些矛盾，不让民宿影响到普通居民的生活，政府部门纷纷出台了管理办法。新法案规定，房屋所有者有义务向都道府县进行申报；做好卫生管理；应对投诉。房屋托管企业等中介机构必须向国家进行登记。对于违规者，将处以入宅检查等轻重不等的处罚。房屋所有者若谎报情况，或没有遵从命令停止经营，将处以 6 个月以下的有期徒刑并罚款 100 万日元（约 6 万元人民币）。
旅游目的地京都市则开设了接受市民举报的 “民宿 110”，作为统一受理来自市民信息的窗口。届时，一旦接到称携带大型行李的外国人几乎连日进出住所、致噪音严重等情况的群众举报，市职员便会前往现场瞭解情况、并采取向提供住宿设施的个人及企业单位询问来龙去脉等应对措施。若发现未获得《旅馆业法》许可的违法事例，将立即责令其中止营业。对于性质恶劣的情况还会考虑提起刑事申诉。
此外，一些科技公司也开始研发让民宿服务更加规范的高科技产品。比如为瞭解决民宿产生的噪音引发周边居民投诉的问题，日本市场已经出现了智能监控噪音的科技系统。这种系统被安置在房间之后，一旦噪音超过它所设定的分贝，可能会对周遭居民产生影响时，就会自动与管理公司取得联系。获得信息之后，管理公司会采取相应的措施来提醒住客。
（据钜亨网）
东京房价真会降吗？| 日本
东京房价近年一路飙升，平均房价超过了6,000万日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶，之后将进入回落局面。房价下降与否，2018年之后日银利率是否上调是个看点。
近十年金利变动直接影响房价
在正常的经济环境下，金利变动会直接影响房地产走向。近期，《现代周刊》杂志引述日本房地产著名评论人士神淳司的看法表示，观察了30多年东京圈房地产市场的变动情况，在近十年中，房价走向受到来自利率变动的影响尤为明显。
神淳司表示，除去雷曼金融危机的特殊情况，从泡沫经济崩溃后，房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时，房价就会下跌；反之则上升。他举例表示，自从2013年黑田东彦出任日银总裁后，出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响，包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点，投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温，房价在短短两年中一路飙升，催生了目前局部的住房泡沫。
日银总裁任期满后将是房价转折点
神淳司强调称，日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束，连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利，实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来，2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。同时欧美央行的利率都在分阶段上调，日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此，2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。神淳司认为，2018年之后的利率被上调的可能性极大。
同时认为，对于房地产投资者来说，房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。
收益率5%是个分界点
神淳司说，数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上，从实际操作来看，收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下，投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率，保守的估计，投资房贷利率将上升至4%左右。
房地产业界多年的数据显示，房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划，但是目前房价上升中，达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下，火爆投资催生出房价不断上涨。
如果日银的利率上调，即使把房贷利率控制在3%以下，作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶，这将加大购房者的经济压力，造成需求减少，最终带来房价下跌。神淳司表示，对于利率是否上调的问题，在今年年末将会嗅到明确的走向，届时需多加留意。神淳司还说，造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。
他表示，目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后，相同价值的话，现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下，出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大，出现了少有的出租房的投资、修建。
神淳司表示，投资明显过热，目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市，这类出租房的空闲率增大，长期出租不出去，降房价的压力日趋增大。在此情况下，出租房市场的困境自然会影响到售房市场，带来楼市房价的下跌。
（互联网综合整理）